Afweging afkopen hypotheek met boetesom (voor- en nadelen)

[Binnetie]

Ik heb afgelopen weekend een offerte gekregen voor het aflossen van mijn hypotheek om daarna over te stappen naar een hypotheek met minder rente. Hier kwam mijn hypotheekadviseur mee tijdens een gesprek.

Huidige hypotheekvorm: Annuïteitenhypotheek
Hypotheek: €157500,-
Huidige rente: 3,9%
Aantal jaar: 10 jaar (nu 2 jaar en 4 maand afgelost).
Hypotheekbedrag per maand: €742,- bruto

De afkoopsom/boetesom bedraag zo'n €7500,-
Ik kan bij dezelfde hypotheekverstrekker blijven en kiezen voor 20 jaar vast voor 2,75%

De €7500,- gaat in box 3. Na teruggave van de belasting zal er dan zo'n €4500,- aan kosten overblijven. Klopt dit?

Ik probeer nu te berekenen wat mijn nieuwe bruto maandbedrag wordt en mijn netto besparing per maand maar kom er niet uit.

Ingevoerde gegevens:


Uitkomst:


Het voordeel zou dus zo'n 40 euro per maand zijn?
Ik snap niet dat de rentekosten in de berekening €512,- per maand zijn terwijl ik €742,- betaal. Vraag is dan sowieso of het verstandig is om deze stap te nemen?

[Señor Sjon]

Hypotheken horen bij WI. Move die kant op.

Daar staan overigens al een aantal van dit soort recente topics. Daar al gekeken?

Overigens is dit de berekening van berekenhet.nl. Ik zou altijd bij je eigen bank een berekening laten maken.

[emnich]

Binnetie schreef op maandag 22 februari 2016 @ 12:27:

Ik snap niet dat de rentekosten in de berekening €512,- per maand zijn terwijl ik €742,- betaal. Vraag is dan sowieso of het verstandig is om deze stap te nemen?

Die 512 is alleen de rente, in de 742 die jij per maand betaald, zit ook een stuk aflossing (€ 230).

Overigens is € 7.500 voor oversluitkosten wel bizar hoog....

[ Voor 7% gewijzigd door emnich op 22-02-2016 12:38 ]

[PolarBear]

emnich schreef op maandag 22 februari 2016 @ 12:35:
[...]

Overigens is € 7.500 voor oversluitkosten wel bizar hoog....

Nou ja de bank ontvangt 151 euro per maand minder rente als ik het schema goed begrijp, dat is een hoop geld over 20 jaar.

[Axente]

[b][message=45933553,noline]

De afkoopsom/boetesom bedraag zo'n €7500,-
Ik kan bij dezelfde hypotheekverstrekker blijven en kiezen voor 20 jaar vast voor 2,75%

Vergeet niet dat je ook nog €7500,- afsluitkosten betaald dus het totaal op 15.000 zit.

[emnich]

PolarBear schreef op maandag 22 februari 2016 @ 13:17:
[...]

Nou ja de bank ontvangt 151 euro per maand minder rente als ik het schema goed begrijp, dat is een hoop geld over 20 jaar.

Die boeterente snap ik, maar de extra € 7.500 afsluitkosten niet....

[Sissors]

Je bespaard netto, allemaal uitgaande van 40% HRA, 160k * (3.9% - 2.75%) * 0.6 = 1104 euro per jaar.

Ik denk dat oversluitkosten ook aftrekbaar zijn, dus het geheel kost je 15000 * 0.6 = 9000 euro.

Samengevat: Het kost je ruim 8 jaar voor je hier uberhaupt breakeven op draait. Tegen die tijd is je rentevasteperiode beeindigd. En als je in plaats van niks doen, die 9000 euro gewoon in je hypotheek stopt duurt het nog langer voor je breakeven draait, en heb je al lang weer voor een nieuw tarief het kunnen vastzetten.

Oftewel denk ik dat het handig is? Nee. Tenzij je hele doel is veiligheid voor de komende 20 jaar te hebben. Maar waarom heb je hem dan uberhaupt in de eerste plaats op 10 jaar vast gezet? En als nu over 2 jaar de rente weer een procent lager is, ga je hem dan weer openbreken?

[fast-server]

De vraag is wel of dit het afgesloten hypotheekbedrag is, bij een annuïteitenhypotheek wordt je schuld immers steeds lager door de aflossing.
Daarnaast mag je nog 20K per hypotheek zo aflossen en hierover hoeft ook geen boeterente betaald te worden.

Als €157.500,- je start bedrag was dan zal het rest bedrag nog iets van €151.000,- zijn (door de aflossing), haal hier 20K vanaf (als het een enkele hypotheek is) en je "boeterente" zal berekend worden over €131.000,-

Je kunt bij de hypotheekverstrekker meestal gratis een berekening opvragen wat het je zal kosten. (de boete rente)

[Binnetie]

Ik denk dat de fout zit in de oversluitkosten. Snap niet dat berekenhet.nl deze erbij zet.

Aegon komt alleen met de boeterente van rond de 7500 euro. Vul ik 0 in bij de oversluitkosten en betaal ik het zelf uit eigen vermogen dan maakt berekenhet.nl nog dat de oversluitkosten 2900 euro zijn...

@sissors, toen 10 jaar vast gezet omdat de verwachting was dat de rente nog ging dalen.

@fast-server, dit heeft mijn hypotheekadviseur ook aangevraagd bij Aegon. De boeterente is die 7500 euro.

Zal morgen een screenshot posten van de brief van Aegon.

[Piper]

Maar als je verwacht dat de rente toch gaat dalen had je 'm toch niet zo lang vast hoeven zetten?(verplicht 10 jaars?) En waarom dacht je toen dat de rente ging dalen en waarom zou dat nu niet meer kunnen?

Ik zou het lekker aflossen op m'n hypotheek. Als je binnen die 8-9 jaar wil verhuizen heb je nog steeds wat aan dat geld en als je 't oversluit niet.

[fast-server]

Persoonlijk vind ik het bedrag nog wel "meevallen".
Bij normale hypotheken berekenen ze vaak het renteverlies tussen de 2 hypotheekrentes (per jaar) en doen dit bedrag dan keer het aantal restjaren.

Ik zit net in het 7e jaar van de tien jaar, over de rest van de periode welke afgerond wordt op hele jaren in hun voordeel (dus 4) maken ze de berekening.

Hypotheek minus 20K keer 2% (cappremie) keer 4 (jaren) = boete bedrag € 11.760 (kleine 3K per jaar dus)
Aangezien ik volgend jaar toch wil verhuizen ga ik dit echt niet doen.

Aan de andere kant is de 3,9% ook niet echt veel (gezien het boete bedrag)

Je kunt het maar op 1 manier echt rendabel maken en dit is door het voor 20 of 30 jaar vast te zetten.
Als je binnen 8 jaar wilt verhuizen >> lekker zo laten aangezien je bij verkoop sowieso van je huidige hypotheek af kan.

Mocht je ooit nog een nieuwe hypotheek afsluiten denk er dan ook eens aan om deze te splitsen in 2 gedeeltes onder de zelfde polis (2 hypotheek gedeelten dus)

Dit geeft geen nadelen maar je hebt dan wel 2x het boetevrije bedrag, als je ooit dus de hypotheekrenteperiode wil veranderen betaal je minder boete rente en mocht je een meevaller krijgen (loterij/erfenis o.i.d.) dan kun je het dubbele bedrag boetevrij aflossen

[ Voor 19% gewijzigd door fast-server op 23-02-2016 00:54 ]

[emnich]

fast-server schreef op dinsdag 23 februari 2016 @ 00:37:
Mocht je ooit nog een nieuwe hypotheek afsluiten denk er dan ook eens aan om deze te splitsen in 2 gedeeltes onder de zelfde polis (2 hypotheek gedeelten dus)

Dit geeft geen nadelen maar je hebt dan wel 2x het boetevrije bedrag, als je ooit dus de hypotheekrenteperiode wil veranderen betaal je minder boete rente en mocht je een meevaller krijgen (loterij/erfenis o.i.d.) dan kun je het dubbele bedrag boetevrij aflossen

Het boetvrije bedrag is een percentage (10-20%) van de hoofdsom. Of je nu 2x 100k leent en 2x10k mag aflossen of 1x200k leent en 1x20k mag aflossen maakt helemaal niet uit.

[Binnetie]

Hierbij het overzicht:


De hypotheekadviseur gaf aan dat de rente van 2,7% verkeerd gepubliceerd was op de site. De rente voor 20 jaar vast wordt dan 2,85%

Even een nieuwe berekening:




Ik snap nog steeds niet waarom berekenhet.nl telkens die €2900,- oversluitkosten erbij haalt.

De hypotheekadviseur heeft berekend dat ik maandelijks 97 euro van de belasting terugkrijg, maar dit bedrag loopt wel langzaam terug omdat ik aflos.

Ik wil juist graag weten wat ik netto ongeveer per maand ga betalen en wat het me dus gaat schelen. Op die manier kan je kijken waar ergens het break-even punt zit.

De andere mogelijkheid is dat je ineens een bedrag aflost op de hypotheek (bijvoorbeeld €8000,-), worden dan de maandlasten lager of korten ze de looptijd in?

[emnich]

Binnetie schreef op dinsdag 23 februari 2016 @ 11:00:
Ik snap nog steeds niet waarom berekenhet.nl telkens die €2900,- oversluitkosten erbij haalt.

De hypotheekadviseur heeft berekend dat ik maandelijks 97 euro van de belasting terugkrijg, maar dit bedrag loopt wel langzaam terug omdat ik aflos.

Ik wil juist graag weten wat ik netto ongeveer per maand ga betalen en wat het me dus gaat schelen. Op die manier kan je kijken waar ergens het break-even punt zit.

De andere mogelijkheid is dat je ineens een bedrag aflost op de hypotheek (bijvoorbeeld €8000,-), worden dan de maandlasten lager of korten ze de looptijd in?

Ik snap niet waarom je niet met de echte getallen komt maar telkens terug gaat naar berekenhet.nl? Wat is nu echt de boeterente en wat zijn de oversluitkosten?

Wat voor berekening geeft je hypotheekadviseur?

[Binnetie]

Zie mijn bericht hierboven, de boeterente in de brief opgegeven door Aegon. Ik kan daarin aankruisen hoeveel jaar ik wil en dan ondertekenen.

[ZeRoC00L]

Binnetie schreef op dinsdag 23 februari 2016 @ 11:00:
De andere mogelijkheid is dat je ineens een bedrag aflost op de hypotheek (bijvoorbeeld €8000,-), worden dan de maandlasten lager of korten ze de looptijd in?

Kun je navragen bij je adviseur.
Standaard zullen de maandlasten lager worden, ik zou gewoon navragen of ze de maandlasten hetzelfde kunnen houden, maar dan de looptijd verkorten.

[emnich]

En er zijn geen oversluitkosten (behalve de boeterente?)

[edit]
Uitgaande van de 4 opties die je hebt en berekend over de komende 8 jaar (dat is de periode dat je rente nog vast staat:

1. Oversluiten tegen 7.5k kosten, deze financier je mee.
Rente (bruto): 32739
Aflossing: 33.185
Totaal 65.924
Restschuld: 124.315

2. Niet oversluiten en doorgaan zoals het nu gaat
Rente: 43.776
Aflossing: 27.825
Totaal 71.601
Restschuld: 122.175

3. Niet oversluiten en 7.5 aflossen
Rente: 41.038
Aflossing: 26.590
Totaal: 67.628
Restschuld: 115.910

4. Oversluiten en zelf 7.5k oversluitkosten financieren
Rente: 31.180
Aflossing: 31.604
Totaal: 62.874
Restschuld: 118.395

[ Voor 84% gewijzigd door emnich op 23-02-2016 11:51 ]

[Binnetie]

Ik heb het volgende gevraagd.

1. een overzicht met berekening van oude situatie en nieuwe situatie. Ik betaal nu €742,- per maand en krijg €180,- terug.
2. Of er nog afsluitkosten bijkomen
3. Stel dat ik ineens een bedrag aflos of ze dan de looptijd kunnen inkorten.

Ben benieuwd naar hun reactie.

[DaTimMan]

vaak moet je opnieuw de advies kosten betalen, je gaat immers een nieuwe hypotheek aan. Daarom zal berekenhet ongeveer 2900 rekenen, dat kost het namelijk ongeveer.

[Binnetie]

Ik moet jullie eerlijk bekennen dat ik in die mooie APK-service van de Hypotheekshop ben getrapt. Deze kost 20 euro per maand. Je kunt dan voor alle vragen bij hun terecht en elke 2 jaar heb je een hypotheekgesprek (zodoende dat dit naar boven kwam).
Zo'n gesprek duurt ongeveer 1 a 1,5 uur. Maar ik stond na een half uurtje alweer buiten en dan nog was een deel socialtalk omdat ik prive de laptops van de hypotheekadviseur beheer.

Dus eigenlijk betaal je voor zo'n gesprek €480,- (24x 20 euro). Van dat geld ga ik geen half uurtje zitten, wil wel waar voor mijn geld. Omdat ik deze service heb hoef ik geen afsluitkosten te betalen (zoiets liet hij me toen doorschemeren). En mocht het wel zo zijn dan zeg ik de APK service op en worden mijn 'advieskosten' voor zijn laptops ook wat hoger