[huurrecht] Is hier sprake van een overeenkomst?

[b2vjfvj75gjx7]

Een kennis van mij zit in een vervelende situatie;

Hij wilde een woning huren, deze woning is (door de verhurende makelaar) toegezegd en een dag later is de toezegging ingetrokken.

Ik zal hieronder de situatie schetsen, waarbij ik mij beperk tot de essentie van het verhaal.

Mochten er meer details / gegevens nodig zijn, dan verstrek ik die graag (geanonimiseerd).

---

Mijn vraag is eenvoudig;

Is (gezien de situatie) hier sprake van een overeenkomst en heeft de verhurende partij het recht om deze overeenkomst eenzijdig in te trekken?

De kennis heeft een leuke woning op het oog, kale huur ongeveer 400 euro voor twee verdiepingen met samen ongeveer 100m2 aan oppervlakte (geen C.V. of radiators).

Na interesse getoond te hebben (via de mail en telefonisch) is de woning aan hem toezegd; eerst telefonisch en later (nadat alle benodigde stukken waren opgestuurd) ook per email.

Beste Kennis,

Zoals af gesproken stuur ik bij deze een bevestiging voor de gemaakte afspraken.

Ik heb u aangegeven dat alle ingeleverde documenten in orde zijn, en dat u kunt gaan huren vanaf 1 mei 2016.

We hebben af gesproken dat er op 25 april 2016 om 11:00 uur de contracten voor de woning aan de XXXX getekend zullen worden.

De kale huurprijs van deze woning is momenteel € 400,00 vanaf 1 juli 2016 zal deze met 3% worden
verhoogd.

Mocht u nog vragen hebben dan hoor ik het graag

- De email van de makelaar (verhurende partij) aan de kennis (de toekomstige huurder) -

---

Een dag later werd de kennis gebeld, door de makelaar;

Er was een fout gemaakt, de woning kan niet verhuurd worden en dus heeft hij nergens recht op.

Na het telefoongesprek is nog een briefwisseling geweest waarbij de kennis aangaf niet akkoord te gaan met de eenzijdige opzegging van de overeenkomst, waarop de makelaar dit als antwoord gaf;

---

Beste Kennis,

Naar aanleiding van uw brief d.d. 21 april jl. inzake de woning gelegen aan XXXX te XXXX informeren wij u als volgt.

Ten tijde van uw informatie aanvraag was in dat stadium onduidelijk wat de wensen waren van de eigenaar betref een eventuele wederverhuur dan wel verkoop.

Per abuis heeft een medewerker van ons kantoor u de destijds actuele huurprijs- c.q. informatie doorgegeven.

Voorts heeft betreffende medewerker op uw verzoek aangegeven welke stukken u ter beoordeling diende aan te leveren om in aanmerking te komen voor de woning. In de tussengelegen periode heeft u contact onderhouden met ons kantoor. Op 16 april jl. hebben wij u geïnformeerd dat de woning per abuis is aangeboden en dat de woning niet kan worden verhuurd.

Hoewel wij de gang van zaken betreuren, willen wij u er op attenderen dat u geen rechten kunt ontlenen aan voornoemd werkproces. Voorts is er geen huurovereenkomst.

De woning aan XXXX te XXXX is niet beschikbaar voor de verhuur, zodoende kunnen wij u deze niet aanbieden.

---

Kortom;

Er wordt een mondeling / schriftelijke overeenkomst gesloten (inclusief datum, prijs, voorwaarden, opgeleverde documenten) en een dag later (enkele dagen voor ondertekening) wordt de overeenkomst ingetrokken, omdat de woning niet verhuurbaar is.

Overigens stelt de makelaar dat er sowieso geen overeenkomst is, omdat in de disclaimer van hun email staat, dat alles in de mail niet rechtsgeldig is;

---

* * * * Disclaimer * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

De informatie verzonden met dit E-mail bericht is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Gebruik van deze informatie door anderen dan de geadresseerde is verboden. Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan. XXXX staat niet in voor de juiste en volledige overbrenging van de inhoud van een verzonden E-mail, noch voor tijdige ontvangst daarvan.

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

---

Heeft iemand enig idee of de kennis hier een zaak van kan maken? Heeft hij recht op de toegezegde woning? Of moet hij gewoon accepteren dat er iets is beloofd en dat dit teruggetrokken kan worden.

De kennis heeft een advocaat benaderd, maar die geeft geen helder antwoord; "het hangt van de reactie van de makelaar af", is zijn devies.

Laatste punt;

De makelaar is niet de eigenaar; de eigenaar is een vastgoed-beheerder en de makelaar treedt op als vertegenwoordiger van de eigenaar.

De makelaar beroept zich er dus op, dat de eigenaar niet wil dat het pand verhuurd wordt (nadat de makelaar de toezegging had gedaan, dat het juist wel verhuurd zou worden).

Grote kans natuurlijk dat de eigenaar niet wil dat het verhuurd wordt voor die prijs en de makelaar nu in een lastig pakket zit.

[ Voor 4% gewijzigd door b2vjfvj75gjx7 op 27-05-2016 18:36 . Reden: typo's ]

[Sissors]

Het lijkt me een inkoppertje dat hij natuurlijk geen recht heeft op die woning. De makelaar heeft iets (bijna) verhuurd wat niet van hem was en wat de eigenaar niet wil(de) verhuren. Als ik zeg jouw huis te verhuren en iemand tekent bij mij een contract kan die uiteraard ook niet erop staan dat hij jouw huis mag huren, ik was nooit in een positie waarop ik jouw huis mocht verhuren.

Of hij recht zou hebben op een schadevergoeding? Tja IANAL, maar ik denk dat probleem 1 hier is dat hij geen schade heeft geleden, dus wat voor een schadevergoeding zou hij dan moeten krijgen?

[b2vjfvj75gjx7]

Tja, maar de vraag is of de eerste email gezien kan worden als een huurovereenkomst;

Hij is weliswaar niet ondertekend, maar door beide partijen wel goedgekeurd en toegezegd;

Eigenlijk is dat mijn (zijn) struikelpunt.

Als een makelaar zegt "je kan de woning krijgen voor 400 euro, vanaf volgende maand", kan hij dan een dag later zeggen "boeien! je krijgt helemaal niets".

Schadevergoeding is niet aan de orde; het gaat echt om het "principe"

Overigens is de makelaar gemachtigd (door de eigenaar) om op te treden als verhurende partij... dus helemaal zichzelf verstoppen kan ook weer niet...

[ Voor 14% gewijzigd door b2vjfvj75gjx7 op 27-05-2016 19:12 ]

[Sissors]

Dat is denk ik wel belangrijk, de makelaar was gemachtigd om op te treden als verhurende partij? Want dat lees ik niet in je TS. Als ik dit lees:

Ten tijde van uw informatie aanvraag was in dat stadium onduidelijk wat de wensen waren van de eigenaar betref een eventuele wederverhuur dan wel verkoop.

Krijg ik het idee dat de eigenaar het helemaal niet wilde verhuren.

[b2vjfvj75gjx7]

De "zaak" is uitgebreider dan de topic start;

Maar ik wilde niet een ellenlang verhaal neerschrijven, dus heb het wat ingekort.

Wellicht dat daardoor belangrijke details missen, excuses daarvoor.

Maar het zit zo;

1) Eigenaar heeft veel panden
2) Makelaar doet zaken voor de eigenaar (contracten, reparatieverzoek, klachten, etc...)
3) Makelaar zegt woning toe aan kennis
4) Eigenaar komt 'daar achter' en heeft iets van WTF!! de prijs voor die woning is veel te laag
5) Makelaar zegt 'sorry, de overeenkomst van gisteren (mail/telefoon) bestaat niet meer

Los van het feit of de kennis de woning krijgt, of schadevergoeding... wil ik vooral weten of de toezegging als een (bindende) overeenkomst gezien kan worden;

Dat de makelaar in dat geval een probleem heeft met de eigenaar, is dan wel duidelijk - maar nu heeft de kennis geen woning (en zijn huidige woning wel opgezegd, omdat hem een nieuwe was toegezegd).

[Ad Hox]

Er is wel een huuraanbieding gedaan maar deze aanbieding kan worden ingetrokken door de eigenaar (in dit geval beheerder namens verhuurder). De woning dient als verhuurd te worden aangemerkt als er een huurovereenkomst door beide partijen is getekend én er een oplevering (sleuteloverdracht) heeft plaatsgevonden, waarvan ook een (inspectie)rapport is opgemaakt. Althans, zo'n zelfde situatie heb ik eens meegemaakt (zijde verhuurder) bij het kantongerecht.

[n4m3l355]

Een mondeling huurovereenkomst is pas geldig indien de huurder het pand reeds in gebruik heeft genomen en huur heeft betaald. Zoniet is er geen sprake van een overeenkomst en kan de verhuurder gewoon weglopen van een toezegging. Vervelend genoeg ben ik vaker in de omgekeerde situatie terecht gekomen met potentiele huurders die zich terugtrekken ondanks toezeggingen.

[b2vjfvj75gjx7]

Bedankt - de laatste twee antwoorden geven meer inzicht in de materie.

Het gaat er, in deze situatie, niet zo zeer om of de kennis de woning ook daadwerkelijk krijgt;

Het is meer waarheidsvinding; nu blijkt dat het allemaal niet zo zwart/wit ligt, is het makkelijker te "accepteren" dat hij naast een mooie woning gegrepen heeft (en er wellicht ook geen recht op had).

[Worsteneter]

Het is sowieso geen overeenkomst in dit geval, maar misschien waren de onderhandelingen zo ver gevorderd dat de verhuurder niet mocht afbreken. Als je dan kosten hebt gemaakt kun je die wellicht vergoed krijgen.

[b2vjfvj75gjx7]

Bedankt!

[n4m3l355]

Worsteneter schreef op zaterdag 28 mei 2016 @ 18:38:
Het is sowieso geen overeenkomst in dit geval, maar misschien waren de onderhandelingen zo ver gevorderd dat de verhuurder niet mocht afbreken. Als je dan kosten hebt gemaakt kun je die wellicht vergoed krijgen.

Zoals aangegeven, nee. Er is geen sprake van een overeenkomst en dat is het enigste wat van belang is. Als potentiele huurder heb je dan ook geen aanspraak op mogelijke gemaakte kosten.

[b2vjfvj75gjx7]

n4m3l355 schreef op zondag 29 mei 2016 @ 05:58:
[...]

Zoals aangegeven, nee. Er is geen sprake van een overeenkomst en dat is het enigste wat van belang is. Als potentiele huurder heb je dan ook geen aanspraak op mogelijke gemaakte kosten.

Bedankt!

Het is mij nu wel duidelijk dat het een gedane zaak is voor mijn kennis.

Hij zal zich er bij neer moeten leggen, denk ik

[Worsteneter]

n4m3l355 schreef op zondag 29 mei 2016 @ 05:58:
[...]

Zoals aangegeven, nee. Er is geen sprake van een overeenkomst en dat is het enigste wat van belang is. Als potentiele huurder heb je dan ook geen aanspraak op mogelijke gemaakte kosten.

Wat fijn dat je dat onderbouwd.

We kennen anders ook de 'pre-contractuele' fase in Nederland. Op het moment dat je de verwachtingen wekt dat er een contract gesloten gaat worden kan het in strijd zijn met de goede trouw om de onderhandelingen af te breken. In dit geval was er een toezegging gedaan dat ze zouden kunnen huren, in dergelijke gevallen komt het negatieve contractsbelang voor vergoeding in aanmerking. Je moet dan denken aan kosten die je hebt gemaakt voor deskundigen of bouwkeuringen etc. Ik weet niet of die kosten hier gemaakt zijn, maar om bij voorbaat te zeggen dat je geen vergoeding kan krijgen is natuurlijk te kort door de bocht.

Ter info: in sommige gevallen kan je zelfs gedwongen worden het contract te sluiten via de rechter, maar dat geval doet zich hier in ieder geval niet voor.

Mocht je geïnteresseerd zijn, het leerstuk van de pre-contractuele fase komt in een drietal uitspraken van de hoge raad aan bod: Baris/Riezenkamp, Plas/Valburg en CBB/JBO.

[SkiFan]

Baris/Riezenkamp, Plas/Valburg e.d. gelden allemaal niet bij onbevoegde vertgenwoordiging. Een makelaar is slechts een bemiddelaar, en is doorgaans niet bevoegd tot het binden van zijn principaal. Hier gaat deze zaak al op stuk.

Negatief contractsbelang, ga er maar aanstaan in deze casus. Succes, maar ik vermoed dat je niks geldend kunt maken.

[Worsteneter]

SkiFan schreef op zondag 29 mei 2016 @ 15:54:
Baris/Riezenkamp, Plas/Valburg e.d. gelden allemaal niet bij onbevoegde vertgenwoordiging. Een makelaar is slechts een bemiddelaar, en is doorgaans niet bevoegd tot het binden van zijn principaal. Hier gaat deze zaak al op stuk.

Negatief contractsbelang, ga er maar aanstaan in deze casus. Succes, maar ik vermoed dat je niks geldend kunt maken.

En waarom is een verkopend makelaar als bemiddelaar per definitie onbevoegd? Ik zeg ook niet dat je 'negatief contractsbelang' vergoed kan krijgen in dezen, ik zeg alleen dat er zoiets bestaat als pre-contractuele fase.
In het geval dat er al (aanzienlijke) kosten zijn gemaakt n.a.v. de toezegging, kan je daar altijd naar kijken. Maar als zo vaak: afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

[SkiFan]

Ik zeg ook niet per definitie, maar doorgaans. Voor een precieze beoordeling weet je te weinig, maar duidelijk is dat een makelaar DOORGAANS alleen maar een bemiddelaar is, en niet een vertegenwoordiger.

Veel hangt dus af van de feiten van het geval. Ik geloof dan ook nooit dat er veel kosten gemaakt zijn in de dag tussen ja het kan en oeps toch niet.

[Verwijderd]

Een mondelinge overeenkomst is in Nederland rechtsgeldig. Hier is zelfs sprake van een schriftelijke bevestiging. Als je bijvoorbeeld een offerte of bod accepteert, dan zit je eraan vast. Dat lijkt behoorlijk op deze zaak en de suggestie dat het niet niet bindend zou zijn verbaast mij dan ook.

Waarom is het resultaat in deze zaak anders? Het is duidelijk dat een huurovereenkomst wel tot stand kan komen zonder contract (door effectief te huren, maar zonder schriftelijke vastlegging). Zo kan men niet onder de regelgeving uit door zaken niet vast te leggen of schijnconstructies verzinnen. Omgekeerd lijkt het niet dat er ook daadwerkelijk sprake moet zijn van een huursituatie om een overeenkomst te kunnen hebben.

[ Voor 38% gewijzigd door Verwijderd op 29-05-2016 22:33 ]

[Worsteneter]

SkiFan schreef op zondag 29 mei 2016 @ 21:58:
Ik zeg ook niet per definitie, maar doorgaans. Voor een precieze beoordeling weet je te weinig, maar duidelijk is dat een makelaar DOORGAANS alleen maar een bemiddelaar is, en niet een vertegenwoordiger.

Veel hangt dus af van de feiten van het geval. Ik geloof dan ook nooit dat er veel kosten gemaakt zijn in de dag tussen ja het kan en oeps toch niet.

Voor de precieze beoordeling van de kosten weet je te weinig, maar doorgaans zullen er wel geen kosten gemaakt zijn.

Veel hangt dus af van de feiten van het geval. Wellicht hadden ze gelijk een of andere binnenhuisarchitect losgelaten op het specifieke vloerplan.

[b2vjfvj75gjx7]

Kosten zijn er niet gemaakt, inderdaad - op de kosten voor een advocaat na (maar die wist inhoudelijk dusdanige weinig te zeggen dat ik - voor de kennis - de vraag hier maar heb geponeerd (met een tiental aan wijze opmerkingen en inzichten)).

Nogmaals bedankt voor alle response!

[b2vjfvj75gjx7]

Verwijderd schreef op zondag 29 mei 2016 @ 22:19:
Een mondelinge overeenkomst is in Nederland rechtsgeldig. Het is duidelijk dat een huurovereenkomst wel tot stand kan komen zonder contract (door effectief te huren, maar zonder schriftelijke vastlegging).

Er was inderdaad sprake van mondeling en schriftelijke toezegging;

Of dat een overeenkomst is, weet ik niet (vandaar mijn originele vraag).

Tot echte huur is het nooit gekomen;

Voordat de huurperiode inging / sleuteloverdracht zou plaats vinden is alles al geannuleerd door de makelaar.

Het was letterlijk binnen 24 uur van "dit is het contract, je krijgt de woning" tot aan "sorry, foutje... bedankt!".

[Worsteneter]

b2vjfvj75gjx7 schreef op zondag 29 mei 2016 @ 22:57:
[...]


Er was inderdaad sprake van mondeling en schriftelijke toezegging;

Of dat een overeenkomst is, weet ik niet (vandaar mijn originele vraag).

Tot echte huur is het nooit gekomen;

Voordat de huurperiode inging / sleuteloverdracht zou plaats vinden is alles al geannuleerd door de makelaar.

Het was letterlijk binnen 24 uur van "dit is het contract, je krijgt de woning" tot aan "sorry, foutje... bedankt!".

Hij doet een toezegging tot het sluiten van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst lijkt zelf nog niet gesloten te zijn, ook al kan dit inderdaad ook mondeling (geen schriftelijkheidsvereiste oid). In dit geval zou ik, zoals gezegd, oordelen dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.

In ieder geval niet netjes gehandeld door de makelaar/verhuurder, denk dat we het daar over eens kunnen zijn.

[b2vjfvj75gjx7]

Worsteneter schreef op zondag 29 mei 2016 @ 23:01:
[...]


Hij doet een toezegging tot het sluiten van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst lijkt zelf nog niet gesloten te zijn, ook al kan dit inderdaad ook mondeling (geen schriftelijkheidsvereiste oid). In dit geval zou ik, zoals gezegd, oordelen dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.

In ieder geval niet netjes gehandeld door de makelaar/verhuurder, denk dat we het daar over eens kunnen zijn.

De afhandeling ligt ook iets genuanceerder (maar heb ik buiten beeld gelaten, om geen ruis in de discussie te veroorzaken).

De makelaar heeft namelijk wel 10x Mea Culpa gezegd en bloemen opgestuurd, enz...

Dus het ging er niet zo zeer om, dat het een onvriendelijke situatie was, maar meer of het juridisch gezien wel klopte;

Het is natuurlijk vervelend als je een woning verwacht, een bos bloemen krijgt en later hoort dat je toch recht had op de woning

En ik weet dat juridische geschillen / conflicten erg genuanceerd kunnen zijn en dat vooral de omstandigheden er toe doen; maar in dit geval lijkt het me toch wel helder;

Er was een toezegging, een intentie-verklaring, maar uiteindelijk is - op tijd - door één partij hier van afgezien;

Vervelend, jammer... maar niets aan te doen!

[Verwijderd]

Een intentieverklaring is 'ik ben van plan akkoord te gaan met', maar de geposte mail bevat het akkoord al in de vorm van 'u kunt gaan huren'. Daarmee ontstaat mijns inziens een overeenkomst, al ken ik niet alle relevante jurisprudentie.

Anders valt een mondeling of zelfs schriftelijk akkoord altijd af te doen als een intentieverklaring

[b2vjfvj75gjx7]

Verwijderd schreef op zondag 29 mei 2016 @ 23:26:
Een intentieverklaring is 'ik ben van plan akkoord te gaan met', maar de geposte mail bevat het akkoord al in de vorm van 'u kunt gaan huren'. Daarmee ontstaat mijns inziens een overeenkomst, al ken ik niet alle relevante jurisprudentie.

Anders valt een mondeling of zelfs schriftelijk akkoord altijd af te doen als een intentieverklaring

Bedankt voor je reactie;

Met mijn boerenverstand had ik dat zelf ook "aangenomen", maar ik weet er zelf juridisch helemaal niets van

Vandaar mijn vraag in dit forum;

Als een makelaar letterlijke toezeggingen doet (inclusief datum, prijs, voorwaarden, goedkeuring van stukken, etc...) is dat dan een overeenkomst... of niet?

En als dat een overeenkomst is (zowel telefonisch als per mail bevestigd) mag je die dan zo maar 24 uur later intrekken met als argument "sorry, we hebben ons vergist".

Ik weet het zelf absoluut niet - vandaar mijn vraag aan de deskundigen hier (waarvoor nogmaals mijn dank!).

[Worsteneter]

b2vjfvj75gjx7 schreef op zondag 29 mei 2016 @ 23:31:
[...]


Bedankt voor je reactie;

Met mijn boerenverstand had ik dat zelf ook "aangenomen", maar ik weet er zelf juridisch helemaal niets van

Vandaar mijn vraag in dit forum;

Als een makelaar letterlijke toezeggingen doet (inclusief datum, prijs, voorwaarden, goedkeuring van stukken, etc...) is dat dan een overeenkomst... of niet?

En als dat een overeenkomst is (zowel telefonisch als per mail bevestigd) mag je die dan zo maar 24 uur later intrekken met als argument "sorry, we hebben ons vergist".

Ik weet het zelf absoluut niet - vandaar mijn vraag aan de deskundigen hier (waarvoor nogmaals mijn dank!).

Als er een huurovereenkomst is, kan die dat niet zomaar intrekken.
De vraag hier is of er een huurovereenkomst is gesloten. Ik krijg, uit de door jou aangedragen feiten/omstandigheden, de indruk dat er geen wil/verklaring was om de daadwerkelijke huurovk te sluiten maar dat er sprake was van een toezegging dat het zou kunnen/gesloten zou gaan worden.

Dit kan niet gepromoveerd worden naar een daadwerkelijke huurovk, maar het feit dat hij zich niet houdt aan de toezegging kan wel een wanprestatie van hem tot gevolg hebben met evt. aansprakelijkheid. Maar een huurovereenkomst zit er dan niet in.

Ik snap alleen niet hoe een professional, advocaat, die wel alle omstandigheden van het geval kende hier geen sluitend advies in kan geven.

[b2vjfvj75gjx7]

Worsteneter schreef op zondag 29 mei 2016 @ 23:40:
[...]


Als er een huurovereenkomst is, kan die dat niet zomaar intrekken.
De vraag hier is of er een huurovereenkomst is gesloten. Ik krijg, uit de door jou aangedragen feiten/omstandigheden, de indruk dat er geen wil/verklaring was om de daadwerkelijke huurovk te sluiten maar dat er sprake was van een toezegging dat het zou kunnen/gesloten zou gaan worden.

Dit kan niet gepromoveerd worden naar een daadwerkelijke huurovk, maar het feit dat hij zich niet houdt aan de toezegging kan wel een wanprestatie van hem tot gevolg hebben met evt. aansprakelijkheid. Maar een huurovereenkomst zit er dan niet in.

Ik snap alleen niet hoe een professional, advocaat, die wel alle omstandigheden van het geval kende hier geen sluitend advies in kan geven.

Ik ben geen jurist, maar inhoudelijk kloppen je feiten wel;

Dus ik ga er nog steeds van uit dat er geen overeenkomst was, maar wel een toezegging / intentieverklaring.

Laten we het er op houden dat de advocaat van de kennis (die exact - en meer - dezelfde feiten overlegd heeft gekregen) totaal geen inhoudelijke argumenten had;

Een ronde in dit forum levert mij - en indirect de kennis - 10x meer interessante gegevens op, dan het vragenuurtje met de advocaat en de briefwisseling tussen hem, en de makelaar....

[Verwijderd]

Worsteneter schreef op zondag 29 mei 2016 @ 23:40:
Als er een huurovereenkomst is, kan die dat niet zomaar intrekken.
De vraag hier is of er een huurovereenkomst is gesloten. Ik krijg, uit de door jou aangedragen feiten/omstandigheden, de indruk dat er geen wil/verklaring was om de daadwerkelijke huurovk te sluiten maar dat er sprake was van een toezegging dat het zou kunnen/gesloten zou gaan worden.

Dit kan niet gepromoveerd worden naar een daadwerkelijke huurovk.

Zoals gezegd is het akkoord mijns inziens al gegeven. Het laatste obstakel, de benodigde papieren, is uit de weg geruimd. Er zijn een aantal zaken afgesproken, waarvan waarschijnlijk de meest relevante is:

u kunt gaan huren vanaf 1 mei 2016.

Oftewel, 'we hebben een overeenkomst bereikt'. Vervolgens wordt gemeld hoe en wanneer dat nog even op papier wordt gezet.

Dat het daadwerkelijke contact niet getekend is maakt niet uit. Er is geen vaste vorm vastgelegd voor een overeenkomst. Een overeenkomst bestaat uit een aanbod en een acceptatie en daar is aan voldaan. Een contract is slechts een manier om dat netjes te formaliseren.

Nogmaals, wellicht bestaat er jurisprudentie die iets anders laat zien bij huur, maar bij bijvoorbeeld offertes en biedingen is accepteren voldoende en bindend.

De enige strohalm die ik voor de makelaar zie is dat zijn mail geen bevestiging maar aanbod zou zijn, wat zou betekenen dat het aanbod ingetrokken kan worden totdat de vriend van TS akkoord gaat. Om dat erin te lezen moet je echter wel goed je best doen en als er een mailtje terug is gestuurd met iets dat bevestigend opgevat kan worden is de makelaar hoe dan ook gezien. Aangezien de makelaar spreekt over bevestiging van de reeds gemaakte afspraken, is doen alsof het om een aanbod gaat moeilijk houdbaar.

[n4m3l355]

Worsteneter schreef op zondag 29 mei 2016 @ 13:39:
We kennen anders ook de 'pre-contractuele' fase in Nederland.

Nee het gaat om privaat verhuur en niet commerciele verhuur. Dus nee zonder daadwerkelijke overeenkomst (mondelinge overeenkomsten voor huur zijn niet geldig) is er geen overeenkomst en ook geen sprake op mogelijke kosten.

Ter info: in sommige gevallen kan je zelfs gedwongen worden het contract te sluiten via de rechter, maar dat geval doet zich hier in ieder geval niet voor.

Dit zijn specifiek zaken waar sprake was van commerciele verhuur.

[b2vjfvj75gjx7]

Verwijderd schreef op maandag 30 mei 2016 @ 01:45:
[...]

Zoals gezegd is het akkoord mijns inziens al gegeven. Het laatste obstakel, de benodigde papieren, is uit de weg geruimd. Er zijn een aantal zaken afgesproken, waarvan waarschijnlijk de meest relevante is:


[...]


Oftewel, 'we hebben een overeenkomst bereikt'. Vervolgens wordt gemeld hoe en wanneer dat nog even op papier wordt gezet.

IANIAL (en wellicht niemand hier)

...maar de discussie hier, is wellicht ook de discussie die bij de kantonrechter zou spelen.

De verhuurder kan zich verschuilen achter eerdere argumenten, en de huurder achter de bovengenoemde argumenten.

Als ik zo door de regels doorlees, denk ik toch dat de verhuurder sterker staat;

Of hij het recht aan zijn kant heeft, is een tweede - maar je moet ook maar net geld / energie hebben voor een juridisch gevecht.

De makelaar heeft wel geld, en energie zat - voor hem is het niet persoonlijk, maar bedrijfsmatig.

De kennis is een persoon, met emotie (ja, echt!) en minder geld... dus dat wordt een lastige 'strijd', als je al in die termen wilt spreken...

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 30 mei 2016 @ 01:45:
[...]

Zoals gezegd is het akkoord mijns inziens al gegeven. Het laatste obstakel, de benodigde papieren, is uit de weg geruimd. Er zijn een aantal zaken afgesproken, waarvan waarschijnlijk de meest relevante is:


[...]


Oftewel, 'we hebben een overeenkomst bereikt'. Vervolgens wordt gemeld hoe en wanneer dat nog even op papier wordt gezet.

Dat het daadwerkelijke contact niet getekend is maakt niet uit. Er is geen vaste vorm vastgelegd voor een overeenkomst. Een overeenkomst bestaat uit een aanbod en een acceptatie en daar is aan voldaan. Een contract is slechts een manier om dat netjes te formaliseren.

Nogmaals, wellicht bestaat er jurisprudentie die iets anders laat zien bij huur, maar bij bijvoorbeeld offertes en biedingen is accepteren voldoende en bindend.

De enige strohalm die ik voor de makelaar zie is dat zijn mail geen bevestiging maar aanbod zou zijn, wat zou betekenen dat het aanbod ingetrokken kan worden totdat de vriend van TS akkoord gaat. Om dat erin te lezen moet je echter wel goed je best doen en als er een mailtje terug is gestuurd met iets dat bevestigend opgevat kan worden is de makelaar hoe dan ook gezien. Aangezien de makelaar spreekt over bevestiging van de reeds gemaakte afspraken, is doen alsof het om een aanbod gaat moeilijk houdbaar.

Ik snap niet dat iemand jou een duimpje omhoog geeft terwijl al duidelijk uitgelegd is door andere juristen dat je betoog (deels) foutief is.

Dat contracten vormvrij zijn in het algemeen doet weinig af aan beschikkingsbevoegdheid. De makelaar is over het algemeen sowieso niet beschikkingsbevoegd, hij voert enkel een opdracht uit voor de eigenaar/verhuurder.

Dat hij hier een foutieve toezegging gedaan heeft kan dan enkel leiden tot wanprestatie voor het nakomen van die toezegging. Als die toezegging al als een overeenkomst te gelden heeft. Nou kun je dan gaan praten over schadevergoeding, maar dan moet je wel met aantoonbare en toerekenbare schade komen.

Ik kan toch ook niet jouw huis verhuren of verkopen buiten jou om? Dat ik daar een overeenkomst via mail over kan opstellen doet niets af aan dat eerste feit.

En dan praat ik in algemeenheden, zonder op specifieke feiten in te gaan of specifiek recht erbij te betrekken. Mocht dat relevant zijn in deze fase voor huurrecht (lijkt me nog niet namelijk).

[b2vjfvj75gjx7]

Verwijderd schreef op maandag 30 mei 2016 @ 11:02:
[...]

Ik snap niet dat iemand jou een duimpje omhoog geeft

...dat duimpje was van mij

Wellicht snap ik het duimpjes-principe verkeerd;

Ik interpreteerde het geven van een duim niet zo zeer als "je betoog klopt inhoudelijk, dus +1" - maar meer als "bedankt voor je reactie, ik waardeer de moeite die je er in steekt".

Beetje off-topic, laten we er maar geen juridisch vervolg aan geven; aan het uitdelen van misplaatste duimpjes!

...overigens; bedankt voor je inhoudelijke betoog!

[Worsteneter]

Verwijderd schreef op maandag 30 mei 2016 @ 11:02:
[...]

Ik snap niet dat iemand jou een duimpje omhoog geeft terwijl al duidelijk uitgelegd is door andere juristen dat je betoog (deels) foutief is.

Dat contracten vormvrij zijn in het algemeen doet weinig af aan beschikkingsbevoegdheid. De makelaar is over het algemeen sowieso niet beschikkingsbevoegd, hij voert enkel een opdracht uit voor de eigenaar/verhuurder.

Dat hij hier een foutieve toezegging gedaan heeft kan dan enkel leiden tot wanprestatie voor het nakomen van die toezegging. Als die toezegging al als een overeenkomst te gelden heeft. Nou kun je dan gaan praten over schadevergoeding, maar dan moet je wel met aantoonbare en toerekenbare schade komen.

Ik kan toch ook niet jouw huis verhuren of verkopen buiten jou om? Dat ik daar een overeenkomst via mail over kan opstellen doet niets af aan dat eerste feit.

En dan praat ik in algemeenheden, zonder op specifieke feiten in te gaan of specifiek recht erbij te betrekken. Mocht dat relevant zijn in deze fase voor huurrecht (lijkt me nog niet namelijk).

Buiten dat dit een juist verhaal is, stip je ook correct het punt aan wat eventueel nog 'uitgevochten' kan worden.

Afhankelijk van de omstandigheden kan de toezegging misschien als overeenkomst gelden met inderdaad wanprestatie tot gevolg, maar wellicht kan het ook als onrechtmatig worden bestempeld gezien de omstandigheden.

De vraag is echter of je hier nog wat mee moet willen. Het kost allemaal tijd, moeite en energie en de opbrengsten zijn mij niet geheel duidelijk. De schade valt namelijk moeilijk te kwalificeren en weegt vast niet op tegen de investeringen die je moet maken. Al met al een lastig verhaal. En een mooi voorbeeld van recht hebben t.o.v. recht krijgen.

[b2vjfvj75gjx7]

Worsteneter schreef op maandag 30 mei 2016 @ 19:12:
[...]


Buiten dat dit een juist verhaal is, stip je ook correct het punt aan wat eventueel nog 'uitgevochten' kan worden.

Afhankelijk van de omstandigheden kan de toezegging misschien als overeenkomst gelden met inderdaad wanprestatie tot gevolg, maar wellicht kan het ook als onrechtmatig worden bestempeld gezien de omstandigheden.

De vraag is echter of je hier nog wat mee moet willen. Het kost allemaal tijd, moeite en energie en de opbrengsten zijn mij niet geheel duidelijk. De schade valt namelijk moeilijk te kwalificeren en weegt vast niet op tegen de investeringen die je moet maken. Al met al een lastig verhaal. En een mooi voorbeeld van recht hebben t.o.v. recht krijgen.

Dat laatste (tijd, moeite, energie) is inderdaad een (steeds) zwaarder punt aan het worden;

Het was al emotioneel, voor de kennis, om naast het huis te grijpen (hij loerde er jaren op en toen het vrij kwam heeft hij alles in het werk gezet om de nieuwe huurder te kunnen worden).

Als na veel gesteggel blijkt dat hij bv. recht heeft op een schadevergoeding en zijn kosten zijn aantoonbaar 250 euro (of minder...) dan is dat een emotioneel verkeerde investering;

De kans dat hij de woning krijgt, lijkt me zeer klein - gezien de reacties hierboven... dus waar doe je het dan nog voor?

Al met al helpen de argumenten hier wel om "het leed" te relativeren, waarbij "het leed" natuurlijk sowieso relatief is in onze welvarende maatschappij

[Worsteneter]

b2vjfvj75gjx7 schreef op maandag 30 mei 2016 @ 19:34:
[...]


Dat laatste (tijd, moeite, energie) is inderdaad een (steeds) zwaarder punt aan het worden;

Het was al emotioneel, voor de kennis, om naast het huis te grijpen (hij loerde er jaren op en toen het vrij kwam heeft hij alles in het werk gezet om de nieuwe huurder te kunnen worden).

Als na veel gesteggel blijkt dat hij bv. recht heeft op een schadevergoeding en zijn kosten zijn aantoonbaar 250 euro (of minder...) dan is dat een emotioneel verkeerde investering;

De kans dat hij de woning krijgt, lijkt me zeer klein - gezien de reacties hierboven... dus waar doe je het dan nog voor?

Al met al helpen de argumenten hier wel om "het leed" te relativeren, waarbij "het leed" natuurlijk sowieso relatief is in onze welvarende maatschappij

Geen mogelijkheid om met de makelaar om tafel te kunnen om alsnog huur te bewerkstelligen? Ze hebben niet echt netjes gehandeld en als je weet waarom de huur niet door is gegaan, kom je er misschien alsnog uit?

[b2vjfvj75gjx7]

Worsteneter schreef op maandag 30 mei 2016 @ 20:25:
[...]


Geen mogelijkheid om met de makelaar om tafel te kunnen om alsnog huur te bewerkstelligen? Ze hebben niet echt netjes gehandeld en als je weet waarom de huur niet door is gegaan, kom je er misschien alsnog uit?

Tja, de makelaar heeft een x-aantal keer aangegeven dat hij is teruggekomen op het woonaanbod / huurcontract (hoe je het juridisch ook wil noemen).

De échte reden is onbekend... maar het heeft iets te maken met de prijs;

De woning stond in de boeken als een woning met één etage (dat was in de jaren '70). Sindsdien is de woning onafgebroken verhuurd aan één persoon;

Die persoon heeft, in de loop van de tijd, de zolder ook bewoonbaar gemaakt;

Dat was gewoon opslag, meer niet... maar hij heeft het verbouwd tot een compleet bewoonbare etage (isolatie, ligbad, glazen pui met balkon op het zuiden, etc...).

De vorige huurder is overleden, met een mooie leeftijd (+/- 100 jaar - en nog steeds alle trappen zelfstandig opkomend!).

In de periode tussen het overlijden / opzeggen van de oude huur / aangaan van de nieuwe huur is toegezegd dat de nieuwe huurder dezelfde woning kan huren, voor het bedrag dat de oude huurder ook betaalde ( + 6% huursverhoging in juni / juli van dit jaar ).

Echter, tijdens een tussentijdse inspectie kwam de makelaar er achter dat de woning íets mooier was dan hij dacht;

Er is sinds de jaren '80 sprake geweest van wisseling van de macht (andere makelaar, andere eigenaar, etc...) maar het contract van de bewoner is altijd "mee verhuisd", zonder dat iemand ook maar een kijkje in de woning zelf nam.

Je begrijpt dat de makelaar "not amused" was, toen hij merkte een twee etage woning verhuurd te hebben, voor de prijs van één etage...

Los daarvan, is er gesteggel tussen de makelaar en de eigenaar;

De eigenaar is een mega-vastgoed-magnaat in een "zeer grote" stad in Nederland

Die is de afgelopen tijd bezig alle panden (hij bezig zo ongeveer de hele straat, waar betreffende woning ook deel van uitmaakt) te consolideren, om te zetten naar winst, door te schuiven naar een andere eigenaar, etc...

Dus het is een lastige zaak; de makelaar zat fout (en heeft dit toegegeven), de eigenaar wil meer geld zien / de hele woning overdragen aan een andere eigenaar - de huurder wil gewoon wonen...

Geen idee of bovenstaand betoog van invloed is op de situatie;

Ik heb het expres buiten beeld gehouden, omdat het de boel er niet overzichtelijker opmaakt (en wellicht de discussie ook niet zuiverder).

Overigens beroept de makelaar (verhuurder) zich er op dat hij niet handelingsbekwaam was, omdat de eigenaar (de vastgoed magnaat) niet wilde dat de woning (na overlijden) alsnog verhuurd wordt;

Ze zijn momenteel ook hard bezig de woning te strippen, verbouwen, op te splitsen... dus hij heeft er andere plannen mee, dan verhuren voor een laag bedrag aan een early adaptor

[ Voor 6% gewijzigd door b2vjfvj75gjx7 op 30-05-2016 21:02 ]

[Worsteneter]

b2vjfvj75gjx7 schreef op maandag 30 mei 2016 @ 20:58:
[...]


Tja, de makelaar heeft een x-aantal keer aangegeven dat hij is teruggekomen op het woonaanbod / huurcontract (hoe je het juridisch ook wil noemen).

De échte reden is onbekend... maar het heeft iets te maken met de prijs;

De woning stond in de boeken als een woning met één etage (dat was in de jaren '70). Sindsdien is de woning onafgebroken verhuurd aan één persoon;

Die persoon heeft, in de loop van de tijd, de zolder ook bewoonbaar gemaakt;

Dat was gewoon opslag, meer niet... maar hij heeft het verbouwd tot een compleet bewoonbare etage (isolatie, ligbad, glazen pui met balkon op het zuiden, etc...).

De vorige huurder is overleden, met een mooie leeftijd (+/- 100 jaar - en nog steeds alle trappen zelfstandig opkomend!).

In de periode tussen het overlijden / opzeggen van de oude huur / aangaan van de nieuwe huur is toegezegd dat de nieuwe huurder dezelfde woning kan huren, voor het bedrag dat de oude huurder ook betaalde ( + 6% huursverhoging in juni / juli van dit jaar ).

Echter, tijdens een tussentijdse inspectie kwam de makelaar er achter dat de woning íets mooier was dan hij dacht;

Er is sinds de jaren '80 sprake geweest van wisseling van de macht (andere makelaar, andere eigenaar, etc...) maar het contract van de bewoner is altijd "mee verhuisd", zonder dat iemand ook maar een kijkje in de woning zelf nam.

Je begrijpt dat de makelaar "not amused" was, toen hij merkte een twee etage woning verhuurd te hebben, voor de prijs van één etage...

Los daarvan, is er gesteggel tussen de makelaar en de eigenaar;

De eigenaar is een mega-vastgoed-magnaat in een "zeer grote" stad in Nederland

Die is de afgelopen tijd bezig alle panden (hij bezig zo ongeveer de hele straat, waar betreffende woning ook deel van uitmaakt) te consolideren, om te zetten naar winst, door te schuiven naar een andere eigenaar, etc...

Dus het is een lastige zaak; de makelaar zat fout (en heeft dit toegegeven), de eigenaar wil meer geld zien / de hele woning overdragen aan een andere eigenaar - de huurder wil gewoon wonen...

Geen idee of bovenstaand betoog van invloed is op de situatie;

Ik heb het expres buiten beeld gehouden, omdat het de boel er niet overzichtelijker opmaakt (en wellicht de discussie ook niet zuiverder).

Overigens beroept de makelaar (verhuurder) zich er op dat hij niet handelingsbekwaam was, omdat de eigenaar (de vastgoed magnaat) niet wilde dat de woning (na overlijden) alsnog verhuurd wordt;

Ze zijn momenteel ook hard bezig de woning te strippen, verbouwen, op te splitsen... dus hij heeft er andere plannen mee, dan verhuren voor een laag bedrag aan een early adaptor

Dit is wel degelijk relevant omdat, zoals hierboven ergens een keer genoemd als reactie op een post van mij, er dan geen discussie is of er wel of geen huurovereenkomst is ontstaan.

In dit geval is duidelijk dat de makelaar niet bevoegd was als intermediair, wat in die betreffende post als aanname werd genomen.

Aanspreken van de verhuurder lijkt steeds meer een optie te worden, maar dan blijft de vraag: hoe kwalificeer je de schade? Wat is het mislopen van die woning?

[b2vjfvj75gjx7]

Worsteneter schreef op maandag 30 mei 2016 @ 21:08:
[...]


Dit is wel degelijk relevant omdat, zoals hierboven ergens een keer genoemd als reactie op een post van mij, er dan geen discussie is of er wel of geen huurovereenkomst is ontstaan.

In dit geval is duidelijk dat de makelaar niet bevoegd was als intermediair, wat in die betreffende post als aanname werd genomen.

Aanspreken van de verhuurder lijkt steeds meer een optie te worden, maar dan blijft de vraag: hoe kwalificeer je de schade? Wat is het mislopen van die woning?

Ik moet natuurlijk oppassen, met wat ik zeg (in die zin, dat ik niemand op een verkeerd spoor wil brengen).

Het fijne weet ik er niet van;

A ) Ik ben geen partij en hoor alles via-via.
B ) Wat mijn kennis hoort, is ook indirect.

De eigenaar (vastgoed eigenaar) wil niet dat de woning verhuurt wordt.

De verhuurder (makelaar) heeft dat echter wel toegezegd (zie eerste bericht, zowel via de mail als telefonisch).

Toen dat was gebeurd, heeft de makelaar de eigenaar ingelicht (waarschijnlijk zo iets als "maak je geen zorgen, we hebben inmiddels een nieuwe huurder gevonden").

Toen heeft de eigenaar gezegd "What the fuck! Die woning is al 40 jaar niet bezocht; ga eerst een inspectie-rapport maken, kom dan bij me terug en vervolgens bepalen we de prijs, of de werkwijze die weg gaan volgen om het pand te verkopen".

Daarna is de toezegging eenzijdig ontbonden...

...en ging ik Tweakers op, om raad te vragen

Overigens is er wel een advocaat mee bezig geweest, maar die heeft 5 minuten naar de zaak gekeken, een uniforme brief geschreven en direct de handdoek in de ring gegooid, toen de makelaar antwoordde op zijn brief met "sorry advocaat, maar we gaan he-le-maal niets verhuren - en dat hebben we al 10x gezegd".

Vandaag mijn vraag;

Was er sprake van een overeenkomst waar je iemand aan kan houden, of kan de makelaar zich er op beroepen, dat hij geen overeenkomst - maar een aanbod heeft gedaan.

Omwille van de privacy / complexiteit wil ik niet alle stukken online gooien, ook omdat er niet heel veel stukken zijn (behalve dan wat ik tot nu toe heb vermeld).

[Verwijderd]

b2vjfvj75gjx7 schreef op maandag 30 mei 2016 @ 21:14:
[...]
Toen heeft de eigenaar gezegd "What the fuck! Die woning is al 40 jaar niet bezocht; ga eerst een inspectie-rapport maken, kom dan bij me terug en vervolgens bepalen we de prijs, of de werkwijze die weg gaan volgen om het pand te verkopen".

Daarna is de toezegging eenzijdig ontbonden...

Neem eens een beetje afstand en lees je eigen verhaal nog een keer. Denk je dan niet dat de eigenaar een heel erg groot punt heeft en dat huis terecht niet verhuurd gaat worden in deze staat.

Verder zegt mijn gevoel dat je kennis en de makelaar elkaar kennen.

[b2vjfvj75gjx7]

Verwijderd schreef op maandag 30 mei 2016 @ 22:00:
[...]

Neem eens een beetje afstand en lees je eigen verhaal nog een keer. Denk je dan niet dat de eigenaar een heel erg groot punt heeft en dat huis terecht niet verhuurd gaat worden in deze staat.

Verder zegt mijn gevoel dat je kennis en de makelaar elkaar kennen.

Kennis huurt momenteel een pand dat al van de makelaar is (stond ook eerder in de thread) - dus die "kennen" elkaar.

Maar de kennis huurt één woning, en de makelaar beheert er duizenden (zo niet meer).

...dus of ze elkaar echt kennen, weet ik niet

En of de makelaar een punt heeft, hangt echt af van de overeenkomst;

Is door hem geen bindende overeenkomst toegezegd (via mail en telefoon) dan heeft hij een punt - maar als die overeenkomst wel bindend is, dan is heeft hij geen punt - en dat was ook de vraag van mijn kennis (gesteld via mij).

Dus ik probeer het zo genuanceerd mogelijk te houden, ontdaan van emoties - en puur gericht op juridische feiten (die zo zwart/wit niet zijn, lijkt het).