Bieden op een woning | strategie gezocht

[funk-e]

Ik sta op het punt om een bod uit te brengen op een woning. Ik twijfel echter nog over de strategie.

De woning staat in een gezellige buurt, dichtbij het centrum van Groningen. In deze buurt hebben we een aantal keren een woning te koop zien staan, echter was dit steeds net boven ons budget. Het was wel onze wens om hier ooit te gaan wonen.

Enkele dagen geleden is daar een woning in prijs gedaald: van 239k naar 225k (binnen 3 weken). Door deze verlaging werd dit ineens interessant voor ons. Ik heb afgelopen vrijdag de woning bezichtigd en ik was erg enthousiast: alle woningwensen kon ik afvinken. Vandaag een tweede bezichtiging samen met mijn vriendin en ook zij is enthousiast.

Nu worden de woningen in deze straat gemiddeld verkocht tussen de 250k en 300k weg (in gelijke staat). Hierbij moet ik wel opmerken dat deze woningen vaak gedeeltelijk uitgebouwd zijn.

De makelaar gaf vrijdag aan dat er op dat moment een bod lag iets onder de vraagprijs. De bieder wil echter de woning uiterlijk op 1 januari betreden. De eigenaar van de woning wil het liefst de overdracht op zijn vroegst op 1 februari laten plaatsvinden. De makelaar geeft aan dat ze wel bereid zijn om de woning op 1 januari over te dragen, maar dan dient de bieder de vraagprijs te bieden. Nu vond ik het op zich opmerkelijk dat hij deze informatie prijsgeeft en vermoed ik dat het misschien een onderhandelingstechniek is. Ik zou echter niet weten wat hij of de eigenaar hiermee opschiet. Hij zegt dus eigenlijk dat de overdrachtsdatum voor de eigenaar erg belangrijk is, en dat er onderhandelingsruimte is wanneer ik bereid ben om akkoord te gaan met 1 februari.

Vandaag bij de tweede bezichtiging gaf de makelaar aan dat er inmiddels een tweede bod was binnengekomen, deze keer voor de vraagprijs (met enkele voorwaarden). Daarnaast gaf hij aan dat er morgen nog twee bezichtigingen staan gepland, waarvan 1 voor de tweede keer.

We zitten dan nog met 2 vragen:

• Waarom hebben de eigenaren de prijs van de woning binnen 3 weken aanzienlijk verlaagd?
• Waarom hebben ze zoveel haast om te verkopen, maar willen ze er pas op 1 februari uit ?

Ons dilemma:
Na 1,5 jaar intensief zoeken kennen wij de huizenmarkt in Groningen erg goed. We kunnen inmiddels goed de waarde van een woning inschatten. We weten dat een woning in deze straat maximaal 4 weken te koop staat en dat de buurt erg gewild is. Voor ons is deze woning de vraagprijs waard. We zijn dus ook bereid om de vraagprijs te bieden.

Echter weet ik niet wat in dit geval de beste strategie is: bijvoorbeeld 220 bieden en vervolgens hopen dat de eigenaar in onderhandeling wil gaan en dan ergens tussenin uit te komen, met als risico dat iemand anders ondertussen ineens een hoger bod doet. Of nu gewoon de vraagprijs bieden (als eindbod) en vervolgens hopen dat ze snel akkoord gaan zodat niemand het voor onze voeten weg kan kapen.

Iemand een idee hoe ik dit het beste kan aanpakken?

[NMe]

Je kan natuurlijk altijd lager bieden en als dat geheel afgeslagen wordt alsnog een hoger bod uitbrengen. Je zou dan wel een reëel bod moeten doen dat kans van slagen heeft, als de verkooptijd van een dergelijke woning inderdaad 4 weken zou zijn. Gezien de prijzen van de andere woningen die je zelf noemt zou ik niet meer dan 10k lager bieden in de hoop uiteindelijk op 5k onder de vraagprijs uit te komen.

Die makelaar is trouwens niet erg netjes bezig door uitspraken te doen over het bod:

quote: https://www.nvm.nl/wonen/...eest_gestelde_vragen.aspx

2. Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

[funk-e]

NMe schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 00:00:
Je kan natuurlijk altijd lager bieden en als dat geheel afgeslagen wordt alsnog een hoger bod uitbrengen. Je zou dan wel een reëel bod moeten doen dat kans van slagen heeft, als de verkooptijd van een dergelijke woning inderdaad 4 weken zou zijn. Gezien de prijzen van de andere woningen die je zelf noemt zou ik niet meer dan 10k lager bieden in de hoop uiteindelijk op 5k onder de vraagprijs uit te komen.

Die makelaar is trouwens niet erg netjes bezig door uitspraken te doen over het bod:

[...]

Ik denk dat 10k onder vraagprijs niet serieus genomen wordt, maar ik ga het overwegen.

Wat betreft de makelaar: ik was zelfs in de veronderstelling dat hij maar met 1 persoon tegelijk mocht onderhandelen, maar dat klopt dus niet. Het is idd opmerkelijk dat hij het over de hoogte van de biedingen heeft gehad

[Kettrick]

Als er al meerdere mensen belangstelling hebben zou ik asap de vraagprijs bieden. Onderhandelen is leuk als er verder niemand is, maar ik betwijfel of de verkoper op dit moment een bod onder de vraagprijs accepteert.

Als je het kan betalen en als het echt een leuk huis vind zou ik er vol voor gaan

[NMe]

funk-e schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 00:31:
[...]

Ik denk dat 10k onder vraagprijs niet serieus genomen wordt, maar ik ga het overwegen.

Wat is het ergste dat kan gebeuren? Je kan altijd nog een nieuw bod doen met als enige risico dat die andere bieder ermee wegloopt. Als je dat risico niet wil lopen kun je eigenlijk net zo goed de vraagprijs bieden als het je dat inderdaad waard is.

Wat betreft de makelaar: ik was zelfs in de veronderstelling dat hij maar met 1 persoon tegelijk mocht onderhandelen, maar dat klopt dus niet. Het is idd opmerkelijk dat hij het over de hoogte van de biedingen heeft gehad

Ik was in diezelfde veronderstelling en kwam deze tekst tegen toen ik het uit ging zoeken om mijn opmerking die ik geschreven had te onderbouwen. Die opmerking kon dus ook de prullenbak in.

[Airpower]

Inderdaad, vraagprijs bieden anders gaat het huis aan je neus voorbij.

[Sissors]

NMe schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 01:21:
[...]

Wat is het ergste dat kan gebeuren? Je kan altijd nog een nieuw bod doen met als enige risico dat die andere bieder ermee wegloopt. Als je dat risico niet wil lopen kun je eigenlijk net zo goed de vraagprijs bieden als het je dat inderdaad waard is.

Dat is natuurlijk altijd het 'enige' risico bij onderhandelingen, dat het niet door gaat voor jou. Maar als je nou redelijk zeker bent dat je de enige bieder bent kan je altijd nog meer bieden, dat is hier mogelijk niet het geval.

Overigens ben ik het eens met TS, het is vreemd dat een makelaar effectief zegt dat je de bewoners blij maakt door niet te snel de overdracht te willen doen, en tegelijkertijd dat het andere erop wijst dat ze juist wel snel alles willen doen.

[groggy]

Is hey mogelijk om vandaag bij het huis te posten om te kijken of er inderdaad een bezichtiging is

[TweakMDS]

Ik zou in het geval wat je zelf beschrijft gewoon de vraagprijs bieden, maar waak ervoor dat er dan nog onderhandelruimte voor de verkoper is voor roerende goederen. Als je het ervoor kan en wil betalen is het prima en hebben ze het wellicht iets te ver laten zakken.

[Kurkentrekker]

Wat een vreemde makelaar. Bekijk het eens vanuit zijn perspectief: Er is blijkbaar de vraagprijs geboden voor het appartement. Toch plant hij nog drie bezichtigingen in (die van jullie, en twee anderen). Hiervoor moet die makelaar ook steeds kosten maken, hij moet immers een uur van zijn tijd besteden per bezichtiging. Waarom zou hij nog drie uur van zijn kostbare tijd besteden, als hij de vraagprijs al heeft gekregen? Dan sluit je toch gewoon de deal met de verkopers en ben je klaar? Hoppa, courtage binnen. Het zal hem natuurlijk een worst zijn wanneer de overdracht is, dus er is geen enkele reden om niet met de huidige bieder van de vraagprijs in zee te gaan. En als hij er van overtuigd was dat hij er veel meer dan de vraagprijs voor kan krijgen, dan had hij wel een 'bieden vanaf' prijs gedaan, en dan per inschrijving verkopen.

Ik vind het in ieder geval een vreemd verhaal, en ik zou me niet gek laten maken door alle verhalen van de makelaar. Dat zijn namelijk zaken waar je geen invloed op hebt. Bedenk wat het huis je waard is, bied dat bedrag, en kijk of je er vervolgens uit komt.

[-BaJo-]

Gewoon gelijk de vraagprijs bieden.

5000 euro is uiteindelijk gerommel in de marge. 5000 a 3% rente per jaar is 150 euro bruto jaar lasten.

Daar zou ik een huis wat ik graag wil nooit voor laten schieten

[elhopo]

funk-e schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 00:31:
[...]

Wat betreft de makelaar: ik was zelfs in de veronderstelling dat hij maar met 1 persoon tegelijk mocht onderhandelen, maar dat klopt dus niet. Het is idd opmerkelijk dat hij het over de hoogte van de biedingen heeft gehad

Je mag maar met 1 partij tegelijk in onderhandeling zijn, maar er kunnen gewoon meerdere biedingen zijn. Je bent echter pas in onderhandeling als de tegenpartij dit zegt, of als je een tegenbod hebt gekregen van de tegenpartij. Ook hoeft de makelaar samen met de tegenpartij niet perse het eerste bod te kiezen.

Als er al een bod ligt van de vraagprijs met voorwaarden dan kan je het denk ik wel vergeten, de voorwaarden zijn vaak iets als:

Financieringsvoorbehoud.
Geen huisvestingsvergunning.
Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.

oftewel de standaard voorwaarden. Het kan ook gewoon een onzinverhaal zijn van de makelaar om je tot bieden aan te zetten, in dat geval kan je gewoon iets lager bieden.

Leesvoer:
http://www.zelfverkopen.n...eerdere-partijen-mag-dat/

[ Voor 4% gewijzigd door elhopo op 22-09-2015 08:34 ]

[P.O. Box]

-BaJo- schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 08:12:
Gewoon gelijk de vraagprijs bieden.

5000 euro is uiteindelijk gerommel in de marge. 5000 a 3% rente per jaar is 150 euro bruto jaar lasten.

Daar zou ik een huis wat ik graag wil nooit voor laten schieten

aan de andere kant, door nu 2 minuten na te denken en 5000 minder te bieden verdien je wellicht in 2 minuten 5000 euro... daar kan geen profvoetballer tegenop...

[MaD_co]

Toen wij huizen gingen kijken (2010) was het zo dat wij bij een huis aankwamen voor een bezichtiging, waar wij niet eens naar binnen "mochten" omdat er een uur van te voren een bod was uitgebracht op die woning.

Ik zou je niet te veel op laten jagen, en gewoon lekker een bod doen van vraagprijs -15k , en dan kijken of de makelaar bluft.
Tenzij je zo verliefd bent op dit huis dat het je alles waard is, dan lekker vraagprijs+5k bieden.

Maar ik denk altijd maar zo: Huizen genoeg te koop, komt altijd wel weer wat anders tegen wat je bevalt

[Deveon]

Aangezien jullie al anderhalf jaar op zoek zijn weten jullie prima wat er binnen jullie budget valt. Uiteindelijk is kiezen voor woongenot belangrijker als de prijs.

Wil je het risico nemen door voor een dubbeltje op de eerste rij te zitten of kies je ervoor om nihil risico te lopen door gewoon de vraagprijs te bieden? Het feit dat ze gezakt zijn toont al aan dat er waarschijnlijk niet heel veel meer van kan. Helemaal niet omdat ze blijkbaar ruim de tijd hebben tot verkoop.

[rik86]

Tja, als ze zo snel zakken geeft me dat wel de indruk dat ze er graag vanaf willen, ze hebben vast een nieuw huis gekocht waar ze per 1 februari in kunnen. Als de verkopers dan types zijn die snel in de stress schieten en in die 3 weken nog geen bezichtigingen hebben gehad, maar ze wel een nieuw huis hebben/ definitief een nieuw huis hebben, kan ik het me deze gang van zaken wel voorstellen.

[Xanaroth]

funk-e schreef op maandag 21 september 2015 @ 23:53:

We zitten dan nog met 2 vragen:

• Waarom hebben de eigenaren de prijs van de woning binnen 3 weken aanzienlijk verlaagd?
• Waarom hebben ze zoveel haast om te verkopen, maar willen ze er pas op 1 februari uit ?

Binnen 3 weken verlaagd, of na 3-6-18 maanden in de verkoop opnieuw geplaatst (funda timer wordt dan opnieuw op 0 gezet, dus even goed googlen of dit inderdaad pas de 1e verkoop is).

Het zou mij niet verbazen, als ze zelf 3-4 weken geleden een woning hebben gekocht, en bedongen hebben er pas over 3-6 maanden in te hoeven in verband met verkoop eigen woning. Aangezien voor hen daardoor de verhuisdatum vast staat, willen ze eigenlijk voor die tijd geen overdracht tenzij de hoofdprijs betaald wordt (zodat ze tijdelijk onderkomen/opslag kunnen betalen).
In datzelfde straatje valt dan ook mooi de prijsverlaging - ze weten exact wat ze nodig hebben, dus tijd (zoals risico dubbele lasten) wordt belangrijker dan geld.

Dat er een verband is, zegt niets over oorzaak-gevolg . Dus goed je onderzoek gaan doen, dan kom je vanzelf achter de speelkaarten van de verkopende partij.


Wat vond je eigen makelaar verder van het verhaal van de tegenpartij? Gezien je onbekendheid met de huizenmarkt ga ik ervan uit dat je zelf ook een makelaar hebt ingehuurd om je te begeleiden in het gehele proces, zodat je straks niet 10,000+ euro teveel betaald of tegen de 10% ontbindingskosten aanloopt omdat je ontbindende voorwaarden niet goed waren afgesproken.


Verder, als je zegt dat soortgelijke woningen voor 250-300k heel makkelijk verkopen, dan is het niet raar dat bij 225k er meerdere mensen voor in de rij staan die allemaal bieden. Dat is immers snel verdiend.
Wat je kunt doen, is je makelaar rond de vraagprijs laten bieden (zoals 220-225k) en daarbij de standaard ontbindende voorwaarden noemen natuurlijk, en verder duidelijk laten communiceren dat je flexibel bent in andere zaken zoals de opleverdatum en bereid bent om voor 1 februari (of zelfs later) te gaan.

[gmblom]

De verlaging van de prijs is wel verklaarbaar als je naar de 'range' kijkt. Jullie waren ook niet naar dit huis gaan kijken anders. Ik denk zoals ^, er is iets waarom ze sneller van het huis af willen en dat gaat makkelijker als je ook het publiek uit de range 225k aanspreekt ipv alleen de mensen dit tot 250k zoeken.

Nog even een praktisch puntje voor dit huis (en misschien weet je dat al), aangezien het om een architectonisch verantwoorde straat gaat heeft de gemeente in eerste instantie erfpacht (dwz, de grond is eigendom van de gemeente)gehad op alle woningingen uit deze straat. Per woning zijn de regelingen omtrendt het erfpacht anders. De een heeft het voor een periode afgekocht, de ander betaald elk jaar een deel, en een ander heeft de grond teruggekocht van de gemeente. Waarom dit van belang is: als de grond nog van de gemeente is, koop je de grond niet, en zou dus minder voor je woning moeten betalen dan voor een huis waarbij de grond wel eigendom is. Dit is echter theorie, want in de praktijk kijkt met daar niet direct naar.

[pirke]

Persoonlijk denk ik dat die makelaar dat verhaal over dat andere bod uit z'n duim zuigt om te zorgen dat jullie de vraagprijs bieden.

Ik had in 2010 een huis gekocht wat eerst een jaar voor 279 te koop stond, toen 2 jaar op 259 (zijn we wezen kijken) en toen een maand later zakte naar 229. Toen nog een keer gaan kijken en kregen we van de makelaar te horen dat er nog iemand anders erg geïnteresseerd was. Bod van 210 gedaan en uiteindelijk twee dagen later voor 211 gekocht. Die makelaar stond volgens mij gewoon uit z'n nek te l*llen.

[emnich]

-BaJo- schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 08:12:
Gewoon gelijk de vraagprijs bieden.

5000 euro is uiteindelijk gerommel in de marge. 5000 a 3% rente per jaar is 150 euro bruto jaar lasten.

Daar zou ik een huis wat ik graag wil nooit voor laten schieten

Het is echt geld hoor! Als je het huis weer verkoopt heb je 5k minder winst op je huis of 5k extra verlies. Ik kan een hoop andere leuke dingen doen met 5k netto....

@TS: Je kan toch gewoon een bod doen van 10k onder de vraagprijs met een flexibele opleverdatum. Als ze het niet accepteren hoor je het snel genoeg en doe je een nieuw bod.

Als je het niet aan durft en echt dit huis MOET hebben dan kost dat gewoon geld en zal je direct de vraagprijs moeten bieden (of +5k).

Uit ervaring kan ik zeggen dat er nog meer vissen in de zee zijn. Ook al denk je dat dit hét perfecte huis is, er komen er nog weer andere...

[Tehh]

Je geeft aan dat je de huizenmarkt inmiddels goed kent. Mocht het zo zijn dat vergelijkbare huizen voor meer de deur uit gaan moet je er niet gek van staan te kijken als dat bij dit huis ook gebeurd. Je zegt dat het een huis is waarbij je alles kan afvinken; in dat geval zou mijn strategie zijn om min of meer het maximale te bieden wat je kan bieden. Dat kan je ook aangeven aan de makelaar: "beste vent, we vinden het een mooi huis en dit is het maximum wat we kunnen bieden (bijvoorbeeld 231k), het is dan ook ons enige en laatste bod."
Op die manier kan je in elk geval geen spijt krijgen dat het huis aan je neus voorbij gaat, en het risico dat je een paar duizend te veel betaald voor je droomhuis zou ik in elk geval voor lief nemen als het gaat om een mooi huis in een erg populaire buurt.
Daarnaast kan het wonderen doen om je bod een beetje aan te kleden, bijvoorbeeld € 231.231,23.
Die laatste € 231,23 vind je nog wel ergens terug in een oude sok en lijkt een stuk meer dan € 231.000,-

Het risico dat de makelaar uit zijn nek loopt te kletsen is natuurlijk ook aanwezig, maar zoals je zelf zegt is het een populaire buurt waarbij huizen hooguit 4 weken te koop staan en is dit huis ook nog eens erg aantrekkelijk geprijsd.

Omdat de makelaar heeft gezegd dat er onderhandelingsruimte is op het moment dat je bereid bent te wachten tot 1 februari kan je het ook anders aanvliegen: je bent bereid 226k te betalen als je er op 1 november in mag. Per maand dat je er later in mag gaat er 1,5k van de prijs af. Op die manier geef je aan dat jij in elk geval bereid bent het huis te kopen voor meer dan de vraagprijs - ook al weet je nu eigenlijk al dat je uiteindelijk 2 à 3 maand later (dus 3k - 4,5k goedkoper) uit komt.

Ik ben niet bekend met de (Groningse) huizenmarkt, noch met je financiële plaatje, je haast en de staat van het huis. Welke manier het beste bij je past moet je zelf weten. Laatste tip: laat iemand anders voor je bieden, dat haalt de angel uit het bieden en voorkomt dat je te veel bied/je laat leiden door emoties of wat dan ook.

[timag]

Kurkentrekker schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 08:10:
Wat een vreemde makelaar. Bekijk het eens vanuit zijn perspectief: Er is blijkbaar de vraagprijs geboden voor het appartement. Toch plant hij nog drie bezichtigingen in (die van jullie, en twee anderen). Hiervoor moet die makelaar ook steeds kosten maken, hij moet immers een uur van zijn tijd besteden per bezichtiging.

Het gebeurt sinds de kredietcrisis regelmatig dat mensen geen financiering kunnen krijgen. Nu is er interesse dus nu kan hij een reservekoper oplijnen voor het geval de eerste afvalt. Als hij een paar maanden wacht is de interesse weer weggezakt en moet hij er weer meer werk in steken om alsnog te verkopen.

Bovendien kan hij als beste inschatten of de verkopers akkoord zullen gaan met vraagprijs en een niet ideale opleverdatum. Als hij het idee heeft dat het daarop nog kan afketsen zal hij gewoon door gaan met bezichtigingen. Als hij nu "nee" verkoopt aan mensen is het maar de vraag of die later nog terugkomen.

[MineMine]

De makelaar is neem ik aan de verkoopmakelaar van het huis. Dus hij werkt voor de verkoper. Dat wil zeggen dat hij het huis voor de beste deal wilt verkopen met enige druk.

Zoals hierboven gezegd; Als de deal bijna rond is, dan gaat hij geen tijd steken in een andere bieder.

Zet je eisen met betrekking tot het aankopen op een rij:
- Datum van overdracht
- Aankoopbedrag
- etc.

Neem ook aan dat een vraagprijs een prijs is die 3% hoger ligt die vaak voor een huis gevraagd word.

Dus is onderhandelbaar. Ga er dus iets onder zitten.
Vertel erbij dat je het huis wilt hebben, voor bedrag 3% (of 4%) lager dan vraagprijs, maar dat dan 1 feb overdracht is.

Het huis staat niet zo lang te koop, maar is wel snel in prijs gezakt? Dan betekent dat de huidige eigenaren het huis snel kwijt willen.

Ik ga ook in mee met Tehh om iemand anders te laden bieden.

Persoonlijke ervaring was een huis 2 jaar op de markt, een lager bod met daarna een eindbod en nu reeks een jaar in bezit.. Maar dan in het zuiden van NL, tevens iemand anders laten bieden

[ Voor 4% gewijzigd door MineMine op 22-09-2015 10:18 ]

[Tehh]

MineMine schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 10:15:
De makelaar is neem ik aan de verkoopmakelaar van het huis. Dus hij werkt voor de verkoper. Dat wil zeggen dat hij het huis voor de beste deal wilt verkopen met enige druk.

Zoals hierboven gezegd; Als de deal bijna rond is, dan gaat hij geen tijd steken in een andere bieder.

[...]

Neem ook aan dat een vraagprijs een prijs is die 3% hoger ligt die vaak voor een huis gevraagd word.

Dus is onderhandelbaar. Ga er dus iets onder zitten.
Vertel erbij dat je het huis wilt hebben, voor bedrag 3% (of 4%) lager dan vraagprijs, maar dat dan 1 feb overdracht is.

Het huis staat niet zo lang te koop, maar is wel snel in prijs gezakt? Dan betekent dat de huidige eigenaren het huis snel kwijt willen.

Persoonlijke ervaring was een huis 2 jaar op de markt, een lager bod met daarna een eindbod en nu reeks een jaar in bezit.. Maar dan in het zuiden van NL

Die makelaar weet waarschijnlijk hetzelfde als TS: namelijk dat andere huizen voor meer verkocht worden. Die ziet dus de mogelijkheden om het huis voor meer dan de vraagprijs te verkopen (iets wat vroeger heel normaal was) en gaat dus door met bezichtigingen.
Zeggen dat de vraagprijs 3% hoger is dan de prijs die mensen werkelijk willen hebben zou gemiddeld gezien vast kloppen maar ik vermoed - gezien het verhaal van TS - dat dat in dit geval niet zo is.
Als makelaar zijnde kan het ook een strategie zijn om je huis in het segment van 225k te zetten ipv 239k om meer potentiele kopers aan te trekken. Er op hopende dat er vervolgens mensen tegen elkaar op gaan bieden. Als de makelaar wel heel duidelijk zegt dat de verkopende partij er op zijn vroegst 1 februari uit wil weet ik niet of ze wel echt heel veel haast hebben.

Persoonlijke ervaring: huis gekocht voor 70% van de vraagprijs. Maar dat zegt niet zo veel, het is volledig afhankelijk van het nu en de situatie daar en dat kan TS beter inschatten dan ik.

[jeanj]

Als ik in mijn glazen bol kijk, dan zeg ik 10, jack, 10

Het is zeer moeilijk om een inschatting te doen en hier boven zijn al een aantal tips gegeven. Ik heb geen ervarging hiermee, en ben ook niet in de busines werkzaam. De enige kwalificatie die heb dat ik ooit in Groningen heb gewoond en vrienden net er hun huis hebben verkocht.

Mijn eigen inschatting is dat als er onder de vraagprijs wodt geboden dit meestal tussen de 3% en de 7% zit, met uitschieters naar 10% of meer (zoals hierboven is aangegeven)

Verder heeft de verkoopmakelaar maar 1 doel, en dat is een zo hoog mogelijke courtage, dus jou de schrik aan jagen is zijn werk.

Maar vraag je het volgende af
1. Wat zou je bieden als je niet had gehoord dat er een bod lag
2. Wat is het maximum wat je kan bieden gegeven alles wat je gaat uitgeven aan dit huis (inrichting, noodzakelijke verbouwingen) aangezien je aangeeft dat op de oude prijs het te duur is.
(NB ik zou nooit op het max gaan zitten, maar dat is een keuze)
3. Hoe graag wil je het huis hebben en hoeveel van het verschil tussen 1 en 2 wil je hiervoor betalen.
4. Hoe lang wil je nog wachten, je hebt nu 1,5 jaar gewacht op dit perfecte huis.
5. Hoe groot is de kans dat er nog zo'n woning voor deze prijs op de markt komt, andere vergelijkbare huizen liggen buiten je budget heb je aangegeven (ook omdat die meer bieden voor het geld).
6. Tevens zitten de huizen prijzen in de lift, als je een jaar wacht dan heb je bij 2% huizen prijs stijging al bijna 5000 euro op de vraagprijs. (ik kan zo even niet de prijsstijging in Groningen vinden, in augustus was het landelijk 2,5% (tov vorig jaar augustus))
7. Is het aarbevingbestendig?

Succes met bieden

[ Voor 3% gewijzigd door jeanj op 22-09-2015 10:38 ]

[emnich]

jeanj schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 10:36:
Verder heeft de verkoopmakelaar maar 1 doel, en dat is een zo hoog mogelijke courtage, dus jou de schrik aan jagen is zijn werk.

Een makelaar heeft maar 1 doel en dat is transacties doen. Of hij er 10k meer uit haalt maakt voor zijn courtage erg weinig uit en hij stopt die tijd liever in het maken van een nieuwe transactie.

[jeanj]

Een te laag bod, zorgt niet voor een transactie. De verkopers zijn op zijn advies al omlaag gegaan, daarna met een te laag aanbod aankomen is ook niet goed.

[pietje63]

Hoe flexibel ben je?
- 1 jan of 1 feb
- voorbehoud financiering etc?
- overname roerende zaken

dat soort punten kunnen jouw bod aantrekkelijker maken dan een ander bod. Dan zou de vraagprijs - of zelfs iets daaronder - voldoende kunnen zijn

[Tehh]

emnich schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 10:39:
[...]


Een makelaar heeft maar 1 doel en dat is transacties doen. Of hij er 10k meer uit haalt maakt voor zijn courtage erg weinig uit en hij stopt die tijd liever in het maken van een nieuwe transactie.

Dat ligt er aan welke afspraak er is gemaakt met de makelaar. Persoonlijk zou ik niet voor een vast courtage kiezen bij een makelaar maar een soort van bonus/staffel er in verwerken (lager courtage met mogelijkheid tot bonus).

[funk-e]

Dank allen voor de goede tips.

We hebben er goed over nagedacht en gekeken wat het ons waard was. We hebben vervolgens besloten om de vraagprijs te bieden á 225k met overdracht op 1 feb en onder voorbehoud van financiering. Hiermee dachten we een goede kans te maken.

Maar zojuist heeft het verhaal een bizarre wending gekregen: Er was een bieder die het huis zo graag wilde hebben dat hij 235k heeft geboden en daar zijn ze direct mee akkoord gegaan!

nog even de tijdlijn:
woe: prijs verlaagd
vr: eerste bezichtiging (ik alleen)
ma: tweede bezichtiging (samen met partner)
di: vraagprijs geboden

In theorie had ik misschien een kans gehad door op die vrijdag gelijk de vraagprijs te bieden, maar mijn partner had de woning toen nog niet gezien. We zouden zelf niet 235 bieden, dus het is hier echt een geval van dikke vette pech.

[Snuffel]

De verkoper mag niet op een andere bieder ingaan vanaf het moment dat jij een bod hebt uitgebracht en hij een tegenbod heeft gedaan.
Zolang jij alleen een bod hebt gedaan en geen tegenbod/acceptie hebt gekregen kan de verkoper doen en laten wat hij/zij wil.
Dus alleen bieden zonder reactie: geen enkel recht van spreken.

Overigens is het voor Groningen stad vrij normaal dat er op deze manier verkocht wordt.
Vermoedelijk is de vraagprijs verlaagd naar 225.000 om zo beter in de zoekresultaten fan Funda terecht te komen (225.000 is nl een van de vraagrpijscriteria die je kan invullen).

Jammer voor jullie, en Groningen kennende kan het wel even duren voordat er weer zo'n kans zich voordoet.

Kleine tip: neem een aankoopmakelaar in de arm. Zij zijn vaak op de hoogte van woningen die in de verkoop komen nog voordat ze op internet staan. Kost wat geld, maar je hebt grote kans dat hij je informatie kan geven die anderen niet hebben.

[Gadgeteer]

Snuffel schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 14:37:


Jammer voor jullie, en Groningen kennende kan het wel even duren voordat er weer zo'n kans zich voordoet.

Groningen is groot, hoe lang het duurt is echter ook afhankelijk van je eisen.
Zoek je in een specifieke buurt?

[Hbeez]

Ik zou kijken naar de feiten (woning aanzienlijk in prijs gedaald), niet de verhalen van de verkoopmakelaar (die jij niet kunt checken) en gewoon onder de vraagprijs bieden.

Het is vrij standaard dat een makelaar zegt dat er ook andere geinteresseerden zijn.

[CyberJack]

jeanj schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 10:36:
Verder heeft de verkoopmakelaar maar 1 doel, en dat is een zo hoog mogelijke courtage, dus jou de schrik aan jagen is zijn werk.

Dit is niet altijd waar.

Momenteel staat mijn huis te koop maar in plaats van een courage heb ik een vast bedrag met de makelaar afgesproken (en lager dan een gemiddeld courtage). Of en voor welke prijs hij verkocht wordt bepaal ik natuurlijk altijd nog zelf.

De makelaar doet dus alleen het contact met kijkers, verkoop praatje, brochures, internet e.d. maar pushen om het huis zo duur mogelijk te verkopen (om er voor hem een zo groot mogelijke winst uit te halen) heeft voor de makelaar in dit geval geen zin. Zo goedkoop mogelijk natuurlijk ook niet, want hij zal altijd met mij moeten overleggen.

[Snuffel]

Gadgeteer schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 15:23:
[...]


Groningen is groot, hoe lang het duurt is echter ook afhankelijk van je eisen.
Zoek je in een specifieke buurt?

Groningen is groot, echter zijn er vele buurten waar je nog niet dood gevonden wilt worden.

[eamelink]

CyberJack schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 15:36:
Dit is niet altijd waar.

Ik denk zelfs dat het zelden waar is. Stel een huis is ongeveer 250k waard, en de courtage is 1%. Wat denk je dan dat een makelaar liever doet? Een snelle deal (2 dagen werk), voor 230k, dus 2.3k in de pocket, of hard buffelen (8 dagen werk), om dat huis voor 270k te slijten, dus 2.7k in de pocket.

Reken daar de dagtarieven maar eens van uit

Zoals iemand eerder al opmerkte; een makelaar is primair alleen geïnteresseerd in transacties, en niet in prijzen.

[jeanj]

Snuffel schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 14:37:
De verkoper mag niet op een andere bieder ingaan vanaf het moment dat jij een bod hebt uitgebracht en hij een tegenbod heeft gedaan.
Zolang jij alleen een bod hebt gedaan en geen tegenbod/acceptie hebt gekregen kan de verkoper doen en laten wat hij/zij wil.
Dus alleen bieden zonder reactie: geen enkel recht van spreken.
...

Volgens mij je je toch elk aanbod aannemen van elke partij, dan wel met meerdere kopers tegelijk onderhandelen? Staat dit ergens vast dan?

Ik lees hier dat je met meerder partijen mag onderhandelen

[ATS]

Waarom zou je in hemelsnaam elk bod van elke partij moeten aannemen?

[Yodah]

jeanj schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 16:41:
[...]

Volgens mij je je toch elk aanbod aannemen van elke partij, dan wel met meerdere kopers tegelijk onderhandelen? Staat dit ergens vast dan?

Ik lees hier dat je met meerder partijen mag onderhandelen

Inderdaad, juridisch is er volgens mij geen reden waarom het niet mag. Het is een ongeschreven 'fatsoens'regel dat makelaars 1 onderhandeling afhandelen voordat ze met een volgende in onderhandeling gaan, maar dit is sowieso moeilijk houdbaar.

Bij een woning die wij graag wilde hebben, meldde de makelaar ons dat er een bod was gedaan op deze woning en dat hij dus in onderhandeling was en dat eerst af wilde ronden voordat hij met ons in onderhandeling ging. Uiteraard hebben wij toen wel aangegeven dat wij serieuze interesse hadden en wat ons openingsbod zou zijn (gewoon een net bod). Daar kregen we niet meteen reactie op, maar de verkoper weet dan wel dat hij een serieuze tweede geinteresseerde heeft en niet voor een appel en een ei hoeft te verkopen. Voordeel hierbij was wel dat we in een kleiner dorpje een huis kochten en dus ook via via wisten dat er ook echt een bod was gedaan. Makelaars roepen dat namelijk graag om de koper onder druk te zetten.

[NiGeLaToR]

ATS schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 16:50:
Waarom zou je in hemelsnaam elk bod van elke partij moeten aannemen?

Dat hoeft ook niet. Het is zelfs zo dat een verkoper met 1 partij tegelijk mag 'onderhandelen', dus hij kan een deadline geven waarop iedereen een bod doet en dan gaan onderhandelen met 1 bieder. Wordt dat niets, dan kan iedereen opnieuw een bod doen en kan de verkoper er weer 1 uitkiezen.

Dit is bedoeld om te voorkomen dat een verkoopmakelaar kopers tegen elkaar uitspeelt. Dat mag wel, maar dan op een openbare veiling en niet onderhands via niet te checken beweringen zeg maar.


OT: dit is een situatie waar je pas achteraf een kans heb te begrijpen wat je goed of minder goed deed. Zelf zou ik gewoon een bod doen onder de vraagprijs en kijken of je in de voorwaarden tegemoet kan komen bijvoorbeeld met aanvaardingsdatum (1 februari blijkbaar) en probeer het risico op ontbinding door financieringsproblemen de kop in te drukken door zo snel mogelijk een offerte (of 2) te regelen. Hoor momenteel dat verkopers vaak blijer zijn van mensen met (veel) eigen geld dan mensen die 100% of meer moeten lenen. Die laatste groep heeft vaak lang nodig om te ontdekken dat ze geen financiering krijgen... vervelend als je je huis al op 'verkocht onder voorbehoud' hebt staan.

[RM-rf]

funk-e schreef op maandag 21 september 2015 @ 23:53:

Iemand een idee hoe ik dit het beste kan aanpakken?

ik zou je afraden teveel tijd en energie te gaan besteden in het bezigzijn met wat en waarom de verkopers iets doen en of je informatie hebt over andere bieders...
dat zijn allemaal zaken die voor jou helemaal niks zouden moeten uitmaken omdat jij er weinig mee te maken hebt; het is giswerk.

Wat je je goed moet afvragen is of de vraagprijs een voor jou goede prijs is en indien dan dat niet het geval, wat volgens jou dan wel een goede vraagprijs zou zijn ...

Je kunt daarbij meerdere factoren meewegen die je ook vermeld, bv dat in eenzelfde buurt soortgelijke huizen meer kosten, maar daarbij maak je ook de terechte opmerking dat die huizen vaak een verbouwing hebben...
dat zou ik niet onderschatten, ga je verbouwen (uitbouwen, ombouwen etc.), ben je makkelijk snel 25K verder..

Daarna moet je gewoon afwegen of je dit kunt financieren en hoeveel zoiets je uiteindelijk over een lange periode kan gaan kosten enw at het je precies oplevert (kijk je niet blind op enkel de maandlasten, maar ook hoeveel je bv aflost, en hoe waardevast je woning zal blijven, evt, hoeveel extra onderhoud je daarvoor erbij moet insteken)...
Zorg niet dat je qua financieringsmogelijkheden een groot risico aangaat en dat je lange tijd moet betalen, en uiteindelijk hiervoor nauwelijks waarde overhoud (je wil niet over 8 jaar tot de conclusie komen dat om te verhuizen, je bv nog een restschuld van 30K moet 'bijleggen' uit eigen geld).


Als je dan besluit te onderhandelen, ga je altijd een risico aan dat je het huis niet zult nemen... ben je bereid dat risico te nemen, kun je behoorlijk hard onderhandelen, echter dan heb je altijd het risico dat anderen meer bieden (of het daadwerkelijk zo is wat die makelaar je verteld, is onduidelijk, aangezien die eigenlijk volgens de eigen normen geen mededelingen zou mogen doen over evt hoogtes van andere biedingen, zou hij net zo goed alles kunnen 'verzinnen')...
Wil je absoluut die ene woning, heb je domweg niet de speelruimte het spel hard te spelen en in dat geval zou ik het eerder zetten op een relatief 'snelle' en op een makkelijk compromis gerichtte oplossing en zul je vermoiedelijk erg dichtbij de vraagprijs moeten betalen (mnaar tja, je wil die woning ook en kennelijk ook voor die prijs)

[President]

15 woningen bekeken, maar bij één woning zei de makelaar dat er een bod lag, bij één ander dat er al iemand voor de derde keer kwam bezichtigen de volgende dag en de overige makelaars hebben dit absoluut niet benoemd. Sterker nog, die praatten met ons mee en als we aangaven dat dit huis na bezichtiging niet aan onze wensen voldeed dan dachten ze mee over andere woningen in de buurt waar we mogelijk in geïnteresseerd waren.

Al met al alleen maar prettige en positieve ervaringen! En de huizen met bod en derde bezichtiging waren na een paar dagen verkocht onder voorbehoud

[DrSnuggles]

Met alle respect, maar die paar duizend euro waar je over twijfelt gaat je hooguit enkele tientjes in de maand extra kosten.

Het is blijkbaar een huis waar je enthousiast van wordt en gezien het centrum Groningen is, raak je de woning ook makkelijk weer kwijt mocht je ooit weer willen vertrekken.

Sure 5000 euro is een badkamer of keuken, maar het is geen bedrag waar je spijt van gaat krijgen. Zeker niet met de huidige rente. Met zo'n bedrag val je ook nog onder NHG, of niet?

EDIT
Ik lees nu pas dat je het huis bent misgelopen. Wij zaten in een vergelijkbare situatie in Leiden, waar de huizen sinds korte tijd ook weer voor boven de vraagprijs worden verkocht. Mijn tip luidt dan ook niet te zuinig zijn, in de steden en zeker in/om het centrum levert die zuinigheid je geen woning op namelijk.

[ Voor 25% gewijzigd door DrSnuggles op 23-09-2015 06:38 ]

[Gadgeteer]

Snuffel schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 15:39:
[...]


Groningen is groot, echter zijn er vele buurten waar je nog niet dood gevonden wilt worden.

Klopt maar dat geldt voor iedere stad.

Ik probeerde aan te geven dat het natuurlijk erg lang kan duren wanneer iemand wacht tot er een woning te koop komt in een specifieke kleine buurt terwijl er dichtbij misschien ook leuke woningen beschikbaar zijn. Dan scheelt het natuurlijk als het zoekgebied wat ruimer is.

[avotar]

Ook al is het inmiddels niet meer actueel, ben je nog achter de reden van de daling van de vraagprijs gekomen?

Ik kan me het volgende scenario wel voorstellen. Wij zijn zelf ook op zoek naar een huis in een hele specifieke buurt. Makelaar al over de vloer gehad om ons huis in de verkoop te gooien du moment dat we wat zouden vinden. Hij zegt, je huis moet zeker 155k opbrengen. Heb je de tijd, zet je het in de markt voor 164,5k. Weinig tijd, dan voor 159k.
En je wil het snel, want als je biedt met een voorbehoud verkoop eigen woning, wil je dat voorbehoud niet te lang hebben.
Die mensen zullen ongetwijfeld een minimale opbrengst gehad hebben gewild. Een gok genomen door het wat hoger weg te zetten, geen bezichtigingen krijgen en dus dalen.
En blijkbaar was dat een behoorlijk succesvolle strategie.