Aanpassingen hypotheek na echtscheiding / consequenties HRA

[Asteroid9]

Vanwege echtscheiding moet ik een en ander aan mijn hypotheek aan gaan passen, ik heb daarbij zelf al het nodige uitzoekwerk gedaan en met de bank gepraat. Ik ga nu overwegen een fiscalist te raadplegen, maar eerst het almachtige GoT eens vragen!

Even de zaken op een rijtje:

• In 2007 een woning aangeschaft, volledig op mijn naam en op 1 inkomen
• In 2011 getrouwd in gemeenschap van goederen
• In 2015 gescheiden
• Ik ben in het huis blijven wonen en voldoe de volledige hypotheeksom

De bedragen (ietwat afgerond omwille van de overzichtelijkheid)

• Totale hypotheek: 300.000
• Waarvan spaarhypotheek: 150.000 (Huidige waarde polis: 50.000)
• Waarvan aflossingsvrij: 150.000
• Geschatte waarde woning: 250.000
• Rentepercentage: 4.8% (30 jaar vast, 22 jaar resterend)
• Hypotheek van 300.000 - 50.000 waarde spaarpolis = 250.000 (Gelijk aan marktwaarde, dus geen over- of onderwaarde momenteel)

Mijn vrouw en ik zijn in goed overleg gescheiden, en de woning heeft op dit moment dus geen over- of onderwaarde, ik hoef dus niet uit te kopen en loop niet tegen schenkingsbelastingen aan. Het huis is in het echtscheidingsconvenant aan mij toebedeeld, net als de spaarpolis.
Op mijn huidig inkomen kan ik de volledige hypotheeklast wel dragen, ook met de huidige normen die strenger zijn dan bij de hypotheekverstrekking in 2007.

Tot zover niks aan de hand, wat moet er dan nu gebeuren:

Ontslag vanuit hoofdelijke aansprakelijkheid voor mijn ex.
Ook al wist de bank niet eens van mijn huwelijk af en is ze nergens in de hypotheek of de aktes genoemd, voor de wet is ze door het huwelijk 50% eigenaar geworden en daarmee hoofdelijk aansprakelijk. Dit kan alleen notarieel geregeld worden.
Ik verwacht geen problemen bij het verkrijgen van toestemming door de bank.

Opstellen akte van verdeling
Door het huwelijk is mijn ex automatisch 50% eigenaar geworden, dit moet notarieel gecorrigeerd worden. Ook geen bijzonder lastig deel, het kost alleen geld.

Consequenties hypotheekrenteaftrek
Vanwege strengere wetgeving sinds 2013 mag ik in deze situatie nog maar 50% van de betaalde hypotheekrente aftrekken. Daarmee wordt de hypotheek effectief een stuk duurder. Er is een overgangsregeling van 24 maanden met de nodige haken en ogen, maar uiteindelijk moet het volgende gebeuren:

Om weer volledige hypotheekrenteaftrek te krijgen voor het 50% deel van mijn ex moet ik dat deel opnieuw gaan financieren, tegen de huidig geldende regels (annuitair of lineair, en max. 50% aflossingsvrij) Zodra dat gebeurd is krijg ik weer recht op de volledige renteaftrek. Omdat we over 2015 nog kiezen voor het hele jaar fiscaal partnerschap heb ik nog enige tijd om dit te gaan realiseren.

Alternatieven:

• Het huis verkopen, maar dat heeft niet mijn voorkeur, de woningmarkt is nog niet ideaal en vanwege persoonlijke omstandigheden die misschien nog gaan wijzigen wil ik deze keuze nu nog niet maken.
• Hypotheek ongewijzigd laten, en dus 50% hypotheekrenteaftrek laten vallen, niet aanlokkelijk.
• Hypotheek oversluiten, zal erg duur zijn qua boeterente (nog 22 jaar vast) dus zit ik redelijk vast aan de Rabobank.

De oplossing die ik nu in gedachten heb:
De spaarhypotheek hoe dan ook intact laten, deze opheffen heeft nogal vervelende fiscale consequenties en deze opnieuw annuitair financieren is erg ongunstig.

Uiteindelijk moet ik 250.000/2 = 125.000 opnieuw financieren.
Als ik de spaarhypotheek intact laat kan ik het aflossingsvrije deel van 150.000 opnieuw financieren.
Ik overweeg dit te doen op basis van 100% annuitair aflossen, daarmee worden mijn maandlasten wel beduidend hoger maar dit kan ik gelukkig wel opbrengen.
Dit moet dan helaas op basis van de 4.8%, wat voor de spaarhypotheek best gunstig was, maar nu voor het annuitaire deel aan de hoge kant is.

Flink hogere maandlasten, en minder voordeel van de hypotheekrenteaftrek dan in de oude situatie, maar daar staat een volledige aflossing tegenover. Zo spaar ik meer voor mezelf dan voor de fiscus.

De Rabobank rekent voor advieskosten bij een echtscheiding 1300 Euro, maar het wijzigen van de hypotheekvorm kost maar 250 Euro. De discussie welk tarief van toepassing is ga ik graag nog met ze aan. Ik geef dat geld liever uit aan een onafhankelijk fiscalist dan aan de (overigens niet bepaald vriendelijke) adviseur van de bank zelf.
De notariskosten voor de verdeling ontkom ik niet aan, een nieuw taxatierapport lijkt mij voor de bank niet noodzakelijk, hopelijk accepteren ze dat.

Voor zover ik in kan schatten voldoe ik met deze oplossing aan de fiscale spelregels.
Zie ik nog belangrijke dingen over het hoofd? Tips, suggesties of eigen ervaringen?

[Paultje3181]

Ziet er inderdaad goed uit, maar zoveel verstand heb ik er niet van...

Waar ik wel benieuwd naar ben, is waarom je in gemeenschap van goederen getrouwd bent, terwijl je wist dat je een huis hebt op jouw naam en conto. Dat zou je volgens mij allebei niet gewild moeten hebben...