Wat wordt meegenomen bij de inhoud van een huis tbv WOZ?

[Jelte]

Vorig jaar was mijn WOZ-waarde €219.000, dit jaar opeens €267.000. Een flinke stijging, dus ik ben gaan kijken op basis waarvan ik bezwaar kan maken.

Een punt is dat er een inhoud wordt genomen van 388m³, terwijl ik zelf (en de taxateur 5 jaar geleden) slechts tot 300m³ kom.
Misschien dat het inclusief de twee bouwvallige schuren inderdaad tot 388m³ kan komen, maar horen die erbij?

Kortom, wat wordt voor de WOZ-waarde meegerekend bij de inhoud van een huis?

[GlowMouse]

Heb je de inhoud berekend aan de hand van de buitenmaten?

Horen die schuren bij de woning? Dan vallen ze onder hetzelfde WOZ-object en moeten ze zijn meegenomen in de waardebepaling. Door de inhoud bij de inhoud van de woning op te tellen, is de waardebepaling onnauwkeurig want een m³ schuur is veel minder waard dan een m³ woning.

[Señor Sjon]

De inhoud is een criterium, niet het criterium. Je kan meestal online het taxatierapport opvragen en kijken waar de prijs op gebaseerd is. Vaak zijn dat transacties van soortgelijke woningen uit de buurt. Ook hier worden fouten in gemaakt en dan kan je bezwaar maken.

Inhoud staat vaak in de basisadministratie gebouwen (BAG) van de overheid en Kadaster. Maar als je twee schuren hebt, worden die ook gewoon meegenomen in de waardebepaling.

[Anoniem: 699209]

Wat denk je eigenlijk zelf wat je huis waard is? Dat lijkt me namelijk relevanter dan een hoge stijging van de WOZ waarde.

[arie_papa]

Paar jaar geleden ook bezwaar gemaakt. Ik had allerlei argumenten die van tafel geveegd werden (want er was al rekening mee gehouden) behalve dat ik van mening was dat ze de WOZ niet op de juiste vergelijkbare woningen gebaseerd hadden.

Kijk daar in ieder geval goed naar. Zeker als er een vergelijkbare woning bij jou in de buurt net verkocht is en die niet meegenomen is met de vergelijking.

[Jelte]

Het betreft een arbeiderswoning uit 1912 dat vergeleken wordt met grote huizen uit eind 20 begin 30 met mooie klassieke elementen (glas en lood, metselwerk etc.) wat mijn woning niet heeft.

Daarnaast zijn de schuren rijp voor de sloop, dus ook al voegen ze misschien inhoud toe, waarde niet.

Wat ik het zelf waard vind? Lastig. Voor 235 gekocht in 2010 en flink gerenoveerd (isolatie, nieuwe installaties), maar nog zeker niet af.

Ik ga gewoon het resultaat van het bezwaar afwachten.

[ Voor 6% gewijzigd door Jelte op 30-03-2016 15:37 ]

[Lensent]

Ik begrijp sowieso niet gek veel van de WOZ en het effect op belastingen e.d.
Een lagere WOZ lijkt mij altijd gunstig of heb ik dat mis?

[GlowMouse]

Jelte schreef op woensdag 30 maart 2016 @ 15:36:
Wat ik het zelf waard vind? Lastig. Voor 235 gekocht in 2010 en flink gerenoveerd (isolatie, nieuwe installaties), maar nog zeker niet af.

Ik ga gewoon het resultaat van het bezwaar afwachten.

Dan klopt de prijs toch wel? Waarom zou je dan in bezwaar gaan?

Lensent schreef op woensdag 30 maart 2016 @ 15:54:
Een lagere WOZ lijkt mij altijd gunstig of heb ik dat mis?

Dat ligt eraan vanuit welk standpunt je het bekijkt.

[Lensent]

Vanuit het standpunt vd woningbezitter uiteraard

[Icephase]

Ja dan wel. Zelfs op 2 fronten: de gemeentelijke ozb is lager bij een lagere woz waarde, plus het eigenwoningforfait in box 1 van je inkomstenbelasting is lager.

Maar het is niet alleen maar rozengeur en maneschijn: een lagere woz waarde geeft banken ook een indicatie of je hypotheek 'onder water' staat en dat kan een hogere hypotheekrente tot gevolg hebben. Plus zal een gemeente de lagere inkomsten agv een lagere woz waarde moeten compenseren en dat zal door haar burgers opgebracht moeten worden (aangezien de rijksbijdrage de laatste jaren alleen maar terugloopt wegens de besparingen op rijksniveau).

[Jelte]

GlowMouse schreef op woensdag 30 maart 2016 @ 16:10:
[...]

Dan klopt de prijs toch wel? Waarom zou je dan in bezwaar gaan?

[...]

Ik betwijfel of de prijs klopt, het huis is zeker niet af en wordt dus vermoedelijk als te groot gezien. En vooral de stijging met 20% is gewoon hoog, te hoog wat mij betreft.
Daarnaast denk ik gewoon aan mijn portemonnee.

[LA-384]

Ik weet niet waar je woont, maar er zijn door het land verschillende makelaars/advocaten die je kosteloos kunnen helpen met het aanvechten van de WOZ. Ik zit in een vergelijkbare situatie. De eerste 3 jaar was de WOZ gelijk aan de koopwaarde, nu zou mijn huis volgens de gemeente ineens 11% in waarde zijn gestegen, dat terwijl de huizenprijzen op dit moment lager liggen dan ten tijde van mijn aankoop.

In de gemeentelijke krant vond ik een advertentie waarna ik contact heb gezocht met de betreffende makelaar. Deze is mijn woning komen bezichtigen en acht de kans zeer aanwezig dat ik mijn WOZ weer omlaag krijg. Hun opzet is dat ze een screening maken en als ze de kans op succes reëel achten, stappen zij voor mij (en vele anderen) naar de rechter. Indien ze winnen, betaald de gemeente de kosten. Indien ze verliezen, draaien ze zelf voor de kosten op. Door de selectie vooraf zitten ze redelijk veilig, daarnaast hoef je zelf niets uit te zoeken.

Ik begreep dat de gemeente een programma heeft waarin ze enkele criteria invoeren zoals perceeloppervlakte, inhoud en bouwjaar. Vervolgens geven ze een richtprijs op en rolt er een rijtje woningen uit die volgens hun vergelijkbaar zijn. Dat truukje kunnen wij als particulier niet (dus zie het maar te bewijzen dan), maar de makelaar kan dat wel. Waar ze verder ook een streepje voor zouden hebben, is dat ze de woning daadwerkelijk zelf gezien hebben.

Een hogere WOZ kan gunstig zijn bij verkoop, maar niet wanneer je er wilt blijven wonen.

Let wel op dat je bezwaar aan mag tekenen tot 6 weken na dagtekening van de gemeentelijke aanslag. Wat ik verder heb begrepen is de enige eis voor de gemeente, dat zij binnen het kalenderjaar waarin er bezwaar is gemaakt moeten reageren, tenzij het bezwaar tot 6 weken voor het einde van het jaar is ingediend. Het kan dus even duren voordat je reactie hebt.

[ Voor 13% gewijzigd door LA-384 op 30-03-2016 20:10 ]

[nokiaan958GB]

Inhoud wordt berekend volgens NEN2580.

Als ik op https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-viewer/index.html kijk dan valt mij op dat veel huizen een foute oppervlakte geregistreerd hebben. En als de oppervlakte niet klopt is de kans niet zo groot dat de inhoud wel klopt

Mijn indruk is dat overheden maar wat aanrommelen en net met NEN2580 beginnen door bijvoorbeeld bij berekening van de inhoud eindelijk vanaf onderkant begane grondvloer te beginnen te meten. Mijn advies zou zijn zo veel mogelijk bezwaar maken en overheden met de neus op hun prutswerk drukken.

[Jelte]

Ah, daar staat 127 m², terwijl het hooguit 100 is. Maar de schuren kunnen best bij elkaar 27 m² zijn.

En volgens die NEN2580 mogen die dus niet meegerekend worden. Dank voor je antwoord nokiaan!

[ Voor 33% gewijzigd door Jelte op 31-03-2016 08:06 ]

[Señor Sjon]

De NEN2580 is natuurlijk ietsje jonger dan een woning uit 1912. Ook kan ik een beetje complex gebouw door 4 ingenieursbureaus laten uitrekenen op NEN2580 en 4 verschillende oppervlaktes krijgen.

[Arthas]

Kijk ook eens waar de WOZ nog meer op gebaseerd is. Veel gemeenten hebben de mogelijkheid om dit uit te zoeken.

De WOZ van mijn huis ui 1997 is bijvoorbeeld ook gebaseerd op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de stad. De buurman, met exact hetzelfde appartement, die 20k boven de WOZ waarde gekocht heeft en een appartement aan de andere kant van de stad, 30 jaar ouder en in een begeleidend wonen opzet bij een verzorgingstehuis. Mijn WOZ is naar beneden gegaan door deze laatste, aangezien die appartementen alleen verkocht worden als de bewoner is overleden en de nabestaanden er vanaf willen

[nokiaan958GB]

Het niet aantoonbaar correct toepassen van NEN2580 norm geeft je een goede kans op succes bij bezwaar.

De norm maakt bij woningen naast woonruimte onderscheid in nog 3 andere soorten oppervlaktes.
Het is niet verdedigbaar een zelfde waarde toe te kennen aan een vierkante meter huis als aan een vierkante meter hok.

Tip:
vraag op de website van de gemeente altijd gratis je digitale taxatieverslag van de WOZ op. Dat levert ook vaak veel informatie op.

[Señor Sjon]

Dat laatste is het relevantste. Kadaster of BAG heeft voor 99,9% echt geen BVO, GBO en Verblijfsgebieden geregistreerd.

[Stefke]

Icephase schreef op woensdag 30 maart 2016 @ 16:37:
Ja dan wel. Zelfs op 2 fronten: de gemeentelijke ozb is lager bij een lagere woz waarde, plus het eigenwoningforfait in box 1 van je inkomstenbelasting is lager.

Maar het is niet alleen maar rozengeur en maneschijn: een lagere woz waarde geeft banken ook een indicatie of je hypotheek 'onder water' staat en dat kan een hogere hypotheekrente tot gevolg hebben. Plus zal een gemeente de lagere inkomsten agv een lagere woz waarde moeten compenseren en dat zal door haar burgers opgebracht moeten worden (aangezien de rijksbijdrage de laatste jaren alleen maar terugloopt wegens de besparingen op rijksniveau).

Mijn WOZ is onrealistisch laag en ik betaal daardoor een opslag van 0,4% op mijn hypotheek. Een stuk meer dan dat beetje belasting dat ik extra moet betalen. Ik heb dan ook vorig jaar mijn WOZ omhoog laten krikken (realistisch). Helaas werkt de bank niet mee en blijf ik gedurende de rentevastperiode mijn opslag behouden ondanks dat ik nu onder de grens zit

[Galois]

stefijn schreef op donderdag 31 maart 2016 @ 21:50:
[...]

Mijn WOZ is onrealistisch laag en ik betaal daardoor een opslag van 0,4% op mijn hypotheek. Een stuk meer dan dat beetje belasting dat ik extra moet betalen. Ik heb dan ook vorig jaar mijn WOZ omhoog laten krikken (realistisch). Helaas werkt de bank niet mee en blijf ik gedurende de rentevastperiode mijn opslag behouden ondanks dat ik nu onder de grens zit

Je kunt toch een taxatierapport op laten maken? Kost je een paar 100 euro, maar wellicht verdien je dat snel terug.

De Rabobank accepteert in ieder geval beide voor het vaststellen van de marktwaarde (taxatierapport of WOZ-rapport)

[Stefke]

Dat klopt, maar dan nog: mijn bank haalt de renteopslag pas weg bij het verlopen van de rentevastperiode (nog 10 jaar). Kan ik wel een taxatie laten doen, mijn bank doet er niks mee (Direktbank)

[Atomic2005]

verwijderd

[ Voor 96% gewijzigd door Atomic2005 op 05-04-2016 08:47 ]