Dilemma aflossen of lagere rente (hypo)

[Cobb]

In 2008 hebben wij een hypotheek afgesloten.
Een deel ervan is aflosvrij (daar gaat het nu om) en ander deel is spaar.

De rente van 5,35% staat nog 14 jaar vast.
Willen we een lagere rente dan betalen we een boete rente van 16564 euro. Dat geld hebben we (30.000 spaargeld).
Deze voorstellen hebben we gehad, de boeterente blijft gelijk.
Variabel 3,09%
2/5jr 4,13%
10jr 4,33%
15jr 4,54
20jr 4,54
30jr 4,96

Zelf neig ik nu naar het variabel tarief, dat scheelt ons per maand 334 euro. Bij een gelijkblijvende rente hebben we in 4 jaar de boete terugverdiend.
Onze andere optie is 15jaar voor 4,54% dat hebben we in 10,3 jaar terugverdiend en scheelt dan 133 euro per maand.

Wij willen echter ook graag over 20/25 jaar hypotheekvrij zijn en dan lijkt het weer zonde om die 16564 niet af te lossen maar 'weg te gooien'. Lossen we er mee af dan daalt onze maandlast met 74 euro en is onze schuld ook daadwerkelijk minder itt tot de lagere rente.

Wat zouden jullie doen en waarom?
Nog tips om aan te denken bij het kiezen van een variabel tarief? Ik verwacht zelf de komende 5 jaar geen echte stijging van de Euribor namelijk maar hoe denken jullie hierover?

[PolarBear]

Voor je spaarhypotheek moet je eens goed doorrekenen of een lagere rente echt heel veel scheelt. Lagere rente die je betaald vertaald zich ook in een lagere rente op je spaardeel, rente die nu nog aftrekbaar tegen een relatief hoog percentage (met in acht name van de afbouw van de HRA).

[Señor Sjon]

Ik heb een klein plukje hypotheek tegen Euribor + 1%. Die worden tegenwoordig niet meer verkocht vanwege de lage marge, maar die bevalt nu uitstekend. Voordeel van nu variabel is dat je die later alsnog vast kan zetten bij een stijgende rente en je dan geen boeterente hebt. Zelf kijk ik meestal naar de 10-jaars tarieven en dat scheelt je 19% met nu. Vooral die 14 jaar vast is wel vrij stevig, maar gezien het boetebedrag is de hypotheek niet enorm?

[Cobb]

Het gaat om een aflosvrij deel van 177500 euro.
Het spaardeel is 90.000 euro maar daar willen/hoeven we eigenlijk niets mee te doen.

Hoe gaat het vastzetten van je variabele rente? Vraag je aan de verstrekker een rente voorstel?

@Polarbeer, de spaarhypotheek blijft ongemoeid.

[ Voor 35% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 10:31 ]

[Señor Sjon]

Jup. Ze kunnen bij een variabele looptijd moeilijk een boeterente instellen. Eigenlijk gaat het dan op dezelfde manier als je nu doet.

[jan-marten]

Heb je ook gekeken naar wat je er netto aan overhoud? De HRA zal ook iets minder gaan worden zodra je aflost en/of rente aan laat passen.

[Cobb]

Ja dat HRA verhaal begrijp ik en is niet meegenomen in de berekening. Ieder jaar krijgen we een kleine 8000 euro terug, ook dit willen we extra aflossen. Wat ik dus vergeten ben is dat met de lagere rente dit bedrag ook aanzienlijk minder zal worden en we dus minder snel zullen aflossen. Al met al neig ik er nu naar om het ongemoeid te laten. Ik geloof nu dat wij op die manier sneller meer kunnen aflossen.

Hoe kan ik makkelijk een netto berekeing hiervban maken, mijn salaris valt in de 42% schaal. Is het dan het rente bedrag, daar 42% van en dat is het dan?

[ Voor 23% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 11:35 ]

[Krisp]

Door simpelweg 30K (let op het maximale aflosbedrag zonder boetes!) af te lossen kun je 17% van je maandlast verminderen, wat grofweg 135 euro per maand oplevert. Dat lijkt tegen te vallen, maar je hoeft dan geen 16,5K bij elkaar te sparen om de hypotheek alsnog af te lossen.

Per saldo is het een scenarioberekening: bereken de TOC (total cost of ownership), oftewel rente + aflossing voor elk van de scenario's. Ik zou het als ik jou was niet te moeilijk maken met bijvoorbeeld gederfde spaarrente, maar wel de HRA meenemen. Mijn inschatting is dat de boete + variabele rente het goedkoopst gaan uitkomen, maar je loopt dan wel een risico op stijgende rente. Als je in het begin veel aflost maak je dat risico kleiner en de winst groter.

[Cobb]

Ik ben er al uit, als we de 16000 euro aflossen (de boeterente) en in de 8 jaren erna hebben we nog een (bruto) maandlast van dit deel van 395,67 euro ipv nu 791, of ingeval van gelujkblijvende variable rente 457,-

Dus over 8 jaar een maandlast van 395 en lagere schuld, dit lijkt mij een betere optie. Dan het geld in de boete steken en onzekerheid over 8 jaar door wellicht een andere rente.

[ Voor 7% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 12:03 ]

[Krisp]

Zou je die berekening kunnen posten voor andere tweakers? Ik ben wel benieuwd, en ik denk anderen ook. Uit jouw berekening van nu word ik niet echt wijs.

[Russel88]

Ik snap niet helemaal wat je gaat doen.
Je gaat je 30k spaargeld aanwenden om af te lossen?

Lijkt me niet onverstandig hoor, om aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Je weet niet wat er in de volgende kabinetsperiode gaat gebeuren met HRA.
Minder schuld is sowieso wel een beter gevoel.

Wij lossen ook maandelijks gewoon af. Geld wat we kunnen missen gebruiken we om af te lossen.

[Señor Sjon]

Cobb schreef op donderdag 20 november 2014 @ 11:59:
Ik ben er al uit, als we de 16000 euro aflossen (de boeterente) en in de 8 jaren erna hebben we nog een (bruto) maandlast van dit deel van 395,67 euro ipv nu 791, of ingeval van gelujkblijvende variable rente 457,-

Dus over 8 jaar een maandlast van 395 en lagere schuld, dit lijkt mij een betere optie. Dan het geld in de boete steken en onzekerheid over 8 jaar door wellicht een andere rente.

Je hebt geen lagere schuld, de boeterente betaal je aan de bank voor gederfde inkomsten. Je maandlast gaat alleen omlaag door de lagere rente. Als je het verschil weer inzet om versneld af te lossen loopt je voordeel natuurlijk wel op (en je HRA weer af). Heerlijke berekeningen dit.

Ik zou altijd 10-20k spaargeld achter de hand houden overigens. Geld gaat makkelijk IN de stenen, maar er moeizaam weer uit.

[Cobb]

Schuld 177500 min boetebedrag (gemak 16000) = 161500. Lossen we zoals gepland dan ieder jaar erop nog 8000 euro af dan is de totale schuld gehalveerd naar 88750.
Met een rentepercentage van 5,35% (wat wij nu dus hebben) is dat:
5,35% van 88750 = 4748 / 12 = 395 euro per maand.

Bovenstaande is een safebet ipv van als we kiezen voor het variable rente tarief en het betalen van de boete rente. Dan hebben we bij gelijkblijvende rente een maandbedrag van 457,- met dezelfde schuld van 177500.

[ Voor 28% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 12:09 ]

[gosse adema]

Het boetebedrag is voor gedervde renteinkomsten van de bank. Gaat niet van de hypotheek af!

Nadeel van oversluiten is dat de rente op het spaardeel ook omlaag gaat waardoor je meer spaarpremie gaat betalen. Ook zul je waarschijnlijk onder de nieuwe hypotheekregels vallen. Hierdoor zul je er langer dan 4 jaar over doen om de 'investering' terug te verdienen.

Je hebt een spaardeel van 90.000 en een aflossingsvrij deel van 177.500 euro. Het spaardepot wordt dus voor 1/3 gebruikt. Bekijk ook de optie van bijstorten of het verhogen van de spaarpremie (binnen de 1:10 bandbreedte). Het depot geeft wel 5% rente met het kapitaal in box 1.

De hypotheek loopt nu 6 jaar. Hoe lang staat de rente nog vast? Zodra deze periode afloopt kun je boetevrij aflossen.

Je kunt ook aflossen zonder boete. Dit is meestal 10% per jaar.

In feite heb je 3 opties:
- oversluiten
- bijstorten
- aflossen

Maak voor elke scenario een excel sheet en vergelijk met de maandlasten en de restschuld.

[Cobb]

@ Goss, dat begrijp ik. We willen wellicht ervoor keizen om eenzelfde bedrag als de boete af te lossen ipv op het voorstel van de bank in te gaan. Ik heb mijn post boven jouw iets verduidelijkt. Nogmaals het spaardeel laten we ongemoeid en reken ik voor het gemak even niet mee.

[ Voor 28% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 12:12 ]

[Señor Sjon]

Je haalt nog steeds de boete van je hypotheek af. Het is een boete, geen inlossing.

Overigens zou ik binnen de 1:10 bandbreedte kijken voor je spaardeel. Dan spaar je meer en wordt effectief je aflossingsvrije component kleiner. Dan is wellicht de hogere rente weer gunstiger. Wellicht kan je de hypotheekdelen opknippen, zodat de spaarrente op 5,35% blijft voor dat deel.

[Cobb]

Aargh, hehe.
Ja ik haal dan de boete van mijn hypotheek af dat is als ik niet voor een lagere rente ga en besluit om zelf 16000 af te lossen.

De hypotheek is opgeknipt, onze spaarhypo heeft een rente van 5,55%. Overigens heb ik die optie nooit begrepen. Wat doen we dan met de spaarhypotheek?
Storten in de spaarpot of verkorten van de looptijd?
Waarom wordt bij het storten de aflossingsvrije component kleiner?

[ Voor 15% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 12:25 ]

[Russel88]

Kun je niet gewoon navragen hoeveel je boetevrij kan aflossen? Als dat 1/10 is.
Dan 1/10 je aflossing vrij aflossen.
1/10 geld storten op je hypotheek spaarrekening.
En in Januari hetzelfde nog eens dit herhalen.


edit.
Ik lees dat je aflossingsvrij 177500 is. En je 30k spaargeld hebt.
Wat als je nu 15k aflost op je aflossingsvrij.
En in Januari nog eens 15k aflossings vrij aflost.
Dan heb je je volledige spaargeld benut om af te lossen en komt er geen boete aan te pas.

[ Voor 38% gewijzigd door Russel88 op 20-11-2014 12:21 ]

[Señor Sjon]

Dan hou je de hoge rente. En je liquiditeit volledig inruilen voor een iets lagere langlopende verplichting zou ik nooit doen.

Je mag je spaarhypotheek met de 1:10 regel meer vullen. Maak een berekening wat dan het eindbedrag is, die mag namelijk niet over de totale hypotheek heengaan, anders wordt je heel interessant voor de fiscus.

[Cobb]

Ok dus als ik een max storting (:10 regel) wil doen in de spaarhypotheek dan is het in principe gewoon een kwestie van geld overmaken naar het juiste leningdeel. Stel dat het spaardeel 90.000 is en ik stort er 9000 in.
Wordt dan het totaal plaatje: 81.000 spaar bij gelijkblijvende schuld aflosvrij? Of 99.000 en 9000 minder op het aflosvrije deel?

@Russel, al ons spaargeld durven we niet aan, ik heb twee kinderen een brakke auto/wasmaschine etc. helaas anders hadden we dit gedaan. En hoge gemeentebelastingen / naheffingen, we betalen graag zorgverz. in 1 keer maken dit allemaal onmogelijk.

[ Voor 26% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 12:42 ]

[T-MOB]

Nee, als je stort in je spaardeel dan blijft die schuld even hoog. Maar het gestorte geld komt in je spaarpolis. Je kunt dan kiezen om het maandbedrag gelijk te houden (en de looptijd te verkorten) of het maandbedrag te verlagen.
Je aflosvrije hypotheek staat praktisch gezien los van de spaarhypotheek. Als je stort in de spaarpolis gebeurt daar niets mee.

[Cobb]

Hoe geef je de keuze aan om de looptijd te verkorten of het maandbedrag te verlagen? Doe je dat vrhand of naderhand. Ik heb deze vraag een tijd geleden gesteld aan de bank maar hier nooit antwoord opgekregen, vandaar mijn vraag aan jullie.

[ Voor 47% gewijzigd door Cobb op 20-11-2014 13:07 ]

[vandermark]

Dat kan niemand toch zo zeggen... Bel even met je hypotheekverstrekker en laat het ze doorrekenen. Heb ik ook onlangs gedaan en kreeg een keurige mail waarin alles stond voorgerekend incl. een procedure beschrijving als ik wilde bijstorten.

[Russel88]

Oohh ik dacht dat die 30k spaar, het spaargeld is wat je wilt aanwenden om je hypotheek aan te pakken.

Toen ik nog bezig was met hypotheken werd ook aangeraden om geld in de spaarhypotheek te stoppen. Dit was financieel het verstandigst. Maar dat is wel op basis van volledige hypotheek rente aftrek.
Door geld in je spaargedeelte te stoppen, word je schuld niet minder (dus je kunt maximaal aftrekken), maar na 30 jaar is je spaar vermogen hoger dan je schuld (van de spaar gedeelte dan).

Als je je aflossingsvrij aflost, heb je minder af te trekken, want je schuld is minder.

Zoals anderen al suggereerden. Excel erbij pakken en ga maar rekenen.

[Krisp]

Dus als ik het goed begrijp is je scenario nu om het boetebedrag niet te betalen, maar gewoon per jaar af te lossen. Eerst 16K, en later per jaar 8K. Dat klinkt als een redelijk plan. Wellicht kun je ook het bespaarde bedrag extra aflossen, zodat het aflossen uiteindelijk nog sneller gaat.

[gosse adema]

Je kunt het beste een afspraak maken met degene waar je de hypotheek hebt afgesloten. Die kunnen de diverse mogelijkheden voor je doorrekenen. Voor eenvoudige vragen over aflossen/bijstorten in de polis zouden ze geen kosten mogen rekenen.

Een belangrijke vraag om hier advies te geven is hoe de hypotheek is opgeknipt? Heb je 2 hypotheekpolissen (1 spaar en 1 aflossingsvrij) of 1 hypotheekpolis?
Dit is van belang voor de berekening. Bij 1 hypotheek krijg je na oversluiten een nieuwe polis, daarna gaat rente op je spaarpolis ook naar 3%, dus moet je een hogere premie betalen om hetzelfde eindbedrag te halen. Waarschijnlijk kun je dan wel bijstorten in de huidige spaarpolis. Zoals T-MOB schrijft wordt het spaarbedrag dan hoger. Uiteindelijk los je met dit bedrag de hypotheek af.

Bij 2 losse hypotheken kun je waarschijnlijk niet bijstorten in de spaarpolis. Anders zou het eindbedrag hoger worden dan dit hypotheekdeel. Maar dan kun je wel de aflossingsvrije hypotheek aflossen/oversluiten. Controleer bij oversluiten wel of de boeterente aftrekbaar is. Anders gaat de terugverdientijd van 4 naar 7 jaar.

Heb je al contact gehad met de bank? Bij de meeste banken kun je extra aflossen (zeker als je huis onder water staat) zonder boeterente.
Al met al veel om rekening mee te houden, vandaar het advies om een met je hypotheekadviseur te praten. Aangezien je zonder wijzigingen met een behoorlijke restschuld blijft zitten zou ik eerst een gratis herstelgesprek aanvragen. Hierbij duidelijk aangeven wat je wilt en vragen wat vervolgacties gaan kosten.

Kijk ook eens naar je levensverzekering. Deze premies zijn sinds 2008 behoorlijk gedaald. Kan zomaar 40 euro/maand schelen.

[Señor Sjon]

Cobb schreef op donderdag 20 november 2014 @ 12:38:
Ok dus als ik een max storting (:10 regel) wil doen in de spaarhypotheek dan is het in principe gewoon een kwestie van geld overmaken naar het juiste leningdeel. Stel dat het spaardeel 90.000 is en ik stort er 9000 in.
Wordt dan het totaal plaatje: 81.000 spaar bij gelijkblijvende schuld aflosvrij? Of 99.000 en 9000 minder op het aflosvrije deel?

@Russel, al ons spaargeld durven we niet aan, ik heb twee kinderen een brakke auto/wasmaschine etc. helaas anders hadden we dit gedaan. En hoge gemeentebelastingen / naheffingen, we betalen graag zorgverz. in 1 keer maken dit allemaal onmogelijk.

Nee, de 1:10 regel is gebaseerd op je maandelijkse inleg. Stel je legt nu 50/maand in, dan mag je niet meer dan 500/maand inleggen. Op die manier gaat het sparen sneller en kom je mogelijk hoog genoeg uit om je hele hypotheek in te lossen i.p.v. alleen het spaardeel. Dan is het een kwestie van rekenen of de renteopbrengsten meer waard zijn dan de boete op het aflossingsvrije deel. Ik zou namelijk niet het spaardeel opbreken qua rente, maar hier de stortingen verhogen. 5,55% rente krijg je namelijk nergens. Dan kan het een optie zijn om het aflossingsvrije deel naar variabel te brengen en daar de boete op incasseren. Aangezien het alleen om dat deel gaat, zal de boete ook lager zijn dan voor het opbreken van de hele hypotheek.

177.500*(5.35-3.09=2.24%)*14=55.664 indien je naar variabel gaat. Weet niet of dat wel de moeite waard is.

[Sissors]

Cobb schreef op donderdag 20 november 2014 @ 13:06:
Hoe geef je de keuze aan om de looptijd te verkorten of het maandbedrag te verlagen? Doe je dat vrhand of naderhand. Ik heb deze vraag een tijd geleden gesteld aan de bank maar hier nooit antwoord opgekregen, vandaar mijn vraag aan jullie.

Zal per bank afhangen, gewoon nog een keer vragen. Overigens zou ik altijd maandbedrag verlagen doen. Dan kan je altijd nog de looptijd verkorten (door gewoon het originele af te lossen), andersom kan het niet.

vandermark schreef op donderdag 20 november 2014 @ 13:09:
Dat kan niemand toch zo zeggen... Bel even met je hypotheekverstrekker en laat het ze doorrekenen. Heb ik ook onlangs gedaan en kreeg een keurige mail waarin alles stond voorgerekend incl. een procedure beschrijving als ik wilde bijstorten.

Waarom niet? Dit is geen hogere wiskunde, kan je zo in een excel lijstje zetten en kijken wanneer het breakeven punt bereikt wordt. (Oftewel wanneer de lagere rente ervoor zorgt dat je hypotheeklast verder is afgelost dan wanneer je gewoon die 16k nu aflost). Dat zou ik dan ook TS aanraden om te doen.

[Mr_Blobby]

Voor precieze berekening over hypotheek oversluiten:
http://www.berekenhet.nl/...ypotheek-oversluiten.html

En je weet dat je de boete(rente) kan aftrekken van de belastingen?

[ATS]

Mag ik trouwens opmerken dat ik de aangeboden rentes hoog vindt? 10 jaar vast kan je als je nu gewoon afsluit rond de 3% krijgen. Waarom moet jij dan 4,3% betalen?

Er was recent ook een Kassa aflevering waar dit aan bod kwam trouwens. Zie hier.

[Cobb]

Hmm nee wist niet dat de boeterente aftrekbaar was.

Anyway, ik heb gebeld met aegon en ik krijg antwoord hoe en wat max. te kunnen inleggen in de spaarhypotheekverzekering. Ook gevraagd naar naar een nieuwe premieberekening.

@gosse adema, ik heb 2 jaar geleden al een flinke slag gemaakt met het afsluiten van een andere levensverzekering. Scheelde 70 per maand. Was mijn tussenpersoon niet blij mee.

Het betreft twee leningdelen onder 1 hypotheeknummer. Elke met zijn eigen rentes en polis.

[emnich]

Als je nog mag inleggen in de spaarhypotheek dan zou ik dat doen maar de kans is maar klein dat je daar een fors bedrag in mag stoppen.

De boeterente is wel heel hoog en ik zou daar niet voor kiezen. Tenslotte weet je ook niet zeker wat de rente de komende 10 jaar gaat doen en óf je wel uit de kosten komt.

Als je gaat aflossen moet je er wel rekening mee houden dat je een stukje HRA mist, ook voor in de toekomst. Als je later naar een groter huis wilt (met een hogere hypotheek) dan mis je een stuk fiscaal voordeel ivm de overwaarde.

Als je vrij zeker weet dat je altijd hier blijft wonen en geen hogere hypotheek nodig hebt dan kan je het beste aflossen. Wellicht kom je dan ook in een gunstiger percentage van de waarde van je huis waardoor er eventueel een stukje opslag van de rente af kan.

[Robkazoe]

emnich schreef op donderdag 20 november 2014 @ 15:00:
Als je nog mag inleggen in de spaarhypotheek dan zou ik dat doen maar de kans is maar klein dat je daar een fors bedrag in mag stoppen.

Inderdaad. Zit zelf met mijn spaarhypotheek bij Allianz. Maar kan daarmee alleen mijn looptijd verkorten met extra storten (ondanks dat het spaargedeelte slechts 50% van de totale omvang is).

De boeterente is wel heel hoog en ik zou daar niet voor kiezen. Tenslotte weet je ook niet zeker wat de rente de komende 10 jaar gaat doen en óf je wel uit de kosten komt.

Kans lijkt mij klein dat de hypotheekrente zo laag blijft staan. je kunt niet in de toekomst kijken, maar als we jarenlang tegen 0% inflatie of zelfs deflatie hebben, dan mag je hypotheek wel lekker laag zijn maar heb je weer andere problemen.

Als je gaat aflossen moet je er wel rekening mee houden dat je een stukje HRA mist, ook voor in de toekomst. Als je later naar een groter huis wilt (met een hogere hypotheek) dan mis je een stuk fiscaal voordeel ivm de overwaarde.

Natuurlijk ga je een deel HRA missen. Maar als het goed is betaal je nog steeds meer rente dan dat je HRA terug krijgt. Vergeet het alleen niet in het totaalplaatje met je kosten.