hypotheekschuld verminderen opties

[Verwijderd]

Hypotheek gegevens:

• Type: Spaarhypotheek
• Schuld: € 254000
• Rente: 4.05% - rentebedrag € 857.25 en inleg € 402.58 p/maand
• Renteperiode: 10 jaar vast - loopt af per 01/12/2020

De afgelopen jaren heb ik wat buffer opgebouwd en omdat sparen niet veel oplevert tegenwoordig heb ik bij de bank nagevraagd over mogelijkheden om de hypotheekschuld en/of rentekosten te verminderen. Bank komt met de volgende opties:

1. Bijstorten: €24.950 mag eenmalig bijgestort worden op 't spaargedeelte in 2016. Ieder jaar kan gekeken worden of (extra) bijstorten mogelijk is.
2. Renteafkoop: bij renteafkoop is een boetebedrag van €21.800 van toepassing. Ik kan dan gebruik maken van lagere rentetarieven van nu. 10 jaar 1.84%, 15 jaar 2.48%, 20 jaar 2.53%
3. Rentemiddeling: mag 5, 10 of 15 jaar vast. Bij 15 jaar is rente 2.48% + 0.88% renteopslag, dus rente = 3.36%

Wat is wijsheid, bijstorten of toch rente afkoop / middeling? Lastige keuze! Ik ben bezig met een Excel overzicht voor de 3 opties + impact op HRA.

Wat adviseren jullie? Ben benieuwd naar jullie mening..

[Sparhawk]

Ik ben geen hypotheker, dus advies op eigen risico

Alleereerst, wat is de totale looptijd? Ik gok 30 jaar als ik dit zo snel uitreken
Als dit een bankspaarhypotheek is (dus geblokkeerde tegenrekening) dan zijn er wat haken en ogen

1. Let op de eis vanuit de belastingdienst, met de bandbreedte inleg van 1 op 10. Dat bepaalt ook je maximale storting
2. Ander puntje, heeft met de looptijd te maken. Jouw bank gaat er vanuit, dat als jij maandelijks €402 inlegt, jij aan het einde van de rit (30j?) 254000 bij elkaar hebt. Dit werkt natuurlijk alleen met een gelijkblijvende rente over 30 jaar.... Beetje koffiedik kijken, maar ik denk dat jij in 2020 geen 4,05% meer aangeboden krijgt
3. Na 10 jaar (rentevast) heb je, als ik het grofweg bereken, nog "maar" 60.000 euro van de 254000 bij elkaar gespaard. Het grootste rendement ga je in de laaste jaren halen, vanwege de hoge rentecomponent.
4. Houd er ook rekening mee, dat je pas na 20 jaar die tegenrekening kan gebruiken zonder boete

Als je nu geld "over" hebt, is het best een goed idee dat in de spaarhypotheek te storten, want dan rendeert het mooi tegen 4,05% verder tot 2020.

Aan de andere kant, de HRA wordt ook beperkt.

Oftewel, combinatie van inkomen, spaargeld, verhuisplannen gaat bepalen wat het "beste" voor je is....

Beste advies wat ik je kan geven: Zet alles in excel, en ga rekenen.

Veel succes

[Xanaroth]

Spaarhypotheken betekend een lagere rente weliswaar dat je minder rente betaald, maar ook dat je minder rente krijgt over het reeds ingelegde bedrag. Daar heb je een hogere inleg nodig om de hypotheek af te lossen aan het einde, en over de inleg krijg je geen HRA - de rente wel.

Ga dus bij je adviseur langs, en laat voor alle mogelijkheden het doorrekenen voor de volledige looptijd van je hypotheek. Het is niet mogelijk zo direct een 'goede' of 'slechte' optie te bepalen, door de verschillende effecten op maandlasten en totale hypotheek kosten.

Wat nu goedkoop of slim lijkt, kan straks best ineens toch duurder uit pakken.

[ Voor 18% gewijzigd door Xanaroth op 29-09-2016 16:41 ]

[Verwijderd]

4. Niets doen. Van spaarhypotheken kun je beter afblijven.

[Krisp]

Spaarhypotheken zijn vrijwel ongevoelig voor rente. Renteafkoop en rentemiddeling zijn daardoor vrijwel altijd onvoordelig.

Omdat je rente tot 2020 vast staat, zou je wel kunnen kiezen om bij te storten in het spaargedeelte. De kunst is om dan niet te kiezen voor verlaging van de maandlasten, maar voor verkorting van de looptijd, uiteindelijk naar 20 jaar. Op die manier ben je eerder van jouw hypotheek af, op het moment dat eventuele kinderen gaan studeren en veel geld gaan kosten. Of je kunt op dat moment eerder stoppen met werken.

[Lordy79]

ben het met Moah eens.
De 25.000 euro die je gespaard hebt kun je wellicht beter defensief beleggen of nog op de plank laten liggen tot 2020 en dan belissen wat je doet.
- als de rente in 2020 heel laag is kun je de rente 20 jaar vastleggen tegen een mooie rente
- als de rente in 2020 heel hoog is, kun je de 25.000 euro gebruiken om DAN af te lossen zodat je rente over een minder grote schuld betaalt.

sowieso is het prettig om 25.000 euro in je achterzak te hebben en als je het nu gebruikt voor aflossing kun je er niet meer aankomen.

Mocht je (veel) meer dan 25.000 euro gespaard hebben, kun je het wellicht op een andere manier investeren bijv. in bedrijfsobligaties of dus aandelen.

[denuz]

De spaarpremie kan -indien er een ORV uit wordt betaald- niet zomaar in Excel berekend worden. Laat de bank/je tussenpersoon de berekeningen voor de spaarpremie uitvoeren bij verschillende rentepercentage's.

Staat de hypotheek op 2 namen? Voor 2 personen geldt namelijk een hogere vrijstelling wanneer de polis tot uitkering komt. Indien de hypotheek op alleen jouw naam staat dan zou je nog kunnen overwegen om de hypotheekvorm te wijzigen in 2020.

[Speed24]

Bijstorten om de looptijd te verkorten (tot minimaal 20 jaar looptijd) is de beste optie.

Of je dat voor het hele bedrag doet moet je zelf weten... Zou wel flink wat buffer houden.

[DukeBox]

Lordy79 schreef op donderdag 29 september 2016 @ 20:31:
...en als je het nu gebruikt voor aflossing kun je er niet meer aankomen.

Op zich niet helemaal waar, je kan natuurlijk wel je hypotheek weer verhogen. Alleen heb je mogelijk een beperking voor rente aftrek.

[Verwijderd]

iedereen zeer bedankt voor de adviezen en reacties.

Mijn voorkeur gaat meer naar extra storting, aangezien rente afkopen en/of bemiddeling niet veel voordeel oplevert (volgens mij) en ik vind 't lastig

Ik heb ook meer info kunnen vinden op http://geld-is-tijd.blogs...potheektool-versie-2.html en zo kon ik berekenen dat een extra instorting een besparing van ongevaar 11K EUR oplevert. Om toch een complete beeld te krijgen heb ik een afspraak gemaakt met mijn hypotheekadviseur.

to be continued, nogmaals bedankt.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 01-10-2016 00:55 ]

[Pater]

Wat je ook kunt doen:
- Bijstorten in spaarhypotheek
- Met geld wat je dan nog over hebt, aflossen op de hypotheek

Daarmee verkort je de looptijd, houd je de gunstige rente van je spaardeel en haal je eventueel vermogen uit box 3 voor de vermogensrendementsheffing.

Afkopen rente zou ik niet doen, omdat je dan de maximale boeterente betaalt over de resterende looptijd van je hypotheek. Dit kan in de jaren minder zijn als je versnelt gaat aflossen op de hypotheek. Als je nu boeterente betaalt, dan houd je daar geen rekening mee.

[ Voor 33% gewijzigd door Pater op 01-10-2016 01:55 ]

[Shadowhawk00]

Lordy79 schreef op donderdag 29 september 2016 @ 20:31:
ben het met Moah eens.
De 25.000 euro die je gespaard hebt kun je wellicht beter defensief beleggen of nog op de plank laten liggen tot 2020 en dan belissen wat je doet.
- als de rente in 2020 heel laag is kun je de rente 20 jaar vastleggen tegen een mooie rente
- als de rente in 2020 heel hoog is, kun je de 25.000 euro gebruiken om DAN af te lossen zodat je rente over een minder grote schuld betaalt.

sowieso is het prettig om 25.000 euro in je achterzak te hebben en als je het nu gebruikt voor aflossing kun je er niet meer aankomen.

Mocht je (veel) meer dan 25.000 euro gespaard hebben, kun je het wellicht op een andere manier investeren bijv. in bedrijfsobligaties of dus aandelen.

Hm 25000 risico loos 4% laten renderen is anders in deze tijd helemaal niet verkeerd. En je betaald er nog niet eens vermogensbelasting over ook niet.

In de spaarhypotheek stoppen is het verstandigste tenzij je op korte termijn verwacht meer van dit soort bedragen binnen te krijgen ( je kan pas na 15 jaar het geld eruit opnemen belastingvrij en dan nog heel beperkt )

Zelfs als je aflost ben je goedkoper uit ( spaarrente = 1% Netto hypotheekrente = 2.4% HRA is maar 50% max ) Rendementsheffing = 1.2% netto. Lijkt me no brainer. je krijgt 1% betaald 2.4% + 1.2% dus netto is dat 2.6% VERLIES. of je betaald 2.4% over het bedrag minder. Verschil van 5% over die 25000 dus ja als je vrij kan aflossen doen. Desnoods een deel van het geld wat je zeker kan missen 10-15k en de rest als reserve aanhouden.

Rente middelen is bij een spaar hypotheek vaak niet al te gustig tenzij je net begonnen bent maar dan heb je er weer niets aan omdat je rente niet veel verschilt.

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 01-10-2016 08:45 ]

[PetervdM]

om een goed advies te kunnen geven moet je *exact* weten hoe de situatie is. en - niet onbelangrijk - die 25.000 kun je nooit meer aankomen, dus ben er zeker van dat je die niet meer nodig hebt?

op dit moment is 4.05% een prachtige rente, krijg je nergens. niemand kan voorspellen hoe dat in 2020 is.
als in 2020 de herziening van de voorwaarden aan de orde is heb je in ieder geval 4 jaar van die hoge ( sic ) rente kunnen profiteren en heb je ruim 4100 euri verdiend ! het behaalde rendement is belastingvrij, terwijl als het het geld anders had belegd je anders 1200 euri had mogen afdragen aan de belastingdienst vanwege vermogen in box 3. scheelt tot 2020 toch mooi ruim 5300 euri.

bij de herziening van de voorwaarden mag je over het algemeen boetevrij aflossen, maar bij een spaarhypotheek die nog maar kort heeft gelopen, ik dacht 15 jaar, is dat onvoordelig omdat je dan een naheffing van de belasting krijgt. je kunt dan natuurlijk ook boetevrij oversluiten naar een andere aanbieder.

kortom: waar ik al mee begon, voor een goed advies moet je de volledige situatie kennen, en ik neem aan dat je die hier niet uit de doeken gaat doen. het is verstandig dat je hiervoor naar een financieel adviseur gaat.

[KabouterSuper]

Renteafkoop moet je eigenlijk nooit doen. De bank berekent haar verlies gewoon door aan jou.
Een voorbeeld:
Je hebt een hypotheek van 200.000 hebt met een 20-jaars rente van 5%. Je bent inmiddels 10 jaar onderweg, dus je moet nog 10 jaar deze rente betalen.
Echter, de 20-jaars rente is gezakt naar 4%. De bank is welwillend om deze nieuwe rente te gebruiken, mits je het verschil (200.000 * 10 jaar * (5%-4%)=20.000) direct afrekent. Kortom, als je de resterende 10 jaar in dit geval uitzit, heb je precies hetzelfde betaald als in het geval dat je niets had gedaan.

Er zijn drie redenen die renteafkoop iets subtieler maakt:
1) als je verhuist of overlijdt, kan de hypotheek vervroegd afgelost worden. Echter, met renteafkoop heb je de boete over de hele 10 jaar afbetaald. Kortom: nadeel voor jou!
2) In het voorbeeld heb ik de 20-jaars rente gebruikt. Echter, je resterende looptijd is 10 jaar, dus je kunt de nieuwe looptijd 10 jaar maken. Dit is voordelig, omdat de 10-jaars rente lager is dan de 20-jaars rente. Je krijgt zo een beetje van de boete terug (maar reken jezelf niet rijk hiermee, het verschil is normaliter niet heel groot).
3) Belastingaftrek, Je kunt de boeterente namelijk aftrekken (zie hier). Of dit voordelig is, hangt erg af van je persoonlijke omstandigheden. Verwacht je een vermindering van inkomen in de toekomst, dan kan renteafkoop voordelig zijn. Ook nieuwe belastingregels kunnen hypotheekrente-aftrek beinvloeden. Een extreem voorbeeld: de nieuwe rente is 0%, je verdient dit jaar 2 ton, en vanaf volgend jaar niets. Stap je niet over, dan kan je alleen dit jaar je rente aftrekken. Je bruto kosten zijn 200.000*5%=10.000. Na belasting blijft hier 5.000 van over. In andere jaren heb je geen renteaftrek (want je hebt geen inkomen), dus deze kosten zijn 200.000*9 jaar*5%=90.000. Totale kosten zijn 95.000.
Stel dat je overstapt naar een rente van 0%; de bruto boete wordt 200.000 * 10 jaar * (5%-0%)=100.000. Na belasting is dit ongeveer 50.000. Kortom: renteafkoop levert je netto 45.000 op. Let wel: dit is een heel extreem voorbeeld!

Rentemiddeling werkt anders (vooral qua belastingvoordeel), maar is nog steeds een sigaar uit eigen doos. Ook heb je alleen voordeel als je je rentelooptijd verlengt (in tegenstelling tot renteafkoop). Kortom, alleen maar doen als je in een specifieke situatie!

[PPie]

Wat ook een interessante kan zijn is afbetalen van de hypotheek zelf, als je daarmee onder een grens komt qua renteopslag. Wij hebben onze hypotheek overgesloten omdat we van onze hypotheek afwilden bij een incompetente bank, maar hebben gelijk een deel afbetaald. De inleg van de spaarhypotheekpolis van de oude hypotheek naar de nieuwe banksparen hypotheek werd gezien als verlaging van het risico, in combinatie met een deel aflossen op de hypotheek scheelde dat de 0,5% renteopslag, omdat we hiermee onder 67,5% van de WOZ waarde kwamen. Wij moesten 10K bijleggen, scheelt ons 1000 euro netto per jaar!

[Freakertje]

Spaarhypotheek? Hypotheekadviseur.
Er zijn teveel valkuilen die het erg moeilijk maken om te bepalen wat een goede keuze is. Bij lineaire, annuïtaire en aflossingsvrije hypotheken kan een leek nog meedenken, bij de exotischere varianten zou ik echt adviseren er iets voor neer te leggen en er een expert naar te laten kijken, voordat je jezelf een kat in de zak geeft.
Zelfs het hypotheekbedrag verlagen heeft al consequenties, je huidige inleg is immers bepaald op een bepaalde looptijd. Om de effecten te bepalen moet je er echt even voor zitten en de valkuilen snappen. En het zal niet voor niets zijn dat de bank deze optie niet eens noemt...

[Pietervs]

Andere optie: investeer in het huis. Neem zonnepanelen, een zonneboiler en/of een warmtepomp.
Dergelijke investeringen verhogen het woongenot en verlagen de kosten.

Heeft natuurlijk alleen zin als je daar nog minimaal een jaar of tien tot vijftien blijft wonen, hoewel huizen met dit soort voorzieningen wel aantrekkelijker zijn (en dus makkelijker zullen verkopen) als vergelijkbare huizen zonder

[Refro]

Ik ben sinds een paar jaar ook bezig met de spaarhypotheek. Wij komen steeds uit op bijstorten (Binnen de bandbreedte) en hiermee de maandlasten te verlagen. Om vervolgens sneller te sparen en het geintje nog eens opnieuw te doen.

Kortere looptijd lijkt ook leuk maar in ons geval kan je dan niet meer terug naar een langere (of de orginele). Als er dus wat gebeurt waardoor je een paar jaar minder geld hebt is het lastiger de hypotheek hierop aan te passen.

[motormuis]

Refro schreef op zaterdag 01 oktober 2016 @ 19:20:
Ik ben sinds een paar jaar ook bezig met de spaarhypotheek. Wij komen steeds uit op bijstorten (Binnen de bandbreedte) en hiermee de maandlasten te verlagen. Om vervolgens sneller te sparen en het geintje nog eens opnieuw te doen.

Kortere looptijd lijkt ook leuk maar in ons geval kan je dan niet meer terug naar een langere (of de orginele). Als er dus wat gebeurt waardoor je een paar jaar minder geld hebt is het lastiger de hypotheek hierop aan te passen.

Kan dat uit, bijstorten en dan een lagere maandbedrag?
Stel je stort 10000 euro. verdien je die 10000 euro terug in lagere maandlasten?

[JBplap]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 oktober 2016 @ 00:54:
iedereen zeer bedankt voor de adviezen en reacties.

Mijn voorkeur gaat meer naar extra storting, aangezien rente afkopen en/of bemiddeling niet veel voordeel oplevert (volgens mij) en ik vind 't lastig

Ik heb ook meer info kunnen vinden op http://geld-is-tijd.blogs...potheektool-versie-2.html en zo kon ik berekenen dat een extra instorting een besparing van ongevaar 11K EUR oplevert. Om toch een complete beeld te krijgen heb ik een afspraak gemaakt met mijn hypotheekadviseur.

to be continued, nogmaals bedankt.

Ik zou niet in 1x (1 kalender jaar bij mijn hypotheek, maar vraag dat even na of het kalender of hypotheek jaar is bij jouw hypotheek) dat hele bedrag storten, nu mag het dan nog wel met bandbreedte, maar dat beperkt je wel in verdere verlagingen in de toekomst.
Dan kun je beter nu 12k doen en na 1 jan weer 12k, dan mag je altijd nog een stuk verder verlagen in de toekomst.

Speed24 schreef op donderdag 29 september 2016 @ 21:13:
Bijstorten om de looptijd te verkorten (tot minimaal 20 jaar looptijd) is de beste optie.

Dit eerst idd.

[ninjazx9r98]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 01 oktober 2016 @ 08:43:
[...]


Zelfs als je aflost ben je goedkoper uit ( spaarrente = 1% Netto hypotheekrente = 2.4% HRA is maar 50% max ) Rendementsheffing = 1.2% netto. Lijkt me no brainer. je krijgt 1% betaald 2.4% + 1.2% dus netto is dat 2.6% VERLIES. of je betaald 2.4% over het bedrag minder. Verschil van 5% over die 25000 dus ja als je vrij kan aflossen doen. Desnoods een deel van het geld wat je zeker kan missen 10-15k en de rest als reserve aanhouden.

Je berekening is (veel) te kort door de bocht. De 1% spaarrente gaat over het totale bedrag, vrh is dan wel 1,2% maar de eerste 24.437 euro's betaal je niets over en als er een partner is is de vrijstelling twee keer zo hoog.

Edit:
Stel er is in totaal sprake van 100.000 euro aan vermogen, dan krijg je dus met die 1% rente 1.000 euro.
Voor wat betreft vrh, dat wordt dan 100.000-24.437=75.563 waar je vervolgens 1,2% over moet betalen en dat is 906,76

[ Voor 12% gewijzigd door ninjazx9r98 op 02-10-2016 08:27 . Reden: Wat getalletjes toegevoegd ]

[JBplap]

Dit bedoelde ik met niet in 1x je max storten:
http://geld-is-tijd.blogs...-is-de-beste-taktiek.html

[Refro]

motormuis schreef op zaterdag 01 oktober 2016 @ 21:45:
[...]


Kan dat uit, bijstorten en dan een lagere maandbedrag?
Stel je stort 10000 euro. verdien je die 10000 euro terug in lagere maandlasten?

Dat kan zeker, bij ons zijn we dan qua maandlasten na 10 jaar ongeveer break even de resterende looptijd is het dus winst.

[Shadowhawk00]

ninjazx9r98 schreef op zaterdag 01 oktober 2016 @ 23:27:
[...]

Je berekening is (veel) te kort door de bocht. De 1% spaarrente gaat over het totale bedrag, vrh is dan wel 1,2% maar de eerste 24.437 euro's betaal je niets over en als er een partner is is de vrijstelling twee keer zo hoog.

Edit:
Stel er is in totaal sprake van 100.000 euro aan vermogen, dan krijg je dus met die 1% rente 1.000 euro.
Voor wat betreft vrh, dat wordt dan 100.000-24.437=75.563 waar je vervolgens 1,2% over moet betalen en dat is 906,76

Zelfs zonder VHR is het een winning proposition van ongeveer 4% per jaar. Zonder enig risico geef mij een bank die het beter doet. En ja als je alles meerekend moet je ook het drempelbedrag van HRA eraf halen, vergeten mensen ook heel vaak.

Het argument dan krijg je minder HRA is gewoon onzin, van elke 100 euro krijg je er 42 terug (even kort door de bocht ) dus als je de keuze hebt moet je niet kiezen voor die 42 euro ( HRA) maar voor de 100 euro ( minder HRA)

[Napo]

Shadowhawk00 schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 09:48:
Het argument dan krijg je minder HRA is gewoon onzin, van elke 100 euro krijg je er 42 terug (even kort door de bocht ) dus als je de keuze hebt moet je niet kiezen voor die 42 euro ( HRA) maar voor de 100 euro ( minder HRA)

Het is ook niet meer dan verkeerde focus "penny wise, pound foolish".
Te veel mensen kijken je aan alsof je vertelt dat het water in brand staat en hetzelfde zie je met het willen van een hogere WOZ waarde om de risicoopslag van je hypotheek weg te kunnen poetsen.

Men lijkt de relatie tussen bepaalde kosten niet te zien, niet te begrijpen of het interesseert ze simpelweg niet.

[Shadowhawk00]

Napo schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 09:52:
[...]


Het is ook niet meer dan verkeerde focus "penny wise, pound foolish".
Te veel mensen kijken je aan alsof je vertelt dat het water in brand staat en hetzelfde zie je met het willen van een hogere WOZ waarde om de risicoopslag van je hypotheek weg te kunnen poetsen.

Men lijkt de relatie tussen bepaalde kosten niet te zien, niet te begrijpen of het interesseert ze simpelweg niet.

Ach ik heb zelfs financieel adviseurs nog moeten uitleggen hoe het werkt dus dat niet iedereen het hele plaatjes heeft voor zichzelf is niet vreemd natuurlijk.

Elk jaar gaat er bij mij eerst een verzoek om een bezwaarformulier uit ( gemeente heeft een standaard formulier) voordat ik de WOZ brief openmaak. Weet toch dat het bedrag te hoog is naar mijn mening.