Mag Vesteda reservepot in eigen zak steken?

[enomiss]

De situatie is als volgt, mijn moeder woont gehuurd in een woning van Vesteda (particuliere woningsector). Het gehele wooncomplex omvat 52 woningen. Het complex is 20 jaar geleden gebouwd. Er is nooit veel onderhoud gepleegd aan het complex en er zijn altijd servicekosten betaald door huurders. De laatste jaren probeert Vesteda de woningen te verkopen. Je raad het al. Het complex is nu wat ouder en het grote onderhoud komt er een keer aan. Ze verhogen de huren enorm jaar op jaar. Zo probeert men de huurders weg te jagen of men dwingt tot kopen. Mijn moeder woont er graag en is geïnteresseerd in het kopen van de woning. Waar ik nu achter kom is dat er pas sinds een korte tijd door inzet van de vve een reservepot wordt opgebouwd uit de servicekosten. Slechts 40.000 euro tot nu toe! Blijkbaar hoefde Vesteda 'als eigenaar' geen reservepot op te bouwen. Mocht je deze woning kopen dan zit je in een complex waarvoor geen reservepot is opgebouwd. Men begint nu pas een pot te maken. De vve heeft Vesteda gedwongen dat de huurders die er nog zitten, ongeveer de helft, nu ook mee betalen aan de pot.

Ik snap hier werkelijk niets van. Op mij komt dit over als enorme maffia praktijken. Dit kan toch niet?! Hoe kan Vesteda zoiets doen? 20 jaar lang hebben huurders servicekosten betaald... waar is het gebleven? Waarschijnlijk door Vesteda gebruikt voor nieuwbouw projecten.

Als je zo een woning koopt welke onderdeel is van een complex, dan koop je toch ook een deel van die reservepot mee? Dat zou mij logisch lijken.. blijkbaar niet...

Ik zie het dus gebeuren dat de servicekosten enorm gaan stijgen de toekomst. Hoe wil je anders ooit een dak vernieuwen of ander duur onderhoud wat gaat komen?

Weet iemand hoe dit zit? Ik sta echt verbijsterd dat dit soort praktijken mogelijk zijn...

[sambalbaj]

Begin eens met de feiten van de meningen en ophef te scheiden. Gelijk met maffiapraktijken beginnen schiet niet op.

Heb je al een kopie van de huurvoorwaarden, de algemene voorwaarden van Vestede, notulen of andere papieren van de VVE, misschien iemand met al een koopakte etc. Ook zijn er vast eerder andere panden zo verkocht en dus praktijkvoorbeelden te vinden.

[CMD-Snake]

enomiss schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 19:16:
De situatie is als volgt, mijn moeder woont gehuurd in een woning van Vesteda (particuliere woningsector). Het gehele wooncomplex omvat 52 woningen. Het complex is 20 jaar geleden gebouwd.

Als het goed begrijp is Vesteda eigenaar van het gehele complex? In dat geval is er geen VVE, omdat er maar een eigenaar is. Een VVE is er alleen als er meerdere eigenaren zijn in een complex.

enomiss schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 19:16:
Dit kan toch niet?! Hoe kan Vesteda zoiets doen? 20 jaar lang hebben huurders servicekosten betaald... waar is het gebleven? Waarschijnlijk door Vesteda gebruikt voor nieuwbouw projecten.

In de periode dat Vesteda de enige eigenaar was hadden ze niet dezelfde verplichtingen die een VVE heeft. Jij hoeft ook niet geld te reserveren voor onderhoud van je woning als je dat niet wil. Zolang je de enige eigenaar bent kan je doen en laten op dit gebied wat je wil.

Als ze al een deel verkocht hebben dan zit Vesteda in de VVE samen met andere eigenaren. De VVE is verantwoordelijk voor het onderhoud aan het gemeenschappelijke deel van het complex. Vesteda zou wel moeten bijdragen aan de pot van de VVE, dat zouden ze moeten doen middels de servicekosten die de huurders betalen.

Maar wat is je feitelijk vraag nu? Dit is meer een rant dan een vraag.

[Paul]

CMD-Snake schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 19:47:
dat zouden ze moeten doen middels de servicekosten die de huurders betalen.
[..]
Maar wat is je feitelijk vraag nu? Dit is meer een rant dan een vraag.

Wat er tegen te doen is / of het überhaupt wel mag dat er 20 jaar servicekosten zijn afgedragen en dat er geen enkele reservering is voor het grote onderhoud dat er aan zit te komen. Dat leek me wel duidelijk uit de post, niet? Je hebt die vraag nota bene beantwoord...

[ Voor 4% gewijzigd door Paul op 14-10-2016 20:11 ]

[The Eagle]

Dat laatste idd, al is die rant natuurlijk wel begrijpelijk
Als huiseigenaar is het handig om een potje achter de hand te hebben voor onderhoud e.d. Maar servicekosten als geoogmerkt beschouwen voor een specifiek pand omdat het van die bewoners komt: dat kan wel maar is als eigenaar financieel vrij onverstandig. Het zijn gewoon algemene huurinkomsten, staat allemaal op de balans. En als er wat aan (al dan niet groot) onderhoud ergens betaald moet worden, dan wordt dat betaald. Ook dat staat op de balans. Zo heb je onder de streep je inkomsten en uitgaven. Zo werkt dat nou eenmaal
Ik denk dat TS de veonderstelling heeft dat servicekosten ook meteen geoogmerkt zijn voor een beoaald oand, en dat is niet zo. Nu pas, omdat er een VVE is, moet er echt een potje komen voor onderhoud aan het pand. Dat doet de VVE en daar zit Vesteda als eigenaar van een aantal woningen, ook in. Dus pas sinds die tijd betalen zij mee aan het potje.

[bszz]

The Eagle schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 20:11:
Dat laatste idd, al is die rant natuurlijk wel begrijpelijk
Als huiseigenaar is het handig om een potje achter de hand te hebben voor onderhoud e.d. Maar servicekosten als geoogmerkt beschouwen voor een specifiek pand omdat het van die bewoners komt: dat kan wel maar is als eigenaar financieel vrij onverstandig. Het zijn gewoon algemene huurinkomsten, staat allemaal op de balans. En als er wat aan (al dan niet groot) onderhoud ergens betaald moet worden, dan wordt dat betaald. Ook dat staat op de balans. Zo heb je onder de streep je inkomsten en uitgaven. Zo werkt dat nou eenmaal
Ik denk dat TS de veonderstelling heeft dat servicekosten ook meteen geoogmerkt zijn voor een beoaald oand, en dat is niet zo. Nu pas, omdat er een VVE is, moet er echt een potje komen voor onderhoud aan het pand. Dat doet de VVE en daar zit Vesteda als eigenaar van een aantal woningen, ook in. Dus pas sinds die tijd betalen zij mee aan het potje.

Volgens mij moeten de servicekosten overeenkomen met de daadwerkelijk gemaakte kosten en moet verhuurder elk jaar met een afrekening komen om te laten zien dat de in rekening gebrachte servicekosten redelijk zijn. Wat betreft reserveringen zit het volgens mij als volgt: als verhuurder bijvoorbeeld de kosten voor schilderwerk over vijf jaar uitsmeert en daar elk jaar 20% van als servicekosten in rekening brengt (gelijk aan de afschrijving), dan mag hij niet eens in de 10 jaar schilderen. Dit deel van de servicekosten zou dan gehalveerd moeten worden of het schilderwerk zou elke vijf jaar plaats moeten vinden.

Servicekosten zijn dus wel degelijk gerelateerd aan een bepaald pand en zelfs aan specifieke uitgaven.

[Sibylle]

Vraag gewoon de jaarverslagen betreffende onderhoud van Vesteda? Je zegt dat er nooit groot onderhoud is gedaan, maar wellicht is er veel 'onzichtbaar' werk gedaan. Of onderschat je de kosten van onderhoud gewoon?

Zolang het pand goed onderhouden is en er fijn te leven valt, dan heeft Vesteda toch gewoon gedaan waar ze geld voor hebben gevraagd? Dat er groot onderhoud aankomt net na verkoop van het pand is iets dat je kan mee wegen in de beslissing om het te kopen of niet.
Als je het echt oneens bent met de vervulling van de onderhoudsplicht door Vesteda dan kun je met de VVE overleggen hierover en Vesteda vragen een groter gedeelte van aankomend onderhoud op zich te nemen.

Als je die discussie aangaat, doe dat dan met de cijfers/rapporten en baseer je op feiten.

[ Voor 3% gewijzigd door Sibylle op 14-10-2016 20:22 ]

[Rukapul]

enomiss schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 19:16:
De vve heeft Vesteda gedwongen dat de huurders die er nog zitten, ongeveer de helft, nu ook mee betalen aan de pot.

Onzin.

Vesteda moet als VVE-lid bijdragen. Onderhoudskosten en reserveringen voor onderhoud zijn echter deel van de reguliere huur en niet van service kosten die een huurder moet betalen (die moeten direct verband houden met gebruik). Servicekosten voor eigenaar verschillen dus wezenlijk van servicekosten voor huurder. In andere woorden: een klein deel wordt als zodanig doorbelast, de rest zit in de huur verwerkt.

De vraag in de topictitel snijdt ook geen hout zoals hierboven al is uiteengezet.

Tenslotte, mensen hoeven geen appartementsrecht in een afgeleefd stuk vastgoed te kopen waar onvoldoende reserveringen zijn voor het onderhoud. En indien wel dan staat het ze vrij daar een passende prijs op te plakken.

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 14-10-2016 20:28 ]

[bszz]

Sibylle schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 20:22:
Vraag gewoon de jaarverslagen betreffende onderhoud van Vesteda? Je zegt dat er nooit groot onderhoud is gedaan, maar wellicht is er veel 'onzichtbaar' werk gedaan. Of onderschat je de kosten van onderhoud gewoon?

Zolang het pand goed onderhouden is en er fijn te leven valt, dan heeft Vesteda toch gewoon gedaan waar ze geld voor hebben gevraagd? Dat er groot onderhoud aankomt net na verkoop van het pand is iets dat je kan mee wegen in de beslissing om het te kopen of niet.
Als je het echt oneens bent met de vervulling van de onderhoudsplicht door Vesteda dan kun je met de VVE overleggen hierover en Vesteda vragen een groter gedeelte van aankomend onderhoud op zich te nemen.

Als je die discussie aangaat, doe dat dan met de cijfers/rapporten en baseer je op feiten.

Verhuurder is zelfs verplicht elk jaar met een jaarrekening te komen. Doet hij dat niet, dan kun je de huurcommissie inschakelen.

[indexample]

hoeveel waren/zijn de servicekosten?

ik kan mij servicekosten voor vesteda herinneren van een tientje per maand. dat is niet bedoeld voor groot onderhoud natuurlijk.

[Ardana]

bszz schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 20:22:
[...]


Volgens mij moeten de servicekosten overeenkomen met de daadwerkelijk gemaakte kosten en moet verhuurder elk jaar met een afrekening komen om te laten zien dat de in rekening gebrachte servicekosten redelijk zijn. Wat betreft reserveringen zit het volgens mij als volgt: als verhuurder bijvoorbeeld de kosten voor schilderwerk over vijf jaar uitsmeert en daar elk jaar 20% van als servicekosten in rekening brengt (gelijk aan de afschrijving), dan mag hij niet eens in de 10 jaar schilderen. Dit deel van de servicekosten zou dan gehalveerd moeten worden of het schilderwerk zou elke vijf jaar plaats moeten vinden.

Servicekosten zijn dus wel degelijk gerelateerd aan een bepaald pand en zelfs aan specifieke uitgaven.

Groot-onderhoud zit verwerkt in de huurprijs, niet in de servicekosten. Servicekosten zijn bedoeld voor verlichting, schoonmaak, onderhoud gemeenschappelijke tuinen, dat soort dingen. Schilderwerk, dakwerk, leidingwerk, verwarming is groot-onderhoud, en wordt vanuit de huurprijs betaald.

Vesteda hoefde dus geen potje te maken hiervoor zolang zij enige eigenaar was.

Op het moment dat Vesteda de woning te koop aanbiedt, zal de staat van de woning invloed hebben op de koopprijs. Idealiter is het zo: koopprijs tip-top-woning = koopprijs opknapwoning + kosten opknappen. Zo ook hier.

Ik zou zeggen; begin met het opvragen van een specificatie van de in rekening gebrachte servicekosten bij huurders. Ik gok dat daar geen kopje "onderhoud" bij staat... Daar hebben huurders nl. niks mee te maken.

[bszz]

Ardana schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 20:57:
[...]

Groot-onderhoud zit verwerkt in de huurprijs, niet in de servicekosten. Servicekosten zijn bedoeld voor verlichting, schoonmaak, onderhoud gemeenschappelijke tuinen, dat soort dingen. Schilderwerk, dakwerk, leidingwerk, verwarming is groot-onderhoud, en wordt vanuit de huurprijs betaald.

Vesteda hoefde dus geen potje te maken hiervoor zolang zij enige eigenaar was.

Op het moment dat Vesteda de woning te koop aanbiedt, zal de staat van de woning invloed hebben op de koopprijs. Idealiter is het zo: koopprijs tip-top-woning = koopprijs opknapwoning + kosten opknappen. Zo ook hier.

Ik zou zeggen; begin met het opvragen van een specificatie van de in rekening gebrachte servicekosten bij huurders. Ik gok dat daar geen kopje "onderhoud" bij staat... Daar hebben huurders nl. niks mee te maken.

Je heb helemaal gelijk. Als je gestoffeerd huurt geldt toch wel dat kosten van vervanging in de servicekosten kunnen zitten?

[Ardana]

bszz schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 21:00:
[...]


Je heb helemaal gelijk. Als je gestoffeerd huurt geldt toch wel dat kosten van vervanging in de servicekosten kunnen zitten?

Ja, maar ook dat moet dus gespecificeerd worden in de servicekosten. Overigens zit daar echt een naar addertje onder het gras: je mag 20% van de nieuwwaarde per jaar in rekening brengen bij de verhuurder, terwijl je prima 2e, 4e of 8e hands afgetrapt spul mag neerleggen/zetten/hangen... Daar is dus flink winst op te maken...

[Pater]

Ardana schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 20:57:
[...]

Groot-onderhoud zit verwerkt in de huurprijs, niet in de servicekosten. Servicekosten zijn bedoeld voor verlichting, schoonmaak, onderhoud gemeenschappelijke tuinen, dat soort dingen. Schilderwerk, dakwerk, leidingwerk, verwarming is groot-onderhoud, en wordt vanuit de huurprijs betaald.

Vesteda hoefde dus geen potje te maken hiervoor zolang zij enige eigenaar was.

Op het moment dat Vesteda de woning te koop aanbiedt, zal de staat van de woning invloed hebben op de koopprijs. Idealiter is het zo: koopprijs tip-top-woning = koopprijs opknapwoning + kosten opknappen. Zo ook hier.

Ik zou zeggen; begin met het opvragen van een specificatie van de in rekening gebrachte servicekosten bij huurders. Ik gok dat daar geen kopje "onderhoud" bij staat... Daar hebben huurders nl. niks mee te maken.

En hiermee kan je eigenlijk het topic sluiten, want bovenstaande is het juiste antwoord.

Als Vesteda nu het huis wil verkopen, dan moet de koper rekening houden met het feit dat er geen onderhoudspot aanwezig is. Dit drukt de waarde van het huis (andersom ook: Een goede VvE-reserve is goed voor de waarde van het huis).

Kale huur en stoffering / gemeubileerd wordt altijd uiteen gesplitst in het huurcontact.

[Hooglander1]

Vesteda verstuurd standaard een afrekening van de servicekosten. Waarbij je een compleet overzicht krijgt per uitgave post.

Ook de huurverhoging is vastgelegd in de contracten, dat hebben ze juridisch strak dichtgetimmerd.

[euchromatic]

enomiss schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 19:16:
jDe VVE heeft Vesteda gedwongen dat de huurders die er nog zitten, ongeveer de helft, nu ook mee betalen aan de pot.

Hier wordt waarschijnlijk bedoeld dat de woningbouw voor iedere huurwoning hetzelfde bedrag in de pot stort als de eigenaren. Ik heb ook een koophuis gehad in een compleet met een woningbouw -meerderheid en de woningbouw daar wilde dit eerst ook niet:die betaalde onderhoud liever out-of-pocket. Dit is echter heel nadelig als er een nieuw appartement wordt verkocht want dan is er meteen een tekort in de reserveringen, dus terecht dat de VVE de woningbouw hier op aangesproken heeft.

Het is overigens niet de bedoeling dat de woningbouw deze reservering doorrekent aan de huurders, deze kosten zijn alleen voor de eigenaar-de woningbouw zelf dus.

[CMD-Snake]

*knip op de man*

[ Voor 95% gewijzigd door Rukapul op 15-10-2016 22:03 ]

[onkl]

CMD-Snake schreef op zaterdag 15 oktober 2016 @ 10:41:
[...]

Misschien wel erg kort door de bocht: TS is uitstekend geholpen:
1: Dat Vesteda dus geen startdotatie heeft gemaakt in een renovatiepot oid. mag juridisch wel.
2: Dat de renovatiepot van de VVE een tragische indruk maakt is dus niet goed of fout, maar wel erg onhandig bezien aankomende renovatie.
3: Daarmee heeft de moeder van TS een uitstekend argument in handen tijdens eventuele prijsonderhandelingen bij aanschaf.

[ Voor 20% gewijzigd door onkl op 15-10-2016 22:59 . Reden: cf mod door Rukapul ]

[enomiss]

Mensen bedankt! Een en ander is mij nu duidelijk geworden. Excuses voor mijn ietwat late reactie en mijn taalgebruik. Zoals onkl aangeeft is alles wel besproken en duidelijk. Thx!

[t_captain]

enomiss schreef op vrijdag 14 oktober 2016 @ 19:16:
De situatie is als volgt, mijn moeder woont gehuurd in een woning van Vesteda (particuliere woningsector). Het gehele wooncomplex omvat 52 woningen. Het complex is 20 jaar geleden gebouwd. Er is nooit veel onderhoud gepleegd aan het complex en er zijn altijd servicekosten betaald door huurders.

[...]

Weet iemand hoe dit zit? Ik sta echt verbijsterd dat dit soort praktijken mogelijk zijn...

Je moet even het verschil tussen koop- en huurappartementen helder hebben:

* koopappartementen: groot onderhoud, onderhoud buitenzijde etc wordt door de VVE gedaan. Er wordt meestal via de servicekosten gespaard hiervoor.

* huurappartementen: dit onderhoud is de verantwoordelijkheid van de verhuurder, en wordt uit de huur betaald. Meestal zijn de servicekosten op een huurappartement ook slechts een fractie van de servicekosten op een koopappartement. Tenzij er (a) bijzondere uitgaven zijn zoals een portier, of (b) er een ongemeterde blokverwarming is (dan zitten de stookkosten in de servicekosten).

Zoals de meeste professionele vastgoedbeheerders zal Vesteda geen trek hebben om voor ieder pand een eigen onderhouds-reservering te administreren. Ze tellen gewoon ieder jaar de verwachte uitgaven aan al hun objecten bij elkaar op en nemen dat bedrag mee in hun cash flow plan.


De hier geschetste situatie ontstaat wanneer een huur-object in de verkoop gaat. Er ontstaat dan meteen een VVE met een tekort aan reservering. Wat er vaak wordt onderhandeld is dat de verkoper een eerste storting doet in het onderhoudsfonds van de VVE. Natuurlijk betalen de kopers van de appartementen die wel op hun koopsom.