Scheiding, aankoop nieuwe woning tot overwaarde vrijkomt?

[elsinga]

Hallo allemaal,

Korte situatieschets: ik lig in scheiding en onze woning is in de verkoop. Er is een overwaarde (gelukkig) en ik heb (ook gelukkig) spaargeld ter waarde van net iets meer dan de overwaarde (mijn ex niet). Gebruik ik het spaargeld om mijn (bijna) ex uit te kopen, dan zit dat geld "in de stenen". Dat is niet de bedoeling, ik moet oo knog nieuwe meubels kopen.

Nu wonen we nog beiden in de gezamenlijke woning, maar om voor de hand liggende redenen willen we dat niet te lang laten duren. Beide willen we een nieuwe koopwoning kopen, omdat huren veel duurder is dan kopen. Echter, de volgende woning moet deels betaald worden met de overwaarde van ons huidige huis.

Hoe kan ik er voor zorgen dat of ik of mijn (bijna) ex kan verhuizen naar een volgende koopwoning en mijn spaargeld niet in het huis vast komt te zitten? Kan ik bijvoorbeeld het spaargeld tijdelijk inzetten om de overwaarde te financieren (van of mijn nieuwe huis of, waarschijnlijker, dat van mijn ex) en het weer als spaargeld terugkrijgen als ons huis is verkocht?

Ikzelf denk aan de mogelijkheid om mijn ex de overwaarde te lenen (tegen een rente die even hoog is als ik bij de bank nu kan krijgen, iets van 1.2%), met de clausule dat ze die lening terugbetaalt als het huis verkocht is. Het huis blijft dan op beider naam staan tot en met de verkoop. Is dat slim?

Ja, ik weet dat het mooier zou zijn om de hypotheek te verhogen met de helft van de overwaarde en mijn ex helemaal uit te kopen. Maar dan zou de hypotheek hoger worden dan 4.5x mijn bruto jaarsalaris en de kans daarop is dus klein.

Iemand nuttige tips?

[T-MOB]

Ik denk dat je dit met een hypotheakadviseur moet overleggen. Het grootste obstakel lijkt me niet je spaargeld of de overwaarde, maar het feit dat je een huis wil kopen voordat het oude verkocht is. Je kunt alleen iets als een bank je in die situatie een hypotheek wil geven.

Als je je spaargeld inzet om je vrouw uit te kopen (en de bank gaat daar in mee). Dan komt het geld overigens weer vrij bij verkoop van het huis. De hoogte van de overwaarde weet je evenwel pas bij verkoop.
Als bank zou ik in dit soort situaties trouwens voorzichtig zijn, ex-geliefden kunnen vreselijk zijn. In het ervaringen mer huis kopen topic was er laatst een geval waarbij een van de partners aan de verkopende kant eigenlijk niet wilde verkopen. Die liet niemand binnen voor een bouwkundige keuring.

[oohh]

elsinga schreef op maandag 07 december 2015 @ 09:11:
Ikzelf denk aan de mogelijkheid om mijn ex de overwaarde te lenen (tegen een rente die even hoog is als ik bij de bank nu kan krijgen, iets van 1.2%), met de clausule dat ze die lening terugbetaalt als het huis verkocht is. Het huis blijft dan op beider naam staan tot en met de verkoop. Is dat slim?

Ik weet niet of het heel slim is om je ex bij jou een lening te laten afsluiten. Misschien ga je nog wel heel goed met elkaar om, maar dan nog: het is niet voor niets je ex!? Ik zou de financiën vooral lekker gescheiden houden, anders blijf je maar van elkaar afhankelijk.

[elsinga]

T-MOB en oohh, dank voor jullie reakties. Tja, ik zit er ook niet om te springen (goede reden om het niet te doen!), maar als de hypotheek niet kan worden verhoogd, dan is er geen andere oplossing. Uitkopen met spaargeld wil ik niet, dat komt in de stenen te zitten.

Maar ik geef toe, niet de meest briljante oplossing... Maar soms moet je roeien met de riemen die je hebt. Het mooist zou zijn dat de makelaar vandaag belt dat er een kijker is en dat dat een koper wordt. Maar ja, dat weet je niet, ook al trekt de markt weer aan.

En inderdaad, ook een bank moet nog meewerken. Zover was ik nog niet eens.

[t_captain]

Ik begrijp je dilemma. Schuld in box 1 en bezit in box 3 is gunstig en geeft flexibiliteit, maar als je niet uitkijkt gaat je geld "in de stenen".

Om die situatie te voorkomen: alles wat je nodig hebt voor verwerving van eigendom in jouw woning (dus ook de uitkoop van je ex!) hypothecair financieren. Je eigen geld kun je desnoods in depot storten als extra zekerheid voor de hypotheek. Wat vind de adviseur van deze oplossing?

[elsinga]

@t_captain: geld in een depot daar had ik nog niet aan gedacht, wel aan het verhogen van de hypotheek uiteraard. Die vraag staat al bij de adviseur uit, maar ik moet nog even geduld hebben voor het antwoord (die hebben ze vandaag pas gezien, gok ik).

En inderdaad, ik wil gewoon vrij besteedbaar geld ter beschikking hebben voor het geval dat. Of dat nu is om die droomvakantie te maken of een kapotte wasmachine te vervangen.

Een nieuwe (iets goedkopere) woning is met de overwaarde die in het huidige huis zit prima te financieren binnen alle normen en met de huidige rente ook nog eens niet erg duur. Aan de andere kant krijg je nu vrijwel niks voor je spaargeld, sterker nog, met de vermogensredementheffing er bij zit je aan negatief rendement. En emt een hypotheekrente van 2.5% bij 20 jaar vast en 40% IB, dus netto 1.5% hypotheekrente is een deel van het spaargeld in het huis stoppen ook wel lucratief. Wellicht dat ik een deel van het geld toch in het huis stop, maar dat moet dan wel een zelf genomen en afgewogen beslissing zijn. Niet omdat ik een ex moet uitkopen. En dan moet niet, dat is een keuze... wel met het gevolg dat we elkaar haast het huis uitkijken op een gegeven moment, maar toch...

[JaQ]

Persoonlijk kies ik altijd voor een routine waarin ik in controle ben. Ik zou niet afhankelijk willen zijn van de grillen en grollen van een ex voor mijn mentale rust. Of ik rust creëer doordat ik mijn ex moet afkopen zou mij echt een biet zijn, doel heiligt de middelen.

Helaas vertelt je dat nog niet hoe je e.e.a. zo slim mogelijk financiert

[cerberusss]

Misschien snap ik het probleem niet zo... maar waarom koop je je ex niet uit met je spaargeld?

Dan ga je zitten op een bankstel dat je bij de Kringloop vandaan haalt. En spaar je voor nieuwe inrichting.

Probleem opgelost, toch?

[Anoniem: 35872]

Andere optie, koop je ex uit, en verkoop het huis alleen.
Huis heeft overwaarde, dus redelijke kans dat je extra geld alleen maar tijdelijk vastzit in stenen.
Bij gunstige verkoop houd je er misschien nog wel meer aan over.

[FreakNL]

Het zit toch tijdelijk vast in stenen? Snap het probleem niet. Van je overwaarde na verkoop kun je dan meubels kopen in je nieuwe, kleinere huis.

Of gaat ex alles meenemen?

[Anoniem: 39993]

Kun je niet tijdelijk ergens terecht, tot het huis verkocht is? Wij hebben een maand of 4 bij mijn schoonouders gewoond, toen we gingen verhuizen. Onze woon- en slaapkamer hadden we in een caravan en de rest hadden we bij mijn schoonouders in huis. Heerlijk, eerst alles afronden 'm.b.'t. de verkoop en ondertussen een ander huis zoeken. Vooral bij mensen die hun huis kwijt moeten doet dit het goed: er kan direct getekend worden zonder vervelende voorbehoudsclausules.

[t_captain]

Anoniem: 35872 schreef op maandag 07 december 2015 @ 20:12:
Andere optie, koop je ex uit, en verkoop het huis alleen.
Huis heeft overwaarde, dus redelijke kans dat je extra geld alleen maar tijdelijk vastzit in stenen.

en daarna in de bijleenregeling. Dus ook bij een volgende huis wordt het geacht om in de stenen te gaan.

[Shadowhawk00]

Waarom koop je je ex niet uit en blijf je daar gewoon wonen? Kijk of je de hypotheek kan oversluiten en dan alleen op jou naam nemen. Kan zij direct een andere woning kopen en heb je geen probleem met verkopen van een woning want dat kan ook lang duren.

[Morrar]

Denk ook even aan de kosten van verkoop en koop; 6 procent van de koopwaarde bij aankoop en minimaal paar duizend euro voor verkoop.

Daar gaat je geld voor meubels... Ik zou dus uitkopen en ff sparen of desnoods lenen van familie?

Edit: plus als je nu nog een spaarhypotheek hebt schrijf je meteen een bedrag met 4 nullen af bij verkoop; dat voordeel krijg je namelijk niet meer en loopt enorm op.

[ Voor 26% gewijzigd door Morrar op 07-12-2015 23:27 ]

[Anoniem: 714367]

“Separating couples fantasize about the perfect divorce​—the sudden and permanent passing of gray and stormy conflict, replaced by the cool, comforting breezes of serenity and congeniality. But such a state is just as eternally elusive as is the perfect marriage.”

— Dr. Brad Sachs

Ik wil niet ongemakkelijk diep in gaan op je persoonlijke situatie maar over het algemeen loond het zich in grote zin om aan het huwelijk (inhoudelijk en relatief) te werken in plaats van aan een scheiding.
Het maakt een betere gezondere situatie en betere mensen.
De focus ligt vaak bij de verkeerde dingen in het leven met alle gevolgen van dien, vroeg of laat.
We doen onszelf en anderen op die manier tekort; financiën zijn daar maar een deel in.

Geld is en zorgt eigenlijk alleen voor afleiding van waar het om draait in het leven.
Het belooft en misleid voortdurend terwijl het afleid.

Dat is het soort tips die ik je kan geven.

[ Voor 57% gewijzigd door Anoniem: 714367 op 08-12-2015 03:38 ]

[elsinga]

Allen,

dank voor de reacties. Even een paar vragen beantwoorden: slim financieren zou met spaargeld gaan. Door de bijleenregeling krijg ik het helaas ook nooit meer uit de stenen. Ik heb geen andere plek om tijdelijk te gaan zitten (anders dan een vakantiewoning huren) en dat wil ik ook niet. De spaarhypotheek kan afgekocht worden gelukkig, dus afschrijven is maar beperkt tot de kosten daarvan. De overdrachtsbelasting is tegenwoordig maar 2% gelukkig, maar de verkoop kost inderdaad rond de 5k en aankoop ook.

Momenteel zijn dit de gedachten: uitkopen alleen als dat middels een extra/verhoogde hypotheek kan (eventueel met een deel spaargeld in depot, goede tip!), waarbij alle kosten (zowel verhoogde hypotheek als mogelijke verkoop) door beiden worden betaald. De geschatte verkoopprijs zal dan lager liggen, vanwege de haast hierbij. Bij langer wachten kun je wellicht meer krijgen en daar zit dan mijn "winst". Geen echte winst, want ik moet ook die extra hypotheek gaan betalen, waardoor mijn woonlasten hoger zullen zijn dan in een (goedkoper) volgende koopwoning.

Voor zover de logistiek van het huis. De rest van de scheiding loopt redelijk, boedelscheiding was vlot geregeld, ouderschapsplan ook. Nu bezig met het financiele/alimentatie deel. Ook dat komt wel rond, want geheel volgens de TREMA normen, maar mijn bijna ex snapt niks van geld en heeft zich waarschijnlijk door wat vriendinnen de kop gek laten praten over de hoeveelheid geld die er bij mij te halen valt. Ik weet beter, dankzij een eigen TREMA berekening die ik via Kluwers Aliment Online heb gemaakt. Dat zal slikken worden, maar dat is niet anders. Ik ben in elk geval niet van plan om haar nog te subsidieren, ze wilde dit zelf tenslotte.

Dank tot nu toe voor alle suggesties!

[Question Mark]

Kleine tip, laat zeker gewoon de alimentatie even door een professional uitrekenen. Dat is erg complexe materie en voor een leek erg lastig (zonder even je achtergrond te kennen).

Bespreek dan ook meteen of je met te verwachten woonlasten mag gaan rekenen (na uitkopen/verhuizen), of met de huidige. In jouw geval kan daar verschil in zitten, en verschilt je draagkracht ook.

In jouw geval zou ik ook gewoon kijken naar het afkopen van alimentatie (wat toegestaan is mits je ex daarmee akkoord gaat). Het hebben van een alimentatieverplichting heeft flink impact voor je nieuwe hypotheek. Misschien is het verstandiger om die impact te voorkomen, zeker als je toch wat geld achter de hand hebt.

Een professional kan dat allemaal voor je doorrekenen...

[elsinga]

Question Mark, die berekening wordt gemaakt door de mediator, dus dat komt goed.

Afkopen ben ik geen fan van, want als mijn ex in de bijstand komt dan komt de gemeente alsnog bij mij voor alimentatie ondanks dat die is afgekocht. En als mijn ex een nieuwe relatie krijg ("als waren ze getrouwd"), dan vervalt de plicht tot alimentatie en betaal ik vooraf voor niks.

Als ik mijn ex uitkoop uit de woning gaan we uiteraard met de woonlasten die daarbij horen rekenen. Als dat mag.

[Question Mark]

Top, ik dacht dat je zelf probeerde de alimentatie uit te rekenen. Ik begrijp nu dat je ff een proefberekening gemaakt hebt om voor jezelf even in te schatten hoe hoog het bedrag ongeveer gaat worden.

Succes in elk geval met dit traject!

[elsinga]

En die proefberekening is gedaan met een officiele TREMA berekening van Kluwer. Hierbij heb ik steeds de keuze gemaakt die voor mij het ongunstigste uitpakt, mocht er een keuze zijn. Die berekening valt voor mij al niet ongunstig uit, dus ik ben niet bang voor de berekening van de mediator.

[T-MOB]

elsinga schreef op dinsdag 08 december 2015 @ 07:01:
Allen,

dank voor de reacties. Even een paar vragen beantwoorden: slim financieren zou met spaargeld gaan. Door de bijleenregeling krijg ik het helaas ook nooit meer uit de stenen. Ik heb geen andere plek om tijdelijk te gaan zitten (anders dan een vakantiewoning huren) en dat wil ik ook niet. De spaarhypotheek kan afgekocht worden gelukkig, dus afschrijven is maar beperkt tot de kosten daarvan. De overdrachtsbelasting is tegenwoordig maar 2% gelukkig, maar de verkoop kost inderdaad rond de 5k en aankoop ook.

De bijleenregeling gaat "alleen maar" over hypotheekrenteaftrek, je bent niet verplicht om daar gebruik van te maken, natuurlijk. Met de huidige rentepercentages is HRA maar beperkt interessant (als het om 25K tegen 3% in de 42%-schijf gaat praat je over 26 euro per maand belastingvoordeel). De schuld die je niet in box1 opgeeft kun je in box3 opgeven waardoor het eventueel korting op je vermogensbelasting oplevert.

edit:
Overigens denk ik dat je alles wel terug kunt krijgen uit de stenen. De eigenwoningreserve wordt verdeeld over de partners als je uit elkaar gaat. Wiki zegt daarover:

omdat de partner maar voor de helft eigenaar van de oude woning was, telt ook maar de helft van de oude hypotheekschuld mee bij de vraag of de nieuwe hypotheek hoger of lager dan de oude hypotheekschuld is.

[ Voor 15% gewijzigd door T-MOB op 08-12-2015 11:45 ]

[elsinga]

@T-MOB, Ik denk niet dat het uit de stenen terug komt.

Rekenvoorbeeld: Woning 3 ton, hypo 2 ton, beide partners elk 0.5 ton overwaarde. Partner A 0.5 ton spaargeld. Partner A koopt met spaargeld partner B uit. Partner B heeft nu 0.5 ton om in een nieuw huis te steken en geen aan spraken op de woning van 3 ton, Partner A heeft nu een woning van 3 ton, met 2 ton hypotheek en geen spaargeld. De woning wordt verkocht voor 3 ton, de overwaarde is 3 ton minus 2 ton hypotheek = 1 ton. Partner A koopt een nieuw huis voor 2 ton. Hiervoor is de max hypotheek nu 1 ton, want 2 ton overwaarde. Zonder uitkopen met spaargeld zou Partner A een max hypo van 1.5 ton hebben en 0.5 ton spaargeld.

Vandaar dat ik zo enthousiast wordt over de variant om de hypo te verhogen met het spaargeld als zekerheid. Dan is de hypo 2.5 ton en blijft het spaargeld beschikbaar.

[Morrar]

elsinga schreef op dinsdag 08 december 2015 @ 07:01:
De spaarhypotheek kan afgekocht worden gelukkig, dus afschrijven is maar beperkt tot de kosten daarvan.

Wat ik bedoelde is dat je alleen recht houdt op een deel aflossingsvrij; de (belastingvrije) spaarconstructie mag niet meer aangeboden worden bij een nieuwe hypotheek. Je spaarhypotheek (en dus huis) aanhouden is behoorlijk voordelig, dat rendement ga je nergens anders mee compenseren ;-)

[ Voor 12% gewijzigd door Morrar op 08-12-2015 17:39 ]

[TheGhostInc]

elsinga schreef op maandag 07 december 2015 @ 09:11:
Hoe kan ik er voor zorgen dat of ik of mijn (bijna) ex kan verhuizen naar een volgende koopwoning en mijn spaargeld niet in het huis vast komt te zitten? Kan ik bijvoorbeeld het spaargeld tijdelijk inzetten om de overwaarde te financieren (van of mijn nieuwe huis of, waarschijnlijker, dat van mijn ex) en het weer als spaargeld terugkrijgen als ons huis is verkocht?

[...]

Iemand nuttige tips?

Waarom wil je je ex uitkopen?

Als je de woning wilt verkopen, dan verkoop de woning!
Als je in de woning wilt blijven wonen, dan koop je ex uit, met spaargeld en haal je meubels bij de kringloop en je bent klaar!

Wat je nu aan het doen bent is de situatie veel lastiger maken, door eerst je ex uit te kopen en daarna de woning te willen verkopen. Je maakt dan dus ook alle kosten voor het uitkopen (Notaris, hypotheek, ...) EN daarna alles voor de verkoop. Plus, dit is het recept voor ellende:

Je huis had 30k overwaarde, je betaalt netjes jouw 15k en 3 maanden later bij de verkoop is de woning ineens 20k meer waar, of minder! Dan krijg je gezeik!
Je ex moet een annuitaire hypotheek, jij neemt de spaarhypotheek mee en bespaard jezelf tienduizenden euro's. Dan krijg je gezeik!

Volgens je website in je profiel heb je kinderen. Als dit de ex is van je kinderen kan ik je 1 ding vertellen, zorg ervoor dat je VER weg blijft van financiele meevallers door je scheiding.
Als jij het 'goed' speelt pak je zo tienduizenden euro's voordeel over je ex, dat is genoeg om tot je dood met kerst creatieve zinspelingen te horen van de kinderen over geld van je ex.

[elsinga]

@TheGhostInc: uitkopen en straks verkopen heeft als voordeel dat we niet nog tot de uiteindelijke verkoop bij elkaar op de lip zitten. Ik wil hier niet (lang) blijven wonen. Ja, extra kosten (rond de 1000 euro, dus 500 euro pp) voor de verhoging van de hypotheek (zo blijkt uit een online berekening bij Direktbank). En daarna voor mij tijdelijk 200 euro in de maand extra hypotheekkosten.

Maar, ik kan dan inderdaad de spaarhypotheek van 137k meenemen, waarvan de rente nu op 4.05% staat. Netto is dat leuker dan een lineaire hypotheek van 170k, al zal er een deel in elk geval aflossingsvrij blijven (170>137 tenslotte) tenzij ik daar de nieuwe aflossingsvrije hypo met 2.5% rente voor ga inzetten.

Ja, dat kan gedonder opleveren, maar alleen als ik dat allemaal breed uitmeet. Maar dat hoeft dan niet meer, want gescheiden. En de kinderen, die zijn nu 15.5 en praktisch 18. Die zijn nu door de gedragingen van mijn (bijna) ex ook geen grote fan van haar... Maar ook daar geldt: hush, hush, no problems.

[cerberusss]

Als je haar hebt uitgekocht, wil je er dan blijven wonen voor langere (meerdere jaren) tijd? Dat is me niet duidelijk.

[elsinga]

Nee, liefst niet. Ik zou het liefst het huis morgen verkocht hebben. Maar hier blijven wonen zonder uitkoop is minder leuk dan wel uitkopen en dan een paar jaar met een hogere hypotheek zitten.

[Lolhozer]

Beetje offtopic, maar mijn ervaringen met de Direktbank zijn niet positief. Traag reageren, maar één van de drie vragen uit een email beantwoorden, de online omgeving van ze loopt maanden achter, etc..

Lijkt alsof ze met drie stagiaires bankje aan het spelen zijn, totdat iemand besluit dat het beter is er een einde aan te maken.

[elsinga]

Tja, gelukkig loopt de communicatie met de DB via de hypotheekadviseur. Dus daar hebben wij weinig last van. Belangrijker is of ze een extra (tijdelijke) hypotheek willen verstrekken.