Rechten als huurder / 'Koop breekt geen huur'

[Razr]

Mijn vriendin en ik huren een woonruimte (bovenwoning), de verhuurder (eigenaar van het hele pand) wil het spul dit jaar te koop gaan zetten. Ons huurcontract heeft een 'tot' datum, maar er staat ook dat het contract doorloopt tenzij opgezegd:

Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode van 1 oktober 2014 en lopende tot 1 oktober 2015. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Huurder heeft een opzegtermijn van zes weken.
Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.

Mijn vraag is nu of 'koop breekt geen huur' hier van toepassing is? Natuurlijk staat er een 'harde' tot datum vermeld. Maar de overeenkomst geeft ook de intentie dat de verhuurder het voor langere periode wil verhuren (zonder opzegging doorlopend voor onbepaalde tijd).

Op Wikipedia lees ik bijvoorbeeld dit (http://nl.wikipedia.org/w...nd)#Koop_breekt_geen_huur):

3. Opzegging: Zowel huurovereenkomsten voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd moeten worden opgezegd (art. 7: 271 lid 1 BW). Het maakt niet uit of een huurcontract voor bepaalde (tijdelijk huurcontract) of onbepaalde tijd is opgesteld. Indien de huurder niet instemt met de opzegging loopt het huurcontract door tot de datum die door de rechter wordt vastgesteld. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dus feitelijk een overeenkomst voor onbepaalde tijd, met de bijbehorende rechtsbescherming voor de huurder.

Het opzeggen kan zowel door de huurder als door de verhuurder geschieden. Er moet worden opgezegd met een aangetekende brief of exploot (art. 7:271 lid 3 BW), tegen de betaaldatum van de huurprijs (art. 7:271 lid 2 BW) en bij de opzegging moeten de opzeggingsgronden worden vermeld (art. 7:271 lid 4 BW). De gronden van opzegging (art. 7:274 BW) kunnen zijn: - de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen - de verhuurder heeft het gehuurde pand dringend nodig voor zijn eigen gebruik - de verhuurder wil een bestemmingsplan met betrekking tot de verhuurde ruimte naleven.

Betekend dat ook al wordt er opgezegd door verhuuder voor de 'tot' datum dit moet gebeuren op basis van bovenstaande gronden? Ter duidelijkheid; het wordt verkoop was ooit al genoemd door de verhuurder maar wij dachten dat het verkocht zou gaan worden met huurders (wij dus waarschijnlijk).

Het is niet zo dat ik het hard wil spelen - ik ben gewoon even aan het onderzoeken wat onze rechten zijn.

[ Voor 0% gewijzigd door Razr op 06-01-2015 11:48 . Reden: mits i.p.v. tenzij (ty Dido) ]

[t_captain]

Is het een huurcontract onder de leegstandswet of een regulier huurcontract?

[croxz]

Als er niet onder de leegstandswet is verhuurd, dan bestaat er geen huur die afloopt op een bepaalde datum. Een huurcontract voor bepaalde tijd regelt dan feitelijk alleen een minimale huurperiode, geen maximale. De verhuurder dient dan altijd een geldige* (wettelijk bepaalde) reden te hebben om de verhuur te mogen beeindigen. En als huurder daarmee niet akkoord gaat dient de verhuurder naar de kantonrechter te stappen.

[edit]
* zie hier:
http://www.rijksoverheid....uurcontract-opzeggen.html

[ Voor 15% gewijzigd door croxz op 06-01-2015 11:15 ]

[Trommelrem]

Zoals hierboven gezegd: Een contract voor bepaalde tijd bestaat niet. De enige uitzondering is een contract onder de leegstandswet. Een vereiste daarvoor is dan weer dat het vergunningnummer ook op het contract staat, anders is er geen sprake van verhuur onder de leegstandswet. Ook al zou er wel een vergunning zijn.

[Razr]

Bedankt voor de reacties. Het gaat hier om een regulier huurcontract, dus niet op basis van de leegstandswet. Dan ga ik afwachten wat de verhuurder gaat doen met het pand, maar dan hoef ik me niet bedreigd te voelen als in; de verhuurder kan ons uit de woning zetten. Dat geeft ons in ieder geval rust.

[ Voor 47% gewijzigd door Razr op 06-01-2015 11:25 ]

[Trommelrem]

Dan blijf je huurder. Dit zet je overigens wel in een goede positie om te onderhandelen. Men heeft een keer getracht om mij eruit te gooien. Ik heb toen een goede vergoeding kunnen onderhandelen waardoor ik meer dan een jaar lang kostenloos elders kon wonen.

[Razr]

Daar heb je zeker gelijk in, dat is iets om over na te denken inderdaad.

Tevens stuitte ik ook op het volgende, wat aansluit wat hierboven al werd verteld (http://www.huurgeschil.nl...aaldeenonbepaaldeduur.php):

De huurovereenkomst die niet voldoet aan de eisen van artikel 7: 274 lid 2 BW en niet voldoet aan de regeling die in de Leegstandwet staat opgenomen, is wel een huurovereenkomst voor bepaalde periode, maar kan tegen het einde van de overeengekomen periode door de verhuurder niet worden beëindigd wegens verstrijken van de overeengekomen periode. De rechter zal de vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW wegens het niet voldoen aan de voorwaarden als genoemd in artikel 7: 274 lid 2 BW immers niet toewijzen.

Over de eisen (ontruiming e.d.) wordt niets gezegd in het contract wat onze positie alleen maar versterkt als huurders - ook is het dus niet op basis van de leegstandswet.

Het enige wat ik begrijp uit de tekst is dat de verhuurder zou kunnen aandragen dat hij zelf de woning weer wil gaan bewonen (met de intentie het later te verkopen).

Artikel 274
1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen
a. [..]
b. [..]
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Maar dat moet dan wel aannemelijk worden gemaakt plus er moet voor ons passende (andere) woonruimte worden gezocht als ik het goed begrijp.

[T-MOB]

Woont de verhuurder zelf in de rest van het pand? En gaat het om een zelfstandige woonruimte (dus met een eigen voordeur, adres). Het juridisch loket heeft een aardig schema waarin je kunt kijken onder welke voorwaarden een verhuurder de huur mag opzeggen.

[Dido]

Razr schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 11:07:
Mijn vriendin en ik huren een woonruimte (bovenwoning), de verhuurder (eigenaar van het hele pand) wil het spul dit jaar te koop gaan zetten. Ons huurcontract heeft een 'tot' datum, maar er staat ook dat het contract doorloopt mits opgezegd:

Neen, er staat dat het doorloopt als er niet is opgezegd. (Misschien bedoelde je tenzij in plaats van mits.)

Mijn vraag is nu of 'koop breekt geen huur' hier van toepassing is? Natuurlijk staat er een 'harde' tot datum vermeld. Maar de overeenkomst geeft ook de intentie dat de verhuurder het voor langere periode wil verhuren (zonder opzegging doorlopend voor onbepaalde tijd).

Afgaande op het contract, als de verhuurder opzegd eindigt het contrcat dus gewoon per opgegeven datum. Het feit dat het zonder opzegging wel doorloopt betekent niet dat het met opzegging ook doorloopt. Zou mooi zijn, probeer jij nog maar eens van een telefooncontrcat af te komen. Ja, nee, meneer, maar als u niet opzegd loopt het gewoon door, dus als u wel opzegt ook.


MAAR gelukkig heb je in Nederland zoiets als huurbescherming, waardoor het opeens niet meer zo heel relevant is wat er in je contract staat over de contrcatduur en opzegging (of wat je er in denkt te lezen).

Let wel heel goed op dat er wel degelijk redenen zijn waarom de verhuurder je er toch uit mag schoppen; met name als hij het verhuurder voor persoonlijk gebruik gaat inzetten (als hij of een direct familielid er gaat wonen ga je mogelijk nat!)

[Razr]

T-MOB schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 11:45:
Woont de verhuurder zelf in de rest van het pand? En gaat het om een zelfstandige woonruimte (dus met een eigen voordeur, adres). Het juridisch loket heeft een aardig schema waarin je kunt kijken onder welke voorwaarden een verhuurder de huur mag opzeggen.

Nee de verhuurder woont er niet, maar heeft de grondverdieping als bedrijfsruimte in gebruik (in die ruimte kan ook niet worden gewoond; geen badkamer bijv.). We hebben inderdaad een eigen adres (letter toevoeging aan het huisnummer) en entree. Bedankt voor de link, die ga ik even doornemen.

Dido schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 11:45:
[...]

Neen, er staat dat het doorloopt als er niet is opgezegd. (Misschien bedoelde je tenzij in plaats van mits.)

[...]

Afgaande op het contract, als de verhuurder opzegd eindigt het contrcat dus gewoon per opgegeven datum. Het feit dat het zonder opzegging wel doorloopt betekent niet dat het met opzegging ook doorloopt. Zou mooi zijn, probeer jij nog maar eens van een telefooncontrcat af te komen. Ja, nee, meneer, maar als u niet opzegd loopt het gewoon door, dus als u wel opzegt ook.


MAAR gelukkig heb je in Nederland zoiets als huurbescherming, waardoor het opeens niet meer zo heel relevant is wat er in je contract staat over de contrcatduur en opzegging (of wat je er in denkt te lezen).

Let wel heel goed op dat er wel degelijk redenen zijn waarom de verhuurder je er toch uit mag schoppen; met name als hij het verhuurder voor persoonlijk gebruik gaat inzetten (als hij of een direct familielid er gaat wonen ga je mogelijk nat!)

Oeps, ik bedoelde inderdaad tenzij - aangepast.

Dat we mogelijk nat kunnen gaan bedoelde ik inderdaad in mijn vorige post te beschrijven. Volgens mij woont de verhuurder nu namelijk ergens anders maar ik weet niet of dit huis ook op zijn naam staat - het zou kunnen dat hij bij een vrouw inwoont die de woning bezit. In dat geval lijkt het me niet heel lastig om het voor hem (verhuurder) aannemelijk te maken dat hij de ruimte zelf (weer) nodig heeft. Dit laatste dan met de intentie het (binnen een aantal maanden?) te verkopen.

[ Voor 52% gewijzigd door Razr op 06-01-2015 11:54 ]

[Kurkentrekker]

Je hebt toch een contract wat tot een bepaalde tijd loopt, en daarna doorloopt tenzij er is opgezegd? Als de verhuurder dan netjes 6 weken van tevoren opzegt per 1 oktober, dan lijkt me dat je er uit moet. Huurdersbescherming loopt voor zover ik weet pas vanaf een jaar huur. Als de verhuurder vergeet om op te zeggen, dan heb je een veel sterkere positie. Hij geeft aan te willen verkopen, dat is niet gelijk aan opzeggen.

[Razr]

Kurkentrekker schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 12:03:
Je hebt toch een contract wat tot een bepaalde tijd loopt, en daarna doorloopt tenzij er is opgezegd? Als de verhuurder dan netjes 6 weken van tevoren opzegt per 1 oktober, dan lijkt me dat je er uit moet. Huurdersbescherming loopt voor zover ik weet pas vanaf een jaar huur. Als de verhuurder vergeet om op te zeggen, dan heb je een veel sterkere positie. Hij geeft aan te willen verkopen, dat is niet gelijk aan opzeggen.

Heb je een bron van die informatie? Volgens mij is er namelijk al eerder sprake van huurdersbescherming (http://www.rijksoverheid....uurwoning/huurbescherming):

Als de afgesproken huurperiode afloopt, of als de verhuurder de huur tussentijds wil opzeggen, heeft de huurder huurbescherming. Dit houdt in dat de verhuurder alleen mag opzeggen als hij een wettelijke reden heeft.

Of wordt niet niet gezien als 'tussentijds'?

Het 'willen verkopen' valt in ieder geval niet onder de wettelijke redenen. Dan is namelijk 'koop breekt geen huur' van toepassing (de koper neemt de huurovereenkomst (grotendeels) over).

Ik snap niet waarom je zegt "Hij geeft aan te willen verkopen, dat is niet gelijk aan opzeggen"? De verhuurder wil in dit geval wel van de overeenkomst af want het huis is veel moeilijker te verkopen met een geldige huurovereenkomst.

[Trommelrem]

Kurkentrekker schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 12:03:
Je hebt toch een contract wat tot een bepaalde tijd loopt, en daarna doorloopt tenzij er is opgezegd? Als de verhuurder dan netjes 6 weken van tevoren opzegt per 1 oktober, dan lijkt me dat je er uit moet. Huurdersbescherming loopt voor zover ik weet pas vanaf een jaar huur.

Dat is inderdaad het geval als je hospiteert. Dan mag de verhuurder zonder opgaaf van reden binnen 9 maanden na het tekenen van het contract de huur opzeggen.

[ Voor 16% gewijzigd door Trommelrem op 06-01-2015 12:52 ]

[Kurkentrekker]

Razr schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 12:08:
[...]

Heb je een bron van die informatie? Volgens mij is er namelijk al eerder sprake van huurdersbescherming (http://www.rijksoverheid....uurwoning/huurbescherming):

[...]

Of wordt niet niet gezien als 'tussentijds'?

Het 'willen verkopen' valt in ieder geval niet onder de wettelijke redenen. Dan is namelijk 'koop breekt geen huur' van toepassing (de koper neemt de huurovereenkomst (grotendeels) over).

Excuses, je hebt helemaal gelijk.

Ik snap niet waarom je zegt "Hij geeft aan te willen verkopen, dat is niet gelijk aan opzeggen"? De verhuurder wil in dit geval wel van de overeenkomst af want het huis is veel moeilijker te verkopen met een geldige huurovereenkomst.

Wat ik bedoel is dat als de verhuurder alleen aangeeft 'Ik wil het pand verkopen', hij daarmee niet expliciet zegt 'Ik wil jouw huurcontract opzeggen met ingang van $datum'. Als hij het wel wil, maar hij jou daar niet via de gebruikelijke weg van op de hoogte stelt (dus een brief, liefst met een datum, etcetera), dan heeft hij een veel minder sterke positie als hij jou via een uitzettingsprocedure weg zou willen hebben.

[t_captain]

Inderdaad, je kunt een pand ook met huurder verkopen. Het voornemen tot verkopen is in zichzelf nog geen uitzetting.

[Razr]

Het idee van de verhuurder (in tegenstelling tot wat wij dachten) is dus wel om het te gaan verkopen zonder 'de huurders', de verhuurder gaat de overeenkomst waarschijnlijk opzeggen voor de 'tot' datum die genoemd is in de huurovereenkomst rekening houdend met de opzegtermijn.

De verhuurder heeft mij hier ook over gecontacteerd (vandaar dat ik wat onderzoek over ben gaan doen) omdat hij ons ook de mogelijkheid wil bieden het te kopen - waar ik helemaal nog niet over uit ben, maar dat is offtopic.

Zoals het overkomt op mij gaat de verhuurder er vanuit dat wanneer hij voor de 'tot' datum (1 okt.) minus drie maanden opzegtermijn opzegt dit gewoon probleemloos is voor hem. Hij vermelde wel dat na de periode van een jaar wij meer 'rechten' zouden krijgen waardoor het heel moeilijk zou zijn voor hem om ons eruit te krijgen.

Concreet gezien is de huurdersbescherming dus al eerder van toepassing en kan er alleen opgezegd worden door verhuurder op basis van de wettelijke gronden. En is het niet geldig als we volgende week een aangetekende opzegging krijgen van verhuurder op basis van "Ik ga het verkopen" of gewoon "De overeenkomst wordt niet verlengd na 1 okt."?

[EXX]

De experts op dit gebied zitten bij de Woonbond. Ik ben hier lid van geworden vanaf het moment dat ik ging huren en heb al een paar keer contact met ze gehad over juridische zaken mbt de huur. Zo konden ze mij vertellen dat het huurcontract dat ik had niet voldeed aan alle eisen die de leegstandwet stelt en ik automatisch volledige huurbescherming geniet. Daar was de verhuurder niet zo blij mee natuurlijk.

[TunderNerd]

Ik zit in ongeveer de zelfde situatie. Ik woon boven een "feestzaal". Eens in de week / twee weken is er een bruiloft o.d. Ikzelf heb een eigen portiek, huisnummer, voordeur etc. het probleem is dat in onderverhuurd zit: het betreft een oud parochiehuis (eigendom van de kerk) dat gepacht wordt door X. Ik heb vervolgens een huurcontract met X. X ziet echter zijn omzet onderuit gaan en gaat stoppen met pachten. De "kerk" is nu op zoek naar een nieuwe pachter, en wil deze de mogelijkheid geven om zelf te kiezen voor een volledig leeg of deels onderverhuurd pand. Met andere woorden: ik ben de sjaak.
In mijn contract wordt jaarlijkse verlenging genoemd, net zoals ontruiming. Als ik dit topic goed genoeg heb doorgelezen heb ik echter nog steeds huurbescherming?! Voor mij zou dat ideaal zijn, vind maar eens een betaalbaar huurhuis in deze tijd...

[Maverick]

Razr schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 14:05:
Het idee van de verhuurder (in tegenstelling tot wat wij dachten) is dus wel om het te gaan verkopen zonder 'de huurders', de verhuurder gaat de overeenkomst waarschijnlijk opzeggen voor de 'tot' datum die genoemd is in de huurovereenkomst rekening houdend met de opzegtermijn.

De verhuurder heeft mij hier ook over gecontacteerd (vandaar dat ik wat onderzoek over ben gaan doen) omdat hij ons ook de mogelijkheid wil bieden het te kopen - waar ik helemaal nog niet over uit ben, maar dat is offtopic.

Zoals het overkomt op mij gaat de verhuurder er vanuit dat wanneer hij voor de 'tot' datum (1 okt.) minus drie maanden opzegtermijn opzegt dit gewoon probleemloos is voor hem. Hij vermelde wel dat na de periode van een jaar wij meer 'rechten' zouden krijgen waardoor het heel moeilijk zou zijn voor hem om ons eruit te krijgen.

Concreet gezien is de huurdersbescherming dus al eerder van toepassing en kan er alleen opgezegd worden door verhuurder op basis van de wettelijke gronden. En is het niet geldig als we volgende week een aangetekende opzegging krijgen van verhuurder op basis van "Ik ga het verkopen" of gewoon "De overeenkomst wordt niet verlengd na 1 okt."?

Tja, lastig. Ik denk dat je volledig in je recht staat om gewoon te blijven zitten. Daarentegen heb ik zelf jarenlang een conflict met mijn huurbaas gehad. Ik heb niet toegegeven en we zijn bij de rechter geëindigd, ik heb gelijk gekregen en dat heeft mijn huurbaas een hoop knaken gekost. Maar als ik het opnieuw kon doen had ik wellicht toch eieren voor mijn geld gekozen denk. Zo'n langslepende procedure gaat je niet in de koude kleren zitten. Daarnaast is hij vrij duidelijk over zijn intenties, dus je kan natuurlijk gewoon eens kijken naar andere woonruimte. bespaart je een hoop gezeik.
Je doet wellicht zowel je verhuurder als jezelf een plezier. Neemt niet weg dat als je niet wenst mee te werken, je waarschijnlijk aan het langste eind zal trekken. De vraag is alleen hoelang gaat hier overheen.

[Ardana]

Zeer gangbare oplossing, waarbij er echt sprake is van een win-win-situatie, is dat de verhuurder helpt en financiëel bijstaat. Hij helpt zoeken en geeft een verhuis/inrichtings/schadevergoeding. Die is meestal lager dan de kosten van een rechtsgang (die hij vrijwel zeker verliest) en ook lager dan wat hij verliest indien hij het verhuurd verkoopt, en jullie behouden toch een goede huurrelatie.

Dus dat zou ik hem voorstellen:

Omdat je begrip hebt voor zijn belangen, ben je bereid te verhuizen, maar omdat je hiertoe niet verplicht kunt worden, verwacht je wel schadeloos gesteld te worden. Een bedrag van € 5.000 is dan zeker niet vreemd en t.o.v. de kosten die de verhuurder uitspaart peanuts.

[ Voor 3% gewijzigd door Ardana op 06-01-2015 16:51 ]

[Blue-eagle]

Vrienden van me kwamen in een soortgelijke situatie terecht. Ze betrekken een huis wat ik zo grofweg schat op een waarde van 300.000 Euro (binnen centrumring Amsterdam, 60 vierkante meter, grachtenhuis, bovenste verdieping, matig onderhouden maar acceptabel), welke ze hebben mogen kopen voor 200.000 Euro. Ze waren ook huurders, en de eigenaar van die woningen wilde alles verkopen. Hij wilde van de huur (en alle bijkomende verplichtingen) af, dus dan klonk 2 ton hem beter in de oren dan iedere maand 1500 Euro innen en verantwoordelijk blijven voor de plichten die verhuurder-zijn met zich meebracht.

Daar zitten vast regels aan vast (de koopsom moet realistisch zijn vermoed ik zo), maar laat je goed voorlichten over je opties, en beperk dat niet tot dit forum Wat ardana zegt klopt 100% - een bedrag van 5000 Euro is inderdaad peanuts vergeleken met de kosten die de verhuurder bespaart.

Flipside argument: Laat je ook voorlichten of de koop wel of niet verstandig is. Als de fundering over 10 jaar voor een paar ton verstevigd moet worden kost dit je op termijn mogelijk veel geld.

TL;DR: Ik zou dit moment aangrijpen als een uitgelezen kans om goed te onderhandelen over de aanschafwaarde van het huis. En laat je niet afschepen met een zakcentje.

[ATS]

T-MOB schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 11:45:
Woont de verhuurder zelf in de rest van het pand? En gaat het om een zelfstandige woonruimte (dus met een eigen voordeur, adres). Het juridisch loket heeft een aardig schema waarin je kunt kijken onder welke voorwaarden een verhuurder de huur mag opzeggen.

Als ik dat schema invul en je begint met "Ik huur de woning voor bepaalde tijd", dan zie ik toch dat het weldegelijk kan.

[Woy]

ATS schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 14:29:
[...]


Als ik dat schema invul en je begint met "Ik huur de woning voor bepaalde tijd", dan zie ik toch dat het weldegelijk kan.

Dan alleen met een diplomaten clausule ( of op basis van de leegstandswet ), en daar staat het volgende

Ons advies:
Huurcontract met ontruimingsbeding (diplomatenclausule)
De verhuurder mag het huurcontract opzeggen als u samen in het contract heeft vastgelegd dat u de huur voor bepaalde tijd aangaat. En dat het huis wordt ontruimd als deze periode voorbij is. Deze afspraak noemen we de ‘diplomatenclausule’.

Het ontruimingsbeding mag alleen in de volgende situaties:

• De verhuurder koopt een huis en verhuurt dit tijdelijk tot hij er zelf gaat wonen.
• De verhuurder heeft eerst zelf in het huis gewoond en gaat er na een bepaalde periode ook weer wonen: bijvoorbeeld omdat hij een tijd in het buitenland gaat wonen om te werken.
• De verhuurder spreekt met vorige huurder af dat deze het huis een bepaalde tijd niet gebruikt, maar dat hij daarna weer terugkomt. Bijvoorbeeld omdat de huurder een tijd in het buitenland gaat wonen. De verhuurder spreekt met nieuwe huurder af dat deze de woning tijdelijk kan huren.

Ook in dit geval moet de verhuurder de huur per aangetekende brief opzeggen en zich aan de wettelijke opzegtermijn houden. Als er medehuurders zijn, moeten zij ieder afzonderlijk een brief ontvangen.

Dat lijkt hier dus ook niet het geval te zijn.

[Razr]

ATS schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 14:29:
[...]


Als ik dat schema invul en je begint met "Ik huur de woning voor bepaalde tijd", dan zie ik toch dat het weldegelijk kan.

Mits ontruimingsbeding of op basis van de leegstandswet. Beide zijn bij mijn overeenkomst niet van toepassing gelukkig. Als ik dan de keuze maak 'Zonder ontruimingsbeding' :

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch. Stel u heeft een huurcontract voor de duur van een jaar van 1-1-2013 tot 1-1-2014. Dan eindigt deze niet automatisch op 1-1-2014. De verhuurder moet zich aan de wettelijke opzegtermijn en opzeggingsgronden houden. De opzegtermijn is minimaal 3 maanden, plus 1 maand voor elk jaar dat de woning is verhuurd, met een maximum van 6 maanden.

Dat betekent dat de huur alleen kan worden opgezegd, als er sprake is van één van de andere situaties: 'Ik heb mij niet als goed huurder gedragen', 'Ik ben niet akkoord met nieuw contract', 'Ik huur een kamer bij een hospita', 'Verhuurder wil de woning gebruiken'.

Als de verhuurder het contract niet opzegt of zonder geldige reden, dan loopt het na 1-1-2014 door. Het wordt dan automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd.

[.oisyn]

Is het gebruiken van de woning niet toe te passen als loophole? Ga er een maandje zelf in wonen en je kunt 'm vervolgens verkopen zonder huurders.

[ Voor 5% gewijzigd door .oisyn op 07-01-2015 15:03 ]

[Mx. Alba]

Ardana schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 16:50:
Zeer gangbare oplossing, waarbij er echt sprake is van een win-win-situatie, is dat de verhuurder helpt en financiëel bijstaat. Hij helpt zoeken en geeft een verhuis/inrichtings/schadevergoeding. Die is meestal lager dan de kosten van een rechtsgang (die hij vrijwel zeker verliest) en ook lager dan wat hij verliest indien hij het verhuurd verkoopt, en jullie behouden toch een goede huurrelatie.

Dus dat zou ik hem voorstellen:

Omdat je begrip hebt voor zijn belangen, ben je bereid te verhuizen, maar omdat je hiertoe niet verplicht kunt worden, verwacht je wel schadeloos gesteld te worden. Een bedrag van € 5.000 is dan zeker niet vreemd en t.o.v. de kosten die de verhuurder uitspaart peanuts.

Deze suggestie is wmb de winnaar.

Mijn vriendin huurt ook een huis dat de eigenaar eigenlijk graag kwijt wil maar hij zegt dat hij het ook graag aan ons zou willen verkopen als wij het willen kopen. Zit er dit jaar hoogstwaarschijnlijk financieel niet in maar zou wellicht volgend jaar een reële optie kunnen zijn.

[Razr]

.oisyn schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 15:03:
Is het gebruiken van de woning niet toe te passen als loophole? Ga er een maandje zelf in wonen en je kunt 'm vervolgens verkopen zonder huurders.

Dat is inderdaad wat ik eerder ook al beschreef, echter is het volgens mij niet zo zwart-wit.

http://www.rijksoverheid....uurcontract-opzeggen.html

De verhuurder kan de huur opzeggen als hij de woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hiervoor gelden wel enkele voorwaarden:

• Hij moet de woning dringend zelf nodig hebben. Bijvoorbeeld omdat hij de woning wil slopen of renoveren. Of er een woning voor studenten of gehandicapten van wil maken.
• Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder.
• De huurder moet passende vervangende woonruimte kunnen krijgen.

http://www.huurgeschil.nl...dringendeigengebruik).php

Er is geen blauwdruk te geven of de verhuurder de huurovereenkomst kan laten eindigen wegens de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Door de belangenafweging valt niet met zekerheid te voorspellen of de rechter de vordering van de verhuurder toe zal wijzen of af zal wijzen.
Er wordt niet aan het vereiste van dringendheid voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet spoedeisend is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig voor de hand liggende beweegredenen, dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid.

Er moet dus wel een hele duidelijk en beargumenteer verhaal komen van de verhuurder voordat de overeenkomst ontbonden wordt door een rechter. Dit is natuurlijk ook wel goed om juist de huurder te beschermen tegen zo een 'loophole'.

De suggestie van ardana en Blue-eagle genieten ook mijn voorkeur inderdaad. Ik ben ook helemaal niet van het 'hard spelen' maar ik wil wel graag weten wat mijn rechten zijn. Ook voelen we ons wel een beetje 'in de maling genomen' doordat wij altijd dachten dat het huis verkocht zou gaan worden mét de huurovereenkomst. En niet dat we na 12 maanden weer moeten verhuizen (we hebben vele muren grondig met dure verf overgeschilderd etc.).

Heel erg bedankt voor alle reacties en ideeën/suggesties

[ Voor 11% gewijzigd door Razr op 07-01-2015 15:13 ]