Voorbehoud verkoop eigen huis

[avotar]

Ik heb een interessante casus momenteel.
Ik woon in een woning die figuurlijk onder water staat. Ik heb het 9,5 jaar geleden gekocht voor 152.000 en volgens de stelling van 2 makelaars moet het mogelijk zijn er 155.000 voor te krijgen in de huidige markt.
Echter heb ik er destijds ook een bouwdepot bijgenomen om een aantal fikse noodzakelijke verbouwingen te doen. Volledig opnieuw stucken, nieuwe badkamer, nieuwe keuken, nieuw elektra, etc.
Feitelijk momenteel niet van belang.

Ik heb al jaren in mijn hoofd dat verhuizen redelijk kansloos zou zijn. Echter ben ik ook getrouwd en heeft de liefde van mijn leven haar oog op een huisje laten vallen. En ik ben het met haar eens, prachtig huisje. Een mooie upgrade van wat we nu hebben met nog een paar extraatjes in de directe omgeving die het mogelijk maken om er slapeloze nachten van te gaan krijgen.

We hebben wat foto's gezien van binnen. Het huis is van een ouder stel dat al een paar jaar hypotheek vrij woont. Wat die mensen blijkbaar allemaal doen is eerst op vakantie en vervolgens opknappen. Op de keuken na is alles vernieuwd. Zij gaan verhuizen, mei 2016 naar een nieuwbouw woning. En ze gaan het te koop zetten. Omdat mijn vrouw via via had begrepen dat ze gingen verkopen, heeft ze direct contact gezocht met die mensen. Hun makelaar heeft me terug gebeld en deze week nog gaan we kijken.

Contact met de bank gezocht en wonder boven wonder moet het allemaal kunnen. Mits we ons huis niet weggeven en zij iets van hun vraagprijs afhalen, kan het financieel.
Echter, zij moeten wel akkoord gaan met een voorbehoud verkoop eigen woning (de zgn no-risk optie van het NVM) van onze kant en het liefste ons nog wat exclusiviteit geven. Hoe meer, hoe beter.

Oftewel, als koper een waardeloze positie. Die mensen hebben tijd zat om het onderste uit de kan te halen. De huizen in hun wijk gaan gemiddeld binnen 2 maanden weer als verkocht van de markt, als ze er al op komen. En ze hebben het geld waarschijnlijk "niet nodig", gezien het feit dat ze toch hypotheek vrij bent.

Tot zover het "lief dagboek"-gedeelte.
De vraag die mij momenteel dwars zit is dit: Stel, we komen een voorlopig koopcontract overeen met de normale voorbehouden én het voorbehoud eigen woning.
Stel, we krijgen binnen een niet afzienbare tijd onze woning verkocht, iets wat in onze buurt niet ongewoon is de laatste maanden.
Stel, we verkopen dus onze woning, komen alles overeen, maar blijken onze hypotheek voor de nieuwe woning niet rond te krijgen. Wat dan? We zitten immers met een restschuld en een paar andere kleine dingetjes, waardoor ik verder niet heel denderend in de resterende liquide middelen zit. Voldoende om te verhuizen en wat dingen op te knappen, maar niet om grote klappen op te vangen.
Mijn eigen gevoel is dat ik dan de sjaak ben, maar deze specifieke situatie krijg ik eigenlijk niet boven water en ik wil er de makelaar nog even niet mee lastig vallen.

spoiler:

TL;DR: je verkoopt je huis en hebt net een nieuw huis gekocht met voorbehoud verkoop eigen woning. Verkoop eigen hius gaat door, maar nu blijk je zelf je nieuwe hypotheek (ondanks een uitspraak van de bank dat het wel zal lukken) niet rond. Sta je dan straks zonder huis?

[ Voor 5% gewijzigd door avotar op 07-09-2015 13:28 ]

[aegis]

Heb je al contact opgenomen met een hypotheek versterker/bank of intermediair die hypotheken regelt? Ik neem aan dat die alles op jou situatie goed moet kunnen uitzoeken. Volgens mij moet je gewoon een hypotheek krijgen op basis van de gegevens die je aanlevert om een offerte te krijgen, als die gegevens kloppen moet het wel heel vreemd lopen dat je dan geen hypotheek kan krijgen.

[avotar]

aegis schreef op maandag 07 september 2015 @ 13:11:
Heb je al contact opgenomen met een hypotheek versterker/bank of intermediair die hypotheken regelt? Ik neem aan dat die alles op jou situatie goed moet kunnen uitzoeken. Volgens mij moet je gewoon een hypotheek krijgen op basis van de gegevens die je aanlevert om een offerte te krijgen, als die gegevens kloppen moet het wel heel vreemd lopen dat je dan geen hypotheek kan krijgen.

Uiteraard heb ik dat wel gehad. Ik moest een goed beeld hebben voordat ik eventueel een bod zou kunnen uitbrengen.
Ondanks dat het ongetwijfeld goed zal komen, wil ik gewoon zeker weten dat ik niets over het hoofd zie.


En die verschillende clausules is momenteel het enige wat ik niet kan overzien.

[croxz]

[edit]
Wij hebben in het (ver)koopcontract van onze (oude) woning een voorbehoud van financiering restschuld laten opnemen. Voor ons enigszins theoretisch want de nieuwe woning is zonder voorbehoud aangekocht dus we kunnen eigenlijk de verkoop oude woning niet laten stuk lopen. Maar zoiets is voor jou dus wel mogelijk.

[ Voor 12% gewijzigd door croxz op 07-09-2015 13:21 ]

[avotar]

croxz schreef op maandag 07 september 2015 @ 13:20:
[edit]
Wij hebben in het (ver)koopcontract van onze (oude) woning een voorbehoud van financiering restschuld laten opnemen. Voor ons enigszins theoretisch want de nieuwe woning is zonder voorbehoud aangekocht dus we kunnen eigenlijk de verkoop oude woning niet laten stuk lopen. Maar zoiets is voor jou dus wel mogelijk.

Dus de verkoop van je woning gaat niet door op het moment dat je je restschuld niet gefinancierd krijgt.
Kijk, dat was een optie die ik nog niet kende.

Overigens hoop ik voor dat het goed komt.

[croxz]

avotar schreef op maandag 07 september 2015 @ 13:24:
Dus de verkoop van je woning gaat niet door op het moment dat je je restschuld niet gefinancierd krijgt.

Inderdaad. Het zal bij ons wel los lopen want ik heb natuurlijk vooraf laten berekenen hoeveel restschuld we kunnen financieren en daar zijn we dik binnen gebleven. Lastige voor jou (of eigenlijk de verkoper van je gewenste woning) is de benodigde doorlooptijd van alle voorbehouden. Wil de verkoper wel zo lang wachten op de zekerheid dat zijn woning daadwerkelijk door jou aangekocht kan worden.

[avotar]

croxz schreef op maandag 07 september 2015 @ 13:31:
[...]

Inderdaad. Het zal bij ons wel los lopen want ik heb natuurlijk vooraf laten berekenen hoeveel restschuld we kunnen financieren en daar zijn we dik binnen gebleven. Lastige voor jou (of eigenlijk de verkoper van je gewenste woning) is de benodigde doorlooptijd van alle voorbehouden. Wil de verkoper wel zo lang wachten op de zekerheid dat zijn woning daadwerkelijk door jou aangekocht kan worden.

Inderdaad, als koper zitten we in een waardeloze positie.
Als ik die mensen zou zijn, zou ik ons bod (wat echt gewoon heel degelijk zal zijn) gewoon accepteren, maar ons niet de exclusiviteit gunnen.
Op die manier kunnen ze namelijk gewoon doorgaan met hun verkoop en hebben ze ons als backup.

[CodeIT]

Als ze het bod accepteren wordt er gewoon een koopcontract opgesteld en getekend door beide partijen met ontbindende voorwaarden en termijnen. Ze kunnen hooguit niet akkoord gaan met een van de voorwaarden, waardoor ze dus niet akkoord gaan met jullie bod. Een bod bestaat niet alleen uit geld, maar ook uit voorwaarden.

Stel, we verkopen dus onze woning, komen alles overeen, maar blijken onze hypotheek voor de nieuwe woning niet rond te krijgen. Wat dan? We zitten immers met een restschuld en een paar andere kleine dingetjes, waardoor ik verder niet heel denderend in de resterende liquide middelen zit. Voldoende om te verhuizen en wat dingen op te knappen, maar niet om grote klappen op te vangen.

Hiervoor kan je ook gewoon een voorbehoud van financiering laten opnemen in je bod. Wij hadden de termijn hiervoor gezet op 6 weken na verkoop eigen woning. In totaal hadden we 6 weken om ons huis (onvoorwaardelijk) te verkopen en daarna nog 6 weken voor de financiering.
Je moet natuurlijk geen bod op je eigen woning voordat je alles goed hebt door (laten) rekenen . Je kunt een hypotheekadviseur ook vragen wat je eigen huis minimaal moet opbrengen.

[ Voor 59% gewijzigd door CodeIT op 07-09-2015 16:58 ]

[Schrudde]

De verkopers baseren hun beslissingen vaak sterk op de adviezen van hun makelaar. Zorg dus dat je die overtuigd. Hij snapt als het goed is wel hoe reeel je verkoopprijs voor je huis is en hoe snel dat kan. Laat hem dan als part van de deal je huis verkopen, zo heeft hij het in eigen hand. Hij kan dan de prijs mee helpen stellen die het doel van snelle verkoop reeel maakt. En hij krijgt dubbel courtage, dus als je bod reeel is gaat hij dat niet lopen af te raden bij de verkopers.

[Greencap]

Stel jezelf wel even de vraag hoe realistisch het is dat je je huis binnen 6 weken gaat verkopen. Als je dit onrealistisch acht is het natuurlijk zowel voor jullie als de verkopers niet echt cool indien je toch een koopovereenkomst aangaat. Jullie hebben dan wellicht een gegronde reden om het contract te ontbinden, maar vrienden maak je hier niet mee (en deze makelaar verkoopt misschien wel ook jullie volgende droomhuis).

[Roenie]

croxz schreef op maandag 07 september 2015 @ 13:20:
[edit]
Wij hebben in het (ver)koopcontract van onze (oude) woning een voorbehoud van financiering restschuld laten opnemen. Voor ons enigszins theoretisch want de nieuwe woning is zonder voorbehoud aangekocht dus we kunnen eigenlijk de verkoop oude woning niet laten stuk lopen. Maar zoiets is voor jou dus wel mogelijk.

Zelfde hier. Mijn huis was binnen 2 weken verkocht maar de aankoop van het nieuwe huis duurde langer en was een beetje onzeker. Gewoon clausule in jouw 'verkoopcontract'.

Greencap schreef op woensdag 09 september 2015 @ 10:36:
Stel jezelf wel even de vraag hoe realistisch het is dat je je huis binnen 6 weken gaat verkopen. Als je dit onrealistisch acht is het natuurlijk zowel voor jullie als de verkopers niet echt cool indien je toch een koopovereenkomst aangaat. Jullie hebben dan wellicht een gegronde reden om het contract te ontbinden, maar vrienden maak je hier niet mee (en deze makelaar verkoopt misschien wel ook jullie volgende droomhuis).

Het is een zakelijke overeenkomst. Daarbij, die makelaar verkoopt je alles wat je wilt hoor. Die wil zijn courtage liever vandaag dan morgen. Gewoon schijt aan hebben dus en opkomen voor je eigen belangen. Iemand anders doet het niet.

[ Voor 39% gewijzigd door Roenie op 09-09-2015 10:42 ]

[Greencap]

Ben ik niet met je eens. Die makelaar denkt de volgende keer juist: "De vorige keer bleek deze koper onbetrouwbaar, dus ik ga liever in zee met die andere koper". Woningen worden je vaak voor een groot deel gegund. Het is lang niet altijd zo dat omdat je (zegt dat je) genoeg geld bied de woning ook krijgt. Vooral niet wanneer de woning gemakkelijk verkoopt.

[Elephtera]

Wij hebben net deze procedure afgerond. Wellicht dat je iets hebt aan ons verhaal.

Begin 2015 hebben we besloten te gaan verhuizen. We zijn huizen gaan bekijken en hebben vervolgens een bod uitgebracht, onder voorwaarde verkoop eigen woning. De verkoper wilde daar niet in mee, en daarom is die koop niet doorgegaan.

Bij verder zoeken kwamen we ons huidige huis tegen. Die bewoners wilden wel meegaan met het voorbehoud verkoop eigen woning. Echter, met een schappelijke termijn van 8 weken.
Om onszelf in te dekken hadden we ook nog een onder voorbehoud financiering. die stond op 6 weken.
Dit alles ook na overleg tussen onzer beider verkoop makelaars over de haalbaarheid.

De enige concessie die wij hebben gedaan is dezelfde hypotheek adviseur nemen als de verkoper. Dit om de verkoper wat extra zekerheid te geven, en te zorgen dat we het eea goed op elkaar konden afstemmen met eventuele overdracht.

Vervolgens gingen we het traject in. we zijn de financiering gaan regelen, waarin hetzelfde onder voorbehoud verkoop eigen woning werd opgenomen, en onze woning ging de markt op.

We hadden het geluk dat onze woning binnen 2 dagen verkocht was.

Uiteindelijk heeft de hypotheekverstrekker een goedkeuring gegeven, met enkel nog het onder voorbehoud definitief verkoop eigen woning. Daarmee was het voor ons afgedekt dat we de nieuwe woning konden kopen, en was het wachten op onze koper.

Nadat alles rond was, hebben we 2 weken tussen beide overdrachten gehad. En dat waren spannende weken, want we hadden op dat moment 2 huizen op onze naam staan, en je blijft natuurlijk twijfelen of de koper het niet last minute afketst. (Hij had dan wel 10% van de verkoopwaarde als boete moeten betalen)

Echter als iedereen zijn onder voorbehoud financiering rond heeft, zou ik me geen zorgen meer maken over de hele gang van zaken.

[Roenie]

Greencap schreef op woensdag 09 september 2015 @ 11:11:
Ben ik niet met je eens. Die makelaar denkt de volgende keer juist: "De vorige keer bleek deze koper onbetrouwbaar, dus ik ga liever in zee met die andere koper". Woningen worden je vaak voor een groot deel gegund. Het is lang niet altijd zo dat omdat je (zegt dat je) genoeg geld bied de woning ook krijgt. Vooral niet wanneer de woning gemakkelijk verkoopt.

Zolang je daar open over bent toch niet? Dus niet aan het lijntje houden en in het contract zetten. De andere partij(en) zijn daar toch bij en kunnen het risico inschatten. Als je een ontbindende voorwaarde niet in zou mogen roepen dan heeft het geen nut die überhaupt in het contract te zetten.

Daarnaast was mijn situatie iets anders. Ik had in mijn VERkoopcontract de bepaling dat ik niet verkocht als ik de hypotheek van het nieuwe huis niet geregeld kreeg. Daar heeft de koper mee ingestemd.

[Greencap]

Jazeker, maar als je (zoals TS lijkt aan te geven) bij voorbaat al verwacht het niet binnen 6 weken te halen, dan is dat natuurlijk niet zo netjes. Boven op die 6 weken komen bovendien vaak ook nog een paar weken verlenging. Dan heb je als verkoper zijnde dus al 2 maanden verloren terwijl er potentiële andere kopers hadden kunnen zijn en je hebt die 2 maanden dus ook nog best veel onzekerheid. Ik zou het persoonlijk als verkoper ook niet accepteren, dan maar iemand anders al dan niet voor minder geld.

Omgekeerd zou dit mij als koper ook heel veel stress veroorzaken. Ik zou liever zekerheid hebben over het verkopen van mijn woning en misschien belangrijker nog, de verkoopprijs van mijn woning. Je kan altijd even overbruggen in een huurwoning.

[paul-s83]

De vraag hier is, tegen welke prijs ben je bereid om voor die ene woning te gaan? Het lijkt erop dat je je woning wilt verkopen (met alle financiële gevolgen van dien) om dat ene droomhuis om de hoek te kunnen kopen.

Zoals het nu beschreven staat is het krap aan om alles gefinancierd te krijgen, aan de ene kant moet je een goede verkoopprijs krijgen vd bank om de restschuld te minimaliseren, en aan de andere kant moet er e.e.a. van de vraagprijs af om de nieuwe hypotheek rond te kunnen krijgen?

Leuk om allerlei onder voorbehoud constructies op te nemen, maar dit is A ) voor de verkopende partij een nadeel, dus waarom jullie de deal gunnen en B ) levert het voor jou niks op. Als je er uiteindelijk gebruik van moet maken om onder de deal uit te komen sta je nog steeds met lege handen. Je eigen woning niet verkocht en je droomhuis gaat aan je neus voorbij...

In dit soort situaties moet je snel kunnen schakelen, dat wil zeggen er redelijk zeker van zijn dat je je eigen woning snel kan verkopen dmv een scherpe prijs, mits je dit financieel kan opvangen. Aan de andere kant moet je er ook zeker van zijn dat de nieuwe hypotheek geen probleem vormt.

[avotar]

Zeker is je verhaal hulpvol geweest Elephtera

En sowieso iedereen bedankt voor zijn/haar mening en meedenken.


Maar goed, gisteren zijn we gaan kijken in het huis en hebben we besloten het toch niet te doen.
De uitgebreidere motivatie wil ik best hier weg leggen bij behoefte aan closure


Maar we stonden wel startklaar. Ik had al een verkoopmakelaar in de startblokken staan, huis gepoetst en opgeruimd, tuin op orde en eergisteravond nog een gesprek met een andere hypotheek verstrekker voor een second opinion. Gelukkig kwam hij op dezelfde bedragen uit als de eerste bank, wat ook daar wat meer zekerheid bood.

Helaas voor ons is het huis dermate hoog geprijsd (de mensen hebben immers tijd zat) en moet er (voor ons) nog te veel aan gebeuren om die prijs te rechtvaardigen.
Daar kwam bij dat het verhaal ook niet 100% klopte. Je moet, zeker in onze situatie, elkaar gewoon recht in de ogen kunnen kijken en het klopt gewoon niet.

We hadden die mensen vorige week zelf benaderd toen we via-via-via begrepen dat hun huis in de verkoop kwam. Zij hebben ons nummer doorgegeven aan hun makelaar, die weer contact met mij opnam voor een afspraak. Hij had het toen over een datum dat de verkopers de overdracht wilden hebben (1 mei 2016) en dat de makelaar met zijn vinger op de knop zat om het op funda te publiceren.
Anyway, afspraak gemaakt, hij kon zelf niet, maar zijn baas zou de bezichtiging doen.
Bij de bezichtiging hebben we gesproken met een jongen die 10 jaar jonger was dan ik (ben zelf 38) en waarvan het "managers-schap" niet bepaald afdroop. Vervolgens blijkt dat de verkopers ineens juni / juli 2016 het huis wilden verlaten en dat de actieve verkoop pas ergens in febuari zou beginnen.
De makelaar was feitelijk alleen betrokken omdat hij hen hun nieuwe woning (nieuwbouw) had verkocht.
Oftewel, als je dan je verkooppraatje aandikt, stem het dan af.
Maar goed, zoals ik al eerder zei, er moest nog zoveel extra aan gebeuren waar wij gewoon het budget niet voor zouden hebben bij de gestelde verkoopprijs.

[Anoniem: 35872]

Avotar,

Paar dingen die meespelen, wat voor hypotheek ga je aan? Stel, je hebt geen eigen huis, geen rest schulden etc, zit je dan nog steeds aan de rand van wat je kunt lenen?

Hoeveel restschuld praten we over? 10-20k?

Je moet je enkele dingen gaan afvragen..
- Wil je je zover in de schulden steken?
- Hoeveel financiele ruimte houd je over om toekomstige verbouwingen of aflossingen te doen?
- Is dit het huis waar je lange tijd wilt wonen?

Huis kopen gaat vaak op emotie, je komt een huis tegen en ben compleet verliefd..
Je moet goed oppassen dat je niet over allerlei hindernissen gaat struikelen..

Toen ik mijn huis kocht wist ik dat ik er minimaal 10 jaar wel zou wonen, echter wilde ik zekerheid hebben dat ik geen last zou hebben bij evt verkoop, dus zo snel mogelijk een deel aflossen (kosten koper etc).
Gevolg was dat ik na 3-4 jaar ondanks de crisis mijn huis boven water kon houden. Ja het was duur wonen geweest als ik verkocht had in die tijd, maar het had me niet belemmerd in het kopen van een ander huis.

Maarja vraag je zelf af of je de risico's betreft financiering kunt en wilt dragen en maak dan een keus..
Slaap er ook een paar nachtjes over en relativeer goed..

[Greencap]

avotar schreef op donderdag 10 september 2015 @ 06:47:
Helaas voor ons is het huis dermate hoog geprijsd (de mensen hebben immers tijd zat) en moet er (voor ons) nog te veel aan gebeuren om die prijs te rechtvaardigen.
Daar kwam bij dat het verhaal ook niet 100% klopte. Je moet, zeker in onze situatie, elkaar gewoon recht in de ogen kunnen kijken en het klopt gewoon niet.

Kan ook gewoon een gevalletje onderhandelingstechniek zijn natuurlijk. Vooral als je er zo snel bij bent als jullie geeft dat de verkopers wel het idee dat je het echt graag wil. Voor hun dus alle reden om hoog in te zetten.

Ik heb zelf toevallig net een huis gekocht in de meest populaire buurt van de stad. Dit huis stond net 1 week te koop en de verkopers wilden eigenlijk pas over 1.5 jaar verhuizen (nieuwbouw projectje), dus ze hadden alle tijd. In overleg met de aankoopmakelaar 2 keer een bod gedaan (in 2 dagen tijd), waarbij ons 2e bod ons laatste was. Ze kwamen beide keren nog wel met een tegenbod, waarbij ze ook aangaven dat ze bij dat 2e bod toch "echt" niet lager konden.

Wij zijn vervolgens weggelopen en een weekje later kreeg ik opeens een telefoontje dat ze toch iets lager konden (maar nog steeds niet ver genoeg voor ons), dus wederom afgewezen. Weer een halve week later toch een telefoontje gekregen dat ze dan uiteindelijk maar met ons eerdere bod akkoord gingen.

Het is en blijft vaak wel een spelletje blufpoker.