Huis kopen, toekomstige buurman staat over de grens

[GrooV]

Wij zijn aan het kijken naar een nieuwe woning. Nu zijn we een leuk vrijstaand huis tegen gekomen waar we interesse in hebben. Echter bij het bekijken van de Kadastrale kaart blijkt dat de buurman die in 2000 verbouwd heeft over grens van het door ons te kopen perceel heeft gebouwd.



Waar rechts van de zwarte lijn de erfscheiding is.

Nu heb ik al het een en het ander gezocht maar dat gaat vaak over schuttingen, hier is dus sprake van een uitbouw dat over de grens staat.

Ik was sowieso van plan de verkopende partij hier opheldering over te vragen maar wat zijn je rechten als je het huis in deze staat koopt?

[Verwijderd]

Is het niet zo dat als dit te goeder trouw gebeurd is dat dit na 10 jaar verjaart en dit stuk grond dus eigendom wordt van buurman? Zoiets meen ik gelezen te hebben.

[Cloud]

Lastig, maar wel goed om hier nu al naar te kijken.

Als ik wat Google vind ik het volgende:

quote: https://www.eigenhuis.nl/juridisch/wonen/buren/erfgrens/

Staat uw schuur of een ander gebouw op uw erf voor een klein deel op het perceel van uw buren? Dan kunnen uw buren eisen dat het deel dat over de erfgrens staat wordt afgebroken. Omdat dit meestal de eigenaar van de schuur te veel benadeelt, zal dit voor de rechter waarschijnlijk niet standhouden. Andere opties zijn:

• De benadeelde (u of uw buren) verleent tegen een vergoeding een erfdienstbaarheid (zie volgende alinea) aan degene van wie het gebouw is.
• De benadeelde (u of uw buren) draagt een deel van het erf over aan de buren, tegen betaling.

Eerste stap zal dus zijn, opheldering vragen bij de huidige eigenaar van het perceel. Misschien is er al iets afgesproken en is er al een overeenkomst gesloten hierover. Verjaren van dit recht gebeurt volgens mij pas na 20, niet al na 10 jaar.

[MuddyMagical]

Hoe veel praten we over? 40 meter op jouw (toekomstige) grond of 4 centimeter?

[GrooV]

MuddyMagical schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 14:39:
Hoe veel praten we over? 40 meter op jouw (toekomstige) grond of 4 centimeter?

10 meter in de lengte en het zal dan ~50-100cm breed zijn? 10x0,50-1m dus.

[Ardana]

Wij hebben hier het omgekeerde: een van de vorige eigenaren van onze woning heeft een stukje van 15-20cm x 6 meter ingepikt van de achterbuurman. Dat is niet gemeld tijdens de verkoop, je hebt kans dat ook de verkoper er niet van op de hoogte was.

Wij hebben met de buren afgesproken dat als we de tuin opnieuw gaan doen, dat dit weer gecorrigeerd wordt.

In jullie geval staat er een gebouw op, en is het lastiger. Wat zei de verkoper toen je ernaar vroeg? Tenzij het echt heel storend is, kun je het laten vastleggen, en er een (symbolische) vergoeding voor vragen.

[demichel]

GrooV schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 14:42:
[...]

10 meter in de lengte en het zal dan ~20cm breed zijn? 10x0,20m dus.

Totale oppervlakte van de "gestolen grond" = 2 m2. Hebben we het dan over een perceel van 200 m2 of van pakweg 2000 m2?

In het eerste geval zou ik het niet zo fijn vinden, in het tweede geval zou ik iets hebben van: "Ach, laat ook maar".

[DennusB]

Volgens mij moeten ze (als je er een zaak van maakt) de uitbouw gewoon slopen...

[GrooV]

Ardana schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 14:44:
Wij hebben hier het omgekeerde: een van de vorige eigenaren van onze woning heeft een stukje van 15-20cm x 6 meter ingepikt van de achterbuurman. Dat is niet gemeld tijdens de verkoop, je hebt kans dat ook de verkoper er niet van op de hoogte was.

Wij hebben met de buren afgesproken dat als we de tuin opnieuw gaan doen, dat dit weer gecorrigeerd wordt.

In jullie geval staat er een gebouw op, en is het lastiger. Wat zei de verkoper toen je ernaar vroeg? Tenzij het echt heel storend is, kun je het laten vastleggen, en er een (symbolische) vergoeding voor vragen.

Nog niet aangekaart, kwamen hier pas achter na de bezichtiging maar willen dit wel van de week na gaan vragen

[GrooV]

demichel schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 14:44:
[...]


Totale oppervlakte van de "gestolen grond" = 2 m2. Hebben we het dan over een perceel van 200 m2 of van pakweg 2000 m2?

In het eerste geval zou ik het niet zo fijn vinden, in het tweede geval zou ik iets hebben van: "Ach, laat ook maar".

Ik heb mijn post inmiddels aangepast en het gaat over 50 tot 100cm breed waar je dan alweer over 4m2 praat.

Het totale perseel is ~300m2

[Cloud]

DennusB schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 14:45:
Volgens mij moeten ze (als je er een zaak van maakt) de uitbouw gewoon slopen...

Daar zal volgens mij vrijwel geen rechter in meegaan, omdat het de buurman veel te veel benadeeld. Wel kan er een vergoeding tegenover komen te staan.

---

Verder is het, ondanks het maar' om 2 m² op 300 m² gaat, nog steeds goed om uitgezocht/geregeld te hebben. Jij zult mogelijk ooit ook weer verhuizen en dan zul jij het ook uit moeten leggen aan de koper op dat moment.

[Delerium]

Puur pragmatisch mag je dus gewoon huur vragen voor de grond. Erfrecht of zoiets. Dan verjaart je claim op je grond ook niet.

[dennisk.]

Cloud schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 14:33:
[...]
Verjaren van dit recht gebeurt volgens mij pas na 20, niet al na 10 jaar.

De verjaringstermijn van 20 jaar waar je het over hebt is de algemene verjaringstermijn en ook van toepassing in het geval van te kwader trouw. Art. 3:306 jo. 3:105 BW

Te goeder trouw geldt een verjaringstermijn van 10 jaar, ex artikel 3:99 BW. Het is echter wel lastig het e.e.a. aan te tonen als het gaat om te goeder of te kwader trouw.

Een leuk arrest om even te lezen (kort samengevat door een advocatenkantoor):

http://www.banning.nl/pub...ndom-van-een-strook-grond

Er wordt ook een stuk gezegd over de verjaringstermijn van tien jaar:

Het is wat merkwaardig dat de eigenaren van perceel A niet ook een beroep hebben gedaan op de korte verjaringstermijn van 10 jaar, die eindigde voordat zij eigenaar werden van perceel A. Zij hadden daarbij kunnen stellen dat hun rechtsvoorganger, die de muur had geplaatst, te goeder trouw was en meende dat de muur op de erfafscheidingsgrens stond. De eigenaren van perceel B hadden dan de afwezigheid van goede trouw moeten aantonen.

Edit:

Even voor de TS.

Ik sluit me aan bij hetgeen eerder is gezegd. Vraag opheldering aan de verkopers.

[ Voor 4% gewijzigd door dennisk. op 06-10-2015 15:10 ]

[T-MOB]

Klopt die kaart wel met de feitelijke situatie? En is het niet een dakoversteek of zo?

Verder snap ik je probleem niet zo. Je hebt interesse in het object zoals het er nu bijligt. Aan die situatie gaat niets meer veranderen. Dus wat wil je dan nog met rechten? Het is hooguit zo dat als je het koopt, dat je dan weet dat een stukje van de uitbouw van de buren op jouw grond staat. Als je daar wakker van ligt moet je het niet kopen.

[RemcoDelft]

Ik zou dit toch wel graag goed geregeld willen hebben... kadaster aanpassen dus, op kosten van de verkoper.

[FabianGTI]

Gewoon even navragen bij de verkoper

Niet meteen heisa gaan maken bij de buren, daarmee maak je jezelf niet bepaald geliefd in de buurt
Side note: die online kadaster kaarten kloppen voor geen meter

[ Voor 18% gewijzigd door FabianGTI op 06-10-2015 15:20 ]

[HyperTrophy]

het zij er bij vanaf hangen, hoe breed het stuk is, vanaf die bebouwing. is het te smal dankzij die overschrijding?

[dennisk.]

T-MOB schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 15:10:
Klopt die kaart wel met de feitelijke situatie? En is het niet een dakoversteek of zo?

Verder snap ik je probleem niet zo. Je hebt interesse in het object zoals het er nu bijligt. Aan die situatie gaat niets meer veranderen. Dus wat wil je dan nog met rechten? Het is hooguit zo dat als je het koopt, dat je dan weet dat een stukje van de uitbouw van de buren op jouw grond staat. Als je daar wakker van ligt moet je het niet kopen.

Dakoversteek (mits buiten de toegestane kaders) of dakgoot kan ook grondslag zijn voor verjaring van de grond, dus dat maakt in principe niet veel uit.

Verder is het vooral een kwestie tussen de huidige verkoper en de TS. Minder grond -> minder m2 -> lagere prijs.

[GrooV]

Allemaal bedankt voor de info, we gaan het sowieso bij de verkopende partij aankaarten en eventueel met de buren overleggen. Wil best dat stukje grond ruilen voor een stukje aan de achterkant

[FabianGTI]

Hmm, ik zou het zelf niet meteen aankaarten bij de buren, niet echt een goede binnenkomer...

[Verwijderd]

Prijs in mindering laten brengen bij de huidige verkoper en nergens meer over praten.

[P.O. Box]

FabianGTI schreef op dinsdag 06 oktober 2015 @ 15:19:

Side note: die online kadaster kaarten kloppen voor geen meter

Deze side note wilde ik toch nog even extra benadrukken !

[Señor Sjon]

Ligt eraan of het de gekochte kaart is. Maar als eerste contact met de koper. Als het al te goeder trouw is geweest en afgekocht dan hebben ze alleen de gang niet gemaakt naar de notaris. Een grens aanpassen + notariskosten + evt inmeten kost je zomaar 1.000-1.500 euro.

[Player1S]

FabianGTI schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 14:57:
Hmm, ik zou het zelf niet meteen aankaarten bij de buren, niet echt een goede binnenkomer...

Ik zou het verhaal wat de verkoper brengt wel even verifiëren bij ze.

En vaak is het de toon die de muziek maakt he.

[ Voor 41% gewijzigd door Player1S op 07-10-2015 17:02 ]