"Begeleidingskosten" op factuur nieuwe huurwoning

[Kid Jansen]

Ik heb via Rots Vast een nieuwe huurwoning gevonden en de eerste maand huur en borg lopen blijkbaar via de makelaar, alleen nu zag ik op de factuur ook staan "Begeleidingskosten" à €300 ex. BTW.

Iemand enig idee wat dit precies inhoudt? Dit klinkt mij namelijk in de oren als verkapte bemiddelingskosten, terwijl ik hen niet als aanhuurmakelaar in de arm heb genomen (en het voor zover ik weet dan niet is toegestaan makelaarskosten op de huurder door te berekenen). De woning stond al op hun site, ik heb alleen één bezichtiging gehad. Op die bezichtiging na hebben ze helemaal niets specifiek voor mij moeten doen, noch heb ik hen daar om gevraagd.

Op de website van Rots Vast staat op de pagina Woning Huren nota bene de onderstaande zin (net onder de dikgedrukte inleiding):

Wanneer u een woning huurt die op de site staat van Rotsvast dan betaalt u geen bemiddelingskosten!

Ik ga er dus hoe dan ook achteraan bellen om een nadere specificatie van de kosten te vragen om te zien of dat inderdaad onder de noemer bemiddelingskosten valt en dus niet is toegestaan. Maar mocht dat nou het geval zijn, hoe dan verder?

Ik wil de woning wel heel graag hebben en er is ook sprake van spoed, want moet 4 januari beginnen bij nieuwe baan, wat vanuit huidige woonplaats voor mij eigenlijk niet te forenzen is. Ik wil daar geen risico mee lopen voor €363 (inclusief BTW), maar voor mij is dat genoeg geld om het ook niet zomaar te betalen. Zelfs al zouden bemiddelingskosten wel door de huurder betaald moeten worden, dan nog vind ik het een exorbitant bedrag voor het geleverde. Zou dan eerder een derde daarvan verwachten.

[Room42]

Gewoon doen. Onterechte kosten kun je achteraf terugvorderen. Zie ook https://www.woonbond.nl/bemiddelingskosten

[MEN-O]

En hier : ze staan er blijkbaar bekend om. http://www.radartv.nl/uit...kosten-voor-huurwoningen/

[Kid Jansen]

Ik denk dat het wel belangrijk is om te kijken naar publicaties van eind dit jaar, vanwege die rechterlijke uitspraak hierover een tijdje terug (was toen ook nog in het nieuws). Ik kwam inderdaad al veel sites tegen hierover, maar dan meestal van 2013 of eerder.

Verder lijkt het me nog altijd lastiger om geld terug te krijgen dan het gewoon bij voorbaat niet te betalen. Of gaat dat vrij gemakkelijk?

[Room42]

Er zijn juist recent uitspraken gedaan waardoor het terughalen nu makkelijker (lees: beter onderbouwd) terug te krijgen is. Maar ik garandeer uiteraard niks

[Kid Jansen]

Dat weet ik, die bedoelde ik ook, maar dan nog... Zo te zien is er nog niet veel veranderd. Recht hebben en krijgen zijn nog steeds twee heel erg verschillende dingen.

[Kid Jansen]

Heb gebeld en kreeg korte uitleg en vervolgens nog uitgebreidere per e-mail. Heb nog steeds het idee dat dit gewoon onder bemiddelingskosten valt en ik het niet hoef te betalen. Betaal het voor nu maar wel gewoon, want wil niet sleuteloverdracht riskeren.

Dit was de uitleg per e-mail:

Wat betreft de begeleidingskosten/ administratiekosten deze mogen wij in rekening brengen heeft de Hoge raad besloten. Wij mogen de courtage niet aan de kant van de huurder vragen, wat wij ook niet doen.
Onder begeleidingskosten vallen o.a.

• De registratie en de opbouw van een dossier
• Opmaken en doornemen met de huurder van het huurcontract
• Het opstellen en doorsturen van het incheckrapport en sleuteloverdracht
• Het desgewenst laten uitvoeren van werkzaamheden door de verhuurder ter verbetering van de woning op verzoek van de huurder
• Het desgewenst laten uitvoeren van werkzaamheden in opdracht van de huurder, waarbij ze gebruik kunnen maken van onze klusjesman tegen gereduceerd tarief
• Het desgewenst opnemen van maten, maken van foto’s e.d. in een extra bezichtiging
• Het desgewenst in opdracht van de huurder laten schoonmaken van de woning
• Desgewenst nazorg tijdens de verhuurperiode

[ybos]

Punt is, zijn deze kosten ook genoemd in de overeenkomst die je hebt getekend?

[Kid Jansen]

Ik zal het vanavond als ik thuis kom nog eens heel goed doorlezen, maar ik weet vrijwel zeker van niet. Het bedrag staat er in ieder geval 100% zeker niet in. Verder ben ik ook niet mondeling geïnformeerd over de kosten, noch staat het op die pagina op de website waar ik eerder naar verwees. (en ook nergens anders gezien)

[ Voor 5% gewijzigd door Kid Jansen op 23-12-2015 12:00 ]

[Knutselsmurf]

Dan zijn het gewoon bemiddelingskosten onder een andere naam. Van een aantal van de genoemde kostenposten lijkt mij dat dit binnen de normale huurovereenkomst zou moeten vallen.

Alles wat zij als 'desgewenst' noemen, lijken mij zaken, waar je, als je van die dienst gebruik maakt, een aparte factuur voor zou moeten krijgen.

[LordSinclair]

Ik zou van deze twee opties dan ook goed gebruik maken:

Het desgewenst laten uitvoeren van werkzaamheden door de verhuurder ter verbetering van de woning op verzoek van de huurder.

Het desgewenst in opdracht van de huurder laten schoonmaken van de woning.

Laat ze de boel maar lekker opknappen!

[NMe]

LordSinclair schreef op woensdag 23 december 2015 @ 13:10:
Ik zou van deze twee opties dan ook goed gebruik maken:

Het desgewenst laten uitvoeren van werkzaamheden door de verhuurder ter verbetering van de woning op verzoek van de huurder.

Het desgewenst in opdracht van de huurder laten schoonmaken van de woning.

Laat ze de boel maar lekker opknappen!

Als 'ie dat geld nog terug wil krijgen kan 'ie beter geen opdracht geven voor dit soort dingen, want dan zijn de kosten ineens te rechtvaardigen.

[Knutselsmurf]

NMe schreef op woensdag 23 december 2015 @ 13:21:
[...]

Als 'ie dat geld nog terug wil krijgen kan 'ie beter geen opdracht geven voor dit soort dingen, want dan zijn de kosten ineens te rechtvaardigen.

Dat klopt. Maar als ze deze 'diensten' aanbieden als onderdeel van de begeleidingskosten, kun je daar natuurlijk maar beter optimaal gebruik van maken.
Wellicht kun je voor dat geld alle muren laten schilderen ofzo

[Kid Jansen]

NMe schreef op woensdag 23 december 2015 @ 13:21:
Als 'ie dat geld nog terug wil krijgen kan 'ie beter geen opdracht geven voor dit soort dingen, want dan zijn de kosten ineens te rechtvaardigen.

Inderdaad. De vorige huurder maakt ook al schoon en er valt niks op te knappen. Daarnaast doe ik het voor dat geld liever zelf.

[ Voor 50% gewijzigd door Kid Jansen op 23-12-2015 13:24 ]

[NMe]

Knutselsmurf schreef op woensdag 23 december 2015 @ 13:23:
[...]

Dat klopt. Maar als ze deze 'diensten' aanbieden als onderdeel van de begeleidingskosten, kun je daar natuurlijk maar beter optimaal gebruik van maken.
Wellicht kun je voor dat geld alle muren laten schilderen ofzo

Ja, maar daarmee is het dus een afweging die TS moet maken: erop gokken dat hij al dan niet dat geld terugkrijgt als het eenmaal betaald is en op basis daarvan nú de optimale keuze maken bij het al dan niet opdracht geven voor dat opknappen/schoonmaken.

[nescafe]

De opmerking "heeft de Hoge raad besloten" is wel erg summier. Ben wel benieuwd naar de bedoelde jurisprudentie en welke raakvlakken er zijn met jouw situatie.

Zo op het eerste gezicht gaat het om algemene administratieve handelingen welke in opdracht van verhuurder zijn uitgevoerd waarvan m.i. op geen enkele wijze is aangetoond dat jij deze kosten zou moeten vergoeden.

[Bananenplant]

Is dit niet gewoon sleutelgeld voor een premiumprijs? Ik heb een keer daarvoor EUR 160 betaald. Ik heb toen ook gezocht of dit mocht, maar dat is wel toegestaan. Dat zat wel aan de bovengrens van de orde-grootte van redelijkheid hiervoor.

[arie_papa]

Wij mogen de courtage niet aan de kant van de huurder vragen, wat wij ook niet doen.

Jij bent toch de huurder van het pand? Waarom proberen ze jou dan alsnog te laten betalen? Of is dit een typ fout en zou het "verhuurder" moeten zijn?

Edit: Begrijpend lezen is een vak....

[ Voor 8% gewijzigd door arie_papa op 23-12-2015 16:05 ]

[Thralas]

nescafe schreef op woensdag 23 december 2015 @ 13:31:
De opmerking "heeft de Hoge raad besloten" is wel erg summier. Ben wel benieuwd naar de bedoelde jurisprudentie en welke raakvlakken er zijn met jouw situatie.

Ik denk dat men ECLI:NL:PHR:2012:BV1767 bedoelt. Extreem wollige cassatiezaak waar ik maar weinig wijs uit word, maar de hoofdzaak lijkt heel anders te liggen (als dat al niet per definitie zo is bij een cassatiezaak).

Zo op het eerste gezicht gaat het om algemene administratieve handelingen welke in opdracht van verhuurder zijn uitgevoerd waarvan m.i. op geen enkele wijze is aangetoond dat jij deze kosten zou moeten vergoeden.

Ja, en daar dansen ze zo mooi om heen door er telkens een nieuwe naam aan te geven. Bemiddelaar van TS durft 'administratiekosten' klaarblijkelijk al niet meer te hanteren.

Bananenplant schreef op woensdag 23 december 2015 @ 14:30:
Is dit niet gewoon sleutelgeld voor een premiumprijs? Ik heb een keer daarvoor EUR 160 betaald. Ik heb toen ook gezocht of dit mocht, maar dat is wel toegestaan.

Even heel strikt genomen; volgens mij is de definitie van 'sleutelgeld' nu juist dat je betaalt voor zaken waar niets tegenoverstaat. Dat is dan dus nooit toegestaan.

Dat zat wel aan de bovengrens van de orde-grootte van redelijkheid hiervoor.

Er staat me een (oudere - 2012/2013?) zaak bij waarin inderdaad zo'n grens aan de orde kwam, maar de vraag of de kosten in verhouding staan tot de uitgevoerde werkzaamheden (contractje in elkaar copypasten) staat los van vraag wie die kosten toekomt.

Ik heb zelf ook om-en-nabij 200,- 'administratiekosten' betaald. Men durt 'courtage' of 'bemiddelingskosten' inmiddels niet meer te noemen, en daar waar men vroeger een hele maand huur vroeg lijkt het nu eerder 200-300 euro te zijn. Volgens mij is dat bedrag zo bepaald dat huurders niet de moeite nemen om het aan te vechten.

Want als je wel de moeite neemt om het 'te proberen' met een juridische standaardbrief krijg je geheid een 'nee' terug. Zie ook dit voorbeeld: mrborrie in "Hoge contractkosten verhuurmakelaar"

En een gang naar de kantonrechter kost zo 3-5x de bemiddelingskosten, om nog niet te spreken over de tijdsinvestering...

Er zijn overigens ook partijen die aanbieden om voor ~20% het hele traject tot aan de kantonrechter uit handen te nemen. Tot dat laatste zal het dan - lijkt me - vrijwel nooit komen, als blijkt dat 'je' het meent kiest de bemiddelaar natuurlijk ook eieren voor z'n geld.

[ Voor 3% gewijzigd door Thralas op 25-12-2015 01:09 ]

[Kid Jansen]

Ik heb de huurovereenkomst en algemene bepalingen beide nog eens zeer grondig doorgelezen, maar er vindt nergens in deze documenten enige vermeldingen of zelfs verwijzing naar deze kosten plaats, laat staan de hoogte ervan.

Om ook nog terug te komen op de specificatie van Rots Vast:

Wat betreft de begeleidingskosten/ administratiekosten deze mogen wij in rekening brengen heeft de Hoge raad besloten. Wij mogen de courtage niet aan de kant van de huurder vragen, wat wij ook niet doen.
Onder begeleidingskosten vallen o.a.

1. De registratie en de opbouw van een dossier
2. Opmaken en doornemen met de huurder van het huurcontract
3. Het opstellen en doorsturen van het incheckrapport en sleuteloverdracht
4. Het desgewenst laten uitvoeren van werkzaamheden door de verhuurder ter verbetering van de woning op verzoek van de huurder
5. Het desgewenst laten uitvoeren van werkzaamheden in opdracht van de huurder, waarbij ze gebruik kunnen maken van onze klusjesman tegen gereduceerd tarief
6. Het desgewenst opnemen van maten, maken van foto's e.d. in een extra bezichtiging
7. Het desgewenst in opdracht van de huurder laten schoonmaken van de woning
8. Desgewenst nazorg tijdens de verhuurperiode

Alleen van 1 t/m 3 heb ik gebruik gemaakt / ga ik gebruik maken. Voor het geleverde lijkt mij €300 exclusief BTW een buitensporig hoog bedrag.

[pacificocean]

1. Welk dossier moet er opgebouwd worden dan? En wie geeft hier opdracht toe?
2. Ik neem toch aan dat het verhuur contract in opdracht van de verhuurder wordt opgesteld.
3. Dat lijkt mij ook de opdracht van de verhuurder.
4-8. Desgewenst dus nvt.

[nescafe]

Je kunt hier heel eenvoudig hun probleem van maken: zie het component op de factuur als een aanbieding waarvan je zelf kunt beslissen hier al dan niet op in te gaan.

1. Betaal de componenten van de factuur waar je het mee eens bent (eerste maand huur + borg)
2. Breng de makelaar schriftelijk (via mail) op de hoogte dat je geen gebruik wenst te maken van de begeleidingsdiensten zoals omschreven c.q. dat je van mening bent dat deze voor rekening komen van de verhuurder

Op deze manier betaal je je huur netjes

Ze kunnen de betaling van de begeleidingskosten wel gaan vorderen maar zolang je de aanmaningen netjes en direct afwijst (met verwijzing naar bovenstaande) zullen ze eerst met een betere toelichting moeten komen.

[Kid Jansen]

Dan krijg ik de sleutel niet. Het volledige bedrag moet binnen zijn voor de sleuteloverdracht. Ik ga er ook zeker nog een issue van maken, maar nadat ik de sleutel heb en er in zit. Dan heb ik in principe niets meer te maken met de makelaar, alleen met de verhuurder. Ik heb geen zin dat deze situatie m'n (nog op te bouwen) relatie met de verhuurder schaadt.

[Room42]

Kid Jansen schreef op vrijdag 25 december 2015 @ 15:46:
[...] Ik heb geen zin dat deze situatie m'n (nog op te bouwen) relatie met de verhuurder schaadt.

Ik hoop wel dat die relatie puur zakelijk is?

[Verwijderd]

Ik vind het echt 1 op 1 gewoon bemiddelingskosten hoor. Dat zal op papier en per wet misschien anders zijn, want ze zullen de grenzen goed opzoeken, maar het opmaken van een huurcontract, die kosten liggen gewoon echt voor de verhuurder. Het opbouwen van een dossier? Het is toch geen dating site tussen huurders en verhuurders? Je hebt een woning gevonden, gebeld, gekeken en wilt tekenen. Die andere zaken zijn gewoon helemaal om het lijstje te vullen. Nu 300 euro betalen om dan een klusjesman tegen gereduceerd tarief te krijgen, lekkere constructie.

Het punt is, dit bedrag is 1/3, 1/4 van je huurprijs per maand. Ik ben bang dat dit er gewoon een beetje "bij hoort". Iemand die veel tijd heeft en liever 3000 euro advocaat kosten betaald dan 300 euro aan zo'n toko kan hier vast wat mee, maar laten we eerlijk zijn, die tijd hebben veel mensen niet en dat weten dit soort bedrijven. Als je niet betaald verhuren ze de woning gewoon aan de volgende.

Je kan je geld na de tijd wel terug proberen te krijgen, maar je loopt gewoon tegen een muur aan en je verhuurder heeft waarschijnlijk ook geen zin in gezeik, want die krijgt vast ook een notificatie als jij na het betalen opeens hierover gaat zeuren.

[nescafe]

Kid Jansen schreef op vrijdag 25 december 2015 @ 15:46:
Dan krijg ik de sleutel niet. Het volledige bedrag moet binnen zijn voor de sleuteloverdracht.

Lijkt me sterk. Je krijgt dan de volgende situatie:

• Jij hebt een schriftelijke huurovereenkomst met ingangsdatum 04-01-2016
• Jij hebt op of voor 04-01-2016 de volledige huursom + borg voldaan

Je hebt op deze manier aan alle schriftelijk vastgelegde bepalingen voldaan en bent dus gewoon vanaf 04-01 de huurder. Mocht je die sleutel niet krijgen, dan zou ik de makelaar passeren en direct bij de verhuurder aankloppen voor de sleutels.

Je moet de discussie over de begeleidingskosten echt apart zien. Bovendien disputeer je de kosten openlijk. Zolang je in gesprek blijft kan geen enkele partij jou kwalijk nemen dat je deze kosten in twijfel trekt en daarom de betaling achterhoudt.

Het kan en mag niet jouw probleem worden en dat jij wordt opgescheept met een zwak verhaal van de makelaar. Op jouw verzoek om onderbouwing krijg je een specificatie en niet de gevraagde toelichting / reden waarom jij deze kosten zou moeten vergoeden. Dat moet je dus terugspelen en zolang die discussie loopt kun je de betaling gewoon uitstellen.