Hypotheekrente verlagen door dubbele woningruil

[nitrodesign]

Tweakers,

Bij deze wil ik het volgende vragen betreft twee koopwoningen te ruilen.
Mijn ouders hebben best een hoge hypotheek rente (5,4%) en moeten nog 8 jaar voordat het termijn is afgelopen. Momenteel heb ik een hypotheek rente van 3,4%. Is het in theorie mogelijk dat ik het huis van mijn ouders koop op papier, en zij mijn huis kopen.

Dat zou beteken dat wij de hypotheek rente van nu kunnen hanteren, dus een lagere maand lasten hebben.
Hierna kopen we weer op papier binnen +/- 6 maanden de huizen weer terug met de lage rente stand.

A, is dit überhaupt wel mogelijk en mag dit ?
B, denk ik te kort door de bocht ?
C, wat zullen de extra kosten zijn die hier aan verbonden zitten ?

Hopelijk kunnen jullie mij hiermee op weg helpen.

Grtz,

NitroDesign

[Terror]

A / B: lijkt me niet anders dan een reguliere transactie. Vraag me wel af of oversluiten niet slimmer is.

C: taxatie, kosten koper, notariskosten

[Rukapul]

Dit is niets anders dan een A-B-A en B-A-B transactie.

De meeste hypotheekvoorwaarden vereisen dat voor boetevrije aflossing er ook daadwerkelijk verhuisd moet worden. Een papieren transactie is dus niet voldoende. Zelfs als het niet letterlijk in de hypotheekvoorwaarden staat is het nog maar de vraag of het een juridische toets zal doorstaan.

Indien het uitkomt dan zal een bank niet nalaten achter het geld aan te gaan. Houd ook rekening met notarissen die verdachte transacties kunnen vlaggen. Een extra risico is dat bij een van de transacties een bank financiering kan weigeren.

offtopic:
AZ->WI en "Ruilen van een koopwoning"->"Hypotheekrente verlagen door dubbele woningruil"

[ Voor 25% gewijzigd door Rukapul op 17-09-2016 00:01 ]

[vanaalten]

Vorige week heb ik bij de Hypotheker gesproken over mijn mogelijkhedem om van de lagere hypotheekrente te profiteren en precies datzelfde scenario noemde de man ook nog even. Met, inderdaad, dat een daadwerkelijke verhuizing vaak een eis was.

Ofwel, eens met Rukapul.

[Jimster]

Geen enkele bank zal hier aan meewerken. Vergeet ook niet wat de risico's zijn. Wat als 1 van beide partijen tussentijds komt te overlijden? Wat als je je baan verliest. Het zijn je ouders, dus zo'n ramp zal het niet zijn, maar het maakt de boel wel gecompliceerder.

[arnovos]

Denk er ook even om dat de Belastingdienst dergelijk voordeel als een schenking *kan* zien van je ouders aan jou.

[newtastyland]

Ik ben geen expert, maar is hypotheek rente middeling niet veel makkelijker en goedkoper?

[Malt007]

Overdrachtsbelasting?

[Refro]

Met 2 overdrachten en 2 huizen (met maar e150 000 per huis ) het al 3000 per transactie. Voor de e6000 kun je ook een met de bank gaan praten wat daar mogelijk is.

[Freekyo]

Rentemiddelen lijkt me de beste optie. Nog voordeliger is helemaal aflossen maar daar moet je wel de middelen voor hebben.
Bij verkopen zit je met overdrachtsbelasting. Als je binnen 6 maanden weer doorverkoopt krijg je de ob terug, maar dan zit je nog wel met de ob van de terugruil.
De meeste hypoverstrekkers vereisen zoals gezegd ook een daadwerkelijke verhuizing. Dat wil zeggen dat je je verkochte huis moet gaan verlaten om van de hypotheek af te zijn.
En dan, nieuwe hypo voor de eerste ruil, kadastrale kosten voor koop- en hypotheek akte, notaris, en dan bij de terugruil weer hetzelfde.
Als je daadwerkelijk tijdelijk gaat wonen in je nieuwe huis(dus het huis van je ouders) en daarna weer terug naar je oude/nieuwe huis, dan zal het allemaal wel volgens de regels uitgelegd kunnen worden, maar of je aan het eind echt goedkoper uit bent?!?

[Lordy79]

Het is denk ik niet illegaal maar ik heb het ook eens besproken met een bank - als theoretisch geval - en ze zeiden toen dat de personen die hier aan meewerken op een zwarte lijst komen en de bank(en) die het betreft dus geen zaken meer met hen wil doen.

[Aikon]

Lordy79 schreef op zondag 18 september 2016 @ 14:39:
Het is denk ik niet illegaal maar ik heb het ook eens besproken met een bank - als theoretisch geval - en ze zeiden toen dat de personen die hier aan meewerken op een zwarte lijst komen en de bank(en) die het betreft dus geen zaken meer met hen wil doen.

Dus de bank classificeert iets als legaal en zet degenen die dat vervolgens doen op een zwarte lijst? Heel frappant.

Jimster schreef op zaterdag 17 september 2016 @ 10:10:
Geen enkele bank zal hier aan meewerken. Vergeet ook niet wat de risico's zijn. Wat als 1 van beide partijen tussentijds komt te overlijden? Wat als je je baan verliest. Het zijn je ouders, dus zo'n ramp zal het niet zijn, maar het maakt de boel wel gecompliceerder.

Dat is een risico wat de bank niet draagt, maar de TS en z'n ouders. In die zin: het risico van overlijden speelt altijd voor de bank. TS en z'n ouders hebben het extra risico met het 'verkeerde' huis te eindigen.

@TS: leuk idee, maar denk in de praktijk niet erg handig of voordelig. Daarnaast vallen julllie rentes nog relatief mee. Ik zou gewoon eens met de bank gaan praten. Aan de andere kant, als jullie voor alle transacties andere partijen inschakelen (notaris, makelaar evt., bank, adviseur) denk ik dat je er prima mee weg komt (zonder fysieke verhuizing).

[Sparhawk]

Ik heb hier ook serieus naar gekeken. Dit heet ABA constructie. Google maar eens op ABA constructie hypotheek, en je komt een boel voorbeelden / meningen / ervaringen tegen.


Ja, het is (bij een redelijke hypotheek) veel goedkoper dan rentemiddeling oid, maar je zit wel ontzettend met de gebakken peren als je geen nieuwe hypotheek meer kan krijgen..

Ben benieuwd wat het wordt, houd je ons op de hoogte?

[Sissors]

Aikon schreef op woensdag 21 september 2016 @ 08:56:
[...]

Dus de bank classificeert iets als legaal en zet degenen die dat vervolgens doen op een zwarte lijst? Heel frappant.

Los van of het waar is, maar wat zou daar frappant aan zijn? Probeer maar eens 20x bij CoolBlue een monitor te bestellene en onder WKOA na twee weken terug te sturen. In principe is het legaal, maar ik vermoed dat de 21ste keer ze er niet meer aan mee doen. (Waarschijnlijk wel wat eerder).

[Iblies]

Lordy79 schreef op zondag 18 september 2016 @ 14:39:
Het is denk ik niet illegaal maar ik heb het ook eens besproken met een bank - als theoretisch geval - en ze zeiden toen dat de personen die hier aan meewerken op een zwarte lijst komen en de bank(en) die het betreft dus geen zaken meer met hen wil doen.

Er bestaan verschillende lijsten,
maar waarschijnlijk heeft die het over deze,
https://www.stichtingfrau...nanciele_instellingen.pdf

Alleen is dat een zaak van achteraf,
in eerste instantie kan en mag je niet worden aangemeld worden bij verkoop,
bij aanvraag wordt niet getoetst, eenmaal de transactie rond is, kan men je aanmelden wegens een vermoeden. Je hebt immers in korte tijd tweemaal hetzelfde huis op je naam.

Alleen heeft die partij die je aanmeld op basis van een transactie nog iets uit te leggen als ze van mening zijn dat je een fraudeur bent.


Moet wel bereid zijn om hard door te drammen bij instellingen indien er een overijverige medewerker die conclusie al getrokken heeft. Spreekt voor zichzelf dat je geen nieuwe hypotheek aanvraagt bij dezelfde (dochter)bank

[MSalters]

Aikon schreef op woensdag 21 september 2016 @ 08:56:
[...]
Dus de bank classificeert iets als legaal en zet degenen die dat vervolgens doen op een zwarte lijst? Heel frappant.

Legaal betekent dat het wettelijk toegestaan is, maar dat wil nog niet zeggen dat een bank daaraan mee moet werken. Het is bijvoorbeeld volstrekt legaal voor een bank om kerstkaarten te verkopen, maar geen bank die dat daadwerkelijk doet. Er is namelijk nog een minstens net zo belangrijk criterium naast "legaal", en dat is "winstgevend". Banken mogen namelijk klanten weigeren waarvan ze verwachten dat die niet winstgevend zijn. (Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de post, die wel een bezorgplicht overal hebben, of KPN)

[TheBrut3]

Werkt een dergelijk plan ook niet alleen als de waarde van de huizen ongeveer hetzelfde is? Je moet natuurlijk wel de hypotheek op het huis van je ouders kunnen krijgen en visa versa. Verder vind ik de rentes, zeker die van TS ook niet schrikbarend hoog.

[Lordy79]

Aikon schreef op woensdag 21 september 2016 @ 08:56:
[...]

Dus de bank classificeert iets als legaal en zet degenen die dat vervolgens doen op een zwarte lijst? Heel frappant.

Je hebt de letter van de wet/regels en de geest. In Nederland kun je bij de verkoop van je huis je lening helemaal aflossen, zonder boeterente. Dat is een risico voor de bank.
Maar het is niet de bedoeling dat daar misbruik van gemaakt wordt.

[xxxMaverick]

Fact: als de bank erachter komt (ook na paar jaar) ben je het haasje. Ik zou dit absoluut afraden. Kies dan voor rentemiddeling of zet om met boete (aftrekbaar)