Rentemiddeling hypotheek - to good to be true?

[MisterEagle]

Hallo,

Topictitel is misschien iets overdreven, maar het beschrijft het gevoel waarmee ik zit erg goed.
Zojuist een gesprek gehad met een ING hypotheekadviseur. (Ik heb een ING hypotheek)
Hieruit kwam naar voren dat het volgens mij interessant is om rentemiddeling toe te passen op mijn huidige hypotheek (5.8% rente) en dat zou naar 3,75% toe gaan voor de komende 10 jaar vast. Dit komt bruto op een lastenverlichting van ongeveer 140 euro uit per maand.
Daarnaast komt de clausule te vervallen waardoor ik een boete zou betalen bij het vervroegd aflossen van de hypotheek bij het verkopen van mijn woning. Mijn vriendin en ik willen graag groter gaan wonen maar er staan in het blok meer appartementen te koop voor stuntprijzen (na leegstand van 3 jaar) Zolang die stuntprijzen er zijn zetten we het nog niet te koop.

Mijn huidige rentevaste periode is nog 3 jaar. Mijn woning staat momenteel 18K onder water, dus oversluiten kan volgens mij na de vaste periode niet omdat je, momenteel, 103% van de woningwaarde mag financieren maximaal. Ik vind het een eng idee om hoe dan ook in te moeten gaan op het nieuwe aanbod van de bank. Ik heb altijd vernomen dat mensen hele hoge rentes kregen 'aangeboden' waardoor het slim was over te sluiten. De nieuwe rentevaste periode zou me dus ook geruststellen.

Zoals je wellicht hier al vermoed, heb ik er echt de ballen verstand van
De enige kosten die ik hiervoor zou hoeven te maken is 225 euro.

Momenteel is mijn boete als ik vervroegd af wil lossen 10K, na middeling zou die boeteclausule dus komen te vervallen. (dat lijkt mij interessant, al vind ik dit wel een wazig verhaal)
Daarnaast zou ik de 225euro met 2 maanden terug hebben verdient en daarna er alleen maar profijt van hebben?

Maar daarbij heb ik dus wel een gevoel, if it sounds to good to be true, it aint true..

Zie ik iets over het hoofd?

Als ik extra informatie moet geven hoor ik het graag..

[ydgy]

Het is allemaal koffie dik kijken, maar ik zou het afwachten en als je voor 10 jaar vast 3,75 aangeboden krijgt. Zal de rente over 3 jaar echt nog wel lager zijn denk ik. 3,75% klinkt best goed, maar het kan veel beter!

http://www.munthypotheken.nl/#hypotheken

Als je even op de bovenstaande link klikt staat de rente bij munt hypotheek op 2,34 per jaar en dat scheelt nog meer over 3 jaar. Ik kan natuurlijk niet in de toekomst kijken en zeggen dat de rente nog lager zal zijn, maar de bank probeert je nu als klant te behouden is mijn gevoel. Ik zou nog even 3 jaar wachten en proberen de overwaarde die je hebt af te lossen en dan direct oversluiten naar een nog veel lagere hypotheek rente.

Hoop dat je hier iets aan hebt.

[MisterEagle]

ik snap wat je zegt, denk ik
maar ik heb dus geen overwaarde, ik sta juist 18K in de min. Zodoende kan ik volgens mij dus ook niet oversluiten naar een andere aanbieder, omdat je maar maximaal 103% mag financieren.
In 3 jaar 18K sparen gaat hem niet worden.

[RemcoDelft]

Het woord "middeling" suggereert dat je er elders op achteruit gaat...

[coyote1980]

De ING NHG 10 jaars rente is momenteel 2,45%. Dus de middeling is een manier voor de bank om misgelopen renteinkomsten uit te smeren over de nieuwe rentevaste periode.

Wij hebben er zojuist gebruik van gemaakt: direct lagere maandlasten en weer zekerheid op de langere termijn. Maar iemand die wil speculeren kan mogelijk een beter rendement halen.

Tip: reken uit hoeveel je meer betaalt de komende 3 jaar als je het NIET doet, en reken dan uit hoe laag de rente over drie jaar minimaal moet staan om de 7 jaar daaropvolgend minimaal quitte te spelen.

[MisterEagle]

RemcoDelft schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:35:
Het woord "middeling" suggereert dat je er elders op achteruit gaat...

Dat ben ik met je eens, en ik denk in het geval dat je huis niet onder water staat, dat dat ook zo is, dan kan je namelijk oversluiten en dan heb je de huidige rente. Dat is veel lager dan 3,75%.

Maar volgens mij kan ik dat dus niet. Of zeg ik nu echt iets wat onwaar is?

[DiedX]

Het enige wat ik aan deze deal kan bemerken is dat de rente die je voorgehouden wordt niet "laag" is. Als je aan het kijken bent voor dit soort zaken zou ik je sterk adviseren om eens met een "onafhankelijke" planner te spreken (hypotheker.nl, Obvion, you know them). Ze vragen een bedrag hiervoor, maar volgens mij kan de 3,75 makkelijk naar 2,5.

[MisterEagle]

DiedX schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:48:
Het enige wat ik aan deze deal kan bemerken is dat de rente die je voorgehouden wordt niet "laag" is. Als je aan het kijken bent voor dit soort zaken zou ik je sterk adviseren om eens met een "onafhankelijke" planner te spreken (hypotheker.nl, Obvion, you know them). Ze vragen een bedrag hiervoor, maar volgens mij kan de 3,75 makkelijk naar 2,5.

Dit snap ik dus niet, hoe dan?
Ik kan nergens een andere hypotheek krijgen, omdat mijn hypotheek 18k hoger is dan de waarde van het huis. (oversluiten is dat volgens mij?)

Hoe kan een onafhankelijke bij de ing die rente voor me bemiddelen? Ik kan het contract open breken, maar dat kost me 10,8k boete en is dus niet interessant.

[coyote1980]

DiedX schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:48:
Het enige wat ik aan deze deal kan bemerken is dat de rente die je voorgehouden wordt niet "laag" is. Als je aan het kijken bent voor dit soort zaken zou ik je sterk adviseren om eens met een "onafhankelijke" planner te spreken (hypotheker.nl, Obvion, you know them). Ze vragen een bedrag hiervoor, maar volgens mij kan de 3,75 makkelijk naar 2,5.

Ik neem aan dat dat kan mits je een boete ter grootte van de misgelopen renteinkomsten van de bank de komende 3 jaar betaalt.

Dan heb je 2,5% maar mag je nog wel 3 x (5,5% van het hypotheekbedrag) als boete neerleggen. Edit: die boete is geloof ik wel aftrekbaar en mee te financieren in je nieuwe hypotheek. Maar reken alles goed door...

In mijn geval was middeling aantrekkelijker.

[ Voor 7% gewijzigd door coyote1980 op 05-08-2015 19:53 ]

[DiedX]

MisterEagle schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:51:
[...]

Dit snap ik dus niet, hoe dan?
Ik kan nergens een andere hypotheek krijgen, omdat mijn hypotheek 18k hoger is dan de waarde van het huis. (oversluiten is dat volgens mij?)

Ik ben geen hypotheekdeskundige he? Ik vind het een goede vraag. Bij oversluiten kan je die boete over de jaren uitstrijken, maar daar zit je inderdaad wel met die 18k.

Hoe kan een onafhankelijke bij de ing die rente voor me bemiddelen? Ik kan het contract open breken, maar dat kost me 10,8k boete en is dus niet interessant.

Die 10,8k smeer je dus uit. De vraag is of het dán nog interessant is. De andere vraag die je je kan stellen: waarom wil NN je nu opeens als klant houden? (zit je tegen je contracttijd aan?)

[MisterEagle]

DiedX schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 20:00:
[...]

Ik ben geen hypotheekdeskundige he? Ik vind het een goede vraag. Bij oversluiten kan je die boete over de jaren uitstrijken, maar daar zit je inderdaad wel met die 18k.


[...]


Die 10,8k smeer je dus uit. De vraag is of het dán nog interessant is. De andere vraag die je je kan stellen: waarom wil NN je nu opeens als klant houden? (zit je tegen je contracttijd aan?)

Ik heb ze zelf gebeld omdat ik iemand gehoord had over rentemiddeling.

Hoe ik het zie: bruto 142 euro pm minder vaste lasten, dit wel extra aflossen op de hypotheek. Zet geen zoden aan de dijk maar alle beetjes helpen.

Daarnaast hoop ik het binnen 3 jaar toch wel te verkopen, maar ik kan niet in de toekomst kijken, daarmee komt de boete dan te vervallen met aflossen.

[Tjeerdtq]

Ik heb ook mijn aflossingsvrije deel hypotheek van de ING over gesloten met rente middeling.

De kosten van het oversluiten van de hypotheek krijg je als extra opslag rente bij de gehele looptijd.
Bij ons waren de kosten 10.000 euro, bij rente middeling komt dat uit op 0.3% extra rente (weet de bedragen niet uit mijn hoofd). Plus de hypotheek staat opnieuw voor een bepaalde tijd vast.

Rente van 5.5 naar 4.1 inclusief boete rente.

Het kost 225 euro voor het opnieuw opmaken van de hypotheek akte.

De hypotheek rente gaat naar beneden, maar ook de hypotheek rente aftrek.

[ Voor 14% gewijzigd door Tjeerdtq op 06-08-2015 09:29 ]

[jjust]

Hierbij mijn algemene opmerkingen zonder goed de situatie te kennen. Ik ben geen hypotheekadviseur en dit is ook geen persoonlijk advies. Daarvoor kan je het beste naar een adviseur gaan.

Is dit een recent aanbod? Gaat het om een aflossingsvrije hypotheek of een andere hypotheekvorm b,v, nog met een spaarpolis o.i.d. en wist de ING adviseur toen hij dit aanbod deed dat je onder water staat? En is het een NHG hypotheek?

Aanbod
De reden dat ik dit vraag is omdat het mij een goed aanbod lijkt als je het vergelijkt met de rente tarieven op de ING website. Dit rente overzicht is hier te vinden.

Als ik bij 10 jaar vast kijk bij een schuld-marktverhouding >100% (je staat immers onder water) is de rente voor een nieuwe hypotheek 3,8%. Dus hoger dan dit aanbod. Hierbij zit nog niet eens een boete verrekend voor je huidige hypotheek.

Normaal is bij middeling dat je in de huidige rentevaste periode minder gaat betalen en in de periode van de verlenging meer dat het huidige markttarief. Je zou dus verwachten dat het aanbod hoger zou zijn dan 3,8% die blijkbaar geldt voor nieuwe hypotheken. In dat opzicht lijk het aanbod nog niet zo gek.

De rente van ING lijkt wel wat aan de hoge kant. Zo ligt deze bij de Rabo voor 10 jaar bij >90% financiering op 3,5% en bij ABN op 3,4%.

Zelfs als je het zou vergelijken met de tarieven van bijvoorbeeld ABN van 3,4% lijkt het me nog geen verkeerd aanbod. Stel dat je nu 10 jaar rente vast doet bij ABN voor 3,4%. De totale bruto rente last over de looptijd is dan (1+0,034)^10 -1 = 39,7%. Bij het aanbod van ING kom je uit op (1+0,0375)^10 -1 = 44,5%. Dit leidt tot een verschil van 44,5% - 39,7% = 4,8%. Zonder rente op rente component is het verschil 10 * (3,75-3,4) = 3,5%

Je bespaart in de eerste drie jaar 3 * (5,8% - 3,75%) = 6,15%. De besparing is dus groter dan de extra rente die je moet betalen t.o.v. een nieuwe hypotheek. (3,75% vs 3,4%)

Hierbij opgemerkt dat (over het algemeen) een euro nu meer waard is dan over 10 jaar. Een besparing nu is ook nog eens meer waard dan meer betalen in de toekomst. Dit is dan nog niet eens meegenomen. Hieruit volgt dat de "boete" component t.o.v.. een andere hypotheek van 10 jaar vast mee lijkt te vallen.

Renteverwachting
Als je echter verwacht dat de rente verder gaat dalen of een langere periode laag blijft (een langere periode dan de marktverwachting) kan je hierop inspelen door te wachten met verlengen en hopen dat je over 3 jaar een beter voorstel krijgt. Maar garantie tot de deur. Je hebt de kans op een beter voorstel en het risico op een slechter voorstel. Nu dit voorstel accepteren geeft in dat opzicht zekerheid.

Andere tarieven
De tarieven die eerder in dit topic zijn genoemd zijn volgens mij alleen van toepassing op NHG hypotheken of in ieder geval hypotheken met een overwaarde. De tarieven lijken me heel laag voor een hypotheek die onder water staat. Dit volgt ook wel uit de tarieven van de andere grootbanken.

Je zou kunnen overwegen om een vrijblijvend gesprek aan te gaan met een onafhankelijk hypotheekadviseur. Wellicht kan hij betere tarieven regelen met andere partijen. Het feit dat je onder water staat zal dit wel lastig maken.

Boeteclausule
Je schrijft eerst dat deze komt te vervallen bij alfossing bij verkoop en later dat hij in het algemeen komt te vervallen. Dit laatste lijkt mij onwaarschijnlijk. Vermoedelijk hou je ook bij verlengen dat je bij vervroegt aflossen b.v. oversluiten je een boeterente moet betalen. Wel kan je vaak een deel zonder boete aflossen b.v. 10 of 20%. Tevens zou het kunnen dat als je de woning verkoopt je alleen in deze situatie de gehele hypotheek boetevrij mag aflossen. Dit zou ik dan nog eens navragen.

Verhuizen
Tot slot schrijf je dat jullie mogelijk willen verhuizen. Let op dat je vooraf met een adviseur bespreekt wat de mogelijkheden zijn. Met een restschuld kan dit lastig zijn. Tevens zijn banken niet meer zo happig als je eerst een ander huis koopt voordat je eigen woning verkocht is. Dit is ook vaak een probleem tenzij je (1) een flinke overwaarde hebt of (2) voldoende eigen geld om een periode van b.v. 2 jaar de dubbele lasten te kunnen betalen. Laat je dus hier vooraf goed over informeren.

Succes met de keuze.

[Sport_Life]

Je betaalt de boete wel, maar dan verspreid over de komende 10 jaar of restant looptijd (middeling). Het is dus een sigaar uit eigen doos. In het geval je binnen de tijd van je lopende rente wilt verhuizen zou ik zoveel mogelijk sparen ipv allerlei trucjes bedenken.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 06-08-2015 00:07 ]

[coyote1980]

Sport_Life schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 00:04:
In het geval je binnen de tijd van je lopende rente wilt verhuizen zou ik zoveel mogelijk sparen ipv allerlei trucjes bedenken.

Als hij in de nu resterende rentevaste periode wil verhuizen (binnen 3 jaar), juist dan is rentemiddeling toch hét gereedschap bij uitstek voor hem? Doet hij niets dan heeft hij de komende 3 jaar een rentetarief van 5,8%. Doet hij aan rentemiddeling dan daalt de rente de komende drie jaar naar 3,75%.

Jij mag mij even uitleggen waarom niets doen voor TS beter is dan rentemiddeling, ik ben benieuwd.

[Dark Matter]

MisterEagle schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:28:
ik snap wat je zegt, denk ik
maar ik heb dus geen overwaarde, ik sta juist 18K in de min. Zodoende kan ik volgens mij dus ook niet oversluiten naar een andere aanbieder, omdat je maar maximaal 103% mag financieren.
In 3 jaar 18K sparen gaat hem niet worden.

Ik zou eerst eens checken of je idd maar 103% hypotheek mag hebben bij het oversluiten van een bestaande hypotheek naar een andere hypotheek verstrekker. Ik zou verwachten dat jouw hypotheekvoorwaarden vallen onder regels die gelden op het moment dat je de hypotheek afsloot, en ligt het dus aan de nieuwe hypotheekverstrekker welke voorwaarde hij accepteert.
Verder heb je nu 18k onderwaarde, echter de huizenprijzen zijn weer aan het stijgen, dus is het nog maar de vraag of je nog steeds 18k in de min staat over drie jaar. Plus je kunt ook een gedeelte van de 18k sparen en aflossen in de komende drie jaar.

[ Voor 22% gewijzigd door Dark Matter op 06-08-2015 07:57 . Reden: verkeerde quote ]

[JB]

Hier precies hetzelfde aanbod gehad (ook ING). Onze boete zit ook op 10K, wij financieren deze zelf omdat dit fiscaal aftrekbaar is en je de boete binnen een aantal jaren weer terug hebt door het voordeel van een lagere rente (in ons geval 1,95% voor 1 jaar - was eerst 4,5%). Die rente gaat niet omhoog de komende tijd, dan gooien ze alles weer op slot. Het blijft altijd koffiedik kijken maar voor ons voelde het niet goed om die middeling toe te passen, het geld moet ergens terug verdiend worden.

[ Voor 3% gewijzigd door JB op 06-08-2015 08:00 ]

[ATS]

coyote1980 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 07:44:
[...]



Als hij in de nu resterende rentevaste periode wil verhuizen (binnen 3 jaar), juist dan is rentemiddeling toch hét gereedschap bij uitstek voor hem? Doet hij niets dan heeft hij de komende 3 jaar een rentetarief van 5,8%. Doet hij aan rentemiddeling dan daalt de rente de komende drie jaar naar 3,75%.

Jij mag mij even uitleggen waarom niets doen voor TS beter is dan rentemiddeling, ik ben benieuwd.

Precies. Die rentemiddeling is voor de bank vooral interessant als je blijft wonen gedurende de nieuwe looptijd. Verhuis je na 1/3 van de tijd en los je dan je hypotheek (boetevrij) af, dan is het volgens mij een prima optie. Gebruik de vrijgevallen financiële ruimte om hard te sparen of af te lossen, en je hebt meer opties als het eenmaal zover is.

[StecaGrid]

coyote1980 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 07:44:
[...]



Als hij in de nu resterende rentevaste periode wil verhuizen (binnen 3 jaar), juist dan is rentemiddeling toch hét gereedschap bij uitstek voor hem? Doet hij niets dan heeft hij de komende 3 jaar een rentetarief van 5,8%. Doet hij aan rentemiddeling dan daalt de rente de komende drie jaar naar 3,75%.

Jij mag mij even uitleggen waarom niets doen voor TS beter is dan rentemiddeling, ik ben benieuwd.

Ik weet niet hoe die boete van 10K precies werkt maar als die boete alsnog uitgesmeerd wordt over die 10 jaar, is het niet zo dat je schuld met 10k toeneemt?

[Verwijderd]

rik11 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 08:30:
[...]


Ik weet niet hoe die boete van 10K precies werkt maar als die boete alsnog uitgesmeerd wordt over die 10 jaar, is het niet zo dat je schuld met 10k toeneemt?

Nee. Dit is juist een trucje om mensen toch aan je te binden voor langere tijd ,zonder dat ze meer hoeven te lenen (want dat kunnen veel mensen niet). Zie het maar als een soort van "oversluiten op afbetaling". Je betaalt elke maand een stukje van de boete, die je eigenlijk had moeten betalen bij oversluiten.

Als je de boete - op welke manier dan ook - kunt financieren, zou oversluiten best eens iets interessanter kunnen zijn onder de streep. Het verschil is de prijs van het produkt "rentemiddeling".

[thekingofping]

Wordt lid van vereniging Eigen huis, kost je 25,20 euro per jaar en krijg je ook een mooi maandelijks blad voor, waar je onafhankelijk advies kunt vragen.

https://www.eigenhuis.nl/

[coyote1980]

rik11 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 08:30:
[...]


Ik weet niet hoe die boete van 10K precies werkt maar als die boete alsnog uitgesmeerd wordt over die 10 jaar, is het niet zo dat je schuld met 10k toeneemt?

Je boete zit bij rentemiddeling in de rente opgenomen (zie eerdere posts in dit topic). Wanneer je nu 5,8% betaalt met 5 jaar rentevast en de marktrente voor 10 jaar vast is 2,45% en je vraagt bij de bank rentemiddeling aan voor een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar, dan krijg je niet het markttarief van 2,45% maar gaat je huidige rente 'slechts' omlaag naar 4,2% (fictief). Je betaalt maandelijks minder én je weet de komende 10 jaar waar je aan toe bent, maar het kan zijn dat de rente over 5 jaar zo laag gestaan had dat het voordeliger was om 5,8% te blijven betalen en dan over 5 jaar naar 1,5% te gaan. Anderzijds blijft het een gok: oorlog en ellende kan de rente ook doen stijgen waardoor je over 5 jaar geen 1,5% maar 5,5% rente betaalt. In dat geval was rentemiddeling op dit moment in de tijd geen slechte keuze.

Wanneer je oversluit betaal je de boete 'ineens', hij is aftrekbaar en in een nieuwe hypotheek soms mee te financieren, maar ja, je verhoogt je schuld weer. Het is een afweging die je moet maken, en wat wijsheid is zal iedereen voor zich moeten uitrekenen. Ook factoren als "hoe lang blijf ik hier nog wonen" spelen mee om te kiezen tussen 'niets doen', 'rentemiddeling' of 'oversluiten'.

[BB-One]

Rentemiddeling is hiervoor al goed uitgelegd, Nog een tip als je een nieuwe hypotheek afsluit: Als je van plan bent om toch binnen 3 jaar te verhuizen: Mag je je hypotheek(voorwaarden) meenemen naar een eventueel nieuwe woning?

[StecaGrid]

coyote1980 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 09:00:
[...]

...

Oké, maar..

MisterEagle schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:06:

Daarnaast komt de clausule te vervallen waardoor ik een boete zou betalen bij het vervroegd aflossen van de hypotheek bij het verkopen van mijn woning.

Dit betekent dus dat je door nu over te sluiten, die boete van 10k bijvoorbeeld over 10 jaar verdeelt. als je binnen 3 jaar verhuisd heb je de mogelijkheid om die boete te laten vervallen.

Dus als je niks doet en over 3 jaar verkoopt dan betaal je nu 3 jaar lang teveel rente en moet je bij oversluiten 10k boete betalen.
Als je nu rentemiddeling toepast, krijg je 3 jaar lang lagere lasten en heb je geen boete bij verhuizen icm oversluiten. win-win dus!

[coyote1980]

rik11 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 09:21:
[...]


Oké, maar..

Wat je daar zegt is toch wat ik ook zeg? Bij verhuizen mee laten wegen hoe lang je er nog blijft wonen, en voor de TS lijkt het in dit geval een interessante optie?

[MisterEagle]

rik11 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 09:21:
[...]


Oké, maar..


[...]


Dit betekent dus dat je door nu over te sluiten, die boete van 10k bijvoorbeeld over 10 jaar verdeelt. als je binnen 3 jaar verhuisd heb je de mogelijkheid om die boete te laten vervallen.

Dus als je niks doet en over 3 jaar verkoopt dan betaal je nu 3 jaar lang teveel rente en moet je bij oversluiten 10k boete betalen.
Als je nu rentemiddeling toepast, krijg je 3 jaar lang lagere lasten en heb je geen boete bij verhuizen icm oversluiten. win-win dus!

Volgens mij zeggen jullie hetzelfde..

Thanks allemaal, ik ben er voor mezelf wel uit dat ik het ga doen (uiteraard mits de offerte hetzelfde is)

[Hkuit]

Wat mij trouwens opvalt: Jij weet zo precies dat je 18K onder water staat. Hoe weet je dat; is dat op basis van de prijs waarvoor andere, precies gelijke appartementen nu worden verkocht? Mijn huis staat ook onder water, maar hoeveel precies? Dat zal tzt wel blijken...

[Verwijderd]

Heeft niet zoveel met de oorspronkelijke vraag te maken, maar wie heeft er eigenlijk allemaal een hypotheek waarbij je een boete moet betalen bij gehele aflossing i.v.m. verkoop van het huis? Dat hangt toch als een molensteen om je nek dan? Mijn adviseurs hebben me altijd aangeraden om hypotheken met dit soort voorwaarden - tegen bijna elke prijs - links te laten liggen. Je weet immers maar nooit of en waarom je na X jaar ineens moet/wil verhuizen.

Verhuizen is al zo'n dure grap en met zulke "afspraken" wordt het ineens nog een stuk duurder. Wat was de reden om deze voorwaarden te accepteren? Extreem goede rente ofzo?

[Kalua]

Verwijderd schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:30:
Heeft niet zoveel met de oorspronkelijke vraag te maken, maar wie heeft er eigenlijk allemaal een hypotheek waarbij je een boete moet betalen bij gehele aflossing i.v.m. verkoop van het huis? Dat hangt toch als een molensteen om je nek dan? Mijn adviseurs hebben me altijd aangeraden om hypotheken met dit soort voorwaarden - tegen bijna elke prijs - links te laten liggen. Je weet immers maar nooit of en waarom je na X jaar ineens moet/wil verhuizen.

Verhuizen is al zo'n dure grap en met zulke "afspraken" wordt het ineens nog een stuk duurder. Wat was de reden om deze voorwaarden te accepteren? Extreem goede rente ofzo?

over het algemeen kreeg je ongeveer 0,15% rente korting.

Ik had deze voorwaarde ook maar ook een nieuwe rentevastperiode aangegaan en de boete uitgesmeerd met rentemiddeling. Puur alleen om die verkoop clausule eruit te krijgen, ik betaal dan 1 maand de nieuwe rente en dan is het huis al weg. Aan mij verdienen ze dus niets, behalve die €225

[RM-rf]

Verwijderd schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:30:
Heeft niet zoveel met de oorspronkelijke vraag te maken, maar wie heeft er eigenlijk allemaal een hypotheek waarbij je een boete moet betalen bij gehele aflossing i.v.m. verkoop van het huis?

dat is volgens mij een specifiek ING Hypotheekproduct: ING Voordeelrente (component 2: Boete bij verhuizen).
je kon dan een rentekorting van 0,15% op de geldende hypotheekrente (overigens is het me niet duidelijk of daar gedoeld wordt op 0,15 procentpunt, of enkel een voordeeltje van 0,15% op de betaalde rente, wat dan helemaal minimaal is).

Overigens geld ook voor de ING Voordeelrente een 'verhuisregeling... je kunt bij een verhuizing de Voordeelrente-hypotheek kostenloos 1-op-1 meenemen naar een nieuwe woning, (op basis vane en opgelegde meeneemregeling van de AFM)
het lijkt me dat de 'belofte' van het opheffen van die 2e voorwaarde van de Voordeelrente-regeling een wasssen neus is voor TS, die geen optie heeft de hypotheek in ene af te lossen, en hooguit aan een verhuizing zou denken en ook dan die keuze zou hebben (hooguit lijkt me een eventuele restschuld wel een probleem om te financieren)


Voor TS heb ik het idee dat hij zich al eerder iets te makkelijk hypotheekproducten heeft laten aansmeren die te mooi leken en die hem uiteindelijk extra kosten..

Ook nu is het zo dat hij eigenlijk geen voordeel heeft... Nu een 10 jaar vaste hypotheek afsluiten voor 3,7% is een belachelijk hoge rente, aangezien de marktrente nu voor 10 jaar vast al op rond de 2,5 staat...

Het lijkt een 'leuk' voordeel dat je rente tov de nu betaalde rente wat lager is. Maar vervolgens zit je nog eens 7 jaar vast aan die eigenlijk veels te hoge rente.
Zou je bv eventjes drie jaar geduld hebben, en is in die tijd de hypotheekrente met een half procent gestegen (waarbij er overigens geen trendwende in de huidige daling van de hypotheekrente in zicht lijkt te zijn), zou je nog altijd de 7 jaar erna 0,7 procentpunt minder betalen (bij gelijkblijvende rente zelfs 1,2 procentpunt, bijna een verdubbeling van je voordeel nu).

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 06-08-2015 15:32 ]

[Eskiya]

Algemene voorwaarden ING Hypotheek

En dan op blz.19 of zoeken op rentemiddeling. Daar staan een aantal duidelijke berekeningen op vermeldt.

[Redshark]

Ik zie dat de rente bij ING inmiddels 3.6% is voor 10-jaar bij meer dan 100% Schuld-MW financiering, misschien is dat handig om te weten

Wist je ook dat je dit jaar kosteloos mag aflossen tot je WOZ-waarde wanneer je woning onderwater staat? Mocht je de middelen hebben en het willen dan kun je misschien het te middelen bedrag wat lager maken. Ik kan de info niet meer vinden op de ING-site, maar de regeling geldt tot 31-12-2015.

[geenstijl]

Verwijderd schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:30:
Heeft niet zoveel met de oorspronkelijke vraag te maken, maar wie heeft er eigenlijk allemaal een hypotheek waarbij je een boete moet betalen bij gehele aflossing i.v.m. verkoop van het huis? Dat hangt toch als een molensteen om je nek dan? Mijn adviseurs hebben me altijd aangeraden om hypotheken met dit soort voorwaarden - tegen bijna elke prijs - links te laten liggen. Je weet immers maar nooit of en waarom je na X jaar ineens moet/wil verhuizen.

Verhuizen is al zo'n dure grap en met zulke "afspraken" wordt het ineens nog een stuk duurder. Wat was de reden om deze voorwaarden te accepteren? Extreem goede rente ofzo?

Ik, inderdaad ING, maar bij verkoop is de boete gelimiteerd op 3% van het hypotheekbedrag.
Bij oversluiten etc. is er geen limiet en geldt de volledige boete.

[Seraphin]

RM-rf schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 15:14:

Ook nu is het zo dat hij eigenlijk geen voordeel heeft... Nu een 10 jaar vaste hypotheek afsluiten voor 3,7% is een belachelijk hoge rente, aangezien de marktrente nu voor 10 jaar vast al op rond de 2,5 staat...

Dit is natuurlijk feitelijk incorrect en een onterecht waardeoordeel. Ten eerste: vergelijk appels met appels, dus een financiering o.b.v. LTV>100% en zonder NHG. Kijk dan eens of de 10-jaars rente nog steeds 2.5% is (hint: nee). Ten tweede: het betreft hier een percentage uit rentemiddeling, oftewel de normaal gesproken betaalde boeterente hoeft niet in één keer afgetikt te worden maar zit verwerkt in het (nieuwe) rentepercentage.

Dan nog is het de vraag of het slim is om je nu opnieuw voor 10 jaar vast te leggen, maar dat is een hele andere vraagstelling dan ongefundeerd kankeren op aangeboden rentes.

[MisterEagle]

Hkuit schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:18:
Wat mij trouwens opvalt: Jij weet zo precies dat je 18K onder water staat. Hoe weet je dat; is dat op basis van de prijs waarvoor andere, precies gelijke appartementen nu worden verkocht? Mijn huis staat ook onder water, maar hoeveel precies? Dat zal tzt wel blijken...

Dat weet ik niet, maar dat is de minimale verwachting gezien recente verkoop, huidige woningen die te koop staan, woz waarde en hypotheekhoogte.
Het zal of iets meer of iets minder zijn maar het huidige gemiddelde komt op 18K.

[Kalua]

geenstijl schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 17:08:
[...]
Ik, inderdaad ING, maar bij verkoop is de boete gelimiteerd op 3% van het hypotheekbedrag.
Bij oversluiten etc. is er geen limiet en geldt de volledige boete.

Het is niet 3% van het hypotheekbedrag, ze kijken naar de huidige rente die het dichtst bij je resterende vaste looptijd nog komt en het verschil daartussen is maximaal 3%:

U wilt:
Uw hypotheek vervroegd helemaal aflossen
Uitgangspunten:
Restant hoofdsom bestaande
hypotheek (aflossingsvrij): € 200.000
Laatstbekende marktwaarde van uw huis: € 200.000
Actuele schuld-marktwaardeverhouding: 100%
Rentepercentage bestaande hypotheek: 6,5%
Resterende rentevaste periode: 5,5 jaar
Rentevaste periode die hierbij aansluit: 5 jaar
Actuele 5-jaars rente voor soortgelijke
nieuwe leningen, met een schuld-marktwaardeverhouding
van 100%: 4,5%
Berekening boete:
• U mag 10% boetevrij aflossen, dus de boete wordt
berekend over € 180.000
• Uw resterende rentevaste periode is 5,5 jaar. Omdat de
ING deze periode niet aabiedt, wordt gekeken naar het
rentepercentage voor de meest dichtbij gelegen kortere
rentevaste periode: 5 jaar. In dit voorbeeld hoort daar een
rente bij van 4,5%.
• Het renteverlies voor de ING is daardoor (6,5% - 4,5%) =
2% op jaarbasis. Per maand is het renteverlies dan
(€ 180.000 x 2%)/12 = € 300
• De resterende rentevaste periode is nog 5,5 jaar, dus 66
maanden.. Totale renteverlies is dan 66 x € 300 = € 19.800
• Van dit bedrag wordt vervolgens de contante waarde
berekend, ervan uitgaande dat het normaal gesproken in
deeltjes van € 300 zou worden betaald over de komende
66 maanden. Het contant maken gebeurt tegen de actuele
rente van 4,5%.
• Dit resulteert in een contante waarde van € 17.511,06.
Dit is de boete die u moet betalen.

Bijvoorbeeld bij mij had ik nog 7 jaar te gaan tegen 4,6%. Mijn boete bij verhuizen zou iets meer dan 22k zijn bij een hypotheek van 227k. Gelukkig kon ik dit dus wijzigen dmv rentemiddeling en betaal ik alleen €225 administratie kosten.(uiteraard betaal ik ook een boete door de rente opslag, maar die heb ik maar 1 maand en ga dan toch weg bij de ING)

[ Voor 60% gewijzigd door Kalua op 06-08-2015 17:36 ]

[SkiFan]

Even wat meer naar het Macro plaatje kijkend; we hebben nu nog 1 jaar QE in Europa. Na deze periode verwacht ik nog enige tijd waarin de ECB de economie zelf op stoom wil laten komen, maar over een jaar of drie kunnen we wel al in een periode van oplopende rente zitten. Ditzelfde patroon zie je nu ook in de VS, en eigenlijk na iedere crisis.

Los daarvan, gewoon doen. Het levert je nu meer geld op, en overstappen is gezien je onderwaarde nu, maar wellicht over drie jaar ook een probleem. Terwijl je nu die 142€ kunt gebruiken om extra af te lossen, is toch ook weer 5000 € minder over 3 jaar.

Mijn bank wilde me een paar jaar terug overigens ook laten middelen, heb toen naar de stand van de economie gekeken en toen wijselijk besloten het niet te doen. Dat heeft goed uitgepakt, want deze zomer hebben we precies in het rentedal kunnen herfinancieren voor slecht 1,6% in Duitsland. Geluk gehad maar ook fijn dat ik goed bij economie heb opgelet - Ik heb overigens ook een boeterente, maar da's de zogeheten Vorfälligkeitsentschädigung, die werkt alleen bij een dalende rente. Sindsdien is de rente licht gestegen, dus daar maak ik me totaal geen zorgen om.

[snoekds20]

ik ben me ook aan het oriënteren op een duitse bank, bij welke bank(en) of site moet ik kijken?

[Bartjuh]

@TS:

Het punt is dat de banken begrijpen dat de rente niet meer significant omhoog KAN, omdat dan praktisch alle westerse landen in zo'n diepe depressie storten dat zelfs Grieken er van opkijken. Rente kan ook niet veel lager...

Centrale banken proberen kostte wat kost deflatie te voorkomen met QE's om inflatie aan te wakkeren.

Kortom, de berekening van de bank is ongeveer (discounting effecten ed niet meegenomen): integraal(0,0375*lening(t) dt)_0-10yr > int(0,058*lening(t) dt)_0-3yr + int(0,023*lening(t) dt)_3-10yr

Edit: en boete voor extra aflossen?, banken willen juist liquiditeit... en helemaal van >100% ltv hypotheken af vanwege risico... lijkt me sterk dat ze je dan willen ontmoedigen met een boete voor extra aflossen, want het is in hun interest dat je zo snel mogelijk <100% ltv gaat.

[ Voor 20% gewijzigd door Bartjuh op 06-08-2015 22:43 ]

[SkiFan]

snoekds20 schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 22:24:
ik ben me ook aan het oriënteren op een duitse bank, bij welke bank(en) of site moet ik kijken?

Wij hebben het gewoon via de Deutsche Bank gedaan. Let wel, ons vastgoed staat ook in Duitsland.

[SkiFan]

Bartjuh schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 22:30:
@TS:

Het punt is dat de banken begrijpen dat de rente niet meer significant omhoog KAN, omdat dan praktisch alle westerse landen in zo'n diepe depressie storten dat zelfs Grieken er van opkijken. Rente kan ook niet veel lager...

Bartjuh: van dat eerste zou ik toch niet uitgaan. Het is nog altijd de markt die de hoogte van de rente op de staatsleningen bepaalt, niet de centrale bank. Natuurlijk kan de ECB daar in sturen, maar zoals het hele Griekenland geval heeft laten zien, is de ECB daar niet leidend maar volgend in. De rente is in een periode van een paar weken ook fors opgelopen. Leuk voor de fondsen die in obligaties zaten (not...).

De hypotheekrente is vaak volgend aan de rente op staatleningen (zoals de Bund). Vandaar dat de hypotheekrente ook wat gestegen is de afgelopen tijd. Overigens, een wat gezondere rente is ook helemaal niet verkeerd hoor, door QE zie je nu pensioenfondsen die langlopende verplichtingen hebben langzaam maar zeker in de knel komen, terwijl de beurs al een aardig eind op de reële economie vooruit loopt (al dat goedkope geld moet toch ergens heen...).

[Bartjuh]

SkiFan schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 23:12:
[...]
Bartjuh: van dat eerste zou ik toch niet uitgaan. Het is nog altijd de markt die de hoogte van de rente op de staatsleningen bepaalt, niet de centrale bank. Natuurlijk kan de ECB daar in sturen, maar zoals het hele Griekenland geval heeft laten zien, is de ECB daar niet leidend maar volgend in. De rente is in een periode van een paar weken ook fors opgelopen. Leuk voor de fondsen die in obligaties zaten (not...).

De hypotheekrente is vaak volgend aan de rente op staatleningen (zoals de Bund). Vandaar dat de hypotheekrente ook wat gestegen is de afgelopen tijd. Overigens, een wat gezondere rente is ook helemaal niet verkeerd hoor, door QE zie je nu pensioenfondsen die langlopende verplichtingen hebben langzaam maar zeker in de knel komen, terwijl de beurs al een aardig eind op de reële economie vooruit loopt (al dat goedkope geld moet toch ergens heen...).

Fors... fors is natuurlijk als de rentes naar 9-10% gaan zoals vroeger. Dat, icm nl bonds rentes, kunnen wij zowel privaat als publiek niet trekken. Zulke rentes zal je of niet meer zien, of vlak voordat alles klapt... maarja, dan gaan we ons zorgen maken over andere zaken als voedselveiligheid, ordehandhaving, etc

[SkiFan]

Bartjuh schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 23:20:
[...]

Fors... fors is natuurlijk als de rentes naar 9-10% gaan zoals vroeger. Dat, icm nl bonds rentes, kunnen wij zowel privaat als publiek niet trekken. Zulke rentes zal je of niet meer zien, of vlak voordat alles klapt... maarja, dan gaan we ons zorgen maken over andere zaken als voedselveiligheid, ordehandhaving, etc

Het was procentueel gezien een forse stijging. Een stijging naar 9% gaan wij in ons leven vermoedelijk inderdaad niet meer meemaken, maar een procent of 4 a 5 voor de Bund lijkt me in de toekomst helemaal niet verkeerd. Overigens, die 9% is meen ik maar een jaar geweest. Sindsdien zit de rente in een hele lange dalende trend. Of die trend nu doorbroken wordt; ik weet het niet, maar het einde van die trend en zijwaartse beweging lijkt me niet denkbeeldig.

[Railgunner]

SkiFan schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 22:16:
Terwijl je nu die 142€ kunt gebruiken om extra af te lossen, is toch ook weer 5000 € minder over 3 jaar.

Inderdaad, zo zou ik het ook doen. 142 per maand x 36 maanden = 5112 euro. Als je dit aanvult met bijv. 100 extra per maand en ook een stukje van je vakantiegeld of evt. 13e maand er in stopt, kan je schuld in 3 jaar best hard omlaag gaan. Tegelijk gaan de prijzen misschien met 2% per jaar omhoog (afhankelijk van waar je woont) en dan komt die 18K door het extra aflossen vrij snel in beeld.

[SkiFan]

Plus dan nog de vermeden rente, zit je bruto al op 5,5K. Wij hebben iets soortgelijks, rente percentage van 4 naar 1,43 % op het annuïtaire deel, heb de annuïteit van +- 3% naar 6,5% verhoogd, gaat lekker snel, over ongeveer 12-13 jaar van het annuïtaire deel af. Toch weer 7,5 jaar eerder dan gepland.

[Eskiya]

Deze topic was weer een eye-opener voor mij. Nav deze topic en wetende dat mijn rente nog 1 jaar vast is ben ik me maar gaan verdieping hierin.
Ik heb een 50% bankspaar / 50% aflossingsvrij (beiden nog max. aftrekbaar) Beiden met een rente van 4,9%.
Gisteren maar eens de ING bank gebeld voor een rentemiddeling offerte.
Omdat de spaarrentes tov mijn bankspaarrente nu ook enorm laag is heb ik een offerte gevraagd voor de aflossingsvrije deel.
Deze gaat van 4,9% naar 3,75% (3,6% rente + 0,15% boete) voor 10 jaar vast. Dit bespaart mij in de maand rond de €175 (bruto)

[KillerAce_NL]

Is een (klein) gokje, maar een jaar wachten had je meer opgeleverd. 3,75% is fors.

[SteeringWheel]

Valt mijns inziens wel mee als de hypotheek > 95% van de executiewaarde. Anders moet je oversluiten naar een andere aanbieder, goedkoopste zit rond de 3,1% voor >95% executiewaarde.
Verder zijn de rentes iets gestegen de afgelopen tijd, ik gok op een grotere kans dat die over een jaar hoger staat dan lager.

[ Voor 70% gewijzigd door SteeringWheel op 11-08-2015 11:51 ]

[TheGhostInc]

Eskiya schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 11:24:
Deze gaat van 4,9% naar 3,75% (3,6% rente + 0,15% boete) voor 10 jaar vast. Dit bespaart mij in de maand rond de €175 (bruto)

KillerAce_NL schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 11:31:
Is een (klein) gokje, maar een jaar wachten had je meer opgeleverd. 3,75% is fors.

De opslag is maar 0,15%. Misschien is ING wat aan de prijzige kant, maar als je niet wilt/kunt verhuizen (van huis of bank) dan is dit geen absurde opslag.

Maar ik denk dat voor de meeste mensen de vraag moet zijn: lig ik wakker van mijn financiële situatie?
Als je avonden ligt te piekeren en de rente nauwlettend in de gaten houdt dan is het misschien beter om maar gewoon te middelen en weer rustig door te slapen. Een hartaanval of maagzweer is ook een duur grapje.
Heb je echter wat armslag in je financiële situatie en vind je het wel leuk om te proberen 'de bank te breken' dan zijn er leuke dingen te doen. Versneld aflossen is er een van. Bij nieuwe hypotheken kun je ook creatief zijn met je leningdelen, door bijvoorbeeld een leningdeel 3 jaar vast te zetten en een leningdeel 5 jaar en een leningdeel 10 jaar. Je doelstelling is dan om het eerste leningdeel na 3 jaar ook af te kunnen lossen, maar als de variabele rente lager is dan de rente op het leningdeel van 10 jaar, dan kun je beter die aflossen en dat eerste deel laten doorlopen. En bij sommige banken is het aflopen van de looptijd van een leningdeel ook meteen het moment voor een herberekening van de opslag, dus stel je begint op 81% LTV, dan kun je na een jaar op 79% zitten, maar zonder 'trigger' betaal je nog steeds de oude rente. Loopt er echter een leningdeel af dan wordt alles herberekend.

Hypotheken zijn leuke stof, vooral als je niet de 'normale' paden volgt.

[Eskiya]

Nadeel van het oversluiten van de hypotheek is dat ik in 1x moet lappen (wat ik overigens niet heb)
Daarnaast moet de procedure (en kstn) voor een nieuwe aanvraag weer doorgelopen worden (inkomen, taxatie etc)
Als ik ipv de rentemiddeling voor de boete in 1x ga dan betaal ik €22,81 bruto minder per maand (3,6% ipv 3,75%)
Denk eerlijk gezegd ook niet dat de rentes niet nog lager (schokkend lager) zullen worden en de langzamerhand weer zullen stijgen. Uiteraard heeft het verlagen van de rente ook invloed op de maandelijkse teruggave van Mr. Dijsselbloem
Nu ik dit zo typ begin ik me af te vragen of het zich niet loont om toch de spaar deel ook niet de moeite loont om rentemiddeling te doen. Misschien is het extra inlossen van meer spaargeld minder dan dat ik bespaar..

[Tehh]

MisterEagle schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:28:
ik snap wat je zegt, denk ik
maar ik heb dus geen overwaarde, ik sta juist 18K in de min. Zodoende kan ik volgens mij dus ook niet oversluiten naar een andere aanbieder, omdat je maar maximaal 103% mag financieren.
In 3 jaar 18K sparen gaat hem niet worden.

Nu sta je dus 18k in het rood. Als je wilt verhuizen worden schuld * 3 (?) in mindering gebracht op je maximaal te lenen bedrag. Dat maakt verhuizen niet makkelijker.
Je zegt dat je over ongeveer drie jaar wilt verhuizen.
Met een beetje geluk stijgen de huizenprijzen in die drie jaar elk jaar 2% maar dat heeft alleen nut als die andere appartementen ook weg zijn, daarmee zou ik mezelf dus niet rijk rekenen. Daarnaast mag je over drie jaar maximaal 100% financieren dus moet je in die drie jaar sparen voor de kosten koper (nu zo'n 6% maar dat kan stijgen natuurlijk) én proberen die 18k weg te werken.
Nu ken ik je precieze financiële situatie niet maar als je over ongeveer drie jaar wilt verhuizen zou ik een superstrak spaar- & aflosplan gaan optuigen en proberen te besparen waar mogelijk. Dan lijkt mij zo'n rentemiddeling nog niet gek, dat is toch weer zo'n 5 - 5,5k in drie jaar tijd.
Nu ben ik ook geen hypotheekadviseur overigens, aan bovenstaande kunnen dus geen rechten ontleend worden.

[Cyberpope]

Sport_Life schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 00:04:
Je betaalt de boete wel, maar dan verspreid over de komende 10 jaar of restant looptijd (middeling). Het is dus een sigaar uit eigen doos. In het geval je binnen de tijd van je lopende rente wilt verhuizen zou ik zoveel mogelijk sparen ipv allerlei trucjes bedenken.

En niet aftrekbaar van de belasting! (in elk geval niet in 1x.. natuurlijk bedenk ik mezelf dat je over je betaalde rente natuurlijk ook belastingvoordeel krijgt.. maar hoelang?)

[ Voor 14% gewijzigd door Cyberpope op 12-08-2015 12:16 ]

[MisterEagle]

Tehh schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 12:07:
[...]


Nu sta je dus 18k in het rood. Als je wilt verhuizen worden schuld * 3 (?) in mindering gebracht op je maximaal te lenen bedrag. Dat maakt verhuizen niet makkelijker.
Je zegt dat je over ongeveer drie jaar wilt verhuizen.
Met een beetje geluk stijgen de huizenprijzen in die drie jaar elk jaar 2% maar dat heeft alleen nut als die andere appartementen ook weg zijn, daarmee zou ik mezelf dus niet rijk rekenen. Daarnaast mag je over drie jaar maximaal 100% financieren dus moet je in die drie jaar sparen voor de kosten koper (nu zo'n 6% maar dat kan stijgen natuurlijk) én proberen die 18k weg te werken.
Nu ken ik je precieze financiële situatie niet maar als je over ongeveer drie jaar wilt verhuizen zou ik een superstrak spaar- & aflosplan gaan optuigen en proberen te besparen waar mogelijk. Dan lijkt mij zo'n rentemiddeling nog niet gek, dat is toch weer zo'n 5 - 5,5k in drie jaar tijd.
Nu ben ik ook geen hypotheekadviseur overigens, aan bovenstaande kunnen dus geen rechten ontleend worden.

Waarschijnlijk kopen we niet meteen maar gaan we eerst huren.

[TheGhostInc]

MisterEagle schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 12:28:
[...]

Waarschijnlijk kopen we niet meteen maar gaan we eerst huren.

Kijk even goed naar je HRA. Als je namelijk lang genoeg huurt 'reset' de HRA weer en kun je weer gewoon een 30 jarige hypotheek krijgen met volledige HRA.
Ik weet niet of je dit al onderzocht had, weet niet precies de details, maar het kan zeker interessant zijn.

[MisterEagle]

we hebben ons er nog niet heel veel mee bezig gehouden maar inderdaad wel zoiets gelezen ook ja

[KillerAce_NL]

TheGhostInc schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 15:06:
[...]

Kijk even goed naar je HRA. Als je namelijk lang genoeg huurt 'reset' de HRA weer en kun je weer gewoon een 30 jarige hypotheek krijgen met volledige HRA.
Ik weet niet of je dit al onderzocht had, weet niet precies de details, maar het kan zeker interessant zijn.

https://www.eufin.nl/3079...teaftrek-120-jaar-kan-ook

[Seraphin]

Gave truc, die kende ik nog niet! Het is echter wel (nog) een argument waarom ik verwacht dat de hele HRA uiterlijk 2031 is/wordt afgeschaft.

De administratieve consequenties van de bijleenregeling leiden dan tot zulke nachtmerries, dat ik me niet anders kan voorstellen dan dat de regering de hele HRA categorisch uitroeit.

[Galactic]

MisterEagle schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 19:06:
Hallo,

Topictitel is misschien iets overdreven, maar het beschrijft het gevoel waarmee ik zit erg goed.
Zojuist een gesprek gehad met een ING hypotheekadviseur. (Ik heb een ING hypotheek)
Hieruit kwam naar voren dat het volgens mij interessant is om rentemiddeling toe te passen op mijn huidige hypotheek (5.8% rente) en dat zou naar 3,75% toe gaan voor de komende 10 jaar vast. Dit komt bruto op een lastenverlichting van ongeveer 140 euro uit per maand.
Daarnaast komt de clausule te vervallen waardoor ik een boete zou betalen bij het vervroegd aflossen van de hypotheek bij het verkopen van mijn woning. Mijn vriendin en ik willen graag groter gaan wonen maar er staan in het blok meer appartementen te koop voor stuntprijzen (na leegstand van 3 jaar) Zolang die stuntprijzen er zijn zetten we het nog niet te koop.

Mijn huidige rentevaste periode is nog 3 jaar. Mijn woning staat momenteel 18K onder water, dus oversluiten kan volgens mij na de vaste periode niet omdat je, momenteel, 103% van de woningwaarde mag financieren maximaal. Ik vind het een eng idee om hoe dan ook in te moeten gaan op het nieuwe aanbod van de bank. Ik heb altijd vernomen dat mensen hele hoge rentes kregen 'aangeboden' waardoor het slim was over te sluiten. De nieuwe rentevaste periode zou me dus ook geruststellen.

Zoals je wellicht hier al vermoed, heb ik er echt de ballen verstand van
De enige kosten die ik hiervoor zou hoeven te maken is 225 euro.

Momenteel is mijn boete als ik vervroegd af wil lossen 10K, na middeling zou die boeteclausule dus komen te vervallen. (dat lijkt mij interessant, al vind ik dit wel een wazig verhaal)
Daarnaast zou ik de 225euro met 2 maanden terug hebben verdient en daarna er alleen maar profijt van hebben?

Maar daarbij heb ik dus wel een gevoel, if it sounds to good to be true, it aint true..

Zie ik iets over het hoofd?

Als ik extra informatie moet geven hoor ik het graag..

De hoofdvraag die je je hier moet stellen is de volgende. Gaat een bank (commerciële partij) het initiatief nemen om jou te benaderen met een voorstel wat op duur van heel het contract voor hun financiëel nadelig gaat zijn. Het antwoord hierop is hoogstwaarschijnlijk NEE.

[KillerAce_NL]

Die rentemiddeling kost de verstrekker niets hoor... Je betaalt de boete via de middeling..

[MisterEagle]

Galactic schreef op donderdag 13 augustus 2015 @ 07:57:
[...]


De hoofdvraag die je je hier moet stellen is de volgende. Gaat een bank (commerciële partij) het initiatief nemen om jou te benaderen met een voorstel wat op duur van heel het contract voor hun financiëel nadelig gaat zijn. Het antwoord hierop is hoogstwaarschijnlijk NEE.

ik heb hun benaderd.

[Verwijderd]

Ik zal in deze topic weer eens wat nieuw leven inblazen.

Ook mijn hypotheek verstrekker bied nu rentemiddeling aan.
Mijn hypotheek loopt nu nog precies 7 jaar door met een rente van 5.3%.

Hun nieuwe voorstel is 3.87% voor 10 jaar.
Mijn besparing is hiermee €140,- bruto.
Dit bedrag zou ik willen gebruiken om weer mee extra af te lossen.

Wat vinden jullie van dit bod?
Ik twijfel erg.
Ik zou ook kunnen wachten totdat er weer geruchten zijn dat de rente gaat stijgen en dan middeling aanvragen.

Maar is dit een redelijk voorstel van de bank?
En wat is verstandig?

[TheBrut3]

Verwijderd schreef op zaterdag 22 oktober 2016 @ 13:08:
En wat is verstandig?

Waar jij jezelf het best bij voelt. Je koopt min of meer extra zekerheid af, als jij jezelf daar fijn bij voelt en anders niet slaapt moet je dat doen.

Niemand kan in de toekomst kijken. Als ik omhoog scroll kom ik de 'deal' van Eskiya tegen, vorig jaar 1 jaar afgekocht waardoor hij/zij nu nog 9 jaar zit tegen 3.65%. Was dit niet gedaan, dan was er dit jaar een bod geweest van onder de 2% voor 10 jaar. Achteraf gezien kost dit dus gewoon een bak geld.

En dat is gelijk het probleem van de financiële markt, niemand kan in de toekomst kijken. Zeker die 7 jaar die jij nog moet is extreem lang om vooruit te kijken. Daarom doen waar jij jezelf het best bij voelt. Het kan zijn dat de rente vanaf volgend jaar omhoog schiet, het kan ook zijn dat deze nog 10 jaar laag blijft. Hou altijd in het achterhoofd dat de bank commercieel is en er dus niet is voor jou maar voor de aandeelhouders.

[Verwijderd]

Gelukkig slaap ik nog even goed als jaren eerder. En dat blijf ik ook wel doen, wat er ook gebeurt.

Zelf vind ik dat ik wel iets moet doen. De rente staat nu heel laag. Mijn nadeel is dat ik nog 7 jaar te gaan heb.
De kans dat de rente over 7 jaar nog zo laag staat, of zelfs nog lager, vind ik niet aannemelijk.
De europeesche bank houd momenteel de rente kunstmatig laag.
Dat zullen ze niet nog 7 jaar kunnen/willen volhouden. Zodra de europeesche bank hiermee stopt zullen de rentes zeker weer omhoog gaan.

Helaas heb ik ook geen glazen bol. Het is misschien beter om nog te wachten met middelen. Wie weet blijft de rente nog wel zo laag.
Hoe langer ik kan wachten, hoe lager de boete rente zal zijn en dat vertaald zich weer naar lagere maandlasten.
En als ik te lang wacht,zal de rente weer stijgen en dus zullen mijn maandlasten weer stijgen.
Moeilijke keuze.
Wanneer kan je het beste instappen.
Helaas kan niemand dat zeggen.

TheBrut3 schreef op zaterdag 22 oktober 2016 @ 18:41:
[...]

Waar jij jezelf het best bij voelt. Je koopt min of meer extra zekerheid af, als jij jezelf daar fijn bij voelt en anders niet slaapt moet je dat doen.

Niemand kan in de toekomst kijken. Als ik omhoog scroll kom ik de 'deal' van Eskiya tegen, vorig jaar 1 jaar afgekocht waardoor hij/zij nu nog 9 jaar zit tegen 3.65%. Was dit niet gedaan, dan was er dit jaar een bod geweest van onder de 2% voor 10 jaar. Achteraf gezien kost dit dus gewoon een bak geld.

En dat is gelijk het probleem van de financiële markt, niemand kan in de toekomst kijken. Zeker die 7 jaar die jij nog moet is extreem lang om vooruit te kijken. Daarom doen waar jij jezelf het best bij voelt. Het kan zijn dat de rente vanaf volgend jaar omhoog schiet, het kan ook zijn dat deze nog 10 jaar laag blijft. Hou altijd in het achterhoofd dat de bank commercieel is en er dus niet is voor jou maar voor de aandeelhouders.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zaterdag 22 oktober 2016 @ 13:08:
Ik zou ook kunnen wachten totdat er weer geruchten zijn dat de rente gaat stijgen en dan middeling aanvragen.

Kijk ontzettend uit!
Hierboven worden ook al een paar keer NHG percentages genoemd, terwijl het hier continu over >100% hypotheken gaat met forse onderwaardes!
Ga naar een website zoals hypotheekrente.nl en daar is zelfs geen categorie meer voor >100% marktwaarde. Dat betekent dus ook dat er geen marktwerking meer is en ook geen 'normale' rente.
Dus als jouw hypotheek technisch 110% zou zijn, wat is dan de 'marktconforme' rente?
Bij een 90% LTV kun je het vergelijken met het nieuwe aanbod en krijgen ze het aan de stok met de AFM, politiek, consumentenbond, VEH en de complete media als ze voor bestaande klanten fors andere rente tarieven zouden hanteren. Maar voor een 'collectors' item met forse onderwaarde is die benchmark er dus niet meer. De ING kan over een paar jaar prima zeggen dat alle 100+% hypotheken naar 5% gaan, terwijl de rente voor een nieuwe hypotheek nog een keer gehalveerd is.

Dus staar je niet blind op rentepercentages voor producten die echt fors afwijken van wat je zelf hebt, want als er een Basel 4 (of aanverwant ding) komt kan het zijn dat jouw product een molensteen wordt om de nek van de bank en dan zal de bank ineens geen enkele behoefte meer hebben om concurrerende percentages te gaan geven.

[Stephanvr]

Verwijderd schreef op zaterdag 22 oktober 2016 @ 13:08:
Ik zal in deze topic weer eens wat nieuw leven inblazen.

Ook mijn hypotheek verstrekker bied nu rentemiddeling aan.
Mijn hypotheek loopt nu nog precies 7 jaar door met een rente van 5.3%.

Hun nieuwe voorstel is 3.87% voor 10 jaar.
Mijn besparing is hiermee €140,- bruto.
Dit bedrag zou ik willen gebruiken om weer mee extra af te lossen.

Wat vinden jullie van dit bod?
Ik twijfel erg.
Ik zou ook kunnen wachten totdat er weer geruchten zijn dat de rente gaat stijgen en dan middeling aanvragen.

Maar is dit een redelijk voorstel van de bank?
En wat is verstandig?

Zit er een boete bij? Om eerlijk te zijn is het rentepercentage dat je aangeboden wordt veel te hoog. Ik heb vorige week een hypotheek afgesloten, NHG, annuïtair, 10 jaar rentevast tegen 1.7%, en het kan zo te zien al voor 1,5%.

[Verwijderd]

Stephanvr schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 07:03:
[...]


Zit er een boete bij? Om eerlijk te zijn is het rentepercentage dat je aangeboden wordt veel te hoog. Ik heb vorige week een hypotheek afgesloten, NHG, annuïtair, 10 jaar rentevast tegen 1.7%, en het kan zo te zien al voor 1,5%.

Ja, de boete is verwerkt in de nieuwe rente.
Ik heb nog 7 jaar te gaan, met een hypotheekrente van 5.3.

De 10 jaarsrente staat nu op 1.92% (tot 100% ew)
Omdat ik dus nog 7 jaar zou moeten is de boete verwerkt in de nieuwe rente, namelijk 3.87%

Voor 7 jaar zou het mij dus geld opleveren.
De drie jaar die ik extra moet is een risico'tje.
Als over 7 jaar de rente nog zo laag is, dan kost het mij voor die drie jaar dus extra geld.
Mocht de rent 3% of hoger zijn, dan heb ik de goede beslissing genomen.

Ik vraag mij alleen af of dit echt wel een goed aanbod is van de bank.

[DeZaag]

Verwijderd schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 16:14:
[...]

Ik vraag mij alleen af of dit echt wel een goed aanbod is van de bank.

Je kan het omslagpunt toch uitrekenen in Excel? Zet de kosten van dit rentepercentage voor de komende 10 jaar af tegen 7 jaar lang je huidige rentepercentage + 3 jaar lang een ander rentepercentage. Met het andere rentepercentage kan je schuiven om het omslagpunt te berekenen.

Zodra je weet of dit bij wijze van spreken 4, 5, 6, of 7% is, maak je daarna een inschatting of je verwacht of de rente tegen die tijd inderdaad op dat punt of hoger zit. Zeker gezien de duur van van de huidige renteperiode van nog 7 jaar en bij het gebruik van die 140 Euro voor aflossen, Zal de kans dat je positief uitkomt zeker aanwezig zijn.

[Verwijderd]

Goede tip.

Ik heb voor 10 jaar met 5.3% gerekend. Daaruit komt een x bedrag uit over 10 jaar

Daarna gerekend voor 7 jaar met 3.87% en de laatste 3 jaar een rente precentage ingevuld, zodat ik onderaan de streep gelijk met het bedrag uitkom van de 5.3%
Als ik voor 7 jaar 3.87% invul, dan moet ik voor de laatste 3 jaar 0.55% invullen om het eindbedrag gelijk te krijgen met de 10 jaar tegen 5.3%.

Het omslagpunt is wel heel erg laag, sterker nog, ik geloof het niet.
Ik doe toch niks fout?

DeZaag schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 19:17:
[...]


Je kan het omslagpunt toch uitrekenen in Excel? Zet de kosten van dit rentepercentage voor de komende 10 jaar af tegen 7 jaar lang je huidige rentepercentage + 3 jaar lang een ander rentepercentage. Met het andere rentepercentage kan je schuiven om het omslagpunt te berekenen.

Zodra je weet of dit bij wijze van spreken 4, 5, 6, of 7% is, maak je daarna een inschatting of je verwacht of de rente tegen die tijd inderdaad op dat punt of hoger zit. Zeker gezien de duur van van de huidige renteperiode van nog 7 jaar en bij het gebruik van die 140 Euro voor aflossen, Zal de kans dat je positief uitkomt zeker aanwezig zijn.

[NiGeLaToR]

Niet helemaal doch toch een beetje zelfde ervaring gehad; offerte voor rente afkoop voor komende vijf jaar was zo hoog dat ik eigenlijk gewoon de hele looptijd zou afbetalen. Oftewel: omslagpunt lag rond aflooptijd van de rentevaste periode. Vervolgens toch de papieren offerte maar aangevraagd, die viel de helft lager uit, omslagpunt is nu net over de 2 jaar van de 5 jaar en profiteer dus niet alleen van lagere maandlasten, maar ga na ruim 2 jaar ook verdienen over de boeterente.

Kan een combi zijn van aflossingsvrije ruimte die je sowieso hebt en die ze tegenwoordig mee moeten rekenen in hun voorstel. Stel je hebt een hypotheek van 500k en mag per jaar 20% boetevrij aflossen, dan is dat een 100k boetevrije aflossing per jaar. Als je dan, zoals ik, voor een hypotheek(deel) van zeg 200k de rente afkoopt, dan doe je dat over de 100k die niet boetevrij af te lossen is en niet over de volle 200k. Oftewel: er mag geen boete rente gerekend worden over boetevrij aflosbare deel. En dus ben ik na iets minder dan de helft van de resterende looptijd al voorbij het omslagpunt heen.

Had je de calculaties op berekenhet.nl al geprobeerd? Werkten voor mij heel verhelderend en klopte uiteindelijk wel, in tegenstelling tot m'n eerdere offertes van de bank zelf.

[ Voor 3% gewijzigd door NiGeLaToR op 24-10-2016 17:59 ]

[Verwijderd]

Ik heb de offerte binnen.
Over 1 leningsdeel krijg ik geen boete rente er overheen en mag ik vastzetten voor 1.92% voor 10 jaar.
Dit waarschijnlijk omdat dit geen al te grote hypotheek bedrag is.

Voor mijn tweede leningsdeel krijg ik wel een boeterente er over heen.
Beide hypotheken stonden nog voor 80 maanden vast.
Voor de tweede leningsdeel krijg ik nu 3.87% voor 10 jaar.

Mijn besparing is hierdoor €155,-/mnd.
Met deze besparing ga ik maandelijks extra aflossen zodat de besparing onderaan de streep nog groter is.

Ik denk dat dit voorstel positief uitvalt voor mij omdat de boete in 1 keer betalen geen optie is voor mij