Uitbouw tegenhouden

[Bram®]

Ik woon samen in een appartement op de 1e verdieping (koop).
Een tijdje geleden is de fietsenzaak op de begane grond gestopt en heeft een investeringsmaatschappij de begane grond gekocht en het bestemmingsplan gewijzigd.

Nu is de investeerder voornemens om aan de achterzijde een uitbouw te maken die -zo lijkt het- aan alle voorwaarden te voldoet om onder het vergunningsvrije regime te vallen.
Ik zie dit helemaal niet zitten, want de uitbouw komt deels onder mijn balkon maar ontneemt me ook een stuk uitzicht; het ziet er gewoon niet uit en ik denk dat de verkoopwaarde van mijn woning omlaag gaat.
Het liefst zou ik de uitbouw tegenhouden of de uitbouw gebruiken om het balkon uit te breiden (het wordt dan een dakterras dus).
Ik heb het laatste voorgesteld aan de investeerder, maar die wil hier niet aan meewerken. Het komt er dan dus op neer dat ik uitsluitend nadeel ondervind van de uitbouw.

De investeerder lijkt toegang tot mijn balkon nodig te hebben voor het leggen van het dak van de uitbouw die deels onder het balkon komt, en verder moet hij bij mij inpandig een gasleiding aanpassen zodat zijn woning aan het bouwbesluit voldoet.
Op dit moment heb ik aan de investeerder meegedeeld geen meewerking te verlenen.
Dit ook omdat hij afspraken met buren niet nakomt over het wegwerken van schade, en ik dit scenario ook voorzie als bij mij de gasleiding wordt aangepast.

Hebben jullie nog advies voordat ik de stap neem om juridische bijstand in te schakelen? Ik zoek eigenlijk naar middelen om de investeerder onder druk te zetten zodat er toch goede afspraken gemaakt kunnen worden, er een uitbreiding van het balkon gerealiseerd wordt of er een compensatie voor geleden schade komt.

[evilution]

Bij vergunningvrij bouwen is geen omgevingsvergunning nodig. Het is dan niet mogelijk om bezwaar te maken. Wel kunt u de gemeente vragen om te onderzoeken of het bouwwerk voldoet aan de regels. Ook kunt u de bouw aanvechten op grond van het Burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. U moet dan wel hinder ondervinden van het bouwwerk.

Dat Burenrecht regelt bijvoorbeeld ook dat jij gewoon medewerking aan de investeerder moet verlenen om zijn werkzaamheden uit te kunnen voeren.

Kun je niet met de VVE optrekken?

[haribold]

Zet je in om tot een deal te komen: jij verleent volledige medewerking en krijgt daarvoor een dakterras op het nieuwe dak. Win-win-situatie.

[Thalaron]

En ik kan me voorstellen dat het dak aangepast moet worden om geschikt te zijn als dakterras. Wellicht aangeven dat je de meerprijs hiervan op je wilt nemen. We zo eerlijk. En dan heb je alsnog win-win. Indien ze daar ook niet in mee willen gaan zou ik juridisch advies gaan inwinnen. Zorg wel dat je eventuele afspraken goed op papier zetten!

[Wolly]

Bram® schreef op zondag 26 juli 2015 @ 10:40:
Ik zie dit helemaal niet zitten, want de uitbouw komt deels onder mijn balkon maar ontneemt me ook een stuk uitzicht; het ziet er gewoon niet uit en ik denk dat de verkoopwaarde van mijn woning omlaag gaat.

Waarom denk je dat? Onder ons appartement hebben ze ook een uitbouw gedaan van de bedrijfsruimte en het is er stukken beter op geworden. Waar ik eerst tegen een verwoekerde tuin met rommel (dozen, kratten, karren) aankeek is er nu een strak dak met een paar plantenbakken (op ooghoogte) voor in de plaats gekomen.

Tevens moet je er rekening mee houden dat een winkel met uitbouw vaak natuurlijk sneller verhuurt (moch het leeg komen te staan) dan een winkel zonder. Wel zo gezellig, een pand wat niet leegstaat.

[ Voor 13% gewijzigd door Wolly op 26-07-2015 15:16 ]

[Frostbite]

Ik zou als ik jou was eerst een naar de gemeente gaan en alles opvragen wat er hoe. Alleen zij kan een bestemmingsplan aanpassen. Die worden van te voren bekend gemaakt en daar kun je ook eventueel bezwaar tegen maken. Als het bestemmingsplan al gewijzigd is (omdat je geen bezwaar hebt gemaakt) dan nog moet je gewoon even naar de gemeente gaan.

Probeer er anders uit de komen met de investeerder.

(Bel) morgen even naar de gemeente en daar kunnen ze je precies vertellen hoe het zit.

[Napo]

Is het zo dat je die toegang kan ontzeggen tot het aanpassen van de gasleiding?
De gasleiding zit in een gezamenlijk stuk van het appartementencomplex en indien nodig zul je andere belanghebbende er toegang tot moeten verlenen, wel lijkt het mij dat ze het weer in goede staat moeten achterlaten.

[Wolly]

Er is trouwens een mogelijke redding voor je, de VvE gaat in de normale splitsingsaktes over alle zaken die verband houden met de wijziging van de architectuur van het gebouw.

Met de uitbouw wijzigt de gevel, dus zal de investeerder eerst toestemming moeten vragen aan de VvE.

[m-vw]

Bram® schreef op zondag 26 juli 2015 @ 10:40:
Ik woon samen in een appartement op de 1e verdieping (koop).
Een tijdje geleden is de fietsenzaak op de begane grond gestopt en heeft een investeringsmaatschappij de begane grond gekocht en het bestemmingsplan gewijzigd.
.....

De investeringsmaatschappij kan het bestemmingsplan niet wijzigen, dat doet de gemeente. De maatschappij kan enkel een verzoek tot wijziging indienen.

Indien de gemeente beslist dat de wijziging er kan komen komt er een bezwaarperiode.
Is die al geweest?

[maniak]

Je kan trouwens planschade indienen bij de gemeente bij wijzigingen van bestemmingsplannen.

[henkbas]

Wolly schreef op zondag 26 juli 2015 @ 15:54:
Er is trouwens een mogelijke redding voor je, de VvE gaat in de normale splitsingsaktes over alle zaken die verband houden met de wijziging van de architectuur van het gebouw.

Met de uitbouw wijzigt de gevel, dus zal de investeerder eerst toestemming moeten vragen aan de VvE.

belangrijker nog, er zal waarschijnlijk ook een constructieve aanpassing nodig zijn en daarvoor is altijd toestemming van de vve nodig. Als jullie dat niet geven kunnen jullie dit aanvechten als er toch gebouwd wordt!

[BadpunK]

Maakt de nieuwe eigenaar ook deel uit van de VVE?

[ATS]

BadpunK schreef op maandag 27 juli 2015 @ 00:07:
Maakt de nieuwe eigenaar ook deel uit van de VVE?

Eh... dat lijkt me wel. Het is hetzelfde gebouw toch? Hoe zou die géén deel uit kunnen maken van de VVE?

[Bram®]

Dank voor jullie advies. Ik wil er natuurlijk liefst een win-win van maken, alleen heeft de investeerder al aangegeven daar geen zin in te hebben (logisch, want het kost hem meer tijd/geld).

Om te reageren op een aantal vragen:
-het bestemmingsplan is al gewijzigd en de bezwaarperiode is verlopen (volgens mij; ik zal dit nog eens goed controleren)
-ik heb geen enkele moeite om de kosten van het dakterras op me te nemen, echter wil de investeerder ook dakramen plaatsen voor het licht en dit is ook een van de redenen dat hij de uitbreiding van het terras niet ziet zitten
-er is voor zover mij bekend geen overleg/toestemming met de VVE voor de uitbouw geweest.
-de nieuwe eigenaar maakt ook deel uit van de VVE
-voor de gasleiding zijn aanpassingen in mijn appartement nodig, niet alleen in de gezamenlijke ruimte

Ik ga contact opnemen met de gemeente om verder advies in te winnen en zal nagaan wat er met de VVE is afgesproken.

[ Voor 5% gewijzigd door Bram® op 27-07-2015 14:39 ]

[GrooV]

Tja als het bestemmingsplan al is gewijzigd en de bezwaarperiode is verlopen kan je daar niks meer aan doen. (gemeente zal zeggen dat je het maar in de gaten had moeten houden).

Verder zou ik kijken of je het nog met de VVE kan tegenhouden.

Wbt de dakramen, misschien kan je er een half dakterras van maken zodat hij nog steeds een dakraam kan plaatsen

[ Voor 34% gewijzigd door GrooV op 27-07-2015 14:56 ]

[Gadgeteer]

Aanpassing aan een pand met VvE moet via de jaarlijkse ledenvergadering en is aan veel eisen gebonden. Begin dus uit te zoeken of het pand in de VvE hoort en hoe e.e.a. is vastgelegd in een evt. splitsingsakte

Er moet door een ruime meerderheid van de eigenaren akkoord gegeven worden voor de verbouwing.
Investeerder moet op de vergadering de bouwplannen (goedgekeurd door Gemeente) kunnen laten zien en er moet dus vanuit de VvE toestemming gegeven worden.

Zonder die toestemming mag hij dan niet bouwen, ook al heeft hij van de Gemeente groen licht..

[tikkietrugjaap]

Het lijkt mij zeer onwaarschijnlijk dat het bestemmingsplan zelf gewijzigd is aangezien dit een enorme uitgebreide procedure is met mogelijkheden tot zienswijze, beroep, etc. Daarbij is het opstellen van een nieuw BP een nogal kostbare onderneming.

Wat waarschijnlijker is, is dat de nieuwe eigenaar middels een omgevingsvergunning de bestemming van het pand heeft omgezet van detailhandel/bedrijven naar....woning neem ik aan?
Aannemend dat dit strijdig was met het bestemmingsplan (anders hoef je voor een bestemmingswijziging ook geen omgevingsvergunning aan te vragen) en het een woning is geworden dan is dit proces al een tijd aan de gang aangezien dat middels een uitgebreide voorbereidingsprocedure moet waarbij de ontwerpbeschikking ter inzage heeft gelegen.

Als je geen zienswijze hebt ingediend is het heel moeilijk om een rechter zo ver te krijgen om je beroep in behandeling te nemen.

Er vanuit gaand dat de bovenstaande stations al gepasseerd blijven er op bestuursrechterlijk niveau niet heel veel opties over.

Mijn tips:
-Neem eerst het bestemmingsplan goed door. Je kan dit inzien op www.ruimtelijkeplannen.nl
-Neem contact op met afdeling Bouw en Woningtoezicht van je gemeente (of hoe de afdeling die WABO vergunning verleend daar ook heet).
-Lees heel goed de splitsingsakte.
-Onthoud: Privaatrechterlijke zaken zoals VVE/Burgerlijk wetboek blijven altijd van toepassing. Ook als iets vergunningsvrij is geplaatst of zelfs met vergunning

Succes.

[Wolly]

Bram® schreef op maandag 27 juli 2015 @ 14:38:
Dank voor jullie advies. Ik wil er natuurlijk liefst een win-win van maken, alleen heeft de investeerder al aangegeven daar geen zin in te hebben (logisch, want het kost hem meer tijd/geld).

Hou er rekening mee dat een dakterras ook moet worden voorgelegd aan de VvE, en het zal je misschien verbazen maar er zijn ook leden die het hier niet automatisch mee eens zijn.

Bijvoorbeeld omdat jouw appartement met een dakterras vele duizenden euro's meer waard wordt door een aanpassing aan het gezamenlijke eigendom. De andere eigenaren schieten er niets mee op.

[wildhagen]

Wolly schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:26:
[...]

Bijvoorbeeld omdat jouw appartement met een dakterras vele duizenden euro's meer waard wordt door een aanpassing aan het gezamenlijke eigendom. De andere eigenaren schieten er niets mee op.

Maar die andere eigenaren moeten mogelijk wel opdraaien voor het onderhoud ervan (buitenkant van gebouw, incl daken etc, is immers meestal voor gezamenlijke rekening via een verdeelsleutel).

Zou er zelf ook niet zo blij van worden van zo'n constructie: de overige bewoners hebben er geen lusten van, maar wel lasten (dat onderhoud dus).

[Freee!!]

wildhagen schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:32:
[...]
Maar die andere eigenaren moeten mogelijk wel opdraaien voor het onderhoud ervan (buitenkant van gebouw, incl daken etc, is immers meestal voor gezamenlijke rekening via een verdeelsleutel).

Zou er zelf ook niet zo blij van worden van zo'n constructie: de overige bewoners hebben er geen lusten van, maar wel lasten (dat onderhoud dus).

Dat probleem speelt ook al voor het dak van de uitbouw

[Puc van S.]

wildhagen schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:32:
[...]


Maar die andere eigenaren moeten mogelijk wel opdraaien voor het onderhoud ervan (buitenkant van gebouw, incl daken etc, is immers meestal voor gezamenlijke rekening via een verdeelsleutel).

Zou er zelf ook niet zo blij van worden van zo'n constructie: de overige bewoners hebben er geen lusten van, maar wel lasten (dat onderhoud dus).

Zelfde geld uiteraard ook bij de uitbouw van de winkel eronder. Lijkt mij inderdaad dat de nieuwe eigenaar dat niet zonder toestemming van de VVE mag doen. En (volgens mij) moet er voor zulke aanpassingen gestemd worden op een VVE leden vergadering.

Enig "probleem" wat je daarbij zou kunnen hebben is als het bv. een appartementengebouw is wat oorspronkelijk van een woningcoöperatie was en een groot gedeelte van de inwoners nog huurders van die betreffende coöperatie is. De kans is dan aanwezig dat die een meerderheidsbelang in de VVE hebben en ze hebben nog wel eens de neiging om dat soort aanpassingen naar hun eigen voorkeur te oordelen. (waarbij het dan natuurlijk beide kanten op kan, maar ik heb toch vaak het idee dat ze dan kiezen voor de persoon die voor hun het meeste geld kan opleveren en dat is vaak dan toch die investeringsmaatschappij.)

[wildhagen]

Freee!! schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:36:
[...]

Dat probleem speelt ook al voor het dak van de uitbouw

Klopt als een zwerende vinger. Maar zonder dakterras heeft er ook niemand voordeel van door een gestegen waarde van de woning tov de overige woningen.

Lijkt mij een stuk eerlijker dan één persoon een voordeel geven (dakterras, en hogere woningwaarde) maar dan de overige bewoners wel laten opdraaien voor dat voordeel van één bewoner

[Puc van S.]

wildhagen schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:44:
[...]


Lijkt mij een stuk eerlijker dan één persoon een voordeel geven (dakterras, en hogere woningwaarde) maar dan de overige bewoners wel laten opdraaien voor dat voordeel van één bewoner

Ik neem overigens wel aan dat als er zoiets goedgekeurd word (of mag?) evt. ook de splitsingsakte aangepast word naar de nieuwe verhouding? Geeft de betreffende partijen ook meer stemmen in de vergadering, maar ook een hogere bijdrage aan de kas.

[wildhagen]

Dat zou idd wel een eerlijke constructie zijn, een hogere VVE-bijdrage door TS laten leveren voor het voordeel dat hij krijgt. Met zo'n constructie zou ik zelf als mede-bewoner bijvoorbeeld geen problemen hebben. Dan betaal je d'r ook gewoon voor.

Andere optie is om er eventueel een gezamelijk dakterras van te maken waar alle bewoners gebruik van kunnen maken. Mits dat mogelijk is natuurlijk, ik ken de details van de situatie verder niet.

[BadpunK]

ATS schreef op maandag 27 juli 2015 @ 12:40:
[...]

Eh... dat lijkt me wel. Het is hetzelfde gebouw toch? Hoe zou die géén deel uit kunnen maken van de VVE?

Een pand kan later verbouwd/opgesplitst zijn. En de VVE daarna gestart zijn. Er waren tot enkele jaren terug zat panden zonder VVE. (Tegenwoordig verplicht naar mijn weten).

Als de nieuwe eigenaar deelmaakt van de VVE moet het in een ledenvergadering besproken worden en gaat men erover stemmen. Kunst is dus om de meerderheid tegen te laten stemmen..

[Wolly]

Freee!! schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:36:
[...]

Dat probleem speelt ook al voor het dak van de uitbouw

Niet helemaal waar, een veelgebruikte constructie is dat van externe verbouwingen het (latere) onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar komen.

Dat scheelt de VvE geld (want minder onderhoud) en het scheelt ook flink in notariskosten ivm gewijzigde akten.

[Maasluip]

Een kleine tip voor als dit door gaat: zet je in dat de uitbouw een groen dak krijgt. Dat is een stuk mooier en koeler (voor de ruimte eronder maar ook door uitstraling voor jou balkon) dan een normaal dak.

[evilution]

wildhagen schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:48:
Dat zou idd wel een eerlijke constructie zijn, een hogere VVE-bijdrage door TS laten leveren voor het voordeel dat hij krijgt. Met zo'n constructie zou ik zelf als mede-bewoner bijvoorbeeld geen problemen hebben. Dan betaal je d'r ook gewoon voor.

Andere optie is om er eventueel een gezamelijk dakterras van te maken waar alle bewoners gebruik van kunnen maken. Mits dat mogelijk is natuurlijk, ik ken de details van de situatie verder niet.

Sympathiek idee, zo'n afgunsttoeslag.

[wildhagen]

Dat heeft niks met afgunst te maken, maar simpelweg met hoe een VVE werkt, verdeelsleutel voor het berekenen van bijdrage enzo.

Waarom zou anders bewoner A moeten betalen voor een stukje luxe (dat dakterras) van bewoner B (die ook nog eens de waarde van de woning van bewoner B verhoogt), maar waar bewoner A zelf geen gebruik van mag maken en ook geen voordeel van heeft?

Als jouw overbuurman in een rijtjeshuis een dakkapel oid gaat plaatsen, betaal jij daar dan ook aan mee? Zelfde situatie namelijk.

[Gadgeteer]

Dit soort zaken blijven lastig binnen een VvE.

Wij hadden ooit iemand binnen onze vereniging die wou verbouwen. Door alle lastige regels en de eis dat hij toestemming moet zien te krijgen van de vereniging, is hij van zijn idee afgestapt.

[Fr33z]

wildhagen schreef op dinsdag 28 juli 2015 @ 10:20:
Dat heeft niks met afgunst te maken, maar simpelweg met hoe een VVE werkt, verdeelsleutel voor het berekenen van bijdrage enzo.

Waarom zou anders bewoner A moeten betalen voor een stukje luxe (dat dakterras) van bewoner B (die ook nog eens de waarde van de woning van bewoner B verhoogt), maar waar bewoner A zelf geen gebruik van mag maken en ook geen voordeel van heeft?

Als jouw overbuurman in een rijtjeshuis een dakkapel oid gaat plaatsen, betaal jij daar dan ook aan mee? Zelfde situatie namelijk.

deze discussie blijft lastig natuurlijk in een VVE, wat dacht je van betalen voor de lift? Als je op de begane grond woont heb je er niks aan om maar even wat te noemen.

[wildhagen]

Dat klopt, maar een lift is nog in het algemeen belang (net als bijv het dak, daar heeft een bewoner van de begane grond ook niks aan immers).

Hier gaat het om een dakterras waar geen algemeen belang bij is, maar slechts het belang van 1 bewoner.

[Wormaap]

wildhagen schreef op dinsdag 28 juli 2015 @ 10:20:
Dat heeft niks met afgunst te maken, maar simpelweg met hoe een VVE werkt, verdeelsleutel voor het berekenen van bijdrage enzo.

Waarom zou anders bewoner A moeten betalen voor een stukje luxe (dat dakterras) van bewoner B (die ook nog eens de waarde van de woning van bewoner B verhoogt), maar waar bewoner A zelf geen gebruik van mag maken en ook geen voordeel van heeft?

Als jouw overbuurman in een rijtjeshuis een dakkapel oid gaat plaatsen, betaal jij daar dan ook aan mee? Zelfde situatie namelijk.

wildhagen schreef op maandag 27 juli 2015 @ 16:44:
[...]


Klopt als een zwerende vinger. Maar zonder dakterras heeft er ook niemand voordeel van door een gestegen waarde van de woning tov de overige woningen.

Lijkt mij een stuk eerlijker dan één persoon een voordeel geven (dakterras, en hogere woningwaarde) maar dan de overige bewoners wel laten opdraaien voor dat voordeel van één bewoner

In deze post lijkt het toch echt wel op afgunst. In de situatie dat de kosten toch al zouden stijgen door de uitbouw een dakterras tegen willen houden omdat er dan iemand voordeel van heeft lijkt me toch niet anders uit te leggen.
Als de kosten voor de VvE meer stijgen als er een dakterras wordt aangelegd dan wanneer de uitbouw er zonder dakterras komt ben ik het uiteraard volledig met je eens

[ Voor 19% gewijzigd door Wormaap op 28-07-2015 11:31 ]

[wildhagen]

Natuurlijk worden de kosten met dakterras hoger dan zonder een dakterras, dat lijkt me nogal evident. Zonder dakterras kan je volstaan met alleen wat bitumen op je dak, plus een afvoer etc. Met dakterras heb je dan al extra infra nodig tbv het betegelen, evt leidingwerk als je er water wil hebben, waterafvoer etc. Wellicht moet het dak zwaarder uitgevoerd worden (ivm belasting erop door het terras etc, wat ook weer duurder is.

Nee, met afgunst heeft het allemaal weinig te maken. Meer met 1 bewoner die een voordeel erbij krijgt (eigenlijk dubbel voordeel, door ook nog die waardeverhoging), waar andere bewoners wel aan mee moeten betalen, maar geen gebruik van maken. Dat is ook niet wat je noemt eerlijk. Nogmaals: als jij in een rijtjeshuis woont, en de overbuurman in een ander blok gaat een dakkapel aanleggen, hoef jij daar toch ook niet aan mee te betalen?

Het gaat er ook niet om dat hij geen dakterras zou mogen aanleggen (who cares, ga je gang!), maar dat hij dan daarvoor ook zelf moet betalen, en niet de VVE er (deels) voor laten opdraaien. Zijn dakterras, zijn kosten, niet die van de overige bewoners. Als hij zelf ervoor betaalt (dus ook het onderhoud, niet alleen aanleg), he, be my guest en go ahead.

[Wolly]

Wormaap schreef op dinsdag 28 juli 2015 @ 11:30:
[...]


[...]

In deze post lijkt het toch echt wel op afgunst. In de situatie dat de kosten toch al zouden stijgen door de uitbouw een dakterras tegen willen houden omdat er dan iemand voordeel van heeft lijkt me toch niet anders uit te leggen.
Als de kosten voor de VvE meer stijgen als er een dakterras wordt aangelegd dan wanneer de uitbouw er zonder dakterras komt ben ik het uiteraard volledig met je eens

Daarnaast, als de investeerder dat dakterras toestaat moet hij er ook rekening mee houden bij de constructie en de verzekering. Zijn ook weer extra kosten voor hem waar hij niets mee opschiet.

Wat te denken van extra onderhoud, een dakterras zorgt voor onevenredige belasting op het dak (parasolvoet, plantenbakken etc) en kan ook sneller zorgen voor verstopte goten (organisch materiaal van de planten).

Nee, als VvE lid zou ik mooi tegen het dakterras stemmen. Wat schiet je er als vereniging mee op om meer rompslomp op je te nemen als dat niet nodig is?

[Freee!!]

Wolly schreef op dinsdag 28 juli 2015 @ 11:46:
[...]
Wat te denken van extra onderhoud, een dakterras zorgt voor onevenredige belasting op het dak (parasolvoet, plantenbakken etc) en kan ook sneller zorgen voor verstopte goten (organisch materiaal van de planten).

Het voordeel van een dakterras is dat je gemakkelijker bij die goten kan om ze schoon te maken (anders gaat je dak weer lekken).

[anboni]

BadpunK schreef op maandag 27 juli 2015 @ 18:52:
[...]


Een pand kan later verbouwd/opgesplitst zijn. En de VVE daarna gestart zijn. Er waren tot enkele jaren terug zat panden zonder VVE. (Tegenwoordig verplicht naar mijn weten).

Zogauw er een splitsing in appartementsrechten is, is er een VvE. Per definitie (wettelijk geregeld). Dat is al vele decennia zo. Alle eigenaren van die appartementsrechten zijn ook automatisch en verplicht lid van die VvE. Wat er recent is veranderd, is dat een VvE niet meer 'slapend' mag zijn en verplicht een inschrijving bij de KvK moet hebben.

[Makkelijk]

Hoe is dit topic van het tegenhouden van een uitbouw (waarvoor ik overigens ook de splitsingsakte zou laten opbreken omdat het uitgebouwde pand een stuk privé dak heeft en bijbehorend onderhoud) naar de discussie over een dakterras wat TS niet gaat krijgen gegaan?

@TS: Benader de rest van de VVE en vertel dat je dit wilt tegenhouden. Heb je nog bovenburen? Mogelijk staan ze achter je.

[tikkietrugjaap]

Makkelijk schreef op dinsdag 28 juli 2015 @ 12:29:
Hoe is dit topic van het tegenhouden van een uitbouw (waarvoor ik overigens ook de splitsingsakte zou laten opbreken omdat het uitgebouwde pand een stuk privé dak heeft en bijbehorend onderhoud) naar de discussie over een dakterras wat TS niet gaat krijgen gegaan?

@TS: Benader de rest van de VVE en vertel dat je dit wilt tegenhouden. Heb je nog bovenburen? Mogelijk staan ze achter je.

Ja, het wordt nog mooier. In de TS wordt al expliciet aangegeven dat de begane grond eigenaar niet bereid is om mee te werken aan een dakterras oid. Vervolgens ontspoort de hele thread over de mogelijkheden van dakterrassen.
Best grappig om van een afstand te bekijken trouwens.

[Anoniem: 39993]

Eigenlijk wil je die uitbouw gewoon mee kunnen nemen in het onderhoud door de VVE. Je wil niet dat een of andere beunhaas dat stukje van het gebouw doet, terwijl de VVE bijvoorbeeld veel meer zorg in het gebouw steekt. Dus: nieuwe verdeelsleutels bepalen zodat de eigenaar van de uitgebouwde winkel gewoon hogere servicekosten heeft om het extra onderhoud te dekken.

Maar.... aangezien de investeerder blijkbaar bij de gemeente alles al heeft geregeld (en de rest van het complex blijkbaar heeft zitten slapen), zou het ook zomaar kunnen dat er ook al goedkeuring is van de VVE. Als je niet naar de vergaderingen gaat en de notulen niet leest, kom je daar ook pas achteraf achter. Je zou je dan hooguit kunnen beroepen op het feit dat dit een grote financiele beslissing is, die de VVE alleen mag nemen met minimaal 66% (toch?) van de stemmers aanwezig. Is dat aantal niet aanwezig, dan moet een extra vergadering ingelast worden. Pas in die tweede vergadering kan er met minder aanwezigen een besluit genomen worden.

[nokiaan958GB]

Napo schreef op zondag 26 juli 2015 @ 15:45:
Is het zo dat je die toegang kan ontzeggen tot het aanpassen van de gasleiding?
De gasleiding zit in een gezamenlijk stuk van het appartementencomplex en indien nodig zul je andere belanghebbende er toegang tot moeten verlenen, wel lijkt het mij dat ze het weer in goede staat moeten achterlaten.

Gezamenlijke ruimtes gaat de VvE over. Een van de eigenaren mag hier zonder toestemming van (het bestuur van) de VvE niet aankomen.

BadpunK schreef op maandag 27 juli 2015 @ 18:52:
[...]


Een pand kan later verbouwd/opgesplitst zijn. En de VVE daarna gestart zijn. Er waren tot enkele jaren terug zat panden zonder VVE. (Tegenwoordig verplicht naar mijn weten).

...........

Dat is niet helemaal waar.
Een VvE wordt bij notariele akte opgericht. Ook al zie je hem niet, hij is er wel
In je koopakte staat altijd de VvE en het appartentsrecht genoemd.

[Gadgeteer]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 28 juli 2015 @ 13:46:
Eigenlijk wil je die uitbouw gewoon mee kunnen nemen in het onderhoud door de VVE. Je wil niet dat een of andere beunhaas dat stukje van het gebouw doet, terwijl de VVE bijvoorbeeld veel meer zorg in het gebouw steekt. Dus: nieuwe verdeelsleutels bepalen zodat de eigenaar van de uitgebouwde winkel gewoon hogere servicekosten heeft om het extra onderhoud te dekken.

Maar.... aangezien de investeerder blijkbaar bij de gemeente alles al heeft geregeld (en de rest van het complex blijkbaar heeft zitten slapen), zou het ook zomaar kunnen dat er ook al goedkeuring is van de VVE. Als je niet naar de vergaderingen gaat en de notulen niet leest, kom je daar ook pas achteraf achter. Je zou je dan hooguit kunnen beroepen op het feit dat dit een grote financiele beslissing is, die de VVE alleen mag nemen met minimaal 66% (toch?) van de stemmers aanwezig. Is dat aantal niet aanwezig, dan moet een extra vergadering ingelast worden. Pas in die tweede vergadering kan er met minder aanwezigen een besluit genomen worden.

Voor standaard besluiten kan in 2e vergadering inderdaad een beslissing genomen worden.
Voor aanpassingen aan de constructie weet ik niet zeker of dit ook zo is. Volgens mij MOET er dan gestemd worden.Je krijgt niet stilzwijgend toestemming voor een verbouwing.

In plaats van hier tijd te verdoen, kun je beter even je medebewoners vragen en even controleren hoe het zit met jullie splitsingsakte. PS! voor je dakterras zou je ook weer toestemming moeten krijgen volgens mij

[tikkietrugjaap]

Gadgeteer schreef op woensdag 29 juli 2015 @ 11:19:
[...]PS! voor je dakterras zou je ook weer toestemming moeten krijgen volgens mij

En een omgevingsvergunning

[nokiaan958GB]

Sh1t dat wist ik niet. Is voor een hekwerk op een dak aan de achterkant van een gebouw echt een omgevingsvergunning nodig?

[tikkietrugjaap]

nokiaan958GB schreef op woensdag 29 juli 2015 @ 19:10:
Sh1t dat wist ik niet. Is voor een hekwerk op een dak aan de achterkant van een gebouw echt een omgevingsvergunning nodig?

Het gaat helaas verder dan alleen een hekwerk. Je moet namelijk ook kunnen aantonen dat het dak de extra belasting aan kan. Daarbij kan het goed zijn dat de uitbouw zelf al buiten het bouwvlak valt waardoor er vaak strengere eisen zijn met betrekking tot bouwhoogte in het bestemmingsplan. Die overschrijdt je dan (wellicht) waardoor de aanvraag ook de activiteit Handelen in strijd met regels Ruimtelijke Ordening bevat.

Wil je een dakterras op je schuur of berging oid plaatsen dan ben je helemaal de sjaak aangezien de Raad van State onlangs een uitspraak heeft gedaan dat deze via de uitgebreide voorbereidingsprocedure moet verlopen.

Wat bij een dakterras ook, bijna, altijd komt kijken is het burgerlijk wetboek ivm zicht op erf. Dat betekent dat indien het dakterras binnen 2 meter van de erfgrens ligt en er zicht op het erf van de buren is (zowel het zicht als de 2 meter haaks op de erfgrens gemeten trouwens) je goedkeuring nodig hebt van de buren.
Deze goedkeuring echter kan ten alle tijden ingetrokken worden (zelfs al hebben de buren het schriftelijk overlegd en is het dakterras vergund en gebouwd) waardoor in sommige gevallen mensen hun dakterras weer moesten verwijderen of gedwongen een privacyscherm moesten plaatsen.

[itsalex]

Ik zou gewoon akkoord gaan mits het dak tegels kan dragen zodat jij een dakterras hebt en geen schade zal ondervinden (wel de vergunning vragen om een dakterras dat het dak dat kan dragen en dat het mag zodat je sowieso weet als er wat aan de hand is of schade van het dak is, dat het niet jouw schuld is). Dat is alleen maar een win-win situatie. Jij hebt een groter balkon/dakterras dus je woning wordt meer waard.
Daarnaast zoeken ze maar uit hoe ze het realiseren maar ik zou die eis wel indienen.
Echt zo fijn is een dakterras want je krijgt zoveel meer vrijheid dan dat balkonhekje.

[nokiaan958GB]

tikkietrugjaap schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 08:28:
[...]


Het gaat helaas verder dan alleen een hekwerk. Je moet namelijk ook kunnen aantonen dat het dak de extra belasting aan kan. Daarbij kan het goed zijn dat de uitbouw zelf al buiten het bouwvlak valt waardoor er vaak strengere eisen zijn met betrekking tot bouwhoogte in het bestemmingsplan. Die overschrijdt je dan (wellicht) waardoor de aanvraag ook de activiteit Handelen in strijd met regels Ruimtelijke Ordening bevat.

.......

Als technisch geinteresseerde vraag ik mij dan af waarom een fundering van een aanbouw aan de achterkant niet door de gemeente getoetst wordt maar het dak van dat zelf gebouw wel
Of begrijp ik het niet goed?

[tikkietrugjaap]

nokiaan958GB schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:15:
[...]

Als technisch geinteresseerde vraag ik mij dan af waarom een fundering van een aanbouw aan de achterkant niet door de gemeente getoetst wordt maar het dak van dat zelf gebouw wel
Of begrijp ik het niet goed?

Dat ligt er aan wat voor aanbouw het is. Beter gezegd: is het vergunningsvrij dan kijken we er niet naar (tenzij er klachten komen) omdat er vanuit landelijke regelgeving duidelijk is aangegeven dat dit de verantwoordelijkheid van de burger is. We hebben overigens ook bij vergunningsvrije bouwwerken het recht om de 'bouwplaats' op te gaan en te controleren. Dit doen we in de praktijk bijna nooit.

Is het een aanbouw die wel vergunningsplichtig is, dan kijken we zeker wel naar de fundering.
Bij een dakterras kijken we zowel naar de fundering als de dakconstructie. Het voordeel van de bouwstijl in Nederland: constructief is alles vaak dermate overgedimensioneerd dat een dakterras plaatsen op een dak wat daar eigenlijk niet voor bedoeld was vaak prima kan. Tegels er op of vlonders en klaar.