Huis kopen in Groningen?

[Desmoos]

Hallo Tweakers,

Een vraag om advies omtrent de aankoop van een woning en wijsheid hierin (als die er al is.... ).

De situatie:

In de aankomende paar maanden zal ik mogelijk een functie aannemen in Groningen welke de eis heeft in de regio te gaan wonen.
Na al een initiële zoektocht langs diverse aanbieders van huur en koop komen wij tot de conclusie dat koop de realistische mogelijkheid is.
Dit zeker wegens ons wensen lijstje aan een woning met daarin de grote wens (als in belangrijkste) vrijstaand met grond.
Dit zal een woning zijn tot maximaal 160.000. Hoger willen wij niet / is niet verstandig.
Locatie wordt naar alle waarschijnlijkheid binnen 35min reistijd van Groningen zelf.

Waar advies over?

Gezien Groningen nu de aardbeving capital van Nederland is geworden dalen de huizenprijzen daar aanzienlijk.
Een lap grond van 3000m2 met een karakteristieke woning is niet uitzonderlijk in de gezochte prijsklasse.
Dit is nu een voordeel voor ons. Zeker met onze wensen.

Maar wat is wijsheid?

Door aardbevingen, zal de waarde verder dalen (denk het wel) en is kopen dan verstandig?
Wij willen een pand waar wij onze stempel op kunnen zetten maar is een investering dan geen weg gegooid geld?

Verzekeringen op dit vlak zijn er weinig (eigenlijk is er maar 1) welke uitverkocht is in het gebied.
Daarnaast ook erg duur. Hoe vang je zo een risico op? Een buffer hebben wij niet echt.

Graag uw advies.

[Fietsbel]

Welk advies wil je nu echt, want mijn glazenbol is in onderhoud voor een APK, dus ik kan nu niet in de toekomst kijken wat de prijzen zullen doen.

Hoe vang je zo een risico op? Een buffer hebben wij niet echt.

normaal met je spaargeld etc, maar als je dat niet hebt moet je misschien niet gaan kopen. Simpel sommetje.

[ Voor 39% gewijzigd door Fietsbel op 13-01-2015 16:08 ]

[Maasluip]

Ik zou er mee opletten en zeker een expert in de arm nemen om de bouw van het huis te beoordelen. Huizen in Groningen zijn vaak niet traditioneel gefundeerd en hebben vaak relatief grote ramen en weinig steen. Dat maakt het allemaal heel kwetsbaar met de huidige aardbevingen.

[Desmoos]

Fietsbel schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:06:
Welk advies wil je nu echt, want mijn glazenbol is in onderhoud voor een APK, dus ik kan nu niet in de toekomst kijken wat de prijzen zullen doen.


[...]

normaal met je spaargeld etc, maar als je dat niet hebt moet je misschien niet gaan kopen. Simpel sommetje.

Wat ik zoek is advies m.b.t. kopen in die regio. Wel of niet doen met de bekende risico's?
Het is i.d.d. verstandiger om een buffer op te bouwen, daar zijn we van bewust en mee bezig.

[anandus]

Houdt er ook rekening mee dat niet alleen de aardbevingen voor waardedaling zorgen, maar ook de leegloop. Groningen is een krimpgebied, steeds meer mensen en bedrijven trekken weg, dus de kans is groot dat, zelfs als de aardbevingen ophouden, de prijs blijft dalen. Aanbod is (relatief) hoger dan de vraag.

[Desmoos]

Maasluip schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:09:
Ik zou er mee opletten en zeker een expert in de arm nemen om de bouw van het huis te beoordelen. Huizen in Groningen zijn vaak niet traditioneel gefundeerd en hebben vaak relatief grote ramen en weinig steen. Dat maakt het allemaal heel kwetsbaar met de huidige aardbevingen.

Een bouwkundige zit zeker in ons lijstje om de raadplegen.
Bedankt voor de tip over de ramen en fundering.

[EXX]

Een half uur rijden van Groningen? Dan behoort wonen in Drenthe (aardbevingsvrij) ook tot de mogelijkheden. Of Drachten, dat is ook een half uurtje rijden.

[Dersan]

EXX schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:14:
Een half uur rijden van Groningen? Dan behoort wonen in Drenthe (aardbevingsvrij) ook tot de mogelijkheden. Of Drachten, dat is ook een half uurtje rijden.

Maar dan moet je wel rekening houden dat je elke ochtend en avond een hoop ergenis krijgt bij het Julianaplein. En moet ook nog maar zien hoe dat gaat als ze daar beginnen met het bouwen van de nieuwe wegen.

[t_captain]

Groningen (stad) kun je overwegen. Buiten de stad zou ik aankoop ten zeerste afraden, tenzij je ergens een restwaardegarantie kan regelen of op een of andere manier de waarde van je huis kunt hedgen.

De provincie Groningen wordt een krimpregio. De stad groeide in 2013 nog met 2900 inwoners, terwijl de hele provincie slechts 300 inwoners groeide. Dat betekent dat de ontvolking van Groninen excl stad al is begonnen. In het oosten en noordoosten is deze het sterkst.

[ Voor 12% gewijzigd door t_captain op 13-01-2015 16:25 ]

[Foamy]

Dat hangt er vanaf waar de TS gaat werken Zeker in de richting Westerkwartier / Drachten is het goed en goedkoop wonen. Als je dan ook aan de westkant van de stad moet zijn voor werk dan heb je geen last van t Julianaplein.

[ Voor 1% gewijzigd door Foamy op 13-01-2015 16:32 . Reden: typo's ]

[rimave]

Het westen van de stad Groningen (Westerkwartier) is prima toeven. Geen last van aardbevingen.
En de prijzen zijn ook te doen. Bovendien is het westen van Groningen nog steeds een regio die groeit.

[rimave]

Foamy schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:26:
Dat hangt er vanaf waar de TS gaat werken Zeker vanaf de richting Westerkwartier / Drachten is het goed en goedkoop wonen. Als je ook aan de westkant van de stad moet zijn voor werk dan heb je geen last van t Julianaplein.

Dat zeg ik.
Ik woon prima aan deze kant van Groningen.
De andere kant zou ik ook niet willen wonen idd, richting Delfzijl etc.

[André]

Ik zou economisch gezien eerder in Drenthe gaan zoeken. Vanaf bijvoorbeeld rondom Assen zijn Leeuwarden, Drachten, Heerenveen, Groningen, Emmen, Hoogeveen, Zwolle, enz. allemaal binnen een uur te bereiken. Dan heb je ook nog uitwijk mogelijkheden in de toekomst. En aardbevingsvrij

[418O2]

In Groningen-Stad hebben we weinig last van aardbevingen hoor. Ik heb zelf nog nooit wat gemerkt. En met jouw budget kom je een heel eind en hoef je echt niet ver van de stad te zitten (15 minuten rijden moet je makkelijk redden).

Emmen is een drama in de spits en sowieso echt een suffe stad (kom er vandaan). Assen is qua stad vrij onaantrekkelijk, net als Hoogeveen. En Zwolle is ook gewoon best wel ver. Ik zou met dat budget gewoon in de stad wat zoeken, of als je ruimte wil net er buiten (ik heb met een iets hoger een budget een vrijstaand huis in de stad aan de rand met een vrij grote tuin, 600m2). Dus dat kan gewoon prima.

[ Voor 47% gewijzigd door 418O2 op 13-01-2015 16:48 ]

[Delerium]

Als je nou in Groningen Stad gaat huren, dan woon je in het midden van de omgeving waar je je beeld goed kan vormen. Dan kan je volgend jaar (of over 2 jaar) met een goed gevoel en informatie alsnog een huis kopen.

Tegen die tijd is al dat gedoe met aardbevingen enzo aardig bekend geworden en zijn de huizenprijzen realistische indicatoren.

Sowieso, de zuidelijke ringweg (knooppunt Juliana-plein) gaat de komende jaren op de schop dus makkelijk de Stad inrijden zal dan niet zo makkelijk meer gaan zodat een koop ten zuiden van de Stad de komende jaren garant staat voor wat overlast.

[Desmoos]

Bruikbare informatie. Dank allen. Zeker over de leegloop. Zal me verdiepen in de restwaarde garantie en het westen van Groningen.

De bedoeling is om zoveel mogelijk met fiets af te leggen richting Groningen.
Het betreft werken bij (ik denk) de grootste werkgever in Groningen (raden is denk ik niet meer nodig).
De stad heeft voor ons geen enkele aantrekkingskracht. Het is voor ons voornamelijk om het werk zelf en de omgeving van Groningen te doen.
Landelijk wonen in rust en alleen de stad in wanneer nodig.

[Desmoos]

André schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:42:
Ik zou economisch gezien eerder in Drenthe gaan zoeken. Vanaf bijvoorbeeld rondom Assen zijn Leeuwarden, Drachten, Heerenveen, Groningen, Emmen, Hoogeveen, Zwolle, enz. allemaal binnen een uur te bereiken. Dan heb je ook nog uitwijk mogelijkheden in de toekomst. En aardbevingsvrij

Zeker interessant. Hebben i.d.d. een paar potentiële kandidaten in de regio tussen assen en Groningen (paterswolde bijv.).

[wagenveld]

30 minuten op de fiets is wel wat anders natuurlijk. Aan welke kant van Groningen moet je zijn?

[Desmoos]

Ten oosten van de binnenstad. Een uur fietsen is geen probleem.

[kamstra]

Crazy-G schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:26:
Bruikbare informatie. Dank allen. Zeker over de leegloop. Zal me verdiepen in de restwaarde garantie en het westen van Groningen.

De bedoeling is om zoveel mogelijk met fiets af te leggen richting Groningen.
Het betreft werken bij (ik denk) de grootste werkgever in Groningen (raden is denk ik niet meer nodig).
De stad heeft voor ons geen enkele aantrekkingskracht. Het is voor ons voornamelijk om het werk zelf en de omgeving van Groningen te doen.
Landelijk wonen in rust en alleen de stad in wanneer nodig.

Grootste werkgever Groningen = UMCG.

Veel meer midden in de stad wordt t niet qua werken in dat geval. Zou ik je niet aanraden om al te ver van de stad te gaan wonen qua reistijd.

[Foamy]

Of wat je kunt doen is met de auto naar t transferium, en vanaf daar de fiets pakken. Ontloop je precies de files voor t Julianaplein. (er van uit gaande dat je vanuit t westen komt natuurlijk )

[ Voor 10% gewijzigd door Foamy op 13-01-2015 17:35 ]

[kamstra]

Suc6 :

http://www.funda.nl/koop/...nhuis/vrijstaande-woning/

Ik zou eerlijk gezegd niet snel iets kopen ten (noord)oosten van de stad qua aardbevingsgebied, dus Bedum / Middelstum / Garmerwolde / Ten Boer enzo zouden voor mij meteen afvallen.

[Desmoos]

Foamy schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:35:
Of wat je kunt doen is met de auto naar t transferium, en vanaf daar de fiets pakken. Ontloop je precies de files voor t Julianaplein. (er van uit gaande dat je vanuit t westen komt natuurlijk )

Zeker een idee om mee te nemen. Idd. Auto parkeren en op fiets verder om het centrum te mijden is een optie.

[wagenveld]

Mmm ook idd Drenthe, Zuidlaren, Tynaarlo, Vries behoren allemaal tot de mogelijkheden. Paterswolde idd ook. Norg waarschijnliijk net wat te ver?

[kamstra]

wagenveld schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:37:
Mmm ook idd Drenthe, Zuidlaren, Tynaarlo, Vries behoren allemaal tot de mogelijkheden. Paterswolde idd ook. Norg waarschijnliijk net wat te ver?

en dan vrijstaand wonen voor 160k? Ten zuiden van de stad vrijstaand voor zo'n prijs lijkt me ietwat optimistisch.

[Desmoos]

wagenveld schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:37:
Mmm ook idd Drenthe, Zuidlaren, Tynaarlo, Vries behoren allemaal tot de mogelijkheden. Paterswolde idd ook. Norg waarschijnliijk net wat te ver?

Is een 17min zonder file en voor fiets een 45min ongeveer. Maar goed. Met file is de autoreistijd waarschijnlijk net zo lang als de fiets

[Desmoos]

kamstra schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:38:
[...]

en dan vrijstaand wonen voor 160k? Ten zuiden van de stad vrijstaand voor zo'n prijs lijkt me ietwat optimistisch.

Met de reacties tot nu toe ben ik me er zeker meer bewust van geworden dat het een uitdaging gaat worden om locatie te matchen met wensen en budget

[wagenveld]

Juist had idd het budget nog niet meegenomen in die opties.

[Foamy]

Iets hoger budget, en iets verder weg: http://www.funda.nl/koop/doezum/huis-48229861-peebos-36/ Maar dan zit je wel op t platteland

[Desmoos]

Foamy schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:41:
Iets hoger budget, en iets verder weg: http://www.funda.nl/koop/doezum/huis-48229861-peebos-36/ Maar dan zit je wel op t platteland

Leuke optie Ik denk idd dat wij onze zoek parameters gaan aanpassen om wat andere omgevingen mee te nemen.

[GoldenSample]

Crazy-G schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:12:
[...]


Een bouwkundige zit zeker in ons lijstje om de raadplegen.
Bedankt voor de tip over de ramen en fundering.

Doe jezelf wel een lol en neem ook echt iemand die zijn handjes vuil maakt, neem desnoods nog extra een aannemer bij. Een veredelde makelaar die met de achterkant van een hamer op een stuk hout klopt, daar heb je niets aan.

Verder die waarde daling, hoe lang wil je er blijven wonen? Als dat erg lang is is die waardedaling niet zo heel relevant.

Overigens merkt Anandus wel terecht op dat je in een leegloop gebied kan komen te zitten, wil je dat wel? Dat je nu ergens gaat zitten en denkt: gezellig dorpje er bij en over 5 jaar daar weinig meer van over hebt.

Tot slot, misschien kun je ook tekoopstaande huizen eest tijdelijk huren, dan kun je er beter achterkomen of je aarden kan. Een grote beslissing als een huis kopen moet je nooit overhaasten.

[marcop23]

Mensen zijn hier wel erg bang voor aardbevingen, maar zo extreem erg vind ik het echt niet eigenlijk. Mensen hier sluiten het aardbevingsgebied direct uit. Het is vervelend, maar nieuwbouw heeft er maar echt heel weinig last van eigenlijk hoor. Voor oudere huizen is het wel vaak de 'druppel' die een scheurtje kan maken, dat wel.

Bijkomend voordeel, als je hier nu een huis koopt kan je voor €4000 aan zonnepanelen leggen, een beetje bijleggen en je hebt gratis stroom.

Het is trouwens maar waar je wil wonen, als je echt vol op het platteland gaat kan je voor 160k misschien wat leuks krijgen, maar in een stadje (bijvoorbeeld Appingedam) wordt het geen groot vrijstaand huisje. Ook heb je, als je echt in het platteland woont, misschien maar weinig last van de krimp: Er is toch al niets

[t_captain]

"er is toch al niets" --> het maakt nog steeds uit als je niet alleen bewoner bent maar ook eigenaar. Een onverkoopbare woning is een financiële ramp.

Als je persé moet kopen, leg de risico's lekker bij de baas neer.

[Desmoos]

marcop23 schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 18:10:
Mensen zijn hier wel erg bang voor aardbevingen, maar zo extreem erg vind ik het echt niet eigenlijk. Mensen hier sluiten het aardbevingsgebied direct uit. Het is vervelend, maar nieuwbouw heeft er maar echt heel weinig last van eigenlijk hoor. Voor oudere huizen is het wel vaak de 'druppel' die een scheurtje kan maken, dat wel.

Bijkomend voordeel, als je hier nu een huis koopt kan je voor €4000 aan zonnepanelen leggen, een beetje bijleggen en je hebt gratis stroom.

Het is trouwens maar waar je wil wonen, als je echt vol op het platteland gaat kan je voor 160k misschien wat leuks krijgen, maar in een stadje (bijvoorbeeld Appingedam) wordt het geen groot vrijstaand huisje. Ook heb je, als je echt in het platteland woont, misschien maar weinig last van de krimp: Er is toch al niets

We willen rust en de stad bied ons helaas niet veel plezier om daar te wonen.
Wel zitten we met bijv. de toekomst in gedachten als basis school en dergelijke.
Als een leegloop aanzet en er blijft niets in de omgeving waar we gaan wonen dan wordt het echt een probleem.

t_captain schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 18:57:
"er is toch al niets" --> het maakt nog steeds uit als je niet alleen bewoner bent maar ook eigenaar. Een onverkoopbare woning is een financiële ramp.

Als je persé moet kopen, leg de risico's lekker bij de baas neer.

Er is een verhuis verplichting. Ik weet zo alleen niet of het een koop verplichting is.
Met onze wensen is koop echter wel betaalbaarder hoe raar het ook klinkt.

[rimave]

Kijk eens naar Zuidhorn. Slechts 10 km fietsen en geen dure huizen, leuk centrum en ten westen van Groningen. Geen last van de aardbevingen.

[t_captain]

Besef je in ieder geval goed dat de woningmarkt divergeert. De grote steden stijgen inmiddels in prijs, op sommige plaatsen is het zelfs een behoorlijk goede markt. De uithoeken van het land laten een veel slechter beeld zien.

Kleine illustratie NVM transactieprijzen per jaar 2007 --> 2013 (http://www.nvm.nl/~/media...Historie2/nvmreg_03.pdf):
- NL totaal: -15.5%
- Regio Grootegast (westelijke deel provincie Groningen): -22.5%

Dat is een extra verlies van 7% in 6 jaar. Op een woning van 160.000 euro een onvoorziene kostenpost van 150 euro per maand netto.

Hoewel de woningmarkt als geheel de bodem lijkt te hebben gevonden, is de trend van divergentie zeker niet gestuit. De recentere kwartaalrapporten NVM en maandcijfers Kadaster) moeten dat beeld bevestigen.

[ Voor 33% gewijzigd door t_captain op 13-01-2015 20:07 . Reden: Rekenfoutje ]

[Phyxion]

Waar heb je die transactieprijzen precies gevonden?

[t_captain]

nvm.nl > marktinformatie > historische gegevens per regio > aanklikken op kaart

[Barns]

Crazy-G schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:37:
[...]
Zeker een idee om mee te nemen. Idd. Auto parkeren en op fiets verder om het centrum te mijden is een optie.

Sterker nog, dat is zo'n beetje een must. Het UMCG heeft geen parkeerplekken voor medewerkers (tenzij je nachtdienst, spoeddienst, weekenddienst draait of bij het MMT werkt). Je kunt wel gereduceerd parkeren in een aantal parkeergarages in de buurt (Boterdiep bijvoorbeeld; €50 - €100 p/m +/-, afhankelijk van type abonnement).

[DrivinUCrazy]

Waarom zou je eigenlijk niet eerst een periode huren? Je gaat naar een nieuwe baan, in een regio die je niet kent. Hoe zeker ben je dat die baan je bevalt dat je er járen wil blijven werken? Mocht het bij die werkgever ophouden, welke alternatieven heb je dan?

Ik zou eerst de buurt verkennen door te huren, en als de toekomstperspectieven goed zijn kun je altijd nog op je gemak gaan rondkijken om iets te kopen. Ook ken je de regio dan een beetje zodat je wat makkelijker kunt afwegen wat je wel of niet wil. Op korte termijn kost dat misschien wat meer, maar als je over niet al te lange tijd je huis weer moet verkopen kost je dat nog veel meer, nog afgezien van eventuele waardedaling.

[t_captain]

Om een huis te kopen moet je sowieso een horizon van tenminste een jaar of 7 hebben. Mijn zorgen over de woningmarkt in het noordoosten, Zeeland en Limburg komen daar nog bovenop.

[Desmoos]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:33:
Waarom zou je eigenlijk niet eerst een periode huren? Je gaat naar een nieuwe baan, in een regio die je niet kent. Hoe zeker ben je dat die baan je bevalt dat je er járen wil blijven werken? Mocht het bij die werkgever ophouden, welke alternatieven heb je dan?

Ik zou eerst de buurt verkennen door te huren, en als de toekomstperspectieven goed zijn kun je altijd nog op je gemak gaan rondkijken om iets te kopen. Ook ken je de regio dan een beetje zodat je wat makkelijker kunt afwegen wat je wel of niet wil. Op korte termijn kost dat misschien wat meer, maar als je over niet al te lange tijd je huis weer moet verkopen kost je dat nog veel meer, nog afgezien van eventuele waardedaling.

Huren is nu idd een optie waar we meer naar aan het kijken zijn echter is er binnen de regio nog geen aantrekkelijke woning gevonden welke betaalbaar is.
We hebben al wat wensen laten varen om een meer betaalbaar beeld te krijgen maar tot nu toe lijkt koop een qua omgeving en ruimte, betere optie te zijn.
Idd telt het toekomst beeld mee en zekerheid dat het bevalt voor jaren is een lastige.

[Desmoos]

We houden nu beide opties open. Vakantiewoning voor een jaar of zo (waar dit mag) zij we ook aan het bekijken. Lijkt nu een realistische tussenoplossing en betaalbaar.

[ph4ge]

Ik zou me ook niet teveel zorgen maken om extra waardedalingen door aardbevingen, het is maar zeer de vraag of daar uberhaupt wel sprake van is: link. Het was natuurlijk al veel langer een krimpgebied, de prijzen waren er altijd al relatief laag. Daarnaast komt de NAM en de overheid nu wel met geld over de brug voor kosten die de aardbevingen veroorzaken.

Er is meer dan genoeg reden om uit te gaan van waardedalingen als je nu een huis koopt, maar aardbevingen zouden niet bovenaan mijn lijstje staan.

[mario007]

Crazy-G schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 11:49:
We houden nu beide opties open. Vakantiewoning voor een jaar of zo (waar dit mag) zij we ook aan het bekijken. Lijkt nu een realistische tussenoplossing en betaalbaar.

Heb je daarvoor ook al bij borgmeren (Harkstede) gekeken?

http://www.borgmeren.nl/prijslijst/

[Shadow_Agent]

kamstra schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:38:
[...]

en dan vrijstaand wonen voor 160k? Ten zuiden van de stad vrijstaand voor zo'n prijs lijkt me ietwat optimistisch.

Is ook te optimistisch. Ten oosten zou wel kunnen (maar zou ik niet willen), ten westen zijn de vrijstaande huizen echt wel iets duurder

[Johnny]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:33:
Waarom zou je eigenlijk niet eerst een periode huren? Je gaat naar een nieuwe baan, in een regio die je niet kent. Hoe zeker ben je dat die baan je bevalt dat je er járen wil blijven werken? Mocht het bij die werkgever ophouden, welke alternatieven heb je dan?

Ik zou eerst de buurt verkennen door te huren, en als de toekomstperspectieven goed zijn kun je altijd nog op je gemak gaan rondkijken om iets te kopen. Ook ken je de regio dan een beetje zodat je wat makkelijker kunt afwegen wat je wel of niet wil. Op korte termijn kost dat misschien wat meer, maar als je over niet al te lange tijd je huis weer moet verkopen kost je dat nog veel meer, nog afgezien van eventuele waardedaling.

Dit lijkt me het beste advies voor een starter in een onbekende regio. Op deze manier kun lekker je rustig de tijd nemen voor een grote beslissing zoals een huis kopen.

Mijn ervaring met huren is ook dat je een veel beter idee krijgt over wat je wil in een huis.