Zakelijk huurcontract - sterk beperkte schadevergoeding

[begintmeta]

Ik kwam laatst in een conceptovereenkomst (uit de pen van de verhuurder) voor een zakelijke huurovereenkomst in mijn ogen nogal vergaande uitsluitingen van het recht op schadevergoeding van de huurder bij bijvoorbeeld overschrijding van termijnen tegen (bijvoorbeeld als het pand op de afgesproken beschikbaarheidsdatum nog niet klaar is voor gebruik met het beoogde doel, zou alleen in geval van door huurder aangetoonde opzet of grove nalatigheid van bestuurders van de verhurende organisatie schadevergoeding op te eisen zijn, en er waren nog wat dergelijke, in mijn ogen dus erg verstrekkende, beperkingen). Ik kan me wel voorstellen dat het voor de verhuurder prettig is om dergelijke zaken in een contract te hebben staan, maar in mijn ogen moet je toch een beetje zot zijn dergelijke voorwaarden te accepteren. In mijn ogen voldoet de simpele regel: wie de overeenkomst niet nakomt, moet, zo gevorderd, in principe schadevergoeding betalen eigenlijk altijd wel, anders moet je andere afspraken maken), Maar nu is het zo dat ik niet bepaald vaak met zakelijke huurcontracten met betrekking tot nog te ontwikkelen onroerend goed tegen.... Dus, hoe gebruikelijk zijn dergelijke voorwaarden nou in feite?

[Gomez12]

Het verschilt...

Ik ken situaties waar huurders bijv willen dat de verhuurder bepaalde aanpassingen doet aan het pand voordat de huurder erin gaat (bijv wandjes verplaatsen etc, elektriciteit op andere plekken beschikbaar maken etc) en in zo'n geval sluit een verhuurder zich uiteraard uit voor vervolgschade / niet kunnen leveren van een derde partij die het uitvoert.
Dan is het gewoon : Vanaf datum x start de huur en de verhuurder zoekt een makelaar die het voor datum x zegt te regelen, maar mocht dat niet lukken dan is het verantwoordelijkheid huurder.

En ik ken situaties waar een huurder in wezen gewoon een leeg pand huurt en die voorwaarden dus helemaal niet relevant zijn want het is 24 uur per dag klaar voor oplevering.

Plus dat wat jij noemt enkel opgaat voor de oplevering... Dus zo superspannend is dat niet.

Plus dat het ook nog eens een zakelijke conceptovereenkomst betreft, daar zou ik ook van alles inzetten wat toch geregeld moet zijn, een onoplettende huurder tekent het en neemt de gevolgen. Met een oplettende huurder kan het onderhandelen beginnen, het uiteindelijke contract kan dan hele andere dingen bevatten. Maar alles is dan in ieder geval benoemd...

[begintmeta]

Gomez12 schreef op zondag 12 juni 2016 @ 23:40:
Het verschilt...

Ik ken situaties waar huurders bijv willen dat de verhuurder bepaalde aanpassingen doet aan het pand voordat de huurder erin gaat (bijv wandjes verplaatsen etc, elektriciteit op andere plekken beschikbaar maken etc) en in zo'n geval sluit een verhuurder zich uiteraard uit voor vervolgschade / niet kunnen leveren van een derde partij die het uitvoert.
Dan is het gewoon : Vanaf datum x start de huur en de verhuurder zoekt een makelaar die het voor datum x zegt te regelen, maar mocht dat niet lukken dan is het verantwoordelijkheid huurder.

In dit geval gaat het inderdaad om een nog enkel op papier bestaand project. De huurders willen dat het gehuurde geschikt is voor hun doeleinden, daarbij horen ook allerlei aanpassingen (mbt geluidsnormen, toegankelijkheid etc). In mijn ogen is het dan eigenlijk heel simpel, er zit geen derde tussen huurder en verhuurder in, als de verhuurder opdracht heeft gegeven aan een aannemer en die verzaakt, moet de verhuurder bij eventuele schadevergoedingsplicht zijn schade maar weer verhalen bij degene die hij opdracht heeft gegeven het gehuurde in de staat te brengen die hij met de huurders is overeengekomen.

...
Plus dat wat jij noemt enkel opgaat voor de oplevering... Dus zo superspannend is dat niet.
...

De bepaling die ik noemde (alleen schadevergoeding bij bewezen grove nalatigheid/opzet van bestuurders verhuurder) is op zich algemeen geldend, dus ook bij eventuele schade tijdens de huurperiode. IMHO bizar, en door de verdere beperking tot bestuurders van de verhuurder nog bizarder.

[ Voor 5% gewijzigd door begintmeta op 13-06-2016 09:30 ]

[Gomez12]

begintmeta schreef op maandag 13 juni 2016 @ 09:20:
[...]
In mijn ogen is het dan eigenlijk heel simpel, er zit geen derde tussen huurder en verhuurder in, als de verhuurder opdracht heeft gegeven aan een aannemer en die verzaakt, moet de verhuurder bij eventuele schadevergoedingsplicht zijn schade maar weer verhalen bij degene die hij opdracht heeft gegeven het gehuurde in de staat te brengen die hij met de huurders is overeengekomen.

Het nadeel is dat meestal de verhuurder niets geeft om de aanpassingen en de huurder wel, dus de kans is groot dat de huurder gaat kijken naar de aanpassingen en wellicht wat aanpassingen wil (de verhuurder vindt dit best als het binnen budget blijft).
Alleen die aanpassingen kosten wel tijd en zijn op wens van de huurder. Dus dan kan de huurder bepalen of het wel of niet op tijd is, dat is voor de verhuurder een ongewenste situatie...

[...]
De bepaling die ik noemde (alleen schadevergoeding bij bewezen grove nalatigheid/opzet van bestuurders verhuurder) is op zich algemeen geldend, dus ook bij eventuele schade tijdens de huurperiode. IMHO bizar, en door de verdere beperking tot bestuurders van de verhuurder nog bizarder.

Ehm, huurder moet zich akkoord verklaren met de huidige stand van het pand en daarna is de kans ongeveer 90% dat schade veroorzaakt is door de huurder.
Als er nu na 2 jaar huren opeens een tussenwand naar beneden komt, is dat dan de schuld van huurder of de verhuurder? Zeer waarschijnlijk heeft de huurder de wand te zwaar beladen.

Maar zoals ik al zei, het is een conceptovereenkomst daar kan nog over onderhandeld worden.

[begintmeta]

Gomez12 schreef op maandag 13 juni 2016 @ 09:44:
[...]

Het nadeel is dat meestal de verhuurder niets geeft om de aanpassingen en de huurder wel, dus de kans is groot dat de huurder gaat kijken naar de aanpassingen en wellicht wat aanpassingen wil (de verhuurder vindt dit best als het binnen budget blijft).
Alleen die aanpassingen kosten wel tijd en zijn op wens van de huurder. Dus dan kan de huurder bepalen of het wel of niet op tijd is, dat is voor de verhuurder een ongewenste situatie...

In dit geval is volgens het bestemmingsplan eigenlijk alleen onroerend goed met dat specifieke doel, en dus dat voldoet aan de genoemde vereisten, mogelijk , dus als de verhuurder huurders voor het project zal willen vinden, zal hij moeten zorgen dat het voldoet aan de vereisten. Dat het voor de verhuurder een ongewenste situatie is als hij moet betalen voor schade die hij veroorzaakt spreekt vanzelf (of niet natuurlijk, maar dat is een andere discussie), maar voor de huurder is het uiteraard ook een ongewenste situatie als hij schade niet kan verhalen. IMHO is de algemene regel dat je een overeenkomst moet nakomen en als je dat niet doet de gevolgen daarvan (binnen redelijke en billijke grenzen) voor jouw rekening zijn helemaal zo slecht nog niet.

Ehm, huurder moet zich akkoord verklaren met de huidige stand van het pand en daarna is de kans ongeveer 90% dat schade veroorzaakt is door de huurder.
Als er nu na 2 jaar huren opeens een tussenwand naar beneden komt, is dat dan de schuld van huurder of de verhuurder? Zeer waarschijnlijk heeft de huurder de wand te zwaar beladen.

Lijkt me vooral een argument voor de verhuurder om zich niet al te druk te maken over het includeren van schadevergoedingsbeperkingen. Overigens viel me inderdaad ook op dat alle schade aan het pand (ook bijvoorbeeld door vandalisme etc) volgens de wensen van de verhuurder geacht wordt te zijn veroozaarkt door de huurder, tenzij die kan bewijzen dat dat niet zo is. In het geval van een overbelaste tussenwand lijkt me dat heel redelijk (en eigenlijk overbodig), in het geval van vandalisme vind ik het dan weer onredelijk, maar goed, dat is redelijk te verzekeren ook voor huurders denk ik.

Maar zoals ik al zei, het is een conceptovereenkomst daar kan nog over onderhandeld worden.

Inderdaad, ik vind het alleen zo vreemde bepalingen dat zelfs een poging ze in de overeenkomst te krijgen op mij wat vreemd overkomt. Maar misschien is dat toch heel gebruikelijk.

[ Voor 7% gewijzigd door begintmeta op 13-06-2016 10:01 ]

[phYzar]

Zakelijke schadevergoedingen zijn ook lastige dingen. Stel, het systeem plafond komt naar beneden gestort. Moet je dan de kosten vergoed krijgen voor het plafond, het schoonmaken, de gesneuvelde tv die eronder stond, of ook dat er 4 advocaten a 400euro/uur die het pand huren 2 dagen niet konden werken? a 10k+ euro? Of dat een IT bedrijf daardoor een harde release-deadline mist en ook een schadeclaim van zijn klant krijgt en die doorzet naar de verhuurder? Ik snap best dat een verhuurder zich flink indekt.

[begintmeta]

Natuurlijk is het lastig, daarom zijn er ook aardig wat wetten met betrekking tot schade en is er een vloed aan jurisprudentie. Maar de basisregel zoals ik die weer had gegeven is heel simpel. Daarbij is uiteindelijk het concrete schadegeval van belang (daar komt een individuele afweging met betrekking tot redelijkheid en billijkheid ook kijken (met welk doel is het gehuurd, wat is de juiste verdeling voor het dragen van dat bepaalde risico op schade in het concrete geval), en inderdaad, de bedragen kunnen eventueel oplopen, maar dat is nu eenmaal je (wellicht tot op zekere hoogte ook verzekerbare) bedrijfsrisico.

[ Voor 21% gewijzigd door begintmeta op 13-06-2016 14:19 ]

[n4m3l355]

Ik ben zelf betrokken geweest bij bouwen van kantoorpanden als ontwikkelaar zijnde. Wat allemaal wel/niet gebeurd is uiteindelijk sterk afhankelijk van jou positie en de welwillendheid van de verhuurder.

Ik zou daarintegen wel duidelijk eisen vast laten leggen met betrekking tot brandveiligheid, ventilatie, koeling en geluid. Vooral koeling kan heel belangrijk zijn, leg keurig vast hoeveel graden je wilt hebben en hoeveel dagen hier vanaf mag worden geweken en hoeveel graden dat dan ook is. Leg voor dat je dit wilt weten aan de hand van een berekening die de verhuurder dient voor te leggen zodat het duidelijk onderbouwd is.

Met betrekking tot geluid deze eisen zijn niet lastig. Stel je wilt dat je weinig hoort van de buurman leg gewoon vast hoeveel dbi demping wanden moeten hebben. Deze zijn standaard dus het is voor de verhuurder kwestie van de juiste wand uit te kiezen.

Als ik jou was zou ik een standaard contract opzoeken online. Ik weet niet wat voor partij dit is maar normaliter zijn deze overeenkomsten toch wel erg compleet.

[begintmeta]

n4m3l355 schreef op maandag 13 juni 2016 @ 14:21:
.... Wat allemaal wel/niet gebeurd is uiteindelijk sterk afhankelijk van jou positie en de welwillendheid van de verhuurder. ...

Uiteindelijk draait het daar op uit inderdaad, hoe zijn de posities, hoe graag wil men, welk risico durft men daarvoor te lopen. Als ik echter dergelijke schuldafwijzingspassages in een overeenkomst zie, al is het maar een concept, ga ik me afvragen of je überhaupt in zee moet willen gaan met een partij die ofwel bewust dingen belooft die zij niet waar kan maken, ofwel erg weinig vertrouwen heeft in de eigen capaciteiten in te schatten wat zij waar kan maken.

Ik zou daarintegen wel duidelijk eisen vast laten leggen met betrekking tot brandveiligheid, ventilatie, koeling en geluid. Vooral koeling kan heel belangrijk zijn, leg keurig vast hoeveel graden je wilt hebben en hoeveel dagen hier vanaf mag worden geweken en hoeveel graden dat dan ook is. Leg voor dat je dit wilt weten aan de hand van een berekening die de verhuurder dient voor te leggen zodat het duidelijk onderbouwd is.

Dat is al gedaan, maar ook hier sluit de verhuurder dan aansprakelijkheid uit met de bewuste passage mocht het anders zijn.

Als ik jou was zou ik een standaard contract opzoeken online. Ik weet niet wat voor partij dit is maar normaliter zijn deze overeenkomsten toch wel erg compleet.

Ik had een paar contracten opgezocht, maar dergelijk verstrekkende uitsluitingen van aansprakelijkheid was ik niet tegengekomen.

[Basszje]

Kort gezegd dekt de verhuurder zich dus in tegen bouwvertraging? Op zich goed voor te stellen ( want opleveringsdata bij de bouw zijn altijd vrij flexibel heb ik het idee ) vanuit de kant van de verhuurder.

Als je zelf een verhuizing moet regelen kan het je natuurlijk schade opleveren ( langer in oude pand, verhuizers, onderzekerheid etc ). Of je het moet accepteren durf ik ook niet te zeggen. Ik zou zeggen bel eens een concurrent op