Oud woonhuis: gezamenlijke riolering met buren.

[D-e-n]

Voor dit probleem hebben wij ook al advies ingewonnen bij onze voormalige aankoopmakelaar en diverse andere partijen maar aangezien het een toch wel moeilijke situatie is en elke tip welkom is wilde ik het toch ook even hier voorleggen.

Wij wonen nu 2,5 met veel plezier in ons huis, een oude woning uit ca. 1910. Sinds een paar maanden wonen er naast ons nieuwe mensen. Zij hebben het gekocht van iemand die er al een jaar of drie niet meer woont. Er hebben een klein jaartje huurders in gezeten maar vanaf januari dit jaar stond het weer leeg. Gedurende de periode dat er huurders in zaten hadden we soms al eens last van rioollucht in de aan hen aangrenzende hal maar daar is toen niet veel mee gedaan. Zowel huurder als verhuurder leken me erg laks. Een rooktest (nota bene door een vriend van de huurder gedaan) leverde niks op en daarna hebben we niks meer gehoord.

Dat was natuurlijk al een teken dat het niet goed zat en dat blijkt nu. Onze buren kregen na een maandje te zijn ingetrokken last van verstopping. Hun loodgieter is daarvoor diverse malen langs geweest en uiteindelijk hebben ook wij er nog een loodgieter op los gelaten. En bij zijn bezoek bleek uiteindelijk pas hoe het echt zat: we delen met beide huizen een gemeenschappelijke aansluiting op het riool. Al hun afvoer plus die van onze keuken komt bij elkaar in een gezamenlijke tank in onze tuin en van daaruit gaat er een grespijp onder ons huis door naar het hoofdriool. Aan de voorkant sluit vervolgens de afvoer van onze bovenverdieping nog aan op dezelfde grespijp.

Of het echt een septic tank is (of was) is me niet helemaal duidelijk. Op die manier lijkt hij in elk geval niet te functioneren. Tot aan de buizen zit hij vol met zand en rommel (stukjes hout zelfs) dus uiteindelijk loopt alles weg via het riool. Het probleem van de buren bleek na het vinden van de tank snel duidelijk. De buis van de buren naar de tank was verstopt met van die babydoekjes waardoor zij dus geen afvoer meer hadden. Eén van de vorige bewoners zal die hebben doorgetrokken waarschijnlijk en dat is oerstom natuurlijk. Maar ik vermoed dat we daar weinig mee kunnen.

Onze loodgieter heeft de verstopping gefixt dus alles loopt nu weer door. Maar de buren zitten nu wel met een open riool. Om één en ander te onderzoeken hebben ze namelijk twee verzamelputten onder de betonvloer van hun bijkeuken (een aanbouw uit de jaren 80) moeten open hakken. Op één van die putten zit overigens dan ook het toilet in onze aanbouw dus dat geeft wel aan wat voor freubelaar er ooit aan het werk is geweest.

Voor de buren is er natuurlijk haast bij dit aan te pakken. Dit is voor hen een ongezonde situatie. Op de lange termijn moeten wij er natuurlijk ook wat mee. Zo'n grespijp en tank is niet futureproof namelijk.

Globaal zijn er volgens ons twee opties:

1)
Een ieder gaat de eigen kant zelfstandig fiksen. Wij sluiten de tank buiten, duwen een pvc-buis door de grespijp en gaan zo naar voren.
De buren moeten dan echter een eigen aansluiting maken. Aangezien ze geen kruipruimte hebben dient er een buis onder hun huis te worden geboord. Dat kost op zichzelf al 4000 euro. En dan is er nog niks aangesloten en rekent de gemeente ook nog de kosten door die de BAM maakt om de straat op te breken. Dat laatste is dubieus in mijn ogen. De gemeente zelf kon ons namelijk geen enkel antwoord geven op de vraag welk huis er wel of niet is aangesloten op het hoofdriool. Het is daar ook niet op orde.
Bij deze optie is er natuurlijk ook de moeilijke vraag wie deze hoge kosten gaat dragen. De loodgieter suggereerde dat dat wellicht gezamenlijke kosten waren, mijn vader vond dat het probleem van de buren en hoewel ik wel enig gezamenlijk belang zie heb ik ook niet zo'n trek om duizenden euro's te lappen voor hun aansluiting. De buren snappen dat gelukkig ook wel en staan niet te trappelen om dat te vragen.

Zij hebben inmiddels ook al voorkeur voor de andere optie, hier wel met delen van kosten

2)
Het gezamenlijk fiksen van de gezamenlijke afvoer naar het hoofdriool. Dus ook hier zal er een pvc-buis komen in de grespijp. Onze keuken, toilet en regenpijpen alsmede hun complete afvoer worden daar dan op aangesloten. Op diverse plekken brengen we ontstoppingspunten aan zodat je er van beide kanten bij kan. Eén van de loodgieters had het daarbij over het stukslaan van de put en er zand overheen gooien.

Deze optie is natuurlijk goedkoper. Probleem is natuurlijk het juridische aspect. Je houdt een soort erfdienstbaarheid. Met de huidige bewoners verwacht ik niet bij Mr Visser te eindigen maar je weet nooit wat voor malloten je naast je krijgt. Misschien kunnen we het laten vastleggen maar wat doet het met de waarde van je huis?

Al met al een moeilijk en belachelijk verhaal. Iedere zinnige opmerking is wat mij betreft welkom.

Een situatie van onze woning plus een foto van de tank ter indicatie. Het is geen joekel van een bezink tank dus. Diepte weten we niet

[Señor Sjon]

Gemeentes rekenen de kosten voor het aanleggen van de rioolaansluiting door, je zou kunnen betogen dat al die jaren voor teveel huishoudens is betaald. Was het vroeger één woning dat alles zo aangesloten is? Wat zegt de notariële akte van levering?

Als de gelegenheid er is overigens, zou ik proberen beide huizen los te koppelen van elkaar. Aan de andere kant heeft het een eeuw zo gewerkt voordat er babydoekjes in gegooid werden.

[D-e-n]

Señor Sjon schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 11:00:
Was het vroeger één woning dat alles zo aangesloten is?

Nee, gewoon twee huizen tegen elkaar. Alle huizen in de straat zijn tegen elkaar gebouwd. Volgens mij zijn ze steeds per twee of vier gebouwd.

Wat zegt de notariële akte van levering?

Standaard verhaal, zowel voor die bij de overdracht van ons als die ervoor. Verkoper geeft aan dat er geen ondergrondse tanks zitten maar dat wist de verkoper ook niet denk ik. Bij de buren stond er wel "is aangesloten op het riool" maar dat is feitelijk ook zo natuurlijk, behoudens de doekjes

Als de gelegenheid er is overigens, zou ik proberen beide huizen los te koppelen van elkaar.

Dat snap ik. Als ik morgen de jackpot in de loterij win is het simpel.

@hieronder
Helemaal los zien kun je het toch niet denk ik. Ons toilet beneden voert wel weer af in hun verzamelput.

[ Voor 18% gewijzigd door D-e-n op 06-11-2015 11:09 ]

[evilution]

Volgens mij ben je van het probleem van de buren jou probleem aan het maken. Mijn tip: de buren succes wensen. Als het bij jou verder goed werkt....

[Rukapul]

evilution schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 11:06:
Volgens mij ben je van het probleem van de buren jou probleem aan het maken. Mijn tip: de buren succes wensen. Als het bij jou verder goed werkt....

Daar ga je waarschijnlijk niet mee wegkomen. Erfdienstbaarheden etc.

Toch zou ik trachten e.e.a. los te koppelen voor de toekomst. Aangezien hierboven staat dat de buren geen kruipruimte hebben wat een probleem vormt, is er wellicht een mogelijkheid aan te bieden om de lange buis zonder aftakkingen van de buren van achtergevel t/m voorgevel door de eigen kruipruimte te laten voeren? Is ook een erfdienstbaarheid, maar een met weinig impact zolang je de eigen kruipruimte toegankelijk houdt.

Als de aansluiting op het gemeentelijk riool voor enorme kosten zorgt kun je overwegen om nog wel de put te delen. Zou echter ook niet mijn voorkeur hebben.

[Silver7]

Was het niet zo dat je verplicht bent om een kuipruimte te hebben?

Zo nee, dan zelfs als je geen kuipruimte hebt, dan maakt het verkopen van het huis moeilijker (gebaseerd op info tijdens borreltjes hoor).

[D-e-n]

Rukapul schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 11:12:
[...]
Aangezien hierboven staat dat de buren geen kruipruimte hebben wat een probleem vormt, is er wellicht een mogelijkheid aan te bieden om de lange buis zonder aftakkingen van de buren van achtergevel t/m voorgevel door de eigen kruipruimte te laten voeren? Is ook een erfdienstbaarheid, maar een met weinig impact zolang je de eigen kruipruimte toegankelijk houdt.

We hebben wel een kruipruimte onder de woonkamer en de keuken maar geen luik. Je zou het granieten vloertje bij onze voordeur kunnen slopen en daar een kruipgat maken met een nieuw vloertje maar dan nog moeten ze dus bij ons zijn als er gezeik is.

Silver7 schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 11:17:
Was het niet zo dat je verplicht bent om een kuipruimte te hebben?

Er zijn talloze huizen zonder kruipruimte. Als ik het zelf zou moeten maken zou ik eerlijk gezegd eerder een vloer op zand storten dan een houten vloertje neerleggen, maar dan wel met goede leidingen uiteraard

[cactusman]

Silver7 schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 11:17:
Was het niet zo dat je verplicht bent om een kuipruimte te hebben?

Zo nee, dan zelfs als je geen kuipruimte hebt, dan maakt het verkopen van het huis moeilijker (gebaseerd op info tijdens borreltjes hoor).

euhm nee....

Zeker bij huizen die op zandgrond gebouwd zijn is het eerder normaal om geen kruipruimte te hebben.

Is wel lastig als je er geen hebt maar in hele gebieden van NL met zandgrond is het eerder regel dan uitzondering dat je geen kruipruimte hebt.

[H12]

D-e-n,

Ik kan je aanraden om alles te scheiden per woning, om ongemak, onderhoud en onwel te voorkomen. Ook wanneer je de buren een buis aanbiedt door jouw kruipruimte bestaat nog altijd de kans dat zij, bij een verstopping, op jouw perceel werkzaamheden moeten laten uitvoeren. En als jij een verstopping hebt in de laatste afvoerleiding onder je huis en de buren ondervinden hierdoor schade ga je een prettig gesprek in.
Dit soort oplossingen maakt het altijd nodeloos ingewikkeld, ook al is je relatie met je huidige buren uitstekend. Je weet niet wat de toekomst brengt. Helaas ben ik niet op de hoogte van het beleid met betrekking tot de, niet juridisch vastgelegde, afvoer over andermans perceel. Ik verwacht wel dat je hen, na zo veel jaar een werkend systeem te hebben gehad, niet zo maar mag afsluiten of verplichten de leidingen om te leggen.

Aangezien de buren geen kruipruimte hebben (heel normaal op een goed doorlatende ondergrond) kunnen zij misschien ook een buis langs het huis leggen? Dan hoeven ze er niet onderdoor te boren. De kosten voor het boren zijn waarschijnlijk zo hoog vanwege de vele werkzaamheden op een kleine ruimte. Er moeten zowel een start- als ontvangstput (gat in de grond) worden gegraven, een boorinstallatie worden aangevoerd, dan de buis nog boren en alles netjes aansluiten en achterlaten.

Een vergoeding van de gemeente voor je riolering op eigen terrein hoef je niet te verwachten. De Waterwet gaat niet uit van een fysieke aansluiting op het riool per perceel/woning (zoals in het oude rioolrecht), maar gaat uit van het aanbieden van afvalwater op het gemeentelijk rioolstelsel. Dus ook als je afvoert over een perceel van een andere eigenaar ben je nog steeds hetzelfde bedrag verschuldigd.

Het is dus, in dit geval helaas, normaal dat de gemeente een aansluitingvergoeding vraagt voor het opnemen en aansluiten van een nieuw aangeboden rioolleiding vanaf de perceelsgrens naar het gemeentelijk stelsel. Hoewel het niet vaak voorkomt kunnen ze dit volgens mij, onder speciale omstandigheden, zelfs weigeren aan te sluiten.

Voor je eigen situatie:
Let wel op dat het 'relinen' van een gresbuis door er een PVC-buis doorheen te drukken niet altijd kan. Je oude buis moet dan nog relatief rond zijn van binnen, geen knikken of verzakkingen hebben en onder voldoende afschot liggen. Dat de binnendiameter iets kleiner wordt hoeft geen probleem te zijn. Een gladde PVC-buis geeft minder weerstand aan je afvoer dan een oude (aangetaste) gres-buis, zeker als de afvoer van je buren er niet meer doorheen gaat (=minder debiet).
Gres wordt tegenwoordig al wel vaak als duurzaam materiaal met een lange levensduur beschouwd, maar dat hoeft niet meer voor jouw oude buis te gelden.
En houdt er rekening mee dat je bij nieuwe aansluitingen (als je bijvoorbeeld je toilet op de nieuwe afvoer aansluit) geen bochten van meer (=scherper) dan 45graden gebruikt, dit bemoeilijkt de afvoer en het eventuele onderhoud (doorspuiten).
Als er stukken hout in je riolering terechtkomen is dit vaak vanuit je dakafvoeren. Deze kunnen je leidingen sneller verstoppen. Een bladvang in de standpijp van je dakafvoer kan dit voorkomen.

Denk ook eens aan het afkoppelen (schieden van hemelwaterafvoer van vuilwater) van je dakoppervlak, zodat dit ergens kan infiltreren (mits je inderdaad op zandgrond woont en voldoende ruimte hebt). Sommige gemeenten geven hier nog een (kleine) subsidie op.

Maar ik schiet misschien het probleem voorbij met technische details. Doe in ieder geval alles in goed overleg met je buren en de gemeente (vooraf).

Succes,

H12

[D-e-n]

H12 schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 13:32:
D-e-n,

Dank voor de uitgebreide reactie in elk geval!

Ik verwacht wel dat je hen, na zo veel jaar een werkend systeem te hebben gehad, niet zo maar mag afsluiten of verplichten de leidingen om te leggen.

Dat neem ik ook aan inderdaad. En anders zouden we het nog niet doen. We zijn het er allen over eens dat we dit het best in overleg kunnen doen en waar nodig ook samen iemand inhuren. Dat is altijd goedkoper.

Aangezien de buren geen kruipruimte hebben (heel normaal op een goed doorlatende ondergrond) kunnen zij misschien ook een buis langs het huis leggen?

Nee, alle huizen staan hier klem tegen elkaar.

De kosten voor het boren zijn waarschijnlijk zo hoog vanwege de vele werkzaamheden op een kleine ruimte.

Klopt. Het klinkt natuurlijk simpel maar het is volgens mij ook een heel nauwkeurig klusje.

Let wel op dat het 'relinen' van een gresbuis door er een PVC-buis doorheen te drukken niet altijd kan.

Het rioleringsbedrijf dat bij ons geweest leek ons alle vier aardig kundig. Dus ik vertrouw erop dat ze dit goed kunnen. We gaan bij hen in elk geval een prijs opvragen voor de gezamenlijke optie. Dan weten we wat dat kost in elk geval

Maar ik schiet misschien het probleem voorbij met technische details.

Geeft niet. Hoe meer hoe beter We moeten een middenweg zien te vinden in het technische aspect en het financiële. Ik kan ook niet in de portemonnee van de buren kijken. Bij het scheiden is het financiële natuurlijk best een obstakel.

Doe in ieder geval alles in goed overleg met je buren en de gemeente (vooraf).

We spreken de buren heel vaak plots. Leuke manier om kennis te maken
Op je eigen terrein heb je toch niet zoveel te maken met de gemeente?

[chime]

Optie 3:
Je kan het op zich nog wel ontdubbelen maar dan alles via jou kruipkelder regelen.

Ja, er komt erfdienstbaarheid ... maar op zich is die er al (de huidige gemeenschappelijke buis)

Als je voor optie 3 gaat: zet het dan gewoon duidelijk op papier - waaronder ook wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van welke buis.
Met de huidige buren zal dat wsl geen problemen geven over x jaar ... maar als er over 5-10 jaar iemand anders zit kan dat wel eens weer anders worden.

[blitzkrieg]

Kunnen je buren dit niet aanvoeren als verborgen gebrek bij de vorige eigenaar trouwens?

[MrAngry]

blitzkrieg schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 15:56:
Kunnen je buren dit niet aanvoeren als verborgen gebrek bij de vorige eigenaar trouwens?

Dat kan alleen als je kan aantonen dat de vorige bewoner dit wist of had moeten weten. Het had op zich wel bij een bouwkundige keuring naar voren kunnen komen.

[blitzkrieg]

MrAngry schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 15:59:
[...]


Dat kan alleen als je kan aantonen dat de vorige bewoner dit wist of had moeten weten. Het had op zich wel bij een bouwkundige keuring naar voren kunnen komen.

Bij een ernstig verborgen gebrek hoeft de vorige bewoner het niet hoeven weten:
https://www.eigenhuis.nl/juridisch/kopen/verborgen-gebreken/

Alleen de vraag of falende riolering normaal gebruik in de weg staat.

[argro]

Silver7 schreef op vrijdag 06 november 2015 @ 11:17:
Was het niet zo dat je verplicht bent om een kuipruimte te hebben?

Zo nee, dan zelfs als je geen kuipruimte hebt, dan maakt het verkopen van het huis moeilijker (gebaseerd op info tijdens borreltjes hoor).

Een kruipruimte is niet verplicht en over of het wel of niet verstandig is verschillen de meningen. Een deel van de bezitters van veel woningen (zoals bijvoorbeeld corporaties) willen per se een kruipruimte, omdat ze dan nog bij leidingen kunnen. Een ander deel wil per se geen kruipruimte omdat incidenteel een vloer openhakken goedkoper zou zijn dan overal een kruipruimte te maken. Voor beide standpunten is wat te zeggen.

[Rukapul]

Als individuele huiseigenaar is het hebben van een kruipruimte natuurlijk wel een pluspunt. Het risico kan immers niet gespreid worden.