Advies nieuwe hypotheek (behouden gedeelte spaarhypotheek?)

[Protax]

Goedemorgen,

Sinds enige maanden staat ons (lees mijn), huidige huis te koop.
Helaas nog geen bezichtigingen gehad, maar goed het is natuurlijk wel verstandig om een paar stappen voor uit te denken.

Ik heb dit startersappartement in 2008 gekocht, net voor de crisis voor de prijs van € 103.000 (mijn totale hypotheek bedraagt € 114.500). Met minimale investeringen, heb ik huis wat geupgrade, en het ziet er heel strak uit. De toekomstige koper kan er zeg maar zo in, zonder iets te hoeven doen. Het huis staat op dit moment in de markt voor € 110.000, waar aangeraden werd door de makelaar te starten met € 105.000 (verwachting is dat de verkoopprijs ligt rond de € 100.000 - € 105.000).

Onlangs ben ik samen met mijn vriendin bij de Hypotheker geweest, en hebben wij diverse rekeningen laten maken. Wat mij opviel is dat alleen op mijn salaris we geen eengezinswoning kunnen kopen (we denken aan een huis van rond de € 275.000), en met de helft van mijn vriendin haar salaris erbij dit wel makkelijk te doen is.

Nu mijn vraag:

Bij de Hypotheker raad men aan om mijn huidige spaarhypotheek te behouden, dit is een bedrag van ongeveer € 60.000. Het aflossingsvrije gedeelte wat ik in mijn huidige hypotheek heb zitten wordt in alle nieuwe berekeningen totaal niet meer genoemd.

Wat mijn opviel is dat bij een proefberekening de maandelijkse last hoger ligt, dan bij een nieuwe hypotheekvorm (in de vorm van annuïteit). Wat de adviseur mij aangaf is dat de belastingteruggave over de doorlooptijd van mijn toekomstige hypotheek zo hoger ligt.

Mijn voorkeur zou denk ik liever zijn om maandelijks minder te betalen, gezien dit toch wel meer dan 100 euro scheelt per maand. Ik leef liever nu dan over 20 of 30 jaar...

Wat zou jullie advies hierin zijn? En zie ik het nu goed, of zie ik iets over het hoofd?

Dan nog een ander dilemma, ik heb wat spaargeld. Maar in het nieuwe huis willen wij ook nieuwe meubelen kopen, die we beide leuk vinden. Mocht ik de spaarhypotheek laten vervallen, komt hier ook een bedrag vrij van rond de € 8000,-. Ook dit weegt erg mee in mijn keuze, aangezien je hier hier direct een groot gedeelte van de restschuld mee kan aflossen (helaas geen overwaarde in Rotterdam Zuid ).

Wat zou jullie advies hierin zijn?

Excuses voor het lange epistel... Maar zorgt voor aardig wat twijfels hier! Zeker gezien ik ook nog van alles op papier moet gaan zetten met mijn vriendin

[ybos]

Ben geen hypotheekadviseur, maar ik zie/lees erg veel korte termijnwerk (nu geld, we zien later wel verder).
Spaarhypotheek is toch wel een mooi product, de 8000 die er nu inzit kan, afhankelijk van het rentepercentage, op de hypotheek leuk renderen (rente op rente op rente enz enz ).

Aflossingsvrij word niet meer gedaan omdat je hiervan de rente niet mag aftrekken. Logisch dat dus je nieuwe hypotheeklast hoger word (duurder huis, en daarnaast aflossen maandelijks), maar vergeet niet dat je nu elke maand een stukje aflost en je lasten dus elke maand lager worden (enkele centen )

Als je de maandlasten lager wil hebben kan je naar mijn mening 2 dingen doen:
maandelijkse teruggaaf aanvragen, wel beetje sigaar uit eigen doos, anders krijg je het 1x per jaar terug, mooi spaarpotje;
of een deel van de annuitaire hypotheek omzetten naar aflossingsvrij, echter mag je de rente niet meer aftrekken en is de winst maar beperkt aangezien de rente erg laag is.

[Sparhawk]

Allereerst, ik ben geen hypotheekadviseur, maar heb me er wel redelijk in verdiept.

Het belangrijkste om te weten, is wat is het rentepercentage op je spaarhypotheek en de looptijd?
Stel nu, dat je rentepercentage 5% is, en je een looptijd van 20 jaar hebt.

Als ik wat probeer op https://www.berekenhet.nl...nksparen-eigenwoning.html

dan kom ik uit op 1800 euro inleg per jaar. Wat je dus ziet is, dat je met een inleg van 1800 euro per jaar, dus op 20 jaar, 36000 euro, je een kapitaal bij elkaar spaart van 60000 euro.

Nu moet je natuurlijk ook hypotheekrente betalen (dat is diezelfde 5%, maar daar krijg je hypotheekrente-aftrek over. (Stel dat dat 40% is), dan kan je dus heel kort door de bocht zeggen dat je "gratis" 2% vermogen per jaar spaart, met je bankspaarhypotheek.

Ik kan je sowieso aanraden om die website eens goed te bekijken, en de getalletjes eens in excel te gaan zetten. Jij bent namelijk de enige die zelf af kan wegen, of nu wat meer inleggen (maar ook veel meer sparen) aantrekkelijk klinkt, of dat je nu juist zo laag mogelijke maandlasten wil, omdat je later toch salarisstijgingen gaat krijgen.

Over het algemeen is de het idee: Houd je bankspaarhypotheek, want die levert je (binnen wat regels) uiteindelijk geld op; maar zet de getallen zelf maar eens naast elkaar.

Succes

Edit: ik zal nog wat specifieke stukjes quoten en antwoord geven

Protax schreef op donderdag 2 februari 2017 @ 10:02:

Bij de Hypotheker raad men aan om mijn huidige spaarhypotheek te behouden, dit is een bedrag van ongeveer € 60.000. Het aflossingsvrije gedeelte wat ik in mijn huidige hypotheek heb zitten wordt in alle nieuwe berekeningen totaal niet meer genoemd.

Als jouw oude hypotheek bestaat uit 60 spaarhypotheek, en (114.5-60) = 55.5 aflossingsvrij, dan zijn er 3 nieuwe hyptheeksmaakjes mogelijk

1) Complete oude hypotheek wegdoen, en het nieuwe bedrag of annitair of linair in een hypotheek stoppen
2) Complete oude hypotheek meenemen, en het extra geld wat je nodig hebt, in een nieuwe hypotheek financieren
3) Alleen de spaarhypotheek meenemen, de rest van het geld met een nieuwe hypotheek financieren


Aangezien mijn gok is, dat je oude hypotheekrente veel hoger ligt dan de huidige, is optie 2 niet slim......
Je betaalt dan nog steeds hele hoge rente, en lost relatief weinig af

Optie 3 kan dus heel interessant zijn, zie mijn rekensom hierboven.

Wat mijn opviel is dat bij een proefberekening de maandelijkse last hoger ligt, dan bij een nieuwe hypotheekvorm (in de vorm van annuïteit). Wat de adviseur mij aangaf is dat de belastingteruggave over de doorlooptijd van mijn toekomstige hypotheek zo hoger ligt.

Dat klopt dus wel, want die 60K wordt nog tegen de oude rente belast. Je spaart alleen ook tegen die hoge rente!

Mijn voorkeur zou denk ik liever zijn om maandelijks minder te betalen, gezien dit toch wel meer dan 100 euro scheelt per maand. Ik leef liever nu dan over 20 of 30 jaar...

Wat zou jullie advies hierin zijn? En zie ik het nu goed, of zie ik iets over het hoofd?

Dan nog een ander dilemma, ik heb wat spaargeld. Maar in het nieuwe huis willen wij ook nieuwe meubelen kopen, die we beide leuk vinden. Mocht ik de spaarhypotheek laten vervallen, komt hier ook een bedrag vrij van rond de € 8000,-. Ook dit weegt erg mee in mijn keuze, aangezien je hier hier direct een groot gedeelte van de restschuld mee kan aflossen (helaas geen overwaarde in Rotterdam Zuid ).

Let op, afhankelijk van of je onder water staat of niet moet je boeterente betalen als je je spaarhypoteek voortijdig openbreekt. Ga er niet zomaar vanuit dat je dat geld kan gebruiken voor meubelen. Vraag dit goed na bij je hypotheker

Wat zou jullie advies hierin zijn?

Excuses voor het lange epistel... Maar zorgt voor aardig wat twijfels hier! Zeker gezien ik ook nog van alles op papier moet gaan zetten met mijn vriendin

Excel, en rekenen!!

[ Voor 50% gewijzigd door Sparhawk op 02-02-2017 11:00 ]

[keko12]

Ik zit ook in de fase van woning a naar b. Oriënterend gesprek met de hypotheekadviseur leerde me ook dat ik mijn spaarhypotheek (5,05%) beter kan houden. Over de hele looptijd scheelt het me per maand een paar tientjes. Ik betaal nu veel rente die ik kan aftrekken en leg relatief weinig spaarpremie in. Bij volledig annuïtair betaal ik weinig rente en leg veel meer premie en die premie is niet aftrekbaar.
Dit geldt natuurlijk niet voor iedereen, naar zonder de exacte (en alle) cijfers kan niemand een duidelijk antwoord geven.

[Sparhawk]

keko12 schreef op donderdag 2 februari 2017 @ 10:56:
Ik zit ook in de fase van woning a naar b. Oriënterend gesprek met de hypotheekadviseur leerde me ook dat ik mijn spaarhypotheek (5,05%) beter kan houden. Over de hele looptijd scheelt het me per maand een paar tientjes. Ik betaal nu veel rente die ik kan aftrekken en leg relatief weinig spaarpremie in. Bij volledig annuïtair betaal ik weinig rente en leg veel meer premie en die premie is niet aftrekbaar.
Dit geldt natuurlijk niet voor iedereen, naar zonder de exacte (en alle) cijfers kan niemand een duidelijk antwoord geven.

Het enige wat ik jou nog mee kan geven, keko, let op de looptijd van je spaarhypotheek versus de rentevaste periode/

Stel je hebt een spaarhypo van 100K, rente 5%. Looptijd 30 jaar, rentevaste periode 20 jaar..

Dan heb je na 20 jaar (tegen 5% sparen) nog maar 50K van je 100K in je spaarpot zitten. Die laatste jaren tikt dat effect van rente op rente zoveel aan. Stel je nu voor, dat voor de laaste 10 jaar, je rente niet 5% is, maar 1% (worst case scenario). Dan stijgen je maandlasten met een factor 4 a 5!!!

(dit wordt dan wel weer gecompenseerd doordat je ook veel minder rente betaalt aan aflossing, maar reken dit even goed door...)

[keko12]

Sparhawk schreef op donderdag 2 februari 2017 @ 11:04:
[...]


Het enige wat ik jou nog mee kan geven, keko, let op de looptijd van je spaarhypotheek versus de rentevaste periode/

Stel je hebt een spaarhypo van 100K, rente 5%. Looptijd 30 jaar, rentevaste periode 20 jaar..

Dan heb je na 20 jaar (tegen 5% sparen) nog maar 50K van je 100K in je spaarpot zitten. Die laatste jaren tikt dat effect van rente op rente zoveel aan. Stel je nu voor, dat voor de laaste 10 jaar, je rente niet 5% is, maar 1% (worst case scenario). Dan stijgen je maandlasten met een factor 4 a 5!!!

(dit wordt dan wel weer gecompenseerd doordat je ook veel minder rente betaalt aan aflossing, maar reken dit even goed door...)

Thnx voor de tip. Van zo'n extreem scenario ben ik nog niet uitgegaan, dus goed ok even door te rekenen. Je weet maar nooit hoe de wereld eruit ziet in 2030 . Wil bij het daadwerkelijk afsluiten verschillende scenario's nog doorrekenen.

[MeZZiN]

Trouwens een ander leuk iets als je je huis verkocht heb maar nog geen nieuwe gekocht heb kan je eerst je hele hypotheek aflossen en dan ben je opeens hypotheek loos. Wij hadden eerst verkocht en pas 3 maanden later gekocht dus de oude hypotheek is dan weg.

Maar goed ik zou zelf alles van de oude hypotheek wegwerken en een nieuwe onder de huidige regels die kan beter zijn de huidige rente stand van 2-3% maakt het wel heel aantrekkelijk ja je heb minder aftrek over de jaren maar over een paar jaar is wel een stuk van je huis afgelost. (ben geen adviseur) en win meer info in bij andere adviseurs.

Zelf ben ik blij met mijn aflossing deel en aflossing vrij deel dat ik over 30 jaar nog maar derde over heb van mijn hypotheek en mijn maand lasten zijn niet veel hoger dan de vorige woning maar nu wel met aflossing ipv beleggings verzekering. We hadden een beetje geluk dat de verzekering deze keer goed belegd had we waren tijdens het traject opeens nog 5000+ kwijt geraakt op de beurs en gelukkig weer terug in een maand maar dat was wel heel spannend bij de overdracht. Nee liever aflossen geen rare constructies meer. Gewoon vast deel niet aflossen de rest aflossen en na 30 jaar is het 100% duidelijk wat mijn rest bedrag is. Wat een heerlijkheid