Hypotheekmogelijkheden bij verkoop huis en aankoop nieuwbouw

[Anoniem: 734767]

We zijn van plan een nieuwbouwhuis te kopen maar worden dol van de (on)mogelijkheden v.w.b. financieren. Hieronder de situatie:

Hypotheek huidige woning: 254.000 (140.000 bankspaar / 114.000 aflossingsvrij)
Opgebouwd op rekening bankspaar: 15.500
Verwachte opbrengst huidige woning: 225.000
Rente huidige hypotheek: 4,5% (nog 5 jaar vast)

Koopsom nieuwbouwwoning: 302.500
Gewenst bouwdepot: 65.000
Totale nieuwe hypotheek 367.500
Rente nieuwe hypotheek: 3,2%


Op basis van 2 inkomens lijkt het allemaal te kunnen. Nu zit ik vooral met de keuze in hypotheekvorm. Deel aflossingsvrij en bankspaar houden? Alleen aflossingsvrij houden?

Krijg ik te maken met een naheffing van de belastingdienst als ik het bankspaar gedeelte niet meeneem en het opgebouwde bedrag gebruik om de restschuld te verlagen?

Verdere tips zijn altijd welkom!

[Señor Sjon]

Het goede subforum ook...

Move AZ>>>WI

[overhyped]

Anoniem: 734767 schreef op dinsdag 09 februari 2016 @ 16:45:
We zijn van plan een nieuwbouwhuis te kopen maar worden dol van de (on)mogelijkheden v.w.b. financieren. Hieronder de situatie:


Krijg ik te maken met een naheffing van de belastingdienst als ik het bankspaar gedeelte niet meeneem en het opgebouwde bedrag gebruik om de restschuld te verlagen?

Verdere tips zijn altijd welkom!

Reken het goed door: bij mij was het goedkoper (zowel per maand, als in de looptijd) om het opgebouwde tegoed mee te nemen naar de nieuwe spaar hypotheek, en als restschuld te financieren.

Mijn bedrag was een stukje hoger, maar ook niet wereldschokkend.

[Anoniem: 734767]

@overhyped:
Waardoor is het dan toch goedkoper? Zelfs inclusief meefinancieren van de restschuld? Het rentepercentage zal nagenoeg gelijk zijn? De renteaftrek is misschien gunstiger nu, maar die wordt toch afgebouwd.

Hoe heb jij dit doorgerekend?

[Cobb]

Zoek ook even uit hoe het zit met de regels omtrent dat bankspaar deel.

"Banksparen Belastingdienst voor aflossing hypotheek

Ook bij bankspaarhypotheken geldt een fiscale vrijstelling. Je kunt namelijk gedurende minimaal 15 jaar belastingvrij sparen voor de aflossing van de hypotheek. "

Je wil ook zeker geen aanslag als je die hypotheek opheft.

[Anoniem: 734767]

Dank Cobb! Dat uitzoeken hoopte ik hier te doen

[GeeMoney]

Volgens mij moet je hoe dan ook een afspraak met een adviseur maken.
Dit soort zaken zijn zo specifiek dat alleen zij je goed kunnen informeren verwacht ik.

5 Jaar geleden heb ik een zelfde keuze moeten maken, bij mij was het destijds gunstiger om mijn oude hypotheek (deel spaar/deel aflossing) gewoon te behouden en een nieuwe hyptoheek daarbij af te sluiten voor het verschil tussen oude en nieuwe woning. Maar omdat mijn oude woning te koop stond en ik de nieuwe woning al gekocht had, had ik geloof ik ook tijdelijk weer een soort overbrugging nodig.
Enfin mijn oude woning raakte al binnen 2 maanden verkocht dus na die periode zat ik gelijk in mijn nieuwe hypotheek vorm en die hoogte elke keer wat op als er een bouwlaag af was.

Uiteindelijk heb ik nu dus 4 hypotheek delen.
2x spaar en 2x aflossingsvrij

De eerste spaar/aflossings koppel is over 18 jaar klaar en het andere koppel over 23 jaar.

[ Voor 5% gewijzigd door GeeMoney op 10-02-2016 07:33 ]

[thewizard2006]

Anoniem: 734767 schreef op dinsdag 09 februari 2016 @ 16:45:
We zijn van plan een nieuwbouwhuis te kopen maar worden dol van de (on)mogelijkheden v.w.b. financieren. Hieronder de situatie:

Hypotheek huidige woning: 254.000 (140.000 bankspaar / 114.000 aflossingsvrij)
Opgebouwd op rekening bankspaar: 15.500
Verwachte opbrengst huidige woning: 225.000
Rente huidige hypotheek: 4,5% (nog 5 jaar vast)

Koopsom nieuwbouwwoning: 302.500
Gewenst bouwdepot: 65.000
Totale nieuwe hypotheek 367.500
Rente nieuwe hypotheek: 3,2%


Op basis van 2 inkomens lijkt het allemaal te kunnen. Nu zit ik vooral met de keuze in hypotheekvorm. Deel aflossingsvrij en bankspaar houden? Alleen aflossingsvrij houden?

Krijg ik te maken met een naheffing van de belastingdienst als ik het bankspaar gedeelte niet meeneem en het opgebouwde bedrag gebruik om de restschuld te verlagen?

Verdere tips zijn altijd welkom!

toon volledige bericht

Wij zitten echt in precies hetzelfde schuitje met iets andere getallen. Nu heb ik er ook erg aan zitten denken om dus een nieuw bouw huis te kopen. Wat ik begreep is dat echter lastig als je je oude huis nog niet verkocht hebt omdat je dan gedurende de bouw eigenlijk met 2 hypotheken (of de lasten daarvan loopt). Of zie ik dat verkeerd? Je moet toch voor het nieuwbouw huis al gewoon gaan betalen voordat je er überhaupt in kan gaan zitten. Of is dat gedekt met het bouwdepot en kan je dat in je hypotheek opnemen? Of is het toch anders.
Wat ik dan zou willen is
- Zoeken voor een mooi nieuwbouw huis en dit "kopen"
- Oude huis te koop zetten en verkopen voordat het nieuwbouwhuis is opgeleverd
- Tijdelijk ergens verblijven om de tijd te overbruggen tussen verkoop oude huis en oplevering nieuw huis

[Rob-T6]

Bij een nieuwbouw huis ga je termijnen betalen als er delen 'af' zijn.
Denk hierbij aan:
- grondkosten
- heiwerk
- begane grond vloer
- 1e verdieping
Etc

Bij de betaling gaat je hypotheek lopen.
Basis is dat je een bouwdepot naam en daar de termijnen uit gaat betalen.

Vaak kan je een deel van de dubbele lasten mee financieren, maar een deel van de opbouw voor de aflossing moet je vaak gewoon betalen.

Hou altijd wel rekening met de kans dat je je eigen huis niet op tijd verkocht kan hebben.

In het ideaal zou je je eigen huis een maand of 2 nadat het nieuwe huis is opgeleverd overdragen naar de nieuwe koper. Over het algemeen is huren namelijk duurder dan je hypotheek.

[Anoniem: 734767]

Op de website van de belastingdienst is het volgende te lezen over banksparen:

Vrijstelling 'spaarrekening eigen woning' of 'beleggingsrecht eigen woning'
Deblokkeert u een 'spaarrekening eigen woning' of 'beleggingsrecht eigen woning'? De volgende vrijstellingen gelden als u voldoet aan de voorwaarden:

Als u 15 tot en met 19 jaar hebt gespaard, is de vrijstelling in:
2016 maximaal € 36.800 per persoon
2015 maximaal € 36.600 per persoon
2014 maximaal € 36.300 per persoon
Hebt u 20 jaar of langer gespaard? Dan is de vrijstelling in:
2016 maximaal € 162.000 per persoon
2015 maximaal € 161.500 per persoon
2014 maximaal € 160.000 per persoon

Overlijdt u of uw fiscale partner? Dan wordt de spaarrekening of het beleggingsrecht gedeblokkeerd. Gebeurt dit binnen 20 jaar nadat u de rekening hebt geopend? Dan is de vrijstelling in:
2016 maximaal € 162.000
2015 maximaal € 161.500
2014 maximaal € 160.000

U moet dan wel tot het moment van overlijden jaarlijks bedragen hebben gestort.

toon volledige bericht

Nu loopt de huidige hypotheek 5 jaar, dus komen we niet in aanmerking voor vrijstelling, zo lijkt het.


@Rob-T6:
Het bouwdepot gebruiken we voor diverse zaken die na oplevering nog gedaan moeten worden; keuken, tuin, enz. Dit kan je niet gebruiken om de verschillende termijnen te betalen tijdens de bouw. Die termijnen komen gewoon uit je normale hypotheek.

@thewizzard:
Er is inderdaad een risico dat het huidige huis niet op tijd verkocht wordt. Oplevering nieuwbouwwoning staat nu gepland voor eerste kwartaal 2017. Dus we hebben nog even. Gelukkig gaat het beter op de woningmarkt en heeft de makelaar goede hoop het huis snel te kunnen verkopen.

De hypotheekverstrekker bepaald wel het risico van dubbele lasten over een bepaalde periode op basis van inkomen en eigen geld.

[ Voor 20% gewijzigd door Anoniem: 734767 op 10-02-2016 10:55 ]

[GeeMoney]

Rob-T6 schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 09:55:
Bij een nieuwbouw huis ga je termijnen betalen als er delen 'af' zijn.
Denk hierbij aan:
- grondkosten
- heiwerk
- begane grond vloer
- 1e verdieping
Etc

Bij de betaling gaat je hypotheek lopen.
Basis is dat je een bouwdepot naam en daar de termijnen uit gaat betalen.

Vaak kan je een deel van de dubbele lasten mee financieren, maar een deel van de opbouw voor de aflossing moet je vaak gewoon betalen.

Hou altijd wel rekening met de kans dat je je eigen huis niet op tijd verkocht kan hebben.

In het ideaal zou je je eigen huis een maand of 2 nadat het nieuwe huis is opgeleverd overdragen naar de nieuwe koper. Over het algemeen is huren namelijk duurder dan je hypotheek.

toon volledige bericht

Uit een bouwdepot kan je de overbrugging niet betalen lijkt me hoor.
Je krijgt een soort overbruggingsdeel die de gezamenlijke hypotheken voorstelt.

[overhyped]

Anoniem: 734767 schreef op dinsdag 09 februari 2016 @ 19:06:
@overhyped:
Waardoor is het dan toch goedkoper? Zelfs inclusief meefinancieren van de restschuld? Het rentepercentage zal nagenoeg gelijk zijn? De renteaftrek is misschien gunstiger nu, maar die wordt toch afgebouwd.

Hoe heb jij dit doorgerekend?

Percentage is inderdaad nagenoeg gelijk. Over wat ik in de spaarpot laat staan heb ik dus de volledige periode rendement op ten hoogte de volledige rente.

De restschuld mag ik 15 jaar aftrekken, m'n volledige rente aftrek valt in de 52% schaal, dus iedere euro die ik extra rente betaal, betaal ik minder 52 cent minder belastig. (dit jaar alweer wat minder, en ja ik weet dat mijn netto aftrek geen 52% is, maar wat ik netto over de "restschuld verhoging" betaal wel. )

Natuurlijk gaat die 52 naar 40% (of wat was het?) maargoed, dat duurt nog even. In de tussentijd maakt m'n restschuld wel het hele rendement, zonder VRH. Had graag nog een tonnetje extra geleend tegen deze voorwaarden

m'n idee is wel om extra te storten in m'n spaardepot zodat ik na precies 20 jaar na starten van de eerste spaarhypotheek op het maximale bedrag zit. Als ik dat dan aflos zit in in 1 keer in de laagsste risico toeslag, en dalen m'n maandlasten flink.

[Oogje]

Anoniem: 734767 schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 10:50:
Op de website van de belastingdienst is het volgende te lezen over banksparen:

[...]


Nu loopt de huidige hypotheek 5 jaar, dus komen we niet in aanmerking voor vrijstelling, zo lijkt het.

Tenzij je een restschuld hebt en aan nog een aantal voorwaardes voldoet, aldus mijn financieel adviseur.
Ik ben me net aan het oriënteren op verkopen met restschuld en daarna een andere woning kopen.

Edit: Even opgezocht, bron

[ Voor 9% gewijzigd door Oogje op 10-02-2016 13:26 ]

[Rob-T6]

GeeMoney schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 12:05:
[...]
Uit een bouwdepot kan je de overbrugging niet betalen lijkt me hoor.
Je krijgt een soort overbruggingsdeel die de gezamenlijke hypotheken voorstelt.

Bij mij wordt het rente deel van de nieuwe hypotheek 'betaald' uit een potje welke ik heb opgenomen voor dit doel in het totale overzicht, benoemd als kosten bouwhypotheek in mijn eigen staat welke naar de hypotheek adviseur is gestuurd. het opgenomen bedrag hiervoor is ook op een aparte rekening gezet waarbij is afschriften krijg als het aan het einde van de maand verrekend wordt.

Wat ik zeg, het kapitaal opbouwdeel (de aflossing) wordt wel door mij maandelijks betaald

[Anoniem: 734767]

overhyped schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 12:25:
Percentage is inderdaad nagenoeg gelijk. Over wat ik in de spaarpot laat staan heb ik dus de volledige periode rendement op ten hoogte de volledige rente.

De restschuld mag ik 15 jaar aftrekken, m'n volledige rente aftrek valt in de 52% schaal, dus iedere euro die ik extra rente betaal, betaal ik minder 52 cent minder belastig. (dit jaar alweer wat minder, en ja ik weet dat mijn netto aftrek geen 52% is, maar wat ik netto over de "restschuld verhoging" betaal wel. )

Natuurlijk gaat die 52 naar 40% (of wat was het?) maargoed, dat duurt nog even. In de tussentijd maakt m'n restschuld wel het hele rendement, zonder VRH. Had graag nog een tonnetje extra geleend tegen deze voorwaarden

m'n idee is wel om extra te storten in m'n spaardepot zodat ik na precies 20 jaar na starten van de eerste spaarhypotheek op het maximale bedrag zit. Als ik dat dan aflos zit in in 1 keer in de laagsste risico toeslag, en dalen m'n maandlasten flink.

@overhyped:
Zou je dit nog eens kunnen toelichten?

Rob-T6 schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 16:45:
Bij mij wordt het rente deel van de nieuwe hypotheek 'betaald' uit een potje welke ik heb opgenomen voor dit doel in het totale overzicht, benoemd als kosten bouwhypotheek in mijn eigen staat welke naar de hypotheek adviseur is gestuurd. het opgenomen bedrag hiervoor is ook op een aparte rekening gezet waarbij is afschriften krijg als het aan het einde van de maand verrekend wordt.

Wat ik zeg, het kapitaal opbouwdeel (de aflossing) wordt wel door mij maandelijks betaald

@Rob-T6:
Als ik jouw verhaal op mijn gegevens projecteer, bedoel je het dan zo:

Nieuwe hypotheek: 367.500
Waarvan bouwdepot: 65.000

302.500 betaal ik in 3 termijnen:
1e termijn: 100.000 (grond)
2e termijn: 100.000 (huis zonder dak)
3e termijn: 102.500 (dak en de rest)

Ik heb dan een hypotheeksom van 302.500 en na de eerste termijn is daar 202.500 van over. Ik betaal rente over de hypotheek van 100.000 die dan loopt en ontvang rente over de resterende 202.500. Na de tweede termijn betaal ik rente over 200.000 en ontvang ik rente over de resterende 102.500. De te betalen rente en te ontvangen rente zijn nagenoeg gelijk, meen ik.

[Rob-T6]

Anoniem: 734767 schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 13:00:
[...]


@overhyped:
Zou je dit nog eens kunnen toelichten?


[...]


@Rob-T6:
Als ik jouw verhaal op mijn gegevens projecteer, bedoel je het dan zo:

Nieuwe hypotheek: 367.500
Waarvan bouwdepot: 65.000

302.500 betaal ik in 3 termijnen:
1e termijn: 100.000 (grond)
2e termijn: 100.000 (huis zonder dak)
3e termijn: 102.500 (dak en de rest)

Ik heb dan een hypotheeksom van 302.500 en na de eerste termijn is daar 202.500 van over. Ik betaal rente over de hypotheek van 100.000 die dan loopt en ontvang rente over de resterende 202.500. Na de tweede termijn betaal ik rente over 200.000 en ontvang ik rente over de resterende 102.500. De te betalen rente en te ontvangen rente zijn nagenoeg gelijk, meen ik.

toon volledige bericht

Zo ongeveer ja,

Ik betaal met jouw voorbeeld bv. totaal aan hypotheek (367.500) 3,1 % rente á € 949.38 per maand
Voor het deel wat ik nog niet uitgegeven heb 'krijg' ik 3.0% rente, na de eerste termijn krijg ik aan rente over de € 202.500 + € 65.000 bouwdepot á 3% = € 668.75

Effectief betaal ik na de eerste termijn aan rente € 949.38 - € 668.75= € 280.63 per maand tot de volgende termijn.
Om dit rente bedrag te betalen kan je in je hypotheek (ten minste, zo heb ik het gedaan) een post meenemen ter overbrugging, bv. € 6000,-
Deze is apart op een rekening gezet, en daar worden de bedragen vanaf geschreven en bij gestort.

Bouwdepot leen je ook, en daardoor wordt daar ook de rente over berekend. Hieruit betaal je bv. Meerwerkopties, de keuken of het extra sanitair tijdens de bouw.

(ik ben verder ook geen financieel deskundige mbt. de exacte terminologie voor hypotheken etc )

[Anoniem: 734767]

@Rob-T6:
Heel duidelijk zo! Bedankt!

[overhyped]

Anoniem: 734767 schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 13:00:
[...]


@overhyped:
Zou je dit nog eens kunnen toelichten?

Welk deel precies?

maar restschuld lijkt me eenvoudig. Even makkelijke getallen, en alleen kijkende naar vermogens opbouw, niet naar maandlasten.


situatie 1: rest schuld 100k, 100k op de bank., rente 10%, bruto per jaar 10k, netto rente = 4800 euro, stijgende naar 6000 euro. rendement in spaarrekening: 10k per jaar. Netto kosten van restschuld financiering: 5200 negatief,

Situatie 2: Geen restschuld. 0 op de bank, rente niet relevant, geen rente bruto, geen rente netto, totaal effect restschuld 0.

Veel makkelijker kunnen we 't niet maken Uiteraard is 't verschil kleiner met lagere rentes en, gelukkig, lagere bedragen

uiteindelijk was 't in de berekeningen geen enorm verschil, maar toch op de 15 jaar dat de restschuld aan 't afbetalen is wel een leuke vakantie.

[NoBrain73]

Vraag mij ten zeerste af of het mogelijk is het hypotheek bedrag te krijgen waarnaar je streeft. De hypotheek mag maar 102% van de waarde (koopsom) zijn. Nu is dat wel wat op te rekken door energie besparende maatregels te nemen maar ik denk niet dat je daarmee 60K kan overbruggen.

[Anoniem: 734767]

@overhyped:
Duidelijker zo!

@NoBrain73:
Het is bij een nieuwbouwhuis volgens mij al iets anders en daarnaast mag je hypotheek verhoogd worden indien de verhoging gebruikt wordt voor waardeverhogende zaken zoals keuken, badkamer, enz.

[TNO]

Rob-T6 schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 09:55:
Bij een nieuwbouw huis ga je termijnen betalen als er delen 'af' zijn.
Denk hierbij aan:
- grondkosten
- heiwerk
- begane grond vloer
- 1e verdieping
Etc

Bij de betaling gaat je hypotheek lopen.
Basis is dat je een bouwdepot naam en daar de termijnen uit gaat betalen.

Vaak kan je een deel van de dubbele lasten mee financieren, maar een deel van de opbouw voor de aflossing moet je vaak gewoon betalen.

Hou altijd wel rekening met de kans dat je je eigen huis niet op tijd verkocht kan hebben.

In het ideaal zou je je eigen huis een maand of 2 nadat het nieuwe huis is opgeleverd overdragen naar de nieuwe koper. Over het algemeen is huren namelijk duurder dan je hypotheek.

toon volledige bericht

Ik wil even reageren op deze zin: Dit hangt sterk van je hypotheekverstrekker af! Wij hebben een hypotheek via Obvion lopen, de compact-vorm, maar in ons geval betalen we dus al het volledige hypotheekbedrag, dit wordt dan weer in het bouwdepot gestort en daaroverheen kunnen we dan eens in de zoveel tijd rente van terugvragen (als de opgebouwde rente hoger is dan €1000,-). Van mijn vorige hypotheek (bij Argenta/Quion) was ik inderdaad ook gewend dat ik per vervallen termijn ging betalen. Navraag bij mijn financieel adviseur gedaan en hij gaf dus aan dat het per verstrekker kan verschillen. Of dit nou komt door de compact-vorm of dat Obvion gewoon zo werkt laat ik even in het midden.

Kortom, vraag dit dus goed na!