Werkgeversverklaring Hypotheek (loonsverhoging)

[qwasd]

I.v.m. een hypotheekaanvraag heb ik een werkgeversverklaring nodig van mijn baas.
Ik heb een vast contract en werk fulltime.

Nu zit ik met het volgende, vanaf 1 februari krijg ik een loonsverhoging mits ik 2 certificaten behaal. Ik ben al in het bezit van 1, en heb dus nog 1 te gaan. Het is dus wel zeker dat deze loonsverhoging doorgaat als ik het examen behaal.

Nu is mijn vraag, mag mijn werkgever op de werkgeversverklaring het nieuwe salaris invullen of is dit niet mogelijk?
Of moet mijn werkgever gebruik maken van het huidige salaris op de werkgeversverklaring en in een afzonderlijke brief aangeven dat er binnenkort een loonsverhoging aan zit te komen?

Is dit te realiseren, en zo ja wat is de juiste procedure die door een bank geaccepteerd word? Graag advies...

[t_captain]

Alleen loonsverhogingen die al zijn toegekend en binnen een bepaalde periode ingaan (3 of 6 maanden meen ik) mogen meetellen. Ik kocht mijn eerste woning in de maand augustus en kon de CAO loonsverhoging per 1-10 meenemen.

In jouw geval is het nieuwe loon echter niet onvoorwaardelijk aangezegd en kan het niet worden meegenomen.

[chucky666]

Hetgene wat je nu verdient.
Bij mij stond er niet eens een salaris op, ging er alleen om dat ik een werkgeversveklaring had dat ik in loondienst ben.

[Tsurany]

Dat zal enkel kunnen als je werkgever de loonsverhoging nu al toezegt en de voorwaardelijkheid dus weg haalt. Dat zou ik proberen met je werkgever te bespreken, wellicht wilt hij hier aan meewerken.

[Lethalis]

Bij mijn hypotheekaanvraag stond er heel duidelijk bij dat toekomstige loonstijgingen niet werden meegenomen.

[cyberstalker]

Ik vraag me toch zeer sterk af of dit iets is waar je je uberhaupt mee zou moeten bezighouden. Als die loonsverhoging belangrijk is voor het krijgen van een hypotheek voor jouw droomhuis dan zit je toch echt op de limiet wat je kunt lenen en dat is eigenlijk nooit prettig. Je houdt dan wel erg weinig geld over in de maand.

[PdeBie]

cyberstalker schreef op maandag 08 december 2014 @ 09:40:
Ik vraag me toch zeer sterk af of dit iets is waar je je uberhaupt mee zou moeten bezighouden. Als die loonsverhoging belangrijk is voor het krijgen van een hypotheek voor jouw droomhuis dan zit je toch echt op de limiet wat je kunt lenen en dat is eigenlijk nooit prettig. Je houdt dan wel erg weinig geld over in de maand.

dit ^

Is die loonsverhoging dermate hoog dat het duizenden euro's scheelt op je aan te vragen hypotheek?

[rik86]

en moet je niet ook een kopie van een recente loonstrook mee insturen? Daar staat dan een ander salaris op. Dat geeft absoluut gedoe

[hhoekstra]

Het is mogelijk doormiddel van een extra werkgeversverklaring (Rabobank). Maar.. omdat de loonsverhoging nog niet zeker is kan de baas deze niet afgeven. Er is immers nog onzekerheid dat jij je tweede cert wel of niet gaat halen.

Dus kort gezegd lijkt het mij niet mogelijk dat je de loonsverhoging op dit moment mee neemt.

(Zeg dit uit eigen ervaring)

[qwasd]

cyberstalker schreef op maandag 08 december 2014 @ 09:40:
Ik vraag me toch zeer sterk af of dit iets is waar je je uberhaupt mee zou moeten bezighouden. Als die loonsverhoging belangrijk is voor het krijgen van een hypotheek voor jouw droomhuis dan zit je toch echt op de limiet wat je kunt lenen en dat is eigenlijk nooit prettig. Je houdt dan wel erg weinig geld over in de maand.

Ik verdien genoeg per maand en heb een koophuis gevonden waar ik met mijn inkomsten 8000,- te kort kom wat de huidige eigenaar wil hebben na meerdere biedingen. Die 8000.- bovenop mijn maximale hypotheek is per maand nauwelijks te merken, dus de kosten kan ik makkelijk dragen.

Ik zou het van mijn spaargeld kunnen doen, maar als dit een mogelijkheid is, waarom niet?

Uiteraard kan ik ook kiezen voor een andere woning, maar mijn vrouw en ik vinden deze woning erg mooi. Ik was gewoon benieuwd..

[koentjuh1987]

heb me zelf nog niet echt verdiept in de hypotheken maar als je al 8k boven je maximale hypotheek zit... doe je volgens mij iets niet helemaal goed. Dat maximum is er ook weer niet voor niets. Mogelijk kun je bij familie een gunst vragen of ze tijdelijk 8k kunnen missen zodat je die zelf (althans zoals je aangeeft geen probleem is) kun aflossen.

[ACM]

koentjuh1987 schreef op maandag 08 december 2014 @ 22:40:
heb me zelf nog niet echt verdiept in de hypotheken maar als je al 8k boven je maximale hypotheek zit... doe je volgens mij iets niet helemaal goed. Dat maximum is er ook weer niet voor niets.

Maar tegelijkertijd is dat maximum tegenwoordig wel heel veilig gekozen. Als je relatief veel van je loon overhoudt (bijvoorbeeld omdat je geen kinderen hebt) of vrij zeker bent van een aankomende loonstijging, dan zou je op zich best meer kunnen uitgeven voor je huis.

Desalniettemin is het natuurlijk altijd verstandig om (ruim) onder je eigen grens te blijven zitten met vaste lasten. Zeker nu je ook vrij veel zelf moet betalen voor je woning zoals verbouwingen of makelaarskosten die je steeds minder makkelijk kan meefinancieren in de hypotheek. Daardoor zal je een grotere aanslag doen op je spaargeld en dat wil je (als het goed is ) weer zo snel mogelijk aanvullen.

[Gadgeteer]

ACM schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 08:08:
[...]

Maar tegelijkertijd is dat maximum tegenwoordig wel heel veilig gekozen. Als je relatief veel van je loon overhoudt (bijvoorbeeld omdat je geen kinderen hebt) of vrij zeker bent van een aankomende loonstijging, dan zou je op zich best meer kunnen uitgeven voor je huis.

Desalniettemin is het natuurlijk altijd verstandig om (ruim) onder je eigen grens te blijven zitten met vaste lasten. Zeker nu je ook vrij veel zelf moet betalen voor je woning zoals verbouwingen of makelaarskosten die je steeds minder makkelijk kan meefinancieren in de hypotheek. Daardoor zal je een grotere aanslag doen op je spaargeld en dat wil je (als het goed is ) weer zo snel mogelijk aanvullen.

En niet voor niets. Probeer maar eens uit te zoeken hoeveel mensen in de shit zitten door een te hoge hypotheek. Ik voorspel niet veel goeds na het lezen van deze situatie.

TS zoekt absoluut een te dure woning. Je leent een max bedrag en reserveert ook nog eens pak m beet 100 euro/maand voor onderhoud? Op langere termijn gaat zo'n hypotheek je echt opbreken, hoe laag de kosten nu ook lijken.

[JvS]

koentjuh1987 schreef op maandag 08 december 2014 @ 22:40:
heb me zelf nog niet echt verdiept in de hypotheken maar als je al 8k boven je maximale hypotheek zit... doe je volgens mij iets niet helemaal goed. Dat maximum is er ook weer niet voor niets. Mogelijk kun je bij familie een gunst vragen of ze tijdelijk 8k kunnen missen zodat je die zelf (althans zoals je aangeeft geen probleem is) kun aflossen.

Dat is wel een beetje het standaardadvies hier en begint een beetje op een hangende langspeelplaat te lijken.

Als je met twee fulltime hoogopgeleide werkenden met een jaar of vijf ervaring op de grens van je gezamenlijke inkomen gaat kopen en er komen mogelijk nog kinderen dan is dat uiterst onverstandig. Want dan zit je vast aan samen fulltime moeten werken om het te betalen.

Als je op één salaris wilt kopen, en er is nog meer dan voldoende groeipotentieel door ruimte in schaal en groei in functies, dan kan je best tegen de grens aan gaan zitten. Eroverheen kan ook. Zo duur worden die maandlasten in verhouding niet. Mensen die in de shit zitte, zitten dat door dalende prijzen en dat heeft niet zo veel met maandlasten te maken.

Mensen die last hebben van hoge maandlasten hebben vaak samen op de uiterste grens gekocht en zijn uit elkaar gegaan.

Ik heb zelf ook uiterst veel geleend en had ook een salaris stijging van 9% tot het jaar ervoor nodig om mijn huis te kunnen financieren... Maar dat is wel op mijn eigen salaris. En ik kan de bruto hypotheek plus onderhoud prima betalen.

[ Voor 17% gewijzigd door JvS op 09-12-2014 08:36 ]

[Engineer Stewie]

Waarom in de shit met dalende prijzen?
Zie het probleem niet, je betaald het gewoon af. Als mijn huis morgen 50% in waarde zakt heb ik 50% 'te veel' betaal maar raak daar nooit mee in de problemen hoor.
Enkel als je vaak wilt verhuizen is dat zo, maar dan moet je de vraag stellen of je wel wilt kopen.

[Sissors]

Dalende prijzen zijn enkel een probleem als je huis onderwater komt te staan (zou niet zomaar moeten gebeuren nu dat je geen aflossingsvrije hypotheken zomaar meer afsluit), als je kleiner wil gaan wonen, of als je wil gaan huren.

Als je gaat kopen vanuit huren of een grotere woning gaat kopen zijn dalende prijzen enkel goed.

[sambalbaj]

dalende prijzen en onderwater staan zijn alleen een probleem als je wilt of moet verkopen. Blijf je gewoon zitten is het enkel verlies op papier en maakt het voor de maandlasten zelf niet uit.

[t_captain]

JvS schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 08:29:
[...]

Als je met twee fulltime hoogopgeleide werkenden met een jaar of vijf ervaring op de grens van je gezamenlijke inkomen gaat kopen en er komen mogelijk nog kinderen dan is dat uiterst onverstandig. Want dan zit je vast aan samen fulltime moeten werken om het te betalen.

Ik denk dat het vooral middelbaar opgeleide stellen zijn die zich op deze manier in de nesten werken. Deels omdat beide salarissen nodig zijn om een doorzonwoning te kopen en deels omdat de groeilijn van het inkomen een stuk minder stijl is. 2x hoogopgeleid biedt meer mogelijkheden om een fatsoenlijk huis te kopen zonder maximaal te financieren, en het inkomen stijgt ook harder en langer.

[r.e.s]

@TS pas wel op!

Onderstaande situatie hebben wij meegemaakt:
- Vriendin volgt opleiding bij haar werkgever;
- Heeft de opleiding al voor 95% afgerond (alleen nog de laatste papieren inleveren);
- Werkgever geeft intentieverklaring af;
- Hypotheekverstrekker belt werkgever (HR miep) met de vraag wat er zou gebeuren als mijn vriendin de opleiding niet zou halen;
- HR miep zegt dan dat ze haar contract niet gaan verlengen;
- Hypotheekverstrekker belt ons op en zegt dat we de hypotheek niet krijgen op basis van deze informatie ( 1 week voor de sleuteloverdracht).

Uiteindelijk hebben we het weten op te lossen door loonstroken van de laatste 3 jaar bij elkaar te schrapen (ze studeerde toen nog dus haar salaris lag aanzienlijk lager). Omdat we niet een maximale hypotheek hadden hebben we het hiermee gered.

Kortom wacht totdat je de verhoging daadwerkelijk krijgt of haal met spoed die extra certificaat. Of nog beter koop een woning op basis van wat je nu verdient.

Het kan je veel narigheid besparen.

[ Voor 3% gewijzigd door r.e.s op 09-12-2014 09:50 ]

[Viavia28]

Ik zie veel negatieve reacties, die ik natuurlijk enigszins begrijp.
Het is voor een starter echter mooi meegenomen wanneer je een toekomstige salarisstijging al kan meenemen.
Míjn situatie is bijvoorbeeld dat ik sinds begin dit jaar full-time werk en direct een vast contract heb gekregen. Ik stijg na een jaar weer met salaris en daarna zal dit ook nog elk jaar omhoog gaan. De stijging die in het eerste jaar plaatsvindt ligt vast en is een vast bedrag. Ik heb dit dus laten meenemen in de hypotheek. Bang dat ik de lasten straks niet kan dragen ben ik zeker niet, aangezien mijn salaris de komende jaren met nog minstens 25% zal gaan stijgen. Daarnaast breng ik ook nog eigen geld in, dus mocht ik in de problemen komen dan weet ik dat ik het huis sws voor minstens de hypotheekwaarde kan verkopen.

Ik begrijp echter wel dat mensen die niet veel meer zullen stijgen niet op hun max moeten gaan zitten. Ik merk alleen dat de toon van alle reacties nogal negatief en bijna beschuldigend is. Scheer niet iedereen over een kam.

[ph4ge]

Het probleem is dat iedereen er vanuit gaat dat hij het allemaal wel kan betalen en alleen maar fors gaat groeien met zijn inkomen, terwijl de praktijk vaak anders is. In Nederland kan je al meer lenen dan waar ter wereld, dus zelfs zonder de normen te overschrijden ga je al een relatief groot risico aan. Bovendien had je gewoon even kunnen wachten tot de loonsverhoging een feit is of gewoon binnen je budget kunnen bieden.

[Viavia28]

Zoals ik al zei: omstandigheden.

Je kan wel makkelijk zeggen van "had je wel even kunnen wachten" maar je weet toch nooit wat die persoon zijn situatie is?

- Voor 1 januari kan het gunstiger zijn om een huis te kopen (nieuwe maatregelen overheid)
- Hij kan zijn huis uit moeten
- Net je droomhuis gevonden
- Gedwongen verhuizen voor werk

Elke persoon met gezond verstand kan toch een realistische berekening maken van zijn toekomstige woonlasten? Een bank gaat je echt geen hypotheek geven als ze zien dat je aan vaste lasten 100 netto in de maand overhoudt...

[Canaria]

Dit heb ik meegemaakt, hoewel dat in 2007 was en de regels daarna zijn veranderd.
Ik had een appartement gekocht en kon op basis van mijn toenmalige inkomen een maximale hypotheek krijgen die niet toereikend was, op een paar duizend euro na.
Mijn werkgever heeft toen een aanvullende intentieverklaring opgesteld met de vermelding dat ik bij gelijkblijvend presteren binnen een half jaar een salarisverhoging van 10% kon verwachten en daarmee kon ik de benodigde hypotheek krijgen.

Ja ik heb destijds als starter 6x mijn brutojaarsalaris gekregen, maar twee jaar later was het nog maar 4x en in de jaren daarna ben ik nog comfortabeler in mijn hypotheek gegroeid. Die maximumhypotheek is dus nooit een probleem geweest, die stijgende lijn was gewoon te verwachten.

[Koos Werkloos]

Viavia28 schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 10:38:
aangezien mijn salaris de komende jaren met nog minstens 25% zal gaan stijgen.

Hoe ben je daar zo zeker van???

[ Voor 3% gewijzigd door Koos Werkloos op 09-12-2014 12:01 ]

[JvS]

t_captain schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 09:35:
[...]


Ik denk dat het vooral middelbaar opgeleide stellen zijn die zich op deze manier in de nesten werken. Deels omdat beide salarissen nodig zijn om een doorzonwoning te kopen en deels omdat de groeilijn van het inkomen een stuk minder stijl is. 2x hoogopgeleid biedt meer mogelijkheden om een fatsoenlijk huis te kopen zonder maximaal te financieren, en het inkomen stijgt ook harder en langer.

Eens. Het gaat mij erom dat je in een situatie zit waarin je niet waarschijnlijk stevig meer gaat stijgen (zeg maar >8% per jaar), maar mogelijk wel flink minder inkomen gaat krijgen omdat een van beide niet meer of (beiden) parttime gaat werken.

ph4ge schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 11:13:
Het probleem is dat iedereen er vanuit gaat dat hij het allemaal wel kan betalen en alleen maar fors gaat groeien met zijn inkomen, terwijl de praktijk vaak anders is. In Nederland kan je al meer lenen dan waar ter wereld, dus zelfs zonder de normen te overschrijden ga je al een relatief groot risico aan. Bovendien had je gewoon even kunnen wachten tot de loonsverhoging een feit is of gewoon binnen je budget kunnen bieden.

Dit is heel eenzijdig, want in Nederland liggen je netto lasten ook wat lager en is er laag risico en een goedkoop garantiefonds.

[ Voor 30% gewijzigd door JvS op 09-12-2014 12:26 ]

[Viavia28]

Koos Werkloos schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 12:00:
[...]

Hoe ben je daar zo zeker van???

Dat is een standaard verwachtingspatroon binnen het bedrijf waar ik werkzaam ben.

[Tsurany]

Viavia28 schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 12:27:
[...]


Dat is een standaard verwachtingspatroon binnen het bedrijf waar ik werkzaam ben.

En dat is dus het probleem wat je nu ziet. Iedereen gaat maar uit van verwachtingen. Jij zegt dat het minstens 25% omhoog gaat. Tenzij onherroepelijk in je contract staat dat je dit krijgt betekent het dat je minstens 0% omhoog gaat, de rest is een mogelijkheid maar geen garantie.

[JvS]

Tsurany schreef op dinsdag 09 december 2014 @ 18:21:
[...]

En dat is dus het probleem wat je nu ziet. Iedereen gaat maar uit van verwachtingen. Jij zegt dat het minstens 25% omhoog gaat. Tenzij onherroepelijk in je contract staat dat je dit krijgt betekent het dat je minstens 0% omhoog gaat, de rest is een mogelijkheid maar geen garantie.

Dit vindt jij een probleem omdat je 100% risicomijdend een huis wilt kopen. Daarin heb je een redelijk sterke mening. Als je als hoogopgeleid starter bij een bedrijf begint, dan kan je makkelijk een huis kopen "op de grens", wetende dat je nog behoorlijk zult stijgen.

Ja. je gaat "minstens 0% omhoog", maar je kunt hierop best een gecalculeerd en zeer beperkt "risico" nemen en een huis kopen waar je jezelf wat langer ziet wonen.

Andersom is trouwens ook een risico, want als je een kleiner huis koopt, heb je het risico dat je het aan de straatstenen niet meer kwijt kunt. IMO ook een reeel risico. En dat ontloop je dan.

[Napo]

JvS schreef op woensdag 10 december 2014 @ 07:01:
[...]

Dit vindt jij een probleem omdat je 100% risicomijdend een huis wilt kopen. Daarin heb je een redelijk sterke mening. Als je als hoogopgeleid starter bij een bedrijf begint, dan kan je makkelijk een huis kopen "op de grens", wetende dat je nog behoorlijk zult stijgen.

Ja. je gaat "minstens 0% omhoog", maar je kunt hierop best een gecalculeerd en zeer beperkt "risico" nemen en een huis kopen waar je jezelf wat langer ziet wonen.

Andersom is trouwens ook een risico, want als je een kleiner huis koopt, heb je het risico dat je het aan de straatstenen niet meer kwijt kunt. IMO ook een reeel risico. En dat ontloop je dan.

Je gaat mogelijk 30% omlaag
Speculeren op toenemende inkomens is niet handig als het om wat voor reden dan ook niet plaats vindt. Laten we nog even buiten beschouwing dat er overige zaken onverwacht geld uit je zakken kan komen kloppen dan blijft het gewoonweg niet verstandig.

Een kleiner huis niet kwijtkunnen heeft echter wel een kleiner risico, je gaat de lasten met een gelijkblijvend salaris probleemloos kunnen betalen en mocht je wat verlies hebben dan is dat op een goedkoper huis meestal ook wel te overzien.

[JvS]

Dat is wel heel erg "ik vind dat want het is zo" redenatie.

Concreet : hoeveel mensen denk je dat er de afgelopen tien jaar in problemen zijn geraakt door een 5% hogere hypotheek en hoeveel doordat ze vanwege scheiding, gezinsuitbreiding of wat dan ook echt dringend wilden / moesten verhuizen naar een ander huis ?

Ik zie dat tweede als een veel groter risico. Dan liever iets duurder en iets waar je langer kunt blijven wonen.

Samen een hypotheek nemen wordt daarnaast ook bijvoorbeeld bekritiseerd, maar dat is volgens mij pas echt de grootste bron van ellende. als een van beide die hypotheek niet kan overnemen... Een op de drie relaties eindigt zo'n beetje.

Dat is pas een risico. Gecalculeerd op salarisstijging risico nemen imo echt veel en veel minder.

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 10-12-2014 07:31 ]

[Tsurany]

JvS schreef op woensdag 10 december 2014 @ 07:01:
Dit vindt jij een probleem omdat je 100% risicomijdend een huis wilt kopen. Daarin heb je een redelijk sterke mening. Als je als hoogopgeleid starter bij een bedrijf begint, dan kan je makkelijk een huis kopen "op de grens", wetende dat je nog behoorlijk zult stijgen.

Ja. je gaat "minstens 0% omhoog", maar je kunt hierop best een gecalculeerd en zeer beperkt "risico" nemen en een huis kopen waar je jezelf wat langer ziet wonen.

Andersom is trouwens ook een risico, want als je een kleiner huis koopt, heb je het risico dat je het aan de straatstenen niet meer kwijt kunt. IMO ook een reeel risico. En dat ontloop je dan.

Ik zeg niet dat je risicomijdend een huis moet kopen, dat moet iedereen voor zichzelf weten. Echter als je praat over een salarisverhoging alsof het een vast gegeven is dan ben je wel verkeerd bezig. Dan lijkt het alsof je het risico wilt ontkennen.
Je weet dus niet dat je behoorlijk zult stijgen aangezien dit geen garantie is. Dat je er rekening mee houd is prima, dat heb ik zelf ook gedaan. Echter kijk ik wel naar mijn financiële situatie uitgaande van mijn huidige salaris, niet naar wat ik over vijf jaar zou kunnen verdienen.

Dus je kan prima meenemen dat je salaris gaat stijgen maar erken dan wel het risico dat dit ook niet hoeft te gebeuren.

[ Voor 4% gewijzigd door Tsurany op 10-12-2014 07:52 ]

[JvS]

Ja dat noem ik al drie posts lang een gecalculeerd risico. En niemand heeft het hier over een huis kopen op een salaris van vijf jaar later, dat maak jij ervan. Het gaat hier om een loonsverhoging van een half jaar later die al vast staat (anders kan je de hypotheek niet krijgen).

Dat verhaal van wat jaren later gaat om je financiële planning over meer jaren. Daar kan je best een carrière component in meenemen. Je moet jezelf alleen niet op basis van die planning over vijf jaar nu al diep in de schulden steken, maar dat kan met de huidige regels al bijna niet (alleen als je het samen doet kan dat naar mijn mening).

[ Voor 37% gewijzigd door JvS op 10-12-2014 07:59 ]

[Tsurany]

JvS schreef op woensdag 10 december 2014 @ 07:56:
Ja dat noem ik al drie posts lang een gecalculeerd risico. En niemand heeft het hier over een huis kopen op een salaris van vijf jaar later, dat maak jij ervan. Het gaat hier om een loonsverhoging van een half jaar later die al vast staat (anders kan je de hypotheek niet krijgen).

Dat maak ik er niet van. Enige wat ik zeg is dat een salarisstijging van 25% geen vast gegeven is tenzij dat nadrukkelijk in je contract staat. Dat het gebruikelijk is betekent niet dat het gaat gebeuren. De rest verzin je er zelf omheen.

Dat verhaal van wat jaren later gaat om je financiële planning over meer jaren. Daar kan je best een carrière component in meenemen. Je moet jezelf alleen niet op basis van die planning over vijf jaar nu al diep in de schulden steken, maar dat kan met de huidige regels al bijna niet (alleen als je het samen doet kan dat naar mijn mening).

En dat is ook mijn enige punt. Je kan een salarisstijging meenemen maar dit zien als een vaststaand gegeven lijkt mij niet verstandig.

[Napo]

JvS schreef op woensdag 10 december 2014 @ 07:30:
Dat is wel heel erg "ik vind dat want het is zo" redenatie.

Dat is jouw uitgangspunt natuurlijk ook

Concreet : hoeveel mensen denk je dat er de afgelopen tien jaar in problemen zijn geraakt door een 5% hogere hypotheek en hoeveel doordat ze vanwege scheiding, gezinsuitbreiding of wat dan ook echt dringend wilden / moesten verhuizen naar een ander huis ?

Ik zie dat tweede als een veel groter risico. Dan liever iets duurder en iets waar je langer kunt blijven wonen.

Is het ook maar dat maakt het andere risico niet opeens acceptabel.

Samen een hypotheek nemen wordt daarnaast ook bijvoorbeeld bekritiseerd, maar dat is volgens mij pas echt de grootste bron van ellende. als een van beide die hypotheek niet kan overnemen... Een op de drie relaties eindigt zo'n beetje.

Dan ken jij mijn standpunt over een hypotheek baseren op twee inkomens niet

Dat is pas een risico. Gecalculeerd op salarisstijging risico nemen imo echt veel en veel minder.

Zonder enige formele bevestiging is er geen salarisstijging. Eenzelfde dat een jaarlijkse bonus geen zekerheidje is. Zou het dat wel zijn is het geen bonus meer zijn

JvS schreef op woensdag 10 december 2014 @ 07:56:
Ja dat noem ik al drie posts lang een gecalculeerd risico. En niemand heeft het hier over een huis kopen op een salaris van vijf jaar later, dat maak jij ervan. Het gaat hier om een loonsverhoging van een half jaar later die al vast staat (anders kan je de hypotheek niet krijgen).

Als het een half jaar later is waarom wacht je dan niet een half jaar met het kopen van een woning. Ga voor dat stukje extra zekerheid en een hap minder risico.

[Figo112]

Niet zo moeilijk doen joh. Dit is een regel van NHG zelf, waarom wel goed vinden wat zij als max aangeven, maar moeilijk doen om zo een regel. Ik heb hier zelf ook gebruik van gemaakt. Alle verhogingen die toegezegd zijn in de komende 6 maanden kunnen gewoon meegenomen worden.
Na een jaartje kan ik zelfs nu 40k meer lenen dan een jaartje terug incl. verhoging.
Bij een starter kunnen de loonsverhogingen gewoon snel gaan.

In geval van ts is het trouwens niet mogelijk omdat het nog afhangt of ts wel of geen certificaat haalt.

[ Voor 11% gewijzigd door Figo112 op 10-12-2014 10:44 ]

[Napo]

Figo112 schreef op woensdag 10 december 2014 @ 10:42:
Niet zo moeilijk doen joh. Dit is een regel van NHG zelf, waarom wel goed vinden wat zij als max aangeven, maar moeilijk doen om zo een regel. Ik heb hier zelf ook gebruik van gemaakt. Alle verhogingen die toegezegd zijn in de komende 6 maanden kunnen gewoon meegenomen worden.
Na een jaartje kan ik zelfs nu 40k meer lenen dan een jaartje terug incl. verhoging.
Bij een starter kunnen de loonsverhogingen gewoon snel gaan.

In geval van ts is het trouwens niet mogelijk omdat het nog afhangt of ts wel of geen certificaat haalt.

Dat is dus het hele punt. Mondeling toezeggen heb je niets aan enkel als het zwart op wit staan moet je zulke gegevens meenemen. Kan mij ook niet voorstellen dat een bank/NHG het goedkeurt dat een mogelijke loonsverhoging wordt meegenomen in een hypotheekberekening.

Daarnaast ben ik het niet geheel mee eens met een aantal eisen waaraan iemand kan voldoend voor een bepaalde hoogte van een hypotheek.

[Viavia28]

Wat ik niet snap, is dat julie hier allemaal zo fel op reageren.
Er wordt een berekening gemaakt van wat jij kan uitgeven t.o.v. je inkomsten. Daarmee wordt je hypotheekbedrag bepaald. Ik heb het idee dat jullie er vanuit gaan dat je, wanneer je een maximale hypotheek neemt, geen cent meer overhoudt..

Je hebt altijd een buffer en wat ik aangaf (dat ik de komende vijf jaar flink zal stijgen met mijn loon) is voor mij een goed gegronde reden om zo'n maximale hypotheek aan te gaan. Natuurlijk staat er niets zwart op wit, maar opnieuw zijn jullie aan het generaliseren. Ik ben begonnen met een vrij laag starters inkomen. Dit doet mijn werkgever bewust, omdat er in de eerste jaren veel kosten zijn verbonden aan trainingen etc. Wanneer je daar echter klaar mee bent, stijgt je salaris direct een hoop. Mijn marktwaarde is als hoogopgeleide sowieso een stuk hoger dan wat ik nu elke maand terug zie op mijn bankrekening.

Ik vind het dus een zeer aanvaardbaar risico en helemaal niet gek om mee te nemen in mijn beslissing. Zo kan je alles wel gaan afkraken, als je overal risico's in gaat zien. Ik heb daarnaast ook een NHG-hypotheek, waarmee het risico al helemaal wordt beperkt.

En Napo,
Een loonsverhoging wordt alleen meegenomen als dit zwart op wit staat natuurlijk.

[Figo112]

Napo schreef op woensdag 10 december 2014 @ 11:13:
[...]


Dat is dus het hele punt. Mondeling toezeggen heb je niets aan enkel als het zwart op wit staan moet je zulke gegevens meenemen. Kan mij ook niet voorstellen dat een bank/NHG het goedkeurt dat een mogelijke loonsverhoging wordt meegenomen in een hypotheekberekening.

Daarnaast ben ik het niet geheel mee eens met een aantal eisen waaraan iemand kan voldoend voor een bepaalde hoogte van een hypotheek.

Niemand beweert dat je ook met een mondelinge toezegging meer mag lenen. Het is altijd op papier. En dan wordt er niet moeilijk over gedaan, zowel de bank als NHG vindt het prima.

[Napo]

Figo112 schreef op woensdag 10 december 2014 @ 11:20:
[...]


Niemand beweert dat je ook met een mondelinge toezegging meer mag lenen. Het is altijd op papier. En dan wordt er niet moeilijk over gedaan, zowel de bank als NHG vindt het prima.

Nergens heeft de TS aangegeven dat de potentiele loonsverhoging op papier staat.

[Figo112]

Napo schreef op woensdag 10 december 2014 @ 11:22:
[...]


Nergens heeft de TS aangegeven dat de potentiele loonsverhoging op papier staat.

Ik zeg toch dat ts geen kans maakt omdat zijn verhoging is gebaseerd op het behalen van certificaten. Het gaat erom dat jullie zo moeilijk doen dat er überhaupt zo een regel bestaat en dat men er gebruik van wil maken.

[Napo]

Figo112 schreef op woensdag 10 december 2014 @ 11:25:
[...]


Ik zeg toch dat ts geen kans maakt omdat zijn verhoging is gebaseerd op het behalen van certificaten. Het gaat erom dat jullie zo moeilijk doen dat er überhaupt zo een regel bestaat en dat men er gebruik van wil maken.

`
Er wordt niet moeilijk gedaan om de regel maar om het willen behalen van een hogere hypotheek zonder enige toezegging die op papier is. Je leest dingen die er niet zijn

[Figo112]

Wie zegt dan dat een mondelinge toezegging voldoende moet zijn?

[FreakNL]

Viavia28 schreef op woensdag 10 december 2014 @ 11:18:
Wat ik niet snap, is dat julie hier allemaal zo fel op reageren.
Er wordt een berekening gemaakt van wat jij kan uitgeven t.o.v. je inkomsten. Daarmee wordt je hypotheekbedrag bepaald. Ik heb het idee dat jullie er vanuit gaan dat je, wanneer je een maximale hypotheek neemt, geen cent meer overhoudt..

Je hebt altijd een buffer en wat ik aangaf (dat ik de komende vijf jaar flink zal stijgen met mijn loon) is voor mij een goed gegronde reden om zo'n maximale hypotheek aan te gaan. Natuurlijk staat er niets zwart op wit, maar opnieuw zijn jullie aan het generaliseren. Ik ben begonnen met een vrij laag starters inkomen. Dit doet mijn werkgever bewust, omdat er in de eerste jaren veel kosten zijn verbonden aan trainingen etc. Wanneer je daar echter klaar mee bent, stijgt je salaris direct een hoop. Mijn marktwaarde is als hoogopgeleide sowieso een stuk hoger dan wat ik nu elke maand terug zie op mijn bankrekening.

Ik vind het dus een zeer aanvaardbaar risico en helemaal niet gek om mee te nemen in mijn beslissing. Zo kan je alles wel gaan afkraken, als je overal risico's in gaat zien. Ik heb daarnaast ook een NHG-hypotheek, waarmee het risico al helemaal wordt beperkt.

En Napo,
Een loonsverhoging wordt alleen meegenomen als dit zwart op wit staat natuurlijk.

Geloof mij, dat kan aardig in de buurt komen. Ik heb een hypotheek op 80% van mijn inkomen, wel 20 jaar vast dus relatief hoge rentelasten, hoewel 4% historisch nog gezien laag is, is de hypotheekrente nu helemaal een lachertje. Maar ik vind dit eigenlijk wel de max. Als ik niet zou (willen) sparen was het goed te doen, maar sparen moet je sowieso zien als een vaste last, zeker bij een koopwoning.

Maargoed, als je de GARANTIE hebt dat je omhoog gaat zou je het wel kunnen doen.

Maar zet voor jezelf ook eens de baten en lasten op een rijtje (in excel ofzo)';

Ga daarbij uit van de BRUTO hypotheek en het sparen van 10% tot 15% van je netto salaris. Dat is bij 2k netto dus 200 tot 300 euro, en dat is echt geen overbodige luxe bij een koophuis. (en ik zeg hierbij NIET dat het alleen voor je huis is, maar ook voor allerlei andere zaken). Vergeet dan niet de volgende posten per maand uit te middelen: WOZ aanslag, inboedel en opstalverzekering en gemeentelijke lasten. En dan natuurlijk de standaard dingen als gas/water/licht/tv/internet/gsm en boodschappen.

Hou je na dit rekensommetje nog genoeg over om leuke dingen te doen dan zit je in een prima gezonde situatie.

Het kan erg verhelderend werken om dit eens op een rijtje te zetten. En dan kan je de "vaste last" sparen natuurlijk gewoon schrappen, dat scheelt al een slok op een borrel. Maar dat vind ik persoonlijk niet verstandig.

[Anoniem: 455473]

Je werkgever kan het prima doen, een werkgeversverklaring is, anders dan de banken ons willen geloven, een juridisch loos document zonder ook maar 1 betekenis.

De kans dat een hypotheek op twee salarissen in problemen komt is een stuk groter dan in je 1'tje. Zo ga ik straks van huur naar koop en betaal 300 euro minder voor 1 kamer extra. Tel maar uit je winst. Oh ja, ik kan ook nog steeds 1200 euro sparen in de maand.

[JvS]

FreakNL schreef op woensdag 10 december 2014 @ 11:48:
[...]


Geloof mij, dat kan aardig in de buurt komen. Ik heb een hypotheek op 80% van mijn inkomen, wel 20 jaar vast dus relatief hoge rentelasten, hoewel 4% historisch nog gezien laag is, is de hypotheekrente nu helemaal een lachertje. Maar ik vind dit eigenlijk wel de max. Als ik niet zou (willen) sparen was het goed te doen, maar sparen moet je sowieso zien als een vaste last, zeker bij een koopwoning.

Dit is niet "aardig in de buurt komen"

Laten we even uitgaan van een salaris met een fictieve gemiddelde CoA van 40.000 bruto, 28.000 (3100 / 2150 per maand). Dan kan je zo'n 175K lenen, met een beetje stretchen 190K, dan zijn je netto maandlasten zo'n 650, oplopend tot 700 euro in de eerste tien jaar. Tel daar nog 200 euro aan verdere woonkosten bij en nog 100 aan energie, dan zit je op 950-1000euro voor je vaste lasten. Dan houd je 1100 over voor de rest, daar zou je prima een autotje van moeten kunnen rijden (250 euro) boodschappen, kleding, stappen (700 euro) en extra sparen (150 euro, niet voor het huis).

Dat is IMO niet "in de buurt komen van het net niet redden".

[FreakNL]

Dan ga je inderdaad uit van de netto last van een annuiteitenhypotheek van 190k met 3% rente, dus dan geef ik je gelijk.

Ik had iets teveel uit mijn eigen situatie gerekend (hogere rente/lineaire hypotheek/uitgaan van bruto maandlast), dan wordt het plaatje anders. Ik zit op een bruto maandlast van boven de 1000 (en vanuit daar reken ik ook, HRA is extra meevaller). Ik zit dus relatief hoog. Staat tegenover dat ik het prima kan betalen (ook omdat ik niet maximaal leen) en ik over de gehele lengte minder betaal. Omslagpunt zit ergens na 12 jaar, vanaf dat moment ben ik maandelijks goedkoper uit dan bij annuiteiten. (zowel bruto als netto).

Als ik maximaal geleend had was lineair ook niet aan de orde geweest. Ik sta overigens nog steeds achter de keuze om lineair te nemen, gewoon omdat je dan minder betaald over de langere termijn en je ook sneller aflost, dus als ze gaan "morrelen" aan de HRA wordt je minder hard geraakt. Wat ik (in retrospect) wel anders had moeten doen is de rente vastzetten voor 4% tegen 20 jaar.. Maar ik dacht op dat moment dat het niet veel lager zou worden... Fout gedacht...

[t_captain]

Lineair maakt niet optimaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek, al zal het verschil met annuitair bescheiden zijn. Je bespaart wel weer aan bruto rente.

Wat betreft "morrelen aan de hypotheekrenteaftrek": het beste betaal je zoveel mogelijk rente in de eerste jaren. Nu trek je tegen 51.5% af, dat percentage daalt ieder jaar.

Dat is een financieel product dat ik mis: een "hoog-laag rente". Bijvoorbeeld 10 jaar rentevast waarbij je de eerste 3 jaar meer rente betaalt en de volgende 7 jaar minder. Dat moet je wel kunnen uitrekenen op een manier dat de contante waarde voor de bank gelijk is aan de normale tienjaarsrente.
Ook interessant is als je *al* je rente in een beperkte periode kunt betalen. Dan heb je in de overige jaren een positief saldo eigen woning, en door wet Hillen heb je dan geen eigenwoningforfait.

[JvS]

t_captain schreef op woensdag 10 december 2014 @ 15:21:
Lineair maakt niet optimaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek, al zal het verschil met annuitair bescheiden zijn. Je bespaart wel weer aan bruto rente.

Een lage rente maakt ook niet optimaal gebruik van hypotheekrenteaftrek . Dit is een vrij bizar argument .

Sneller aflossen is gewoon goedkoper, zowel bruto als netto.

Stellen dat lineair niet goed is voor je rente aftrek is een beetje een bijzondere redenatie. Ik ben er zelf geen fan van, omdat ik liever lagere lasten heb in deze fase van mijn leven en ervoor kies om later iets meer te betalen. En als ik dat niet wil, ik altijd nog lineair kan aflossen.

[FreakNL]

Inderdaad, die rente moet je toch eerst betalen....

Ik snap je argument trouwens JvS, alleen ik heb later liever (nog) lagere lasten Is wel gewoon een keuze idd.

[ Voor 10% gewijzigd door FreakNL op 10-12-2014 22:56 ]