Execution only hypotheek overpeinzingen

[Ted038]

( bij gebrek aan een specifiek "execution only hypotheek" topic, het volgende )

Per 1 juni 2016 loopt de rentevaste termijn af van mijn hypotheek, dit zijn de gegevens daarvan:
Hypotheek nu : 88.909,00 aflossingsvrij tegen 4,4 % ( was 10 jaar vast), nog 14 jaar fiscaal aftrek"recht".
WOZ waarde peildatum 2015 : 164.000 ( appartement met VVE), geen NHG
jaarinkomen : ± 48.000 (vaste baan) , leeftijd 42 jaar
Eind 2012 was hypotheekbedrag nog 111.000 euro, ivm vaststelling fiscale aftrekbaarheid aflossingsvrije hypotheek.
Ruim eigen spaargeld aanwezig om gedeelte af te lossen ( zeg tot 20K?), maar wens is hypotheek zo groot mogelijk te laten en dus zo min mogelijk aflossen, geniet liever van mijn geld nu ( single/ geen kinderen dus waarom erfenis opbouwen?) & vind hypotheekbedrag / waarde onderpand veilig genoeg

In basis is mijn hypotheekwens heel simpel : ( zoveel mogelijk) aflossingsvrij tegen zelfde bedrag + gemaakte kosten, en daarom denk ik dat "execution only" prima past voor mij. ( HEAO-BE opleiding en voor wat het waard is, al 2 geslaagde "execution only" testen bij hypotheekbanken)

VRAAG 1 : Maar ik begrijp dat, ook bij oversluiten?, aflossingsvrij maximaal de helft van (huidige) waarde onderpand mag zijn..... Klopt dit ??

-ALS WOZwaarde hiervoor gebruikt mag worden ( en dat wordt nu nauwelijks nog ergens vermeld), bespaart mij dat taxatiekosten (stel ± 350 bruto) , maar dan dus minimaal 8.000 aan eigen geld gebruiken ( niet mijn voorkeur), dus taxeren is in contante waarde gezien al snel voordelig vanaf bepaalde hogere waardebepaling ( aanname, niet exact nagerekend) en geeft vrijere keuze in aanbieders, omdat ik niet weet wie nog WOZ accepteert, alhoewel wettelijk nog toegestaan.
-Taxatie kan tot hogere waarde onderpand leiden, maar hoeveel weet je van tevoren niet, al mag je aannemen dat de WOZ aan de veilige kant zit , ook ivm peildatum 2015? en hogere taxatiewaarde = 1/2de minder geld hoeven inleggen, tot mogelijk zelfs gemaakte hypotheekkosten (kosten hypotheekbank, kosten notaris, kosten taxatie) erin verwerken.

(Momenteel is (mij) niet duidelijk wat nu de speelruimte is qua waardebepaling huis ( taxatie nodig of WOZ ?) ivm uitgestelde invoering nieuwe europese regels hierover, maar de veilige keus voor banken is een taxatie eisen ( de meesten hadden dit al op tijd ingeregeld etc) .
VRAAG 2 : ALS er een taxatie moet komen, wat is dat de meest geaccepteerde gevalideerde standaard ? ( zodat ik niet voor iedere offerte een nieuwe taxatie hoef te doen.

VRAAG 3 : Hoe lang duurt het afsluiten van een Execution only hypotheek ??
Krijg ik dit nog "makkelijk" rond voor deze termijn van 1 maand ? (in verlengingsvoorstel huidige verstrekker wordt aangegeven dat men half mei wel mijn beslissing wil weten, moet ik hier formeel aan voldoen ? )
ALS de termijn nu al te krap wordt/lijkt, kan ik ook bij huidige verstrekker kiezen voor 1 jaar a 2,70 % : Dit, ondanks gevoelsmatig duurder, geeft wel ademruimte, tijd voor uitonwikkeling nieuwe europese regels (niet / wel, en aanpassingen voor kleine hypotheken) , en "mogelijk" lagere rentes dan.
Helaas geen herkenbare variabele rente aanbod gekregen ..... ( dan kon ik immers overstappen wanneer ik wilde)

Qua aanbieders momenteel aan het kijken naar oa :
Moneyou (Moneyou 300€) - 10jaar - 1,99 %
ASR (hypotheek24 700€) - 10 jaar - 1,85 % (WOZ OK bij hyp <60%WOZ)
Bijbouwe (hypotheek24 700€) - 10 jaar - 1,78 % (jaarlijks inkomenopgaaf ...)
Lloyds (Lloyds 500€) - 10jaar - 2,19 %

Tot zover mijn overpeinzingen en vragen, tot nu toe dan
Wie heeft antwoorden, adviezen en inzichten ?

[Pjotr22]

Voor wat het nu nog waard is zie hieronder

Ted038 schreef op vrijdag 29 april 2016 @ 11:18:
( bij gebrek aan een specifiek "execution only hypotheek" topic, het volgende )


VRAAG 1 : Maar ik begrijp dat, ook bij oversluiten?, aflossingsvrij maximaal de helft van (huidige) waarde onderpand mag zijn..... Klopt dit ??

nee, als je naar een andere geldverstrekker gaat en je kunt het ruimschoots betalen (je leent minder dan 60% wat je kunt lenen) zou 85% aflossingsvrij kunnen.


VRAAG 2 : ALS er een taxatie moet komen, wat is dat de meest geaccepteerde gevalideerde standaard ? ( zodat ik niet voor iedere offerte een nieuwe taxatie hoef te doen.

NWWI


VRAAG 3 : Hoe lang duurt het afsluiten van een Execution only hypotheek ??

dat kan hel snel, als het mee zit binnen een week of twee.

Krijg ik dit nog "makkelijk" rond voor deze termijn van 1 maand ?

hangt af hoe makkelijk jouw dossier is

(in verlengingsvoorstel huidige verstrekker wordt aangegeven dat men half mei wel mijn beslissing wil weten, moet ik hier formeel aan voldoen ? )

nee. zet per 1 juli om naar variabele rente en je hebt daarna alle tijd van de wereld.De geldverstrekker zet jou onder druk vanwege hun eigen processen. Maar als jij voor 1 juli formeel laat weten wat je wilt dan zou een toezichthouder (mocht het zover komen) jou in het gelijk stellen.

ALS de termijn nu al te krap wordt/lijkt, kan ik ook bij huidige verstrekker kiezen voor 1 jaar a 2,70 % : Dit, ondanks gevoelsmatig duurder, geeft wel ademruimte, tijd voor uitonwikkeling nieuwe europese regels (niet / wel, en aanpassingen voor kleine hypotheken) , en "mogelijk" lagere rentes dan.
Helaas geen herkenbare variabele rente aanbod gekregen ..... ( dan kon ik immers overstappen wanneer ik wilde)

kijk bij de geldverstrekker op de website of er variabele rente wordt aangeboden.
kan dat niet vraag dan je notaris per 1 juli een aflosnota te laten uitbrengen. doet ie vast moeilijk over want hij heeft de stukken van de nieuwe hypotheek nog niet.. voordeel is dat je dan heel juli boetevrij kunt oversluiten.

Wie heeft antwoorden, adviezen en inzichten ?

Voor adviezen moet je naar een adviseur

[Pater]

Ik heb wel wat ervaring met execution only hypotheken.

Je kan van te voren al offertes opvragen voor een execution hypotheek. Dat betekent dus dat een taxatierapport een verstrekkingsvoorwaarde wordt. Als jij aangeeft dat jouw huis EUR 200.000 waard is, dan moet een taxatierapport dat ook aantonen. Kan jij geen taxatie krijgen dat aantoont dat jouw huis die waarde heeft, dan kan je niet voldoen aan de verstrekkingsvoorwaarde en komt het aanbod te vervallen.

Voor een execution only zul je een taxatierapport moeten aanleveren. De geldverstrekker zoals Moneyou en Lloyds zal aangeven waar deze aan moet voldoen.

Het hele proces van een execution-only hypotheek is vrij efficiënt, je vraagt namelijk een offerte aan met een aantal aannames, die later vastgesteld moet worden (inkomen wordt getoetst aan salarisstroken en werkgeversverklaring, waarde huis middels een taxatierapport). Ga er niet van uit dat men afwijken van hun proces, daar is een execution hypotheek niet op ingesteld. Ze zijn conservatief met hun aannames: De inkomsten van mijn beleggingspanden nemen ze bijvoorbeeld niet mee met mijn inkomen, maar ze nemen de lasten wel mee voor mijn draagkracht.

Dus mijn advies is: vraag eens een offerte aan bij Lloyds en Moneyou, dan zie je vanzelf wat je moet aanleveren.

ASR werkt niet met Execution Only hypotheken, moet altijd via een adviseur (waarschijnlijk dus die Hypotheek24).

[ZroBioNe]

Als je lid wordt van Vereniging Eigen Huis kun je voor 299,95 een NWWI gevalideerd taxatierapport laten opmaken.
Werkt prima en is een van de goedkoopste die ik bij mij in de buurt kon vinden.
Lidmaatschap VEH is 27,50/jaar uit mijn hoofd.

[Ted038]

Ruim voor 1 juni moest ik beslissen , dus bedankt voor de adviezen, maar tikkeltje laat

Wel contact opgenomen met huidige hypotheekverstrekker ( BLG) en hoewel schriftelijk niet aangeboden, bleek dat variabele rente wel te kunnen, dus hier voor gekozen, in juni tegen 2,2% .

Niet het scherpste tarief, maar dus wel de gewenste ademruimte qua beslissen, vrijheid om om te zetten wanneer ik wil, en afwachten hoe de nieuwe regelingen zich in de praktijk gaan ontwikkelen (bijv toch hypotheek op WOZwaarde mogelijk) . En dus (vooralsnog) geen extra kosten die je wel hebt bij overstappen.....

[ Voor 9% gewijzigd door Ted038 op 23-06-2016 21:36 ]

[Shadowhawk00]

Je hebt weinig extra kosten als je overstapt, alleen weer kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Het is best leuk hoor een execution only hypotheek want dan betaal je geen advieskosten maar dat zijn eenmalige kosten de rente is elke maand. Dus bedenk je goed of je wel 1000 euro wilt besparen als je vervolgens elk jaar 600 euro extra kwijt bent schiet je daar niet heel veel mee op.

En je hebt ook redelijk wat vragen die een adviseur voor je zou oplossen dus vraag jezelf af of je er wel verstandig aan doet om het zonder adviseur te doen. Het kan heel goed als je weinig spannende dingen hebt maar in bepaalde gevallen is goed advies ook heel belangrijk. En sommige banken eisen dat ze advies mogen leveren als ze je een hypotheek willen verstrekken.

[Verwijderd]

Ik heb afgelopen week ook mijn hypotheek overgesloten op basis van execution only.
10 jaar vast 1,70% bij Delta Lloyd bij *knip* ruikt net te veel naar spam
Daar hebben ze ook ASR. Voor zo ver ik weet kunnen zij alle geldverstrekkers execution only aanbieden.
Was overigens binnen 2 weken geregeld.

[ Voor 10% gewijzigd door Krisp op 14-07-2016 19:56 ]

[Pater]

Heb je nou een lagere rente geregeld dan normaal? Op de website van Delta Lloyds is 1,75% de laagste rente. En ik heb op hypotheekrente.nl nog geen tarieven lager dan 1,75% gezien voor 10 jaar vast.

[Verwijderd]

@ Pater, het betreft een Delta Lloyd Budget hypotheek, op basis van annuïteiten.
Is nu een actiekorting van 0,2% voor 10 jaar vast met NHG.
Deze rente staat nu op 1,70%. Staat ook op de website van Delta Lloyd

[Pjotr22]

Verwijderd schreef op maandag 11 juli 2016 @ 22:03:
Ik heb afgelopen week ook mijn hypotheek overgesloten op basis van execution only.
10 jaar vast 1,70% bij Delta Lloyd bij [mbr]*knip* ruikt net te veel naar spam[/]
Daar hebben ze ook ASR. Voor zo ver ik weet kunnen zij alle geldverstrekkers execution only aanbieden.
Was overigens binnen 2 weken geregeld.

heb je dat zelf gedaan op de website van delta lloyd? op hun site staat nergens hoe dat moet... alleen dit:

Onafhankelijk advies

Onze hypotheken zijn alleen verkrijgbaar via onafhankelijke financieel adviseurs. Een financieel adviseur kijkt welke hypotheek past bij uw situatie.