Kosten VvE-management

[.Frank]

Dag Tweakers! Het is bij ons weer tijd voor de jaarlijkse vergadering van de VvE. Wij hebben het beheer van onze VvE uitbesteed (al sinds voor ik mijn woning betrok) bij een professionele beheerder. Zowel administratief/financieel (innen bijdragen, opstelling financiële rapportage) als technisch beheer is bij deze partij uitbesteed - ze fungeren dus echt als bestuur van de vereniging.

Over hun betrokkenheid ben ik evenwel niet altijd evenzeer te spreken. Van de 3 jaarlijkse controlerondes/bouwkundige inspecties die in onze overeenkomst vermeld staan merk ik bijvoorbeeld niets, en voor zover er logica achter de meerjarenonderhoudsbegroting zit is dat te danken aan bepaalde leden van de VvE (die nu gaan verhuizen!) met verstand in dezen.

Dit, gekoppeld met de jaarlijkse kosten van ruim €4300 per jaar, deed mij overwegen om eens te kijken wat nu normale kosten voor VvE-management zijn. Daarover kan ik evenwel schrikbarend weinig vinden online! Overal kan men slechts offertes aanvragen. Nu ben ik van plan dat te gaan doen, maar zou me graag nog iets breder informeren dan via die strategie mogelijk is. Zijn hier mede-huiseigenaren die hun VvE-beheer uitbesteden, en die de kosten daarvan willen delen? Het lijkt me nuttig om hiervoor iets van een inventarisatie op gang te brengen.

Info onze situatie:
Aantal woningen: 20 (10 bovenwoningen, 10 onderwoningen)
Locatie: Nijmegen
Taken VvE-beheerder:

• Administratief/financieel beheer: ja
• Technisch beheer: ja

Kosten per jaar: ~€4350
Kosten per appartement: €217,50

[Shadowhawk00]

Er zijn heel veel verschillende VVE beheerders met elk een eigen takenpakket.
Zo hoeft goedkoop niet altijd goedkoper te zijn en dat jij ze niet ziet betekend niet dat ze niet komen kijken. Bij mijn appartement komen ze vaak overdag en dat is meestal de tijd dat ik aan het werken ben.

Meestal betaal je een prijs per appartement voor je VVE en daar verschillen de kosten nogal in. Wij betalen dacht ik iets van 150 euro per appartement en daar zit dan administratie bij en technisch beheer. Maar als we ze ook als controleur laten werken is dat meerwerk. Dus alleen meerjaarig onderhoudsplan up to date houden en controleren wat moet gebeuren doen ze maar als ze bijvoorbeeld bij het schilderwerk betrokken moeten zijn voor oplever controle moeten we daar wel extra voor betalen.

Maar wat bedoel je dat je er niets van merkt? Zijn er zaken kapot / aan reparatie toe waar geen actie op word ondernomen? Je kan het beste concrete voorbeelden hebben en ze dan in de vergadering erop aanspreken. Of al eerder emailen/bellen dat je dingen gezien hebt ( dingen specifiek noemen ) en wat ze daaraan gaan doen.

[ericplan]

Onze VvE doet alles zelf. De administrateur is tevens bewoner en krijgt een bescheiden onkostenvergoeding. MJOP houden we zelf bij. Servicekosten gaan per automatische incasso, is een simpele handeling. Verlichting is nu allemaal LED, dus weinig onderhoud. Het geld blijft zo mooi in de VvE en ons reservefonds is voldoende gevuld. Het gaat bij ons om 11 appartementen. Kost ons al met al € 2,50 per maand per appartement.

[nokiaan958GB]

All-in is rond de 4000 euro een heel normaal bedrag voor een dergelijke VvE. Voor onderhoudsbegeleiding wordt vaak een aanvullend tarief afgesproken. Je kun zo uitrekenen dat een beheerder dan nooit 100 uur per jaar aan het beheer kan besteden.
Zelf doen hangt van veel factoren af. Er zijn legio VvE's met negatieve zaken waar je als medebewoner je liever niet in mengt.

[FreakNL]

Waarom schrik je van 4000 euro? Daar kun je een beetje vve beheerder misschien 3 weken voor laten werken. Per jaar. Het is toch niet zo raar dat zo iemand 3 werkweken per jaar aan jullie besteedt? Er moet ook nog winst gemaakt worden ook natuurlijk. En anders doe je het zelf.

Je kunt wel ontevreden zijn, das wat anders. Maar ik vind die 4000 voor volledig beheer geen gek bedrag en denk niet dat andere offertes veel daarvan zullen afwijken...

[.Frank]

Dank voor jullie input. Reacties:

- De werkzaamheden afgelopen jaar voor de VvE bestonden uit automatische incasso's innen en 4 rekeningen betalen, zeker geen drie werkweken aan werk. Die jaren heb je natuurlijk, maar bovendien ben ik (en zijn wij) ontevreden met de kwaliteit van de technische begeleiding. Slechts na input van enkele van onze leden is de meerjarenonderhoudsbegroting bijvoorbeeld grondig herzien en is de dotatie fors verhoogd. We hebben jarenlang veel te weinig gespaard gezien het onderhoud dat er aan zat te komen. Natuurlijk hebben we dit bij eerdere vergaderingen aangestipt en ben ik per heden alert hierop, maar met de kanttekening dat ik totaal geen kennis van zaken heb in dezen. Dat ik het vertrouwen dat zij dat wel hebben mis lijkt mij dus een slechte zaak.

- De weinige bedragen die ik heb gehoord (ook van Shadowhawk00 hierboven) liggen fors onder wat wij betalen. Hij heeft het over €150 per appartement (ook voor financieel én technisch beheer), elders zag ik €170 (voor een complex met 15 appartementen), en wij betalen met 20 appartementen €217,50 (en ook wij betalen extra opslag bij groot onderhoud en verschillende andere extra's). Ik denk dus dat niet gek is dat ik schrik van dat bedrag en eens ga informeren bij andere partijen wat zij zouden rekenen. Op dit moment gaat meer dan 20% van onze maandelijkse bijdragen op aan beheerskosten, dat zou ik graag lager zien.

- Zelf doen (à la ericplan) klinkt aantrekkelijk. Twinq-abonnementje nemen, zelf bouwkundige inspectie laten doen en offertes voor onderhoud aanvragen. Dat laatste hebben we de laatste jaren überhaupt al zelf gedaan. Toch gaat 'm dat niet worden: ons complex heeft redelijk vlot verloop, en voor de continuïteit lijkt het me belangrijk dat er een externe partij betrokken blijft. Of die (zoals nu) het volledige bestuur moet vormen weet ik niet, ook dat zullen we ter sprake brengen bij de komende vergadering.

[KhaZ]

€4000 is redelijk normaal als dat incl. technisch beheer is, we betaalden hier ongeveer €3500 voor 40 appartementen, zonder technisch beheer (deden we zelf).

Het is niet correct dat jullie geen bestuur hebben. Het bestuur zou idealiter bestaan uit 3 mensen die stemrecht hebben binnen de VvE (eigenaar van appartement). Voorzitter, secretaris en penningmeester. Financiën en technisch beheer kan zeker uitbesteed worden, maar dit moet gecontroleerd worden door het bestuur van de VvE (3 van jullie).

[Señor Sjon]

Je kan toch gewoon offertes opvragen en/of een onderbouwing van de 4k bij je huidige beheerder?

En het bestuur lijkt me nooit uitbesteed. Dat is echt van de bewoners zelf. De beheerder begeleidt hoogstens het bestuur.

Let wel, je praat telkens over andere maandbedragen. De dotatie groot onderhoud is vaak een grote kostenpost, dus in de regel allesbepalend. Bij een wat oudere lift heb je bv een hogere elektra-aansluiting voor de CVZ en daar betaal je weer een hoger capaciteitstarief over. Zo zijn er wel meer dingen.

@Freak. 4000/120=33 euro/uur. Me dunkt dat ze wel wat meer kosten. Met 50 euro/uur zit je op 80 uur/jaar besteed aan dit complex. 80 euro/uur 50 uur, etc. Vergadering voorbereiden, voorzitten en notuleren kost rustig een dag. Afhankelijk van andere werkzaamheden gaat het hard.

[.Frank]

Señor Sjon schreef op vrijdag 3 februari 2017 @ 11:17:
Je kan toch gewoon offertes opvragen en/of een onderbouwing van de 4k bij je huidige beheerder?

En het bestuur lijkt me nooit uitbesteed. Dat is echt van de bewoners zelf. De beheerder begeleidt hoogstens het bestuur.

Yep, dat is precies wat ik ga doen! En op dit moment is het helaas wel zo dat onze beheerder (of hun contactpersoon) het volledige bestuur vormt. In de KvK-inschrijving staan zij als enige als bestuurder van de vereniging opgegeven. Dat gaan we fixen!

@KhaZ: dank voor de informatie. Jullie betalen dus €87,50 per appartement per jaar voor administratief/financieel beheer. Dat lijkt mij een erg redelijke prijs. Die kan ik nu vergelijken met wat wij betalen als ik de onderbouwing heb.

[KhaZ]

Oh en trouwens, als bestuur geef je enkel advies aan de overige VvE leden tijdens de Algemene Vergadering, 1x per jaar (of vaker als dat lukt). Samen zul je moeten stemmen voor/tegen om een besluit te nemen.

[Señor Sjon]

Mwoah, soms krijgt het bestuur ook mandaat voor kleine reparaties e.d. en is het contactpersoon voor (onder)aannemers, nutspartijen e.d.

Maar reken niet per appartement. Een complex van 30 woningen heeft natuurlijk een grotere noemer dan 20, terwijl ze wel redelijk dezelfde vaste gebruikslasten hebben. Vergelijk 30/4000 met 20/4000...

[KhaZ]

Uiteraard, maar dat zijn voor bedragen tot €2000 normaal gesproken.

[sjoukew587]

18 appartementen, 3 woonlagen, Groningen.
+\-€5000,- per jaar volledig beheer.

[ Voor 19% gewijzigd door sjoukew587 op 03-02-2017 13:23 ]

[CrizCroz]

.Frank schreef op donderdag 2 februari 2017 @ 18:47:
Dag Tweakers! Het is bij ons weer tijd voor de jaarlijkse vergadering van de VvE. Wij hebben het beheer van onze VvE uitbesteed (al sinds voor ik mijn woning betrok) bij een professionele beheerder. Zowel administratief/financieel (innen bijdragen, opstelling financiële rapportage) als technisch beheer is bij deze partij uitbesteed - ze fungeren dus echt als bestuur van de vereniging.

Over hun betrokkenheid ben ik evenwel niet altijd evenzeer te spreken. Van de 3 jaarlijkse controlerondes/bouwkundige inspecties die in onze overeenkomst vermeld staan merk ik bijvoorbeeld niets, en voor zover er logica achter de meerjarenonderhoudsbegroting zit is dat te danken aan bepaalde leden van de VvE (die nu gaan verhuizen!) met verstand in dezen.

Dit, gekoppeld met de jaarlijkse kosten van ruim €4300 per jaar, deed mij overwegen om eens te kijken wat nu normale kosten voor VvE-management zijn. Daarover kan ik evenwel schrikbarend weinig vinden online! Overal kan men slechts offertes aanvragen. Nu ben ik van plan dat te gaan doen, maar zou me graag nog iets breder informeren dan via die strategie mogelijk is. Zijn hier mede-huiseigenaren die hun VvE-beheer uitbesteden, en die de kosten daarvan willen delen? Het lijkt me nuttig om hiervoor iets van een inventarisatie op gang te brengen.

Info onze situatie:
Aantal woningen: 20 (10 bovenwoningen, 10 onderwoningen)
Locatie: Nijmegen
Taken VvE-beheerder:

• Administratief/financieel beheer: ja
• Technisch beheer: ja

Kosten per jaar: ~€4350
Kosten per appartement: €217,50

ik ben zelf vve beheerder in amsterdam.
en de kosten verschillen heel erg moet ik zeggen in de vve branche.
heb zelf vve's gezien die een accountant hebben als administrateur als je dan ziet wat zij betalen alleen aan administratieve beheer schrik je gewoon.

als je vragen hebt over vve's stuur me een pm of mail. ik kan hoogstwaarschijnlijk als je vragen beantwoorden op vve gebied.

[nokiaan958GB]

O ja, er zijn nog heel veel dingen denkbaar waardoor het beheer duurder of goedkoper is. Bijvoorbeeld bij blokverwarming, achterstallig onderhoud, juridische problemen, wel of geen bestuur wat meehelpt, aantal alv's per jaar.

De beheerder kan inderdaad ook bestuurder van de VvE zijn. Maar dat is alleen daar waar eigenaren geen enkele interesse in de organisatie en financien van de VvE hebben en de hoogte van de VvE-bijdrage er niet toe doet.

[Gadgeteer]

sjoukew587 schreef op vrijdag 3 februari 2017 @ 13:22:
18 appartementen, 3 woonlagen, Groningen.
+\-€5000,- per jaar volledig beheer.

PandGarant?

Hier 34 appartementen eveneens in Groningen +/- 8000,- administratief en technisch beheer. Wel hebben we een bestuur en kascommissie.

KhaZ schreef op vrijdag 3 februari 2017 @ 11:33:
Oh en trouwens, als bestuur geef je enkel advies aan de overige VvE leden tijdens de Algemene Vergadering, 1x per jaar (of vaker als dat lukt). Samen zul je moeten stemmen voor/tegen om een besluit te nemen.

Nee, als bestuurslid doe ik wel meer. Je bent aanspreekpunt tussen beheerder en ALV (eigenaren). Ik kan ook, met de rest van het bestuur, beslissingen nemen tot een vastgelegd bedrag zonder overleg met de ALV. Bestuurkan aanzienlijk meer zijn dan enkel adviesorgaan.

.Frank schreef op vrijdag 3 februari 2017 @ 10:36:

...

- Zelf doen (à la ericplan) klinkt aantrekkelijk.

...

Onthou dan wel dat er regels zijn waar een VvE zich aan moet houden. Iets wat leuk / makkelijk lijkt kan wel eens erg duur uitpakken als er fouten gemaakt worden.

[sjoukew587]

Gadgeteer schreef op dinsdag 7 februari 2017 @ 16:10:
[...]

PandGarant?

[...]

Ja.
Ik ken wel meer vve beheerders in en om stad, maar voor onze vve is dit wel de prijs, het wil niet veel goedkoper, zonder ergens op in te leveren; ja wel offertes opgevraagd.

[Krisp]

Ik ben hier ook wel geïnteresseerd in, ook omdat wij de kosten van de VVE willen verlagen. Ik kwam op deze partij uit: VVE beheer online. Heeft iemand ervaring met deze partij? 60 euro per appartement is niet duur.

[chrisborst]

Kijk wel uit met dit soort VVE beheer. Ik heb helaas al te vaak gehoord dat een kleine beheerder met de kas van verschillende VVE's er vandoor is gegaan. Ging dan om bedragen van boven de ton.

[Quantor]

Dat vvebeheeronline ziet er met nieuws berichten uit 2010 niet echt betrouwbaar uit is mijn mening.

Ik zit in een appartementgebouw met 60 eigenaren en volgens mij zitten wij al aan de14K qua kosten voor de vve dienst. Dus ongeveer 233 euro per eigenaar per jaar.

[nokiaan958GB]

Vrienden van ons zitten in Heerenveen in een flat van circa 30 appartementen. Betalen met een actief bestuur en 1 alv per jaar 150 euro/appartement all-in per jaar aan een kleine beheerder waar ze tevreden over zijn.
Begeleiding groot onderhoud kost alleen nog 5% van de aanneemsom. Maar het bestuur is niet verplicht alle onderhoud te laten begeleiden.

[.Frank]

Update! Inmiddels heb ik van twee andere partijen offertes ontvangen. Ik heb hun taakomschrijvingen vergeleken met die van onze huidige beheerder, en die zijn gelijk of vallen in het voordeel uit van de nieuwe offertes. Wat niet gelijk is zijn de kosten: €2985 en €3388 (incl. BTW) per jaar. De partij die het meest capabel en enthousiast op me overkomt heeft ook de laagste offerte, die dus ruim €1300 per jaar onder onze huidige beheerder zit!

Kortom: het is niet onredelijk om bedragen rond de €140-€170 (incl. BTW) per appartement per jaar te verwachten voor een complex zonder lift in regio Nijmegen. Bij de aankomende vergadering gaan we dit even bespreken, en zullen we onze huidige beheerder uiteraard alle ruimte geven om toe te lichten of we niet een fout maken door over te stappen. Mocht dat zo zijn laat ik 't hier nog weten, maar ik verwacht van niet .

CrizCroz schreef op vrijdag 3 februari 2017 @ 16:24:
[...]
als je vragen hebt over vve's stuur me een pm of mail. ik kan hoogstwaarschijnlijk als je vragen beantwoorden op vve gebied.

Hartelijk dank! Mocht onze huidige beheerder met argumenten komen om bij hen te blijven die ik niet op waarde kan schatten laat ik even van me horen. Maar als we eenmaal gekozen hebben zitten we weer onder volledig beheer, en zou ik dus in principe geen vragen meer moeten hebben .

[ Voor 0% gewijzigd door .Frank op 13-02-2017 13:34 . Reden: typo ]

[Krisp]

chrisborst schreef op donderdag 9 februari 2017 @ 14:27:
Kijk wel uit met dit soort VVE beheer. Ik heb helaas al te vaak gehoord dat een kleine beheerder met de kas van verschillende VVE's er vandoor is gegaan. Ging dan om bedragen van boven de ton.

Ik ben her en der hierover aan het lezen gegaan, maar daar zijn verschillende manieren voor:
- allereerst valt er tegen faillissement te wapenen door de rekening op naam van de VVE te zetten.
- Vervolgens kun je een dubbele machtiging instellen, waardoor een beheerder nooit uit zichzelf betalingen kan doen.

Natuurlijk moet je dat wel uitvragen. Dat is dan ook wat ik van plan ben. Voorlopig kan ik na goed zoeken geen negatieve (maar ook geen positieve) verhalen vinden. Even zelf werken dus.

[Iblies]

Staar je niet blind op bedragen en maak een net overzicht.


Maak daarbij een onderscheid van kosten van beheer,
en bedragen die apart moeten worden gelegd voor gemeenschappelijke kosten en onderhoud.


Neem ook mee dat er wetgeving aankomt die de VVE op de schop neemt.
https://www.rijksoverheid...eniging-van-eigenaars-vve


Verwacht alleen weer niet dat de beheerder veel inspanning zal leveren. MJOP zullen hoogstwaarschijnlijk standaard opmaken zijn, waarbij jij als bewoner er voor moet zorgen dat er voldoende input komt.

Het kan goed zijn dat je wat meer betaald, maar vraag je af wat je voor terug zou moeten krijgen. Het is sowieso geen service-contract. Controles zou je door derden willen laten doen waarbij je de controleur enigszins kunt 'sturen'.

[Skyaero]

Krisp schreef op donderdag 9 februari 2017 @ 06:35:
Ik ben hier ook wel geïnteresseerd in, ook omdat wij de kosten van de VVE willen verlagen. Ik kwam op deze partij uit: VVE beheer online. Heeft iemand ervaring met deze partij? 60 euro per appartement is niet duur.

Geen ervaring (want in onze VVE doen we alles zelf), maar even het plus-pakket erbij gepakt. Een aantal dingen vallen op:

- De opmerking "zelf vergaderen". Dat lijkt te impliceren dat zij niet op de vergadering aanwezig zijn. Zij maken echter wel de MOP op, geven opdrachten aan aannemers en betalen de facturen. Zo'n partij hoort dan ook gewoon op de vergadering aanwezig te zijn op toelichting te geven op de financiën en duidelijkheid te krijgen over de wensen en het mandaat waarin zij mogen opereren.

- Ze rekenen 95 euro voor een M(J)OP. Vind ik knap, gezien er best wat tijd in zit om een goede MOP op te maken: wat is de onderhoudsstatus van het pand. Welk onderhoud heeft de prioriteit. Welke opties heb ik daarbij, hoeveel kosten die opties? Zelfs als je alleen een MOP update ben je al zo een halve dag verder.

- "Oplevering groot onderhoud". Wat doen ze bij die oplevering? Zijn zij eindverantwoordelijk? Hebben zij de technische kennis in huis?

- "aannemerslijst", persoonlijk ben ik daar niet zo van, zeker niet als een derde partij deze opstelt. Mogelijke belangenverstrengelingen of lead-fees die daar een rol bij kunnen spelen. Daarnaast beperkt het je in je mogelijkheid om bijv. onderhoud in kleinere brokken op te delen en daar ZZPers voor in te zetten. Of een innovatief bedrijf inschakelen. Kan een hoop geld schelen.

[DGTL_Magician]

Ik doe alleen mee in een VVE in Duitsland, weet niet exact op die prijzen afwijken. Maar wij zaten met offertes vorig jaar op zo'n 15 - 20 euro per appartement per maand. Uiteindelijk gekozen voor een toko die het voor 17,- per appartement per jaar doet.

[Krisp]

Skyaero schreef op zondag 12 februari 2017 @ 18:09:
[...]


Geen ervaring (want in onze VVE doen we alles zelf), maar even het plus-pakket erbij gepakt. Een aantal dingen vallen op:

- De opmerking "zelf vergaderen". Dat lijkt te impliceren dat zij niet op de vergadering aanwezig zijn. Zij maken echter wel de MOP op, geven opdrachten aan aannemers en betalen de facturen. Zo'n partij hoort dan ook gewoon op de vergadering aanwezig te zijn op toelichting te geven op de financiën en duidelijkheid te krijgen over de wensen en het mandaat waarin zij mogen opereren.

Zelf heb ik persoonlijk geen behoefte aan een voorzitter of vertegenwoordiger tijdens de vergadering. Dat kan het bestuur prima doen.

- Ze rekenen 95 euro voor een M(J)OP. Vind ik knap, gezien er best wat tijd in zit om een goede MOP op te maken: wat is de onderhoudsstatus van het pand. Welk onderhoud heeft de prioriteit. Welke opties heb ik daarbij, hoeveel kosten die opties? Zelfs als je alleen een MOP update ben je al zo een halve dag verder.

Dit bedrag is per appartement. Desalniettemin ben ik met je eens dat het bedrag laag is.

- "Oplevering groot onderhoud". Wat doen ze bij die oplevering? Zijn zij eindverantwoordelijk? Hebben zij de technische kennis in huis?

- "aannemerslijst", persoonlijk ben ik daar niet zo van, zeker niet als een derde partij deze opstelt. Mogelijke belangenverstrengelingen of lead-fees die daar een rol bij kunnen spelen. Daarnaast beperkt het je in je mogelijkheid om bijv. onderhoud in kleinere brokken op te delen en daar ZZPers voor in te zetten. Of een innovatief bedrijf inschakelen. Kan een hoop geld schelen.

Eveneens eens.

Dit is zeker geen beheerder die je moet inschakelen bij complexe situaties. Ik zit zelf alleen in een VVE met 6 appartementen zonder bijzonderheden. Het MJOP is aanwezig, de zaak loopt. We zijn alleen ruim 50% van onze inleg kwijt aan contracten. Hoewel ik deze best kan verklaren, kan dat veel simpeler.

Het ligt er wat dat betreft maar net aan wat je van een VVE verwacht. Ik verwacht vooral een administratiekantoor die af en toe suggesties doet wat betreft onderhoud. Als zij dit vrijwel volledig online kunnen afhandelen, en dat volledig 'standaard' kunnen doen, heb ik daar juist voor mijn VVE geen moeite mee. Zodra je praat over een VVE met een mix van appartementen, commerciële ruimtes en parkeren, gedeelde verwarming of een andere lastige situatie, dan is deze oplossing zeker geen slimme.

Ik ga wel een aantal aanmerkingen meenemen in de vragenlijst.

[Iblies]

Naar aanleiding van mijn eerdere post,

artikeltje van de VK;
http://www.volkskrant.nl/...cht-gaan-sparen~a4464071/

Officieel hebben deze eigenaren al een wettelijke spaarplicht, maar het kabinet komt nu met concrete minimumbedragen.

Tzt zullen VVE steeds meer geld gaan beheren of een fatsoenlijk onderhoudsplan hebben. Prijs speelt altijd mee, maar wat krijg je er voor teug.

[nokiaan958GB]

Niets nieuws onder de zon. Hier wordt al 10 jaar over gesproken.

Het is alleen een lastig verhaal om landelijk integraal regels te stellen gezien de vele VvE's waaronder slapende maar ook VvE's met 2 of 3 appartementsrechten.

Natuurlijk is het hartstikke goed dat er gespaard wordt voor onderhoud op basis van het onderhoudsplan. Appartementseigenaren krijgen de kwaliteit van wonen die in het onderhoudsplan tot uitdrukking wordt gebracht.
Bij de beter georganiseerde VvE's komt het onderhoudsplan regelmatig op de agenda van de ledenvergadering en kunnen de eigenaren zich over de ambities uitspreken. Helemaal gratis!

[Sissors]

Alleen lees ik dat een professioneel onderhoudsplan moet worden gemaakt, oftewel dat klinkt toch meer als dat er betaald moet worden om een bedrijf het te laten doen.

Overigens aan reserveringen komt mijn VvE nog geen eens in de buurt van de 0.5%, en toch zijn we volgens mij hartstikke gezond als VvE gezien hoeveel we in kas hebben, en dat dat gewoon blijft oplopen, en sommige reserveringspotjes toch wel heel erg ruim zijn opgesteld.

[ Voor 4% gewijzigd door Sissors op 18-02-2017 23:15 ]

[Skyaero]

Sissors schreef op zaterdag 18 februari 2017 @ 23:15:
Alleen lees ik dat een professioneel onderhoudsplan moet worden gemaakt, oftewel dat klinkt toch meer als dat er betaald moet worden om een bedrijf het te laten doen.

Als twee man met een beetje gezond verstand op een regenachtige zondagochtend bij elkaar gaan zitten, dan heb je het MJOP al. Zo moeilijk is het nu ook weer niet.

Overigens aan reserveringen komt mijn VvE nog geen eens in de buurt van de 0.5%, en toch zijn we volgens mij hartstikke gezond als VvE gezien hoeveel we in kas hebben, en dat dat gewoon blijft oplopen, en sommige reserveringspotjes toch wel heel erg ruim zijn opgesteld.

0,5% klinkt wel heel weinig. Richtlijn is 5% van de herbouwwaarde van het pand. Stel de herbouwwaarde is 5 miljoen euro (= +/- 50 appartementen), dan is de richtlijn 25.000 euro per jaar sparen in het reservefonds. Daar komt dan nog zo'n 10.000-20.000 euro per jaar voor periodieke lasten bij (energie, lift, opstalverzekering schoonmaak, klein onderhoud etc). Dan weet je hoeveel geld je per jaar nodig hebt, delen door 50 en je hebt de servicekosten.

Als ik naar mijn eigen VVE kijk, waar de reservering voor het reservefonds bepaald wordt door het MJOP, dan kom ik uit op zo'n 8-9% van de herbouwwaarde. Betreft een appartementsgebouw uit eind jaren 50. Geeft direct aan waarom dat MJOP zo belangrijk is, want bij een reservering van 5% hadden we nu ook echt een financieel probleem gehad.

[nokiaan958GB]

Skyaero schreef op zondag 19 februari 2017 @ 09:23:
[...]

Als twee man met een beetje gezond verstand op een regenachtige zondagochtend bij elkaar gaan zitten, dan heb je het MJOP al. Zo moeilijk is het nu ook weer niet.

...............

Dat is echt onzin. Tenzij de twee mannen specialisten zijn
Waar komen de bedragen dan vandaan die je gaat invullen?
Hoe schat je in wanneer een bouwonderdeel in welk jaar aandacht nodig heeft?

[Krisp]

nokiaan958GB schreef op zondag 19 februari 2017 @ 23:44:
[...]

Dat is echt onzin. Tenzij de twee mannen specialisten zijn
Waar komen de bedragen dan vandaan die je gaat invullen?
Hoe schat je in wanneer een bouwonderdeel in welk jaar aandacht nodig heeft?

Laten we het ook niet ingewikkelder maken dan het is: je zit voor 80-90% goed als je gewoon rustig rondkijkt in het gebouw, en er een paar voorbeelden bij hanteert. Dan weet je de bedragen nog niet, maar daar is met wat belwerk ook wel aan te komen. Ik zal niet zeggen dat je het in 2 avonden haalt, maar je komt een heel eind.

[Skyaero]

nokiaan958GB schreef op zondag 19 februari 2017 @ 23:44:
Waar komen de bedragen dan vandaan die je gaat invullen?

Genoeg bronnen: hoeveel kostte het de vorige keer. Vraag een bedrijf om een kostenindicatie. Gebruik het internet. Voor zaken als gevelrenovaties e.d. zijn gewoon vaste richtprijzen per m2.

Hoe schat je in wanneer een bouwonderdeel in welk jaar aandacht nodig heeft?

Niet anders dan dat je een eigen huis hebt. En er zijn ook gewoon richtlijnindicaties: een (plat) dak gaat 30 jaar mee, een gevel 50 jaar, verven elke 5-7 jaar.

Onze VVE (48 eigenaren) doet het ook allemaal zelf. En we hebben echt geen bouwexperts er tussen zitten. Wel mensen met gezond verstand en een beetje handigheid.

[nokiaan958GB]

Ah, je had niet gezegd dat je vantevoren offertes had opgevraagd

En kijk je dan zelf ook nog op het dak om te kijken of het er na 15 jaar nog goed op ligt? Dak is wel erg belangrijk.

[Skyaero]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 21 februari 2017 @ 00:19:
En kijk je dan zelf ook nog op het dak om te kijken of het er na 15 jaar nog goed op ligt? Dak is wel erg belangrijk.

Een dak heeft jaarlijks onderhoud nodig (wij hebben een grinddak). Daarvoor hebben wij een onderhoudscontract voor afgesloten. Kost in ons geval iets van 400 euro per jaar (ter vergelijking: er komt ongeveer 40.000 euro per jaar aan servicekosten binnen). Wij krijgen elk jaar een mooi rapport met de status van het dak waarin de gebreken en reparaties in staan. Meestal gaat het om missend grind (wordt ter plaatste verholpen) en vogelnesten.

[nokiaan958GB]

Dan zijn jullie niet eens zo duur voor als een VvE de voorschotbijdrage beneden de 70 euro per maand kunnen houden.

Met besparen op de beheer kunnen jullie zeker 40 euro per maand per appartement reserveren voor groot onderhoud.

Een contract voor dakonderhoud hoor ik eigenlijk nooit en is eigenlijk weer nergens voor nodig. Op een windstille dag zou je ook zelf het dak kunnen inspecteren. Tenzij het het dakbedrijf op afroepbasis kosteloos lekkages herstelt natuurlijk

[Galopoo28]

Beste lezers,

Wat zit er in de beheerskosten, aminstratief, of technische beheer en adminstratie.
Bij onze VvE zijn de adminstratieve beheerskosten per woning 143 euro per jaar. Technische beheerskosten doen wij per project via beheerder .Kleine klussen door eigen mensen tegen een present per job, het zijn altijd de zelfde personen die dit willen en kunnen doen.
MJOP besteden we uit eenmalige opmaak kosten circa 2500 euro, inspectie een maar in de 5 jaar circa 800 euro inclusief aanpassingen en een uitgebreid voortgangsrapport. Dit ter verantwoording aan de leden.

In uw bericht zie ik de kreet van alleen incasso van de service kosten is hun werk.
*Wie maakt de begroting voor komende jaar.
*wie maakt de jaar afrekening.
*wie maakt de bereking voor de service kosten volgende jaar.
*wie maakt vergader agenda en vergaderingsnotulen.

Vraag het VvE bestuur eens naar het beheerscontract, moet men altijd in laten zien.
Vaak worden door leden VvE niet begrepen wat er nodig is om een VvE te besturen en wat de kosten zijn.

Jammer is dit informeer eens bij een VvE platform in uw omgeving en kom er achter wat er allemaal speelt.

Suc6

[Anoniem: 977339]

*knip* Naast dat je een stuk domweg kopieert, zou ik er ook werving voor jouw eigen bureau in kunnen zien. Beiden zijn niet de bedoeling op GoT.

[ Voor 97% gewijzigd door Krisp op 08-10-2017 13:01 ]