Ervaringen met huis kopen op executieveiling

[Cai]

Op dit moment ben ik mij aan het orienteren om een huis aan te schaffen met als doel particuliere verhuur. Zijn er Tweakers met ervaring of ooit aanwezig geweest bij een executie veiling?

Op http://www.koopeenveilinghuis.nl staat aardig wat info. Ik ben echter benieuwd naar wat ervaringen en dan met name de sfeer waarin zo een veiling plaatsvindt. Gaat dit professioneel of komen er louche handelaren welke jonge nieuwkomers middels intimidatie weg willen houden?

[BastaRhymez]

Zelf geen persoonlijke ervaringen mee, maar heb een paar terug ook eens gekeken of het niets voor mij was.
Huizen zijn over het algemeen wat goedkoper, maar het is lastig om de financiering rond te hebben.
Via een veiling, moet je direct de kosten betalen. Iets wat niet gaat lukken, als je zelf niet het vermogen hebt of geen hypotheek. Echter een hypotheek krijgen is lastig, want de bank wil graag een onderpand zien (en dat heb je nog niet / je weet het nog niet).
Daarnaast kan je ook niet eerst een bouwkundig rapport oid laten opmaken, het is kopen of niet kopen. En gekocht is gekocht. Zit ook geen bedenktijd op of een (wettelijke) tijd tot nadenken.

Voor mij waren dit meer dan genoeg redenen om er vanaf te zien (met name de hypotheek niet kunnen krijgen).

Overigens zullen er ook een hoop positieve zaken zijn omtrent een veilingshuis.

[Cai]

Deze zaken zijn mij bekend. De aanschaf wil ik doen met het geld wat nu op de bank staat.

Hoe was de sfeer op de veiling?

[Dennism]

Hoe het daadwerkelijk op dit moment is weet ik niet, maar ik heb wel eens in wat TV programma's gezien dat in het verleden de veiligingen regemaltig gedomineerd worden door de "oude rotten" die eigenlijk al voor de veiling de veilingkavels verdeeld hadden om zo tot de meest gunstige prijzen te komen, particulieren die daar tussen probeerden te komen werden niet altijd even vriendelijk behandeld.

[DropjesLover]

Sowieso was het voor particulieren al een stuk lastiger, omdat er veel professionals bij zitten die wat meer ervaring en financiële slagkracht hebben.
Een particulier zit daar (doorgaans) met een precies afgemeten maximum bedrag, een pro kan er een schepje bij op doen en kan ook via via al wel wat meer informatie verzameld hebben over de kavels. Via gemeente, via onderhoudsbedrijven, via een mannetje dat op bezoek is geweest, etc etc. Allemaal dingen waar een particulier doorgaans de tijd en connecties niet voor heeft.

[Free rider]

Cai schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 22:46:
Op dit moment ben ik mij aan het orienteren om een huis aan te schaffen met als doel particuliere verhuur. Zijn er Tweakers met ervaring of ooit aanwezig geweest bij een executie veiling?

Nog geen ervaring, maar ik heb wel een pand op het oog dat waarschijnlijk zo verkocht gaat worden. Ik heb veel informatie gevonden op http://www.veilingbiljet.nl/main.asp. De lijst van veilingobjecten lijkt daar ook veel groter.
Zie ook de informatiepagina's over het verloop van de veiling. Het onderscheid van twee systemen (Afslag=koopsom en Afslag=Opbod+koopsom) maakt het wel tricky!
Ook lastig zijn de verhalen over ontruiming. Als de woning verhuurd is, dan loopt het bestaande huurcontract gewoon door. En als de woning gekraakt is, dan is dat nu jouw probleem.

BastaRhymez schreef op zondag 01 februari 2015 @ 08:35:
Huizen zijn over het algemeen wat goedkoper, maar het is lastig om de financiering rond te hebben.
Via een veiling, moet je direct de kosten betalen. Iets wat niet gaat lukken, als je zelf niet het vermogen hebt of geen hypotheek. Echter een hypotheek krijgen is lastig, want de bank wil graag een onderpand zien (en dat heb je nog niet / je weet het nog niet).

Volgens mij heb je zes dagen om 10% te storten bij de notaris (of een bankgarantie van die hoogte af te geven), en zes weken om de rest van de koopsom te regelen. Binnen zes dagen moeten ook alle overige kosten worden betaald.
NB: Een hypotheek lijkt me voor TS niet aan de orde, omdat hij het wil verhuren en vrijwel alle hypotheekvormen juist verhuur uitsluiten.

Daarnaast kan je ook niet eerst een bouwkundig rapport oid laten opmaken, het is kopen of niet kopen. En gekocht is gekocht. Zit ook geen bedenktijd op of een (wettelijke) tijd tot nadenken.

Overigens zullen er ook een hoop positieve zaken zijn omtrent een veilingshuis.

Je hebt doorgaans ook geen garantie die je bij een normale koop wel hebt - waar je de vorige bewoner aansprakelijk kan stellen bij gebreken. Anderzijds, veel heb je niet aan zo'n garantie, meestal is de vorige bewoner failliet.
Het voordeel komt terug in de prijs. Ik zie twee redenen, ten eerste is er geen garantie die vergelijkbare woningen van andere verkopers wel bieden, ten tweede zijn er veel minder potentiele kopers die de prijs opdrijven - omdat potentiele kopers zonder eigen geld niets op veilingen te zoeken hebben.

Naar ik begreep worden woningen doorgaans verhandeld tegen 70% van de marktwaarde.

[ Voor 3% gewijzigd door Free rider op 01-02-2015 11:53 ]

[henkbas]

Het is een "wereldje", ik kan je aanraden om eerst eens een paar keer te gaan om de sfeer te proeven en te kijken hoe het gaat.
Wat je het beste kan doen is om te kijken of je een deal kan sluiten met iemand die beter thuis in dat wereldje, die gewend is aan het bieden en ook tegen de louche mensen in kan gaan.
Weet ik het, spreek af dat je die persoon een leuke commissie geeft van €10k ofzo als hij een woning voor je binnen haalt die je wilt.

Eerst maar eens de kat uit de boom kijken tijdens een veiling zelf zou ik zeggen!


Hangt er ook een beetje af in welke stad je wilt gaan kopen natuurlijk.

[ Voor 6% gewijzigd door henkbas op 01-02-2015 12:31 ]

[Cai]

Ik denk dat ik 4 februari ga kijken bij een veiling in de Kipstraat in Rotterdam. De financiering is inderdaad geen probleem. Je houdt van tevoren de objecten in de gaten, kijkt naar de gemiddelde prijs in de straat en of dit bij jouw budget aansluit. Vervolgens beoordeel je het object op verhuurbaarheid.

Zelf heb ik al besloten om niet een appartement voor de verhuur aan te schaffen in verband met de koppeling met een VVE wat ik niet zie zitten.

Het ontbreken van garanties zie ik als een ondernemersrisico. Dit zit m.i. ook in de lagere aanschafprijs verwerkt.

Mijn grootste bezwaar is dat ik geen zin heb om als vader van twee kinderen vijanden in het vastgoedwereldje te creeren.

[Freee!!]

Cai schreef op zondag 01 februari 2015 @ 17:27:
[...]
Mijn grootste bezwaar is dat ik geen zin heb om als vader van twee kinderen vijanden in het vastgoedwereldje te creeren.

Ik waag te betwijfelen dat ze zo ver gaan, de meesten zullen kinderen of kleinkinderen hebben.

[jjust]

Dat is wel heel negatief zo gevaarlijk is het niet. Mijn college heeft een huis gekocht op de veiling. Hij had vooraf de notaris benadered. Bleek dat er een dag was dat je het huis kon bezichtigen. Slechts weinigen wisten dat en er waren daardoor weinig kijkers. Aangezien hij het huis graag wilde hebben heeft hij onderhands een bod gedaan. Dus nog voor de veiling. Dit is geaccepteerd waarna het bij de rechtbank werd voorgelegd. De rechter moest uiteindelijk beslissen of het bod redelijk was. Ook was er bij de zitting gelegenheid voor anderen om nog een tegenbod te doen. Dit gebeurde niet en de rechter heeft het bod geaccordeerd.

Voordat hij een bod deed heeft hij de financiering al geregeld. Op de kijkdag heeft hij een taxateur meegenomen om een taxatierapport op te maken. Maar met eigen geld speelt dit natuurlijk niet.

[FFW]

Wij wilden dit ook doen, we hadden namelijk genoeg cash tot onze beschikking. Er waren in onze stad echter alleen uitgewoonde sloopwoningen te koop, dus uiteindelijk van de veilingen afgezien en via funda ons huis gevonden.

[Free rider]

Cai schreef op zondag 01 februari 2015 @ 17:27:
Ik denk dat ik 4 februari ga kijken bij een veiling in de Kipstraat in Rotterdam.

Ik ben recent gaan kijken, 10 februari in Den Haag. Wat viel mij op:
- Je hoeft je niet te registreren, je kan gewoon langskomen. Mocht je iets kopen dan moet je je wel kunnen identificeren.
- Bij de receptie van de veiling kan je een overzicht krijgen van de objecten die op de veiling worden aangeboden, maar ook deze bleek niet volledig - na het verspreiden werd alsnog een object teruggetrokken.
- De aanwezigen -ca. 100 man- komen uit (bijna) alle lagen van de bevolking, van makelaarstypes (lang haar met gel, pak) tot gepensioneerden tot allochtonen tot.... Er waren alleen mannen, behalve een enkele vrouwelijke notaris. Men kan ook online bieden, ik heb geen idee hoeveel mensen online meekeken. Het is geen statige bedoening, vrijwel de gehele tijd is er geroezemoes.
- Naast de aanwezigen is er een veilingmeester, een technicus voor de overheadprojector en de notaris, de laatste heeft meestal ook een assistent. De objecten worden aangeboden door verschillende notarissen, en om de zoveel tijd komt een nieuwe notaris voor "zijn"objecten.
- Voor de veiling van ieder object (pand, apartement, kavel) komt de desbetreffende notaris met een opsomming van bijzondere zaken van dat object. Bijvoorbeeld, soms is er een achterstand in de betaling van erfpacht, en bij één object was de eigenaar gesommeerd om een reparatie aan de balustrade uit te voeren. Ook waren er nogal wat panden welke ineens verhuurd bleken, zelfs na de ingang van de beslaglegging. De koper kan dat natuurlijk ongedaan maken maar de kosten en risico's zijn voor hem. Afhankelijk van de notaris kan de opsomming snel verlopen dus je moet wel scherp blijven.
- Bij de opsomming kunnen ook vanuit de zaal vragen worden gesteld (bv. energielabel?), maar deze worden doorgaans beantwoord door een verwijzing naar de site van de notaris - alsof de notaris wilde zeggen dat je je maar beter had moeten voorbereiden. Soms werd er wel kort op de vraag ingegaan, maar uiteindelijk kwam het er altijd op neer dat het gevraagde feit moet worden beschouwd als een risico voor de koper - met als impliciete waarschuwing dat aspirant-kopers bij het bieden met dit risico rekening moeten houden.
- Van de kosten zijn de notariskosten behoorlijk hoog, denk aan 8K tot 10K voor een gewoon apartement dat voor 70K wordt verkocht. Dit lijkt me een belangrijke verklaring waarom de veilingprijs een stuk lager ligt.
- Het bieden gaat als volgt: eerst wordt er via opbod geboden. Het hoogste bod wordt de zogenaamde inzet. Daarna wordt er afgemijnd: de veilingmeester kiest een hoger bedrag (flink hoger) en noemt die prijs. vervolgens een wat lagere prijs, nog lager enz. Dat gaat door totdat iemand "mijn" roept, of totdat de inzet weer is bereikt. Als iemand mijnt (dus "mijn" roept) dan is hij de koper. Hij moet naast het bedrag ook nog 1% "inzetpremie" betalen, hij moet dus 1% betalen aan de persoon die de inzet heeft bepaald (dus het hoogste bod in de opbodsessie deed). Als er niet wordt gemijnd dan is de persoon van de inzet de koper. NB Ik vermoed dat het zo werkt, maar pin me er niet op vast. Bedenk ook dat andere veilingen andere biedingsvormen kunnen volgen.
- Het geheel gaat nogal langzaam, ik ben na een uur weggegaan. Ik denk dat het nog wel drie uur doorging.

Tot zover mijn ervaring... Als je dit overweegt moet je er zeker eens langsgaan!

[zzzdavid]

Cai.......ben je uiteindelijk een huis gaan kopen via de veiling?

[Yorinn]

Een topic een kick van 2,5 jaar geven is niet de bedoeling. Zeker niet met zo'n korte vraag. Hier gaat dan ook een slotje op.