Bod uitbrengen, maar wat als hypotheek niet rond komt?

zondag 20 november 2016 23:18

Flatsehats!

Ik blijf het nog steeds achterlijk vinden dat je geen pro-forma offertes voor een hypotheek aan kan vragen totdat je al een getekend koopcontract hebt, en je dus al aan de koop vast zit zonder dat een enkele bank je een hypotheek kan beloven.

Als een bank al voordat je een koopcontract getekend hebt een voorlopig akkoord kan geven dan zou er een hoop gedoe niet echt bepaald nodig zijn, omdat je als koper dan veel duidelijker weet waar je aan toe bent.

[ Voor 11% gewijzigd door Stoney3K op 20-11-2016 23:09 ]

Zet het daar maar neer! -- It's time to party like it's 1984 -- Soundcloud

Acties:

zondag 20 november 2016 23:29

Stoney3K schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:09:
Ik blijf het nog steeds achterlijk vinden dat je geen pro-forma offertes voor een hypotheek aan kan vragen totdat je al een getekend koopcontract hebt, en je dus al aan de koop vast zit zonder dat een enkele bank je een hypotheek kan beloven.

Als een bank al voordat je een koopcontract getekend hebt een voorlopig akkoord kan geven dan zou er een hoop gedoe niet echt bepaald nodig zijn, omdat je als koper dan veel duidelijker weet waar je aan toe bent.

Eens, zeker omdat je soms zonder financieel voorbehoudt moet bieden.

CH40S schreef op zondag 20 november 2016 @ 22:44:
Na het tekenen van het voorlopig koopcontract krijg je de tijd om de financiën rond te krijgen, omdat je dan weet hoeveel je kwijt gaat zijn aan de woning. Krijg je uiteindelijk de financiën niet rond, gaat de koop uiteindelijk niet door.

Ook kun je dan nog binnen een bepaalde tijd zonder extra kosten afzien van de koop, daarna betaal je een bepaalde boete, de hoogte daarvan kan verschillen, meestal een 10% van de aankoopwaarde. Maar dat wordt allemaal uitgelegd zowel door de makelaar als de hypotheekadviseur.

Alleen als er een financieel voorbehoudt is opgenomen in het voorlopig koopcontract, anders hang je gewoon hoor

Acties:

CH4OS

It's a kind of magic

analogworm schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:18:
Alleen als er een financieel voorbehoudt is opgenomen in het voorlopig koopcontract, anders hang je gewoon hoor

Ben zelf in 2013 huiseigenaar geworden en toen kreeg ik daar wel de ruimte voor, dus dacht eigenlijk dat het vrij standaard was dat zoiets inbegrepen zou zitten. Ik kan me dan eigenlijk ook niet voorstellen, dat zoiets er niet meer in zit, na de economische crisis.

[ Voor 22% gewijzigd door CH4OS op 20-11-2016 23:30 ]

zondag 20 november 2016 23:31

Acties:

zondag 20 november 2016 23:32

CH40S schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:29:
[...]
Ben zelf in 2013 huiseigenaar geworden en toen kreeg ik daar wel de ruimte voor, dus dacht eigenlijk dat het vrij standaard was dat zoiets inbegrepen zou zitten. Ik kan me dan eigenlijk ook niet voorstellen, dat zoiets er niet meer in zit, na de economische crisis.

Ontbindende voorwaarden zijn niet vanzelfsprekend. Het enige wat wel gegarandeerd is bij wet is de 5 3 werkdagen bedenktijd.

Acties:

Hahn

CH40S schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:29:
[...]
Ben zelf in 2013 huiseigenaar geworden en toen kreeg ik daar wel de ruimte voor, dus dacht eigenlijk dat het vrij standaard was dat zoiets inbegrepen zou zitten. Ik kan me dan eigenlijk ook niet voorstellen, dat zoiets er niet meer in zit, na de economische crisis.

Ligt eraan wat je bedoelt. Je hebt na het voorlopige koopcontract 3 dagen bedenktijd, waarin je het zonder gevolgen kunt annuleren. Maar daarna heb je in de meeste gevallen dat als je de financiering niet rondkrijgt je een boete krijgt (vaak 10% van de aankoopsom).

analogworm schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:31:
[...]

Ontbindende voorwaarden zijn niet vanzelfsprekend. Het enige wat wel gegarandeerd is bij wet is de 5 werkdagen bedenktijd.

3, niet 5.

[ Voor 16% gewijzigd door Hahn op 20-11-2016 23:33 ]

The devil is in the details.

zondag 20 november 2016 23:39

Acties:

dennisk.

Wat hierboven wordt aangegeven: je hebt sowieso de drie dagen bedenktijd. Dit is echter wel erg kort om je financieen in rond te kunnen krijgen met de bank.

Een ontbindende voorwaarde opnemen in het koopcontract is het meest praktisch. Op die manier zal de koop niet doorgaan op het moment dat jij geen lening kan verkrijgen. Zoals Gambieter aangeeft, geldt er een inspanningsverplichting. Het klinkt inspannend, maar in de praktijk valt dit mee. Over het algemeen is één afwijzing voldoende om aan te tonen dat je de financieen niet rond kan krijgen. Voor een tweede of derde offertes zul je namelijk iedere keer weer advieskosten moeten betalen. Dit is niet de bedoeling..

Het advies is sowieso om het na te vragen bij je adviseur. Succes met de zoektocht en eventuele koop!

Reviews

zondag 20 november 2016 23:45

Acties:

frickY

Die ontbindende voorwaarde is overigens vrij gebruikelijk en ook opgenomen in het standaard NVM koopcontract

maandag 21 november 2016 07:16

Acties:

President

Makelaar bellen of mailen en aangeven dat je bijv. 230k biedt onder voorbehoud van financiering.

Dan na ontvangen concept even doorsturen naar hypotheker welke dsn even controleert (uiteraard ook zelf doen, ik kreeg nvm contract waarin ik wijzigingen kon zien T.a. v. Het model contract

maandag 21 november 2016 07:31

Acties:

maandag 21 november 2016 07:34

⭐⭐⭐⭐⭐

Hahn schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:32:
[...]

Ligt eraan wat je bedoelt. Je hebt na het voorlopige koopcontract 3 dagen bedenktijd, waarin je het zonder gevolgen kunt annuleren. Maar daarna heb je in de meeste gevallen dat als je de financiering niet rondkrijgt je een boete krijgt (vaak 10% van de aankoopsom).
[...]

3, niet 5.

Een voorlopig koopcontract bestaat niet. Er is niks voorlopig aan, na het tekenen is het gewoon definitief.

Daarnaast is er vaak een boete clausule in combinatie met een waarborgsom, normaliter 10% van de koopsom. Jij moet dus zorgen dat er of 10% van de koopsom in cash bij de notaris ligt of dat er een bankgarantie ligt van een bank voor dat bedrag. Dit geld krijgt de verkoper dan als de verkoop niet door gaat.

Om te voorkomen dat jij als koper dit moet betalen indien je geen hypotheek krijgt of het huis in slechte staat blijkt te zijn kan je ontbindende voorwaarden opnemen. Dat moet je zelf in je bod opnemen. Je kan er niet van uit gaan dat de verkoper dit gaat doen aangezien het voor de verkoper niet gunstig is

In je bod zeg je dan het volgende:
- Onder voorbehoud van financiering van de volledige koopsom.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N

Acties:

CyBeR

💩

CH40S schreef op zondag 20 november 2016 @ 22:44:
voorlopig koopcontract

Ik weet niet waarom dat steeds zo genoemd wordt maar daar is niks "voorlopigs" aan hoor. Gewoon een bindend contract.

All my posts are provided as-is. They come with NO WARRANTY at all.

maandag 21 november 2016 08:19

Acties:

CH4OS

It's a kind of magic

CyBeR schreef op maandag 21 november 2016 @ 07:34:
Ik weet niet waarom dat steeds zo genoemd wordt maar daar is niks "voorlopigs" aan hoor. Gewoon een bindend contract.

Omdat het zelfs door de makelaar zo genoemd werd? Althans, bij mij iig wel.

maandag 21 november 2016 08:22

Acties:

CyBeR

💩

CH40S schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:19:
[...]
Omdat het zelfs door de makelaar zo genoemd werd? Althans, bij mij iig wel.

Nouja laat ik 't zo zeggen: alle contracten zijn voorlopig totdat ze ondertekend worden. Daarna is er niks voorlopigs meer aan.

All my posts are provided as-is. They come with NO WARRANTY at all.

maandag 21 november 2016 08:26

Acties:

maandag 21 november 2016 08:31

⭐⭐⭐⭐⭐

CH40S schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:19:
[...]
Omdat het zelfs door de makelaar zo genoemd werd? Althans, bij mij iig wel.

Makelaars weten ook niet waar de mee bezig zijn. Een voorlopig contract zou betekenen dat het contract nog aangepast kan worden, een nieuwe versie kan volgen en dat er nog een definitief contract getekend moet worden, dat is niet zo. Het is een bindend koopcontract.

Dat het vaak voorlopig genoemd wordt komt doordat je drie dagen bedenktijd hebt. Echter is dit geen formele aangelegenheid waarbij je na die drie dagen nogmaals samen komt om een nieuw contract te tekenen.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N

Acties:

wisselwerking

Tsurany schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:26:
[...]

Makelaars weten ook niet waar de mee bezig zijn. Een voorlopig contract zou betekenen dat het contract nog aangepast kan worden, een nieuwe versie kan volgen en dat er nog een definitief contract getekend moet worden, dat is niet zo. Het is een bindend koopcontract.

Dat het vaak voorlopig genoemd wordt komt doordat je drie dagen bedenktijd hebt. Echter is dit geen formele aangelegenheid waarbij je na die drie dagen nogmaals samen komt om een nieuw contract te tekenen.

Dat het voorlopig heet, heeft niks te maken met de bedenktijd. Ook toen er nog geen bedenktijd clausule was opgenomen werd de koopovereenkomst een voorlopige koopovereenkomst genoemd. Het voorlopige aspect heeft waarschijnlijk meer te maken met het feit dat je de koop pas "afrond" door de daadwerkelijke levering van de woning wat gebeurt na ondertekening van de akte bij de notaris.

maandag 21 november 2016 08:49

Acties:

Sharky

Skamn Dippy!

analogworm schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:18:

Alleen als er een financieel voorbehoudt is opgenomen in het voorlopig koopcontract, anders hang je gewoon hoor

Dat is tegenwoordig standaard in voorlopige koopcontracten. Meestal 4 weken, maar als je aangeeft dat je 6 weken erin wilt hebben kan dat prima.

This too shall pass

maandag 21 november 2016 08:51

Acties:

maandag 21 november 2016 08:52

Flatsehats!

Sharky schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:49:
[...]

Dat is tegenwoordig standaard in voorlopige koopcontracten. Meestal 4 weken, maar als je aangeeft dat je 6 weken erin wilt hebben kan dat prima.

Klopt, alleen bij openbare verkoop, dus bij veilingen van de bank, is daarop een uitzondering gemaakt. Dan mag je niet met financieringsvoorbehoud kopen.

Zet het daar maar neer! -- It's time to party like it's 1984 -- Soundcloud

Acties:

Piet_Piraat7

In hoeverre zijn die hypotheek berekening tools op de websites van verschillende banken eigenlijk betrouwbaar om te bepalen hoeveel je daadwerkelijk kan lenen? Iemand ervaring mee?

maandag 21 november 2016 08:54

Acties:

Rmg

Piet_Piraat7 schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:52:
In hoeverre zijn die hypotheek berekening tools op de websites van verschillende banken eigenlijk betrouwbaar om te bepalen hoeveel je daadwerkelijk kan lenen? Iemand ervaring mee?

De onafhankelijke tools & de hypotheker zijn aan de hoge kant qua wat je kan lenen.
De banken zelf zitten aan de conservatieve kant.

Maar YMMV, het hangt ook af van je situatie

maandag 21 november 2016 08:55

Acties:

Sharky

Skamn Dippy!

Stoney3K schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:51:
[...]

Klopt, alleen bij openbare verkoop, dus bij veilingen van de bank, is daarop een uitzondering gemaakt. Dan mag je niet met financieringsvoorbehoud kopen.

Klinkt logisch, nog nooit zo een huis gekocht though.

Piet_Piraat7 schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:52:
In hoeverre zijn die hypotheek berekening tools op de websites van verschillende banken eigenlijk betrouwbaar om te bepalen hoeveel je daadwerkelijk kan lenen? Iemand ervaring mee?

Hoeveel je kunt lenen is niet heel spannend. Je inkomen, contractsduur en eventuele overige leningen zijn het belangrijkst. Daarnaast zal de woning getaxeerd worden als je een NHG hebt, dan weet de bank zeker dat ze een onderpand hebben mocht je je hypotheek niet meer kunnen betalen.

This too shall pass

maandag 21 november 2016 08:58

Acties:

maandag 21 november 2016 09:09

Flatsehats!

Taxatie gebeurt niet alleen als je een NHG aanvraagt, maar dat is sowieso nodig, want de bank wil de waarde van het huis weten. Je mag namelijk niet meer dan 102% (straks 100%) van die taxatiewaarde lenen. NHG of niet.

Heb je dus meer dan de (beoogde) taxatiewaarde geboden dan ben je de sjaak en mag je zelf bij leggen. Zit je daaronder dan kun je wel meer lenen om bijvoorbeeld de kosten koper bij te financieren, maar dan wordt het bedrag begrensd door je inkomen.

Zet het daar maar neer! -- It's time to party like it's 1984 -- Soundcloud

Acties:

maandag 21 november 2016 09:09

⭐⭐⭐⭐⭐

Sharky schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:49:
[...]

Dat is tegenwoordig standaard in voorlopige koopcontracten. Meestal 4 weken, maar als je aangeeft dat je 6 weken erin wilt hebben kan dat prima.

Er is geen standaard met betrekking tot koopcontracten. De NVM heeft model koopcontracten die gebruikt worden door veel makelaars maar dat betekent niet dat elk onderdeel overgenomen moet worden. Vaak schrappen ze onderdelen die niet van toepassing zijn en brengen ze wijzigingen aan daar waar andere afspraken gemaakt zijn.

Dit is echt iets wat je moet aangeven bij het bieden, het is ontzettend stom om dit niet op te nemen aangezien je er dan volledig van uit gaat dat de verkopende partij mee denkt met jouw situatie en in jouw voordeel gaat handelen, iets wat absoluut niet verplicht is.
Daarnaast is het tegenwoordig ook gebruikelijk om zonder dergelijke voorbehouden te bieden juist omdat het voor een verkoper aantrekkelijker is en mensen zo proberen om sneller de deal te sluiten.

Als je een huis gaat kopen moet je je niet als afwachtende sul opstellen maar jezelf proactief informeren, voor jezelf opkomen en zelf de leiding nemen in jouw proces. Niet verwachten dat anderen voor jouw gaan meedenken. Als je dat wel wilt moet je een aankoopmakelaar inschakelen, dan heb je iemand die betaald wordt om jouw belangen te behartigen.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N

Acties:

maandag 21 november 2016 09:13

Sharky schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:49:
[...]

Dat is tegenwoordig standaard in voorlopige koopcontracten. Meestal 4 weken, maar als je aangeeft dat je 6 weken erin wilt hebben kan dat prima.

Het is misschien gebruikelijk, maar zeker niet standaard. Ontbindende voorwaarden opnemen in je voorlopig koopcontract blijft vooralsnog de keuze tussen koper en verkoper.
Afgelopen maand ben ik nog betrokken geweest bij de (ver)koop van een huis waarbij meerdere bieders waren die zonder financieel voorbehoudt hebben geboden. 2x zelfs. (lekker anekdotisch natuurlijk maar toch)

Het geeft de verkoper een keuze, ga ik in zee met iemand die misschien zijn hypotheek niet rond krijgt, of met iemand die aangeeft het geld op handen te hebben?

En bij deze twee verkopen was het inderdaad doorslaggevend om in zee te gaan met diegenen zonder financieel voorbehoudt. Simpelweg omdat de verkoper zo minder risico loopt dat de verkoop toch niet door gaat.

Acties:

robbinwehl

Je zult dan bij 3 hypotheek verstrekkers afgewezen moeten worden om geen 10% boete te krijgen van de totaalsom.

maandag 21 november 2016 09:14

Acties:

Sharky

Skamn Dippy!

Tsurany schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:09:
[...]

Er is geen standaard met betrekking tot koopcontracten.
[...]
Als je een huis gaat kopen moet je je niet als afwachtende sul opstellen maar jezelf proactief informeren, voor jezelf opkomen en zelf de leiding nemen in jouw proces.

analogworm schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:09:
[...]

Het is misschien gebruikelijk, maar zeker niet standaard. Ontbindende voorwaarden opnemen in je voorlopig koopcontract blijft vooralsnog de keuze tussen koper en verkoper.
[...]

Mijn woordkeus was inderdaad wat misleidend, dat het veel voorkomt betekent niet dat het standaard is. Het zit wel standaard in een NVM-contract inderdaad, maar de makelaar kan er altijd zaken uit halen. Een huis kopen en de hypotheek regelen zijn zaken waar je je inderdaad assertief moet opstellen. Wij hebben ook net een paar weken geleden een huis gekocht en de de bank was en passant de opgebouwde spaarhypotheek vergeten à 11K. Als we niet hadden opgelet was het niet meegenomen in de nieuwe hypotheek.

This too shall pass

maandag 21 november 2016 09:17

Acties:

maandag 21 november 2016 09:19

⭐⭐⭐⭐⭐

Sharky schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:14:
[...]

[...]

Mijn woordkeus was inderdaad wat misleidend, dat het veel voorkomt betekent niet dat het standaard is. Het zit wel standaard in een NVM-contract inderdaad, maar de makelaar kan er altijd zaken uit halen. Een huis kopen en de hypotheek regelen zijn zaken waar je je inderdaad assertief moet opstellen. Wij hebben ook net een paar weken geleden een huis gekocht en de de bank was en passant de opgebouwde spaarhypotheek vergeten à 11K. Als we niet hadden opgelet was het niet meegenomen in de nieuwe hypotheek.

Inderdaad, je moet heel goed opletten want overal kunnen fouten gemaakt worden.

Stoney3K schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:51:
[...]

Klopt, alleen bij openbare verkoop, dus bij veilingen van de bank, is daarop een uitzondering gemaakt. Dan mag je niet met financieringsvoorbehoud kopen.

Dat mag wel, er is geen enkele reden waarom dat niet zou mogen. Echter willen banken dat niet simpelweg omdat ze geen uitgebreide procedures willen. Als een woning geveild wordt is dat omdat de eigenaar de maandelijkse betalingen niet kan voldoen, al een geruime achterstand heeft en een normale verkoop niet als winstgevend gezien wordt. Een veiling is voor banken het laatste redmiddel en dan willen ze zo snel mogelijk van het pand af en dus geen procedures doorlopen.

Piet_Piraat7 schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:52:
In hoeverre zijn die hypotheek berekening tools op de websites van verschillende banken eigenlijk betrouwbaar om te bepalen hoeveel je daadwerkelijk kan lenen? Iemand ervaring mee?

Er zijn duidelijke regels met betrekking tot het bedrag dat banken mogen uitlenen. Dit is afhankelijk van onder andere de waarde van het huis en van jouw inkomen. Die sites gebruiken deze regels ook en zijn dus zeker betrouwbaar zolang jij alle informatie naar waarheid invult.
Waar het verschil vaak in zit is de rente. Bij RVP's onder de 10 jaar wordt een toetsrente gebruikt, daarboven de werkelijke rente. Dus bij RVP's korter dan 10 jaar mag je minder geld lenen om een huis te kopen op basis van je inkomen.

robbinwehl schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:13:
Je zult dan bij 3 hypotheek verstrekkers afgewezen moeten worden om geen 10% boete te krijgen van de totaalsom.

Dat hangt ook weer af van wat er in het koopcontract staat. Wordt dit expliciet genoemd of niet? Juist vanwege de regelgeving die we tegenwoordig hebben met betrekking tot het verstrekken van hypotheken is een enkele afwijzing vaak voor verkopers al voldoende.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N

Acties:

maandag 21 november 2016 10:27

Flatsehats!

robbinwehl schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:13:
Je zult dan bij 3 hypotheek verstrekkers afgewezen moeten worden om geen 10% boete te krijgen van de totaalsom.

Dat staat nergens concreet. Het enige wat er concreet staat is dat er een inspanningsverplichting is, je kan dus niet zo maar een bod doen en een koopcontract ondertekenen en dan een hypotheek aanvragen waarvan je weet dat ie nooit geaccepteerd gaat worden. Dan stuur je namelijk de verkopende partij ook met een kluitje het riet in en jaag je ze onnodig op kosten.

Je kan immers ook 3 afwijzingen ophoesten van hypotheken met voorwaarden waarvan je weet dat je ze niet kan voldoen. Aan die inspanningsverplichting heb je voldaan als je redelijkerwijs kan aantonen dat je geprobeerd hebt om de financiering rond te krijgen die bij jouw situatie past, en dat niet gelukt is.

Hoe dat concreet wordt ingevuld is vaak een tweede, als de verkopende partij er aan twijfelt als je de ontbindende voorwaarden aanspreekt, kan de verkoper die ontbinding aan proberen te vechten bij de rechter.

Zet het daar maar neer! -- It's time to party like it's 1984 -- Soundcloud

Acties:

hackerhater

Het is niet alleen de financiering wat je als ontbindende voorwaarde kan zetten.
Toen ik mijn huis 3 jaar geleden had gekocht wilde de verkoper de boel graag in gang zetten voordat de technische keuring was geweest.

Ik heb toen de technische keuring ook als ontbindende voorwaarde laten opnemen, puur uit zelfbescherming.
Er kwam niks bijzonders uit, maar toch.

maandag 21 november 2016 16:55

Acties:

Divak

Je doet toch altijd een bod onder voorbehoud van financiering? Dan kan er eigenlijk niets verkeerd gaan, hooguit kun je het huis mislopen als het rondkrijgen niet wil vlotten.

maandag 21 november 2016 17:13

Acties:

Rukapul

Divak schreef op maandag 21 november 2016 @ 16:55:
Je doet toch altijd een bod onder voorbehoud van financiering? Dan kan er eigenlijk niets verkeerd gaan, hooguit kun je het huis mislopen als het rondkrijgen niet wil vlotten.

Tussen verlopen van voorbehoud (dus na accepteren van offerte) kan er nog genoeg misgaan. Zie mijn eerdere reactie.

maandag 21 november 2016 17:42

Acties:

Wild Chocolate

Divak schreef op maandag 21 november 2016 @ 16:55:
Je doet toch altijd een bod onder voorbehoud van financiering? Dan kan er eigenlijk niets verkeerd gaan, hooguit kun je het huis mislopen als het rondkrijgen niet wil vlotten.

Precies, dat dacht ik ook ja.

Ik heb zelf mijn huis gekocht zonder aankoopmakelaar. En bij het eerste bod aangegeven dat alle biedingen onder voorbehoud van financiering (liefst met een termijn hoe lang je nodig hebt om de hypotheek te regelen, hoewel je hem vaak ook later nog kan verlengen) en van een bouwkundige keuring waren. (Waarbij je bij die laatste dan weer moet aangeven wat acceptabel is vanuit de bouwkundige keuring (bijvoorbeeld dat daar niet meer dan €5000,- aan gebreken boven water komt).

Stoney3K schreef op zondag 20 november 2016 @ 23:09:
Ik blijf het nog steeds achterlijk vinden dat je geen pro-forma offertes voor een hypotheek aan kan vragen totdat je al een getekend koopcontract hebt, en je dus al aan de koop vast zit zonder dat een enkele bank je een hypotheek kan beloven.

Als een bank al voordat je een koopcontract getekend hebt een voorlopig akkoord kan geven dan zou er een hoop gedoe niet echt bepaald nodig zijn, omdat je als koper dan veel duidelijker weet waar je aan toe bent.

Dat kan niet, omdat daar ook een taxatie van het huis voor nodig is. Een hypotheek is altijd onlosmakelijk verbonden met 1 bepaald onroerend goed. Anders was het gewoon een consumptief krediiet, wat je echt niet zo hoog krijgt zonder garantstelling (bijvoorbeeld de waarde van een huis ofzo

)

iRacing Profiel

maandag 21 november 2016 17:50

Acties:

CyBeRSPiN

sinds 2001

Divak schreef op maandag 21 november 2016 @ 16:55:
Je doet toch altijd een bod onder voorbehoud van financiering? Dan kan er eigenlijk niets verkeerd gaan, hooguit kun je het huis mislopen als het rondkrijgen niet wil vlotten.

In sommige plaatsen (in bepaalde wijken) in de markt zo oververhit (o.a. Amsterdam, Utrecht, Hilversum) dat de verkoper zoveel potentiele kopers krijgt dat hij het voor het zeggen krijgt.
Die kan dan doodleuk zeggen: bieden boven de vraagprijs en zonder voorbehoud van financiering, wie a.s. vrijdag het hoogste bod heeft gedaan die wint.
Dan moet je dus echt uitkijken dat je niet impulsief een bod doet, want die 10% boete kan je echt aan gehouden worden..
Zelfs al zou je het mogen lenen, dan is er nog een taxatierapport.. en tegenwoordig mag je nauwelijjks meer lenen dan de taxatiewaarde (en dus veel cash op zak hebben om het verschil te overbruggen).

[ Voor 3% gewijzigd door CyBeRSPiN op 21-11-2016 17:51 ]

maandag 21 november 2016 20:53

Acties:

maandag 21 november 2016 21:21

Flatsehats!

Wild Chocolate schreef op maandag 21 november 2016 @ 17:42:
[...]Dat kan niet, omdat daar ook een taxatie van het huis voor nodig is. Een hypotheek is altijd onlosmakelijk verbonden met 1 bepaald onroerend goed. Anders was het gewoon een consumptief krediiet, wat je echt niet zo hoog krijgt zonder garantstelling (bijvoorbeeld de waarde van een huis ofzo )

Taxatie van het huis moet in principe kunnen zonder dat er een koopovereenkomst is getekend. Dat veel verkopers dat niet wíllen omdat ze meer voor het huis willen hebben dan er misschien getaxeerd wordt, dat is een andere kwestie.

Zet het daar maar neer! -- It's time to party like it's 1984 -- Soundcloud

Acties:

Wild Chocolate

Stoney3K schreef op maandag 21 november 2016 @ 20:53:
[...]

Taxatie van het huis moet in principe kunnen zonder dat er een koopovereenkomst is getekend. Dat veel verkopers dat niet wíllen omdat ze meer voor het huis willen hebben dan er misschien getaxeerd wordt, dat is een andere kwestie.

Ja, dat klopt. Maar je loopt wat moeilijker weg van een bod, als je er al een paarhonderd euro in hebt gestoken. Dat weet de verkopende partij dan ook, dus het lijkt me ook niet erg goed voor je onderhandelingspositie.

iRacing Profiel

maandag 21 november 2016 21:30

Acties:

Ramon

McLatey schreef op zondag 20 november 2016 @ 22:40:
Zoals de titel zegt. Ik en mijn wederhelft zijn ons aan het oriënteren om ons huis te verkopen en een ander huis te gaan betrekken. We weten inmiddels wat voor hypotheek we aankunnen e.d. maar...

Wat gebeurt er wanneer we een bod uitbrengen op een huis en vervolgens raak ik of mijn vrouw plotseling werkloos, invalide, etc. waardoor we de hypotheek niet meer krijjgen? Betalen we dan een boetebedrag aan de verkoper? Heeft de verkoper te maken met een gevalletje 'helaas pindakaas'?

Als je een bod doet, dan heb je daar ontbindende voorwaarden bij. Bijvoorbeeld opleverdatum die gehaald dient te worden, geldigheidsduur van het bod, noodzakelijke onderhoudskosten onder een bepaald bedrag en dus ook financiering van (een deel van) de koopsom.

Voorbeeld van een officiële brief:

Geachte heer/mevrouw [naam verkoper/verkoopmakelaar],

Afgelopen week hebben wij voor de tweede keer uw woning bezichtigd. Het gaat om de woning aan de [straat + huisnummer], [postcode], [plaats]. Wij hebben besloten om een bod uit te brengen van € 200.000 (zegge tweehonderdduizend euro) kosten koper.

Wij verwachten na de aankoop een aantal kosten. Hier is ons bod op gebaseerd. Het gaat om de kosten voor:
- [het vervangen van de cv-ketel];
- [het vervangen van de badkamer];
- [het vernieuwen van de raamkozijnen];
- [...].

Dit bod geldt onder de volgende ontbindende voorwaarden:
- [Onder voorbehoud van de financiering voor de gehele koopsom inclusief k.k. binnen 6 weken na ter hand stellen van de koopovereenkomst.]
- [Onder voorbehoud van het krijgen van NHG.]
- [Oplevering: datum.] - [Keuze notaris: aan de koper.]
- [Het bod is geldig tot: datum, tijd.]
- [De koper laat de bouwtechnische keuring uitvoeren. Hieruit blijken geen noodzakelijke onderhoudskosten groter dan € ...]
- [Inclusief de houten vloer en de beplanting in de tuin.]
- [...]

Check mijn V&A ads: https://tweakers.net/aanbod/user/9258/

dinsdag 22 november 2016 00:14

Acties:

Ardana

Mens

robbinwehl schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:13:
Je zult dan bij 3 hypotheek verstrekkers afgewezen moeten worden om geen 10% boete te krijgen van de totaalsom.

Dat is net wat je onderling afspreekt. In ons laatste koopcontract stond 1 hypotheekafwijzing.

Investeer in een nieuwe vorm van anti-conceptie: Choice!

dinsdag 22 november 2016 00:25

Acties:

Wim-Bart

Zie signature voor een baan.

Piet_Piraat7 schreef op maandag 21 november 2016 @ 08:52:
In hoeverre zijn die hypotheek berekening tools op de websites van verschillende banken eigenlijk betrouwbaar om te bepalen hoeveel je daadwerkelijk kan lenen? Iemand ervaring mee?

Afhankelijk van je persoonlijke situatie zitten ze aardig in de buurt. Maar ze kunnen ook behoorlijk afwijken. De ene verstrekker ziet een eindejaar uitkering als inkomen, de ander telt die niet mee. Lease van auto wordt verschillend berekend. Daarnaast telt ook de locatie van te kopen object mee et cetera et cetera. Er zijn zo veel factoren dat zonder een daadwerkelijke offerte je er niet van uit moet gaan. Het is meer een indicatie.

Beheerders, Consultants, Servicedesk medewerkers. We zoeken het allemaal. Stuur mij een PM voor meer info of kijk hier De mooiste ICT'er van Nederland.

dinsdag 22 november 2016 00:43

Acties:

dinsdag 22 november 2016 09:22

Het is heel normaal om in het koopcontract te laten opnemen dat het onder voorbehoud van financiering is. Sterker nog ik heb dit jaar per email een bod gedaan en toen kreeg ik een mail terug of ik dat niet onder voorbehoud van financiering wilde doen. Dat hoefde voor mij niet en toch stond het daarna in het koopcontract. Verder niet erg maar het zit er vaker wel dan niet standaard in. Let op: er is wel een datum waarop de ontbindende voorwaarden verlopen. Daarna zijn beide partijen aansprakelijk voor de 10% schadesom. Zo ver ik heb begrepen moet voor die tijd je financiering wel rond zijn. Tot die datum kun je dus nog mbv dat voorbehoud afzien van de aankoop (los van de verplichte 3 dagen bedenktijd na het tekenen van de koopakte).

Bij mijn laatste koop ging het overigens mis aan de kant van de verkoper. Op de dag van het verlopen van de ontbindende voorwaarden werd ik min of meer gedwongen akkoord te gaan met het verlengen van deze voorwaarden met 1 week. De verkopende bank ging namelijk niet akkoord. Dus dat kan ook nog. Wat dat betreft is het ook geen gek idee om na het tekenen je al te laten inschrijven bij het kadaster. Dan kan de belastingdienst jou woning niet opeisen (ivm schulden van de verkoper) in de periode tot overdracht.

[ Voor 63% gewijzigd door sdk1985 op 22-11-2016 00:55 ]

Hostdeko webhosting: Sneller dan de concurrentie, CO2 neutraal en klantgericht.

Acties:

dinsdag 22 november 2016 10:09

sdk1985 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 00:43:

Bij mijn laatste koop ging het overigens mis aan de kant van de verkoper. Op de dag van het verlopen van de ontbindende voorwaarden werd ik min of meer gedwongen akkoord te gaan met het verlengen van deze voorwaarden met 1 week. De verkopende bank ging namelijk niet akkoord. Dus dat kan ook nog. Wat dat betreft is het ook geen gek idee om na het tekenen je al te laten inschrijven bij het kadaster. Dan kan de belastingdienst jou woning niet opeisen (ivm schulden van de verkoper) in de periode tot overdracht.

Hoe bedoel je dat van het kadaster? Er staat mij wel iets vaag van bij dat dat bij de koop van mijn moeders huis ook werd aangeboden door de notaris. Maar toen begreep ik er ook al weinig van.

En je hebt het over gedwongen? Al snap ik dat een extra week oplevertijd niet zo erg hoeft te zijn als je het huis wilt hebben. Maar waarom zou je in dat geval geen beroep hebben kunnen doen op die boeteclausule?

Acties:

dion_b

Moderator Harde Waren

say Baah

Wim-Bart schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 00:25:
[...]

Afhankelijk van je persoonlijke situatie zitten ze aardig in de buurt. Maar ze kunnen ook behoorlijk afwijken. De ene verstrekker ziet een eindejaar uitkering als inkomen, de ander telt die niet mee. Lease van auto wordt verschillend berekend. Daarnaast telt ook de locatie van te kopen object mee et cetera et cetera. Er zijn zo veel factoren dat zonder een daadwerkelijke offerte je er niet van uit moet gaan. Het is meer een indicatie.

Dat.

En bedenk dat het uitermate onverstandig is om tot op de laatste haalbare stuiver te gaan bij een hypotheek. Iedereen gaat uit van een rooskleurig toekomstplaatje bij koop van een huis, maar de toekomst kan soms tegenvallen. Huisprijzen kunnen zoals na 2008 instorten, je kunt je baan kwijtraken of (nog meest waarschijnlijk) je relatie loopt op de klippen en hypotheek staat op beide namen _{want anders kon je die dure woning niet bekostigen} en dan moet de een de ander uitkopen. Allemaal dingen die best-case kunnen leiden tot buikriem ongemakkelijk moeten aanhalen en worst-case tot gedwongen moeten verkopen van de woning voor minder dan het hypotheekbedrag met als gevolg flinke restschuld en een shitlading stress, bovenop de problemen van de tegenvallende situatie an sich. NHG is tot op zeker niveau een garantie tegen deze problemen, maar vooral voor de bank: je kunt ook met NHG met nare restschulden komen te zitten.

Je doet er daarom verstandig aan een marge te nemen onder het absolute maximum wat je zou kunnen nemen. Daarmee heb je een buffer als dingen onverhoopt tegen zitten, kom je minder snel in de knoop en hoef je bovenal minder snel zeer dramatische dingen te doen zoals onder hypotheekwaarde te verkopen.
Voorzover alles wel goed gaat en je dan geld overhoudt kun je daarmee versneld aflossen en alsnog even snel (of ivm minder rente zelfs iets sneller) vermogen opbouwen als waneer je duurder had gekocht.

Bijkomend voordeel: het verschil tussen berekeningen maakt dan veel minder uit. Enige compromis is natuurlijk dat je dan minder snel in je 'droomwoning' woont. Zodra je met de ene calculator wel iets zou kunnen kopen en de andere niet weet je eigenlijk al dat je te dicht tegen je max aan zit te kijken.

Oslik blyat! Oslik!

dinsdag 22 november 2016 10:58

Acties:

Rmg

robbinwehl schreef op maandag 21 november 2016 @ 09:13:
Je zult dan bij 3 hypotheek verstrekkers afgewezen moeten worden om geen 10% boete te krijgen van de totaalsom.

Ligt er maar net aan wat je afspreekt in het koopcontract.

dinsdag 22 november 2016 11:06

Acties:

Hann1BaL

Do you stay for dinner?Clarice

dion_b schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 10:09:
[...]

NHG is tot op zeker niveau een garantie tegen deze problemen, maar vooral voor de bank: je kunt ook met NHG met nare restschulden komen te zitten.

Je doet er daarom verstandig aan een marge te nemen onder het absolute maximum wat je zou kunnen nemen. Daarmee heb je een buffer als dingen onverhoopt tegen zitten, kom je minder snel in de knoop en hoef je bovenal minder snel zeer dramatische dingen te doen zoals onder hypotheekwaarde te verkopen.
Voorzover alles wel goed gaat en je dan geld overhoudt kun je daarmee versneld aflossen en alsnog even snel (of ivm minder rente zelfs iets sneller) vermogen opbouwen als waneer je duurder had gekocht.

Helemaal mee eens!

Ter toevoeging:
NHG geeft jou het voordeel van lagere rente, maar dat komt omdat het risico voor de bank lager is. Dat komt mede omdat NHG zorgt dat een andere partij de zaken regelt, maar ook dat je veel sneller je huis uit wordt geknikkerd en de verkoop van je huis versneld gaat, eigenlijk altijd voor een veel te lage prijs, waardoor jij met een restschuld achterblijft.

Indien mogelijk, lekker ver weg blijven van je max. Wij hebben een huis gekocht toen we beiden full time werkten. Nu hebben we een kleine en werkt mijn vrouw nog maar 3 dagen. Gelukkig worden we er finiancieel niet warm of koud van omdat we gewoon een zeer ruime marge hebben genomen.

Doorgaans is je eerste bod altijd op basis van financiering en indien je het niet rond kunt krijgen kost dat niets. Maar daarvoor kun je je het beste even specifiek laten informeren.

dinsdag 22 november 2016 12:44

Acties:

http://www.vraagdenotaris...-van-de-koopovereenkomst/

analogworm schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 09:22:
[...]

Hoe bedoel je dat van het kadaster? Er staat mij wel iets vaag van bij dat dat bij de koop van mijn moeders huis ook werd aangeboden door de notaris. Maar toen begreep ik er ook al weinig van.

En je hebt het over gedwongen? Al snap ik dat een extra week oplevertijd niet zo erg hoeft te zijn als je het huis wilt hebben. Maar waarom zou je in dat geval geen beroep hebben kunnen doen op die boeteclausule?

Gedwongen omdat het verzoek tot uitstel op de laatste dag van de ontbindende voorwaarde voorkwam. Met andere woorden op dat moment was er nog geen sprake van de 10% boete, dat gaat pas de dag erna in. Het is voor de verkoper dan verstandiger om preventief te ontbinden om zo de boete te vermijden. Het hele proces moet dan daarna weer opnieuw (nieuw bod). Het oprekken van de datum voorkwam die reactie.

In dit geval was de oplevertijd 6 weken en de ontbindende voorwaarden waren 4 weken. Dus het was wel redelijk problematisch mbt de logistiek.

Hostdeko webhosting: Sneller dan de concurrentie, CO2 neutraal en klantgericht.

dinsdag 22 november 2016 12:53

Acties:

dinsdag 22 november 2016 13:03

⭐⭐⭐⭐⭐

sdk1985 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 00:43:
Wat dat betreft is het ook geen gek idee om na het tekenen je al te laten inschrijven bij het kadaster. Dan kan de belastingdienst jou woning niet opeisen (ivm schulden van de verkoper) in de periode tot overdracht.

Dat is niet helemaal correct. Je hebt het over "jouw woning" maar tot moment van leveren is de woning nog eigendom van de verkopers.

Het enige risico dat je loopt is dat de verkopende partij niet kan leveren op moment van overdracht. Dat is even vervelend maar de kans daarop is zeer klein in de meeste gevallen. En de gevolgschade is ook bepaald groot.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N

Acties:

dinsdag 22 november 2016 13:09

Tsurany schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:53:
[...]

Dat is niet helemaal correct. Je hebt het over "jouw woning" maar tot moment van leveren is de woning nog eigendom van de verkopers.

Het enige risico dat je loopt is dat de verkopende partij niet kan leveren op moment van overdracht. Dat is even vervelend maar de kans daarop is zeer klein in de meeste gevallen. En de gevolgschade is ook bepaald groot.

Ja precies. Maar dat registeren van die akte voorkomt dus dat o.a. de belastingdienst in de tussentijd beslag kan leggen op de woning. Kans is klein, kosten om het te registreren zijn dat ook. Ik heb een situatie gehad waarbij mij hetzelfde werd voorgespiegeld aan de kant van de makelaar en werd verteld dat het allemaal niet echt nodig was. De notaris kwam later met een hele andere mening en kon wat voorbeelden noemen waar het was misgegaan. Mijn verkoper had overigens wel schulden maar gelukkig niet zo erg dat er beslag werd gelegd dus het is nog goed gekomen

.

Hostdeko webhosting: Sneller dan de concurrentie, CO2 neutraal en klantgericht.

Acties:

dinsdag 22 november 2016 13:12

⭐⭐⭐⭐⭐

Als notaris zou ik ook alles aanraden wat mij geld oplevert

Dat zijn nog grotere graaiers dan makelaars en adviseurs.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N

Acties:

Carnoustie

sdk1985 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 13:03:
[...]

Ja precies. Maar dat registeren van die akte voorkomt dus dat o.a. de belastingdienst in de tussentijd beslag kan leggen op de woning. Kans is klein, kosten om het te registreren zijn dat ook. Ik heb een situatie gehad waarbij mij hetzelfde werd voorgespiegeld aan de kant van de makelaar en werd verteld dat het allemaal niet echt nodig was. De notaris kwam later met een hele andere mening en kon wat voorbeelden noemen waar het was misgegaan. Mijn verkoper had overigens wel schulden maar gelukkig niet zo erg dat er beslag werd gelegd dus het is nog goed gekomen .

Notarissen worden natuurlijk ook betaald om de meest onwaarschijnlijke rampscenario's voor te spiegelen

Volgens mij is de "gangbare mening" meer: bij verkoop tussen particulieren is het niet nodig (enkele specifieke situatie misschien daargelaten), zodra je koopt van een commerciële partij (en dat is een "handelaar" dus ook) altijd wel doen. Mijn aankoopmakelaar kon ook zomaar aardig wat gezeur van het aflopen jaar opnoemen...

dinsdag 22 november 2016 13:14

Acties:

Rukapul

sdk1985 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:44:
[...]

http://www.vraagdenotaris...-van-de-koopovereenkomst/

[...]

Gedwongen omdat het verzoek tot uitstel op de laatste dag van de ontbindende voorwaarde voorkwam. Met andere woorden op dat moment was er nog geen sprake van de 10% boete, dat gaat pas de dag erna in.

Dan had jouw koopcontract een vreemde bepaling, namelijk dat de verkoper kon ontbinden indien de bank niet akkoord zou gaan per datum X. Dat is absoluut niet standaard. Een koopcontract bevat typisch geen ontbindende voorwaarden voor de verkoper. Als die niet kan leveren op de genoemde datum bij de notaris dan gaat hij nat. Innen is vaak wel een probleem aangezien de reden van een bank typisch is dat het huis onder water staat.

dinsdag 22 november 2016 14:15

Acties: