Hoe lang HRA - en over welk bedrag?

[Cheezus]

Even een vraagje over HRA waar ik zo snel geen antwoord op kan vinden - mede omdat ik word doodgegooid met informatie die ik wél weet.

Situatie:
- In november 2007 een appartement gekocht met een hypotheek van 115.000.
- In maart 2014 dit appartement verkocht en gaan huren - de volledige hypotheek is afgelost/afgesloten. Note: voor 2014 heb ik nog geen belastingaangifte gedaan - ik kan er dus nog voor kiezen om geen HRA terug te vragen voor de eerste maanden van 2014.
- Ik ben van plan een nieuwbouw huis te gaan kopen, dus compleet nieuwe hypotheek van ~350.000

Vragen:
- Heb ik nu nog recht op 23 jaar HRA over een bedrag van 115.000 en 30 jaar voor het de resterende 235.000 of geldt dit alleen als je je oude hypotheek laat doorlopen?
- In het tweede geval, heb ik dan alleen nog maar recht op 30 jaar HRA over 235.000?
- Wordt de HRA per maand of kalenderjaar bekeken, in het laatste geval is het dan gunstiger om geen HRA over 2014 in te vullen?

Waarom vraag ik dit niet aan een financiëel adviseur? Nou, die heb ik nog niet, en daar wil ik ook zo min mogelijk aan uitgeven - tenzij er echt dingen zijn die ik niet begrijp..

[t_captain]

* Een nieuwe hypotheek is in dit geval imho geen voortzetting van een oude hypootheek, De lening is ingelost en je woont tussentijds in een huurwoning. Daarmee zal een nieuwe hypotheek alleen renteaftrek genieten als hij aan de nieuwe regels voldoet. Daaronder de plicht tot (ten minste) annuitaire inlossing.

* Deze link geeft een relevant rekenvoorbeeld: http://financieel.infonu....ingsplicht-hypotheek.html

Als ik het goed begrijp, heb je straks twee leningdelen:
- 115k met annuitaire inlossing over max 23 jaar
- 235k met annuitaire inlossing over max 30 jaar


* renteaftrek over 2014 mag je gewoon gebruiken.

[ZeRoC00L]

Ja, 23 jaar voor 115k, 30 jaar voor de nieuwe hypotheek.

Vergeet ook de eventuele overwaarde niet, die gaat af van het bedrag hetgeen je bijleent.

[t_captain]

^^ in mijn vorige post ging ik niet uit van overwaarde (ook gezien aankoop in 2007 en verkoop in 2014). Het rekenvoorbeeld in mijn link houdt wel rekening met overwaarde en eventuele inlossing op de oude hypotheek.

[Cheezus]

Idd, met een 'starterswoning' gekocht eind 2007 en verkocht 2014 kun je overwaarde wel vergeten.. denk aan -30.000 (excl. k.k)

t_captain: dat voorbeeld (en zoveel voorbeelden) gaat er alleen van uit dat je van koop naar je volgende koopwoning gaat. Je houdt dan je oude hypotheek en sluit dan een nieuwe af voor wat je nog te kort komt (toch?). In mijn geval heb ik dus een compleet nieuwe hypotheek van 350.000.
Alhoewel het met 2 leningdelen wel een stuk eenvoudiger is om bij te houden hoeveel rente je betaald (en dus welk deel je niet meer kunt aftrekken na 23 jaar) kun je dit natuurlijk ook gewoon zelf berekenen en een eenvoudige hypotheek met 1 leningdeel nemen. Toch?

[DarkKnight]

Is je hypotheek van € 115000 afgelost of niet?
Want in je OP staat dat deze volledig is afgelost, dus dan bestaat de hypotheek toch niet meer?
Ik las je OP namelijk dat je gewoon een nieuwe hypotheek start van € 350000. En dat je daar 30 jaar lang (of korter als ooit het kabinet de knoop doorhakt) de HRA daarvan af kan trekken.

[t_captain]

Cheezus schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 13:34:
Idd, met een 'starterswoning' gekocht eind 2007 en verkocht 2014 kun je overwaarde wel vergeten.. denk aan -30.000 (excl. k.k)

Misschien moet je even onderzoeken of je nog "iets" met de onderwaarde kunt doen. Trefwoord "negatieve eigenwoningreserve". Deze pagina Wikipedia: Bijleenregeling > Bijzondere situaties is een startpunt.

t_captain: dat voorbeeld (en zoveel voorbeelden) gaat er alleen van uit dat je van koop naar je volgende koopwoning gaat. Je houdt dan je oude hypotheek en sluit dan een nieuwe af voor wat je nog te kort komt (toch?).

Niet elke hypotheek laat zich verhuizen. Vaak los je bij verhuizig koop->koopwoning dan ook de oude hypotheek in en sluit een nieuwe af. Het rekenvoorbeeld in mijn eerste link gaat volgens mij ook uit van een nieuwe lening. Afgezien van de vraag of een voortzetting eventueel nog onder het oude fiscale regime kan vallen, maakt het ook geen verschil.

In mijn geval heb ik dus een compleet nieuwe hypotheek van 350.000.

Dat doet geen afbreuk aan de twee belangrijkste fiscale normen:

1. eigenwoningreserve: van toepassing op iedereen die met minder dan 5 jaar tussenruimte verkoopt en koopt. In jullie geval is deze negatief vanwege verlies op je oude huis, zie onder.
2. gebruikte jaren hypotheekrenteaftrek: reeds 7 jaar gebruikt over 115k --> dit leningdeel heeft nog maar 23 jaar resterende renteaftrek. Nu is renteaftrek tegenwoordig annuitair en zul je op zoek moeten naar een lening die annuitair inlost in 23 jaar (voor de 1e 115k). Voor de rest kun je een hypotheek met annuitaire inlossing in 30 jaar uitzoeken.

Alhoewel het met 2 leningdelen wel een stuk eenvoudiger is om bij te houden hoeveel rente je betaald (en dus welk deel je niet meer kunt aftrekken na 23 jaar) kun je dit natuurlijk ook gewoon zelf berekenen en een eenvoudige hypotheek met 1 leningdeel nemen. Toch?

Helaas is de wetgever een beetje buiten zijn boekje gegaan. Het is namelijk niet het aftrekbare gedeelte van de rente dat annuitair daalt. De wetgever eist als voorwaarde voor kenteaftrek dat de lening daadwerkelijk inlost met ten minste annuitaire snelheid.

Om de HRA maximaal te gebruiken, moet je dus twee leningdelen hebben. Een met looptijd 23 jaar en 1 met 30 jaar.

[Cheezus]

DarkKnight schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 13:54:
Is je hypotheek van € 115000 afgelost of niet?
Want in je OP staat dat deze volledig is afgelost, dus dan bestaat de hypotheek toch niet meer?

Deze hypotheek is volledig afgelost en bestaat inderdaad niet meer.

Ik las je OP namelijk dat je gewoon een nieuwe hypotheek start van € 350000. En dat je daar 30 jaar lang (of korter als ooit het kabinet de knoop doorhakt) de HRA daarvan af kan trekken.

Dat zou mooi zijn, maar dan heb je dus effectief meer dan 30 jaar HRA gehad kan dat wel?

[ZeRoC00L]

Cheezus schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 14:07:
[...]


Deze hypotheek is volledig afgelost en bestaat inderdaad niet meer.


[...]


Dat zou mooi zijn, maar dan heb je dus effectief meer dan 30 jaar HRA gehad kan dat wel?

Nee, zie het verhaal hierboven van t_captain

[Cheezus]

Dat heb ik inderdaad net gedaan (was tegelijkertijd gepost ). Duidelijk verhaal.

[t_captain]

DarkKnight schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 13:54:
Is je hypotheek van € 115000 afgelost of niet?
Want in je OP staat dat deze volledig is afgelost, dus dan bestaat de hypotheek toch niet meer?

Hier ga je te kort door de bocht. De hypotheek kan dan zijn doorgehaald, maar de geschiedenis is niet uit de boeken van de belastingdienst gewist. Als je reeds een woning met hypotheekrenteaftrek had, heb je te maken met twee beperkingen:

1. renteaftrek is in totaal max 30 jaar. Als je 10 jaar renteaftrek op een hypotheek van 100.000 hebt genoten, dan is de rente op de 1e 100.000 euro van deze of elke volgende hypotheek nog maar 20 jaar aftrekbaar. Neem je een nieuwe hypotheek van 300.000 euro, dan verliest deze 1/3 deel van de renteaftrek na 20 jaar, en de resterende 2/3e deel na 30 jaar.

2. in geval van overwaarde verlies je ook een stukje renteaftrek op de nieuwe woning. Als je bijvoorbeeld 20.000 euro overwaarde hebt, wordt je geacht om deze in je nieuwe huis te investeren en geniet je over dat deel van je hypotheek dus geen HRA meer. Dat saldo heeft een geldigheid van 5 jaar, dus ook als je enkele jaren in het buitenland of in een huurwoning verblijft.

En dat je daar 30 jaar lang (of korter als ooit het kabinet de knoop doorhakt) de HRA daarvan af kan trekken.

Er is over dit onderwerp geen discussie meer in het kabinet. Er zijn een aantal beperkingen overeengekomen:

- vermindering leennormen LTI en LTV
- geleidelijke afbouw tarief renteaftrek (52 --> 38%)
- verplicht annuitair inlossen

Op wat langere termijn zullen deze maatregelen de exposure van de rijksbegroting aan de hypotheekschuld flink beperken. Over de duur van de renteaftrek staan geen verdere beperkingen op stapel.

[MSalters]

Er is niet veel van de aftrek over, nee, in vergelijking met vroeger. Want die drie maatregelen stapelen: je begint al met minder aftrekbare schuld in jaar 1, het af te trekken bedrag daalt jaarlijks, en het tarief waartegen je mag aftrekken daalt ook nog eens.

Er is dus weinig aanleiding voor deze of toekomstige regeringen om nog verder in de HRA te snijden. De huidige maatregelen zorgen de volgende 30 jaar voor jaarlijks terugkerende verhogingen van de belastingen.

[DarkKnight]

t_captain schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 14:17:
[...]

Dank voor de uitleg.
Toch weer wat geleerd vandaag.

[Cheezus]

Als ze de HRA helemaal schrappen hebben ze al die regelingen ook niet meer nodig, daar wordt alles een stuk eenvoudiger van..

Anyway, met bovenstaande uitleg en de vraag of ik nog iets aan de "negatieve eigenwoningreserve" heb ga ik wel even bij een adviseur langs. Dat hoeft dan geen €1.500 te kosten hoop ik (dat zal m'n eerste vraag zijn )

[Jiffy]

Klopt, dat hoeft geen 1500 euro te kosten. De meesten zijn namelijk veel duurder.

[ATS]

t_captain schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 14:07:
[...]
2. gebruikte jaren hypotheekrenteaftrek: reeds 7 jaar gebruikt over 115k --> dit leningdeel heeft nog maar 23 jaar resterende renteaftrek. Nu is renteaftrek tegenwoordig annuitair en zul je op zoek moeten naar een lening die annuitair inlost in 23 jaar (voor de 1e 115k). Voor de rest kun je een hypotheek met annuitaire inlossing in 30 jaar uitzoeken.

Nee, dat is niet waar. Je mag gewoon een annuïtaire lening afsluiten met een looptijd naar eigen keuze, tot een looptijd van 30 jaar. Je mag alleen niet meer dan 23 jaar daadwerkelijk aftrekken. Dat heb ik vorig jaar ook gedaan. Het aftrekbedrag is in die laatste jaren toch niet zo relevant meer, dus veel pijn heb je daar niet van.

[Woy]

t_captain schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 14:07:
[...]
Helaas is de wetgever een beetje buiten zijn boekje gegaan. Het is namelijk niet het aftrekbare gedeelte van de rente dat annuitair daalt. De wetgever eist als voorwaarde voor kenteaftrek dat de lening daadwerkelijk inlost met ten minste annuitaire snelheid.

Om de HRA maximaal te gebruiken, moet je dus twee leningdelen hebben. Een met looptijd 23 jaar en 1 met 30 jaar.

De lening moet inderdaad met annuitaire snelheid afgelost worden, maar ik kan nergens vinden dat de periode waarover annuitair afgelost moet worden ook gelijk moet zijn aan de maximale aftrekbaarheid van de lening. Overal lees ik alleen dat in 30 jaar afgelost moet worden. ( Na 23 jaar vervalt de aftrek natuurlijk wel op dat deel ).

Overigens volgens mij hoeft hij op dat gedeelte sowieso niet af te lossen.

Bron: Belastingdienst
U hebt op 31 december 2012 een eigenwoningschuld. U verkoopt na die datum uw eigen woning en u lost uw hypotheek of lening af. Sluit u een nieuwe hypotheek of lening af voor een eigen woning vóór het einde van het jaar dat volgt op het jaar van aflossen? Dan hoeft u tot het bedrag van de oude eigenwoningschuld niet verplicht af te lossen om renteaftrek te krijgen.

Dus mits er voor eind 2015 een nieuwe hypotheek afgesloten wordt mag € 115.000,- gewoon aflossingsvrij geleend worden.

[ATS]

Woy schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 15:28:
[...]

De lening moet inderdaad met annuitaire snelheid afgelost worden, maar ik kan nergens vinden dat de periode waarover annuitair afgelost moet worden ook gelijk moet zijn aan de maximale aftrekbaarheid van de lening. Overal lees ik alleen dat in 30 jaar afgelost moet worden. ( Na 23 jaar vervalt de aftrek natuurlijk wel op dat deel ).

Overigens volgens mij hoeft hij op dat gedeelte sowieso niet af te lossen.


[...]

Dus mits er voor eind 2015 een nieuwe hypotheek afgesloten wordt mag € 115.000,- gewoon aflossingsvrij geleend worden.

Klopt. Ook dat hebben wij gedaan afgelopen jaar Wel mag dat aflossingsvrije deel maximaal 50% van de hypotheeksom zijn, en mag het maximaal het nog openstaande bedrag op 31-12-2012 zijn. Ik had een annuïtaire hypotheek voor mijn appartement dat we vorig jaar gekocht hebben, maar op basis van deze regeling hebben we nu dus een deel aflossingsvrij. Ook na tips hier op het forum trouwens.

[PhilipsFan]

Ik heb nog een interessante vraag over dit onderwerp waar zelfs de belastingtelefoon na diverse malen dezelfde vraag geen goed antwoord op wist.

Situatie: ik heb destijds samen met mijn partner een huis gekocht met hypotheek en dus HRA. Ik heb echter bij de belastingaangifte de aftrek steeds om het jaar aan mezelf en aan mijn partner toegewezen. Omdat we ongeveer evenveel verdienden maakte dat voor het bedrag niet zoveel uit. Theoretisch heb ik dus in die periode maar de helft van mijn jaren HRA verbruikt, maar ik ben heel benieuwd hoe dat nu echt zit.

[t_captain]

MSalters schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 14:34:
Er is dus weinig aanleiding voor deze of toekomstige regeringen om nog verder in de HRA te snijden. De huidige maatregelen zorgen de volgende 30 jaar voor jaarlijks terugkerende verhogingen van de belastingen.

Inderdaad. Ik schat dat de vermindering van de LTI heeft geleid tot een deflatie van de huizenprijzen met zo'n 15%. (Totale daling vanaf de piek in 2008 is tussen 18 en 20%, de bovenste 3 a 5 procent wijs ik toe aan de toegenomen werkloosheid en flexibilisering van de arbeidsmarkt en de daaruit volgende vraaguitval.)

Dan zijn de kosten koper verminderd en worden de leennormen t.a.v. LTV jaarlijks iets aangescherpt. Dit levert uiteindelijk een procent of 10 daling van de (initiele) hypotheekschuld op t.o.v. de oude situatie.

Een annuitaire lening met een looptijd van 30 jaar en een rente van 4% heeft een gemiddeld uitstaand bedrag van 60% van de initiele hoofdsom. In het oude systeem kwam de volle 100% gedurende de hele looptijd in aanmerking voor renteaftrek.

Tenslotte wordt het tarief langzaam maar zeker afgebouwd. Ergens tussen de 40 a 50% van de HRA wordt momenteel afgetrokken in de 4e schijf. Het voordeel daarvan wordt afgebouwd van 52 naar 42% en daarna samen met de aftrek in de 2e en 3e schijf naar 38%. De eerste fase van die afbouw (52 -> 42% over pakweg 40% van de aftrekbware rente) levert een besparing op van 8%. De tweede fase (42 -> 38% over ten minste 90% van de aftrekbare rente) levert nog eens 9% op.

Als ik deze effecten optel, bespaart de overheid op termijn dik 60% van de totale kosten van HRA.

De volgende effecten heb ik niet meegenomen:
a. misschien is het rentetarief en daarmee de aftrekbare rente lager omdat de leningen annuitair worden (hoewel het risicoprofiel voor de bank t.o.v. een spaar/bankspaarhypotheek feitelijk niet anders is geworden).
b. prijsstijging van woningen leidt ertoe dat de fractie "openstaande hoofdsom / initiele hoofdsom" iets hoger dan de genoemde 60% zal zijn. het zijn immers vooral de oudere, lagere, hypotheken die voor een aanzienlijk deel zijn ingelost en de nieuwere, hogere, hypotheken die nog bijna helemaal open staan.

[Cheezus]

ATS schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 15:33:
[...]
Klopt. Ook dat hebben wij gedaan afgelopen jaar Wel mag dat aflossingsvrije deel maximaal 50% van de hypotheeksom zijn, en mag het maximaal het nog openstaande bedrag op 31-12-2012 zijn. Ik had een annuïtaire hypotheek voor mijn appartement dat we vorig jaar gekocht hebben, maar op basis van deze regeling hebben we nu dus een deel aflossingsvrij. Ook na tips hier op het forum trouwens.

Hmm, aangezien we de bui al zagen hangen zijn we wel rond die tijd begonnen met aflossen, ik denk dat de totale opstaande schuld zo'n 100.000 was op dat moment.

Maar de opties zijn dus toch wat uitgebreider:
1. ~100Kaflossingsvrij deel (ik had oorspronkelijk ongeveer 50/50 spaar/aflossingsvrij), looptijd 30 jaar waarvan de laatste 7 jaar niet aftrekbaar zijn. 250K annuïtair die ook 30 jaar aftrekbaar is.

2. gewoon 115K annuïtair en 235K annuïtair nemen, eerste deel eventueel met een looptijd van 23 jaar maar niet verplicht, eerste deel is weer 23 jaar aftrekbaar. Iets minder voordelig maar wel overzichtelijk

3. 1 Hypotheek van 350K nemen en zelf berekenen hoeveel HRA ik nog mag aftrekken na 23 jaar - dat vind de belastingdienst misschien minder leuk (dan moeten ze zelf ook wat gaan berekenen ter controle?).

[t_captain]

Twee verschillende bronnen voor deze tip:

Woy schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 15:28:
[...]

De lening moet inderdaad met annuitaire snelheid afgelost worden, maar ik kan nergens vinden dat de periode waarover annuitair afgelost moet worden ook gelijk moet zijn aan de maximale aftrekbaarheid van de lening. Overal lees ik alleen dat in 30 jaar afgelost moet worden. ( Na 23 jaar vervalt de aftrek natuurlijk wel op dat deel ).

ATS schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 15:28:
[...]

Nee, dat is niet waar. Je mag gewoon een annuïtaire lening afsluiten met een looptijd naar eigen keuze, tot een looptijd van 30 jaar. Je mag alleen niet meer dan 23 jaar daadwerkelijk aftrekken. Dat heb ik vorig jaar ook gedaan. Het aftrekbedrag is in die laatste jaren toch niet zo relevant meer, dus veel pijn heb je daar niet van.

Als er inderdaad geen koppeling is tussen het annuitaire inlossings-schema en de resterende looptijd, dan mag de hele lening op een 30-jaars schema worden afgesloten. (en vervalt na 23 jaar een pro rato deel van de renteaftrek). Dat is iets gunstiger omdat die 115k dan niet naar 0 gaat in jaar 23 maar naar pakweg 35k in dat jaar. Vooral in jaren 15...23 heb je dan wat meer aftrek.

En eenmaal de volgende tip:

Woy schreef op woensdag 25 februari 2015 @ 15:28:
[...]

Overigens volgens mij hoeft hij op dat gedeelte sowieso niet af te lossen.

[...]

Dus mits er voor eind 2015 een nieuwe hypotheek afgesloten wordt mag € 115.000,- gewoon aflossingsvrij geleend worden.

Ik denk dat TS wel degelijk een adviseur moet spreken de komende maanden. Een intakegesprek hoeft niets/niet zo heel veel te kosten en kan belangrijke leads opleveren voor het verdere traject.

[Cheezus]

Dat ben ik met bovenstaande info ook wel van plan, maar het is fijn om hier alvast kosteloos advies in te winnen dan hetzelfde van een 100€/u kostende adviseur aan te horen

Bedankt dus allemaal voor alle input tot dusver

[Rukapul]

Ik lees hier veel uit de losse pols met 'huis (ver)kopen)', '5 jaar', etc. terwijl de wetstekst op diverse punten heel specifiek is met nauw gedefinieerde definities voor 'eigenwoningschuld', etc. De hele discussie is m.i. dus pas echt van waarde wanneer de relevante wetsartikelen erbij gehaald worden.