Andere hypotheek?

[KopjeThee]

Wij hebben (o.a.) een beetje een vreemde hypotheek.
https://www.westlandutrec...lage-lasten-hypotheek.htm
Het vreemde is dat het een hypotheek en overlijdensrisico verzekering in 1 is.
Deze hebben we in 2006 afgesloten met 5,2% rente 20 jaar vast voor 160k
Nu zijn in de laatje jaren zowel de hypotheekrente als de kosten voor overlijdensrisico verzekering veel lager geworden.

De vraag is natuurlijk: Kunnen we iets voordeligers doen?
Westland Utrecht heeft wel een soort rentemiddeling constructie:
https://www.westlandutrec...-aanpassing-met-boete.htm
Maar ze zeggen zelf al dat het niet per se voordeliger is. Ik heb even geïnformeerd en dat werd voor ons geval bevestigd.

Maar ik ben ook wel benieuw of overstappen naar een andere bank/verzekeraar nog iets kan opleveren. Wat zou daar de beste strategie in zijn? Aan hypotheek adviezen zijn (aanzienlijke) kosten verbonden, dus ik wil niet graag iets onzinnigs doen. Wat zou jullie advies/tip zijn?

Edit: Ik vraag dus niet om een gratis hypotheek advies (mag wel! ), maar meer welk pad ik het beste kan bewandelen.

[ Voor 5% gewijzigd door KopjeThee op 16-04-2016 22:01 ]

[ninjazx9r98]

De beste strategie is de boel (laten) uitrekenen en rekening houden met flink wat kosten.
Denk aan boeterente (die kan wel eens flink zijn met nog 10 jaar te gaan), advieskosten, notariskosten, taxatiekosten.

[KopjeThee]

ninjazx9r98 schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 22:49:
De beste strategie is de boel (laten) uitrekenen en rekening houden met flink wat kosten.
Denk aan boeterente (die kan wel eens flink zijn met nog 10 jaar te gaan), advieskosten, notariskosten, taxatiekosten.

Dat lijkt me ook. Nog tips waar ik dat het beste kan laten doen?

[rjong5]

Als je je aanmeldt bij sloopdecrisis, kan je een vrijblijvend advies krijgen.

Een adviseur neemt dan kontakt op, weet echter niet zeker of je een complete berekening kan laten maken. Maar informeren kan altijd toch ?

[peacelord]

Ikbenfrits.nl heeft een praktische tool waarmee je de eerste vergelijking zelf kan doen. Is oversluiten of middelen in mijn situatie rendabel? Ik heb er zelf wat aan gehad.

[Richard]

Aangezien je aangeeft dat je een gekoppelde levensverzekering hebt; en tijdstip van afsluiten denk ik dat je een KEW hebt (Kapitaalverzekering Eigen Woning); een spaarhypotheek met spaarpolis.

Voordeel hiervan is dat je op je reeds gespaarde deel ook 5,2% spaarrente ontvangt.

Op Fok.nl stond laatst een behoorlijk leuke column (als je er niet zo diep inzit):
http://frontpage.fok.nl/c.../1/50/hypotheekrente.html

user MaGNeT gaat verder in op de spaarhypotheek in 1 van de comments:
http://frontpage.fok.nl/c...heekrente.html#c_13736847

[KopjeThee]

Richard schreef op zondag 17 april 2016 @ 07:36:
..
Voordeel hiervan is dat je op je reeds gespaarde deel ook 5,2% spaarrente ontvangt.
...

Maar dat reeds gespaarde deel is toch veel lager dan het hypotheekbedrag? Ik ben het met je eens dat het nog slechter had gekund. Dat zou dan meer richting beleggingshypotheken e.d. gaan.

Weet iemand misschien een goede hypotheek adviseur? Ik hoor daar ook wisselende ervaringen mee.

[ Voor 6% gewijzigd door KopjeThee op 17-04-2016 08:27 ]

[ninjazx9r98]

Er zijn wat rekensites die je met Google zo te pakken hebt, WestlandUtrecht staat daar niet tussen maar neem je bijv de Rabo met de getallen die je zelf genoemd hebt praat je zo over ruim 30K boeterente.
Enorm bedrag maar ook weer niet zo gek aangezien men tien jaar lang rente inkomsten misloopt en daar een vergoeding voor wil hebben.
Volgende vraag is dan of je deze grofweg 30K plus de rest aan kosten zo uit je mouw schudt of dat je die weer moet gaan lenen op de een of andere manier.
Uiteindelijk moet je dan een hypotheek vinden die zoveel goedkoper is dat je alle te maken kosten binnen een redelijk termijn terug verdiend hebt en dan nog een stukje meer want je wilt nu eenmaal goedkoper uit zijn.
Mijn vermoeden is dat het (vooral door de tien jaar rentevaste periode die je nog te gaan hebt) je niet gaat lukken om goedkoper uit te zijn.
Misschien eens een praatje maken met de bank wat het oplevert als je gaat bijstorten?

Overigens is die spaarhypotheek op zich nog niet zo gek/slecht. Je moet inderdaad 5,2% betalen over het hypotheekbedrag maar met dank aan de HRA krijg je weer een stuk terug en dezelfde 5,2% rente krijg je op het reeds gespaarde deel.
Zou je bijstorten in het spaardeel (wel vragen aan de bank wat kan en mag) dan krijg je daar ook de hogere rente op.

[KopjeThee]

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 april 2016 @ 09:53:
Er zijn wat rekensites die je met Google zo te pakken hebt, WestlandUtrecht staat daar niet tussen maar neem je bijv de Rabo met de getallen die je zelf genoemd hebt praat je zo over ruim 30K boeterente.
Enorm bedrag maar ook weer niet zo gek aangezien men tien jaar lang rente inkomsten misloopt en daar een vergoeding voor wil hebben.
Volgende vraag is dan of je deze grofweg 30K plus de rest aan kosten zo uit je mouw schudt of dat je die weer moet gaan lenen op de een of andere manier.
Uiteindelijk moet je dan een hypotheek vinden die zoveel goedkoper is dat je alle te maken kosten binnen een redelijk termijn terug verdiend hebt en dan nog een stukje meer want je wilt nu eenmaal goedkoper uit zijn.
Mijn vermoeden is dat het (vooral door de tien jaar rentevaste periode die je nog te gaan hebt) je niet gaat lukken om goedkoper uit te zijn.
Misschien eens een praatje maken met de bank wat het oplevert als je gaat bijstorten?

Overigens is die spaarhypotheek op zich nog niet zo gek/slecht. Je moet inderdaad 5,2% betalen over het hypotheekbedrag maar met dank aan de HRA krijg je weer een stuk terug en dezelfde 5,2% rente krijg je op het reeds gespaarde deel.
Zou je bijstorten in het spaardeel (wel vragen aan de bank wat kan en mag) dan krijg je daar ook de hogere rente op.

Bedankt voor de reactie. Ik begreep van Westland Utrecht dat het in mijn geval niet aantrekkelijk zou zijn. Dus zij hebben met hun huidige rente en hypotheken in ieder geval die berekening al een keer uitgevoerd. Met jouw opmerking er bij, ga ik maar eens een rekenmodel invullen, maar ik verwacht er niet al te veel van...

Wat betreft je tweede opmerking: Sparen op die 5,2% rente. Is dat aantrekkelijker dan aflossen? Ik denk het wel vanwege de HRA.

Het extra inleggen lijkt wel te kunnen met deze hypotheek:
https://www.westlandutrec...ik-wil-extra-inleggen.htm
Ik vraag me af wanneer dat geld inclusief rente weer vrij komt. Over 10 jaar? Ik neem aan dat ik dit bij de belastingaangifte dan gewoon als spaargeld moet opgeven?

[ Voor 7% gewijzigd door KopjeThee op 17-04-2016 10:10 ]

[Verwijderd]

Ik heb exact dezelfde polis, maar dan tegen 6% uit 2009

Neem aan dat je ook Kassa hebt gezien gisteren en net als mij in de papieren gedoken bent. Geen idee of we iets met die ORV kunnen, daar ga ik morgen eens over bellen.

Ik weet al wel dat oversluiten geen voordeel oplevert binnen 10-15 jaar. Diverse berekeningen gemaakt en laten maken. Boetes zijn zo hoog dat het amper terug te verdienen is. Ook het feit dat het spaardeel naar bv 2% zou vallen kost je keiharde knaken. Want rente op rente en je maandelijkse inleg gaan met 5,2% natuurlijk lekker hard, zeker in de loop der jaren.

[KopjeThee]

Verwijderd schreef op zondag 17 april 2016 @ 10:13:
Ik heb exact dezelfde polis, maar dan tegen 6% uit 2009

Neem aan dat je ook Kassa hebt gezien gisteren en net als mij in de papieren gedoken bent. Geen idee of we iets met die ORV kunnen, daar ga ik morgen eens over bellen.

Ik weet al wel dat oversluiten geen voordeel oplevert binnen 10-15 jaar. Diverse berekeningen gemaakt en laten maken. Boetes zijn zo hoog dat het amper terug te verdienen is. Ook het feit dat het spaardeel naar bv 2% zou vallen kost je keiharde knaken. Want rente op rente en je maandelijkse inleg gaan met 5,2% natuurlijk lekker hard, zeker in de loop der jaren.

Ah collega, vergelijkbaar maar nog net iets erger: nog langere looptijd, en hogere rente,

Maar wat ik hier wel van denk te leren, is dat het hiermee wel mogelijk is een studie potje voor de kinderen op te bouwen. Ik kan het vermoedelijk als een soort 10 jaar vast deposito gebruiken met 5,2% rente. Dat ga je nergens anders vinden... Maar het blijft een klein pleistertje op de wond...

Edit: En ja, wij zaten gisteren ook Kassa te kijken...
Edit 2: Zo werkt het dus niet.

[ Voor 3% gewijzigd door KopjeThee op 17-04-2016 10:56 ]

[Verwijderd]

KopjeThee schreef op zondag 17 april 2016 @ 10:18:
[...]

Ah collega, vergelijkbaar maar nog net iets erger: nog langere looptijd, en hogere rente,

Maar wat ik hier wel van denk te leren, is dat het hiermee wel mogelijk is een studie potje voor de kinderen op te bouwen. Ik kan het vermoedelijk als een soort 10 jaar vast deposito gebruiken met 5,2% rente. Dat ga je nergens anders vinden... Maar het blijft een klein pleistertje op de wond...

Edit: En ja, wij zaten gisteren ook Kassa te kijken...

Dat de rente zo zou dalen had ik niet verwacht, maar wel een bewuste keuze voor 20 jaar en daar heb ik opzich geen spijt van.

Ik wil wel extra gaan aflossen vanaf eind dit jaar, elke 1000 is toch weer iets zeg ik altijd maar.

Ben benieuwd wat ze morgen over de ORV zeggen. Geen idee ook of dit zo gekoppeld en verstopt mag zitten eigenlijk.

[ninjazx9r98]

Ik ben geen expert op het gebied van hypotheken maar het is in grote lijnen ongeveer als volgt:
Normaal gesproken valt spaargeld in box 3 en moet je boven het bedrag van de vrijstelling 1,2% rente betalen.
Bij een KEW (Kapitaalverzekering Eigen Woning) valt deze niet in box 3 en heb je te maken met vrijstellingen voor wat betreft het betalen van belasting over dit gespaarde bedrag maar dat is weer afhankelijk van het aantal jaren dat er gespaard is.
Er is een 'lage' vrijstelling waar je voor in aanmerking komt als er minimaal 15 jaar premie betaald is en er is een veel hogere vrijstelling als er minimaal 20 jaar premie betaald is (deze vrijstelling is per persoon)
Vroegtijdig aflossen is dus eigenlijk geen optie en dat geld komt pas vrij einde looptijd (of als het te sparen bedrag bereikt is) maar moet gebruikt worden voor aflossing van de woning, je mag niet meer sparen dan de hoogte van de hypotheek.
Je kunt dus bijstorten waardoor het sparen sneller gaat en daarmee je maandbedrag wat omlaag brengen of je houdt het maandbedrag gelijk en bereikt eerder het einddoel.
Je moet echter bij de bank zijn voor antwoord op de vraag wat er daadwerkelijk mogelijk is.

PS
Voor wat betreft de vrijstellingen:
15-20 jaar premie: 36.800 euro per persoon
20-30 jaar premie: 162.000 per persoon

[Verwijderd]

Ik weet niet of je toevallig ook verhuisplannen hebt, maar dat kan ook een mogelijkheid zijn om van je hoge rente af te komen. Veel hypotheken hebben de mogelijkheid om boetevrij af te lossen bij verkoop van het huis. Je zou wel moeten controleren of dat bij jou ook het geval is. Zo ben ik 2 jaar geleden ook van 5,4% naar 3,35% gegaan (en nu is de rente nog lager).

Bij een (bank)spaarhypotheek kun je het opgebouwde kapitaal vaak meenemen in je nieuwe hypotheek. Dat heet fiscaal geruisloze voortzetting.

[KopjeThee]

Verwijderd schreef op zondag 17 april 2016 @ 10:22:
[...]

Dat de rente zo zou dalen had ik niet verwacht, maar wel een bewuste keuze voor 20 jaar en daar heb ik opzich geen spijt van.

Ik wil wel extra gaan aflossen vanaf eind dit jaar, elke 1000 is toch weer iets zeg ik altijd maar.

Ben benieuwd wat ze morgen over de ORV zeggen. Geen idee ook of dit zo gekoppeld en verstopt mag zitten eigenlijk.

Ik ben uiteraard benieuwd naar de reactie

ninjazx9r98 schreef op zondag 17 april 2016 @ 10:25:
Ik ben geen expert op het gebied van hypotheken maar het is in grote lijnen ongeveer als volgt:
Normaal gesproken valt spaargeld in box 3 en moet je boven het bedrag van de vrijstelling 1,2% rente betalen.
Bij een KEW (Kapitaalverzekering Eigen Woning) valt deze niet in box 3 en heb je te maken met vrijstellingen voor wat betreft het betalen van belasting over dit gespaarde bedrag maar dat is weer afhankelijk van het aantal jaren dat er gespaard is.
Er is een 'lage' vrijstelling waar je voor in aanmerking komt als er minimaal 15 jaar premie betaald is en er is een veel hogere vrijstelling als er minimaal 20 jaar premie betaald is (deze vrijstelling is per persoon)
Vroegtijdig aflossen is dus eigenlijk geen optie en dat geld komt pas vrij einde looptijd (of als het te sparen bedrag bereikt is) maar moet gebruikt worden voor aflossing van de woning, je mag niet meer sparen dan de hoogte van de hypotheek.
Je kunt dus bijstorten waardoor het sparen sneller gaat en daarmee je maandbedrag wat omlaag brengen of je houdt het maandbedrag gelijk en bereikt eerder het einddoel.
Je moet echter bij de bank zijn voor antwoord op de vraag wat er daadwerkelijk mogelijk is.

PS
Voor wat betreft de vrijstellingen:
15-20 jaar premie: 36.800 euro per persoon
20-30 jaar premie: 162.000 per persoon

Ah, dank je wel. Nu begrijp ik het een stuk beter. Ik zal de bank eens bellen.

Verwijderd schreef op zondag 17 april 2016 @ 10:26:
Ik weet niet of je toevallig ook verhuisplannen hebt, maar dat kan ook een mogelijkheid zijn om van je hoge rente af te komen. Veel hypotheken hebben de mogelijkheid om boetevrij af te lossen bij verkoop van het huis. Je zou wel moeten controleren of dat bij jou ook het geval is. Zo ben ik 2 jaar geleden ook van 5,4% naar 3,35% gegaan (en nu is de rente nog lager).

Bij een (bank)spaarhypotheek kun je het opgebouwde kapitaal vaak meenemen in je nieuwe hypotheek. Dat heet fiscaal geruisloze voortzetting.

Ja, verhuizen. Maar dat wil ik eigenlijk helemaal niet. Maar dat lijkt nog het meest gunstig. Misschien 2x verhuizen 1x naar de buren, en daarna weer terug. Het zou me niet verbazen als zo'n constructie nog voordeliger is ook.

[ Voor 9% gewijzigd door KopjeThee op 17-04-2016 10:44 ]

[Verwijderd]

Wij zitten min of meer in een vergelijkbare situatie. Bankspaarhypo afgesloten in 2012 tegen 5.35% 30 jaar vast. Leek toen aantrekkelijk. nu zou dezelfde lening iets meer dan 3% kosten. ik had een website gevonden om de boete uit te rekenen en kom boven de 50k uit! Dat gaat zo: misgelopen rente voordeel per maand x 12 maanden x looptijd ( ons geval nog 26 jaar). Dan gaat het dus om een fors bedrag. Bij banksparen valt het voordeel nog enigszins tegen vanwege de HRA.

Zouden we verhuizen dan kunnen we lenen tussen de 2 en 2.5 % en maken we tegelijkertijd een flinke stap in wooncarriere. Conclusie is dus dat verhuizen voor ons aantrekkelijker is.

Mocht je dat perse niet willen dan zou je ook versneld kunnen aflossen. Dan betaal je sowieso geen rente.

[ninjazx9r98]

Je kunt wel alleen maar kijken naar de te betalen rente maar zo simpel is het allemaal niet.
Je spaart voor een eindbedrag en dat bereik je door maandelijkse inleg (iedere maand betaal je rente plus een stukje inleg) en rente die je krijgt op het gespaarde bedrag. De rente die je krijgt gaat naarmate het gespaarde bedrag groeit steeds harder meehelpen en aangezien we het hier ook over rente op rente hebben gaat dat aangroeien van het spaargeld steeds harder.
Wordt de rente die je moet betalen lager dan wordt ook de rente die je krijgt lager en loop je kans dat het niet meer voldoende is om het eindbedrag te halen. Gevolg is dat je maandelijkse inleg omhoog moet om toch dat eindbedrag weer te gaan halen.

Om een idee te geven van het verschil bij rente op rente tussen 5,35% en 3% moet je het hier eens invullen:
http://vandersluijs.nl/rente-op-rente
Bij een startbedrag van 0, maandelijkse inleg van 200 en een looptijd van 30 jaar kom je op het volgende
5,35% levert een eindbedrag op van net geen 174.000 euro
3% levert een eindbedrag op van net geen 116.000 euro
Bij 2% zit je na 30 jaar zelfs nog onder de ton.
Wil je met 3% rente ongeveer hetzelfde eindbedrag halen als bij de 5,35% dan moet je ongeveer 300 euro per maand inleggen.

Verhuizen aantrekkelijker? Het is nog maar de vraag of je dat zo makkelijk kunt roepen en die vraag wordt alleen maar groter als je alle kosten die daarbij komen kijken ook nog meeneemt in de rekensom en een eventuele restschuld.

PS
Voor wat betreft dat versneld aflossen, ook daar is het niet zo simpel dat je geen rente hoeft te betalen.
Zoals ik eerder al schreef zijn er vrijstellingen die pas van toepassing zijn als je minimaal 15 tot 20 of 20 jaar en langer premie hebt betaald.
Daarnaast heb je ook nog te maken met de bandbreedte die kleiner moet zijn dan 10 (de verhouding tussen het jaar waarin het meeste en het jaar waarin het minste gestort is).
Voldoe je niet aan de eisen van die vrijstellingen en/of aan de bandbreedte dan ga je 1,2% rendementsheffing betalen aan de vrienden in Den Haag (waarbij je weer een vrijstelling hebt van iets meer dan 24K per persoon).

[ Voor 17% gewijzigd door ninjazx9r98 op 17-04-2016 13:12 ]

[Verwijderd]

Zo lang je opgebouwde kapitaal nog onder ongeveer de helft van je doelkapitaal zit (afhankelijk van je percentage hypotheekrenteaftrek) is een lagere rente wel gunstiger bij een (bank)spaarhypotheek.
Het verschil is wel minder klein dan bij andere hypotheekvormen.

Voorbeeld:
Hypotheek 200.000, opgebouwd kapitaal 50.000. Stel dat je hoogste belastingtarief 42% is.

Bij 5%: Je betaalt in een jaar aan rente 10.000. Netto is dit (1 - 0,42) * 10000 = 5800.
Je ontvangt aan rente 2.500 euro. Per saldo ben je 3300 euro kwijt.

Bij 3%: Je betaalt in een jaar aan rente 6.000. Netto is dit (1 - 0,42) * 6000 = 3480.
Je ontvangt aan rente 1.500 euro. Per saldo ben je 1980 euro kwijt.

(Bij de hypotheekrenteaftrek moet je nog corrigeren voor EW-forfait, maar dat is in beide gevallen gelijk, dus neem ik hierin even niet mee.)

Spaarpremie moet je m.i. niet meetellen bij de kosten (wel bij de maandlasten), want dat wordt bij je opgebouwde kapitaal opgeteld, dus dat ben je niet kwijt. De netto rente ben je wel kwijt.

Hoe de berekening uitpakt, is natuurlijk wel afhankelijk van je rentepercentage, belastingtarief en opgebouwde kapitaal. In latere jaren kan het bij een (bank)spaarhypotheek wel voordeliger zijn om juist een zo hoog mogelijk rentepercentage te hebben.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 17-04-2016 13:50 ]

[ninjazx9r98]

Uiteraard klopt dat maar zodra je net als KopjeThee en MrKuchKuch een lopende hypotheek hebt met nog heel wat jaren te gaan tot het einde van de rentevaste periode moet je ook nog de boeterente zien terug te verdienen.
Een besparing van 1300 per jaar is leuk maar als het 30 tot 50K kost om tot die besparing te komen vanwege onder andere boeterente dan schiet je er niets mee op en kost het alleen maar.

[Verwijderd]

In het geval van een verhuizing zou je er wel mee kunnen besparen, mits je voordeel groter is dan alle kosten om te kunnen verhuizen (overdrachtsbelasting, notariskosten, advies en/of afsluitkosten).

Ik ben het met je eens dat als je als je een lopende hypotheek wilt oversluiten en je een boete zou moeten betalen, de boeterente dat voordeel weer grotendeels teniet doet. Dat is meestal niet interessant.

[Wild Chocolate]

Verwijderd schreef op zondag 17 april 2016 @ 13:41:
(...)Spaarpremie moet je m.i. niet meetellen bij de kosten (wel bij de maandlasten), want dat wordt bij je opgebouwde kapitaal opgeteld, dus dat ben je niet kwijt. De netto rente ben je wel kwijt.
(...)

Dan houd je jezelf wel voor de gek, want doordat je die lagere rente ontvangt, moet je meer gaan inleggen om aan het einde op hetzelfde spaarsaldo uit te komen!

Dus als je het voordeel van een lagere rente niet verrekent met het nadeel van een hogere inleg, dan mis je een deel van het plaatje. Uiteindelijk gaat het erom hoeveel je netto per maand betaalt, om aan het eind van de rit je hypotheek afgelost te hebben.

[Verwijderd]

Ok nog even terug te komen, heb wat inlichtingen ingewonnen.

Het is inderdaad gekoppeld en kan niet los gemaakt worden. Als je naar de premie kijkt dan is deze niet belachelijk hoog, in mijn geval rond de 50 euro per maand op 2 levens en op het hele polisbedrag. In de markt is het goedkoopste wat ik zo snel kan vinden rond de 20 euro per maand, maar ik heb niet naar de voorwaarden daarvan gekeken.

Het is wel aan te passen, de hypotheek kan omgezet worden naar een andere vorm (lineair of annuïteitair) en dan kan je het de ORV eruit halen. Snel gerekend betekende dat voor mij een verdrievoudiging van de premie. Leuk dat de rente dan laag is, maar dat ga ik er nooit uithalen.

In feite hebben we een prima product zover ik het kan overzien. Hoge rente, maar ook hoge rente op het spaardeel en een hoge HRA. Daardoor is de premie die we betalen voor ons eindbedrag relatief laag. En de netto maandlast dus ook relatief laag.

Aangezien mijn boete voor het overgaan naar een andere aanbieder 30k+ is is dat ook niet aantrekkelijk. Enige optie is het huis verkopen, maar ik woon er bijzonder prettig en heb geen trek in een ander huis.

Al met al hadden we niet in die tijd een hut moeten financieren of moeten kiezen voor een variabele rente. Stel dat de rente vandaag 10% was geweest, hadden we de bank dan ook gebeld om te zeggen dat we meer wilden betalen omdat we het zo zielig voor ze vinden dat onze rente zo laag was??
Nee, het is een (bewuste) keus geweest en ik moet zeggen dat ondanks de fors lagere rente ik nog steeds achter mijn keuze sta.

Ik vraag mij wel af of een ORV zo gekoppeld in ingekapseld mag zijn. Ik ga nog eens broeden op een