Kosten verhalen op Verkoper/Aannemer

[Sport_Life]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2016 22:26 ]

[Just_I]

Ik kan me vergissen, maar is het niet zo dat een eigenaar van een appartement niet de eigenaar is van de muren,gevel, dak etc? De VvE is eigenaar van het pand waar jij dan weer een aandeel in hebt.
In dit geval zou dan de VvE de vernieuwing van de uitbouw moeten betalen en zij het vervolgens verhalen op de aannemer/bouwer.

[Mektheb]

Just_I schreef op zaterdag 09 juli 2016 @ 23:19:
Ik kan me vergissen, maar is het niet zo dat een eigenaar van een appartement niet de eigenaar is van de muren,gevel, dak etc? De VvE is eigenaar van het pand waar jij dan weer een aandeel in hebt.
In dit geval zou dan de VvE de vernieuwing van de uitbouw moeten betalen en zij het vervolgens verhalen op de aannemer/bouwer.

Dat is inderdaad ook mijn 1e gedachte.

[Sport_Life]

Just_I schreef op zaterdag 09 juli 2016 @ 23:19:
Ik kan me vergissen, maar is het niet zo dat een eigenaar van een appartement niet de eigenaar is van de muren,gevel, dak etc? De VvE is eigenaar van het pand waar jij dan weer een aandeel in hebt.
In dit geval zou dan de VvE de vernieuwing van de uitbouw moeten betalen en zij het vervolgens verhalen op de aannemer/bouwer.

De (kleine) vve is irrelevant, daarin wordt alleen het aandeel per eigenaar bepaald, maakt voor deze discussie niet uit. Het is geen enorm complex met een groot bestuur ed. Schilderwerk is ook gewoon ad-hoc betaald.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2016 23:53 ]

[Devil]

Als je juridische stappen wilt ondernemen is de kleine VVE wel degelijk erg relevant. Je zult moeten uitzoeken wie exact de eigenaar is van die aanbouw, jij of de VVE. Pak je koopakte erbij en de splitsingsakte van de VVE. Wat heb je precies gekocht, appartementsrecht of het pand zelf? Dat net geen enorm complex is dat professioneel bestuurd wordt doet er niet toe, het gaat er om hoe het notarieel geregeld is.

[SinergyX]

Die uitbouw zit er al 5 jaar? Weet je zeker dat dit normale MDF is? Zelfs met een dikke laag verf zou je dit in max 2-3 jaar al moeten zien (zwelt op), met de regen van de laatste tijd zelfs in aantal maanden. MDF is er al aantal jaren in buiten variant (medite bv) en mits er goede coating op zit, kan je dat vrij goed buiten gebruiken.

Heb jij de keuringen zelf ook? In principe zou daar ook gebruikt materiaal in moeten staan,

[Sport_Life]

Devil schreef op zondag 10 juli 2016 @ 00:56:
Als je juridische stappen wilt ondernemen is de kleine VVE wel degelijk erg relevant. Je zult moeten uitzoeken wie exact de eigenaar is van die aanbouw, jij of de VVE. Pak je koopakte erbij en de splitsingsakte van de VVE. Wat heb je precies gekocht, appartementsrecht of het pand zelf? Dat net geen enorm complex is dat professioneel bestuurd wordt doet er niet toe, het gaat er om hoe het notarieel geregeld is.

Ik 20% = vve = eigenaar uitbouw (zie startpost). Of we uit naam van de eigenaren danwel de VvE communiceren maakt geen verschil, derhalve is de hele vve discussie irrelevant.

[Verwijderd]

Ik zou bij die bouwkundige instantie aankloppen die het rapport hebben opgezet.

Maar ook dan, geen idee of je daar iets mee bereikt.

Zo verkocht ik in 2004 mijn huis. Makelaar, ik en de nieuwe koper hadden allemaal afzonderlijk een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren. In alle 3 rapporten kwam nergens naar voren dat er gefaalt was bij het plaatsen van de schuifpui tijdens de bouw. Die stond niet op een betonnen fundering maar in het zand. Nieuwe eigenaar kwam bij grondig schilderbeurt hier achter en heeft van alles geprobeerd om het op mij te verhalen.

Ik snap die bouwtechnische onderzoeken nooit, te duur voor wat je krijgt iig haha.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op zondag 10 juli 2016 @ 01:25:
Ik zou bij die bouwkundige instantie aankloppen die het rapport hebben opgezet.

Maar ook dan, geen idee of je daar iets mee bereikt.

Zo verkocht ik in 2004 mijn huis. Makelaar, ik en de nieuwe koper hadden allemaal afzonderlijk een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren. In alle 3 rapporten kwam nergens naar voren dat er gefaalt was bij het plaatsen van de schuifpui tijdens de bouw. Die stond niet op een betonnen fundering maar in het zand. Nieuwe eigenaar kwam bij grondig schilderbeurt hier achter en heeft van alles geprobeerd om het op mij te verhalen.

Ik snap die bouwtechnische onderzoeken nooit, te duur voor wat je krijgt iig haha.

Het verschil in mijn situatie is dat de aannemer willens en wetens gebruik heeft gemaakt van goedkoop hout dat niet bestemd is voor buiten gebruik. Dat laatste is een voorzichtige aanname, maar wel eentje die we kunnen onderbouwen met nadere inspecties. De betreffende aannemer had op dat moment jarenlange ervaring en moet dit dus hebben geweten.

[Cocytus]

Sport_Life schreef op zondag 10 juli 2016 @ 01:24:
[...]

Ik 20% = vve = eigenaar uitbouw (zie startpost). Of we uit naam van de eigenaren danwel de VvE communiceren maakt geen verschil, derhalve is de hele vve discussie irrelevant.

Tot je €10.000 hebt geïnvesteerd in een rechtszaak die wordt afgewezen omdat je op naam van de verkeerde partij bent begonnen. Om nog maar te zwijgen over de verdeling van de kosten mocht je het risico niet op de aannemer kunnen verhalen (jij 20% / andere eigenaren 80% of jij 100% / andere eigenaren 0%). Maar als je het zo goed weet, waarom kom je dan hier advies vragen?

@ hieronder: namens de verkeerde partij procederen is wel iets meer dan een vormfout

[ Voor 6% gewijzigd door Cocytus op 10-07-2016 09:14 ]

[analogworm]

Cocytus schreef op zondag 10 juli 2016 @ 07:23:
[...]


Tot je €10.000 hebt geïnvesteerd in een rechtszaak die wordt afgewezen omdat je op naam van de verkeerde partij bent begonnen. Om nog maar te zwijgen over de verdeling van de kosten mocht je het risico niet op de aannemer kunnen verhalen (jij 20% / andere eigenaren 80% of jij 100% / andere eigenaren 0%). Maar als je het zo goed weet, waarom kom je dan hier advies vragen?

Dit is misschien wat overdreven, maar he, er zijn wel meer zaken gestrand op vormfouten

Derhalve zegt mijn gezond verstand de volgende volgorde aan te nemen:

1. Dialoog openen met de aannemer en probleem voorleggen
2. Juridisch advies inwinnen. Info zoeken vergelijkbare zaken omtrent verborgen gebreken. Die schijnen nogal moeilijk te winnen te zijn.
3. Aan de advocaat overlaten wat de verdere gang van zaken is. Danwel zelf oppakken, danwel advocaat het laten oppakken.

Voordat je formele verzoeken doet naar de aannemer laat iemand met verstand van zaken jou adviseren. Voor je het weet heb je bindende afspraken gemaakt of kansen verspeeld om je recht te halen. Of ben je zoals Just_I vermoed op verkeerde voet begonnen en kan het hele zooitje weer opnieuw. Omdat we het hier hebben over bedragen tot 50k zijn de initiele kosten voor advies de moeite waard, ookal zijn ze misschien niet te verhalen of blijkt dat je geen poot hebt om op te staan.

Overigens zou ik verdere reparaties even opschorten totdat je duidelijk hebt of de kosten idd te verhalen zijn. Dit ivm de aannemer de kans geven met een oplossing te komen.

[RocketKoen]

Er is wel MDF voor buiten. Te herkennen aan de grijze kleur (ipv bruin).
Maar zijn er dan problemen bij de uitbouw? Ongeschikt MDF zou na 5 jaar compleet verwoest zijn lijkt mij.

[gielie]

Naar mijn weten kan je na een bouwkundig rapport geen verborgen gebreken meer claimen. Zit er toevallig een ouderdomsclausule in de koop acte, omdat je aangeeft dat het een huis is van voor 1900. Dan maak je namelijk weinig kans. http://perfectkeur.nl/Ken...lausule_kopen_woning.html

[ Voor 22% gewijzigd door gielie op 10-07-2016 08:56 ]

[rc5proxy]

dit klinkt als verborgen gebreken VVE of jij zelf misschien lid van
https://www.eigenhuis.nl/
hier staan 2 mooie stukjes hoe te handelen:
https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop
https://www.eigenhuis.nl/...enplan-verborgen-gebreken

[Verwijderd]

De contractspartij van de aannemer moet de aanemer nu ook weer aanspreken. Was dat destijds de VVE: dan moet de VVE de aannemer aanspreken. Was dat de vorige eigenaar (die bijvoorbeeld achteraf heeft afgerekend met de VVE): dan moet nu de nieuwe eigenaar het probleem bij de vorige eigenaar neerleggen; die moet het dan maar weer bij de aannemer neerleggen. Door het kopen van een huis treed je niet (althans niet zonder meer in de contractspositie van de vorige eigenaar (bij bijv. onderhoudscontracten kan dat anders zijn, maar hier gaat het om een wanprestatie/onrechtmatige daad van een reeds lang afgerond contract).

Aangezien het om grote bedragen gaat zou ik gewoon een goede advocaat inschakelen. Hoeft geen vermogen te kosten, gewoon een kleiner kantoor met een goede algemene praktiijk waar jou niet het vel over de oren wordt getrokken.

[Sissors]

De vorige eigenaar is dus de aannemer. Anders lijkt het me trouwens ook vreemd dat je de vorige eigenaar erbij zou kunnen halen: het is geen verborgen gebrek wat die heeft achtergehouden ofzo, want hij wist er niet van. De aannemer wel.

[Sport_Life]

Dank voor jullie reacties!

Verwijderd schreef op zondag 10 juli 2016 @ 11:16:
De contractspartij van de aannemer moet de aanemer nu ook weer aanspreken. Was dat destijds de VVE: dan moet de VVE de aannemer aanspreken. Was dat de vorige eigenaar (die bijvoorbeeld achteraf heeft afgerekend met de VVE): dan moet nu de nieuwe eigenaar het probleem bij de vorige eigenaar neerleggen; die moet het dan maar weer bij de aannemer neerleggen. Door het kopen van een huis treed je niet (althans niet zonder meer in de contractspositie van de vorige eigenaar (bij bijv. onderhoudscontracten kan dat anders zijn, maar hier gaat het om een wanprestatie/onrechtmatige daad van een reeds lang afgerond contract).

Aangezien het om grote bedragen gaat zou ik gewoon een goede advocaat inschakelen. Hoeft geen vermogen te kosten, gewoon een kleiner kantoor met een goede algemene praktiijk waar jou niet het vel over de oren wordt getrokken.

De aannemer heeft de VvE zelf opgericht en ingeschreven. De aannemer kocht het complete pand (meerdere appartementen) van 1 eigenaar (die verhuurde het), dus toen was er geen vve. Feitelijk is de aannemer de verkoper en die is bewust een uitbouw gaan plaatsen van incorrect / goedkoop materiaal (m.i., al is de schilder het ermee eens) puur om geld te besparen.

Dit heeft verder niets met ouderdom van het pand te maken (uitbouw dateert van 5 jaar geleden en is door (onder)aannemer uitgevoerd) , dus de clausules niet bewoond en ouderdom zijn imo nvt.

rc5proxy schreef op zondag 10 juli 2016 @ 09:01:
dit klinkt als verborgen gebreken VVE of jij zelf misschien lid van
https://www.eigenhuis.nl/
hier staan 2 mooie stukjes hoe te handelen:
https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop
https://www.eigenhuis.nl/...enplan-verborgen-gebreken

Ben geen lid, maar ik heb wel iets aan die voorbeeldbrief.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 10-07-2016 18:33 ]

[jjbstolk]

Heb je behalve een schilder al iemand anders (aannemer, bouwbedrijf, timmerman) laten kijken?
Wie heeft de conclusie getrokken dat alles overnieuw moet?

[Katerin]

jjbstolk schreef op zondag 10 juli 2016 @ 19:05:
Heb je behalve een schilder al iemand anders (aannemer, bouwbedrijf, timmerman) laten kijken?
Wie heeft de conclusie getrokken dat alles overnieuw moet?

Dit lijkt mij het eerste waar je naar moet kijken!

[Sport_Life]

jjbstolk schreef op zondag 10 juli 2016 @ 19:05:
Heb je behalve een schilder al iemand anders (aannemer, bouwbedrijf, timmerman) laten kijken?
Wie heeft de conclusie getrokken dat alles overnieuw moet?

We hebben nu meerdere offertes lopen (3 of 4) en allen geven aan totale nieuwbouw. Ik wil morgen een bouwkundige bellen die (tegen betaling) objectief advies geeft.

[LankHoar]

Sport_Life schreef op zondag 10 juli 2016 @ 19:38:
[...]
Ik wil morgen een bouwkundige bellen die (tegen betaling) objectief advies geeft.

Dat lijkt me een uitstekend plan. Straks begin je aan een 50k renovatie terwijl er (niet zo veel) aan de hand is, en die bedrijven op een goede deal uit zijn. Hoewel ze dat dan allrn zouden moeten zijn..

[Panzer_V]

Ikzelf ben jaren lang voorzitter geweest van de VVE hier. Ongeacht of het een grote of kleine VVE is, zoals meermaals hierboven gemeld is MOET je dit via de VVE laten lopen.

Nu eerst zelf op eigen titel allerlei acties ondernemen ondermijnd de positie van de VVE in de zaak alleen maar.

Aangezien het pand zo te lezen pas vrij kort geleden gesplitst is val je onder dezelfde splitsingsakte als het complex waar ik woon. Die akte is specifiek ==> dit is een VVE aangelegenheid.

Je zult de VVE op de hoogte, en mogelijk aansprakelijk, moeten stellen. Daarna MOET de VVE actie ondernemen. Dat jijzelf dit voor 20% bent is niet relevant. Dat je buren dit niet leuk vinden is ook niet relevant.

Neem een advocaat en stel de VVE aansprakelijk. Daarna is het aan jullie bestuur (dat je wettelijk gezien MOET hebben). Succes!

[eschurma]

Maar even buiten alle andere adviezen, is er (nu) een probleem ofzo? Heb je last van lekkage of stort het geheel in elkaar? Anders zou ik het lekker kwasten en over laten gaan, het functioneert blijkbaar.

Niet alles is een probleem en een juridisch gebeuren niet altijd een oplossing.

Ben bijna benieuwd naar het rapport dat nog komen gaat (en weer extra geld kost).

[StevenK]

Jij hebt een relatie met jouw verkoper, de aannemer. Je zult moeten (laten) beoordelen of in die relatie wanprestatie is gepleegd. Dat zul je moeten doen door inschakeling van een onafhankelijke deskundige of misschien wel door de Rechtbank of de Raad van Arbitrage (whoever bevoegd is) te vragen een deskundige te benoemen.
Daarbij zal zeker ook aan de orde moeten komen of de bouwkundigen die de keuringen hebben gedaan dit hadden moeten zien. Want laten we wel wezen, als een schilder als ziet 'verkeerd materiaal', dan moet een bouwkundige die specifiek daarvoor ingehuurd is dat ook kunnen zien.
Ik vermoed dat je richting de aannemer vast zult lopen op je onderzoeksplicht (want oud pand, recente aanbouw) en dat je enige houvast om dat risico weg te leggen de aansprakelijkheid(sverzekeraar) van de bouwkundige is.

[Gomez12]

Panzer_V schreef op zondag 10 juli 2016 @ 21:58:
Ikzelf ben jaren lang voorzitter geweest van de VVE hier. Ongeacht of het een grote of kleine VVE is, zoals meermaals hierboven gemeld is MOET je dit via de VVE laten lopen.

Aangezien hij zelf zegt 20% van de vve te zijn, is het dan geen optie dat de VVE hem machtigt om dit conflict uit hun naam te behartigen?

Want dan kan hij helemaal los gaan zonder dat zijn buren er last van hebben.

Want ik kan me best iets voorstellen dat een VVE met 5 leden niet op elk wissewasje zullen reageren.

[MewBie]

StevenK schreef op zondag 10 juli 2016 @ 22:41:
Jij hebt een relatie met jouw verkoper, de aannemer. Je zult moeten (laten) beoordelen of in die relatie wanprestatie is gepleegd. Dat zul je moeten doen door inschakeling van een onafhankelijke deskundige of misschien wel door de Rechtbank of de Raad van Arbitrage (whoever bevoegd is) te vragen een deskundige te benoemen.
Daarbij zal zeker ook aan de orde moeten komen of de bouwkundigen die de keuringen hebben gedaan dit hadden moeten zien. Want laten we wel wezen, als een schilder als ziet 'verkeerd materiaal', dan moet een bouwkundige die specifiek daarvoor ingehuurd is dat ook kunnen zien.
Ik vermoed dat je richting de aannemer vast zult lopen op je onderzoeksplicht (want oud pand, recente aanbouw) en dat je enige houvast om dat risico weg te leggen de aansprakelijkheid(sverzekeraar) van de bouwkundige is.

Maar een bouwkundige kan alleen maar zien hoe iets er aan de buitenkant uit ziet. Op het moment dat de schilder afwerklatjes loshaalt en de boel kaal schuurt kan het er ineens heel anders uit zien.

Bestaat er zoiets als garantie op fabricage fouten in de bouw?

eschurma schreef op zondag 10 juli 2016 @ 22:32:
Maar even buiten alle andere adviezen, is er (nu) een probleem ofzo? Heb je last van lekkage of stort het geheel in elkaar? Anders zou ik het lekker kwasten en over laten gaan, het functioneert blijkbaar.

Niet alles is een probleem en een juridisch gebeuren niet altijd een oplossing.

Ben bijna benieuwd naar het rapport dat nog komen gaat (en weer extra geld kost).

Je ziet hierbij alleen wel een flinke potentiele financiele kostenpost over het hoofd.
Stel het appartement is verkocht voor 200.000 euro als zijnde net appartement met nieuwe aanbouw. Als ineens blijkt na 5 jaar dat die aanbouw binnen een paar jaar gaat instorten wegens verkeerd materiaal gebruikt en het probleem oplossen je 50.000 kost, dan was dat appartement ineens geen 200.000 meer waard en ga je dus voor minimaal 50.000 het schip in.
Die kosten voor zo'n rapport lijken mij het wel waard. Als blijkt dat er niks aan de hand is kun je weer rustig slapen, is er wel wat aan de hand kun je het hopelijk gebruiken om de kosten te verhalen.

[StevenK]

MewBie schreef op maandag 11 juli 2016 @ 03:26:
[...]

Maar een bouwkundige kan alleen maar zien hoe iets er aan de buitenkant uit ziet. Op het moment dat de schilder afwerklatjes loshaalt en de boel kaal schuurt kan het er ineens heel anders uit zien.

Dat zie je verkeerd. Van die bouwkundige mag, juist vanwege zijn deskundigheid, wel verwacht worden dat hij dat ziet, weet, verder onderzoekt of anderszins goed op het netvlies krijgt. Dat is het onderscheid tussen een deskundige die er zijn beroep van maakt keuringen te doen en een willekeurige timmerman of schilder.

Bestaat er zoiets als garantie op fabricage fouten in de bouw?

Ja, maar dat is hier niet de weg, aangezien de aannemer de werkzaamheden aan zijn eigen pand heeft uitgevoerd en daarna een deel ervan aan TS heeft verkocht. Dat betekent dat als er sprake is van aansprakelijkheid, dat langs de weg van de wanprestatie van de verkoper gaat en niet via garantie.

[chime]

De vraag is nu of de TS de aannemer indertijd de kans heeft gegeven om die gebreken te verhelpen.

Ik ken de wetgeving in NL niet direct, maar in BE heeft een aannemer het recht om zijn eigen fouten te herstellen => een andere aannemer herstelling laten uitvoeren en dan pas in gebreke stellen = geen kans op vergoeding.
(Ook al omdat het vanaf dan nog moeilijk vast te stellen is wat het gebrek was en de kost om dat te herstellen)

In NL kan dat mogelijk anders zijn - maar ik vrees er toch sterk voor.

[President]

Stap 1: informatie inwinnen of het inderdaad een gebrek is

Stap 2: met deze rapporten de aannemer op de hoogte stellen

En dsn is het inderdaad afhankelijk van de uitkomst

[De Rikster]

StevenK schreef op maandag 11 juli 2016 @ 09:57:
[...]

Dat zie je verkeerd. Van die bouwkundige mag, juist vanwege zijn deskundigheid, wel verwacht worden dat hij dat ziet, weet, verder onderzoekt of anderszins goed op het netvlies krijgt.

Bij niet-destructief onderzoek, wat gangbaar is voor een (aankoop)keuring (je wil geen wijsneus die overal maar gaten in maakt "om het goed te kunnen zien"), kan de kundigste bouwkundige ook niet zien wat voor materiaal er achter de afwerking schuilgaat.

de meeste van mijn collega's (ik ben bouwkundige ) zullen het volgende materiaal benoemen als MDF:

[Ravefiend]

Je hebt ook vochtbestendige MDF die je kan herkennen aan de kleur. Die ziet er namelijk groenig uit terwijl de reguliere MDF bruin van kleur is.

[President]

Sport_Life schreef op zondag 10 juli 2016 @ 19:38:
[...]

We hebben nu meerdere offertes lopen (3 of 4) en allen geven aan totale nieuwbouw. Ik wil morgen een bouwkundige bellen die (tegen betaling) objectief advies geeft.

En, wanneer komt 'de specialist' langs? Heeft de verkoper/aannemer al iets van zich laten horen?

[StevenK]

De Rikster schreef op dinsdag 12 juli 2016 @ 15:45:
[...]

Bij niet-destructief onderzoek, wat gangbaar is voor een (aankoop)keuring (je wil geen wijsneus die overal maar gaten in maakt "om het goed te kunnen zien"), kan de kundigste bouwkundige ook niet zien wat voor materiaal er achter de afwerking schuilgaat.

Maar dan moet die bouwkundige dat wel concreet benoemen, anders heeft 'ie in een situatie als deze een serieus aansprakelijkheidsprobleem.