Met bankspaarhypotheek toch rentekorting door gunstige LTV

[Cassius]

Scenario; een huis heeft een WOZ waarde van €250.000. De hypotheek die hierop rust is 102% van de WOZ waarde in een bankspaar (SEW) vorm. Rente bij afsluiten is 5% en hypotheek heeft een looptijd van 20 jaar inclusief verkorting. Hypotheek is afgesloten met NHG. Spaarrekening kent na 5 jaar €50.000 vulling.

Rentedaling, en daarmee lastenverlaging, levert uiteindelijk meer op dan het rente-op-rente effect op de bankspaarrekening - ook al is het effect zeker dempend beide kanten op. Maar een lagere rente blijft preferabel.

Voor lineaire en annuïteiten hypotheken zonder NHG kan iemand zijn rente verlagen als zijn hypotheekhoogte (inclusief aflossingen en stortingen) onder bepaalde grenswaardes komt, per bank verschillend. Maar, stel, bij 80% of lager geniet de klant na pro-actief navragen 0.5% rentekorting.

Nu de vraag ... kan dit ook bij een bankspaarhypotheek via een bepaalde constructie? De hypotheekvorm wordt niet meer aangeboden en daarmee is ook de courante/vindbare informatie nogal beperkt of verdwenen en ik kan het niet duidelijk vinden (zeker niet bij mijn eigen bank). In principe loopt de bank nu een lager risico omdat zij al €50.000 in de pot hebben waar ik geen toegang toe heb en waarmee zij kunnen doen wat ze willen met het huis nog steeds als onderpand voor het overige bedrag. Is dit "pech" want dat "is gewoon niet zo" bij deze hypotheek of is hier op logica nog wat te winnen (vast niet ...) - iemand anders misschien ervaring? Of is de enige optie het huis verkopen en vrijgekomen geld storten in nieuw hypotheekproduct? Maar dat is jammer want ik wil juist een bankspaarproduct houden omdat het zo verdomde voordelig is, dus vermoed (zou ik even na moeten rekenen) dat ik dan kind en badwater samen wegkukel.

Ervaring zou helpen, ook als er assumpties instaan die niet kloppen hoor ik dat graag!

[Rukapul]

Jahoor dat kan.

Theoretisch kan het in elk geval bij de Rabobank, maar in de praktijk is dat een loos gebaar door te stellen dat de opslag wel kan verdwijnen, maar dat dat in eerste instantie wel verrekend wordt met een korting die uit een intern systeem wordt getoverd die hoegenaamd bij afsluiten is verleend.

[Seraphin]

Ik heb geen 100% pasklaar antwoord, maar enkele zaken zijn het wel waard verder te checken:

KEW is een afkorting die wordt gebruikt voor spaarhypotheken (en overige levenproducten) SEW is de juiste afkorting voor banksparen. Weet je zeker dat je een bankspaarhypotheek hebt? Dit kan relevant zijn in de rest van het verhaal, want:

Om in een lagere LTV categorie te vallen met een niet-aflossende hypotheek (althans, niet tijdens de looptijd), neem ik aan dat de bank dit alleen doet als ze de openstaande lening en het gespaarde bedrag van elkaar af kunnen/mogen/willen trekken. Bij een KEW zal dit niet zo makkelijk gaan, omdat de spaarpolis hoogstwaarschijnlijk bij een andere juridische entiteit is ondergebracht. Bij een SEW (ziehier het belang) heb je -misschien!- kans dat dit wel kan.

Belangrijker punt: volgens mij kun je je hypotheek gewoon nog oversluiten naar een andere bankspaarhypotheek. Nieuwe SEW's worden inderdaad niet meer aangeboden, maar voor mensen met "oude rechten" kan dit nog wel.

[Rukapul]

Bij Rabo KEW (Interpolis) kan het (theoretisch) wel.

[Cassius]

Het betreft echt een bankspaarhypotheek (zonder beleggingsdeel, geen hybride vorm, één leningsdeel), pardon ik dat dat een kapitaalverzekering eigen woning de juist term was maar het is inderdaad SEW. Ik heb de OP aangepast .

Rukapul schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 10:00:

Dus dan versmeren ze de verloren rente van de opslag in een boete(vorm)? Hoe krijgen ze dat nu weer door legale kanalen ... de klant verminderd toch het risico van de bank en dus hoeft de klant minder risico van de bank af te dekken in extra kosten? Interpreteren zij dat als "de klant verminderd het risico van de bank en dus moet de klant hetzelfde betalen want wij willen wel het geld ontvangen dat we vooraf afgesproken hadden" ... wat is dan in vredesnaam het nut ?

Seraphin schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 09:58:

De spaarrekening en het hypotheekproduct zijn dus bij dezelfde bank ondergebracht. Aegon in dit geval. Maar die "misschien" vind ik dus zo naar, ik kan het nergens in mijn eigen documenten noch online vinden - dit gaat over een langere looptijd over (potentieel als netjes met voordeel voor klant behandeld) duizenden euro's ... dat moet ik toch fatsoenlijk kunnen vinden ?

Ik ben ook erg geïnteresseerd in je term "met oude rechten". Wat ik altijd begrepen heb is dat als ik dit huis verkoop (waar deze hypotheekvorm op rust) ik daarna twee keuzes heb met de huidige marktomstandigheden/regelgeving:

- Exact dezelfde hypotheek meenemen naar een ander huis (bij vergelijkbare waarde geen wijziging, bij hogere waarde of kosten verwerkt in waarde meer inleg/rente en andersom bij lagere uitval). Hierbij bereik ik dus niet het rentevoordeel omdat het echt hetzelfde product is, dezelfde afspraak. Met NHG ook en dergelijke, dus geen rentekorting optie.
- De hypotheek met verkoop "aflossen" en een nieuwe afsluiten waarbij ik dus in de huidige regels en het huidige aanbod val

Maar jij geeft aan dat ik dus bankspaar product A zou kunnen aflossen en een nieuw bankspaar product B zou kunnen afsluiten bij eenzelfde (of ook andere?) bank met nieuwe rente- en andere afspraken? Heb je wat extra info ?

[ Voor 7% gewijzigd door Cassius op 27-09-2016 11:41 ]

[Rukapul]

Bel Aegon even en vraag explicit 1) wat voor opslagen er op jouw hypotheek van toepassing zijn, 2) of deze tussentijds kunnen vervallen op basis van marktwaarde of WOZ-waarde, 3) of het opgebouwde kapitaal in de KEW/SEW meetelt.

[Cassius]

Rukapul schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 11:44:
Bel Aegon even en vraag explicit 1) wat voor opslagen er op jouw hypotheek van toepassing zijn, 2) of deze tussentijds kunnen vervallen op basis van marktwaarde of WOZ-waarde, 3) of het opgebouwde kapitaal in de KEW/SEW meetelt.

Gebeld met ze, het is met NHG hypotheken niet mogelijk om van "rentekorting" gebruik te maken omdat er geen opslagen van toepassing zijn bij deze combinatie - het is dus al de "laagst mogelijke" rente. Op mijn vraag of er andere voordelen voor de klant te behalen zijn door risicovermindering van de bank (d.m.v. stortingen) werd ook negatief gereageerd, nada .

Daarmee kan het topic gesloten worden - al ben ik nog steeds benieuwd naar wat @Seraphin aangaf over het kunnen meenemen van de hypotheekvorm maar niet per se met dezelfde voorwaarden.

[Seraphin]

E.e.a. blijkt net iets complexer in elkaar te steken dan ik dacht.
Ik verkeerde in de veronderstelling dat je nog prima een "nieuwe" (bank)spaarhypotheek af kon sluiten indien je al eerder (d.w.z. voor 1-1-2013) een dergelijke hypotheekvorm had. Voor aflossingsvrije hypotheken klopt dat (technisch gezien zou je die ook nog "nieuw nieuw" af kunnen sluiten zonder oude rechten, maar ja waarom zou je), maar voor bankspaarhypotheken lijkt het er toch op dat iig ING en ABN dat niet (meer) doen.

Je kan bij die banken nog wel terecht als je je huidige hypotheek fiscaal geruisloos wil overzetten. Punt daarbij is dat ik niet scherp heb of dat betekent dat ook je (resterende) looptijd hetzelfde blijft. Als dat namelijk ook hetzelfde is, kan ik me nauwelijks voorstellen dat je er enig financieel voordeel aan overhoudt bij een overzetting.

[Terpen Tijn]

Seraphin schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 14:06:
Je kan bij die banken nog wel terecht als je je huidige hypotheek fiscaal geruisloos wil overzetten. Punt daarbij is dat ik niet scherp heb of dat betekent dat ook je (resterende) looptijd hetzelfde blijft. Als dat namelijk ook hetzelfde is, kan ik me nauwelijks voorstellen dat je er enig financieel voordeel aan overhoudt bij een overzetting.

Hoe bedoel je dat, een bankspaarhypotheek "fiscaal geruisloos" overzetten? Je bedoelt die hypotheek als het ware continueren als je een nieuw huis koopt? Of echt een andere vorm laten maken (e.g., lineair)? Kan me niet voorstellen dat er dan geen boetes van de bank en/of fiscale naheffingen zouden volgen...