Berekening van hoogte bouwdepot (NHG)

[Backpacker]

Beste tweakers,

Uiteraard heb ik deze vraag al bij mijn hypotheekadviseur neergelegd. Maar omdat ik graag meerdere bronnen raadpleeg en via Google nog geen sluitend antwoord heb gekregen, wil ik eens kijken welke kennis omtrent dit onderwerp er bij jullie Tweakers aanwezig is.

Ik heb een huis gekocht voor € 110.500 kk.
Daarin wil ik gaan verbouwen (keuken, badkamer, grote slaapkamer, vloer) en daarvoor heb ik in mijn budgetberekening € 17.500 bouwdepot meegenomen.

Taxatie is gedaan en is op het volgende uitgekomen:

Taxatie voor verbouwing € 115.000
Taxatie na verbouwing € 127.000
Hypotheek met NHG.

Nu zegt een collega van mij dat voor het bouwdepot max het verschil tussen de marktwaarde voor verbouwing en de marktwaarde na verbouwing, € 12.000, vrij zal komen. Hierover kan ik geen uitsluitsel vinden op het grote wereld wijde web en mijn hypotheekadviseur is vandaag vrij. Toch wil ik dit weekend graag verder met het maken van keuzes, dus dan is een iets definitiever budget altijd handig ;-)

Wie heeft hier al mee te maken gehad en kan me aan kennis helpen?

Alvast bedankt!

[inXs]

Een citaat uit deze bron: http://www.hypotheken-for...iewtopic.php?f=22&t=11884

De maximale hypotheek is:
koopsom plus verbouwing plus 5%
dus 165,000 + 14.500 = 179.500 x 1,05 = 188.475,-; hypotheek van 190.000 is dus niet mogelijk.

hiervan wordt 14500 in depot gehouden

uit te keren bij notaris 173.795,-, dus daar wat minder eigen geld nodig.

(gedragscode zou uitgaan van marktwaarde na verbouw en daar 105% over en dan zou 190000 wel gaan, NHG gaat uit van laagste van koopsom of taxatie voor verbouw plus bedrag aan kosten kwaliteitsverbetering
Vreemd genoeg doet de marktwaarde na verbouw er bij NHG niet toe, de beperking van max 105% op waarde na verbouw komt uit de GHF. In dit geval loopt het wat krom omdat de waarde voor verbouw hoger is dan de koopsom).

Het zou fijn zijn als GHF en NHG gewoon hetzelfde zou zijn, maar dat zal wel niet gaan, omdat alle partijen er toch hun zegje over willen blijven doen.

Als ik dat toepas op jouw casus, dan is het 127.000 + 5% = 133.350. Een NHG hypotheek kost natuurlijk ook weer geld, net als de adviseur, notaris, etc. Ik weet natuurlijk niet of je dit allemaal meefinanciert, maar stel we doen dit voor het gemak wel even. NHG: 2000 euro, adviseur: 2500, notaris: 700(?) en dan vast nog makelaars kosten: 1250(?).

Dan doen we de volgende rekensom: 133.350 - 2000 - 2500 - 700 - 1250 = 126.900. Dus dan heb je in theorie nog 126.900 - 110.500 = 16.400 euro over voor je bouwdepot. Let wel, hier ga ik uit van een hypotheek op basis van 105%. Mijn hypotheekverstrekker had als max 103%, ik weet niet zeker of dit tegenwoordig de standaard is. Dit zou betekenen dat je bouwdepot nog lager is. Verder hangt er uiteraard ook nog het e.e.a. van je inkomen af.

Het is dus sowieso goed om uit te zoeken welke eisen je hypotheekverstrekker stelt, welke kosten er nog allemaal bijkomen (zorg dat deze goed in beeld zijn, heb al meerdere malen een 'o ja'tje', meegemaakt waarbij er toch nog op het laatste moment, bij het passeren kosten bij stonden die nooit gemeld waren...

Succes!

[MSalters]

Waar komt die GHF opeens vandaan? De link stelt dat de NHG uitgaat van kosten kwaliteitsverbetering.

De bank gaat ook niet moeilijk doen. Als die 17.500 bouwdepot hebben geaccepteerd bij de hypotheek dan kunnen ze het niet opeens gaan verlagen tot 12 K.

[inXs]

MSalters schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 10:42:
Waar komt die GHF opeens vandaan? De link stelt dat de NHG uitgaat van kosten kwaliteitsverbetering.

De bank gaat ook niet moeilijk doen. Als die 17.500 bouwdepot hebben geaccepteerd bij de hypotheek dan kunnen ze het niet opeens gaan verlagen tot 12 K.

Is dat een reactie op mijn stuk? Die GHF komt uit het stuk van mijn eigen hypotheekverstrekker. Voor de rest ben ik geen expert, ik pas alleen het stukje uit de link toe op zijn casus En in dat geval komt het bouwdepot overeen met de kosten van de kwaliteitsverbetering (toch?).

[buymeball]

Ik weet uit mijn ervaring dat het bouwdepot niet groter mag zijn als het verschil van de taxatie kosten. Dus wat je collega al aangeeft. Dit was 2 jaar geleden de regel. Hoe het nu is, weet ik niet.

[Señor Sjon]

MSalters schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 10:42:
Waar komt die GHF opeens vandaan? De link stelt dat de NHG uitgaat van kosten kwaliteitsverbetering.

De bank gaat ook niet moeilijk doen. Als die 17.500 bouwdepot hebben geaccepteerd bij de hypotheek dan kunnen ze het niet opeens gaan verlagen tot 12 K.

Dat laatste zeggen ze nergens, alleen dat TS daarmee rekent voor zijn verbouwing.

[Anoniem: 217290]

2 jaar terug heb ik bij mijn hypotheek ook een bouwdepot genomen.

daar werd gekeken naar de maximale hypotheek voor de woning voor verbouwing.
en de maximale prijsverschil na verbouwing.

geen van die beide mocht overschreden worden.
het was dus niet zo dat mijn hypotheek 1,04 x de taxatie waarde mag zijn na verbouwing.
nu heb ik de woning heel goedkoop kunnen kopen ver onder de taxatie waarde doordat er gewoon geen onderhoud gedaan was dus heb een redelijk bouwdepot los kunnen krijgen.

[Question Mark]

Deze quote vat het wel aardig samen:

Voorbeeld verbouwingskosten in je hypotheek
Stel dat je een huis koopt voor € 200.000 en je wilt voor € 10.000 gaan verbouwen, zonder energiebesparende maatregelen. De taxateur taxeert het huis en komt op een waarde van bijvoorbeeld € 200.000 voor verbouwing en € 206.000 na verbouwing.

Je maximale hypotheek op basis van de woningwaarde na verbouwing is dan € 206.000 x 104% = € 214.240. Je hebt dan € 4.240 beschikbaar voor bijkomende kosten. De overdrachtsbelasting is al € 4.000. Dat betekent dat je nog € 240 over hebt voor de andere kosten.

Je moet de notariskosten, taxatiekosten, kosten Nationale Hypotheek Garantie en advies- en afsluitkosten dus grotendeels betalen van je eigen geld. Of met een aanvullende lening als dat mogelijk is met jouw inkomen.

http://dehypotheeksite.nl...je-maximale-hypotheek.php

Overigens kun je hiervoor het beste even contact opnemen met je hypotheekverstrekker uiteraard.

[Razkal]

Toevallig ongeveer hetzelfde hier, we passeren dinsdag voor ons nieuwe huis.
Huis gekocht van € 200.000, wij wilden een bouwdepot van € 20.000
Taxatie voor verbouwing kwam op € 207.500, na verbouwing € 222.500.
Hypotheek met NHG van € 222.500 x 1,04 is € 231.400. Wij hadden dus nog € 11.400 om bijkomende kosten te financieren. Bouwdepot is gewoon € 20.000 en geen € 15.000 (verschil tussen taxatie voor en na).
Je bouwdepot is in verhouding tot de taxatie van de woning wel groter dan bij ons maar durf niet te zeggen of dat een probleem is, volgens je taxatie niet in ieder geval. Het is natuurlijk wel zo dat je meer eigen geld moet gaan inbrengen dan zonder bouwdepot aangezien je van je hypotheek van € 127.000 x 1,04 = € 132.080 nog maar € 4080 overhoud om de bijkomende kosten te financieren.

[Backpacker]

@Razkal,

Dat is inderdaad precies hetzelfde als ik van mijn hypotheekadviseur als antwoord heb gekregen. Let op: dit zijn de NHG voorwaarden, als je geen NHG neemt kan het zijn dat er andere regels gelden.

Ik heb dan zometeen ook een bouwdepot van € 17.500

[Razkal]

Backpacker schreef op dinsdag 30 september 2014 @ 16:08:
@Razkal,

Dat is inderdaad precies hetzelfde als ik van mijn hypotheekadviseur als antwoord heb gekregen. Let op: dit zijn de NHG voorwaarden, als je geen NHG neemt kan het zijn dat er andere regels gelden.

Ik heb dan zometeen ook een bouwdepot van € 17.500

Zijn inderdaad nhg voorwaarden, zonder werkt het anders vertelde ook mijn adviseur.
Het is eigenlijk ook wel logisch dat je bouwdepot 17.500 is, die is bedoelt om een meerwaarde te creëren van 12.000, als je dan maar 12.000 daadwerkelijk krijgt gaat dat niet lukken (niet zonder (nog) meer eigen geld). Uiteindelijk linksom of rechtsom betaal je natuurlijk een deel van je bouwdepot (of kosten koper) gewoon van eigen geld (even afgezien van de verplichte aflossing).

[Trinomix]

Wat gebeurd er als je een bouwdepot van 10.000 euro hebt voor bijvoorbeeld een keuken en je hebt maar 8000 nodig? Wordt de overige 2000 euro gebruikt voor de hypotheek, of is dit anders te besteden?

[3p0x]

Normaal gaat dat van je hypotheek af, die wordt gewoon 2k minder

[Anoniem: 217290]

bouwdepot kan je alleen geld van krijgen doormiddel van facturen en kassabonnen.
Vaak mag je wel eenmalig het restant opnemen als dit minder is de 2500 euro.

Mijn bouwdepot was 15.000 groot deel zat in de keuken,badkamer, cv systeem en elektra. De laatste 1800 euro heb ik zonder bonnen mogen opnemen en kon ik nog wat klusjes zwart voor laten doen.