Huurcontract niet geliberaliseerde huurwoning uit 1986

[apiehoek]

Forumleden,
Sinds 1986 woon ik in een niet geliberaliseerde (huurcontract gerelateerd aan het puntenstelsel) huurwoning.

Inmiddels heb ik de gepensioneerde leeftijd bereikt en door de huurverhogingen (geen extra inkomensafhankelijke) betaal ik inmiddels een huurprijs die boven de huur-liberalisatiegrens ligt.
Ik heb bij divers instanties/verhuurder/huurcommissie geïnformeerd of er een mogelijkheid is om de huur te verlagen. Dit is volgens alle instanties niet mogelijk.

Op een gegeven moment kreeg ik onderstaande artikel "Beschrijving Nederlands systeem van huur(prijs)bescherming woonruimte door Mr. H. M. Hielkema"
te lezen. http://www.fairhuurvoorve...escherming-woonruimte.pdf Hierin staat duidelijk op bladzijde 4 te lezen:
"* huurveteranen.
Een huurovereenkomst die voor 1 juli 1994 is ingegaan, ook al heeft de woning (veel) meer dan 142 punten, blijft onderworpen aan het huurprijsbeschermingsstelsel zolang die huurovereenkomst voortduurt. Terwijl die woning, indien deze thans zou worden verhuurd, niet valt onder de wettelijke huurprijsregulering. Voor nieuwbouwwoningen geldt de situatie dat de woning onder het huurprijsbeschermingsstelsel valt ook al heeft deze meer dan 142 punten zelfs al sinds 1 juli 1989".

Mijn vraag aan u is de volgende:
is bovenstaande cursief aangegeven tekst momenteel nog steeds van toepassing?
Wanneer deze tekst nog steeds van toepassing is, klopt mijn conclusie dan dat mijn huur helemaal niet boven de huur-liberalisatiegrens van 710,68 per maand mag uitkomen, ongeacht het aantal punten wat de woning heeft?
Ik ben benieuwd of iemand hiervan meer weet en mij kan helpen. Met vriendelijke groet

[dion_b]

Ik ben bang dat je dit verkeerd leest.

Wat dit artikel aangeeft is dat een huurovereenkomst dat binnen het huurprijsbeschermingsstelsel tot stand gekomen is, altijd onderworpen blijft aan dit stelsel, ook al is de huur boven de huidige liberalisatiegrens.

Het is dus omgekeerde van wat je beweert: de huur mag rustig hoger zijn dan de liberalisatiegrens, maar moet nog steeds aan puntenstelsel getoetst worden. Als de huidige huur voldoet aan de puntentelling binnen dat stelsel, dan heb je geen reden tot huurverlaging, ook al is die huur boven de grens.


Dat gezegd, de manier waarop de puntentelling berekend is, is de afgelopen jaren meermaals op de schop gegaan. Vooral relevant is dat sinds oktober 2015 de WOZ-waarde van de woning meetelt. Gevolg daarvan is dat de puntentelling voor woningen met hoge WOZ-waarde (lees: op populaire plekken, vooral in grote steden en rijke dorpen) fors gestegen is en dat de puntentelling voor woningen met lage WOZ-waarde (lees: in buitengebieden, of minder populaire plekken in steden, en sowieso in nagenoeg alles in het Noordoosten van NL) verlaagd is. Als jij ergens woont met relatief lage WOZ-waarde, kan het zijn dat jouw woning minder punten waard is dan voorheen. Als de huur die je betaalt hoger is dan wat maximaal op basis van die nieuwe telling toegestaan is, is dat wel een reden tot aanvragen huurverlaging.

Omgekeerd, als je pakweg in A'dam binnen de grachtengordel woont, of in een dorp als Bloemendaal of Loenen, dan moge duidelijk zijn dat de puntentelling van je woning door het dak gaat en dat je - met huidige stelsel - een huurverlaging kunt vergeten.


Je kunt de nieuwe puntentelling hier uitrekenen:
https://www.huurcommissie...-zelfstandige-woonruimte/
Aangezien WOZ-waarde mede bepalend is heb je dat nodig om de berekening te voltooien.

[apiehoek]

dion_b,
Dank voor je snelle reactie. Het is mij bekend dat de huurprijs van een niet-geliberaliseerde huurwoning boven de liberalisatiegrens kan stijgen.
Het gaat mij zuiver om de door mij aangehaalde tekst of die nog van toepassing is. Dit zou m.i. betekenen dat wanneer je aan onderstaande voorwaarden voldoet de verhuurder de huur niet boven de liberalisatiegrens mag verhogen.
"Een huurovereenkomst die voor 1 juli 1994 is ingegaan, ook al heeft de woning (veel) meer dan 142 punten, blijft onderworpen aan het huurprijsbeschermingsstelsel zolang die huurovereenkomst voortduurt. Terwijl die woning, indien deze thans zou worden verhuurd, niet valt onder de wettelijke huurprijsregulering. Voor nieuwbouwwoningen geldt de situatie dat de woning onder het huurprijsbeschermingsstelsel valt ook al heeft deze meer dan 142 punten zelfs al sinds 1 juli 1989".

[Verwijderd]

Maar wat wil je nou horen? Dat een willekeurig artikel wettelijk correct is?
Dan zou betere bronvermelding wel nodig zijn of er moet hier een huurrechtspecialist zitten.

Dit lijkt me een dusdanig ingewikkelde juridische vraag dat ik niet zou vertrouwen op een forum, maar gewoon zelf juridische hulp zou zoeken.

[dion_b]

apiehoek schreef op woensdag 20 april 2016 @ 13:48:
dion_b,
Dank voor je snelle reactie. Het is mij bekend dat de huurprijs van een niet-geliberaliseerde huurwoning boven de liberalisatiegrens kan stijgen.
Het gaat mij zuiver om de door mij aangehaalde tekst of die nog van toepassing is. Dit zou m.i. betekenen dat wanneer je aan onderstaande voorwaarden voldoet de verhuurder de huur niet boven de liberalisatiegrens mag verhogen.
"Een huurovereenkomst die voor 1 juli 1994 is ingegaan, ook al heeft de woning (veel) meer dan 142 punten, blijft onderworpen aan het huurprijsbeschermingsstelsel zolang die huurovereenkomst voortduurt. Terwijl die woning, indien deze thans zou worden verhuurd, niet valt onder de wettelijke huurprijsregulering. Voor nieuwbouwwoningen geldt de situatie dat de woning onder het huurprijsbeschermingsstelsel valt ook al heeft deze meer dan 142 punten zelfs al sinds 1 juli 1989".

Waar haal je uit dat deze tekst iets zegt over de hoogte van de huur? Enige wat het zegt is dat ongeacht puntenaantal/huurprijs de woning onderworpen blijft aan het huurprijsbeschermingsstelsel, dus dat het geen geliberaliseerd huur mag worden. Ik lees er niets in wat impliceert dat de huurprijs niet hoger zou mogen uitvallen dan de liberalsiatiegrens.

[Obelink]

Dit is een goede vraag om aan de Woonbond te stellen waar je echter wel lid van moet zijn.

[The Eagle]

Of aan het juridisch loket, die kunnen het ook zo zeggen en kost je niks. Weet je meteen waar je juridisch staat ook.

Als ik tussen de regels doorlees heb ik eigenlijk het idee dat je mogelijk in aanmerking meent te komen voor een soort van "seniorenkorting" op je huur. Als zoiets al ooit had bestaan of zou bestaan, dan had heel NL dat al lang geweten vermoed ik. En was het ook al lang en breed weer afgeschaft, want het werkt scheefhuren alleen maar in de hand.

Snap dat je van een pensioentje rond moet komen en dat dat wellicht geen vetpot is, maar ik ben bang dat je er weinig aan kunt doen. Maar bel het juridisch loket ff en je weet het

offtopic:
Doet me een beetje denken aan mijn opa. Die was er op een gegeven moment vrij stellig van overtuigd dat ie zijn uitgaves aan wegenbelasting af kon trekken van zijn inkomstenbelasting, omdat ie wat moeilijk ter been was en dus extra kosten aan zijn auto had. Helaas voor mijn opa kon ie belasting niet van de belasting af trekken

[Señor Sjon]

Ik haal uit het stuk dat bij oude huurcontracten de huur vaak ver onder de markthuur ligt. Ook zijn huren jarenlang maar matig verhoogd (laatste jaren wat meer).

1) bij lager inkomen kom je misschien in aanmerking voor huurtoeslag.
2) hoe kom je met een 30 jaar oud sociaal huurcontract boven de 710 euro uit als je geen inkomensafhankelijke stijging hebt gehad? Dan moet er bijna wel een renovatie geweest zijn, waarbij upgrades via de maandhuur betaald worden.

[apiehoek]

Hartelijk dank voor alle reacties en het meedenken over deze vraag.
@Señor Sjon: ten aanzien van punt 2 wil ik graag het volgende opmerken. Er zijn idd geen inkomensafhankelijke huurverhogingen geweest en ook geen extra voorzieningen gecreëerd die hebben geleid tot huuraanpassing. Toch is de huursom momenteel hoger dan 710 euro waardoor ik dus ook niet in aanmerking kom voor huursubsidie

[The Eagle]

710 huur per maand vind ik vrij veel. Daar zat ik in Den Haag voor op een riant 3 kamerappartement via particuliere huur. En Den Haag is niet goedkoop. Dus dan ben ik benieuwd hoe je het voor elkaar krijgt om voor dat bedrag sociaal te huren. Daar heb je ook een beetje hypotheek voor namelijk

Verder: als je er al 30 jaar woont snap ik dat je niet zonder meer weg zult willen, maar als het te duur wordt heb je soms geen keus. Vraag even bij de woningbouw na hoe dat zit met inschrijving en wachttijden, kan zinn dat je de helft van je huurtijd als wachttijd mag aanmerken en dan sta je overal op nummer 1. Heb je ws nog een betere modernere en goedkopere woning ook

[dion_b]

The Eagle schreef op woensdag 20 april 2016 @ 22:18:
710 huur per maand vind ik vrij veel. Daar zat ik in Den Haag voor op een riant 3 kamerappartement via particuliere huur. En Den Haag is niet goedkoop. Dus dan ben ik benieuwd hoe je het voor elkaar krijgt om voor dat bedrag sociaal te huren. Daar heb je ook een beetje hypotheek voor namelijk

Niet zo moeilijk. Grap is juist dat puntentelling jarenlang volstrekt los stond van locatie etc. In Schubbekutteveen betaalde je net zoveel voor zelfde woning als voor eentje om de hoek bij paleis Noordeinde. Als je vervolgens een woning neemt dat anno 1986 redelijk bovenin de puntentelling voor sociale huur zat, en huurverhoging over 30 jaar toepast kom je er makkelijk overheen.

Als ik even wat kamerstukken uit 1985 erbij pak zie ik een maximumhuur voor huursubsidie van DFL 670 voor 1985/1986. Dat is EUR 304. In hetzelfde document staat een maximale huurverhoging van 4%. Als we uitgaan van 4% in de eerste tien jaren, 3% in de volgende tien en 2% in de laatste tien (te lui om op te zoeken, maar zal aardig in de buurt zitten, volgt inflatie uiteraard), kom je uit op EUR 737 anno 2016, inderdaad boven de huidige liberalisatiegrens.

Gezien hoe huursibsidie destijds werkte was er geen enkele reden om goedkoper te zitten dan de max, aangezien je zolang je subsidie ontving zelf altijd hetzelfde bedrag betaalde, de subsidie vulde de rest aan. Goede kans dat TS dus destijds inderdaad zo dicht mogelijk tegen die grens aan huurde.

Verder: als je er al 30 jaar woont snap ik dat je niet zonder meer weg zult willen, maar als het te duur wordt heb je soms geen keus. Vraag even bij de woningbouw na hoe dat zit met inschrijving en wachttijden, kan zinn dat je de helft van je huurtijd als wachttijd mag aanmerken en dan sta je overal op nummer 1. Heb je ws nog een betere modernere en goedkopere woning ook

Verschilt totaal per gemeente/regio. In sommige gevallen mag je je volledige woonduur als inschrijvingsduur opgeven, in andere gevallen moet je op bepaald moment ingeschreven zijn als woningzoekende en zou je woonduur op dat moment meegenomen zijn maar erna niet meer. In A'dam ben je dat goed de lul in zo'n situatie, afgelopen jaar was laatste keer dat je dat kon doen, nu begin je weer achteraan de rij, al woon je 30 jaar in een sociale huurwoning. Dit moet je echt uitzoeken voor jouw specifieke situatie.

Sowieso is nu inderdaad moment om te orienteren. TS, je woont vrijwel zeker in een grote gezinswoning gezien de financiele situatie. Als je gepensioneerd bent is het waarschijnlijk dat een evt gezin ondertussen het huis uit is. Grote kans dat je die ruimte niet meer nodig hebt, en een eveneens grote kans dat je de komende jaren slechter ter been gaat worden en mogelijk andere zaken waardoor een kleinere gelijkvloerse woning met (mogelijkheid tot) aanpassingen een goed idee is. Juist als je dat alles nu niet nodig hebt, maar er wel een financiele prikkel is om te verhuizen zou een ideaal moment kunnen zijn om die stap te maken. Kan op moment dat het wel nodig wordt veel ellende schelen.

[apiehoek]

Duidelijke uitleg dion_b. Komt nog bij dat wanneer ik ga verhuizen mijn huidige woning overgaat van de sociale sector naar de geliberaliseerde markt. Men vraagt ongeveer 900 euro per maand aan huur en een jaarcontract.
Voor het huren van een appartement (gelijkvloers) ben je hier zo maar 700/800 euro p.m. kwijt.

[The Eagle]

Als je verhuist is dat natuurlijk jouw probleem niet meer
En impliciet zeg je nu dat je eigenlijk al retegoedkoop zit te wonen tov anderen met de zelfde woning, toch?

Maar wat let je om eens bij een hypotheekadviseur binnen te duiken en te vragen waar je ongeveer qua hypotheek op uit zou komen? Rente is laag mkmenteel, eigen huis kan best wel eens voordeliger zijn.

[Tys]

The Eagle schreef op donderdag 21 april 2016 @ 19:50:
Maar wat let je om eens bij een hypotheekadviseur binnen te duiken en te vragen waar je ongeveer qua hypotheek op uit zou komen? Rente is laag mkmenteel, eigen huis kan best wel eens voordeliger zijn.

Ik denk dat het puntje 'gepensioneerde leeftijd bereikt' al genoeg is om een hypotheek te mijden, niet? Daar zullen banken ook niet happig op zijn (kan het nog wel eigenlijk?) ..

[Bart2005]

Tyson schreef op donderdag 21 april 2016 @ 20:11:
[...]


Ik denk dat het puntje 'gepensioneerde leeftijd bereikt' al genoeg is om een hypotheek te mijden, niet? Daar zullen banken ook niet happig op zijn (kan het nog wel eigenlijk?) ..

Dat kan best. Wel tegen wat ongunstige voorwaarden.

http://blog.eyeopen.nl/hy...luiten-tot-welke-leeftijd

[dion_b]

Bart2005 schreef op donderdag 21 april 2016 @ 21:32:
[...]

Dat kan best. Wel tegen wat ongunstige voorwaarden.

http://blog.eyeopen.nl/hy...luiten-tot-welke-leeftijd

En dan helpt het feit dat een huur van EUR 700nogwattes te duur is geheid ook niet. Betekent dat inkomsten beperkt zijn, dus die ongunstige voorwaarden maken het ws niet mogelijk zinnig te kopen.

[Bart2005]

dion_b schreef op donderdag 21 april 2016 @ 21:39:
[...]

En dan helpt het feit dat een huur van EUR 700nogwattes te duur is geheid ook niet. Betekent dat inkomsten beperkt zijn, dus die ongunstige voorwaarden maken het ws niet mogelijk zinnig te kopen.

Nou ja, ik heb volgens mij niet gelezen dat TS het niet kan betalen.

[Sebastiaan]

Sowieso staat hier al duidelijk beschreven dat deze gewoon kan: https://www.rijksoverheid...ociale-huurwoning-of-niet

Huurliberalisatiegrens
De huurliberalisatiegrens wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Voor 2016 is de liberalisatiegrens € 710,68 per maand. Gaat uw huurcontract in 2016 in en is de (kale) huurprijs aan het begin van de huur hoger dan € 710,68 per maand? Dan huurt u een vrije-sectorwoning.
In 2015 was de liberalisatiegrens ook € 710,68 per maand.

Let op: het kan voorkomen dat uw huidige huur boven de liberalisatiegrens van nu ligt en dat u tóch in een sociale huurwoning woont. Bijvoorbeeld doordat uw huur bij het afsluiten van het contract onder de huurliberalisatiegrens van toen lag en daarna door huurverhoging tot boven de grens van nu is gestegen.

Daarnaast is de genoemde grens van € 710 de grens tussen geliberaliseerd en sociaal voor nieuwe huurcontracten. Voor oudere contracten gelden de bedragen die op dat moment golden, volgens deze tabel : https://www.rijksoverheid...rd/huurliberalisatiegrens

[apiehoek]

https://www.rijksoverheid...rd/huurliberalisatiegrens
"Oudere huurcontracten
Is uw huurcontract van vóór 1 juli 1989 (nieuwbouwwoning) of vóór 1 juli 1994 (andere woningen)? Dan gold er op dat moment geen huurliberalisatiegrens. Uw huurcontract is dan niet-geliberaliseerd"

Mijn huurcontract is van 1986 dus concludeer ik dat ik in een niet geliberaliseerde woning woon.

Dan onderstaande tekst uit het startertopic
"Een huurovereenkomst die voor 1 juli 1994 is ingegaan, ook al heeft de woning (veel) meer dan 142 punten, blijft onderworpen aan het huurprijsbeschermingsstelsel zolang die huurovereenkomst voortduurt"

Dan kun je toch aannemen dat zolang de huurovereenkomst voortduurt de huursom onder het huurbeschermingsstelsel valt, ma.w. dat de huursom van mijn huurwoning niet boven het huurbeschermingsstelsel uitkomt.
Hoe kan mijn huursom dan boven het huurbeschermingsstelsel uitkomen?

[anandus]

Wat zeggen ze bij het juridisch loket?

[apiehoek]

Ik ga ze vanavond een email sturen

[dion_b]

apiehoek schreef op vrijdag 22 april 2016 @ 09:33:
[...]

Dan kun je toch aannemen dat zolang de huurovereenkomst voortduurt de huursom onder het huurbeschermingsstelsel valt, ma.w. dat de huursom van mijn huurwoning niet boven het huurbeschermingsstelsel uitkomt.
Hoe kan mijn huursom dan boven het huurbeschermingsstelsel uitkomen?

Heel simpel: het komt erboven uit door de jaarlijkse verhogingen icm de maximaal redelijke huur op basis van de puntentelling van die woning.

Je moet onderscheid maken tussen twee dingen:

1) de grens (anno 2016) tussen beschermde cq geliberaliseerde aanvangshuur
2) de huurprijs zoals berekend wordt op basis van puntentelling.

Die grens anno 2016 is enkel en alleen relevant voor nieuwe contracten die nu afgesloten worden. Een contract uit 1986 heeft daar niets mee te maken.

Waar je wel mee te maken hebt is de maximaal redelijke huurprijs binnen het huurbeschermingsstelsel voor jouw woning. Blijkbaar is dat een woning met veel punten, waarmee de maximaal redelijke huur binnen het beschermd stelsel uitkomt boven de liberalisatiegrens anno 2016.
Wees trouwens blij dat je nog in het beschermd stelsel valt ondanks huur boven liberalisatiegrens: voor een geliberaliseerde contract kan een verhuurder vragen (en verhogen) wat hij wil _{tenzij anders afgesproken is in het contract}

Je bent helaas nog niet ingegaan op mijn punt mbt verschil in puntentelling sinds oktober 2015. Het zou kunnen dat jouw woning op dit moment minder punten waard is door andere berekening. Is dat zo? Zo ja is dat (en niet die liberalisatiegrens die wederom niet van toepassing is op jouw situatie) mogelijk een reden tot huurverlaging.

[apiehoek]

@dion_b dank voor je uitgebreide toelichting/uitleg. De nieuwe berekening, dus met de WOZ waarde, van de puntentelling voor de woning is iets gestegen. Dus daar is voor mij geen voordeel te behalen.

[Sebastiaan]

apiehoek schreef op vrijdag 22 april 2016 @ 09:33:
https://www.rijksoverheid...rd/huurliberalisatiegrens
"Oudere huurcontracten
Is uw huurcontract van vóór 1 juli 1989 (nieuwbouwwoning) of vóór 1 juli 1994 (andere woningen)? Dan gold er op dat moment geen huurliberalisatiegrens. Uw huurcontract is dan niet-geliberaliseerd"

Mijn huurcontract is van 1986 dus concludeer ik dat ik in een niet geliberaliseerde woning woon.

Dan onderstaande tekst uit het startertopic
"Een huurovereenkomst die voor 1 juli 1994 is ingegaan, ook al heeft de woning (veel) meer dan 142 punten, blijft onderworpen aan het huurprijsbeschermingsstelsel zolang die huurovereenkomst voortduurt"

Dan kun je toch aannemen dat zolang de huurovereenkomst voortduurt de huursom onder het huurbeschermingsstelsel valt, ma.w. dat de huursom van mijn huurwoning niet boven het huurbeschermingsstelsel uitkomt.
Hoe kan mijn huursom dan boven het huurbeschermingsstelsel uitkomen?

Nogmaals: https://www.rijksoverheid...ociale-huurwoning-of-niet

Huurliberalisatiegrens
De huurliberalisatiegrens wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Voor 2016 is de liberalisatiegrens € 710,68 per maand. Gaat uw huurcontract in 2016 in en is de (kale) huurprijs aan het begin van de huur hoger dan € 710,68 per maand? Dan huurt u een vrije-sectorwoning.
In 2015 was de liberalisatiegrens ook € 710,68 per maand.

Let op: het kan voorkomen dat uw huidige huur boven de liberalisatiegrens van nu ligt en dat u tóch in een sociale huurwoning woont. Bijvoorbeeld doordat uw huur bij het afsluiten van het contract onder de huurliberalisatiegrens van toen lag en daarna door huurverhoging tot boven de grens van nu is gestegen.

Zoals daar duidelijk staat kan je woning gewoon vallen onder de sociale woningen, terwijl de huur door de verhogingen hoger is dan de liberalisatiegrens voor nieuwe huurcontracten.