Hypotheekofferte 2014 aan laten passen

[qwasd]

Dag,

In 2014 heb ik een koopovereenkomst getekent voor een koopwoning voor 120.000 euro. De offerte is nog aangevraagd en teruggestuurd met de regels van 2014.

Nu het volgende, ik had een bouwdepot bij de offerte op laten nemen, alleen nu is het huis getaxeerd op precies 120.000 en na verbouwing 122.500
Dit betekent dat ik opeens een groot bedrag zelf moet bijleggen en dat is niet de bedoeling. De hypotheekadviseur is nog ergens mee bezig m.b.t. de taxatie maar ik ben er bang voor.

Nu is mijn vraag of ik de offerte nog kan laten wijzigen en dus kan laten gelden met de regels van 2014, ik wil het gehele bouwdepot dan laten vervallen.
Het is een aanvraag bij de NN met 106%

Als ik het goed begrijp kan ik dus op basis van de taxatie van 120.000 een maximale hypotheek nemen van 127.500, daar kan ik de bijkomende kosten toch wel mee dekken en zo ja is het alsnog mogelijk met deze percentages te rekenen of gaat NN een nieuwe offerte op laten stellen met de regels van 2015?

Graag advies !!!

[Figo112]

In het kort, nee je moet dan een nieuwe offerte aanvragen en die zal volgens de regels van 2015 gelden.
Wellicht even navragen bij je adviseur.
Is die 106% met energie besparende maatregelen? Want 2014 kan je tot 104% standaard lenen. En dit jaar 103%.
Daarnaast kan je inderdaad veel minder lenen vergeleken met vorig jaar.

[EddoH]

qwasd schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 20:08:
Dag,

In 2014 heb ik een koopovereenkomst getekent voor een koopwoning voor 120.000 euro. De offerte is nog aangevraagd en teruggestuurd met de regels van 2014.

Nu het volgende, ik had een bouwdepot bij de offerte op laten nemen, alleen nu is het huis getaxeerd op precies 120.000 en na verbouwing 122.500
Dit betekent dat ik opeens een groot bedrag zelf moet bijleggen en dat is niet de bedoeling. De hypotheekadviseur is nog ergens mee bezig m.b.t. de taxatie maar ik ben er bang voor.

Nu is mijn vraag of ik de offerte nog kan laten wijzigen en dus kan laten gelden met de regels van 2014, ik wil het gehele bouwdepot dan laten vervallen.
Het is een aanvraag bij de NN met 106%

Als ik het goed begrijp kan ik dus op basis van de taxatie van 120.000 een maximale hypotheek nemen van 127.500, daar kan ik de bijkomende kosten toch wel mee dekken en zo ja is het alsnog mogelijk met deze percentages te rekenen of gaat NN een nieuwe offerte op laten stellen met de regels van 2015?

Graag advies !!!

Volgens mij kun je als je wilt gewoon geen gebruik maken van je bouwdepot en deze direct aflossen op je hypotheek. Daar heb je geen nieuwe hypotheek zonder depot voor nodig.

[Figo112]

^dan moet hij het geld er wel voor hebben. Dit moet hij voorschieten bij de notaris en is hij dan ook kwijt. Notaris wil namelijk wel al het geld binnen hebben.

[Telco]

Het gat bijfinancieren met een aparte hypotheek/financiering?

[Mattie112]

Kan je adviseur hier geen advies over geven? Het lijkt me dat juist zo'n persoon hier alles van moet weten en kan zeggen wat er wel/niet mogelijk is?

Volgens mij kan je niet zomaar een offerte aanpassen (wel verlengen) want aanpassing == nieuwe offerte.

[EddoH]

Ik mis het denk ik een beetje... Welk bedrag moet de TS dan zelf financieren? De kosten koper?

[Stoney3K]

EddoH schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:45:
Ik mis het denk ik een beetje... Welk bedrag moet de TS dan zelf financieren? De kosten koper?

Dat vraag ik me ook af. Het geld van het bouwdepot is toch nog nergens aan uitgegeven?

[JaQ]

Volgens mij is er een ander probleem. De bank zet het bouwdepot op maximaal (122k*1,06)-120k =9,3k. Immers het pand is getaxeerd op 120k en na verbouwing op 122k.

Stel nou dat die verbouwing daadwerkelijk 20k kost. Dan wil de financierder graag zien dat je 20k-9,3= 10,7k aantoonbaar in bezit hebt of anders financiert (consumptief krediet). Zo niet, dan krijg je het bouwdepot (en dus de hele hypotheek) niet. Je kan immers de verbouwing niet betalen en de maximale hypotheek op het huis zou dan 120k*1.06=127.2k zijn.

Dit is een versimpeling van de werkelijkheid, ik laat de kosten koper even buiten beschouwing. Veel financierders willen ook zien dat je de kosten koper hebt

Stel nou dat je die verbouwing niet doet, dan besluit je geen gebruik te maken van je bouwdepot en e.e.a. direct af te lossen. Het is niet zo dat die 9,3k weg is of vast staat (een verbouwing kan theoretisch ook goedkoper uitvallen). Hiermee zijn twee mogelijke problemen:
1. De bank wil misschien niet mee in deze constructie, omdat je via een truc oneigenlijk financiert
2. iedere hypotheek heeft een maximaal aflosbaar bedrag per jaar. Als je lineair aflost dan los je 4,3k per jaar af (uitgaande van 30 jaar hypotheek). Samen met 9,3k die je terug wilt geven uit je bouwdepot kom je op 10,5% uit en dat is net iets te veel voor veel hypotheken. Bij een annuïteitenhypotheek is er geen probleem. Dit is een theoretisch probleem

Conclusie: je had je eerder moeten uitzoeken wat de consequenties waren van de taxatie i.c.m. verbouwing. Je kan proberen een andere taxateur te vinden die het huis hoger taxeert na verbouwing, dat heeft uiteraard enkel nut als je financier het huidige taxatierapport nog niet heeft gezien. Formeel mag je een taxateur niet beïnvloeden (melden welke waarde je wilt zien), maar aangezien je vrij bent om zelf een taxateur te kiezen valt beïnvloeding moeilijk te controleren of aan te tonen.

hoe weet ik dit: ik heb vorig jaar hetzelfde geintje gehad maar dan met andere bedragen