Huis verkopen - Wat is nu de winst?

[EricNL]

Beste Tweakers,

2,5 jaar geleden heb ik een huis gekocht. Ik verdiende toen nog niet gigantisch veel en heb toendertijd gebruik gemaakt van de "starterslening" (welke door de gemeente verstrekt werd). Ik woon samen met m'n vriendin.

Nu 2,5 jaar later willen we om verschillende redenen gaan verhuizen. We hebben een makelaar ingeschakeld om ons huis te gaan verkopen. Goed, om een lang verhaal kort te maken: ik heb bar weinig verstand van hypotheken en alles wat daar bij komt kijken.

Laat ik even kort het plaatje schetsen:
- Huidige huis gekocht voor €137.500
- Afgesloten hypotheek was toendertijd voor mij de maximale €127.000
- Tevens een starterslening afgesloten met het vaste bedrag á €30.000
- Huidige hypotheekschuld zit nu nog rond de €120.000

Mede door een verbouwing is de verwachting dat we een leuke winst gaan maken. Dat komt natuurlijk goed uit, want bij een nieuwe hypotheek kan de starterslening wel eens dwars gaan zitten. De bedoeling is dan ook om deze starterslening na de verkoop geheel af te lossen (dit kan en mag kosteloos volgens de voorwaarden).

De verwachting is dat het huis tussen de €160.000 en €165.000 op gaat leveren. Niemand kan natuurlijk een belofte doen maar laten we even hier van uit gaan. Hoe moet/kan ik nu gaan rekenen met de winst?
Is het een heel simpel optelsommetje als: verkoopbedrag huis - actuele hypotheekschuld - actuele startersleningschuld = winst?

Voorbeeldje:
- Actuele hypotheekschuld = €120.000
- Actuele startersleningschuld = €30.000

- Verkoop huis = +€160.000
- Aflossen starterslening = -€30.000
- "Aflossen" huidige hypotheek = -€120.000

Als dit klopt zou het betekenen dat ik de starterslening af kan lossen en een winst heb van €10.000. Klopt mijn berekening?

[Angeloonie]

Ik weet er ook niet alles van, maar volgens mij mis je nog een stuk aan kosten voor overdracht/verkoop enzo, je hebt nu enkel "netto" bedragen alsof de verkoop zelf niets kost.

[Señor Sjon]

Wat staat er in de voorwaarden van de starterslening?

[Standeman]

Angeloonie schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 14:31:
Ik weet er ook niet alles van, maar volgens mij mis je nog een stuk aan kosten voor overdracht/verkoop enzo, je hebt nu enkel "netto" bedragen alsof de verkoop zelf niets kost.

Er zijn nog makelaarskosten die voldaan moeten worden. Verder zal het wel onder "kosten koper" verkocht worden (notaris, e.d.), dus daar heb je geen last van.

[EricNL]

Standeman schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 14:34:
[...]

Er zijn nog makelaarskosten die voldaan moeten worden. Verder zal het wel onder "kosten koper" verkocht worden (notaris, e.d.), dus daar heb je geen last van.

Natuurlijk. Onze verkoop-makelijk hanteert een courtage van €2.950. Verder wordt het huis inderdaad "kosten koper" verkocht. Met een beetje geluk kan ik zelfs de overdrachtsbelasting welke de koper betaalt terug vragen. Dat is kennelijk een regeling als je je huis binnen 3 jaar verkoopt (makelaar zocht het fijne er hier nog van uit).

Maar notaris en makelaarskosten heb ik voor het "gemak" maar even niet mee genomen. Er is prima spaargeld om dit te voldoen. Het gaat me nu eigenlijk meer om het grote plaatje.

Señor Sjon schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 14:33:
Wat staat er in de voorwaarden van de starterslening?

De voorwaarden van de starterslening stellen m.b.t aflossen: "Ja, u kunt altijd (geheel of) gedeeltelijk extra boetevrij en kosteloos aflossen"

[ Voor 8% gewijzigd door EricNL op 08-11-2016 14:39 ]

[Señor Sjon]

OB terugkrijgen is binnen 6 maanden... maar je valt in de uitzondering zo te zien.

quote: https://www.eigenhuis.nl/...acht/overdrachtsbelasting

Doorverkoop binnen drie jaar indien het pand is aangekocht op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015 (voor de aankoopprijs)

Heeft de starterslening nog regelingen met betrekking tot winst en overwaarde?

[EricNL]

Señor Sjon schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 14:46:
OB terugkrijgen is binnen 6 maanden... maar je valt in de uitzondering zo te zien.


[...]


Heeft de starterslening nog regelingen met betrekking tot winst en overwaarde?

Neen. De enige voorwaarde welke wordt gesteld bij verkoop is:

Bij verkoop van jouw Starterswoning moet de Starterslening worden afgelost. De Starterslening kan niet worden meegenomen naar een volgende woning.
De aflossing van een Starterslening is altijd boetevrij.​

[P.O. Box]

Ik weet niet hoe strict je je winst wil uitrekenen, maar als je in termen van "winst" rekent kun je de hypotheekrente die je de afgelopen jaren betaald hebt ook van de "winst" aftrekken... (ook al kun je dat niet helemaal zo zwart wit zien, omdat je ook woongenot heb gehad waar je een waarde aan zou kunnen hangen (die toevallig zo hoog is als je hypotheekrente))

[EricNL]

P.O. Box schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 16:27:
Ik weet niet hoe strict je je winst wil uitrekenen, maar als je in termen van "winst" rekent kun je de hypotheekrente die je de afgelopen jaren betaald hebt ook van de "winst" aftrekken... (ook al kun je dat niet helemaal zo zwart wit zien, omdat je ook woongenot heb gehad waar je een waarde aan zou kunnen hangen (die toevallig zo hoog is als je hypotheekrente))

Kijk, hier begint het wat te ingewikkeld te worden. Het gaat me natuurlijk niet om het bedrag tot op de cent nauwkeurig. Vermoedelijk kan ik deze vraag ook aan mijn makelaar voorleggen, maar omdat ik er zelf ook wat van probeer op te steken dacht ik dat Tweakers wel een geschikte plek was. Afgezien van de €100 hier en daar m.b.t. overdracht/verkoop/nieuw huis etc was ik meer benieuwd of mijn "berekening" in grote lijnen klopt.

Dus:
Verkoopwaarde (€160.000) - Huidige Hypotheekschuld (€120.000) - Huidige Starterslening (€30.000)
Blijft €10.000 van over. Afgezien van courtagekosten, notaris etc, zou dat beschouwd kunnen worden als "winst?" In andere woorden: is dat het gene wat overblijft?

Het gaat me er meer om dat ik een beetje planning kan maken m.b.t. de nieuwe woning. Oftewel: wat kan/moet ik uit eigen geld betalen, en wat is er mogelijk met het overgebleven bedrag na de verkoop van huidige woning.

[ Voor 8% gewijzigd door EricNL op 08-11-2016 16:34 ]

[TRON]

Check hier ook even wat onze vrienden van de Belastingdienst hiervan vinden: http://www.belastingdiens...ning/ik_verkoop_mijn_huis

Trouwens even een extra check voor jezelf. Is de courtage van de verkoopmakelaar inclusief of exclusief BTW? Ja, ze horen dat inclusief BTW aan je te melden, maar de praktijk ik echter wat weerbarstiger. Heb je al een offerte waar dit duidelijk wordt?

[EricNL]

TRON schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 16:42:
Trouwens even een extra check voor jezelf. Is de courtage van de verkoopmakelaar inclusief of exclusief BTW? Ja, ze horen dat inclusief BTW aan je te melden, maar de praktijk ik echter wat weerbarstiger. Heb je al een offerte waar dit duidelijk wordt?

Inclusief BTW. Om eerlijk te zijn vallen de courtage-kosten nog iets goedkoper uit. Mijn vriendin is een jaar werkzaam geweest bij deze makelaar (1-vrouws-bedrijf) dus het is tevens een soort "vriendendienst".

[RocketKoen]

Je vergeet nog dat je 1,5 jaar lang voor je hypotheek hebt betaalt. Dus die €7000 aflossing + 1,5 jaar aan rente moet je ook nog van je winst aftrekken.
En ik denk dat er dan een negatief getal overblijft.

Winst = Verkoopwaarde (160k) - aankoopwaarde (137,5k) - investeringskosten (je verbouwing) - verkoopkosten (nu) - aankoopkosten (toen) - financieringskosten (hypotheek en starterslening rente).

[EricNL]

RocketKoen schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 16:55:
Je vergeet nog dat je 1,5 jaar lang voor je hypotheek hebt betaalt. Dus die €7000 aflossing + 1,5 jaar aan rente moet je ook nog van je winst aftrekken.
En ik denk dat er dan een negatief getal overblijft.

Winst = Verkoopwaarde (160k) - aankoopwaarde (137,5k) - investeringskosten (je verbouwing) - verkoopkosten (nu) - aankoopkosten (toen) - financieringskosten (hypotheek en starterslening rente).

Misschien dat ik je verkeerd begrijp, maar dat is de winst ten opzichte van mijn startsituatie 2,5 jaar geleden. Het gaat me eigenlijk alleen om het "nu". Laat ik het anders proberen te verwoorden.

- Actuele hypotheek schuld = €120.000
Deze "los" je als het ware af met de verkoop, toch? Anders verwoord: dit moet je kunnen dekken?

- Actuele starterslening = €30.000

Als ik het huis zou verkopen voor €160.000, dan dek ik toch m'n hypotheek en kan ik de starterslening aflossen? Misschien is "winst" niet het juiste woord waar ik naar op zoek ben, maar de rente en het stukje wat ik heb afgelost de afgelopen 2,5 jaar veranderd toch niets aan de verkoop (en de bedragen die daarbij gemoeid zijn) van het huis.

Misschien moet ik in dit geval niet het woord "winst" gebruiken.

Nog 1 keer proberen m'n verhaal duidelijk te maken:
Verkoop huis = €160.000
Actuele hypotheek schuld = €120.000
Starterslening = €30.000

Hou ik dan heel kort door de bocht (afgezien van courtage, notaris, overdrachtsbelasting nieuwe woning, etc.) €10.000 over?

[Divak]

Je kan het op veel manieren bekijken. Je hebt je huis afgelost, rente betaalt, etc. Je kan er voor kiezen om dit wel of niet mee te rekenen, zowel de positieve kant op als de negatieve kant. Die €10k winst die jij bedenkt kan dus ook makkelijk negatief worden.

Bijvoorbeeld zo:

Je hebt een huis gekocht voor €137.500.
In totaal heb je hier € 157.000 voor geleend.
Nu wil je je huis verkopen voor € 160.000.
Het verkopen kost je € 2.950.

Onder aan de streep hou je dus 5 tientjes over.
Met een inflatie van 1% in 2014 en 0,6% in 2015 ben je die 5 tientjes ook alweer kwijt.

Daarnaast heb je (neem ik aan) geverfd, behangen, vloertjes gelegd, plinten gelegd, noem maar op. Dat ben je ook kwijt. Wellicht kan je ook niet alle meubels meenemen naar je nieuwe huis en heb je andere uitgaven gedaan die je eigenlijk niet meeneemt naar je nieuwe huis.

Je hebt ook 2,5 jaar lang rente betaalt die je kwijt bent (en kun je zien als woonlasten). Daarentegen heb je ook € 7.000 afgelost (en kan je zien als winst). Aan de andere kant ben je die € 7.000 ook weer direct kwijt aan kosten koper voor je nieuwe huis.

Dan in je nieuwe huis ook alles weer verbouwen, verven, behangen, inrichten.

De tijd van echt 'leuke' winst maken door te verhuizen is voor de meeste mensen al een tijdje voorbij.

[RocketKoen]

EricNL schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 17:22:
[...]


Misschien dat ik je verkeerd begrijp, maar dat is de winst ten opzichte van mijn startsituatie 2,5 jaar geleden. Het gaat me eigenlijk alleen om het "nu". Laat ik het anders proberen te verwoorden.

- Actuele hypotheek schuld = €120.000
Deze "los" je als het ware af met de verkoop, toch? Anders verwoord: dit moet je kunnen dekken?

- Actuele starterslening = €30.000

Als ik het huis zou verkopen voor €160.000, dan dek ik toch m'n hypotheek en kan ik de starterslening aflossen? Misschien is "winst" niet het juiste woord waar ik naar op zoek ben, maar de rente en het stukje wat ik heb afgelost de afgelopen 2,5 jaar veranderd toch niets aan de verkoop (en de bedragen die daarbij gemoeid zijn) van het huis.

Misschien moet ik in dit geval niet het woord "winst" gebruiken.

Nog 1 keer proberen m'n verhaal duidelijk te maken:
Verkoop huis = €160.000
Actuele hypotheek schuld = €120.000
Starterslening = €30.000

Hou ik dan heel kort door de bocht (afgezien van courtage, notaris, overdrachtsbelasting nieuwe woning, etc.) €10.000 over?

De term die je zoekt is overwaarde.
De belastingdienst noemt de som van de overwaarde van alle huizen die je ooit verkocht hebt, je eigenwoning reserve. Aangezien dit je eerste huis is, zijn de 2 dus gelijk.
Dit bedrag is belangrijk, want hier krijg je geen hypotheekrente aftrek meer over.

[Miyamoto]

EricNL schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 16:33:
Dus:
Verkoopwaarde (€160.000) - Huidige Hypotheekschuld (€120.000) - Huidige Starterslening (€30.000)
Blijft €10.000 van over. Afgezien van courtagekosten, notaris etc, zou dat beschouwd kunnen worden als "winst?" In andere woorden: is dat het gene wat overblijft?

Ja.

Die "100 euro hier en daar" is dus wel bijna 3000 voor je makelaar. 30% van je winst

[EricNL]

Miyamoto schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 20:47:
[...]


Ja.

Die "100 euro hier en daar" is dus wel bijna 3000 voor je makelaar. 30% van je winst

Tuurlijk. Dat begrijp ik. En dan komt er ook nog eens 2% overdrachtsbelasting bij kijken bij de koop van een nieuwe woning. En een smak geld voor de notaris, taxatierapport en weet ik het allemaal nog meer. Het belangrijkste is gewoon dat ik het wil snappen. Natuurlijk is het misschien geen "winst" omdat ik e.e.a. heb verbouwd, geverfd, rente betaal en noem het maar op. Ik was ook niet opzoek naar een zak geld waarmee ik straks de P.C. Hooft in kan. Maar ik/we leven in het heden, en in dit geval wilde ik gewoon snappen en weten wat ik straks "over houdt" (oftewel: eigen woning reserve) na de verkoop van mijn huidige woning.

Conclusie is dus eigenlijk:
- Starterslening wordt afgelost
- en van de ± €10.000 die overblijft kan ik mooi kosten als de overdrachtsbelasting, makelaar, notaris, etc. gaan betalen eventueel aangevuld met eigen geld indien nodig.

[ Voor 3% gewijzigd door EricNL op 08-11-2016 21:01 ]

[GoldenSample]

Divak schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 17:49:
Je kan het op veel manieren bekijken. Je hebt je huis afgelost, rente betaalt, etc. Je kan er voor kiezen om dit wel of niet mee te rekenen, zowel de positieve kant op als de negatieve kant. Die €10k winst die jij bedenkt kan dus ook makkelijk negatief worden.

Bijvoorbeeld zo:

Je hebt een huis gekocht voor €137.500.
In totaal heb je hier € 157.000 voor geleend.
Nu wil je je huis verkopen voor € 160.000.
Het verkopen kost je € 2.950.

Onder aan de streep hou je dus 5 tientjes over.
Met een inflatie van 1% in 2014 en 0,6% in 2015 ben je die 5 tientjes ook alweer kwijt.

Daarnaast heb je (neem ik aan) geverfd, behangen, vloertjes gelegd, plinten gelegd, noem maar op. Dat ben je ook kwijt. Wellicht kan je ook niet alle meubels meenemen naar je nieuwe huis en heb je andere uitgaven gedaan die je eigenlijk niet meeneemt naar je nieuwe huis.

Je hebt ook 2,5 jaar lang rente betaalt die je kwijt bent (en kun je zien als woonlasten). Daarentegen heb je ook € 7.000 afgelost (en kan je zien als winst). Aan de andere kant ben je die € 7.000 ook weer direct kwijt aan kosten koper voor je nieuwe huis.

Dan in je nieuwe huis ook alles weer verbouwen, verven, behangen, inrichten.

De tijd van echt 'leuke' winst maken door te verhuizen is voor de meeste mensen al een tijdje voorbij.

lol winst door te verhuizen?
Ja als je van een penthouse/vrijstaand in amsterdam naar oost-groningen gaat ja.
Anders is je nieuwe, duurdere hut gewoon in absolute euro's meer in 'waarde' gestegen dan je huidige huis.

Als ik een huis wil verkopen en een nieuw groter/duurder huis ga kopen hoop ik dat de markt in is gezakt, mijn huidige huis is dan misschien 40k minder waard, het nieuwe huis echter nog meer, resultaat dat ik uit eindelijk minder geld in een hypotheek hoef te duwen, das pas winst.

[Divak]

De € 10.000 die overblijft vind ik niet tellen als winst. Het reeds afgeloste kan je eigenlijk ook niet meetellen als winst. Immers, stel:

Ik koop een huis van 200.000 met hypotheek.
Ik lost 100.000 af over 15 jaar.
Ik verkoop het huis daarna voor 150.000.

Heb ik dan 50.000 winst of 50.000 verlies?

[Gadgeteer]

Divak schreef op woensdag 09 november 2016 @ 09:47:
De € 10.000 die overblijft vind ik niet tellen als winst. Het reeds afgeloste kan je eigenlijk ook niet meetellen als winst. Immers, stel:

Ik koop een huis van 200.000 met hypotheek.
Ik lost 100.000 af over 15 jaar.
Ik verkoop het huis daarna voor 150.000.

Heb ik dan 50.000 winst of 50.000 verlies?

50.000 voor een feestje met na afloop een kater

[J8S]

Ik denk dat TS dat nu ook wel snapt, het gaat hem er gewoon om wat hij nu overhoudt na de verkoop van zijn huis en wat hij dus kan gaan gebruiken bij de koop/inrichting van het nieuwe huis.

[Wish]

In de eerste plaats: gefeliciteerd met de aanstaande verkoop .Waar (welke stad) doe je de verkoop? De reden van de vraag is dat ik de courtage van de makelaar aan de forse kant vind. In de afgelopen jaren in Utrecht zelf regelmatig van huis verwisseld en daarbij voor de verkoop meestal gebruik gemaakt van een procentuele courtage. Daarbij is het voordeel van dat de makelaar beter zijn best gaat doen (hogere verkoopprijs = hogere courtage).

Voor jouw beeld: die courtages lagen rond de 1 tot 1.20%. En zeker mijn eerste huis was niet veel duurder dan die van jullie. Dus zelf zou ik nog even shoppen en meerdere makelaars vragen wat zij offreren.

[Lensent]

Makkelijkste en snelste 'winst' is gewoon zelf je huis verkopen
Been there, done that, en zou het zo weer doen.

[EricNL]

Wish schreef op woensdag 09 november 2016 @ 11:19:
In de eerste plaats: gefeliciteerd met de aanstaande verkoop .Waar (welke stad) doe je de verkoop? De reden van de vraag is dat ik de courtage van de makelaar aan de forse kant vind. In de afgelopen jaren in Utrecht zelf regelmatig van huis verwisseld en daarbij voor de verkoop meestal gebruik gemaakt van een procentuele courtage. Daarbij is het voordeel van dat de makelaar beter zijn best gaat doen (hogere verkoopprijs = hogere courtage).

Voor jouw beeld: die courtages lagen rond de 1 tot 1.20%. En zeker mijn eerste huis was niet veel duurder dan die van jullie. Dus zelf zou ik nog even shoppen en meerdere makelaars vragen wat zij offreren.

Dankjewel! Ik woon in Bergen op Zoom, en m'n toekomstige woning zal ook in Bergen op Zoom zijn. De courtagekosten bedragen in dit geval €2.500 (zoals eerder gesteld normaal gesproken €2.950 maar vanwege de historie van mijn vriendin bij deze makelaar krijgen we een leuke "korting").

En "shoppen" kan natuurlijk nooit kwaad, maar juist ook vanwege eerdere ervaringen van mijn vriendin bij deze makelaar staat de keuze eigenlijk voor 99% vast. We hebben beiden een goed gevoel bij deze makelaar, en zij heeft ook een goed gevoel bij de verkoop van onze woning. Beloftes kunnen natuurlijk niet gemaakt worden maar de verwachting is dat onze woning binnen 2-4 maanden verkocht wordt. Ter vergelijking: de woning 2 deuren verder op (zelfde woning) is binnen 1,5 maand verkocht en onze woning is absoluut niet minder "modern" (nieuwe badkamer en nieuwe keuken).

[Lordy79]

Het eigenwoningreserve verhaal hierboven (EWR) is eigenlijk het enige 'addertje' onder het gras. Over de 'winst' (overwaarde) die je maakt, zul je geen hypotheekrente meer mogen aftrekken dus het is verstandig de 'winst' weer te investeren in een nieuw huis, zeker gezien de huidige rentestand. Immers: de 2 tot 3 procent hypotheekrente die je betaalt als je nu een nieuwe hypotheek afsluit is fors meer dan de <1 procent die je krijgt op een spaarrekening.
En bovendien zijn je maandlasten dan ook wat lager.

[BastaRhymez]

Het is geen winst dat je maakt of geld dat je "verdiend". Wat je onder aan de streep over houdt bij de verkoop is overwaarde (bij wint) of onderwaarde (bij verlies).

In jouw geval, als je alle kosten (resterende hypotheekschuld, starterslening) aftrekt van de verkoop waarde, dan is dat je "overwaarde" (geen winst), zoals RocketKoen en Lordy al aangaven.

Ik weet overigens niet of je de overige kosten (zoals het inzetten van een verkoopmakelaar e.d.) van je overwaarde afgaan of dat je die zelf moet financieren (geen ervaring mee),

Wel ben je verplicht om je overwaarde in je nieuwe aanschaf van een woning in je hypotheek onder te brengen. Dus als je een nieuwe woning ziet van bijv. 200.000 euro, dan dien je de eerste 10.000 euro (je overwaarde) daarin te stoppen zodat je nog maar een hypotheek van 190.000 euro afsluit. Gevolg is dus ook dat geen hypotheekrente aftrek meer krijgt over die 10.000 euro (je sluit immers nog maar een hypotheek van 190.000 euro af).

Als je hoopte dat je straks 10.000 euro op je rekening bijgeschreven zou krijgen en vrij te besteden zou hebben, dan heb je dus helaas pech. Die nieuwe auto (als voorbeeld) moet je dus uit eigen vermogen betalen.

[Basszje]

Is het huis dat je gaat verkopen trouwens een 'vrij' huis of is het een voormalige sociale huurwoning? Bij een starterslening icm met dergelijke voormalige huurwoningen wil er nog wel eens een bepaling zijn dat je X jaar na aankoop het niet voor meer kan verkopen dan afgesproken.

Denk dat je blij mag zijn dat als je 10K 'extra' dient al voldoende dekking voor het hele kostencircus dat verkoop / koop oplevert.

[thejoker80]

BastaRhymez schreef op donderdag 10 november 2016 @ 10:47:
Het is geen winst dat je maakt of geld dat je "verdiend". Wat je onder aan de streep over houdt bij de verkoop is overwaarde (bij wint) of onderwaarde (bij verlies).

In jouw geval, als je alle kosten (resterende hypotheekschuld, starterslening) aftrekt van de verkoop waarde, dan is dat je "overwaarde" (geen winst), zoals RocketKoen en Lordy al aangaven.

Ik weet overigens niet of je de overige kosten (zoals het inzetten van een verkoopmakelaar e.d.) van je overwaarde afgaan of dat je die zelf moet financieren (geen ervaring mee),

Wel ben je verplicht om je overwaarde in je nieuwe aanschaf van een woning in je hypotheek onder te brengen. Dus als je een nieuwe woning ziet van bijv. 200.000 euro, dan dien je de eerste 10.000 euro (je overwaarde) daarin te stoppen zodat je nog maar een hypotheek van 190.000 euro afsluit. Gevolg is dus ook dat geen hypotheekrente aftrek meer krijgt over die 10.000 euro (je sluit immers nog maar een hypotheek van 190.000 euro af).

Als je hoopte dat je straks 10.000 euro op je rekening bijgeschreven zou krijgen en vrij te besteden zou hebben, dan heb je dus helaas pech. Die nieuwe auto (als voorbeeld) moet je dus uit eigen vermogen betalen.

Is het niet zo dat de overwaarde bepaald wordt op aankoopprijs van het huis, niet op de resterende hypotheekschuld?

Anders zou ik nooit overwaarde kunnen creëren als ik alles aflos....

[FreakNL]

Geef het beestje een naam. TS noemt het winst, anderen noemen het overwaarde.

Waar de TS naar op zoek is is hoeveel geld hij "over" heeft als alles afgehandeld is. Dat zou zomaar eens die 10k (minus makelaarscourtage) kunnen zijn. Hangt wel van diverse voorwaarden af. Mag je je starterslening in 1 keer aflossen? Was het koophuis voormalig sociaal. Etc..

[BastaRhymez]

thejoker80 schreef op donderdag 10 november 2016 @ 13:51:
[...]


Is het niet zo dat de overwaarde bepaald wordt op aankoopprijs van het huis, niet op de resterende hypotheekschuld?

Anders zou ik nooit overwaarde kunnen creëren als ik alles aflos....

Overwaarde (of onderwaarde) is het verschil tussen hypotheekschuld en verkoopopbrengst.
Als voorbeeld: je hebt een hypotheekschuld van 150.000 euro en je verkoopt je huis voor 180.000 euro, dan heb je 30.000 euro overwaarde.
Dit is ongeacht wat jij ooit voor je huis betaald hebt. Betreft het bijvoorbeeld een huis van 200.000 euro en heb je daar een hypotheek op genomen van 150.000 euro, dan heb je al direct 50.000 overwaarde .

Als je een huis hebt van 150.000 euro en een hypotheek van 170.000 euro (moet ten slotte nog een keuken, badkamer, etc. in) dan heb je 20.000 euro onderwaarde. Tegenwoordig moet je verplicht (als je HRA wilt en niet voor de oude regelingen in aanmerking komt) aflossen. Dus die 170.000 euro zal op een bepaald moment onder (of gelijk) aan die 150.000 euro komen. Vanaf dan creëer je dus overwaarde door extra af te lossen.

Dus hoezo zou je nooit overwaarde kunnen creëren als je alles aflost? Juist dan creëer je overwaarde. Je schuld wordt immers lager dan de opbrengst.

Je hebt overigens pas iets aan je overwaarde, zodra je gaat verhuizen. Als je niet verhuist, heb je niks aan overwaarde.

Het zelfde geldt voor huizen die "onder water" staan.
Op zich maakt het relatief weinig uit als je huis "onder water" staat zolang je maar de hypotheekkosten netjes betaald. Pas als je OF de hypotheek niet meer kunt betalen (en je daardoor noodgedwongen moet verkopen) OF als je gaat verhuizen en minder voor het huis krijgt dan de schuld die je nog open hebt staan. Dan zit je met een rest schuld die de hypotheekverstrekker toch graag terug wilt hebben

[Tsurany]

BastaRhymez schreef op donderdag 10 november 2016 @ 14:43:
Je hebt overigens pas iets aan je overwaarde, zodra je gaat verhuizen. Als je niet verhuist, heb je niks aan overwaarde.

Het zelfde geldt voor huizen die "onder water" staan.
Op zich maakt het relatief weinig uit als je huis "onder water" staat zolang je maar de hypotheekkosten netjes betaald. Pas als je OF de hypotheek niet meer kunt betalen (en je daardoor noodgedwongen moet verkopen) OF als je gaat verhuizen en minder voor het huis krijgt dan de schuld die je nog open hebt staan. Dan zit je met een rest schuld die de hypotheekverstrekker toch graag terug wilt hebben

De LTV wordt anders wel gebruikt om te bepalen welke tariefklasse van toepassing is op je hypotheek. Daar heb je dus zeker wat aan terwijl je hypotheek nog loopt.
Niet elke bank zal deze direct aanpassen, vaak pas bij ingang van een nieuwe RVP.

[BastaRhymez]

Tsurany schreef op donderdag 10 november 2016 @ 14:47:
[...]

De LTV wordt anders wel gebruikt om te bepalen welke tariefklasse van toepassing is op je hypotheek. Daar heb je dus zeker wat aan terwijl je hypotheek nog loopt.
Niet elke bank zal deze direct aanpassen, vaak pas bij ingang van een nieuwe RVP.

Klopt,maar TS wil het huis verkopen en is dit dus niet van toepassing

Overigens is het ook alleen nuttig als je geen NHG hebt, anders zit je al onder de meeste lage klasses omdat het risico al is afgedekt

[Tsurany]

BastaRhymez schreef op donderdag 10 november 2016 @ 20:18:
[...]


Klopt,maar TS wil het huis verkopen en is dit dus niet van toepassing

Dat klopt, maar jij zegt dat je niets hebt aan overwaarde als je niet verhuist. Dat is gewoon onjuist.

Overigens is het ook alleen nuttig als je geen NHG hebt, anders zit je al onder de meeste lage klasses omdat het risico al is afgedekt

Verschilt per bank, bij de meesten zit je in de laagste klasse onder de NHG rente.

[thejoker80]

BastaRhymez schreef op donderdag 10 november 2016 @ 14:43:
[...]


Overwaarde (of onderwaarde) is het verschil tussen hypotheekschuld en verkoopopbrengst.
Als voorbeeld: je hebt een hypotheekschuld van 150.000 euro en je verkoopt je huis voor 180.000 euro, dan heb je 30.000 euro overwaarde.
Dit is ongeacht wat jij ooit voor je huis betaald hebt. Betreft het bijvoorbeeld een huis van 200.000 euro en heb je daar een hypotheek op genomen van 150.000 euro, dan heb je al direct 50.000 overwaarde .

Betaal je bij verkoop dan belasting over die 50k overwaarde? Dat zou ik gek vinden want dan ga je, hoe meer aflossing je doet, meer belasting betalen, toch?

[RocketKoen]

thejoker80 schreef op vrijdag 11 november 2016 @ 07:36:
[...]


Betaal je bij verkoop dan belasting over die 50k overwaarde? Dat zou ik gek vinden want dan ga je, hoe meer aflossing je doet, meer belasting betalen, toch?

Nee, maar het wordt wel afgetrokken van je HRA.

[thejoker80]

RocketKoen schreef op vrijdag 11 november 2016 @ 09:50:
[...]

Nee, maar het wordt wel afgetrokken van je HRA.

aha, tnx. Dat laatste had ik inderdaad ook al door

[XyritZz]

GoldenSample schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 22:12:
[...]

lol winst door te verhuizen?

Het is per situatie verschillend, maar ik zou dikke winst kunnen maken door te verhuizen. Heb een annuitaire hypotheek met een rente van 4.5%.

Bij verkoop woning mag ik boetevrij de volledige hypotheek aflossen; nieuwe hypotheek kan ik een procent of 2 lager afsluiten. Geen directe winst, maar over de looptijd van de hypotheek kan het me zomaar 80.000 euro opleveren.

Natuurlijk ligt dat bedrag in werkelijkheid lager; niet alles wat je investeert in een woning krijg je terug. Kosten tussenpersoon, de verf op je muren, keuken/badkamer/tuin (afhankelijk van smaak dus voegt minder waarde toe dan wat je eraan uitgeeft). Desalniettemin kost dat bij elkaar minder dan 80k.

[GoldenSample]

XyritZz schreef op vrijdag 11 november 2016 @ 14:17:
[...]


Het is per situatie verschillend, maar ik zou dikke winst kunnen maken door te verhuizen. Heb een annuitaire hypotheek met een rente van 4.5%.

Bij verkoop woning mag ik boetevrij de volledige hypotheek aflossen; nieuwe hypotheek kan ik een procent of 2 lager afsluiten. Geen directe winst, maar over de looptijd van de hypotheek kan het me zomaar 80.000 euro opleveren.

Natuurlijk ligt dat bedrag in werkelijkheid lager; niet alles wat je investeert in een woning krijg je terug. Kosten tussenpersoon, de verf op je muren, keuken/badkamer/tuin (afhankelijk van smaak dus voegt minder waarde toe dan wat je eraan uitgeeft). Desalniettemin kost dat bij elkaar minder dan 80k.

Waar ga je daarna wonen? Of is je nieuwe woning niet duurder geworden tov. Het moment dat je je huidige woning aangeschaft hebt?

Verder goed selectief gequote, flinke hypotheek ook

[ Voor 3% gewijzigd door GoldenSample op 12-11-2016 22:52 ]

[BabyRattle]

Ik heb een gelijkwaardig iets.. 103000 hypotheek(door aflossing nu nog maar97000) 11760 starterslening.

Makelaar heeft minder goede woningen als deze verkocht voor 145000 in de straat.
Die van mij gaat op de markt voor 152000.

Zou ik de woning bijvoorbeeld verkocht hebben dan gaat het 150000 - 97000 - 11760 = 41240 overblijven - 2500 incl btw courtagekosten 38740 overwaarde overblijven.. na 3 jaar en 2 maand bewoond te hebben.

Dan blijft er een mooie hefboom over. Al zal ik 5% op jaarbasis op de 30000 verdienen dmv veilige gespreide beleggingen.
Dan is het toch 1500 p.j aan dividend.(groeiend tussen de 5 a 7% p.j)

Kosten daaraan zal de 30000 meer hypotheek a 2% zijn.. zonder hypotheekrenteaftrek van 243 euro.

Of alles ipv gedeelte investeren in de nieuwe woning en lagere woonlasten.. nhg grens is 245000.. woning dat m'n partner en ik in het zicht hebben staat voor 280.000

Ook m'n partner heeft circa 55000 aan overwaarde dus gezamenlijk een goede 93740.. rentes met 2% 20jaar vast is heel goedkoop geld..

[XyritZz]

GoldenSample schreef op zaterdag 12 november 2016 @ 22:51:
[...]

Waar ga je daarna wonen? Of is je nieuwe woning niet duurder geworden tov. Het moment dat je je huidige woning aangeschaft hebt?

Verder goed selectief gequote, flinke hypotheek ook

Natuurlijk zitten er kanttekeningen aan; die winst zou ik alleen maken bij de aanschaf van een gelijkwaardige woning. Bij een grotere woning maak ik geen winst die ik direct in m'n portemonnee merk, maar zou ik wel voor gelijkwaardige maandlasten een woning hebben die meer waard is dan m'n huidige woning.

Mijn woning is duurder geworden ja sinds ik het heb gekocht, ik heb op het absolute dieptepunt van de markt gekocht. Jaar na mijn bouwstroom waren de huizenprijzen duurder maar rentes wel weer lager.

Flinke hypotheek valt wel mee maar vergis je niet met 4,5% rente betaal je uiteindelijk bijna 2x het hypotheekbedrag aan de hypotheekverstrekker. Met een rente van 2,5% zou ik de komende 17 jaar (duur rentevaste periode) alleen al 80k besparen (vandaar ook dat ik als ik de rente van mijn huidige hypotheek wil verlagen ik een boetebedrag van 50.000 euro moet betalen).

Punt met die annuitaire hypotheken is dat ik bij verkoop woning zonder boetebedrag mag aflossen en dus een veel goedkopere nieuwe hypotheek kan afsluiten.

[Deveon]

GoldenSample schreef op dinsdag 08 november 2016 @ 22:12:
[...]

lol winst door te verhuizen?
Ja als je van een penthouse/vrijstaand in amsterdam naar oost-groningen gaat ja.
Anders is je nieuwe, duurdere hut gewoon in absolute euro's meer in 'waarde' gestegen dan je huidige huis.

Onze woning is voor 30k meer getaxeerd als dat onze totale investering is geweest. Dat is dus inclusief het interieur en volledige afwerking. Heerlijk z'n zelfbouw woning

[nare man]

Een taxatie is een stuk papier, pas als je erin slaagt voor die prijs te verkopen materialiseert e.e.a.

[ Voor 9% gewijzigd door nare man op 14-11-2016 10:25 ]

[EricNL]

Wow, dit draadje is ineens ontploft. Maar het verhaal is mij inmiddels helemaal duidelijk. Ik moet gewoon niet over "winst" praten maar dus over "overwaarde".

Weet iemand toevallig waarvoor je de overwaarde wel en niet mag gebruiken bij het aankopen van een nieuwe woning. Beter gezegd, mag je de overwaarde bijvoorbeeld gebruiken voor:
- Overdrachtsbelasting
- Courtage kosten Makelaar
- Notaris kosten etc.

[BabyRattle]

Volgens mij kan je het overal voor gebruiken. Zelfs voor aandelen.
Staat wel tegenover dat je geen hypotheekrenteaftrek over dat deel krijgt.

[GoldenSample]

XyritZz schreef op maandag 14 november 2016 @ 09:24:
[...]


Natuurlijk zitten er kanttekeningen aan; die winst zou ik alleen maken bij de aanschaf van een gelijkwaardige woning. Bij een grotere woning maak ik geen winst die ik direct in m'n portemonnee merk, maar zou ik wel voor gelijkwaardige maandlasten een woning hebben die meer waard is dan m'n huidige woning.

Ongelooflijk dit, de 'gelijkwaardige woning' is net zo veel duurder geworden. Dus je 'winst' ben je bij je volgende woning (Neem aan dat je niet stopt met wonen) direct weer kwijt.

Mijn woning is duurder geworden ja sinds ik het heb gekocht, ik heb op het absolute dieptepunt van de markt gekocht. Jaar na mijn bouwstroom waren de huizenprijzen duurder maar rentes wel weer lager.

Flinke hypotheek valt wel mee maar vergis je niet met 4,5% rente betaal je uiteindelijk bijna 2x het hypotheekbedrag aan de hypotheekverstrekker. Met een rente van 2,5% zou ik de komende 17 jaar (duur rentevaste periode) alleen al 80k besparen (vandaar ook dat ik als ik de rente van mijn huidige hypotheek wil verlagen ik een boetebedrag van 50.000 euro moet betalen).

Again, dat komt door de rente, niet doordat je hut meer 'waard' is geworden.

Punt met die annuitaire hypotheken is dat ik bij verkoop woning zonder boetebedrag mag aflossen en dus een veel goedkopere nieuwe hypotheek kan afsluiten.

Juist, maar waarom is het nu gunstig dat het duurder is geworden?

[XyritZz]

GoldenSample schreef op maandag 14 november 2016 @ 20:01:
[...]

Ongelooflijk dit, de 'gelijkwaardige woning' is net zo veel duurder geworden. Dus je 'winst' ben je bij je volgende woning (Neem aan dat je niet stopt met wonen) direct weer kwijt.

[...]

Again, dat komt door de rente, niet doordat je hut meer 'waard' is geworden.

[...]

Juist, maar waarom is het nu gunstig dat het duurder is geworden?

Mijn eigen huis stijgt in waarde maar die waarde ben ik meteen kwijt bij aanschaf nieuwe woning. Helemaal mee eens.

Echter bij verhuizing krijg ik een lagere hypotheekrente en ben ik over de gehele looptijd van mijn hypotheek dus gewoon minder geld kwijt --> winst.

Ik denk dat we langs elkaar heen praten, jij hebt het over directe cash winst bij verhuizing. Nee dat is niet realistisch en zal niet gebeuren. Ik heb het over winst op lange termijn door lagere hypotheekrente, en ja, dat zou me volgens huidige berekeningen 80k kunnen besparen.

[Chiron]

En hoeveel heeft je verbouwing je gekost, dat mag je ook wel bij het rekensommetje optellen... Hou er verder rekening mee dat je na het verkopen van je huidige huis en de aankoop van het nieuwe ook al snel richting de 10k kwijt bent. En dan moet je het nieuwe huis nog verbouwen/inrichten.

Ik zou de lagere vaste lasten door bijv. een lagere hypotheekrente niet direct als 'winst' beschouwen, aangezien het geen geld 'in het handje' is. Maar inderdaad, als je van een hypotheek met 5,6% naar eentje van 2,35% gaat, dan scheelt dat nogal wat aan het eind van de rit. Dat is ook de reden dat veel mensen die in de topmarkt gekocht hebben rond 2007-2008 vlak voor de crisis nu of verhuizen, of rentemiddelen, of oversluiten.
Been there, done that. In mijn geval kwamen daar nog eens het wegvallen van de maandelijkse VVE bijdrage en een woekerpolis bij. (Verhuisd van een appartement naar een woonhuis).

[Anoniem: 840335]

Welkom op GoT, je snapt waarschijnlijk wel dat met dezelfde links strooien in je allereerste post als spam gezien wordt...

[ Voor 81% gewijzigd door Señor Sjon op 16-11-2016 22:53 ]

[EricNL]

Min of meer een vervolg op: Huis verkopen - Wat is nu de winst?

Het is snel gegaan: m'n huis is na 7 dagen verkocht (onder voorbehoud financiering natuurlijk).
Ik ga even een lang verhaal kort maken. De overwaarde na de verkoop is €17.000.

Dan moeten de kosten van onze makelaar nog betaald worden. Dat is een vast bedrag á €2.500.
Uiteraard willen wij een nieuwe woning gaan kopen. Even uitgaande van een huis á €225.000.
Wat moet er dan nog betaald worden:
- Overdrachtsbelasting (2%) á €4.500
- Notaris kosten ±€1000
- Advies en bemiddelingskosten á €2.100 (aanbod van ING)
- Taxatiekosten á €500

Nou zullen er ongetwijfeld nog meer kosten bijkomen. Laat ik ruw weg zeggen dat al deze kosten (inclusief eerder genoemd bedrag voor de makelaar) bij elkaar zo'n €11.000 zijn. Ik heb begrepen dat de overwaarde in je nieuwe woning gestoken "moet" worden. Ik heb ook begrepen dat ik de overwaarde dus ook mag "gebruiken" om bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting te betalen.

Daadwerkelijke vraag: wat kan en mag je nu eigenlijk met de overwaarde? Mag/kan je de Makelaar, Notaris, Hypotheekadviseur etc hiermee betalen?

En wat als je wilt verbouwen (uitbouw, dakkapel, etc.). Mag de overwaarde hier ook voor gebruikt worden?

En als laatste: hoe gaan dergelijke betalingen in z'n werk? Als ik mijn huis heb verkocht krijg ik natuurlijk niet zo even een paar ton op m'n rekening gestort. Is de overwaarde een soort "potje" (vergelijkbaar met een bouw-depot?) waar facturen etc naar toe gestuurd kunnen worden voor goedkeuring en dan afgehandeld worden?

[Señor Sjon]

Je oude hypotheek wordt eerst ingelost, bij de notaris wordt de makelaar betaald.

Bij verkoop:
- verkopend makelaar
- inlossen hypotheek.
- doorhalen hypotheekakte bij kadaster
- kosten overboeking
+ restant wordt op je rekening gestort door notaris. Anders had je wel bij moeten betalen.
De overdracht is vaak kosten koper, dus rest betaalt koper.

Bij aankoop:
- kadastrale kosten inschrijving/hypotheek
- notaris
- evt. aankoopmakelaar
- overdrachtsbelasting
- advieskosten financiering
- taxatie wordt vaak al eerder afgerekend, maar kan ook via notaris lopen.

Overwaarde in je nieuwe woning steken is in verband met de hypotheekrenteaftrek.

Zie hier wat er allemaal wel/niet meetelt:
Overwaarde en eigenwoningreserve

Eigenwoningschuld

[ Voor 10% gewijzigd door Señor Sjon op 22-11-2016 11:53 ]

[Aikon]

Als ik 2100 euro aan ING betaal voor advies, zou ik dat niet hier gaan inwinnen

[EricNL]

Aikon schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:10:
Als ik 2100 euro aan ING betaal voor advies, zou ik dat niet hier gaan inwinnen

Was tevens wat mijn makelaar ook zei. En dat heb ik ook telefonisch besproken met de betreffende meneer van de ING en zijn antwoord was: "Ja, maar let er op dat het een totaalplaatje is. €1.350 advieskosten en €750 afsluitkosten".

Hij vertelde mij dat de meeste 3e partijen in dit geval rond de €3.000 zitten. Maar ik heb geen idee wat ik moet geloven. Het kan net zo goed een "Wij van WC eend..."-verhaaltje zijn.

Ik heb deze week ook nog een gesprek met een andere partij over advies & bemiddeling, en zal dan ook hun kostenplaatje te horen krijgen.

[ Voor 10% gewijzigd door EricNL op 22-11-2016 11:13 ]

[Aikon]

En wat bedoelde meneer daar mee dan? Blijkbaar dat je niet teveel advies moet verwachten voor "maar" 1350 euro? Meneer moet gewoon z'n werk doen of je zoekt een ander.

Ik betaalde 1% kosten aan hypotheekadvies incl. afsluitkosten en alles. Dat was in mijn geval 1500 euro. Vind een percentage altijd heel gek, want het werk blijft gelijk bij een duurder of goedkoper huis, maar goed.

[EricNL]

Aikon schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:20:
En wat bedoelde meneer daar mee dan? Blijkbaar dat je niet teveel advies moet verwachten voor "maar" 1350 euro? Meneer moet gewoon z'n werk doen of je zoekt een ander.

Ik snap je punt heel goed, maar dat is ook precies wat ik zeg. Ik heb nu een hypotheek bij de ING en zie niet echt reden om naar een ander te stappen. Het liefste loop ik naar de ING binnen en zeg ik: "Dit zijn onze inkomens, doe mij maar uw goedkoopste en beste hypotheek" maar in het hypotheken/woningen-wereldje zijn er gemiddeld 10 regelingen voor 1 simpele vraag.

Tevens ook de reden dat mede-Tweakers om hulp/advies vraag.

[445033]

EricNL schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:12:
[...]


Was tevens wat mijn makelaar ook zei. En dat heb ik ook telefonisch besproken met de betreffende meneer van de ING en zijn antwoord was: "Ja, maar let er op dat het een totaalplaatje is. €1.350 advieskosten en €750 afsluitkosten".

Hij vertelde mij dat de meeste 3e partijen in dit geval rond de €3.000 zitten. Maar ik heb geen idee wat ik moet geloven. Het kan net zo goed een "Wij van WC eend..."-verhaaltje zijn.

Ik heb deze week ook nog een gesprek met een andere partij over advies & bemiddeling, en zal dan ook hun kostenplaatje te horen krijgen.

Zei de makelaar die na 7 dagen werk ook een veel te hoge courtage aftikt?

Volgende keer in een overspannen markt eerst zelf je huis proberen te verkopen. Had je veel geld bespaart.

Je kan tegenwoordig gewoon online je hypotheek afsluiten. Tel uit je winst. Tegenwoordig met die simpele hypotheekvormen stelt dat allemaal niets meer voor. Hypotheekadviseur is een uitstervend beroep. Ik was het ooit en ben blij dat ik het niet meer ben. Hooguit voor mensen die nog een oude hypotheek hebben lopen met gekoppelde polissen hebben kan het nog toegevoegde waarde hebben ivm fiscale eisen en meeneem constructies. Al is daar ook genoeg online en hier op tweakers voor te vinden.

Overwaarde neem je gewoon mee naar je nieuwe huis. Financier je hem mee en steek je de overwaarde niet in je huis is dat gedeelte niet fiscaal aftrekbaar.

[ Voor 23% gewijzigd door 445033 op 22-11-2016 11:36 ]

[Redshark]

EricNL schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:12:
[...]


Was tevens wat mijn makelaar ook zei. En dat heb ik ook telefonisch besproken met de betreffende meneer van de ING en zijn antwoord was: "Ja, maar let er op dat het een totaalplaatje is. €1.350 advieskosten en €750 afsluitkosten".

Hij vertelde mij dat de meeste 3e partijen in dit geval rond de €3.000 zitten. Maar ik heb geen idee wat ik moet geloven. Het kan net zo goed een "Wij van WC eend..."-verhaaltje zijn.

Het klopt dat 'anderen' duurder zijn maar daar is de keuze in aanbieders over het algemeen ruimer. ING biedt hun eigen producten aan en wanneer je even op een vergelijkingssite kijkt dan is ING op dit moment voor 10 jaar vast en NHG ruim 9 procent duurder dan de voordeligste aanbieder. Beiden zullen hun voor en tegens hebben maar ik vind het persoonlijk fijn om dat mee te nemen in een keuze.

[Carnoustie]

Zelf je hypotheek regelen (zonder advies) kan, maar je moet dan wel precies weten wat je doet, en ook weten hoe alles werkt: de bank vertelt je in dat geval niets meer. Wel betaal je dan nog steeds "afsluitkosten". E750 afsluitkosten is niet zo heel raar denk ik. ABN was meen ik 600. En dat zelf je huis verkopen: dat is echt iets wat je leuk moet vinden (en ook kunnen). Ik zelf moet er bijvoorbeeld niet aan denken, ik geef oude wasmachines al weg aan de kringloop ipv. ze op marktplaats te zetten omdat ik geen zin heb in allemaal volk aan de deur en dan ook het gezeik over de prijs (en voorwaarden). Ook moet je wel over wat contractenkennis beschikken, want je zult dan toch ook echt zelf een koopakte op moeten stellen. Kan allemaal wel, maar daar iemand voor inhuren (verkoopmakelaar) is toch niet zo heel gek hoor.

[EricNL]

445033 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:27:
[...]


Zei de makelaar die na 7 dagen werk ook een veel te hoge courtage aftikt?

Volgende keer in een overspannen markt eerst zelf je huis proberen te verkopen. Had je veel geld bespaart.

Je kan tegenwoordig gewoon online je hypotheek afsluiten. Tel uit je winst.

Overwaarde neem je gewoon mee naar je nieuwe huis. Financier je hem mee en steek je de overwaarde niet in je huis is het niet fiscaal aftrekbaar.

De snelheid van de verkoop doet toch niets af aan de prijs? Of je betaalt courtage (percentage) of je betaalt een vast bedrag. Wij betalen een vast bedrag (€2.500) en volgens mij is dit niet buitengewoon duur. Ik had het zelf misschien kunnen doen, maar nogmaals: ik ben echt een leek in al dit soort zaken maar ik wil het wel proberen te begrijpen.

Dit huis was mijn eerste koop (tevens eerste eigen woning) en dus ook het eerste huis wat ik verkoop. Het enige wat ik weet is dat je te maken krijgt met:
- Overdrachtsbelasting
- Makelaar-kosten
- Taxatiekosten
- Notariskosten
- Advies en Bemiddeling voor Hypotheek
- Mogelijk nog andere zaken maar bovengenoemde zijn volgens mij de flinke bedragen.

En puur omdat ik hier geen/weinig ervaring mee heb weet ik niet wie/wat ik moet geloven. En een hypotheekadviseur van de ING maakt maar al te goed gebruik van mijn gebrek aan kennis en ervaring. Hypotheekadviseur Pietje Puk zal dat ook doen. Zij willen immers ook geld verdienen (het liefste zoveel mogelijk en zo snel mogelijk).

En als de ING mij een totaalpakketje aanbied á €2.100 kan ik niet zeggen of dit veel of weinig is. Hetzelfde geld eigenlijk voor een 3e partij die mogelijk €3.000 vraagt. Wie is nu duur, of wie is nu goedkoop.

[ Voor 17% gewijzigd door EricNL op 22-11-2016 11:39 ]

[445033]

EricNL schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:36:
[...]


De snelheid van de verkoop doet toch niets af aan de prijs? Of je betaalt courtage (percentage) of je betaalt een vast bedrag. Wij betalen een vast bedrag (€2.500) en volgens mij is dit niet buitengewoon duur. Ik had het zelf misschien kunnen doen, maar nogmaals: ik ben echt een leek in al dit soort zaken maar ik wil het wel proberen te begrijpen.

Dit huis was mijn eerste koop (tevens eerste eigen woning) en dus ook het eerste huis wat ik verkoop. Het enige wat ik weet is dat je te maken krijgt met:
- Overdrachtsbelasting
- Makelaar-kosten
- Taxatiekosten
- Notariskosten
- Advies en Bemiddeling voor Hypotheek
- Mogelijk nog andere zaken maar bovengenoemde zijn volgens mij de flinke bedragen.

Wat mij steekt is dat zo'n makelaar €2500,- voor 1 week werk in zijn zak steekt en dan kritiek levert op een partij die ook geld willen verdienen. De pot verwijt de ketel dat hij zwart ziet of zoiets?

Maar als je je niet zeker voelt, zit er niks anders op dan te betalen voor advies.

NB: ik heb ook bij ING gewerkt. Over het algemeen zitten er wel goede adviseurs. Voorwaarden zijn ook niet slecht.

[ Voor 4% gewijzigd door 445033 op 22-11-2016 11:44 ]

[EricNL]

445033 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:41:
[...]


Wat mij steekt is dat zo'n makelaar €2500,- voor 1 week werk in zijn zak steekt en dan kritiek levert op een partij die ook geld willen verdienen. De pot verwijt de ketel dat hij zwart ziet of zoiets?

Maar als je je niet zeker voelt, zit er niks anders op dan te betalen voor advies.

Ik snap je punt. In dit geval zit er ook nog een persoonlijk stukje achter daar we goede banden hebben met deze makelaar. In dit geval waardeer ik het dan eigenlijk alleen maar dat ik te horen krijg dat €2.100 vrij prijzig is. En tja, dat de makelaar zelf even een leuk sommetje bij kan schrijven in korte tijd doet daar niet heel veel aan af in dit geval (denk ik )

[445033]

EricNL schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:43:
[...]


Ik snap je punt. In dit geval zit er ook nog een persoonlijk stukje achter daar we goede banden hebben met deze makelaar. In dit geval waardeer ik het dan eigenlijk alleen maar dat ik te horen krijg dat €2.100 vrij prijzig is. En tja, dat de makelaar zelf even een leuk sommetje bij kan schrijven in korte tijd doet daar niet heel veel aan af in dit geval (denk ik )

Vroeger betaalde je veel meer met doorlopende provisies die in je hypotheek zaten, maar die jij niet kon zien als klant. En kreeg je van die geweldige beleggingspolissen die niks opleveren.

[Señor Sjon]

Ik heb de twee topics samengevoegd aangezien het één de voortzetting van de ander is.

[Aikon]

EricNL schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 11:25:
[...]


Ik snap je punt heel goed, maar dat is ook precies wat ik zeg. Ik heb nu een hypotheek bij de ING en zie niet echt reden om naar een ander te stappen. Het liefste loop ik naar de ING binnen en zeg ik: "Dit zijn onze inkomens, doe mij maar uw goedkoopste en beste hypotheek" maar in het hypotheken/woningen-wereldje zijn er gemiddeld 10 regelingen voor 1 simpele vraag.

Tevens ook de reden dat mede-Tweakers om hulp/advies vraag.

Dan moet je naar een onafhankelijk adviseur gaan. Sowieso vind ik het een heel vreemde instelling bij je duurste aankoop van je leven (meestal iig) om dat op zo'n manier aan te pakken. Zelfs enkele tientjes of enkel tienden procent hypotheekrente verschil per maand is al een gigantisch bedrag over de gehele looptijd.

Ga gewoon professioneel, onafhankelijk, advies inwinnen, want hier op GoT krijg je nooit een echt goed advies voor jouw specifieke situatie.

[445033]

Aikon schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:10:
[...]

Dan moet je naar een onafhankelijk adviseur gaan. Sowieso vind ik het een heel vreemde instelling bij je duurste aankoop van je leven (meestal iig) om dat op zo'n manier aan te pakken. Zelfs enkele tientjes of enkel tienden procent hypotheekrente verschil per maand is al een gigantisch bedrag over de gehele looptijd.

Ga gewoon professioneel, onafhankelijk, advies inwinnen, want hier op GoT krijg je nooit een echt goed advies voor jouw specifieke situatie.

En waar krijg jij dan echt onafhankelijk advies? Ik moet ze nog tegenkomen.

Ja een FFP-er of MFP-er die puur op fee basis werkt en niets verkoopt.

[ Voor 5% gewijzigd door 445033 op 22-11-2016 12:22 ]

[Tsurany]

Ik heb nou niet bepaald een hoge pet op van de gemiddelde hypotheekadviseur. Je mag blij zijn als ze de producten goed begrijpen en meer kunnen dan cijfers invullen in hun software pakket. Bij een onafhankelijke hypotheekadviseur ben je echt niet per definitie beter af dan hier op GoT.

Daarnaast vind ik het persoonlijk vrij stom om niet op z'n minst te kijken naar andere banken dan enkel de ING, zelfs 0,1 of 0,2% rente kan al flink wat schelen op jaarbasis, zeker op 30 jaar looptijd.

[445033]

Tsurany schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:21:
Ik heb nou niet bepaald een hoge pet op van de gemiddelde hypotheekadviseur. Je mag blij zijn als ze de producten goed begrijpen en meer kunnen dan cijfers invullen in hun software pakket. Bij een onafhankelijke hypotheekadviseur ben je echt niet per definitie beter af dan hier op GoT.

Daarnaast vind ik het persoonlijk vrij stom om niet op z'n minst te kijken naar andere banken dan enkel de ING, zelfs 0,1 of 0,2% rente kan al flink wat schelen op jaarbasis, zeker op 30 jaar looptijd.

Bij een goed hypotheekadvies hoort ook vermogensopbouw, erven, pensioenopbouw, zelfstandig werken of loondienst, kinder plannen etc etc.

Ik was toch wel goed in mijn werk.

[t_captain]

Welke winst gaat het om?

1. wat je hebt verdiend op je woning?
--> waardestijging - kosten die je hebt gemaakt voor verbouwing en upgrades

2. hoeveel je kunt besteden aan een nieuw huis, bovenop de hypotheek?
--> overwaarde (verkoopprijs - openstaande schulden) - courtage makelaar

3. je fiscale eigenwoningreserve?
--> http://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/bijleenregeling/

[Just smile]

Dit zijn eigenlijk vragen voor de hypotheekadviseur en die word daar prima voor beloond. Maar laat ik kijken of ik je toch op weg kan helpen.

De Hypotheker en Hypotheekshop zitten op zo'n € 3.000,- aan advies- en afsluitkosten. Bij KNAB betaal je trouwens € 1.300,-.

Laat ik voorop stellen dat je niet verplicht bent om de overwaarde te gebruiken voor de nieuwe woning. Het is alleen zo dat dit bedrag (de overwaarde) dan niet aftrekbaar is van de nieuwe hypotheek. En dat levert ook een nieuwe berekening op voor je maximale leencapaciteit.

De overwaarde mag je gebruiken voor de kosten koper. Daar valt vrijwel alles onder wat je in je lijstje had gezet. De verkoopkosten (courtage) wordt van de overwaarde afgetrokken.

Koopsom € 225.000
+ Kosten koper: € 8.100
+ Verkoop courtage: € 2.500
- Overwaarde: € 17.000
Maximale hypotheek met renteaftrek: € 218.600

De overwaarde mag je ook gebruiken voor de verbouwing van de nieuwe woning. MITS het word gezien als woningverbetering.

Señor Sjon heeft reeds geantwoord op je laatste vraag, hoe de dergelijke betalingen in zijn werk gaat.

[Aikon]

445033 schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:19:
[...]


En waar krijg jij dan echt onafhankelijk advies? Ik moet ze nog tegenkomen.

Ja een FFP-er of MFP-er die puur op fee basis werkt en niets verkoopt.

Gewoon bij een onafhankelijk adviseur, die 'alle' banken kan aanbieden. Iig niet bij een specifieke bank die alleen zijn eigen product aanbiedt.

[EricNL]

Just smile schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:30:
Dit zijn eigenlijk vragen voor de hypotheekadviseur en die word daar prima voor beloond. Maar laat ik kijken of ik je toch op weg kan helpen.

De Hypotheker en Hypotheekshop zitten op zo'n € 3.000,- aan advies- en afsluitkosten. Bij KNAB betaal je trouwens € 1.300,-.

Laat ik voorop stellen dat je niet verplicht bent om de overwaarde te gebruiken voor de nieuwe woning. Het is alleen zo dat dit bedrag (de overwaarde) dan niet aftrekbaar is van de nieuwe hypotheek. En dat levert ook een nieuwe berekening op voor je maximale leencapaciteit.

De overwaarde mag je gebruiken voor de kosten koper. Daar valt vrijwel alles onder wat je in je lijstje had gezet. De verkoopkosten (courtage) wordt van de overwaarde afgetrokken.

Koopsom € 225.000
+ Kosten koper: € 8.100
+ Verkoop courtage: € 2.500
- Overwaarde: € 17.000
Maximale hypotheek met renteaftrek: € 218.600

De overwaarde mag je ook gebruiken voor de verbouwing van de nieuwe woning. MITS het word gezien als woningverbetering.

Señor Sjon heeft reeds geantwoord op je laatste vraag, hoe de dergelijke betalingen in zijn werk gaat.

Bedankt! Vrijwel al mijn vragen zijn hiermee beantwoord (en met het antwoord van Señor Sjon).
Nog even wat korte antwoorden op enkele vragen die ik hier voorbij zag komen:
1. Ik ben absoluut niet "gebonden" aan de ING (behalve mijn huidige hypotheek dan). Toendertijd was dit een prima hypotheek.
2. Ik heb vrijdag een afspraak bij een onafhankelijke adviseur. Dus ik ga absoluut aanhoren wat zijn kostenplaatje is en wat hij voor me kan betekenen.

Bedankt voor de antwoorden en informatie!

[445033]

Aikon schreef op dinsdag 22 november 2016 @ 12:58:
[...]

Gewoon bij een onafhankelijk adviseur, die 'alle' banken kan aanbieden. Iig niet bij een specifieke bank die alleen zijn eigen product aanbiedt.

Tuurlijk. Slaap lekker!

Iedereen die verkoopt is NIET onafhankelijk. Daarom werk ik niet meer in die branche omdat ik met mijn integriteit daarin helemaal vast liep.

[Aikon]

Ik was nog wakker, je weet wat er met een onafhankelijk adviseur bedoeld wordt als je in de sector hebt gewerkt blijkbaar. Iemand die alle producten kan aanbieden. Maar je hebt kunnen zegt wat je wou zeggen begrijp ik.