Gezamenlijke exploitatie vastgoed

[Verwijderd]

Samen met een vriend X en vriendin Y (stelletje) ben ik van plan om een pand te kopen voor de verhuur. De constructie is zo dat Y en ik het pand in eigendom verkrijgen en de financiering gezamenlijk bij de bank aangaan. Achtergrond is dat wij beide inkomen uit arbeid hebben en X op dit moment niet, maar wel over vermogen beschikt. Navraag bij de bank heeft uitgewezen dat het geen vereiste is dat Y en ik een gezamenlijke huishouding zouden voeren of iets dergelijks, een (nog te openen) gezamenlijke rekening volstaat.

De eigen inbreng zal door X en Y voor de helft worden ingebracht en door mij de andere helft. Omwille van de formalisering van onze onderlinge verhoudingen hebben wij een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. De overeenkomst regelt kort gezegd dat de baten, lasten en risico's in de verhouding van de inbreng van het eigen vermogen worden verdeeld. Bij de verdeling van de stemverhouding is dezelfde verdeling gebruikt. De overeenkomst kent ook een regeling als een van de partijen wil uitstappen.

De vraag die bij mij naar voren kwam is of het nog nadelen heeft om in de overeenkomst af te spreken dat de exploitatie voor rekening en risico van X (25%), Y (25%) en mij (50%) plaatsvindt, terwijl de juridische eigendom en de hypotheeklening door Y en mij worden aangegaan. Het enige dat ik kan bedenken is levering van het economische eigendom van het pand aan Y, maar dit vindt binnen de 6-maandstermijn plaats (en waarschijnlijk binnen één dag geen overwaarde).

[Bazziek]

Is het geen optie om het 50 / 50 te delen met Y en Y onderling laten regelen dat X zich voor 25% (van het totaal) inkoopt bij Y. Dan heb jij ook geen problemen als er iets fout zou gaan binnen hun relatie.

[CMD-Snake]

Reken het ook eens door of het wat oplevert om een woning/pand te verhuren. Er zitten een hoop haken en ogen aan. Je kosten zijn niet beperkt tot de hypotheek. Je moet de woning ook onderhouden en als er iets stuk gaat moet je het repareren.

Huurders hebben ook een veel rechten in Nederland, dat kan lastig worden vooral als je van een asociale huurder af wil komen.

Het is wel een goed idee om nu alvast zaken op papier vast te leggen, desnoods ook daarvoor langs de notaris gaan om de puntjes op de i te krijgen.

Een pand verhuren lijkt een get-rich-quick scheme te zijn, maar ik denk dat het in de praktijk tegenvalt.

[Icey]

Ik ben geen expert, maar als X & Y wegvallen (geen inkomen meer bijv.) klopt uiteindelijk de bank toch voor 100% bij jou aan?

[Stewie!]

Icey schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 11:08:
Ik ben geen expert, maar als X & Y wegvallen (geen inkomen meer bijv.) klopt uiteindelijk de bank toch voor 100% bij jou aan?

En je zit ook nog met overdrachtsbelasting elke keer als er een verschuiving in eigenaren is.
Misschien is het handig om hiervoor een BV op te richten waarin de onderlinge belangen goed zijn vastgelegd.

[Question Mark]

Wat wil je met het vastgoed gaan doen?

Veel hypotheekverstrekkers verbieden nl. het verhuren van objecten...

[ralpje]

Verwijderd schreef op dinsdag 08 maart 2016 @ 22:58:
Achtergrond is dat wij beide inkomen uit arbeid hebben en X op dit moment niet, maar wel over vermogen beschikt.
<knip>
De eigen inbreng zal door X en Y voor de helft worden ingebracht en door mij de andere helft.
<knip>
De overeenkomst regelt kort gezegd dat de baten, lasten en risico's in de verhouding van de inbreng van het eigen vermogen worden verdeeld. Bij de verdeling van de stemverhouding is dezelfde verdeling gebruikt.

Jij en Y brengen toch geen eigen vermogen in? Jullie brengen met z'n tweeën een stuk vermogen in van de bank, waarvoor jullie gezamenlijk (en dus beiden hoofdelijk aansprakelijk) een hypothecaire lening aangaan.

Ik zou in ieder geval even heel goed nagaan wat het voor gevolgen gaat hebben als jij, X, of Y uit deze constructie wil stappen. Als Y weg wil (omdat haar relatie met X voorbij is) zul jij haar dus uit moeten kopen, begrijp ik? Dat betekent dat jij op dat moment ook 66% van de 'eigendom' in handen hebt en dus ook theoretisch gezien in je eentje kan bepalen wat er gebeurt.

[ Voor 6% gewijzigd door ralpje op 09-03-2016 15:08 ]

[theHoff]

Stewie! schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 13:35:
[...]

En je zit ook nog met overdrachtsbelasting elke keer als er een verschuiving in eigenaren is.
Misschien is het handig om hiervoor een BV op te richten waarin de onderlinge belangen goed zijn vastgelegd.

Ik ben het wel eens dat je hier beter een BV voor kan oprichten dan op persoonlijke titel dit soort zaken aangaan, zeker als er nog geen financiële duidelijkheid is tussen de jou en je vriendin.

[Rannasha]

theHoff schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 15:26:
[...]

Ik ben het wel eens dat je hier beter een BV voor kan oprichten dan op persoonlijke titel dit soort zaken aangaan, zeker als er nog geen financiële duidelijkheid is tussen de jou en je vriendin.

Probleem met een BV oprichten is dat de bank dan minder happig zal zijn op het geven van een hypotheek. TS en Y gaan immers hun deel middels een hypothecaire lening financieren. Een lening die de bank bereid is om te geven omdat TS en Y direct aansprakelijk zijn en inkomen hebben om de lening te betalen. Als iedereen zich achter een BV gaat verschuilen, dan heeft de bank minder mogelijkheden om betaling af te dwingen.

[shadowlyse]

Rannasha schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 15:55:
[...]


Probleem met een BV oprichten is dat de bank dan minder happig zal zijn op het geven van een hypotheek. TS en Y gaan immers hun deel middels een hypothecaire lening financieren. Een lening die de bank bereid is om te geven omdat TS en Y direct aansprakelijk zijn en inkomen hebben om de lening te betalen. Als iedereen zich achter een BV gaat verschuilen, dan heeft de bank minder mogelijkheden om betaling af te dwingen.

Dan zorg je ervoor dat de bank een pandrecht krijgt op de aandelen van diegene die een lening van de bank afsluit en leg je in de statuten vast dat er toestemming van alle aandeelhouders nodig is om het pand te verkopen.
(Een pandrecht is hetzelfde als een recht van hypotheek alleen dan voor roerende zaken en vermogensrechten)

[Kurkentrekker]

Ik ben wel benieuwd welke bank een hypotheek wil vertrekken aan iemand die het onderpand wil verhuren. Dat gebeurt toch alleen in zeer uitzonderlijke situaties? Heb het eerder andersom meegemaakt, waar een bekende geen hypotheek kreeg voor een huis in Utrecht omdat de bank bang was dat hij er niet ging wonen, maar het ging verhuren. Dat was oprecht niet zijn plan, maar hij kreeg dat niet hard gemaakt.

@TS: Weet de bank al van je plannen?

[shadowlyse]

Kurkentrekker schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 10:27:
Ik ben wel benieuwd welke bank een hypotheek wil vertrekken aan iemand die het onderpand wil verhuren. Dat gebeurt toch alleen in zeer uitzonderlijke situaties? Heb het eerder andersom meegemaakt, waar een bekende geen hypotheek kreeg voor een huis in Utrecht omdat de bank bang was dat hij er niet ging wonen, maar het ging verhuren. Dat was oprecht niet zijn plan, maar hij kreeg dat niet hard gemaakt.

@TS: Weet de bank al van je plannen?

Veel vastgoed financieringen worden gefinancierd door een bank... Omdat de boel verhuurd gaat worden, is er wel meer risico voor de bank. Gevolg: hogere rente.

[Kurkentrekker]

shadowlyse schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 10:29:
[...]

Veel vastgoed financieringen worden gefinancierd door een bank... Omdat de boel verhuurd gaat worden, is er wel meer risico voor de bank. Gevolg: hogere rente.

Klopt, maar TS heeft het echt over een hypotheek, en het hebben van een gezamenlijke rekening met een particulier. Dat wijst er op dat hij hier (nog) niet professioneel mee bezig lijkt te zijn, en ik vraag me oprecht af of dat geen alarmbellen laat afgaan bij een bank.

[Verwijderd]

Icey schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 11:08:
Ik ben geen expert, maar als X & Y wegvallen (geen inkomen meer bijv.) klopt uiteindelijk de bank toch voor 100% bij jou aan?

Y en ik gaan bij de bank de schuld gezamenlijk aan en wij zijn hoofdelijk aansprakelijk. Mocht het inkomen van Y wegvallen, dan hoeft dat m.i. geen probleem te zijn, omdat de kosten ruimschoots worden gedekt door de lopende huurinkomsten. Bovendien verwacht ik in Amsterdam vrij weinig leegstand.

[Verwijderd]

ralpje schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 15:07:
[...]


Jij en Y brengen toch geen eigen vermogen in? Jullie brengen met z'n tweeën een stuk vermogen in van de bank, waarvoor jullie gezamenlijk (en dus beiden hoofdelijk aansprakelijk) een hypothecaire lening aangaan.

Ik zou in ieder geval even heel goed nagaan wat het voor gevolgen gaat hebben als jij, X, of Y uit deze constructie wil stappen. Als Y weg wil (omdat haar relatie met X voorbij is) zul jij haar dus uit moeten kopen, begrijp ik? Dat betekent dat jij op dat moment ook 66% van de 'eigendom' in handen hebt en dus ook theoretisch gezien in je eentje kan bepalen wat er gebeurt.

X, Y en ik brengen allemaal eigen vermogen in. Wij hebben inderdaad afspraken gemaakt voor het geval iemand wil uittreden. Ik verwacht niet direct dat als de relatie tussen X en Y uitgaat een van de twee direct van zijn of haar belang af wil, maar het is wel mogelijk. In dat geval kopen de blijvende participanten de vertrekkende deelnemer uit tegen de actuele waarde of wordt besloten om het pand volledig te verkopen.

[dennisk.]

Er staat me iets van bij dat leningen voor commercieel vastgoed nauwelijks te verkrijgen zijn bij banken. Sowieso zal de ABN-AMRO geen mogelijkheid zijn voor een hypotheek, in verband met een verscherpt beleid.

[ Voor 9% gewijzigd door dennisk. op 10-03-2016 21:56 ]

[Verwijderd]

theHoff schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 15:26:
[...]

Ik ben het wel eens dat je hier beter een BV voor kan oprichten dan op persoonlijke titel dit soort zaken aangaan, zeker als er nog geen financiële duidelijkheid is tussen de jou en je vriendin.

BV heeft allerlei nadelen, vooral belastingtechnisch. Bij een verwacht rendement van 7 à 8% per jaar ben je veel voordeliger uit in Box 3 dan dat de werkelijke inkomsten bij de BV wordt belast en bij overbrenging naar privé wederom belast zijn (20% vennootschapsbelasting en 25% heffing uit aanmerkelijk belang). Daarnaast kun je nog een discussie over een gebruikelijk loon krijgen.

[Verwijderd]

dennisk. schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 21:56:
Er staat me iets van bij dat leningen voor commercieel vastgoed nauwelijks te verkrijgen zijn bij banken. Sowieso zal de ABN-AMRO geen mogelijkheid zijn voor een hypotheek, in verband met een verscherpt beleid.

NIBC biedt dergelijke hypotheken aan. Rabobank onder voorwaarden ook.

[Verwijderd]

Bazziek schreef op dinsdag 08 maart 2016 @ 23:05:
Is het geen optie om het 50 / 50 te delen met Y en Y onderling laten regelen dat X zich voor 25% (van het totaal) inkoopt bij Y. Dan heb jij ook geen problemen als er iets fout zou gaan binnen hun relatie.

Goed punt. Daar zat ik ook aan te denken, maar om hen moverende redenen zijn X en Y daar wat minder happig op.

[Verwijderd]

Stewie! schreef op woensdag 09 maart 2016 @ 13:35:
[...]

En je zit ook nog met overdrachtsbelasting elke keer als er een verschuiving in eigenaren is.
Misschien is het handig om hiervoor een BV op te richten waarin de onderlinge belangen goed zijn vastgelegd.

Is met een BV helaas niet anders. BV waarin pand zit wordt als 'onroerende zaaklichaam' gezien en de overdracht daarvan is belast met overdrachtsbelasting.

[Gomez12]

Wat versta je exact onder exploitatie (waar Y 25% van heeft/doet) en wat onder juridisch eigendom (waar Y 0% van heeft/doet)

Want het klinkt mij in de oren dat jij en X dus het juridisch eigendom kunnen veranderen naar een constructie waar Y niets meer met de exploitatie te maken heeft, als Y zijnde zou ik daarvoor waken.

Want wat koopt Y nou precies? Is dat enkel de exploitatie rechten en plichten die afhankelijk zijn van wie de juridisch eigenaar is? Is of koopt ze meer?

Ik zou denken : Juridisch eigendom = 75% jij + X, want jullie dragen de hypotheek. En 25% Y en hoe jij en X dan die 75% verdelen is aan jullie.

[t_captain]

Stop dat pand gewoon in een BV of CV met daarboven een holding. Zo doen de pros dat. straks met verkoop ook veel beter omdat je dan de huurcontracten e.d. kunt meeverkopen.

[Jumpman]

t_captain schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 22:58:
Stop dat pand gewoon in een BV of CV met daarboven een holding. Zo doen de pros dat. straks met verkoop ook veel beter omdat je dan de huurcontracten e.d. kunt meeverkopen.

Het enige nadeel van deze constructie is, dat stel ze stoppen ermee al het geld in de BC of CV zit, dit kan je dan niet zomaar opnemen in je privé vermogen (lees veel belasting betalen waarschijnlijk).

[t_captain]

Alleen over de achtergehouden winst reken je af. En ook dat nie persé, je kunt de onderneming met het gebouw verkopen en de holding aanhouden.

De bedragen die je doorlopend het uitgekeerd zijn al belast.

Qua belasting is het belangrijkste verschil box 2 vs box 3. Daarin een verschil met deelnemen in een professionele vastgoed CV, daar heb je geen aanmerkelijk belang en valt je belegging in box 3.

[ChojinZ]

Verwijderd schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 21:57:
[...]


BV heeft allerlei nadelen, vooral belastingtechnisch. Bij een verwacht rendement van 7 à 8% per jaar ben je veel voordeliger uit in Box 3 dan dat de werkelijke inkomsten bij de BV wordt belast en bij overbrenging naar privé wederom belast zijn (20% vennootschapsbelasting en 25% heffing uit aanmerkelijk belang). Daarnaast kun je nog een discussie over een gebruikelijk loon krijgen.

Het gemiddelde rendement ligt tussen de 3% tot 6%. En dat moet je ook nog eens met 2 andere personen delen.
Persoonlijk vind ik het lage rendement icm het hoge risico wat je loopt, niet waard.

Daarnaast moet je ook nog eens huurbaas gaan spelen. En ik kan je uit ervaring vertellen dat daar meer tijd in gaat zitten dan je denkt en ook een hoop frustratie's kan opleveren.

[t_captain]

ChojinZ schreef op vrijdag 11 maart 2016 @ 08:51:
[...]


Het gemiddelde rendement ligt tussen de 3% tot 6%. En dat moet je ook nog eens met 2 andere personen delen.

Dat laatste is een misrekening. Als het rendement op de investering R% is, en je deelt de investering met N personen, hebben ze op hun deel allemaal rendement R. Niet R/N

Verder ben ik het met je eens, maar TS lijkt ook niet-financiele overwegingen te hebben.

[HADES2001]

Verwijderd schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 21:55:
[...]


X, Y en ik brengen allemaal eigen vermogen in. Wij hebben inderdaad afspraken gemaakt voor het geval iemand wil uittreden. Ik verwacht niet direct dat als de relatie tussen X en Y uitgaat een van de twee direct van zijn of haar belang af wil, maar het is wel mogelijk. In dat geval kopen de blijvende participanten de vertrekkende deelnemer uit tegen de actuele waarde of wordt besloten om het pand volledig te verkopen.

Hier lees ik volgensmij al een inschattingsfout.
"of word besloten om het pand met volledig te verkopen"
Je kan de huurder er niet zomaar uit schoppen, je zal dan het pand met de huurder moeten verkopen.
Dat doe je niet even zomaar.

Misschien ook is deze pagina doorlezen
http://www.verhuurcommissie.nl/introductie

Er zijn enorm veel wetten en regels en niet om er te specifiek op in te gaan, maar hoe denk je winst te gaan maken?
Zeker in Amsterdam is de markt moordend vaak word er 30% over de huidige waarde geboden soms nog wel meer.
Heb je al gekeken hoeveel de maandelijkse kosten zullen zijn en hoeveel per maand je naar de verhuurder wil gaan rekenen?
Heb je al verdiept in het opstellen van een contract voor de verhuurder?

Niet verkeerd bedoeld maar veel mensen denken "OH makkelijk we kopen een huisje dat verhuren we en slapend geld verdienen".
Maar zeker in een stad als Amsterdam is het nog steeds lastig gezien alle wetten en regels.
Hypotheekrenteaftrek kan je bijvoorbeld al vergeten.
Volgensmij is ook het antwoord nog niet gekomen, weet de hypotheekverstrekker ook dat je dit wilt gaan doen?
Mochten zei dit niet weten kan je heel snel in de problemen komen gezien het eerste wat een huurder doet is zichzelf inschrijven bij de gemeente.

[Verwijderd]

HADES2001 schreef op vrijdag 11 maart 2016 @ 11:13:
[...]


Hier lees ik volgensmij al een inschattingsfout.
"of word besloten om het pand met volledig te verkopen"
Je kan de huurder er niet zomaar uit schoppen, je zal dan het pand met de huurder moeten verkopen.
Dat doe je niet even zomaar.

Misschien ook is deze pagina doorlezen
http://www.verhuurcommissie.nl/introductie

Er zijn enorm veel wetten en regels en niet om er te specifiek op in te gaan, maar hoe denk je winst te gaan maken?
Zeker in Amsterdam is de markt moordend vaak word er 30% over de huidige waarde geboden soms nog wel meer.
Heb je al gekeken hoeveel de maandelijkse kosten zullen zijn en hoeveel per maand je naar de verhuurder wil gaan rekenen?
Heb je al verdiept in het opstellen van een contract voor de verhuurder?

Niet verkeerd bedoeld maar veel mensen denken "OH makkelijk we kopen een huisje dat verhuren we en slapend geld verdienen".
Maar zeker in een stad als Amsterdam is het nog steeds lastig gezien alle wetten en regels.
Hypotheekrenteaftrek kan je bijvoorbeld al vergeten.
Volgensmij is ook het antwoord nog niet gekomen, weet de hypotheekverstrekker ook dat je dit wilt gaan doen?
Mochten zei dit niet weten kan je heel snel in de problemen komen gezien het eerste wat een huurder doet is zichzelf inschrijven bij de gemeente.

Wij willen ons vooral focussen op de kortlopende contracten. Denk aan een expat die twee maanden in Amsterdam moet zijn. Dan zijn wij het midden tussen een hotel en een meer permanente woning.

[n4m3l355]

Ik ben zelf een particuliere verhuurder ik denk dat je je eerst een paar vragen moet stellen.
Ben je in staat om een de waarde van een pand als belegging in te schatten. Heb je inzicht in eventuele mankementen. Wie gaat onderhoud plegen, ga je dit uitbesteden (dan ben je je winst kwijt) of ga je dit zelf doen en hoe denk je dit aan te verdelen onder je mede investeerders. Vervolgens hoe ga je om met eventuele tegenvallers. Bij 1 pand heb je maar 1 rotte appel nodig en je bent gewoon een jaar bezig om hem de deur uit te werken, je hebt een gigantische kostenpost aan juridische en naverwante kosten en mogelijkerwijs ook nog een herstelkosten. Hoe ga je om met lastige huurders, een hoger segment heeft ook vaak hogere verwachtingen. Ben je goed in staat om een balans op te maken bv onderhoud, evt makelaars kosten, leegstand, groot onderhoud?

Dan vervolgens hoe ga je om met je collega's wanneer een eruit wilt stappen. Hoe ga je om met eventuele waarde veranderingen van een pand. Hoe denk je een hypotheek te krijgen, op dit moment zijn banken erg terug houdend en zij zullen vragen naar jullie inkomsten laten we voor de grap zeggen Jan Modaal met 35.000 dan krijg je misschien 280.000 euro losgepeuterd maar waarschijnlijk minder echter een bank zal je zelden meer geven dan 50%.

Ik denk 1 belangrijk ding wat vele zich niet realiseren is dat alles een baan is. Ik ben opgegroeid in het vastgoed, ik ben een ingenieur met financiele achtergrond, uiteindelijk bakstenen is waar ik kennis van heb. Voor mij vastgoed beleggen is net zoiets als stucken, het ziet er makkelijk uit totdat je het zelf doet en onder laag pleister zit. Het is allemaal niet zo eenvoudig en ik zou je eerder adviseren je eerst goed te verdiepen in de materie en om dag 1 met een paar collega's samen een pand te kopen lijkt mij erg risicovol wanneer niemand kennis van zaken heeft.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 21:57:

Verwijderd schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 21:58:

Verwijderd schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 22:00:

Verwijderd schreef op donderdag 10 maart 2016 @ 22:03:

m-mul-multi-multi-post!

Op GoT stellen we het op prijs als je meerdere opeenvolgende reacties combineert in een enkele. Zie daarvoor de edit functie of de optie om te quoten in de uitgebreide reactiemogelijkheid. bvd