Nieuwbouw woningwaarde

[ptholemy]

Wat info vooraf.
Tussenwoning (bj 2013) gekocht in 2014 von. regio gelderland midden. Volledig kaal (simpele badkamer + wc)
WOZ waarde 210.000
Voor de koop getaxeerd op 220.000 als de keuken er in zou zitten.

Uiteraard hebben we zelf daarna nog het nodige laten doen:
- bad in de badkamer
- tuin aanleggen
- schilderen trap, muren ed.
- vloeren aanleggen

Is het logisch te veronderstellen dat de marktwaarde nu gestegen is? Mijn veronderstelling is nml dat de 220.000 van de taxatie uitgaat van een kaal huis met keuken, dus zonder alles wat wij er nog aan hebben laten doen. Of maak ik een denkfout?

[Ashy]

Normal gesproken zou je verwachten dat de waarde zal stijgen. Maar het is ook afhankelijk van bijv. de afwerking van de doorgevoerde veranderingen. Al denk ik niet dat schilderwerk direct tot een hogere marktwaarde zal leiden. De verkoopwaarde daarentegen..

[CAP-Team]

Als je het wilt weten, laat je huis taxeren. Kost je wel een paar honderd euro.

[Sircuri]

Alle 4 de punten die je noemt zorgen niet voor een stijging van de waarde van je huis. Helaas.

Vergroten van het woonoppervlak bijvoorbeeld wel. Dus achter uitbouwen (maar nooit zoveel als de kosten van die uitbouw) of een dakkapel plaatsen op een zolder die voorheen alleen als opslag gebruikt kon worden.

De 4 punten die je noemt, kunnen er echter wel voor zorgen dat je dichter in de buurt van je vraagprijs komt bij de verkoop van deze woning.

[Galactic]

als je het simpel wil houden... Je kan de helft effectieve kosten als waarde bijtellen voor keuken en badkamer. Andere zaken werken slechts beperkt waardevermeerderend.

[ph4ge]

Je moet er ook rekening mee houden dat in veel gevallen nieuwbouw iets duurder is omdat mensen het ook fijn vinden om zelf de eerste bewoner te zijn en alles helemaal naar hun eigen smaak te kunnen maken. Daarnaast zijn nieuwe huizen ook technologisch bij de tijd, maar zo goed als nieuw huizen zijn dat ook. Ook zat er 21% BTW op je huis, het huis zelf was dus 21% minder waard. Het is helemaal niet zo simpel om te zeggen dat het huis nu is afgewerkt en dus meer waard.

[ptholemy]

Kijk, daar heb ik wat aan. Dank jullie.

In principe kan ik dus uitgaan van een (verkoop)waarde tussen de 210- 220.000 (woz en taxatie)

taxeren kan altijd nog, wilde even mijn veronderstelling voorleggen.

[Kju]

ptholemy schreef op dinsdag 25 augustus 2015 @ 21:13:
Wat info vooraf.
Tussenwoning (bj 2013) gekocht in 2014 von. regio gelderland midden. Volledig kaal (simpele badkamer + wc)
WOZ waarde 210.000
Voor de koop getaxeerd op 220.000 als de keuken er in zou zitten.

Uiteraard hebben we zelf daarna nog het nodige laten doen:
- bad in de badkamer
- tuin aanleggen
- schilderen trap, muren ed.
- vloeren aanleggen

Is het logisch te veronderstellen dat de marktwaarde nu gestegen is? Mijn veronderstelling is nml dat de 220.000 van de taxatie uitgaat van een kaal huis met keuken, dus zonder alles wat wij er nog aan hebben laten doen. Of maak ik een denkfout?

Je veronderstelling dat de marktwaarde was gebaseerd op kaal huis + keuken is goed. De denkfout die je maakt is dat je uitgaat van de getaxeerde marktwaarde uit 2014 die is gebaseerd op referenties die relevant waren rond de opnamedatum. In de tussentijd zijn er (mogelijk) meerdere transacties geweest die misschien ook beter vergelijkbaar zijn en die dus invloed hebben op de waarde van je woning. Je hebt de woning ook nog afgewerkt en verbeterd wat uiteraard ook nog van invloed is.

[RVE_NL]

ph4ge schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 08:27:
Je moet er ook rekening mee houden dat in veel gevallen nieuwbouw iets duurder is omdat mensen het ook fijn vinden om zelf de eerste bewoner te zijn en alles helemaal naar hun eigen smaak te kunnen maken. Daarnaast zijn nieuwe huizen ook technologisch bij de tijd, maar zo goed als nieuw huizen zijn dat ook. Ook zat er 21% BTW op je huis, het huis zelf was dus 21% minder waard. Het is helemaal niet zo simpel om te zeggen dat het huis nu is afgewerkt en dus meer waard.

BTW bij bouw was 6%, van 2013 tm juli 2015.

Verder klopt het verhaal wel, de rede dat de waarde van je huis maar marginaal door zulke aanpassingen stijgt is smaak.
De een vind een inloopdouche belangrijker dan een bad, de ander wil een groene tuin i.p.v een onderhoudsvrije tuin met gigantisch terras (terwijl de bestrating een paar duizend euro koste), weer een ander wil houten vloeren i.p.v. graniet (wat een flinke investering is). De volgende eigenaar ziet altijd noodzakelijke werkzaamheden om weer zaken naar zijn inzicht/smaak te veranderen.

Woon oppervlakte voegt altijd waarde toe, dit is namelijk niet afhankelijk van smaak.

Daarnaast kun je er tegenwoordig ook niet blind van uit gaan dat de getaxeerde waarde gelijk is aan de verkoopprijs. Daar kan best 10% in gaan zitten, op 220.000 is dat toch 22.000 (€198.000). Dit is wel ook afhankelijk van hoe graag je het wil verkopen, moet het snel of heb je 2 jaar de tijd.

[ Voor 10% gewijzigd door RVE_NL op 26-08-2015 12:54 ]

[croxz]

RVE_NL schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 12:48:
[...]
BTW bij bouw was 6%, van 2013 tm juli 2015.

Helaas...

Dit tarief geldt voor arbeidskosten bij renovatie en herstel van woningen ouder dan 2 jaar

[MAX3400]

Ben je eventueel ook lid van VEH? -> https://www.eigenhuis.nl/.../taxaties-nts/kosten-NTS/

[Genetai]

Alle dingen die je noemt geven geen concrete waarde vermeerdering. Alles wat onderheving is aan smaak heeft geen toegevoegde waarde.

Dus schilderen (kleur is smaak), tuin (indeling, soort planten is smaak), bad (ik douche liever en het oppervlak van badkamer is nu kleiner... smaak dus), en vloeren lijkt mij dan ook wel helder. Dus een knal rode boeren houten keuken toevoegen van 20k in een rijtjes huis geeft je 0,0 extra (wat ik wel niet tegen kom op funda en dan ook nog menen dat die 20k eigenlijk wel 40k mag worden... zucht, kromme markt)

Give or take kan je natuurlijk 10k meer vragen omdat het er netter uit ziet (huis waarde komt niet zo precies hier in Nederland) maar veel meer niet. Woon oppervlakte vergroten (zoals hierboven ook al genoemt) is niet onderhevig aan smaak en geeft dus meer waarde verhoging. Echter ben je dan ook nog onderhevig aan indeling etc. 10 kamertjes van 1x1 toevoegen geeft meer oppervlak en kamers op papier maar niemand zal het echt handig vinden en er geld voor over hebben

[Hielko]

Genetai schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 15:06:
Alle dingen die je noemt geven geen concrete waarde vermeerdering. Alles wat onderheving is aan smaak heeft geen toegevoegde waarde.

Dat lijkt me absoluut niet waar. Een huis wat netjes geschilderd is en waar je zo in kan zonder enig werk is echt meer waard dan een huis waar je eerst alles moet schilderen, tuin moet aanleggen etc. Hangt natuurlijk af van hoe neutraal het is, en andere factoren.

[Genetai]

Hielko schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 15:28:
[...]

Dat lijkt me absoluut niet waar. Een huis wat netjes geschilderd is en waar je zo in kan zonder enig werk is echt meer waard dan een huis waar je eerst alles moet schilderen, tuin moet aanleggen etc. Hangt natuurlijk af van hoe neutraal het is, en andere factoren.

Had ik ook al wat onderaan staan Geen is misschien wat bruut gezegd maar ik zou het je niet aanraden als investering

Dat soort cosmetische aanpassingen zijn vaak lang niet kosten dekkend. Netjes voegt zeker waarde toe maar de definitie van netjes verschilt nogal en is dus lastig om een waarde vermeerdering aan te hangen. Iemand die een zeer goed gevoel voor kleur en materiaal heeft, en rekening houdt met de gemiddelde smaak/trend/basis, zal hier misschien een waarde verhoging uit weten te halen (en dit ook daadwerkelijk terug te krijgen in een bod) maar meestal gaat dat niet op.

Nu valt mij het op dat op funda mensen met een krot net zoveel vragen als een even groot netjes huis dus dan heeft het qua snel verkopen van je huis wel zeker toegevoegde waarde

Vind iemand met de zelfde smaak en eisen en je hebt een 1 op 1 waarde verhoging ja, gemiddeld not so much....

On topic: ja de waarde is omhoog maar waarschijnlijk niet kosten dekkend, daadwerkelijke waarde zal blijken wanneer je verkoopt want uiteindelijk bepaalt de koper. 225k dan maybe

[ Voor 6% gewijzigd door Genetai op 26-08-2015 16:15 ]

[MAX3400]

Hielko schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 15:28:
[...]

Dat lijkt me absoluut niet waar. Een huis wat netjes geschilderd is en waar je zo in kan zonder enig werk is echt meer waard dan een huis waar je eerst alles moet schilderen, tuin moet aanleggen etc. Hangt natuurlijk af van hoe neutraal het is, en andere factoren.

Ach, ik denk dat het er ook aan ligt waar het huis staat en hoe gewild die buurt is. Ik probeer mijn huis te verkopen en heb al met meerdere makelaars gesproken. Aandachtspuntje is de oudere/simpeler keuken. Maar als ik dan aanbiedt om voor 3K een nette keuken erin te zetten, heeft nog geen makelaar gezegd dat ik dan ook maar 1 Euro meer kan vragen op Funda.

Ben het wel eens met smaak vs. opbrengst. Als je alles heerlijk mooi & neutraal laat afwerken en iemand met precies de tegenovergestelde smaak (dus niet mooi gebroken wit maar felgroen) wil jouw huis hebben, calculeert dus al in dat al jouw werk voor niets is geweest en dat er 4K tegenaan moet om alles in zijn/haar smaak te krijgen. Dat reflecteert meteen in het bod wat eventueel bij jou gaat binnenkomen.

[sapphire]

Ik mis nog vraag en aanbod in de regio.

Speelt namelijk een grote rol, als er geen hond een huis zoekt daar kan je marktwaarde mooi zijn maar krijg je het nooit verkocht.
Ligging is ook niet geheel onbelangrijk.

@MAX3400: Verf is niet zo spannend, een witte muur is zo groen geschilderd.

Punt is meer dat als je je huis extreem hebt ingericht dat veel mensen daar gewoon niet door heen kunnen kijken, neutrale inrichting en kleuren helpen daar wel wat meer bij.

Huizen kopen/verkopen is sowieso geen exacte wetenschap maar vaak en gevoelskwestie. Zo woon ik zelf in een oud huis midden in het dorp. Huis heeft wat gebreken/punten waar het gewoon minder is dan bv een nieuwbouw huis en toch horen we met grote regelmaat dat mensen het plekje zo leuk vinden en er zo zouden willen wonen/of we het niet weg willen doen. Terwijl vrienden van ons die hemelsbreed nog geen kilometer verderop wonen in een schitterend nieuwbouw huis dat nooit horen terwijl dat helemaal van deze tijd is.

[ Voor 72% gewijzigd door sapphire op 26-08-2015 16:30 ]

[Kju]

Genetai schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 15:54:
[...]


Had ik ook al wat onderaan staan Geen is misschien wat bruut gezegd maar ik zou het je niet aanraden als investering

Dat soort cosmetische aanpassingen zijn vaak lang niet kosten dekkend. Netjes voegt zeker waarde toe maar de definitie van netjes verschilt nogal en is dus lastig om een waarde vermeerdering aan te hangen. Iemand die een zeer goed gevoel voor kleur en materiaal heeft, en rekening houdt met de gemiddelde smaak/trend/basis, zal hier misschien een waarde verhoging uit weten te halen (en dit ook daadwerkelijk terug te krijgen in een bod) maar meestal gaat dat niet op.

Nu valt mij het op dat op funda mensen met een krot net zoveel vragen als een even groot netjes huis dus dan heeft het qua snel verkopen van je huis wel zeker toegevoegde waarde

Vind iemand met de zelfde smaak en eisen en je hebt een 1 op 1 waarde verhoging ja, gemiddeld not so much....

On topic: ja de waarde is omhoog maar waarschijnlijk niet kosten dekkend, daadwerkelijke waarde zal blijken wanneer je verkoopt want uiteindelijk bepaalt de koper. 225k dan maybe

Natuurlijk zal een investering nooit tot een 1 op 1 waardevermeerdering leiden maar om het nou te hebben over 0,0 extra vind ik uitgaand van mijn gezond verstand wel ver gaan
In deze situatie koopt hij een kale woning zonder keuken, badkamer, zonder muur- en vloerafwerking. Dat zal altijd leiden tot waardestijging. Zijn koopsom was al gebaseerd op "kaal" en ik neem aan dat hij een daarop afgestemd marktconform bedrag heeft betaald. Een keuken van 40k zal op 200k niet tot 40k waardestijging leiden maar wel tot misschien 10k, dat is een redelijk bedrag voor een keuken in die prijsklasse. Als er al een marktconforme keuken in had gezeten dan had het niet tot waardestijging geleid.
Tuinafwerking, muurafwerking, vloerafwerking, alles leidt tot op zekere hoogte tot een (gedeeltelijke) waardestijging. De kosten maken niet zo veel uit, het gaat om het eindresultaat. Eenmaal "af" is de woning beter te vergelijken met andere woningen die in dezelfde staat of in een vergelijkbare staat zijn verkocht en uiteindelijk valt daaruit dan de waardestijging te concluderen.

Hielko schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 15:28:
[...]

Dat lijkt me absoluut niet waar. Een huis wat netjes geschilderd is en waar je zo in kan zonder enig werk is echt meer waard dan een huis waar je eerst alles moet schilderen, tuin moet aanleggen etc. Hangt natuurlijk af van hoe neutraal het is, en andere factoren.

Dat dus. Tenzij het heel extravagant is geworden heeft het altijd een waarde. Uiteindelijk vergelijkt de koper (en ook de taxateur) vergelijkbare objecten en corrigeert men de prijs voor de verschillen.

Genetai schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 15:54:
[...]


Had ik ook al wat onderaan staan Geen is misschien wat bruut gezegd maar ik zou het je niet aanraden als investering

Dat soort cosmetische aanpassingen zijn vaak lang niet kosten dekkend. Netjes voegt zeker waarde toe maar de definitie van netjes verschilt nogal en is dus lastig om een waarde vermeerdering aan te hangen. Iemand die een zeer goed gevoel voor kleur en materiaal heeft, en rekening houdt met de gemiddelde smaak/trend/basis, zal hier misschien een waarde verhoging uit weten te halen (en dit ook daadwerkelijk terug te krijgen in een bod) maar meestal gaat dat niet op.

Nu valt mij het op dat op funda mensen met een krot net zoveel vragen als een even groot netjes huis dus dan heeft het qua snel verkopen van je huis wel zeker toegevoegde waarde

Vind iemand met de zelfde smaak en eisen en je hebt een 1 op 1 waarde verhoging ja, gemiddeld not so much....

On topic: ja de waarde is omhoog maar waarschijnlijk niet kosten dekkend, daadwerkelijke waarde zal blijken wanneer je verkoopt want uiteindelijk bepaalt de koper. 225k dan maybe

Hier ben je al aardig op weg maar ik denk dat je auto's en huizen met elkaar verwart. Die 225k vind ik wel knap als je verder niets weet over afwerkingsniveau en kwaliteit van de installaties.

sapphire schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 16:24:
Ik mis nog vraag en aanbod in de regio.

Speelt namelijk een grote rol, als er geen hond een huis zoekt daar kan je marktwaarde mooi zijn maar krijg je het nooit verkocht.
Ligging is ook niet geheel onbelangrijk.
[...]

Lol hij wilde alleen bevestiging wat het uitgangspunt van z'n taxatie was...

[ Voor 7% gewijzigd door Kju op 26-08-2015 17:10 ]

[sapphire]

Zo grappig is dat niet.

Als de markt sinds zijn vorige waardebepaling en nu overspoelt is met het type woning waar de TS in woont speelt dat wel degelijk en rol bij een taxatie.

[Kju]

Vat het niet verkeerd op, ik vond het gewoon grappig dat locatie erbij gaat halen waar er al maanden sprake is van stijging, er is zo veel wat invloed heeft op marktwaarde.

Gelderland laat toevallig in 2015, geheel tegen de trend in, wel prijsdalingen zien. Dat hoeft niet hier te gelden maar je opmerking was dus niet onterecht.

[ptholemy]

Leuk input, dank daarvoor. Ik heb me wat meer verdiept in een huis verderop: zelfde type, maar modelwoning (incl. keuken en laminaatvloer en grasmat in de tuin) Kadaster geraadpleegd voor 3,5 €: is verkocht in maart 2015 voor 210.000 €. Is dus al paar duizend goedkoper EN meer waar voor je geld.

Ik denk dus dat 210.000 en niet 220.000 € vraagprijs reëel is op dit moment ALS ik zou willen verkopen

[Kees]

ptholemy schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 20:30:

Ik denk dus dat 210.000 en niet 220.000 € vraagprijs reëel is op dit moment ALS ik zou willen verkopen

Binnen een jaar na aanschaf van een woning die weer verkopen zul je bijna altijd verlies lijden. Dat zou ik dus proberen te voorkomen en er nog 9 jaar wonen. Dan is de vraag wat het waard is ook redelijk irrelevant op het moment.

[ptholemy]

Kees schreef op donderdag 27 augustus 2015 @ 09:55:
[...]

Binnen een jaar na aanschaf van een woning die weer verkopen zul je bijna altijd verlies lijden. Dat zou ik dus proberen te voorkomen en er nog 9 jaar wonen. Dan is de vraag wat het waard is ook redelijk irrelevant op het moment.

Klopt, gaan we ook niet doen (overigens 9 jaar wonen ook niet). Het gaat me nml. niet om winst of verlies, maar het denkproces kwam ik niet uit, vandaar dat ik het voorleg.