hypotheek oversluiten advies

[lieske]

Graag uw advies.

Ik heb sinds 2011 een aflossingsvrije hypotheek van € 155.000 met een rente van 4.7%.

Na informatie bij Obvion blijkt dat rentemiddeling bij de Obvion Basis Hypotheek niet mogelijk is. Ik heb een boete opgevraagd om te zien of het wellicht interessant is om over te stappen naar de actuele dagrente. De boeterente bedraagt € 14.665.

Momenteel betaal ik 4,7 % voor een 10 jaars rente, met een bijbehorend maandbedrag van € 607,08.

De actuele dagrente voor 10 jaar bedraagt 2,5 %, het maandbedrag in uw situatie wordt dan € 322,92.
Een forse besparing dus.

Wat adviseert u te doen?

[Ardana]

Een afspraak maken met een hypotheekadviseur.

Wij kunnen hier wel van alles roepen, maar wij hebben gewoon onvoldoende inzage in jouw situatie en mogelijkheden.

[Señor Sjon]

Move van AZ naar WI

We zijn hier natuurlijk geen hypotheekadviseurs. 607.08-322.92=284,16. Keer 60 (uitgangspunt dat de oude hypotheek nog exact zo lang loopt) = 17.049,60. Minus de boete is 2.384,60 (=39,75/maand...) 'voordeel' voor oversluiten. Maar als je die 15k extra aflost (ca. 10% hypotheek) zien je maandlasten er ook weer anders uit, dan betaal je effectief 60 euro per maand minder.

Let wel, alle bedragen zijn bruto, dus de hypotheekrenteaftrek speelt hier ook een (grote) rol en die maakt de berekening ook totaal anders. Maar het ziet er vrij nutteloos uit om rentemiddeling toe te passen.

[lieske]

Bedankt voor de reactie.

Ik had dit ook al in beraad maar kwam er niet uit wat gunstiger is.

De boeterente kan ik van de belasting aftrekken.

Wat zou u adviseren, extra aflossen of oversluiten?

[Señor Sjon]

Tsja, daarom rekende ik ook bruto. Je kan de boeterente aftrekken omdat het rente is die je normaal betaald zou hebben.

Maak het lijstje voor jezelf netto in bv. Excel en je kan zo herleiden wat het meeste oplevert.

[ Voor 29% gewijzigd door Señor Sjon op 02-02-2016 13:26 ]

[Ardana]

Financieel advies mogen we niet geven, hooguit informatie op basis waarvan je je eigen conclusies trekt.

[Unknown Alien]

lieske schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:15:
Graag uw advies.

Ik heb sinds 2011 een aflossingsvrije hypotheek van € 155.000 met een rente van 4.7%.

Na informatie bij Obvion blijkt dat rentemiddeling bij de Obvion Basis Hypotheek niet mogelijk is. Ik heb een boete opgevraagd om te zien of het wellicht interessant is om over te stappen naar de actuele dagrente. De boeterente bedraagt € 14.665.

Momenteel betaal ik 4,7 % voor een 10 jaars rente, met een bijbehorend maandbedrag van € 607,08.

De actuele dagrente voor 10 jaar bedraagt 2,5 %, het maandbedrag in uw situatie wordt dan € 322,92.
Een forse besparing dus.

Wat adviseert u te doen?

Wat hebben jullie gedaan?

Wij hebben ook bij Obvion een hypotkeek lopen met 100% afl. vrij.

Wij moesten nog 23 maanden, maar hebben toch gekozen voor de boete en nieuwe rente 2.6%. Boete was 17.5k en opgegeven bij de fiscus dus we kregen nog 8k terug.

Netto maandlast vermindering is 550 euro pm. voor aankomende 10 jaar.

[DutX]

Unknown Alien schreef op donderdag 11 augustus 2016 @ 12:40:
[...]
Wij moesten nog 23 maanden, maar hebben toch gekozen voor de boete en nieuwe rente 2.6%. Boete was 17.5k en opgegeven bij de fiscus dus we kregen nog 8k terug.

Netto maandlast vermindering is 550 euro pm. voor aankomende 10 jaar.

Om eerlijk te zijn, het verschil van die 550€ is over die 23 maanden. Daarna zou je ook het dan geldende percentage krijgen. Toch krijg ik de indruk dat de getallen niet helemaal kloppen, maar indien wel dan heb je een goede deal gemaakt (12.650 - (17.5-8) = 3150€ winst).

Volgens mij is het voordeligst als je van een leningverstrekker met relatief gezien hoge rente naar eentje gaat met een relatief lage rente:
- Boete wordt bepaald aan hun eigen rentes. Dus stel je had 10jr vast á 4% en dat is nu 2,9%; zou je obv het renteverschil á 1,1% de boete betalen
- Nieuwe verstrekker zou een rente van 2,4% kunnen hebben op diezelfde 10jr vaste periode. Zo pak je dan nog eens een 0,5% voordeel (echter eenmalige advieskosten onvermijdelijk).

Maargoed, alles wordt gedempt door boetebedragen, eventuele advieskosten en de renteaftrek.

Bij ons zou het boetebedrag ook zo'n 17,5k (bruto) zijn, om dan nog zo'n 52 maanden 375€ bruto per maand minder aan aflossing te hoeven betalen = 19,5k bruto voordeel. Zou dan wel nog weer hogere (netto) spaarinleg op het spaardeel tegenover staan. Al met al winst van misschien 500 tot 1000€ over ruim 4 jaar en nu wel direct de boete volledig betalen.

[Unknown Alien]

Reden dat we het nu (juni 2016) hebben overgesloten is vanwege de zekerheid. Wij weten niet of over 23 maanden de rente nog steeds laag is. Kans is groter dat de rente hoger is dan vandaag. Risico wilde ik niet nemen. Onze woonlasten vind ik extreem laag voor een 2-1 kap.

2008:

• Hyptoheek 453K
• rente 5%
• Bruto pm € 1.889
• Netto pm € 1.140

We moesten dus nog 23 maanden. Boete was 17.5K. Belasting terug 8k.

2016:

• 50K boetevrij afbetaald
• Hypotheek 403K
• rente 2.6%
• Bruto pm € 873
• Netto pm € 584

17 maanden en daarna hebben we voordeel uit de lagere lasten. Die zekerheid hebben we.

Als we van geldverstrekker zouden switchen, dan hadden we geen 100% afl. vrij meer, maar 50% annutair, wat de maand lasten omhoog zou drijven, maar wel 50% afbetalen.

Afbetalen willen we niet doen, omdat ons doel is om te gaan verhuizen over ~9jaar. Dit is ons eerste huis.

[Panzer_V]

Unknown Alien schreef op donderdag 11 augustus 2016 @ 14:36:

Afbetalen willen we niet doen, omdat ons doel is om te gaan verhuizen over ~9jaar. Dit is ons eerste huis.

Een klein beetje offtopic ==> je weet dat bovenstaande insteek je uiteindelijk veel geld kost? Er vanuit gaande dat je uiteindelijk je hypotheek een keer afbetaald hebt (bij welke woning dan ook) blijft de stelregel....hoe eerder je de schuld aflost hoe goedkoper. In 30 jaar betaald je grofweg de schuld 1,6 tot 2 keer terug aan de bank. Iedere euro die je eerder aflost levert je 0,60 tot 1 euro op (op een termijn van 30 jaar....ga je pas over 15 jaar verhuizen en beginnen met aflossen is die termijn dus 45 jaar en levert het je nog veel meer op!!!).

Dus nu juist wel aflossen, straks na je verhuizing een lagere hypotheek nemen, blijven aflossen, na de verhuizing daarna nog een lagere hypotheek nemen en uiteindelijk hypotheek vrij zijn is vele malen goedkoper dan nu niet aflossen en pas over tientallen jaren gaan aflossen.

[Unknown Alien]

Panzer_V schreef op donderdag 11 augustus 2016 @ 15:55:
[...]


Een klein beetje offtopic ==> je weet dat bovenstaande insteek je uiteindelijk veel geld kost? Er vanuit gaande dat je uiteindelijk je hypotheek een keer afbetaald hebt (bij welke woning dan ook) blijft de stelregel....hoe eerder je de schuld aflost hoe goedkoper. In 30 jaar betaald je grofweg de schuld 1,6 tot 2 keer terug aan de bank. Iedere euro die je eerder aflost levert je 0,60 tot 1 euro op (op een termijn van 30 jaar....ga je pas over 15 jaar verhuizen en beginnen met aflossen is die termijn dus 45 jaar en levert het je nog veel meer op!!!).

Dus nu juist wel aflossen, straks na je verhuizing een lagere hypotheek nemen, blijven aflossen, na de verhuizing daarna nog een lagere hypotheek nemen en uiteindelijk hypotheek vrij zijn is vele malen goedkoper dan nu niet aflossen en pas over tientallen jaren gaan aflossen.

We lossen ook af. In de eerste 8 jaar 50k. Meer kunnen wij helaas niet aflossen. We zijn niet rijk.

Ik wil zelf bepalen hoeveel we aflossen, vandaar dat we 100% afl.vrij houden. Ik heb wel geleerd dat er hele verveledne dingen kunnen gebeuren prive, gezondheid of werk er. ZOdat je inkomen moet inleveren. En als je dan een half jaar 50% inkomsten hebt, dan kom je niet in de problemen met ene dergelijke lage hypotheek. Nu wat we minder aan hypotheek betalen gaat naar een aparte rekening en in dec. boetevrij aflossen.

[assje]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 07:58:
[...]

We lossen ook af. In de eerste 8 jaar 50k. Meer kunnen wij helaas niet aflossen. We zijn niet rijk.

En zie hier de reden voor het uit de hand lopen van de woningmarkt enige jaren geleden.

Als je niet meer dan €50k kunt aflossen in 8 jaar had je geen hypotheek moeten nemen van meer dan €200k wat mij betreft.

[douwe.nl]

Ik heb dit onlangs gedaan bij de SNS voor een hypotheek die vanaf 2008 liep op 5.45% mijn boete bedroeg €2500,-

Ik schrik eigenlijk van de bedragen die hier voorbij komen....

[Unknown Alien]

assje schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 08:35:
[...]


En zie hier de reden voor het uit de hand lopen van de woningmarkt enige jaren geleden.

Als je niet meer dan €50k kunt aflossen in 8 jaar had je geen hypotheek moeten nemen van meer dan €200k wat mij betreft.

Als je zo de berichten leest dan kan meer dan de helft geeneens ie 50k aflossen per 8 jaar. Denk dat het geen issue is, zolang je je rekeningen maar kan blijven betalen.

[EddoH]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 09:34:
[...]

Als je zo de berichten leest dan kan meer dan de helft geeneens ie 50k aflossen per 8 jaar.

Het ligt er natuurlijk aan welk percentage je van je totale schuld kan aflossen in die 8 jaar. Niet welk bedrag

Ik vind het altijd verbazingwekkend om te horen dat mensen de schuld bij de bank(hypotheek) niet als een verplichting zien, maar aflossen wel.
'Lekker weinig aflossen want dan kun je zelf bepalen wat je met je geld doet als er iets onverwachts gebeurd'
Denk je dat de bank je schuld kwijtscheld als er straks iets 'onverwachts' gebeurd?

Niet persoonlijk bedoeld overigens, hele volksstammen denken zo.

[ Voor 4% gewijzigd door EddoH op 12-08-2016 09:44 ]

[Unknown Alien]

Voel me absoluut niet aangevallen. Vind altijd goed om andere hun mening/gedachte te lezen. Wellicht leer je er wat van.

1 ding ben ik het zeker mee eens. Ik was 31 en mijn vrouw 26 toen we dit huis kochten. We hadden helemaal geen huis moeten kopen met deze hypotheek, ondanks dat we het konden betalen. Maar goed is nu niks meer aan te veranderen he

Als je hypotheek lager is dan de verkoop waarde van het huis. Wat zou het probleem dan moeten zijn? Bij verkoop kan je je schuld in 1 keer aflossen.

Blijf je er wonen en je kan de rekeningen gewoon betalen, dan is dan niks anders dan een huis huren.

Wil elk jaar 5K aflossen en als we geld overhouden dan extra. Zie echt geen noodzaak om alles afgelost te hebben.

Bij een huidige huiswaarde en nog 22 jaar te gaan. Is de hypotheek ~125K lager dan de waarde van het huis. Over 22 jaar zijn onze kids of iig de eerste het huis uit. Dan kunnen we het huis verkopen en kleiner gaan wonen. Overwaarde in het kleinere huis stoppen, zodat je erg lage woonlasten hebt.

[DutX]

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 09:43:
[...]

Ik vind het altijd verbazingwekkend om te horen dat mensen de schuld bij de bank(hypotheek) niet als een verplichting zien, maar aflossen wel.
'Lekker weinig aflossen want dan kun je zelf bepalen wat je met je geld doet als er iets onverwachts gebeurd'
Denk je dat de bank je schuld kwijtscheld als er straks iets 'onverwachts' gebeurd?

Niet persoonlijk bedoeld overigens, hele volksstammen denken zo.

Ik zie dat toch iets anders hoor, stel je raakt werkloos dan krijg je eerst nog 70% van je inkomen. Behalve zsm weer een baan vinden, kan je zonder veel in te moeten leveren even niet aflossen (of geld daarvoor opzij zetten), maar uiteraard wel de rente blijven betalen. Dit kan natuurlijk met van alles (ziggo pakket downgraden, even paar maandjes geen netflix/sportschool whatever).

Natuurlijk kost uitstellen van aflossen uiteindelijk ook geld, maar in deze is meer van belang dat je de rente kan blijven betalen. Het gevolg is dat gratis wonen (door aflossen) pas later kan gebeuren. "Gratis" wonen is een behoorlijke luxe wat dus niet per definitie een doel hoeft te zijn voor iedereen. Als je maar inziet dat na 30 jaar je geen renteaftrek meer hebt en dat het geleende dan dus duurder wordt.

[ Voor 25% gewijzigd door DutX op 12-08-2016 09:59 ]

[Unknown Alien]

Huis 100% afbetaald hebben gebeurde vaak door ons ouders en opa en oma's.

Als ik zo de hoogte van de hypotheken zie, dan merk je gewoon dat er nu niet meer zo,n behoefte is om je huis 100% afbetaald te hebben. Sterker nog de meeste kunnen dat niet.

Als wij zouden willen dan kunnen we 1000 pm aflossen. Na 22 jaar is dat 220k. Dan hebben we nog 180K schuld. Wat de rente over 10 jaar is weet niemand. Wat ik wel weet is dat ik dan geen fiscaal voordeel meer heb.

Volgens bovenstaande hadden we dan een huis moeten kopen die 180k minder duur was, om schuld vrij te zijn. Tja.. schuld vrij is ideaal. Iets waar ik niet bij stil stond toen ik 31 was en vrij en onbezorgd in het leven stond. Nu met 2 kids denk je wel anders.

Zolang ons huis niet onder water staat, maak ik me liever druk om andere zaken.

[naitsoezn]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 09:57:
Zie echt geen noodzaak om alles afgelost te hebben.

Je zult toch ooit je hypotheek af moeten lossen! Als na 30 jaar je aflossingsvrije hypotheek afloopt, wil de bank doorgaans wel het restbedrag zien.... Bizar eigenlijk dat iemand die in 8 jaar max 50k kan aflossen een hypotheek van 450k kan / kon krijgen.

[ Voor 13% gewijzigd door naitsoezn op 12-08-2016 10:17 ]

[Panzer_V]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 07:58:
[...]

We lossen ook af. In de eerste 8 jaar 50k. Meer kunnen wij helaas niet aflossen. We zijn niet rijk.

Ik wil zelf bepalen hoeveel we aflossen, vandaar dat we 100% afl.vrij houden. Ik heb wel geleerd dat er hele verveledne dingen kunnen gebeuren prive, gezondheid of werk er. ZOdat je inkomen moet inleveren. En als je dan een half jaar 50% inkomsten hebt, dan kom je niet in de problemen met ene dergelijke lage hypotheek. Nu wat we minder aan hypotheek betalen gaat naar een aparte rekening en in dec. boetevrij aflossen.

100% aflossingsvrij is en blijft een heel gevaarlijke constructie, zeker gezien jullie leeftijd. Juist ook vanwege de argumenten die je aangeeft.

Als je bij minder inkomen de hyp al direct niet meer kunt betalen heb je gewoon te veel geleend in mijn optiek.

Zou het niet verstandiger zijn om slechts 50% van je hypotheek aflossingsvrij te nemen? Dan heb je wel de door jou gewaardeerde vrijheid, maar ook een stok achter de deur om die extra vakantie maar even te laten schieten ter faveure van de hypotheekschuld.

[EddoH]

Def1ant schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 09:58:
[...]


Ik zie dat toch iets anders hoor, stel je raakt werkloos dan krijg je eerst nog 70% van je inkomen. Behalve zsm weer een baan vinden, kan je zonder veel in te moeten leveren even niet aflossen (of geld daarvoor opzij zetten), maar uiteraard wel de rente blijven betalen. Dit kan natuurlijk met van alles (ziggo pakket downgraden, even paar maandjes geen netflix/sportschool whatever).

Natuurlijk kost uitstellen van aflossen uiteindelijk ook geld, maar in deze is meer van belang dat je de rente kan blijven betalen. Het gevolg is dat gratis wonen (door aflossen) pas later kan gebeuren. "Gratis" wonen is een behoorlijke luxe wat dus niet per definitie een doel hoeft te zijn voor iedereen. Als je maar inziet dat na 30 jaar je geen renteaftrek meer hebt en dat het geleende dan dus duurder wordt.

Je verplaatst het 'probleem' bij niet aflossen gewoon voor je uit, dat is wat ik bedoel. Er is natuurlijk niets aan de hand als je aflossingsvrije hypotheek hebt en elke maand een flink bedrag aflost.
Wat ik bedoel te zeggen dat veel mensen tegen een hypotheek aankijken alsof het geen echt geld is wat na die 30 jaar terugbetaald moet zijn.

[StecaGrid]

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 09:43:
[...]

Het ligt er natuurlijk aan welk percentage je van je totale schuld kan aflossen in die 8 jaar. Niet welk bedrag

Ik vind het altijd verbazingwekkend om te horen dat mensen de schuld bij de bank(hypotheek) niet als een verplichting zien, maar aflossen wel.
'Lekker weinig aflossen want dan kun je zelf bepalen wat je met je geld doet als er iets onverwachts gebeurd'
Denk je dat de bank je schuld kwijtscheld als er straks iets 'onverwachts' gebeurd?

Niet persoonlijk bedoeld overigens, hele volksstammen denken zo.

Ik ga ervan uit dat je hiermee m.n. de mensen bedoeld met een aflossingsvrije hypotheek?

Ik heb wel vaker de discussie met mijn ega en soms ook mijzelf wat nou verstandig is. een 100% annuitaire hypotheek. Stel we hebben 10k in een apart potje zitten tbv aflossing. Dan kan je redeneren: lekker aflossen, dat scheelt op de lange termijn.

Maar stel je raakt werkloos, of beiden werkloos. Dan kan je met die 10k het nog een tijdje langer uitzitten, je ken immers een jaar aan je hypotheekverplichtingen voldoen door op dat potje in te teren.
In het geval we die 10k extra hadden afgelost, kom je veel sneller in de problemen. De hypotheekverstrekker zal echt niet zeggen: "Ach, je hebt toen 10k extra afgelost, stop maar een tijdje met betalen."

In dit opzicht is het maar de vraag of extra aflossen verstandig is geweest.

[EddoH]

StecaGrid schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:21:
[...]


Ik ga ervan uit dat je hiermee m.n. de mensen bedoeld met een aflossingsvrije hypotheek?

Ik heb wel vaker de discussie met mijn ega en soms ook mijzelf wat nou verstandig is. een 100% annuitaire hypotheek. Stel we hebben 10k in een apart potje zitten tbv aflossing. Dan kan je redeneren: lekker aflossen, dat scheelt op de lange termijn.

Maar stel je raakt werkloos, of beiden werkloos. Dan kan je met die 10k het nog een tijdje langer uitzitten, je ken immers een jaar aan je hypotheekverplichtingen voldoen door op dat potje in te teren.
In het geval we die 10k extra hadden afgelost, kom je veel sneller in de problemen. De hypotheekverstrekker zal echt niet zeggen: "Ach, je hebt toen 10k extra afgelost, stop maar een tijdje met betalen."

In dit opzicht is het maar de vraag of extra aflossen verstandig is geweest.

Ik bedoel inderdaad een aflossingsvrije hypotheek, ik heb het niet over extra aflossen bovenop je maandelijkse vaste aflossing. Bij een annuitaire hypotheek heb je een prima aflossingsschema, die garandeert dat schuld tot 0 daalt binnen afzienbare tijd.
Hoewel dat soms best een goed idee kan zijn om nog eens extra af te lossen, voor je gemoedsrust of gewoon rekenkundig, moet je natuurlijk altijd zorgen dat je een buffer vrij achter de hand hebt.

[naitsoezn]

StecaGrid schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:21:
[...]
Maar stel je raakt werkloos, of beiden werkloos. Dan kan je met die 10k het nog een tijdje langer uitzitten, je ken immers een jaar aan je hypotheekverplichtingen voldoen door op dat potje in te teren.
In het geval we die 10k extra hadden afgelost, kom je veel sneller in de problemen. De hypotheekverstrekker zal echt niet zeggen: "Ach, je hebt toen 10k extra afgelost, stop maar een tijdje met betalen."

In dit opzicht is het maar de vraag of extra aflossen verstandig is geweest.

Je buffer van 10k aanspreken om 10k af te lossen is natuurlijk nooit verstandig en zal doorgaans ook door weinig mensen aangeraden worden. Je buffer van bv 30k aanspreken om 10k af te lossen is een heel ander verhaal .

Bovendien, als je op tijd eerlijk bent tegen de bank over een penibele situatie, dan nemen ze echt je betalingsmoraal van het verleden wel in overweging hoor. Moet niet eeuwig duren natuurlijk, en je moet wel iets in het vooruitzicht hebben qua perspectief, maar doorgaans zullen ze dan echt wel met je meedenken waarbij het extra aflossen niet tegen je zal werken...

[Unknown Alien]

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:14:
[...]

Je zult toch ooit je hypotheek af moeten lossen! Als na 30 jaar je aflossingsvrije hypotheek afloopt, wil de bank doorgaans wel het restbedrag zien.... Bizar eigenlijk dat iemand die in 8 jaar max 50k kan aflossen een hypotheek van 450k kan / kon krijgen.

Had ik verkeerd verwoord. We konden en kunnen 1000 pm aflossen, maar wilde niet meer dan 50k aflossen.

Na 30 jaar, zal je een nieuwe lening moeten afsluiten. Dan wordt gekeken wat de waarde van het huis is en wat je wilt lenen. Als je het dan kan betalen, waarom zou je dan niet verder kunnen lenen/huren?

Alleen rente betalen is niks anders dan huren, en er zijn miljoenen mensen die huren.

Panzer_V schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:16:
[...]


100% aflossingsvrij is en blijft een heel gevaarlijke constructie, zeker gezien jullie leeftijd. Juist ook vanwege de argumenten die je aangeeft.

Als je bij minder inkomen de hyp al direct niet meer kunt betalen heb je gewoon te veel geleend in mijn optiek.

Zou het niet verstandiger zijn om slechts 50% van je hypotheek aflossingsvrij te nemen? Dan heb je wel de door jou gewaardeerde vrijheid, maar ook een stok achter de deur om die extra vakantie maar even te laten schieten ter faveure van de hypotheekschuld.

Of je nou een 50% afl vrij neemt of e zelf voor zorgt dat je 50% afgelost hebt. Wat is het verschil?

We hebben al een tijdje van 1 inkomen geleefd. Ging prima. 1 auto de deur uit en maar 1 vakantie in het jaar.

[EddoH]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:30:
[...]

Na 30 jaar, zal je een nieuwe lening moeten afsluiten. Dan wordt gekeken wat de waarde van het huis is en wat je wilt lenen. Als je het dan kan betalen, waarom zou je dan niet verder kunnen lenen/huren?

Alleen rente betalen is niks anders dan huren, en er zijn miljoenen mensen die huren.

Alleen rente betalen is niet huren. Het is geld betalen voor je woning terwijl je ook zelf moet betalen voor het onderhoud, en zelf het risico loopt.

Alleen rente betalen is gokken dat je onderpand hetzelfde of meer waard wordt. Het is al meerdere malen in de geschiedenis gebleken dat dit niet altijd zo is en blijft.

[naitsoezn]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:30:
[...]


Na 30 jaar, zal je een nieuwe lening moeten afsluiten. Dan wordt gekeken wat de waarde van het huis is en wat je wilt mag lenen.

Fixed that for you. Je moet dan een nieuwe lening aangaan tegen de dan geldende (wettelijke) voorwaarden

[StecaGrid]

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:26:
[...]

Je buffer van 10k aanspreken om 10k af te lossen is natuurlijk nooit verstandig en zal doorgaans ook door weinig mensen aangeraden worden. Je buffer van bv 30k aanspreken om 10k af te lossen is een heel ander verhaal .

Nee natuurlijk gaat niet de hele buffer in de hypotheek. In dit geval is het een apart potje HRA wat ik heb toegewezen aan lastenverlichting of waardevermeerdering. Denk aan: Hypotheek aflossen, zonnepanelen, uitbouw etc.

[Unknown Alien]

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:34:
[...]


Alleen rente betalen is niet huren. Het is geld betalen voor je woning terwijl je ook zelf moet betalen voor het onderhoud, en zelf het risico loopt.

Alleen rente betalen is gokken dat je onderpand hetzelfde of meer waard wordt. Het is al meerdere malen in de geschiedenis gebleken dat dit niet altijd zo is en blijft.

Treu, maar de eventuele overwaarde is dan ook voor jou en niet van de huurbaas. Moet die e wel zijn he.. overwaarde

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:35:
[...]

Fixed that for you. Je moet dan een nieuwe lening aangaan tegen de dan geldende (wettelijke) voorwaarden

Zou dat een issue zijn als de lening 60% van de waarde van het huis is? Bij een no go, wordt het huis verkopen. En de overwaarde gebruiken voor een kleiner huis. Tegen die tijd hebben we niet zo,n groot huis nodig.

Moet wel zeggen dat we, helaas, maar dan ook echt helaas een erfenis hebben gekregen. Maakt sommige keuzes iets makkelijker. ~50% van de totale hypotheek.

[Panzer_V]

Unknown Alien schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:30:
[...]

Of je nou een 50% afl vrij neemt of e zelf voor zorgt dat je 50% afgelost hebt. Wat is het verschil?

Nou....het verschil kan nogal groot zijn! Het draait om discipline. Heb je een hyp. met verplichte aflossing dan is het niet de vraag "doen we die 2e vakantie/ die extra luxe wasmachine/ etc." maar moet je gewoon betalen aan de bank. Het je een aflossingsvrije hypotheek dan moet je discipline tonen om die 2e vakantie te skippen ter faveure van de hypotheek. En daar gaat het nou dus precies bij 99,9% van de mensen goed fout!

Uit jouw reactie begrijp ik dat jullie in ieder geval dondersgoed weten wat je hebt/ niet hebt. Hoe je met de schuld om wilt gaan en wat je betaalplan voor de korte tot lange termijn is. Bij deze dus een schouderklopje van mij aan jullie ==> jullie behoren (net als ikke ) schijnbaar ook tot die 0,1% van de mensheid met discipline.

[Pierre Sec]

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:14:
[...]

Je zult toch ooit je hypotheek af moeten lossen! Als na 30 jaar je aflossingsvrije hypotheek afloopt, wil de bank doorgaans wel het restbedrag zien.... Bizar eigenlijk dat iemand die in 8 jaar max 50k kan aflossen een hypotheek van 450k kan / kon krijgen.

Dat is ruim 500 per maand. Misschien niet genoeg, oké. Maar bedenk dat de ene 8 jaar niet de andere zijn, als je begrijpt wat ik bedoel. Als je in die periode kinderen krijgt, zijn de eerste jaren erg duur met opvang, kinderkamers e.d. Dan kan ik me voorstellen dat je minder spaart. Om, als de kinderen naar de basisschool gaan, full pull door te sparen. Bizar vind ik dus een beetje overtrokken.

Achtergrond: ik heb zelf ook een hypotheek van 450K. Vrouw werkt minder ivm verse baby's. Veel kosten aan babyklaar maken van het huis. Kosten opvang zal ik jullie besparen, dat is meer dan een hypotheek van 450K

[EddoH]

Pierre Sec schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 12:51:
[...]


Dat is ruim 500 per maand. Misschien niet genoeg, oké. Maar bedenk dat de ene 8 jaar niet de andere zijn, als je begrijpt wat ik bedoel. Als je in die periode kinderen krijgt, zijn de eerste jaren erg duur met opvang, kinderkamers e.d. Dan kan ik me voorstellen dat je minder spaart. Om, als de kinderen naar de basisschool gaan, full pull door te sparen. Bizar vind ik dus een beetje overtrokken.

Achtergrond: ik heb zelf ook een hypotheek van 450K. Vrouw werkt minder ivm verse baby's. Veel kosten aan babyklaar maken van het huis. Kosten opvang zal ik jullie besparen, dat is meer dan een hypotheek van 450K

Zoals gezegd gaat het om de verhouding. 500 per maand is een aardig bedrag om per maand af te lossen. Echter niet als de totale schuld 450K is, dan gaat het meer richting de druppel op de plaat verhaal.

[assje]

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 13:11:
[...]


Zoals gezegd gaat het om de verhouding. 500 per maand is een aardig bedrag om per maand af te lossen. Echter niet als de totale schuld 450K is, dan gaat het meer richting de druppel op de plaat verhaal.

Ik los ruim meer dan dat af op mijn hypotheek die ruim minder dan de helft van dat bedrag is.

Dat gezegd hebbende, €500/maand is alsnog €180k na 30 jaar en dus 40% van de €450k. Dat kan dus een keuze zijn, als de LTV en LTI niet hoog zijn hoeft het ook geen groot risico te zijn.

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 12-08-2016 13:37 ]

[EddoH]

assje schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 13:31:
[...]


Ik los ruim meer dan dat af op mijn hypotheek die ruim minder dan de helft van dat bedrag is.

Ok.....gefeliciteerd?

edit: ah, na je edit heeft je post iets meer inhoudelijke waarde

[ Voor 13% gewijzigd door EddoH op 12-08-2016 13:39 ]

[Jazco2nd]

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:14:
[...]

Je zult toch ooit je hypotheek af moeten lossen! Als na 30 jaar je aflossingsvrije hypotheek afloopt, wil de bank doorgaans wel het restbedrag zien.... Bizar eigenlijk dat iemand die in 8 jaar max 50k kan aflossen een hypotheek van 450k kan / kon krijgen.

Waarom zou je in hemelsnaam moeten aflossen?
Dat hoeft (en moet) totaal geen doel zijn. Het gaat om planning en nadenken over de investering.

Starters weten dat ze niet 30+ jaar in een huisje blijven. Gepland wellicht 5 jaar, uiteindelijk kan het langer of korter zijn. Al is het 10 jaar. Je plant dan doelbewust een hypotheek (die je voor 30jr afsluit ivm de regels) die je NIET volledig wil aflossen, want --> verkoop. En voor historisch populaire woongebieden geldt dat op de lange termijn de waarde stijgt. Al zijn er economische crises, je hebt altijd dalen en pieken (mooie is dat je volgende huis dus ook goedkoper is in een dal dus al verkoop je met wat verlies, van dat goedkope 2ehuis profiteer je weer van bij een piek).

En afhankelijk van de regio weet je ook of je waarde over die periode gelijk zal blijven, stijgen of dalen. Dus dat kan je ook incalculeren. Het is eigenlijk voor velen hun eerste belegging. Maar wel een enorm goede belegging als je het goed doet en op de juiste plek.

Ik heb nog nooit 30 jaar in een huis gewoond, nieteens 15 jaar. De enige mensen die ik ken die zo lang in 1 huis wonen zijn allen 65+. Als je verkoop niet meeneemt in je hele hypotheekverhaal, ben je volgens mij niet verstandig bezig.

Als je bijvoorbeeld in 2008 (piek, voor de crisis) in Amsterdam had gekocht en nu verkoopt: je huis is fors meer waard, al had je op de (indertijd) hoogste piek ooit gekocht.
Als je in 2010-13 in Amsterdam had gekocht, mooi, je huis krijg je nu 50-100K meer voor.
Als je echter dat huis van 2008 in 2013 weer had verkocht met verlies, vervolgens in Amsterdam in 2013 een huis had gekocht, heb je dat verlies nu in 2016 alweer goed gemaakt doordat je huis nu een overwaarde heeft die dat verlies van 2013 doet verdampen.

Dit zijn dan extreme voorbeelden wellicht. Maar verkoop gebeurd (zeker bij mensen <50) vrijwel altijd binnen 30 jaar. Voordat je dus volledig moet aflossen.

Ik ben wel volledig voor zsm aflossen en hypotheekvrij wonen hoor. Maar juist als je dat wil bereiken, is lange termijnplanning belangrijk (als starter ga je dus niet zsm aflossen) en daar is verkoop een onderdeel van.

Ik heb zelf slechts 5K afgelost op een hyp van 180K (nu 8 jr oud) en ik was begin 20 toen. Toen kon dat nog. Het liefst stopte ik die 5K lekker in mijn zak, want: overwaarde die eigenlijk al vanaf maand 1 aanwezig was, tijdens de crisis wel weer inkakte maar never nooit meer dan 5K (obv de buren in een complex van 16 appartementen, enkelen verkocht afgelopen jaren).
Ik had gepland na 5jr te verkopen, dat wordt dan wss 8-9 jr uiteindelijk. Aflossen wilde ik dus absoluut vermijden. En als ik arbeidsongeschikt zou worden in die periode, zou ik sowieso verkopen en goedkoper (en toegankelijker/comfortabeler) gaan wonen en/of mocht de bank het huis zeker van mij hebben want dan zou ik echt niet in staat zijn daar te wonen.

[ Voor 16% gewijzigd door Jazco2nd op 12-08-2016 13:56 ]

[Pierre Sec]

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 13:11:
[...]


Zoals gezegd gaat het om de verhouding. 500 per maand is een aardig bedrag om per maand af te lossen. Echter niet als de totale schuld 450K is, dan gaat het meer richting de druppel op de plaat verhaal.

Zoals gezegd hoeft die verhouding niet de volledige 30 jaar hetzelfde te zijn. Ik los nu ook iets minder af. Dat was dus meer en dat wordt het ook weer. En 2 ton zou ik ook geen druppel op een gloeiende plaat noemen. Ik begrijp je punt, dat wel.

[ Voor 10% gewijzigd door Pierre Sec op 12-08-2016 14:03 ]

[naitsoezn]

Jazco2nd schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 13:50:
[...]


Waarom zou je in hemelsnaam moeten aflossen?
Dat hoeft (en moet) totaal geen doel zijn. Het gaat om planning en nadenken over de investering.

Het gaat idd om planning, en zoals iemand hierboven ook al zei: Als je de LTV en LTI binnen de perken houd en je maakt bewust bepaalde keuzes, dan is er niets aan de hand. Maar wat ik met "je zult ooit moeten aflossen" bedoelde, is dat de hypotheek ooit eindigt. En dan wil de bank z'n restbedrag wel terug hebben. Als je dan 60+ bent, weet je zeker dat het lastiger zal zijn om een nieuwe hypotheek te krijgen. En zelfs als je LTV dan ruim voldoende is, heb je ook nog te maken met de LTI die in orde moet zijn. Die 450k die je een paar jaar terug nog lachend kon krijgen van de bank, zou je nu niet meer met hetzelfde inkomen kunnen krijgen. Als je daar niet bewust van bent, dan zou je aan het eind van de hypotheek-periode nog wel eens voor onaangename verrassing komen te staan....

Ikzelf betaal liever zo min mogelijk rente aan de bank en no way dat ik tot in lengte van dagen aan een hypotheek vast blijf zitten. Maar ieder z'n eigen ding, zo lang je maar goed plant en bewuste keuzes maakt

[EddoH]

Jazco2nd schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 13:50:
[...]


Waarom zou je in hemelsnaam moeten aflossen?
Dat hoeft (en moet) totaal geen doel zijn. Het gaat om planning en nadenken over de investering.

Starters weten dat ze niet 30+ jaar in een huisje blijven. Gepland wellicht 5 jaar, uiteindelijk kan het langer of korter zijn. Al is het 10 jaar. Je plant dan doelbewust een hypotheek (die je voor 30jr afsluit ivm de regels) die je NIET volledig wil aflossen, want --> verkoop. En voor historisch populaire woongebieden geldt dat op de lange termijn de waarde stijgt. Al zijn er economische crises, je hebt altijd dalen en pieken (mooie is dat je volgende huis dus ook goedkoper is in een dal dus al verkoop je met wat verlies, van dat goedkope 2ehuis profiteer je weer van bij een piek).

En afhankelijk van de regio weet je ook of je waarde over die periode gelijk zal blijven, stijgen of dalen. Dus dat kan je ook incalculeren. Het is eigenlijk voor velen hun eerste belegging. Maar wel een enorm goede belegging als je het goed doet en op de juiste plek.

Ik heb nog nooit 30 jaar in een huis gewoond, nieteens 15 jaar. De enige mensen die ik ken die zo lang in 1 huis wonen zijn allen 65+. Als je verkoop niet meeneemt in je hele hypotheekverhaal, ben je volgens mij niet verstandig bezig.

Als je bijvoorbeeld in 2008 (piek, voor de crisis) in Amsterdam had gekocht en nu verkoopt: je huis is fors meer waard, al had je op de (indertijd) hoogste piek ooit gekocht.
Als je in 2010-13 in Amsterdam had gekocht, mooi, je huis krijg je nu 50-100K meer voor.
Als je echter dat huis van 2008 in 2013 weer had verkocht met verlies, vervolgens in Amsterdam in 2013 een huis had gekocht, heb je dat verlies nu in 2016 alweer goed gemaakt doordat je huis nu een overwaarde heeft die dat verlies van 2013 doet verdampen.

Dit zijn dan extreme voorbeelden wellicht. Maar verkoop gebeurd (zeker bij mensen <50) vrijwel altijd binnen 30 jaar. Voordat je dus volledig moet aflossen.

Ik ben wel volledig voor zsm aflossen en hypotheekvrij wonen hoor. Maar juist als je dat wil bereiken, is lange termijnplanning belangrijk (als starter ga je dus niet zsm aflossen) en daar is verkoop een onderdeel van.

Ik heb zelf slechts 5K afgelost op een hyp van 180K (nu 8 jr oud) en ik was begin 20 toen. Toen kon dat nog. Het liefst stopte ik die 5K lekker in mijn zak, want: overwaarde die eigenlijk al vanaf maand 1 aanwezig was, tijdens de crisis wel weer inkakte maar never nooit meer dan 5K (obv de buren in een complex van 16 appartementen, enkelen verkocht afgelopen jaren).
Ik had gepland na 5jr te verkopen, dat wordt dan wss 8-9 jr uiteindelijk. Aflossen wilde ik dus absoluut vermijden. En als ik arbeidsongeschikt zou worden in die periode, zou ik sowieso verkopen en goedkoper (en toegankelijker/comfortabeler) gaan wonen en/of mocht de bank het huis zeker van mij hebben want dan zou ik echt niet in staat zijn daar te wonen.

Wat heeft verkoop (de actie zelf) nou weer met het wel of niet aflossen van je hypotheek te maken? De waarde van je pand neem je toch altijd mee in de balans? Alleen is het zo dat je de waarde niet (geheel) kunt voorspellen en dus niet kunt plannen. Waarom zou je niet aflossen als je van plan bent te gaan verkopen? Ik kan er echt geen kaas van maken.

De planning om te verkopen of niet doet natuurlijk helemaal niets met de hoogte van je schuld, balanstechnisch gezien.

[Jazco2nd]

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 14:12:
[...]

Het gaat idd om planning, en zoals iemand hierboven ook al zei: Als je de LTV en LTI binnen de perken houd en je maakt bewust bepaalde keuzes, dan is er niets aan de hand. Maar wat ik met "je zult ooit moeten aflossen" bedoelde, is dat de hypotheek ooit eindigt. En dan wil de bank z'n restbedrag wel terug hebben. Als je dan 60+ bent, weet je zeker dat het lastiger zal zijn om een nieuwe hypotheek te krijgen. En zelfs als je LTV dan ruim voldoende is, heb je ook nog te maken met de LTI die in orde moet zijn. Die 450k die je een paar jaar terug nog lachend kon krijgen van de bank, zou je nu niet meer met hetzelfde inkomen kunnen krijgen. Als je daar niet bewust van bent, dan zou je aan het eind van de hypotheek-periode nog wel eens voor onaangename verrassing komen te staan....

Ikzelf betaal liever zo min mogelijk rente aan de bank en no way dat ik tot in lengte van dagen aan een hypotheek vast blijf zitten. Maar ieder z'n eigen ding, zo lang je maar goed plant en bewuste keuzes maakt

Helemaal mee eens, ik had je opmerking vrij algemeen geinterpreteerd.
Met het laatste ben ik het ook eens. Liefst betaal ik die bank geen rente..

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 14:16:
[...]


Wat heeft verkoop (de actie zelf) nou weer met het wel of niet aflossen van je hypotheek te maken? De waarde van je pand neem je toch altijd mee in de balans? Alleen is het zo dat je de waarde niet (geheel) kunt voorspellen en dus niet kunt plannen. Waarom zou je niet aflossen als je van plan bent te gaan verkopen? Ik kan er echt geen kaas van maken.

De planning om te verkopen of niet doet natuurlijk helemaal niets met de hoogte van je schuld, balanstechnisch gezien.

Ik kan het niet beter uitleggen dan het voorbeeld dat ik gaf. Tussen je 20e en je 30e kan je het geld dat je besteed aan aflossing wel op betere manieren besteden. Je weet dat je verkoopt en je kan weldegelijk waarde voorspellen en de risico's daarbij afwegen. Een hypotheek is juist berekend op aflossing in 360 maanden die (tegenwoordig) al start bij maand 1. In de hypotheekberekening zelf wordt geen rekening gehouden met het feit dat je binnen 10jr wil verkopen.

Bij het volgende huis (en volgende levensfase waarbij je geen starter meer bent, en meer geld maandelijks kan sparen) zou ik inderdaad als de donder zsm van mn hypotheek (en de bank) af willen en dus aflossen.

Dat bedoel ik met planning: (zoveel mogelijk) aflossen is niet in elke levensfase de beste oplossing.

[Dido]

Jazco2nd schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 13:50:
Starters weten dat ze niet 30+ jaar in een huisje blijven. Gepland wellicht 5 jaar, uiteindelijk kan het langer of korter zijn. Al is het 10 jaar. Je plant dan doelbewust een hypotheek (die je voor 30jr afsluit ivm de regels) die je NIET volledig wil aflossen, want --> verkoop.

Kan iemand die logica eens uitleggen? Wat is er op tegen om af te lossen "omdat je verkoopt"?

[EddoH]

Dido schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 15:17:
[...]

Kan iemand die logica eens uitleggen? Wat is er op tegen om af te lossen "omdat je verkoopt"?

Ik snap er ook helemaal niets van. De 'verkoop' actie is totaal irrelevant als we het hebben over schulden en wel of niet aflossen ervan....

[Dido]

EddoH schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 15:19:
Ik snap er ook helemaal niets van. De 'verkoop' actie is totaal irrelevant als we het hebben over schulden en wel of niet aflossen ervan....

Vandaar mijn vraag om uitleg. Ik vermoed dat er ergens een misverstand leeft met betrekking tot HRA en de bijleenregeling...

[BTU_Natas]

Zaken als inflatie, cost of opportunity, gokken op waarde stijging van de woning.

Verder kan je nog denken, dat iemand niet met vermogen in de kist wil belanden, dus zoveel mogelijk op de pof leven.

[Tsurany]

naitsoezn schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 10:14:
[...]

Je zult toch ooit je hypotheek af moeten lossen! Als na 30 jaar je aflossingsvrije hypotheek afloopt, wil de bank doorgaans wel het restbedrag zien.... Bizar eigenlijk dat iemand die in 8 jaar max 50k kan aflossen een hypotheek van 450k kan / kon krijgen.

Veel banken laten het keurig doorlopen. Zolang ze rente blijven vangen vinden ze het over het algemeen wel prima.

------------------------------

In deze situatie moet je goed naar de cijfers kijken. Je hebt een eenmalige boete die je af moet zetten tegen de rentewinst gedurende je nieuwe rentevastperiode. Mocht je nieuwe RVP langer lopen dan je huidige RVP moet je ook kijken naar mogelijke rentes die bij de nieuwe periode huren.

Je hebt nu dus een RVP tot 2021. Dan reken je uit wat je met 4,7% betaalt tot 2021 en wat je met 2,5% betaalt tot 2021. Het verschil hier tussen is de rentewinst binnen je huidige rentevastperiode.

Je nieuwe RVP loopt tot 2026 dus om de rentewinst van 2021 tot 2026 te berekenen reken je uit wat je met 2.5% betaalt van 2021 tot 2026, dit is de rentelast bij rentewijzigen met boete. Als je de huidige rentevastperiode blijft uitzitten weet je niet wat de nieuwe rente per 2021 zal zijn dus daar reken je met een aantal fictieve rentes.

Dit zet je vervolgens af tegen de eenmalige boete en dan weet je wat bruto gezien voordeliger is en kan je gelijk een inschatting maken wat voor de komende 10 jaar interessant is.

Hierbij moet je niet vergeten om de maandelijkse aflossing mee te nemen. En bij een annuitaire hypotheek moet je natuurlijk ook de annuiteit goed uitrekenen en het aflos- en rentecomponent aanpassen elke maand.

Dit is wel een vrij complexe berekening maar in Excel kan je deze vrij eenvoudig uit een tikken.

[Dido]

BTU_Natas schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 15:22:
Zaken als inflatie, cost of opportunity, gokken op waarde stijging van de woning.

Inflatie heeft niets te maken met verkoop als argument tegen aflossen, het is een geldig argument tegen aflossen, als je negeert dat je meer rente betaalt.

Wat cost of opportunity te maken heeft met niet aflossen vanwege aanstaande verkoop ontgaat me eveneens.

Gokken op waardestijging slaat al helemaal als kut op dirk, want dat heeft al helemaal niets te maken met je hypotheek of met het aflossen daarvan.

Verder kan je nog denken, dat iemand niet met vermogen in de kist wil belanden, dus zoveel mogelijk op de pof leven.

En wederom is de vraag, wat heeft dat met de aanstaande verkoop van een huis te maken?

Bedankt voor de poging, maar ik ben bang dat mijn vraag nog helemaal onbeantwoord is: wat heeft het binnen korte termijn geplande verkopen van een huis te maken met het al dan niet aflossen van je hypotheek?

Er zijn meerdere posters die dat heel logisch lijken te vinden, maar uitleg is lastig

[NiGeLaToR]

Qua voortijdig open breken staan wij ook in dubio:

Scenario 1:
- openbreken
* betaal resterende rente over de looptijd == boete
> aftrekbaar
* sluit over voor zeg langere termijn tegen lagere rente
> winst dus lagere maandlasten, met ditto hoge hypotheek

Enige wat ik hiermee bereik is dat ik nu een lagere rente kan kiezen, ipv gokken dat ie over 5 jaar nog steeds zo laag is. Betaal feitelijk rente vooruit.

Zijdelings argument: ik zit nu nog in de > 125% categorie, maar ben bijna zover dat we in de < 100% komen. Dat scheelt op de nieuwe rente nog eens 0,5%, maar op de oude rente 0,1%.

Scenario 2:
- aflossen
* lagere maandlasten, tegen hogere rente.

Zijdelings argument: ik krijg 0,1% rente omdat ik dan <100% zit.

Overigens: afdwingen dat de spaarpot wordt meegeteld in de netto hypotheekschuld gaat niet lukken he? Daar zit al genoeg in om 'm direct < 100% te krijgen en met een jaar of wat < 75%. Beetje suf.

[Tsurany]

De ene bank telt die gewoon mee, de andere bank niet. Bij welke bank zit je?

In feite is de enige goede optie, zoals ik hierboven ook al stel, de verschillende situaties uit te rekenen en kijken wat het meeste oplevert. Genoeg gevallen waarbij een boete vrij snel is terug verdient maar ook genoeg gevallen waarbij dat niet mogelijk is.
Rentemiddelen kan ook nog een optie zijn. Dan ga je eerst extra aflossen en daarna je rente middelen voor een periode niet veel langer dan je huidige RVP. Dan heb je een iets lagere rente terwijl je niet direct de boete hoeft te betalen en met dat geld kan aflossen. Let wel, rentemiddelen is in vrijwel alle gevallen minder voordelig dan de boete betalen. Dan moet je alleen dat geld wel beschikbaar hebben.

[t_captain]

Rentemiddeling is niet meer of minder dan een manier om de boete te verdelen over een langere periode.

Ook moet je uitkijken met de voorwaarden. Zo hebben veel hypotheken de mogelijkheid om boetevrij in te lossen bij verkoop van de woning. Bij rentemiddeling raak je die soms kwijt.

[Tsurany]

Let wel dat het bij de meeste banken niet een kwestie is van het verdelen van de boete, de formule voor de renteopslag wijkt wel degelijk af van de formule om de boete te berekenen. Het voordeel kan zijn dat je op korte termijn een iets lagere rente krijgt en het cash geld kan gebruiken om af te lossen. Zeker als je op kortere termijn wilt oversluiten of flink wilt aflossen kan het interessant zijn. Je boete bij aflossen zal immers ook lager worden.

Ik wil zelf dit jaar gaan rentemiddelen. Dat zou mij een paar tienden voordeel opleveren. Ik wil geen boete betalen omdat ik die pas na 5 jaar terug zou verdienen en tegen die tijd hypotheek deels of zelfs volledig afgelost wil hebben. Dan is middelen dus voordeliger omdat ik een direct voordeel haal.

Voor zover ik weet is de Rabobank de enige bank die een boete bij verkoop geeft, de meeste banken doen dit niet.


Voor veel banken is een tussentijdse rentewijziging ook een mooi moment om achterhaalde productvoorwaarden weg te nemen en de voorwaarden dus wat te moderniseren. Kan soms wel en soms niet voordelig zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door Tsurany op 12-08-2016 16:32 ]

[MisterEagle]

t_captain schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 16:25:
Rentemiddeling is niet meer of minder dan een manier om de boete te verdelen over een langere periode.

Ook moet je uitkijken met de voorwaarden. Zo hebben veel hypotheken de mogelijkheid om boetevrij in te lossen bij verkoop van de woning. Bij rentemiddeling raak je die soms kwijt.

Dit had ik dus precies andersom. Na middeling kon ik boetevrij inlossen bij verkoop van de woning.

[t_captain]

In dat geval is het waarschijnlijk dat de bank tussen het aangaan van de hypotheek en de rentemiddeling een aantal jaar later zijn AV heeft versoepeld t.a.v. het inlossen.

In het verleden werden veel ("budget") hypotheken verkocht die geen boetevrije inlossing kenden bij verhuizing en dat ligt een beetje moeilijk in de huidige markt.

Andersom wordt gemotiveerd vanuit de bank: je spreidt de boete uit en vertrekt voordat deze is afbetaald. Ik had gehoord dat Rabo op die manier rekent.

[Tsurany]

Klopt, Rabobank doet dat inderdaad en het is zeker correct. Een tussentijdse rentewijziging is voor de bank sowieso onaantrekkelijk, laat staan een rentemiddeling waarbij iemand binnen korte tijd gaat aflossen. Daarom dat je ook vaak een risico opslag ziet van 0,2%, juist om dit risico af te dekken.

[NiGeLaToR]

Tsurany schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 16:19:
De ene bank telt die gewoon mee, de andere bank niet. Bij welke bank zit je?

Obvion. Die weigeren dat.

In feite is de enige goede optie, zoals ik hierboven ook al stel, de verschillende situaties uit te rekenen en kijken wat het meeste oplevert. Genoeg gevallen waarbij een boete vrij snel is terug verdient maar ook genoeg gevallen waarbij dat niet mogelijk is.
Rentemiddelen kan ook nog een optie zijn. Dan ga je eerst extra aflossen en daarna je rente middelen voor een periode niet veel langer dan je huidige RVP. Dan heb je een iets lagere rente terwijl je niet direct de boete hoeft te betalen en met dat geld kan aflossen. Let wel, rentemiddelen is in vrijwel alle gevallen minder voordelig dan de boete betalen. Dan moet je alleen dat geld wel beschikbaar hebben.

Rentemiddelen mag ik ook niet.

Heb het doorgerekend, ik win er mee dat ik:
- nu lagere rente heb, ipv gokken wat er over 5 jaar gebeurt.
- de rente volgend jaar als ik nog wat extra af los onder de < 100% krijg == -/- 0,5%.

Verder zou ik precies de boeterente anders ook gewoon moeten betalen de komende vijf jaar. Ook de aftrekbaarheid is wel te doen, is iets lager dan 5 jaar tegen toptarief, maar dat gaat niet om hoge bedragen. Nu aflossen (boeterente bedrag) levert me tot einde looptijd zo'n 30,- netto per maand op, nu verlagen ga ik er netto zo'n 200,- per maand op vooruit en met die 0,5% volgend jaar dus nog wat. Als ik dat geld spaar en weer aflos gaat het eigenlijk sneller.

In dat opzicht is het een vrij eenvoudig rekensommetje omdat de boete heel eenvoudig de resterende rente tot einde looptijd is minus je boetevrij aflosbare deel. Heb het boetebedrag wel, maar ben er nog niet aan toe het 'zomaar' aan de bank te geven

[Tsurany]

Dat is niet de juiste berekening voor de boete. Banken berekenen het renteverlies (renteverschil tussen je huidige rente en de marktrente) over de restandhoofdsom minus het boetevrij aflosbaar bedrag.
Dat wordt dan contant gemaakt en dat is het bedrag dat je moet betalen.

[ Voor 70% gewijzigd door Tsurany op 12-08-2016 20:29 ]

[Unknown Alien]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 12 augustus 2016 @ 17:35:
[...]


Obvion. Die weigeren dat.


[...]


Rentemiddelen mag ik ook niet.

Heb het doorgerekend, ik win er mee dat ik:
- nu lagere rente heb, ipv gokken wat er over 5 jaar gebeurt.
- de rente volgend jaar als ik nog wat extra af los onder de < 100% krijg == -/- 0,5%.

Verder zou ik precies de boeterente anders ook gewoon moeten betalen de komende vijf jaar. Ook de aftrekbaarheid is wel te doen, is iets lager dan 5 jaar tegen toptarief, maar dat gaat niet om hoge bedragen. Nu aflossen (boeterente bedrag) levert me tot einde looptijd zo'n 30,- netto per maand op, nu verlagen ga ik er netto zo'n 200,- per maand op vooruit en met die 0,5% volgend jaar dus nog wat. Als ik dat geld spaar en weer aflos gaat het eigenlijk sneller.

In dat opzicht is het een vrij eenvoudig rekensommetje omdat de boete heel eenvoudig de resterende rente tot einde looptijd is minus je boetevrij aflosbare deel. Heb het boetebedrag wel, maar ben er nog niet aan toe het 'zomaar' aan de bank te geven

Wij zitten ook bij Obvion, en hebben zoals je misschien hebt gelezen de rentevaste periode en deel boetevrij afgelost.

Dit is de berekening voor de boete die Obvion hanteert.

Onderstaand eerst een overzicht van de gegevens die nodig zijn voor de berekening. Daarna volgt
de berekening.
Uw huidige rente: 5,00%
Uw resterende aantal maanden rentevaste
periode:
25 Maanden
Huidige marktrente naast lagere
rentevaste periode:
2,20%
Het verschil tussen uw huidige rente en de
marktrente:
2,80%
Schuldrest lening: € 453.535,00
Opgebouwd kapitaal € 0,00
Boetevrije som (over 20% per leningdeel
wordt geen boete berekend):
€ 90.707,00
Berekening:
(Huidige rente – marktrente) x (schuldrest - boetevrije som - opgebouwd kapitaal) = XXX
XXX / 12 maanden = verschuldigd bedrag per maand
Verschuldigd bedrag per maand x aantal maanden resterende rentevaste periode = BOETE
Ofwel:
(2,80%) x (€ 362.828,00) = 10.159,18

10.159,18 / 12 maanden = € 846,60 per maand
€ 846,60 per maand x 25 maanden resterende rentevaste periode = € 21.164,97
Deze boete wordt contant gemaakt en gecorrigeerd naar een uiteindelijke boete van € 20.668,51*

^^ bovenstaande duidelijk?

Wij hebben eerste 50K afbetaald, zodat de schuld lager is, en gewacht dat er nog 23 maanden te gaan was, want dan wordt er gerekend vanuit een andere rente, namelijk 1 die .1% hoger was.
Scheelde ons totaal op de boete € 3.500.
Boete was € 17.400, waarvan we 8k terug krijgen van de belasting.

[NiGeLaToR]

In de berekening die Obvion hanteert nemen ze voor dat jaar eventueel nog niet gebruikte boetevrij aflossingsdeel mee, dus ik hoef het niet per se eerst zelf af te lossen voor het zelfde resultaat.
Heb nog 45 maanden te gaan, maar wil het alleen over het aflossingsvrije deel van m'n lening. Komt m'n boetebedrag op iets van 16k uit. Wacht nu eigenlijk vooral tot de rente nog een beetje daalt en er inderdaad nog een paar maanden verstreken zijn.

[vanaalten]

Unknown Alien schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 12:56:
[...]

Wij zitten ook bij Obvion, en hebben zoals je misschien hebt gelezen de rentevaste periode en deel boetevrij afgelost.

Dit is de berekening voor de boete die Obvion hanteert.

<knip>
€ 846,60 per maand x 25 maanden resterende rentevaste periode = € 21.164,97
Deze boete wordt contant gemaakt en gecorrigeerd naar een uiteindelijke boete van € 20.668,51*

Wat is die laatste handeling precies? Een correctie van 500 euro?

Dank trouwens voor de overzichtelijke en duidelijke berekening!

Wij hebben eerste 50K afbetaald, zodat de schuld lager is, en gewacht dat er nog 23 maanden te gaan was, want dan wordt er gerekend vanuit een andere rente, namelijk 1 die .1% hoger was.
Scheelde ons totaal op de boete € 3.500.
Boete was € 17.400, waarvan we 8k terug krijgen van de belasting.

In mijn geval - Obvion basishypotheek, aflosvrijdeel ruwweg 100k, 4.9% rente en nog zo'n 11 jaar rentevast te gaan - zou ik liefst willen overstappen naar een aflossende hypotheekvorm, eventueel bij Obvion zelf. Nou vermoed ik dat, zelfs als ik van Obvion naar Obvion zou oversluiten, ik nog steeds die boete voor ~11 jaar rente moet betalen. Binnenkort eens doorrekenen of oversluiten verstandig is, of dat ik beter onafhankelijk van de hypotheek kan gaan sparen voor aflossing - bijvoorbeeld door jaarlijks het maximum af te lossen.

[Unknown Alien]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 13:02:
In de berekening die Obvion hanteert nemen ze voor dat jaar eventueel nog niet gebruikte boetevrij aflossingsdeel mee, dus ik hoef het niet per se eerst zelf af te lossen voor het zelfde resultaat.
Heb nog 45 maanden te gaan, maar wil het alleen over het aflossingsvrije deel van m'n lening. Komt m'n boetebedrag op iets van 16k uit. Wacht nu eigenlijk vooral tot de rente nog een beetje daalt en er inderdaad nog een paar maanden verstreken zijn.

Heb je 100% afl. vrij of een andere vorm?

Wij hebben het in juni over gesloten, ik ben toen ook gaan kijken om te wachten en hoen op een verdere daling. Aangezien hier consultants zitten die de grote hypotheek verstrekkers adviseren, ben ik bij hun gaan vragen. De kans dat op 10 jaar en langer de rente veel zou gaan zaken is mogelijk, maar zal vast geen .5% worden. Na uitrekenen Zou het ons 24 euro netto pm schelen als hij .1% zakt.

Dacht..nou wie het kleine niet eert

MAAR ik dacht ook het kan stijgen, en hoe langer ik wacht hoe langer ik de hypotheek van 1889 pm kan betalen. Wat nu nog maar 873 is geworden. Dus als ik 3 a 4 maanden zou wachten, dan betaal ik die maanden die 1000e bruto meer. Dus 4k. En als ik geluk zou hebben en het is 0.2% gezakt dan scheelt het netto 48e pm. Dat is 576e per jaar. Dan zou ik daar pas na 6,9 jaar profijt van hebben.

Dat risico is het niet waard. Waarom onderste uit de kan halen dacht ik. En 550e netto pm lagere woonlasten is voor ons veel geld.

Misschien iets om over na te denken.

vanaalten schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 13:09:
[...]

Wat is die laatste handeling precies? Een correctie van 500 euro?

Dank trouwens voor de overzichtelijke en duidelijke berekening!

[...]

In mijn geval - Obvion basishypotheek, aflosvrijdeel ruwweg 100k, 4.9% rente en nog zo'n 11 jaar rentevast te gaan - zou ik liefst willen overstappen naar een aflossende hypotheekvorm, eventueel bij Obvion zelf. Nou vermoed ik dat, zelfs als ik van Obvion naar Obvion zou oversluiten, ik nog steeds die boete voor ~11 jaar rente moet betalen. Binnenkort eens doorrekenen of oversluiten verstandig is, of dat ik beter onafhankelijk van de hypotheek kan gaan sparen voor aflossing - bijvoorbeeld door jaarlijks het maximum af te lossen.

YW. hopelijk heeft er iemand wat aan.

Geen idee waar die 500 vandaan komt. De berekening heb ik gekopieerd van een bijlage van de boete die ik ontvangen hebt.

Elk jaar boetevrij aflossen is voor jou financieel het voordeligste. Waarom zou je willen veranderen? Als je discipline genoeg hebt om je vast te houden om elke december boete vrij af te lossen dan kom je er ook, en scheelt het je een boete.

Of wachten, want de politiek is bezig om die boete aan te laten passen...kan me niet voorstellen dat dit lukt. maar goed u never know.

[NiGeLaToR]

Unknown Alien schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 13:19:
[...]

Heb je 100% afl. vrij of een andere vorm?

50% in een spaarhypotheek @ 6% met een looptijd van nog 18 jaar. Daar kijk ik als laatste naar, omdat ook 50% aflossingsvrij @6%.
Daar hebben we al 60k op afgelost de laatste 3 jaar, maar het resterende deel van 180k wil ik de rente nu wel wat van verlagen.

Inderdaad zal de rente niet heel veel dalen, maar zolang de ECB geld bij blijft drukken en we deflatie hebben zal die ook echt niet om hoog gaan. De 'luxe' van nu is dat je weet dat de rente nog even niet gaat stijgen.
Maargoed, mijn winst is 'dubbel'. Ik kan oversluiten naar 2,8%, maar als ik dan nog 's 20-30k aflos dan kom ik <100% categorie en valt er nog eens 0,5% af en zit ik op 2,3% voor 12 jaar ofzo. Over 12 jaar verwacht ik 'm afgelost te hebben, in dit tempo. (als ik nu overigens <100% kom qua risicogroep dan gaat er 0,1% af, andere risico opslag zit erop).

[ Voor 5% gewijzigd door NiGeLaToR op 16-08-2016 14:18 ]

[Unknown Alien]

0.5% lagere rente..? Dat verschil is erg groot. Dat is zeker de moeite.

Afbetalen altijd +10000

[NiGeLaToR]

Unknown Alien schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 14:44:
0.5% lagere rente..? Dat verschil is erg groot. Dat is zeker de moeite.

Afbetalen altijd +10000

Heb de offerte binnen, de boeterente is gehalveerd. Ik zie dat ze een andere grondslag moeten gebruiken en de boetevrije aflossing per jaar dat je rente had betaald ook mee moeten nemen. Dus van de 180.000,- blijft zo'n 95.000,- over waarover de verschuldigde rente nog gaat.

De rekensom wordt nu wel gunstig, binnen 5 jaar betaal ik bruto 11.000,- minder rente dan in de huidige situatie, plus dat het me maar de helft van het geld kost van wat ik had gereserveerd.

Zie ook:
FD artikel

En dan specifiek dit:

Volgens een advocaat van de claimstichting benadeelden banken hun klanten op twee manieren: door in de berekening niet de boetevrije ruimte van volgende jaren mee te nemen en door bij de berekening de voor de bank meest gunstige looptijd te nemen.

Vul ik op berekenhet.nl mijn situatie in, is sinds een maand terug dat ik dit deed de boete gehalveerd. Vul maar in en check de grondslag die de tool neemt voor boetevrij aflossen, dat is niet meer alleen het jaar waarin je versneld aflost, maar ook de periode die de oude renteperiode nog liep!

Waarom ik alleen nog even nergens die verandering in berekening kan terugvinden snap ik dan weer niet. Wie kan me aanvullen?