Waarde appartement langs de spoorweg

[Anoniem: 637459]

Ik ben al een tijdje op zoek om een appartement te kopen, en ik heb er één gevonden dat mij bevalt.
Het is echter wel gelegen langs het spoor (er ligt wel nog een straat tussen).

De eventuele geluidshinder is voor mijzelf niet echt een probleem.
Op zich heb ik een mooie prijs kunnen bekomen als ik het vergelijk met de prijzen van andere appartementen dat ik bezocht heb, maar ik heb geen enkel idee wat de invloed van de ligging zou zijn op de waarde?

Het is ook wel gelegen aan het station, dat is dan misschien weer een gunstige factor voor de waarde?

Ik had hier graag wat meet inzicht in gehad omdat ik het op termijn het appartement misschien terug zou verkopen.

[HuHu]

Wat was de vraagprijs / verkoopprijs van soortgelijke appartementen in dat complex in het verleden? Dan heb je een beetje vergelijkingsmateriaal. Als de ligging langs het spoor een negatieve waarde zou hebben, dan zit die nu ook al in de prijs verwerkt. Het ligt immers nu ook al langs het spoor en in de toekomst nog steeds.

Zonder meer informatie valt er echt helemaal niets over te zeggen.

[Rukapul]

Dichtbij een (intercity) station wonen heeft een sterk prijsverhogend effect
Een appartement aan een matig intensief gebruikt spoor doet niet heel veel met de prijs.
Met enige fatsoenlijke isolatie (kozijnen, glas, etc.) valt er prima dichtbij een spoor te wonen.

Dit verandert significant als het spoor een hogesnelheidslijn betreft waarbij het geluid uit de bak als artillerievuur je woning bestookt.
Van een intensief bereden goederenspoor wordt men over het algemeen ook niet vrolijk, omdat goederentreinen veel meer geluidsoverlast veroorzaken. Chloor- en andere chemicalientreinen (zoals nu door de binnenstad van Eindhoven richting Noord-Limburg) word je potentieel ook niet vrolijk van.

Het meeste zal echter ingeprijsd zijn, maar het is dus wel zaak op te letten of er veranderingen op het spel staan (denk bv aan de noordelijke tak van de betuwelijn die ineens over bestaand spoor geleid werd waar daarvoor een paar sukkelige stoptreinen reden) en of je er zelf tegenkunt.

[Anoniem: 637459]

Het is aan het station in Harelbeke (kleine stad in België). Goederentreinen passeren er wel maar niet zo heel frequent geloof ik.

Ik heb geen informatie over de prijs van andere appartementen in het complex; het enige dat ik weet is de vroegere huurprijs van het appartement: €680. Ik zou het kunnen aankopen voor 175 000 euro.

[LordSinclair]

Rukapul schreef op woensdag 02 december 2015 @ 08:46:
Chloor- en andere chemicalientreinen (zoals nu door de binnenstad van Eindhoven richting Noord-Limburg) word je potentieel ook niet vrolijk van.

Als het niet of het spoor gaat moet het over de weg, en die lopen ook langs en door steden, daar word je ook niet vrolijk van, zeker omdat er op de weg heel wat meer ongelukken gebeuren dan op het spoor.


Of het een meerwaarde heeft is voor iedereen anders. Appartementen in het centrum van een stad zijn vaak ook duurder omdat men het als betere locatie ziet. Voor mij is het echter een minder waarde omdat ik van rust hou en dus absoluut niet in het centrum wil wonen.

[ Voor 22% gewijzigd door LordSinclair op 02-12-2015 08:58 ]

[M.l.]

Heb zelf dicht bij een IC-station gewoond. Makkelijk met de trein gaan is echt wel fijn, maar sinds ik verhuisd ben merk ik wel hoe lekker rustig het is om niet naast het station te wonen (er zijn 15 luidruchtige ganzen in de buurt, maar nog steeds veel rustiger dan naast het station).

Wat ik me wel goed kan herinneren van het appartement waarin ik heb gewoond is dat de lift regelmatig werd vervuild. Maar het vervelendst was nog wel de leidingen die piepten. Niet alleen die van je zelf, maar van bijna alle bovenburen. Als je dan een stuk of 20 bovenburen hebt zit er wel eens eentje tussen die om 2u 's nachts gaat douchen, of om 3u of 4u. Dat is echt neit prettig, vooral als je niet weet wie het is. Daar doe je echt niets aan. Als het koophuizen zijn moeten de bewoners bakken met geld uit de kast trekken om hun leidingen te laten vervangen dus dat zullen ze niet gaan doen.

Als het je slechts om de prijs gaat, die zit natuurlijk nu al in de woning verwerkt. Maar controleer dus extra op verborgen gebreken. En of die dus gaat stijgen of dalen hangt af van wat er in de buurt gaat gebeuren. Zo is bijvoorbeeld de spoorlijn vanaf Lelystad naar Zowlle destijds geopend. Dit zal vast een licht positief effect hebben gehad op de huizenprijzen in het centrum van Lelystad en Zwolle en wat er tussen ligt.

[dion_b]

Anoniem: 637459 schreef op woensdag 02 december 2015 @ 08:57:
Het is aan het station in Harelbeke (kleine stad in België). Goederentreinen passeren er wel maar niet zo heel frequent geloof ik.

Ik heb geen informatie over de prijs van andere appartementen in het complex; het enige dat ik weet is de vroegere huurprijs van het appartement: €680. Ik zou het kunnen aankopen voor 175 000 euro.

In NL kun je vanuit het Kadaster (centraal overheidsregistratie van grondeigendom) opvragen wat de verkoopprijs was van woningen of andere objecten. Ik zie dat er in BE ook een Kadaster is, en dat daar 'kadastraal inkomen' op te vragen is, wat blijkbaar een maat is voor fictief huurrendement van een woning. Exacte berekening ken ik niet, maar zal uiteindelijk op woningwaarde gestoeld zijn. Lijkt me zaak om contact op te nemen met het kadaster. Al kunnen zij niet het antwoord geven, ze kunnen je vast doorverwijzen naar waar de info wel te krijgen is.

Verder zie ik dat Harelbeke zelf een station heeft. Hoe dicht bij dat station is het gelegen? Het effect van het spoor op de prijs is zoals gezegd een afweging van de lasten ((geluids)overlast) met de lusten (station en andere nuttige infra op korte afstand). Daarom dat een locatie vlak naast een HSL maar ver van een station negatief is, terwijl een locatie vlak naast een intercitystation vaak erg positief kan zijn.

Kijk trouwens verder dan alleen effect van het spoor. Drukke wegen, vliegroutes, industrie, uitgaansgelegenheden en nog veel andere zaken kunnen soortgelijk impact hebben op de prijs, zowel positief als negatief (wederom afweging lusten-lasten: een huis pal tegenover Antwerpen Centraal Station zal iets meer waard zijn dan een bouwkundig identieke woning ergens afgelegen op de Hoge Venen).

Maar goed, wat je vooral wilt weten is voor welke bedragen identieke of in ieder geval vergelijkbare woningen in hetzelfde gebouw of buurt verkocht worden. Dat wil je sowieso altijd voordat je prijsonderhandelingen begint, ongeacht of er spoorlijnen of andere bijzonderheden in de buurt zijn.

[ Voor 35% gewijzigd door dion_b op 02-12-2015 10:51 ]

[Anoniem: 637459]

dion_b schreef op woensdag 02 december 2015 @ 10:41:
[...]

In NL kun je vanuit het Kadaster (centraal overheidsregistratie van grondeigendom) opvragen wat de verkoopprijs was van woningen of andere objecten. Ik zie dat er in BE ook een Kadaster is, en dat daar 'kadastraal inkomen' op te vragen is, wat blijkbaar een maat is voor fictief huurrendement van een woning. Exacte berekening ken ik niet, maar zal uiteindelijk op woningwaarde gestoeld zijn. Lijkt me zaak om contact op te nemen met het kadaster. Al kunnen zij niet het antwoord geven, ze kunnen je vast doorverwijzen naar waar de info wel te krijgen is.

Verder zie ik dat Harelbeke zelf een station heeft. Hoe dicht bij dat station is het gelegen? Het effect van het spoor op de prijs is zoals gezegd een afweging van de lasten ((geluids)overlast) met de lusten (station en andere nuttige infra op korte afstand). Daarom dat een locatie vlak naast een HSL maar ver van een station negatief is, terwijl een locatie vlak naast een intercitystation vaak erg positief kan zijn.

Kijk trouwens verder dan alleen effect van het spoor. Drukke wegen, vliegroutes, industrie, uitgaansgelegenheden en nog veel andere zaken kunnen soortgelijk impact hebben op de prijs, zowel positief als negatief (wederom afweging lusten-lasten: een huis pal tegenover Antwerpen Centraal Station zal iets meer waard zijn dan een bouwkundig identieke woning ergens afgelegen op de Hoge Venen).

Maar goed, wat je vooral wilt weten is voor welke bedragen identieke of in ieder geval vergelijkbare woningen in hetzelfde gebouw of buurt verkocht worden. Dat wil je sowieso altijd voordat je prijsonderhandelingen begint, ongeacht of er spoorlijnen of andere bijzonderheden in de buurt zijn.

Het is vlakbij het station (ligt aan de achterkant van het station maar daar is ook een ingang). In vergelijking met andere appartementen in Harelbeke is de vraagprijs ongeveer hetzelfde, maar die liggen wel niet zo dicht bij het spoor.

[dion_b]

Wederom, ga bij het kadaster te rade over prijzen van appartementen in zelfde complex.

Mijn onderbuik zegt dat zo dichtbij station wonen meer positieve invloed heeft dan het negatieve van mogelijke overlast, maar ik zou voor een 6-cijferig getal nooit en te nimmer enkel afgaan op onderbuik. Vind de ontbrekende informatie, dan weet je het zeker.

[xmen]

In belgie kan je spijtig genoeg niet afgaan op de (hopeloos verouderde) informatie van het kadaster.

Als het echt zo dicht bij het station ligt denk ik dat het de waarde eerder verhoogt dan verlaagt. Mobiliteit is voor veel mensen ook wat waard.

[TheGhostInc]

Anoniem: 637459 schreef op woensdag 02 december 2015 @ 08:33:
Ik had hier graag wat meet inzicht in gehad omdat ik het op termijn het appartement misschien terug zou verkopen.

Op termijn? Wat voor termijn?

Bedenk goed dat je ook afschrijft op je woning. Dus een mooie 5 jaar oude keuken kan 5 jaar later gedateerd over komen. Ik zou me dus niet te druk maken over 1 aspect van een huis op de verkoopwaarde bij de aankoop.Een huis heeft continu eigenlijk wat TLC nodig, maar als de basis goed is krijg je over een paar jaar ook gewoon een fatsoenlijke prijs. Crashende of 'bubbelende' markten ontloop je niet met een andere woning.

[Anoniem: 637459]

TheGhostInc schreef op woensdag 02 december 2015 @ 11:26:
[...]

Op termijn? Wat voor termijn?

Bedenk goed dat je ook afschrijft op je woning. Dus een mooie 5 jaar oude keuken kan 5 jaar later gedateerd over komen. Ik zou me dus niet te druk maken over 1 aspect van een huis op de verkoopwaarde bij de aankoop.Een huis heeft continu eigenlijk wat TLC nodig, maar als de basis goed is krijg je over een paar jaar ook gewoon een fatsoenlijke prijs. Crashende of 'bubbelende' markten ontloop je niet met een andere woning.

Met op termijn bedoel ik eigenlijk enkel dat ik niet zeker ben dat ik voor de rest van mijn leven in een appartement wil wonen (bijvoorbeeld mocht mijn gezinssituatie veranderen).
Dus zeker geen plannen om dit binnen een aantal jaar terug te verkopen.

[ Voor 0% gewijzigd door Anoniem: 637459 op 02-12-2015 11:44 . Reden: typfout ]

[TheGhostInc]

Anoniem: 637459 schreef op woensdag 02 december 2015 @ 11:44:
[...]
Dus zeker geen plannen om dit binnen een aantal jaar terug te verkopen.

Dan zou ik nog even goed nadenken waarom je hier een topic hebt geopend. Het klinkt een beetje alsof je twijfelt zonder 'goede' reden en dat je op zoek bent naar onderbouwing.
Want eigenlijk vraag je: "Moet ik dit appartement kopen, als ik misschien in de toekomst, door een verandering die ik nog niet zie aankomen misschien minder terug krijg voor mijn woning omdat die misschien wat dicht bij het spoor ligt"
Is het puur 'koud water vrees' dan zie ik geen reden om het niet te kopen.

Echter, bij twijfel NIET doen!
Je kunt namelijk 10x weglopen, maar je koopt er uiteindelijk maar 1. Je huis is (op een paar na) de meest langdurige verplichting die je aan gaat in je leven. Dus 'voelt' het niet goed, dan ga je gewoon op zoek totdat het wel goed voelt (of je genoeg vertrouwen/ervaring hebt om het toch te doen). Het is net daten

[Anoniem: 427085]

Bij ons in de woon wijk is er totaal geen prijs verschil of je 10 meter van het spoor af woont of 200 meter.
Lijn is niet zo druk bereden, 4x per uur en nachts wat goederen.

Vroeger werd er met het zware Plan V/T spul gereden, nu het wat vele trams noemen :-)

[HuHu]

Misschien is het handig een onafhankelijke taxateur in te schakelen, om die de waarde te laten bepalen en om advies te vragen. Die kent de lokale situatie beter dan ons. Waarschijnlijk heb je een taxatie-rapport sowieso nodig voor het verkrijgen van een hypotheek.

[manzonderdas]

In België is locatie alles. Onderschat het effect van de spoorweg niet op je verkoopprijs. Kijk of er gelijkaardige appartementen te koop staan langs dezelfde lijn, en kijk dan naar gelijkaardige appartementen zonder spoorlijn in de buurt.

Waren zelf gaan zien voor een huis, door de omgeving werd het huis door bank en notaris minder dan de helft van de vraagprijs geschat. En ironisch genoeg was het al goedkoop voor wat je krijgt. Advies inwinnen van een notaris is trouwens ook een goed idee voor je zelfs maar een bod doet.

[Sissors]

Stond het in een terrorisme wijk daar of midden op een militair oefenterrein? Of ergens in de zee? Dat zijn de enige mogelijkheden die ik zie waardoor vanwege de directe omgeving de vraagprijs van een huis meer dan halveren zou.

(Uiteraard is een huis in Oost-Groningen ook minder dan de helft van een huis in Amsterdam, maar zijn verhaal klinkt zo niet, ook als de vraagprijs al laag was).

[nokiaan958GB]

Balkon op het noorden
Geen lift bij hoogbouw
Funderingsproblemen
Achterstallig onderhoud
Asbest
Betonrot
Weg- en spoorweglawaai
Leeg onderhoudsfonds

Allemaal zaken die (eventueel in combinatie) tot een forse waardedaling kunnen leiden.
Op basis van informatie van TS valt hier geen zinnig woord over te zeggen.

[FragileM64]

Anoniem: 427085 schreef op woensdag 02 december 2015 @ 12:32:
Bij ons in de woon wijk is er totaal geen prijs verschil of je 10 meter van het spoor af woont of 200 meter.
Lijn is niet zo druk bereden, 4x per uur en nachts wat goederen.

Vroeger werd er met het zware Plan V/T spul gereden, nu het wat vele trams noemen :-)

Tja n=1. Ik heb totaal andere ervaringen. Hier een huis dat naast het spoor ligt, werd veel moeilijker verkocht en tegen een relatief lage prijs. Natuurlijk ligt het met dit huis anders want als je in de tuin zit hoor je daar het goederentransport voorbij denderen en dat is gewoon niet aangenaam. Geluidswerend glas kan veel doen bij een woning.

Let ook op dat geluid overdag dat niet echt storend is wel anders kan ervaren worden wanneer je snachts wil slapen. Je wordt het in ieder geval wel grotendeels gewoon en dat kan ik uit ervaring zeggen ;-)

[ Voor 11% gewijzigd door FragileM64 op 03-12-2015 00:26 ]

[Sissors]

nokiaan958GB schreef op donderdag 03 december 2015 @ 00:07:
Balkon op het noorden
Geen lift bij hoogbouw
Funderingsproblemen
Achterstallig onderhoud
Asbest
Betonrot
Weg- en spoorweglawaai
Leeg onderhoudsfonds

Allemaal zaken die (eventueel in combinatie) tot een forse waardedaling kunnen leiden.
Op basis van informatie van TS valt hier geen zinnig woord over te zeggen.

Mazrondas waar ik op reageerde is niet de TS he? (Ik neem aan dat deze op mijn reactie was). En van jouw lijst is enkel weg en spoorweglawaai iets wat ik onder omgeving schaar.

[Chevy454]

dion_b schreef op woensdag 02 december 2015 @ 10:41:
Ik zie dat er in BE ook een Kadaster is, en dat daar 'kadastraal inkomen' op te vragen is, wat blijkbaar een maat is voor fictief huurrendement van een woning.

Het KI is een wassen neus in BE. Daar kan je niks op baseren. Voorbeeld is Antwerpen Zuid waar ze het KI niet hebben aangepast maar wel woningen staan die ver boven dit KI staan.

[HellPunk]

Chevy454 schreef op vrijdag 04 december 2015 @ 09:43:
[...]


Het KI is een wassen neus in BE. Daar kan je niks op baseren. Voorbeeld is Antwerpen Zuid waar ze het KI niet hebben aangepast maar wel woningen staan die ver boven dit KI staan.

Het KI is inderdaad sinds 1975 niet meer aangepast, met een onderbemande FOD Financiën is het ook twijfelachtig of die situatie snel recht getrokken gaat worden.