VvE, verhuur van invloed op waarde?

[Gadgeteer]

Ik heb een vraag, een lastige denk ik.

Stel, binnen een VvE is het toegestaan om je appartement te verhuren.
Indien nu een groot deel van de appartementen is verkocht aan verhuurders (investeerders). Heeft dat invloed op de verkoopwaarde van de appartementen?

[L-VIS]

Lijkt me wel. De meeste (ver)huurders zijn vaak niet zo betrokken als eigenaren. Daarbij als de portemonnee getrokken moet worden lijkt mij dat iemand met veel appartementen ook niet staat te springen. Dit is natuurlijk onderbuik redenatie, maar bovenstaande heb ik meegemaakt in onze eigen flat. Anders gezegd, ik zou geen appartement kopen als >25% wordt onder verhuurd.

[MAX3400]

Niet echt... Uiteindelijk is een groot gedeelte van de waarde van elk appartement gebaseerd op "stukje WOZ" + "stukje oppervlak" + "stukje bouwstaat" + "stukje luxe".

Mijn flat bestaat voor ongeveer 25% uit verhuur, allemaal in beheer bij 1 maatschappij. De overige 75% is koopwoning. De prijzen van de koopflats zijn al jaren stabiel en als je zo een beetje de vraagprijzen bekijkt, lijkt er geen verschil te zitten in de afgelopen jaren.

Wel is het zo dat een investeerder (het woord zegt het al) een mooi rendement heeft, dat een object (in dit geval een appartement) mogelijk wel onder de marktprijs verkocht kan worden als het echt uit de portfolio zou moeten.

@L-VIS: onderhoud/luxe zijn natuurlijk relatief; je kan het als investeerder ook slecht maken om jezelf uit de markt te prijzen door niet tijdig de portomonnee te trekken en daarmee een pand 20% in waarde te laten dalen t.o.v. de kopende/particuliere buren.

[Sander]

Heb in een complex gewoond waar ca 50% huur was (via grote maatschappij) en de rest koop (en in sommige gevallen ook weer onderverhuurd). Met name bij woningverbetering was dat altijd een gezeur tot en met, bijv bij vervangen van de laatste enkel-glas ramen door dubbel. Het idee was gezamenlijk te doen maar met een eigen bijdrage. Maatschappij weigerde en blokkeerde volledige voorstel om te voorkomen dat hun woningen later minder waard zouden zijn omdat ze niet mee hadden gedaan. Regulier onderhoud was eigenlijk nooit een probleem.

Ik zou dus altijd proberen om een minderheid in verhuur te hebben, verder zal het geen sterk effect op de waarde hebben.

[Obelink]

Dat is wel een punt wat Sander daar brengt. Een grootbezitter heeft te veel macht binnen de VvE.

[Gadgeteer]

Er is voorlopig geen sprake van grootbezitters. Er is 1 eigenaar met 2 appartementen, de rest zijn allemaal personen die even snel (en vooral goedkoop) iets kopen om te verhuren tegen idioot hoge prijzen (en dat lukt ze blijkbaar zonder moeite).

Als bestuurslid van de VvE baal ik hiervan omdat ik me nu uitsloof vrijwillig voor een hoop commercieel belang van die lui. Daarnaast wil ik niet dat mijn appartement straks minder waard wordt door dit soort fratsen. Ik ben al 10 jaar zeer actief bezig deze VvE actief te krijgen en de laatste jaren loopt dat terug door verhuurders die gewoon niet eens in onze provincie wonen.

Onze akte van splitsing verbiedt verhuur maar als bestuur hebben we het zo laten oplopen dat we op de vergadering vanavond beslissen hoe we verder willen. Of de akte aanpassen op kosten van de verhuurders of de verhuurders moeten verkopen nadat de huurder vertrekt (we willen uiteraard niemand op straat zetten ofzo).

Mocht aantoonbaar zijn dat de appartementen minder waard worden door teveel verhuur dan kan ik daar wellicht nog iets mee..

[croxz]

Huurders als buren heeft ook een voordeel: bij overlast kunnen ze eruit gezet worden door de verhuurder. Overlast door een woningeigenaar is daarentegen nauwelijks te bestrijden.

[Gadgeteer]

croxz schreef op maandag 14 maart 2016 @ 09:03:
Huurders als buren heeft ook een voordeel: bij overlast kunnen ze eruit gezet worden door de verhuurder. Overlast door een woningeigenaar is daarentegen nauwelijks te bestrijden.

1 woord: huurdersbescherming.

Eruitzetten is niet makkelijk, ook niet met huurders.

[Sander]

Dat jij het gevoel hebt dat mensen 'actief' moeten zijn in de VVE is natuurlijk niet hun probleem, wij hadden destijds ook een paar mensen die vonden dat we bijv zelf maar de tuin moesten doen etc. Uiteindelijk hebben we degenen die dat gedaan hebben vanuit de VVE gewoon betaald, want de rest had er geen trek in (waaronder wijzelf). Daarnaast is een VVE er in mijn ogen alleen om te zorgen dat bepaalde zaken gewoon goed geregeld zijn door contracten te sluiten etc. Als je dagelijks werk hebt aan een VVE doe je in mijn ogen iets verkeerd (tenzij er een hoop achterstand is uit vorige jaren). Daarnaast vond ik het prima af en toe een praatje te hebben met mijn naaste buren, maar had absoluut niet de behoefte om een band op te bouwen met de overige 30 bewoners, gewoon elkaar groeten in het voorbij gaan is wat mij betreft prima.

Ik denk dat je nu wat aan de late kant bent om tegen de 'verhuurders' op te treden, het is inmiddels een verworven recht. Daarnaast is het gezien de ontwikkeling van de huizenmarkt in voorgaande jaren voor hun mogelijk ook weer onevenredig bezwarend als ze nu met verlies moeten verkopen door de actie van VVE, daar kun je wel een gang naar de rechter verwachten...

[Señor Sjon]

De akte verbiedt verhuur, maar hebben verhuurders inmiddels zo'n aandeel, dat ze de akte zouden kunnen wijzigen om dit wel toe te staan? Kijk in de akte naar de verdeling van stemrecht. Soms gaat dat per appartementsrecht, soms op basis van vierkante meters. Dat laatste zie je vooral bij grote verschillen tussen de onderlinge appartementen.

In principe kan je de verhuurders houden aan de akte. Of zelf bewonen, of leegstand. Zij zullen dan de boel te koop moeten zetten. Als in één keer het halve blok te koop staat, is dat natuurlijk ook niet lekker voor de waarde.

[Gadgeteer]

Sander schreef op maandag 14 maart 2016 @ 09:13:
Dat jij het gevoel hebt dat mensen 'actief' moeten zijn in de VVE is natuurlijk niet hun probleem, wij hadden destijds ook een paar mensen die vonden dat we bijv zelf maar de tuin moesten doen etc. Uiteindelijk hebben we degenen die dat gedaan hebben vanuit de VVE gewoon betaald, want de rest had er geen trek in (waaronder wijzelf). Daarnaast is een VVE er in mijn ogen alleen om te zorgen dat bepaalde zaken gewoon goed geregeld zijn door contracten te sluiten etc. Als je dagelijks werk hebt aan een VVE doe je in mijn ogen iets verkeerd (tenzij er een hoop achterstand is uit vorige jaren). Daarnaast vond ik het prima af en toe een praatje te hebben met mijn naaste buren, maar had absoluut niet de behoefte om een band op te bouwen met de overige 30 bewoners, gewoon elkaar groeten in het voorbij gaan is wat mij betreft prima.

Ik denk dat je nu wat aan de late kant bent om tegen de 'verhuurders' op te treden, het is inmiddels een verworven recht. Daarnaast is het gezien de ontwikkeling van de huizenmarkt in voorgaande jaren voor hun mogelijk ook weer onevenredig bezwarend als ze nu met verlies moeten verkopen door de actie van VVE, daar kun je wel een gang naar de rechter verwachten...

Als je een VvE allen ziet voor zulke zaken, dan doen wij het zekers goed en zou jullie VvE wel een boost kunnen gebruiken. Achterstand is er niet, we zijn inmiddels zo ver dat er wordt gewerkt aan verbetering.

Verworven recht? dat betwijfel ik. Als je structureel de regels overtreed, wordt iets een verworven recht? Man dan heb ik inmiddels wat rechten verworven

Señor Sjon schreef op maandag 14 maart 2016 @ 09:21:
De akte verbiedt verhuur, maar hebben verhuurders inmiddels zo'n aandeel, dat ze de akte zouden kunnen wijzigen om dit wel toe te staan? Kijk in de akte naar de verdeling van stemrecht. Soms gaat dat per appartementsrecht, soms op basis van vierkante meters. Dat laatste zie je vooral bij grote verschillen tussen de onderlinge appartementen.

In principe kan je de verhuurders houden aan de akte. Of zelf bewonen, of leegstand. Zij zullen dan de boel te koop moeten zetten. Als in één keer het halve blok te koop staat, is dat natuurlijk ook niet lekker voor de waarde.

Verhuurders alleen hebben nog niet voldoende stemmen. Ik ben echter bang dat we een hoop eigenaren hebben die het allemaal wel goed vinden omdat ze niet over dingen nadenken.

Ik ben op zich niet per definitie tegen verhuur. Ik wil alleen zeker weten dat de waarde van mijn woning niet negatief beinvloed wordt.

[Señor Sjon]

Zeker is niks in het leven. Een willekeurige overheidsbeslissing op de hypotheekmarkt heeft meer invloed dan de verhuurders in het pand.

[Skyaero]

Gadgeteer schreef op maandag 14 maart 2016 @ 08:27:
Stel, binnen een VvE is het toegestaan om je appartement te verhuren.
Indien nu een groot deel van de appartementen is verkocht aan verhuurders (investeerders). Heeft dat invloed op de verkoopwaarde van de appartementen?

Ja, dat kan een probleem worden als er 1 investeerder is die 25% + 1 stem in handen heeft. Deze zou op een vergadering namelijk alle voorstellen kunnen blokkeren of doorduwen en dat kan voor potentiële kopers als beperking worden gezien. Bij ons in de VVE (ik ben penningmeester) wordt er door verkopende makelaars of potentiële kopers geregeld naar gevraagd. We bestaan overigens alleen uit particuleren met <10% verhuur.

Gadgeteer schreef op maandag 14 maart 2016 @ 08:53:
Als bestuurslid van de VvE baal ik hiervan omdat ik me nu uitsloof vrijwillig voor een hoop commercieel belang van die lui. Daarnaast wil ik niet dat mijn appartement straks minder waard wordt door dit soort fratsen. Ik ben al 10 jaar zeer actief bezig deze VvE actief te krijgen en de laatste jaren loopt dat terug door verhuurders die gewoon niet eens in onze provincie wonen.

Klinkt alsof een deel van de VVE bestuursactiviteiten maar naar een beheerderskantoor moeten.

Onze akte van splitsing verbiedt verhuur maar als bestuur hebben we het zo laten oplopen dat we op de vergadering vanavond beslissen hoe we verder willen. Of de akte aanpassen op kosten van de verhuurders of de verhuurders moeten verkopen nadat de huurder vertrekt (we willen uiteraard niemand op straat zetten ofzo).

Hier noem je iets niet onbelangrijks. Als de akte van splitsing verhuur verbiedt, dan sta je als bestuur behoorlijk sterk. Verbaast mij overigens dat er investeerders zijn die dan die appartementen kopen, want je leest toch wel eerst even de Splitsingsakte en Reglement van Splitsing door?

In principe heel simpel: Verhuur mag niet, tenzij het Reglement van Splitsing verandert. Dat moet door een notaris worden gedaan. Dat betekent dat alle huurders eruit moeten. Zul je waarschijnlijk als VVE bestuur (met mandaat van de ALV!) bij de rechter moeten afdwingen.

[incaz]

Maar het is zeker wel een punt van zorg. Een goedgeleide VvE is best belangrijk (en de identieke appartementen in het volgende blok bv moeten nu wegens wanbestuur zo'n 100 euro per maand meer aan servicekosten dokken, en wellicht nog bijstorten.) En dat goed leiden van een VvE is gewoon erg lastig met verhuurders die niet zo betrokken zijn bij de werkelijke staat van onderhoud bv.

(En het kan nog veel fouter lopen. In een aantal serviceflats hebben een beheerstichting en vastgoedpartijen samengespannen, waarbij veel appartementen, en dus veel stemmen, in handen kwamen van een partij. Waarbij de beheersstichting hele hoge rekeningen doorzet in de servicekosten, terwijl de bewoners met te weinig zijn om dit weg te kunnen stemmen. https://www.ftm.nl/artike...flats-van-actie-tegen-sds verwijst er nog een beetje naar, de oorspronkelijke docu heb ik niet meer kunnen vinden. )

[Skyaero]

incaz schreef op maandag 14 maart 2016 @ 10:11:
En dat goed leiden van een VvE is gewoon erg lastig met verhuurders die niet zo betrokken zijn bij de werkelijke staat van onderhoud bv.

Verkijk je niet op de "betrokkenheid" van particuliere bewoner-eigenaren. Die is veelal ook laag.

[Gadgeteer]

Skyaero schreef op maandag 14 maart 2016 @ 10:14:
[...]


Verkijk je niet op de "betrokkenheid" van particuliere bewoner-eigenaren. Die is veelal ook laag.

Betrokkenheid is inderdaad een punt bij zowel particuliere eigenaren als verhuurders. Maar het belang vind ik nog een sterker punt.

Als particuliere eigenaar heb ik een ander belang dan een verhuurder die 150km verderop woont. Mocht het vanavond echt anders lopen dat ik hoop, dan zal mijn belang ook veranderen. Ik eis dan wel dat de akte wordt aangepast. Ik overweeg dan te gaan verhuren aan een stuk of 4 studenten, zo kan ik ook makkelijk verdienen aan de vereniging

[incaz]

Skyaero schreef op maandag 14 maart 2016 @ 10:14:
Verkijk je niet op de "betrokkenheid" van particuliere bewoner-eigenaren. Die is veelal ook laag.

Ik weet het, maar mijn idee is dat eigenaar-bewoners in elk geval willen dat dingen op zich goed gebeuren, zelfs al willen ze niet (of zijn ze niet in staat om) daar teveel tijd en energie in te investeren. Terwijl verhuurders het zelfs niet interessant vinden dat die dingen gebeuren. Geen betrokkenheid bij zelfs maar de beslissing over groot onderhoud enzo. (En ach, naar goed voorbeeld van de woningcorporaties? Groot onderhoud is voor watjes!)

[Señor Sjon]

Skyaero schreef op maandag 14 maart 2016 @ 10:07:
[...]

Ja, dat kan een probleem worden als er 1 investeerder is die 25% + 1 stem in handen heeft. Deze zou op een vergadering namelijk alle voorstellen kunnen blokkeren of doorduwen en dat kan voor potentiële kopers als beperking worden gezien. Bij ons in de VVE (ik ben penningmeester) wordt er door verkopende makelaars of potentiële kopers geregeld naar gevraagd. We bestaan overigens alleen uit particuleren met <10% verhuur.


[...]

Klinkt alsof een deel van de VVE bestuursactiviteiten maar naar een beheerderskantoor moeten.


[...]

Hier noem je iets niet onbelangrijks. Als de akte van splitsing verhuur verbiedt, dan sta je als bestuur behoorlijk sterk. Verbaast mij overigens dat er investeerders zijn die dan die appartementen kopen, want je leest toch wel eerst even de Splitsingsakte en Reglement van Splitsing door?

In principe heel simpel: Verhuur mag niet, tenzij het Reglement van Splitsing verandert. Dat moet door een notaris worden gedaan. Dat betekent dat alle huurders eruit moeten. Zul je waarschijnlijk als VVE bestuur (met mandaat van de ALV!) bij de rechter moeten afdwingen.

Hoe kom je op 25%+1? Meeste zaken gaan met 50%+1 stemmen. Alleen aktewijzigingen gaan met 2/3e of 3/4e meerderheid uit mijn hoofd, maar dat kan ook per akte wisselen.

[Sander]

Gadgeteer schreef op maandag 14 maart 2016 @ 10:19:
[...]


Betrokkenheid is inderdaad een punt bij zowel particuliere eigenaren als verhuurders. Maar het belang vind ik nog een sterker punt.

Als particuliere eigenaar heb ik een ander belang dan een verhuurder die 150km verderop woont. Mocht het vanavond echt anders lopen dat ik hoop, dan zal mijn belang ook veranderen. Ik eis dan wel dat de akte wordt aangepast. Ik overweeg dan te gaan verhuren aan een stuk of 4 studenten, zo kan ik ook makkelijk verdienen aan de vereniging

Ik denk dat je het belang en functioneel doel van een VVE overschat. Je verdient aan je bezit, een woning die jij gekocht hebt. Het feit dat het onderhoud van de buitenkant gezamenlijk gedaan wordt en dat er een reserve wordt opgebouwd voor toekomstig onderhoud creëert geen grotere 'winst' voor een dergelijke verhuurder.

In kader van belang bij een VVE: Er zijn altijd eigenaren die hun huis graag mooi en tip-top willen hebben, net zoals er mensen zijn die het liefst overal op beknibbelen. Dus kom je ergens in het midden uit, dit puur en alleen toespitsen op verhuurders is daarom denk ik wel wat makkelijk.

Mbt percentages die hier genoemd worden: Dit is allemaal te regelen in je aktes, wanneer er meerderheid, absolute meerderheid nodig zijn etc. Dus er is niet eenduidig te zeggen hoe het in deze VVE geregeld is zonder de aktes te hebben.

[Skyaero]

Señor Sjon schreef op maandag 14 maart 2016 @ 10:32:
[...]


Hoe kom je op 25%+1? Meeste zaken gaan met 50%+1 stemmen. Alleen aktewijzigingen gaan met 2/3e of 3/4e meerderheid uit mijn hoofd, maar dat kan ook per akte wisselen.

Bij gewone beslissingen geldt meestal: Quorum ALV (opkomst) = 50% + 1 stem. Bij het stemmen is 50% + 1 stem nodig. Dat betekent dat je (theoretisch) met 25% + 1 stem een meerderheid kunt verkrijgen op een ALV. Bij lage komst, als de overige aanwezige eigenaren bijv exact 25% vertegenwoordigen, heb je een geldige vergadering en de investeerder een absolute meerderheid.

Er zijn bijzondere stemmingen, zoals aktewijziging, zaken die buiten de VVE vallen (bijv zonnepanelen). Het verschilt per (model)akte welk stempercentage en quorum daar voor nodig is. Los nog van eventueel aangepaste aktes.

[ Voor 11% gewijzigd door Skyaero op 14-03-2016 10:58 ]

[Señor Sjon]

Tsja, als de helft niet op komt dagen dat dit zo kan gebeuren, is dat dan ook niet de schuld van de afwezige helft? Die piepen wel als er opeens bijgestort moet worden.

[swtimmer]

Wat ik merkte bij ons in het gebouw is dat er best wat mensen lange tijd hun woning te koop hebben gehad en toen (met goedkeuring van bank) zijn gaan verhuren. Direct nadeel hiervan was dat zelfs toen we anti-inbraak strips wilde laten plaatsen in het gehele gebouw deze verhuurders dat blokkeerde. Idem met inflatie correctie van het VVE bedrag was een enorm gedoe. Laatste VVE heb ik er dan ook behoorlijk op gehamerd dat verhuur niet mag en dat ik er nu wel klaar mee ben. Helemaal nu we met kerst een inval hebben gehad van de politie omdat blijkbaar een huurder het appartement had omgebouwd in een wietplantage.

Vanuit mijn onderbuik zal ik bij mijn volgende woning hier dan ook zeker meer over navragen en indien teveel huur dit zeker laten meewegen in mijn bod.

[nokiaan958GB]

Verbod op verhuur is eigenlijk een vervelende aantasting van het eigendomsrecht.
Ik zou zo'n appartement nooit kopen. De vraag is ook of je een dergelijk verbod kunt afdwingen.
Verhuur binnen een flat zou helemaal niet waardedrukkend hoeven te zijn. Hoe hoger de huren des te nettere lui er komen wonen

Mij is niet duidelijk waarom je denkt dat je de splitsingsakte aangepast kunt krijgen. Je moet (genoeg) eigenaren mee hebben maar ook de geldverstrekkers. Waarom zouden zij meewerking verlenen als duidelijk is dat deze beperking (misschien) een waardeverminderd effect heeft?

[Señor Sjon]

Bij woningen is verkopen vrij van huur beter dan met huurder. Bij commercieel vastgoed is het andersom. Maar hoezo is het een beperking? Het is een vrij land, je kan ook een appartement kopen zonder die beperking (hint: zijn zeldzaam).

[Gadgeteer]

nokiaan958GB schreef op maandag 14 maart 2016 @ 22:03:
Verbod op verhuur is eigenlijk een vervelende aantasting van het eigendomsrecht.
Ik zou zo'n appartement nooit kopen. De vraag is ook of je een dergelijk verbod kunt afdwingen.
Verhuur binnen een flat zou helemaal niet waardedrukkend hoeven te zijn. Hoe hoger de huren des te nettere lui er komen wonen

Mij is niet duidelijk waarom je denkt dat je de splitsingsakte aangepast kunt krijgen. Je moet (genoeg) eigenaren mee hebben maar ook de geldverstrekkers. Waarom zouden zij meewerking verlenen als duidelijk is dat deze beperking (misschien) een waardeverminderd effect heeft?

Niet gelezen en toch reageren, kan ook.
Zoals al is aangegeven hoeven wij onze aktie niet aan te passen om verhuur te verbieden, dat is bij het opstellen van de akte al opgenomen.
We kennen nogal wat veranderingen, het waren eerst huurwoningen, zijn later verkocht en de verhurende partij deed in het begin alle bestuurstaken omdat ze een meerderheid hadden. Die bestuurstaken deden ze enkel om te zorgen dat ze hun huizen vlot kwijt waren. Er is dus nooit gelet op naleven van de regels en de bewoner-eigenaren hadden geen duidelijk inzicht in of er huizen werden verhuurd.
Nu hebben we een bestuur enzo sinds enkele jaren en nu blijkt dat niet alle regels zijn nageleefd. Wij proberen nu met alle eigenaren gewoon duidelijk te hebben of we verhuur blijven toestaan of niet.

[Skyaero]

Señor Sjon schreef op maandag 14 maart 2016 @ 22:24:
Bij woningen is verkopen vrij van huur beter dan met huurder. Bij commercieel vastgoed is het andersom. Maar hoezo is het een beperking? Het is een vrij land, je kan ook een appartement kopen zonder die beperking (hint: zijn zeldzaam).

Genoeg appartementen die gewoon verhuurd mogen worden. Het Modelregelment wat bij veel VVE's wordt toegepast laat verhuur namelijk gewoon toe. Een mooie uitleg rond verhuur:

http://www.appartementene...ren-moet-de-vve-dit-weten

[Señor Sjon]

Ah, bij nieuwbouw stel ik de meeste splitsingsaktes/reglementen op die verhuur uitsluit. Dat is best wel common practice voor nieuwere gebouwen, tenzij er een belegger achter zit.

[Skyaero]

Señor Sjon schreef op dinsdag 15 maart 2016 @ 09:17:
Ah, bij nieuwbouw stel ik de meeste splitsingsaktes/reglementen op die verhuur uitsluit. Dat is best wel common practice voor nieuwere gebouwen, tenzij er een belegger achter zit.

Interessant. Wij hebben als VVE gekeken of wij verhuur konden verbieden, maar daar is nogal wat over te doen. Er is vorig jaar een uitspraak geweest in Groningen hierover. De rechter heeft toon geoordeeld dat een verhuurverbod in een splitsingsakte gehandhaafd mag worden.

Echter veel reacties daaromtrent gaven aan dat deze uitspraak mogelijk geen stand gaan houden. http://www.rijssenbeek.nl...e-van-splitsing-mogelijk/

Jij hebt kennelijk enige juridische bagage, hoe kijk jij hier tegen aan? Gaat dit stand houden?

[incaz]

Overigens wel interessant om na te denken hoe je daar wel mee om zou kunnen gaan. De appartementen waar ik in woon zijn bv redelijk oud, en verliezen langzamerhand hun aantrekkelijkheid voor kopers: die kunnen ook een nieuwer appartement met meer luxe, een vaste parkeerplaats en een lift kopen in dezelfde omgeving.

Vraag me ook werkelijk af wat je dan zou moeten doen - als je een relatie krijg en samen wil wonen, of als je tijdelijk naar het buitenland gaat ofzo...Er zijn appartementen die hier toch een paar jaar te koop hebben gestaan. Dan niks mogelijk lijkt me nogal een probleem, vooral als je niet de mogelijkheid hebt om hier te blijven wonen (je baan is naar het andere eind van het land verhuisd bv.)

Ik heb het idee dat we beter kunnen zoeken naar manieren om het wat flexibeler te maken en dat dan goed te regelen.

[Señor Sjon]

Skyaero schreef op dinsdag 15 maart 2016 @ 09:30:
[...]


Interessant. Wij hebben als VVE gekeken of wij verhuur konden verbieden, maar daar is nogal wat over te doen. Er is vorig jaar een uitspraak geweest in Groningen hierover. De rechter heeft toon geoordeeld dat een verhuurverbod in een splitsingsakte gehandhaafd mag worden.

Echter veel reacties daaromtrent gaven aan dat deze uitspraak mogelijk geen stand gaan houden. http://www.rijssenbeek.nl...e-van-splitsing-mogelijk/

Jij hebt kennelijk enige juridische bagage, hoe kijk jij hier tegen aan? Gaat dit stand houden?

Geen idee, in de meeste gevallen lieten we de notaris dit opschrijven, ook omdat er vanuit gemeentes de eerste paar jaar een bewoningsplicht geldt op de meeste gronden die zij verkopen.

In de 'goede oude tijd' zou dit wel stand houden, maar met de woningmarktcrisis een beetje achter de rug weet ik het niet. Appartementen hebben lang te koop gestaan en staan dat nu nog (sommige heb ik 2009 opgeleverd en hebben nog nooit een bewoner gezien... ).

[Sander]

Gadgeteer schreef op maandag 14 maart 2016 @ 08:53:
Onze akte van splitsing verbiedt verhuur maar als bestuur hebben we het zo laten oplopen dat we op de vergadering vanavond beslissen hoe we verder willen.

En wat is het geworden?

[nokiaan958GB]

Señor Sjon schreef op maandag 14 maart 2016 @ 22:24:
Bij woningen is verkopen vrij van huur beter dan met huurder. Bij commercieel vastgoed is het andersom. Maar hoezo is het een beperking? Het is een vrij land, je kan ook een appartement kopen zonder die beperking (hint: zijn zeldzaam).

Die zijn hier helemaal niet zeldzaam.

Stel nou je hebt studerende kinderen. Dan mag je een appartement niet kopen om aan je kinderen verhuren
Of je wilt verkopen maar je wilt tot de verkoop verhuren.
Lijkt me toch echt een beperking als dat verboden wordt.

Moet je ook nog de vve-politie aanstellen . Wie gaat controleren of er sprake is van verhuur? Bewijs verzamelen? Daar zullen veel bestuursleden geen trek in hebben.

[Anoniem: 39993]

Obelink schreef op maandag 14 maart 2016 @ 08:47:
Dat is wel een punt wat Sander daar brengt. Een grootbezitter heeft te veel macht binnen de VvE.

Exact. En reken niet op al te hoge opkomsten op de vergaderingen, dus een partij hoeft echt geen 40% in handen te hebben om zijn zin erdoor te drukken. Maar je kunt vaak wel appartementen bij ze kopen voor een relatief zacht prijsje, als ze weer cash nodig hebben voor nieuwe projecten.

[Gadgeteer]

Sander schreef op dinsdag 15 maart 2016 @ 20:45:
[...]


En wat is het geworden?

De aanwezige particuliere eigenaren waren het met ons eens.
Helaas 2 stemmen te weinig om hier een hard besluit over te kunnen nemen.

We her-vergaderen in mei. In de huidige situatie staan we sterk maar dat kan nog veranderen natuurlijk.