Koopsommenoverzicht van Kadaster geeft vreemde resultaten

[Contagion]

Ik heb voor een appartementencomplex dat in 2012 is opgeleverd bij het Kadaster het koopsommenoverzicht opgevraagd. Omdat nog niet alle woningen verkocht zijn en de brochures online staan weet ik wat een woning moet hebben gekost.

Echter; in de lijst van het kadaster zijn de meeste koopsommen extreem laag. Ik heb ze zojuist in een sheet gezet en het blijkt dat bij veruit de meeste woningen een koopsom genoteerd is van PRECIES 35% van de v.o.n. prijs zoals in de brochure vermeld staat.

Ik probeer op Internet te vinden hoe dit kan, maar kom er niet echt verder mee. Het lijkt me zeer onwaarschijnlijk dat de meeste huizenbezitters echt maar 35% van de prijs hebben betaald.

Een aantal typische gegevens uit het document (de lijst bevat ~50 resultaten):

datum	huisnummer	koopsom	brochureprijs	quotient
01/18/12	439	68600	196000	0.35
12/27/11	441	49000	140000	0.35
07/09/14	429	83900	297000	0.28

Heeft iemand hier een verklaring voor? Zal ik gewoon 35% van de brochureprijs bieden?

[fonsoy]

Ik had ditzelfde probleem bij mijn appartement.
In mijn geval zijn de appartementen opgeleverd in 2008. Een gedeelte had een transactieprijs die ik verwachtte, een ander deel zat rond de 35%-40% van de verwachtte transactieprijs!

Ik weet ook niet hoe dit kan.

[Contagion]

Woon je toevallig in Amersfoort? Ik snap er niks van maar zou graag een appartement kopen voor slechts 1/3 van de prijs .

[t_captain]

De vraag is: welke transactie was het? Wie waren de partijen en wat was op dat moment de staat van de woningen?

Voor 1e onschatting: datum koopsom naast de datum van de aplitsingsakte leggen en achterhalen in welke periode se bouw precies heeft plaatsgevonden
Mijn indruk is dat het project en bloc is overgegaan van de ene ontwikkelaar naar een andere.

[Paultje3181]

Betreft nieuwbouw? Dan kan het wel verkocht, maar nog niet klaar met bouwen zijn. Er is dan een stuk opgeleverd en betaald (grond, muren bijv), maar nog niet de hele woning???

Was iig wel zo bij de eigen woning forfait, misschien ook in kadaster?

[PsychoMantis_NL]

Ik heb zo'n vermoeden dat het inderdaad destijds nog niet gebouwde woningen betrof, waarop mensen zich vooraf al hadden ingeschreven, en waarvoor dan een deel van je hypotheek in een bouwdepot gaat.

Als je dan als voorbeeld de 1^e woning neemt, dan leg je in totaal € 196.000,- in, waarvan € 68.000,- aan koopsom voor de woning, terwijl het restant in het bouwdepot wordt ondergebracht en wordt besteed aan het daadwerkelijk bouwen van de woning.

[pprs]

Ik denk even hardop: of een bouwdepot zoals PsychoMantis_NL beschrijft, of wellicht ook een deel dat verklaard kan worden doordat de prijs vrij op naam is. De koopsom wordt bij von immers verhoogd met de kosten koper, kan me voorstellen dat het dan een definitiekwestie is. Combinatie van beide zou ook kunnen.

[PsychoMantis_NL]

Een combinatie zou inderdaad ook nog kunnen, volgens mij zijn kosten koper normaal maar iets van 8 of 10%, en geen 65% zoals in de opgaaf van Contagion.

[ATS]

Is het niet de grondwaarde?

[Contagion]

Ik probeer de makelaar te bellen maar die zijn niet telefonisch bereikbaar vandaag. Het zou iets van grondwaarde kunnen zijn, het gaat om een nieuw appartementencomplex waarvan de bouw en verkoop is begonnen in 2011 en het project is opgeleverd in 2012. Echter; ook in 2014 zijn er appartementen verkocht waarbij de koopsom 35% van de brochureprijs bedraagt.

De wat duurdere appartementen zitten niet op zo'n mooi rond getal van 35% maar rond de 28%. Misschien dat mensen daar minder hebben geboden en het huis toch hebben kunnen kopen, echter 7% is dan nog best een fors verschil; een appartement van 297.000 is dan verkocht voor 239714.29, een aar bedrag.

Hier staat het koopsommenoverzicht van de appartementen in het complex (gesorteerd op huisnummer, datum):

https://docs.google.com/s...N8QP0QlGKlb00EILa3aT44aAI

[t_captain]

Ik denk dat het een van tevoren besproken verkoop tussen twee samenwerkende partijen is. In welke staat de woningen worden overgedagen is onduidelijk (en daarmee de relevantie van de koopsom voor een eindklant).

Het kan overigens geen grond zijn, want de appartementen ontstaan pas na de splitsing van grond+gebouw in meerdere kadastrale regels.

[BFmango]

Dit is waarschijnlijk de koopprijs van de grond; de woning betaal je daarna vaak in termijnen - als ze de nog gaan bouwen, that is.

[t_captain]

Zie het eind van mijn vorige post. Grond is het niet. Het zijn inmers appartementsrechten en geen individuele woningen.

[TheDane]

Dit was bij ons ook het geval: Nieuwbouw. De aannemer geeft per jaar (in ons geval totale bouwduur ruim 3 jaar) een percentage "af" werk op. En op basis daarvan wordt de koopsom tbv kadaster (en eigenwoningforfait tbv belastingen) bepaald.

[gise]

TheDane schreef op zondag 11 januari 2015 @ 20:45:
Dit was bij ons ook het geval: Nieuwbouw. De aannemer geeft per jaar (in ons geval totale bouwduur ruim 3 jaar) een percentage "af" werk op. En op basis daarvan wordt de koopsom tbv kadaster (en eigenwoningforfait tbv belastingen) bepaald.

Hier ook nieuwbouw en ook hier extreem lage bedragen in het kadasteroverzicht.

Is het nuttig om nu (aangezien het nu net 2015 is geworden) een nieuw overzicht op te vragen en te kijken of de bedragen daar dan wel up-to-date zijn?

Reden waarom dit voor mijzelf nuttig is; ik woon hier inmiddels twee jaar maar zit er over na te denken om de woning binnen nu en 2 jaar te koop te zetten. Woon in een appartementencomplex met veel verschillende grootte aan appartementen.
Er is één appartement welke dezelfde indeling en grootte heeft alleen hebben wij nog een dakterras van 50m2 erbij, was daarom benieuwd wat de toegevoegde meerwaarde in prijs is vergeleken bij dit andere appartement.

[TheDane]

Volgens mij niet. Kadastergegevens lopen sowieso altijd een jaar achter, en zijn afhankelijk van o.a. verkoopcijfers van 'gelijkwaardige' woningen 'in de buurt'. Hierdoor was bij ons vrij weinig vergelijkingsmateriaal in de eerste 1-2 jaar dat de woning opgeleverd was .. waardoor de cijfers nogal afweken van de werkelijke (aankoop-)waarde.

[BFmango]

t_captain schreef op zondag 11 januari 2015 @ 20:20:
Zie het eind van mijn vorige post. Grond is het niet. Het zijn inmers appartementsrechten en geen individuele woningen.

Dan is het dat toch? Andere naam voor hetzelfde beestje.

[PolarBear]

TheDane schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 17:32:
Volgens mij niet. Kadastergegevens lopen sowieso altijd een jaar achter, en zijn afhankelijk van o.a. verkoopcijfers van 'gelijkwaardige' woningen 'in de buurt'. Hierdoor was bij ons vrij weinig vergelijkingsmateriaal in de eerste 1-2 jaar dat de woning opgeleverd was .. waardoor de cijfers nogal afweken van de werkelijke (aankoop-)waarde.

Volgens mij ben je in de war met WOZ waarde. In het kadaster wordt koopsominformatie opgeslagen.

[Rukapul]

Het kadaster heeft toch standaard een disclaimer dat nieuwbouw transacties niet goed worden weergegeven of in het geheel niet geregistreerd worden.

En een transactieprijs voor een appartementsrecht die de waarde van de grond en wellicht iets meer betreft klinkt vrij logisch. Ligt er ook maar net aan wat de juridische situatie is.

Ik zou het negeren. Je hebt niets aan de prijs te weten van 'iets' als dat 'iets' niet is wat je zelf beoogt te kopen.

[MicGlou]

Om wat voor een adressen gaat dit? Ik vermoed namelijk dat dit seniorenwoningen zijn, dergelijke woningen met een lage koopsom zie je ook in Zeist, maar dan hangt daar nog wel een heel kostbaar servicecontract aan vast e.d.

zoiets bijvoorbeeld: http://www.funda.nl/koop/...enweg-12-46/omschrijving/

[Señor Sjon]

De kadasterprijs is de prijs zoals deze bij de notaris is getransporteerd. Dus in de regel een grondcomponent (ook in appartementsrechten) en de termijn start bouw + eventueel vervallen bouwtermijnen. Vandaar dat de prijzen een exact percentage van de brochureprijs zijn.

Prijzen zijn bij koop een grondcomponent en een aanneemsomcomponent (hence koop/aannemingsovereenkomst). Bij de koop van je woning heb je ook een termijnschema, zo kan je zien hoever de bouw was bij transport.

[TheDane]

PolarBear schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 13:12:
[...]

Volgens mij ben je in de war met WOZ waarde. In het kadaster wordt koopsominformatie opgeslagen.

Daar heb je eigenlijk wel helemaal gelijk in
Echter werd bij ons wel de WOZ waarde gebaseerd op de waarde van de woning .. die op dat moment wegens ontbreken van 'soortgelijke woningen in de regio' gebaseerd werd op die kadasterinformatie.

_{Tenminste, zo heb ik het altijd begrepen}