Huisbewaring buiten amsterdam

[TheInsomniac]

Wij gaan binnenkort voor ongeveer een jaar naar het buitenland in verband met werk. Nu wil het toeval dat een vriend tijdelijk een huis nodig heeft. Nu vinden wij het prettig dat er zo iemand op ons huis past en die vriend is ook een even uit de brand geholpen, alleen om dit netjes te regelen valt niet mee.

Er zijn een aantal aspecten waar ik maar geen duidelijk antwoord op krijg:
- Kom ik nog in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, of hoe moet ik het insteken om dat voor elkaar te krijgen?
- Hoe verzeker ik mijn huis/inboedel als er iemand anders in mijn huis woont danwel als wij er zelf niet wonen voor langere tijd?
- Wat voor soort huurcontract moet ik regelen om gezeur achteraf te voorkomen, dat wij er gewoon weer inkunnen als we terug komen? Normaliter niet nodig, maar zoas altijd, je hebt alleen een contract nodig om afspraken te maken voor als het niet gaat zoals bedacht.

Het oude scenario was:
- Niemand woont in ons huis voor langere tijd, we komen gewoon in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek en we moeten alleen de verzekering inlichten over het langdurig niet bewonen van ons huis.

Nieuwe scenario is dus onduidelijk, het liefst laten we een vriend in ons huis wonen voor wat wisselgeld en hebben ons huis bewoond. Alleen ik wil niet het risico lopen dat als ons huis afbrand of iets dergelijks dat ons huis niet verzekerd blijkt te zijn of dat we ons recht op hypotheekrenteaftrek verliezen.

Het huis staat niet in Amsterdam, dus die huisbewaringsregeling oid bestaat hier niet.

[Fanatic_FS]

Waarom zou je huis ineens niet verzekerd zijn als je gewoon je verzekering betaald?
Hetzelfde met de hypotheek, zolang je je hypotheek betaald heb je toch renteaftrek, of je er nu daadwerkelijk in woont of niet.

[F_J_K]

Aftrek lijkt OK: http://www.belastingdiens...ijke_verhuur_eigen_woning

[bwerg]

Wat voor soort huurcontract moet ik regelen om gezeur achteraf te voorkomen, dat wij er gewoon weer inkunnen als we terug komen? Normaliter niet nodig, maar zoas altijd, je hebt alleen een contract nodig om afspraken te maken voor als het niet gaat zoals bedacht.

Ik heb er geen verstand van dus hecht er niet te veel waarde aan, maar ik heb wel verhalen gehoord waar mensen een soortgelijke constructie hadden (maar niet met vrienden...) en daarna hun eigen huis niet meer in konden, omdat ze de 'tijdelijke' huurder niet uit konden zetten en de rechten van een huurder behoorlijk sterk zijn. Het advies wat ik me kan herinneren (was een consumentenprogramma of zo) was geloof ik om dat dus niet te doen.

Maar zoals je wel ziet aan mijn verwoording weet ik het zelf ook nog maar half. Maar niet te lichtzinnig mee omgaan dus, zoek je dat niet goed uit of staat het niet goed op papier dan ben je huis kwijt zolang de huurder daar zin in heeft. Zeker aangezien een huurder wel prima zit met een heel huis 'voor wat wisselgeld'. Genoeg topics hier op GoT gezien waar de verhuurder iemand eruit wil zetten en de huurder er 'wel prima zit nu'.

[ Voor 15% gewijzigd door bwerg op 10-05-2015 23:52 ]

[RocketKoen]

Kijk de voorwaarden van je hypotheek eens na.
Daar staat vrijwel altijd in dat het je niet is toegestaan om het huis te verhuren zonder toestemming van de hypotheekverstrekker.
Doe je dat wel en komen ze er achter, dan kan de bank je dwingen de gehele hypotheekschuld in 1 klap aflossen of ze kunnen je huis verkopen (voor ongeveer de helft van de waarde omdat er een huurder in zit).

[FreakNL]

Waarom voor de helft? Dan heeft de bank toch ook zijn geld niet...

[Dick]

Omdat een huis in verhuurde staat minder waard is dan een huis zonder bewoners. De helft is wellicht wat overdreven, maar zou bij een erg lage huurprijs voor kunnen komen.

F_J_K schreef op zondag 10 mei 2015 @ 23:37:
Aftrek lijkt OK: http://www.belastingdiens...ijke_verhuur_eigen_woning

Deze regeling is met name bedoeld voor verhuur tijdens vakanties of een ander kort verblijf in het buitenland. Belangrijk daarbij is ook dat aan de TS in dit geval niet een ander huis als hoofdverblijf ter beschikking staat. Wanneer je dus bijvoorbeeld voor een jaar, zoals TS, naar het buitenland vertrekt en daar ook een vast onderkomen ter beschikking hebt is het maar de vraag of je nog wel recht hebt op hypotheekrente aftrek. Is er hier nog wel sprake van een kort verblijf en staat de TS niet een ander huis als hoofdverblijf ter beschikking? Ik zou dit van te voren erg goed uit (laten) zoeken.

Uit de NDFR:

quote: NDFR

Een ander probleem in de regeling van art. 3.113 zit in het woord 'tijdelijk'. Er is geen duidelijkheid wanneer iets als 'tijdelijk' wordt aangemerkt in de zin van de Wet IB 2001. Duidelijkheid is op dit gebied echter wel gewenst, daar er een groot verschil is tussen het regime van de eigenwoningregeling in box 1 en het regime van de vermogensrendementsheffing in box 3. (Zie ook R.E.C.M. Niessen m.m.v. M.E. Kastelein, De Wet inkomstenbelasting 2001, elfde druk, Sdu Uitgevers, Den Haag, Fiscale Geschriften, 2013, p. 447.)
In de Wet IB 1964 werd onder het begrip 'tijdelijk' ook één of enkele jaren begrepen. Een zeer ruime uitleg aan het begrip 'tijdelijk' is gegeven in Hof Den Haag 6 januari 1998, nr. 96/1188, V-N 1998/28.11. In deze zaak werd de woning eerst voor drie jaar verhuurd en daarna nogmaals voor twee jaar met een optie tot verlenging van een jaar. Het hof achtte met name van belang, dat de verhuurder de mogelijkheid heeft willen openhouden dat hij de woning opnieuw als eigen woning kon gaan gebruiken. In dat geval was er sprake van tijdelijke verhuur als bedoeld in art. 42a, lid 8, Wet IB 1964.

In HR 15 juni 2007, nr. 42.148, NTFR 2007/1279 is geoordeeld dat de regeling voor tijdelijke verhuur niet van toepassing is als de belastingplichtige elders zijn hoofdverblijf heeft. De woning moet dus het karakter van hoofdverblijf hebben behouden. In casu had belastingplichtige echter zijn hoofdverblijf op Curaçao, waardoor zijn verhuurde woning in Nederland het karakter van hoofdverblijf c.q. eigen woning had verloren.

'De beoordeling of een woning tijdelijk ter beschikking aan derden wordt gesteld vindt niet per kalenderjaar plaats. Over een langere periode wordt beoordeeld wat de bestemming en het feitelijk gebruik van de woning is.' J.E. van den Berg, De eigen woning, Fed fiscale brochures, 3e druk, Kluwer, Deventer, 2013, par. 3.6.1, p. 63.

En uit het besluit 24 november 2009, nr. CPP2009/2342M:

Tijdelijke verhuur
De tijdelijke verhuurregeling van artikel 3.111, zevende lid, van de Wet IB 2001, geldt bij uitzending niet. De tijdelijke verhuurregeling is namelijk alleen van toepassing wanneer het hoofdverblijf niet wordt verplaatst, zoals bij vakanties en kortstondig verblijf in het buitenland. De tijdelijke verhuurregeling is niet van toepassing als een andere woning het hoofdverblijf is. Bij de uitzendregeling is het hoofdverblijf verplaatst.

Wat het huurcontract betreft moet je wel een redelijk waterdicht contract op kunnen stellen. Wanneer in het huurcontract duidelijk aan wordt gegeven dat het de bedoeling van partijen is om slecht tijdelijk de woning te huren/verhuren en een einddatum wordt opgenomen dan zou dat in principe wel goed moeten gaan. Je hebt echter natuurlijk altijd de kans dat de verhuurder simpelweg weigert om te vertrekken. Ondanks dat je dan gelijk hebt zal je vertrek van de huurder af moeten gaan dwingen via de rechter, in de tussentijd kan je dan dus zelf niet beschikken over je huis. Zie bijvoorbeeld hier: http://www.eindhovenadvoc...tijdelijke-verhuur-woning.

De gevolgen voor je verzekeraar en hypotheekverstrekker hangen uiteraard af van de afspraken die jij met hen hebt gemaakt. Daarvoor zal je echt even de desbetreffende overeenkomsten er bij moeten pakken. In veel gevallen is er met beide partijen trouwens wel iets te regelen, al kan de bereidwilligheid wel sterk afhangen van je persoonlijke situatie.

[ Voor 6% gewijzigd door Dick op 11-05-2015 02:35 ]

[RocketKoen]

FreakNL schreef op maandag 11 mei 2015 @ 01:45:
Waarom voor de helft? Dan heeft de bank toch ook zijn geld niet...

Zolang je je hypotheek netjes aflost zullen ze dit inderdaad niet zo snel doen.
Maar een verhuurd huis heeft 60% van de waarde van een onverhuurd huis (voor de belasting tenminste). En bij gedwongen verkoop brengt het al snel 10% minder op. Vandaar de helft.

Maar een bank zal niet zo blij zijn dat je hun onderpand ineens (danwel tijdelijk) de helft minder waard maakt. Tenzij de halve waarde van je huis nog steeds hoger is dan de openstaande schuld.

[TheInsomniac]

Fanatic_FS schreef op zondag 10 mei 2015 @ 23:31:
Waarom zou je huis ineens niet verzekerd zijn als je gewoon je verzekering betaald?
Hetzelfde met de hypotheek, zolang je je hypotheek betaald heb je toch renteaftrek, of je er nu daadwerkelijk in woont of niet.

Risicoprofiel wanneer iemand in het huis van een ander woont is anders. Terecht of onterecht.
Daarnaast als ik mijn huis echt zou verhuren valt het niet meer in de box waarbij ik recht heb op hypotheek rente aftrek.

Kortom nuttig om zeker te weten.

[TheInsomniac]

Dick schreef op maandag 11 mei 2015 @ 02:29:
In veel gevallen is er met beide partijen trouwens wel iets te regelen, al kan de bereidwilligheid wel sterk afhangen van je persoonlijke situatie.

Vrees dat dit de enige route is die duidelijkheid gaat opleveren. Weet graag van tevoren hoe ik het moet regelen om problemen te voorkomen.

Maar in het met belastingdienst, verzekering en hypotheekverstrekker in contact , in de hoop dat ik mensen aan de lijn krijg die het echt begrijpen. Waarna ik een hip contract moet dichten.

Grootste zorg en de reden het hier eerst te vragen. Weinig vertrouwen in wat voor mensen ik aan de lijn krijg. Het helpt dan als ik precies begrijp hoe het zit.

[rinkel]

Huurders hebben enorm veel rechten, echter niet als het om een tijdelijk huurcontract gaat. Hier zit echter wel een maximum aan.
Daarnaast zal deze woning je hoofdverblijf worden / blijven, dan hebben de huurders weer minder rechten. In het meest slechte geval zal het een gang naar de rechter worden, maar dat is een zaak die je wint. Zolang je kunt aantonen dat je een tijdelijk jaarcontract hebt afgesloten, dit moet je kenbaar maken door het woord "TIJDELIJK" bovenaan in het contract te zetten. Anders loopt een jaarcontract stilzwijgend door.

Verzekeringen, hypotheek, etc lopen gewoon door, daar veranderd niks aan.

Zie reacie van Dick

huurders.info

Misverstand: minimum contractsduur
Vrijwel alle huurcontracten worden voor 1 jaar afgesloten. Na het eerste jaar wordt het contract stilzwijgend verlengd. Een veel gehoord misverstand is dat het om een tijdelijk contract van 1 jaar gaat waarbij de huurder moet hopen dat het contract na 1 jaar wordt verlengd. Dit is niet juist.

Het betekent precies het tegenovergestelde. Het gaat hier om een ingewikkelde juridische formulering die niets anders betekent dan dat u de woning tenminste 1 jaar moet huren. Met andere woorden u heeft een vast contract en u kunt het eerste jaar niet opzeggen. Dit is bedoeld om te voorkomen dat de verhuurder om de paar maanden weer een nieuwe huurder moet vinden

[ninjazx9r98]

RocketKoen schreef op maandag 11 mei 2015 @ 07:05:
[...]

Zolang je je hypotheek netjes aflost zullen ze dit inderdaad niet zo snel doen.
Maar een verhuurd huis heeft 60% van de waarde van een onverhuurd huis (voor de belasting tenminste). En bij gedwongen verkoop brengt het al snel 10% minder op. Vandaar de helft.

Huis van onze buren was al geruime tijd in de verhuur, hypotheek werd netjes afgelost maar toen de bank er lucht van kreeg dat de eigenaar in het buitenland zat was het einde verhaal.
Huurders moesten binnen twee weken vertrekken (kregen uiteindelijk een paar weken extra omdat ze met een baby zaten) en het huis moest asap in de verkoop.
Bank had al een inschatting gedaan van de opbrengst als de eigenaar niet snel genoeg was naar hun zin en de bank actie zou ondernemen (grofweg tussen de 30 en 60k lager dan de te verwachten opbrengst bij normale verkoop)
Dit alles overigens vernomen van de huurders die er op dat moment in zaten dus geen idee hoe gekleurd het verhaal is maar ze zijn vertrokken binnen vier weken en het huis is ondertussen verkocht en de nieuwe bewoners zitten er sinds een paar weken in.

[rinkel]

ninjazx9r98 schreef op maandag 11 mei 2015 @ 11:09:
[...]

Huis van onze buren was al geruime tijd in de verhuur, hypotheek werd netjes afgelost maar toen de bank er lucht van kreeg dat de eigenaar in het buitenland zat was het einde verhaal.
Huurders moesten binnen twee weken vertrekken (kregen uiteindelijk een paar weken extra omdat ze met een baby zaten) en het huis moest asap in de verkoop.
Bank had al een inschatting gedaan van de opbrengst als de eigenaar niet snel genoeg was naar hun zin en de bank actie zou ondernemen (grofweg tussen de 30 en 60k lager dan de te verwachten opbrengst bij normale verkoop)
Dit alles overigens vernomen van de huurders die er op dat moment in zaten dus geen idee hoe gekleurd het verhaal is maar ze zijn vertrokken binnen vier weken en het huis is ondertussen verkocht en de nieuwe bewoners zitten er sinds een paar weken in.

Dit is een situatie die zou kunnen voordoen idd. Hypotheek verstrekkers zijn niet blij met een verhuurd pand. Normaal gesproken moet je ook toestemming vragen voordat je een huis verhuurd. Dit staat ook meestal in de hypotheek vermeld. Het probleem is namelijk, zoals Dick beschrijft, dat een huis in verhuurde staat minder oplevert. Het gaat hierbij om een aanzienlijk bedrag.

Het gaat hier echter om een tijdelijke verhuur (denk aan het woord TIJDELIJK bovenaan het huurcontract). Ik denk dat dit een minder groot probleem is.
Het kan echter natuurlijk nooit kwaad om dit even met een expert te overleggen.

[Verwijderd]

Een tijdelijk huurcontract bestaat nauwelijks. Alleen als je in Amsterdam toestemming krijgt van de gemeente kan het tijdelijk zijn.

Verder is het wel zo dat als jij terugkomt en je hebt geen huis, dat een verhuurder er vaak terug in mag komen, mits er geen andere mogelijkheid is. Echter die mits is ruim gedefinieeerd en niet altijd kan de verhuurder hard maken dat hij geen andere mogelijkheid heeft.

Pas dus op, je bent hier wel aan de huurder overgeleverd, echter, als het een vriend van je is, heeft die waarschijnlijk ook geen zin in het gezeur.

En ja, vraag de bank om toestemming, anders kan je daar straks problemen mee hebben...

[ATS]

Zijn jullie niet op zoek naar de term "diplomatenclausule"?

[RocketKoen]

ninjazx9r98 schreef op maandag 11 mei 2015 @ 11:09:
[...]

Huis van onze buren was al geruime tijd in de verhuur, hypotheek werd netjes afgelost maar toen de bank er lucht van kreeg dat de eigenaar in het buitenland zat was het einde verhaal.
Huurders moesten binnen twee weken vertrekken (kregen uiteindelijk een paar weken extra omdat ze met een baby zaten) en het huis moest asap in de verkoop.
Bank had al een inschatting gedaan van de opbrengst als de eigenaar niet snel genoeg was naar hun zin en de bank actie zou ondernemen (grofweg tussen de 30 en 60k lager dan de te verwachten opbrengst bij normale verkoop)
Dit alles overigens vernomen van de huurders die er op dat moment in zaten dus geen idee hoe gekleurd het verhaal is maar ze zijn vertrokken binnen vier weken en het huis is ondertussen verkocht en de nieuwe bewoners zitten er sinds een paar weken in.

Die huurders hadden ook gewoon kunnen blijven zitten. De bank en de verhuurder hebben geen poot om op te staan.
Zoals hier al een paar keer is gezegd, tijdelijke verhuur bestaat bijna niet.

Er zijn een paar uitzonderingen. Bijvoorbeeld een huis dat (al lang) te koop staat of dat op de lijst staat om gesloopt of verbouwd te worden (anti-kraak).

Ik zie het wel vaak gebeuren bij studentenkamers. Student gaat een half jaar naar het buitenland voor een minor of afstuderen. En verhuurt zijn kamer dan tijdelijk aan een ander.
Maar dit is vaak zwart, zonder contract en zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder.
De originele bewoner blijft dan ook ingeschreven staan op dat adres en de tijdelijke huurder kan zich niet inschrijven.
Ook hier geldt: Als iemand er achter komt ben je de lul

Toevallig net op NU:
http://www.nu.nl/internet...erverhuur-via-airbnb.html

Bij een airBnB constructie hebben de huurders overigens ook geen bescherming. De verhuurder blijft hoofdbewoner en ze kunnen zich niet inschrijven.

[ Voor 3% gewijzigd door RocketKoen op 11-05-2015 12:45 ]

[BCC]

Ik heb zelf jaren geleden ook een keer zoiets meegemaakt: Het is heel krom maar eigenlijk is in dit geval de beste oplossing om het zwart te doen: de kennis van je kan nooit claimen dat hij/zij rechten heeft als huurder en de bank kan ook nooit een probleem maken omdat er officieel nooit sprake is geweest van verhuren.

Als je daarnaast ook nog eens geen huur vraagt en er geen huursubsidie wordt aangevraagd voor het logeren is er verder ook weinig aan de hand.

[ninjazx9r98]

RocketKoen schreef op maandag 11 mei 2015 @ 12:42:
[...]

Die huurders hadden ook gewoon kunnen blijven zitten. De bank en de verhuurder hebben geen poot om op te staan.
Zoals hier al een paar keer is gezegd, tijdelijke verhuur bestaat bijna niet.

De huurder had helemaal niet kunnen blijven zitten, er is zoiets als een huurbeding en de bank kan ontruiming van de woning vorderen.
Het huurbeding is een vergaande uitzondering op de huurbescherming die er normaal gesproken is omdat de hypotheekakte ingeschreven is in openbare registers.
http://financieel.infonu....ekakte-huis-ontruimd.html

[Hielko]

BCC schreef op maandag 11 mei 2015 @ 12:53:
Ik heb zelf jaren geleden ook een keer zoiets meegemaakt: Het is heel krom maar eigenlijk is in dit geval de beste oplossing om het zwart te doen: de kennis van je kan nooit claimen dat hij/zij rechten heeft als huurder en de bank kan ook nooit een probleem maken omdat er officieel nooit sprake is geweest van verhuren.

Dat is ook maar beperkt hoor. Ook zonder contract kan iemand echt wel meer dan aannemelijk maken dat hij een jaar op een bepaald adres heeft gewoond en daarvoor betaald heeft, en dus gewoon huurbescherming heeft.

[slootbeest]

Hier staat een huurcontract voor bepaalde tijd en ook de voorwaarde waaronder dit mogelijk is

[mannowlahn]

ninjazx9r98 schreef op maandag 11 mei 2015 @ 11:09:
[...]

Huis van onze buren was al geruime tijd in de verhuur, hypotheek werd netjes afgelost maar toen de bank er lucht van kreeg dat de eigenaar in het buitenland zat was het einde verhaal.
Huurders moesten binnen twee weken vertrekken (kregen uiteindelijk een paar weken extra omdat ze met een baby zaten) en het huis moest asap in de verkoop.
Bank had al een inschatting gedaan van de opbrengst als de eigenaar niet snel genoeg was naar hun zin en de bank actie zou ondernemen (grofweg tussen de 30 en 60k lager dan de te verwachten opbrengst bij normale verkoop)
Dit alles overigens vernomen van de huurders die er op dat moment in zaten dus geen idee hoe gekleurd het verhaal is maar ze zijn vertrokken binnen vier weken en het huis is ondertussen verkocht en de nieuwe bewoners zitten er sinds een paar weken in.

Wow ik was in de veronderstelling dat een bank het nooit een probleem zou vinden indien de aflossing netjes voldaan werd. Maar wellicht wel een probleem als je zelf niet meer in nederland verblijft?

[Frogmen]

Ik zou voor de optie kiezen om op papier slechts een kamer te verhuren met met gebruik van gezamenlijke ruimte ? Tis maar een idee en volgens mij minder risico's