Investering studio appartementen

[SonyEricsson]

Ik ben van plan om een investering te doen. Alvorens ik naar een hypotheek adviseur ga wil ik graag kijken of ik misschien wat over het hoofd heb gezien.

ik kan in Amsterdam 2 studio appartementen kopen voor samen 170.000. (2x 24m2, nieuwbouw)
Momenteel kan ik 40.000 euro vrij krijgen als eigen vermogen om een aanbetaling te doen.
dus hypotheek som wordt grofweg 130.000
en heb 5000 apart voor aankleding van beide appartementen (witgoed is al nieuw erin)

volgens een berekening met een annuïteiten hypotheek 30j (3,4%) kom ik uit op bruto maandlasten van 607 en netto 481.

Nu ga ik deze appartementen de komende jaren verhuren (verhuur aan toeristen) dus zal mijn maandlasten gewoon 481 blijven.

dus mijn kosten per maand zullen zijn

hypotheek 481
g/w/l/internet 250
schoonmaak 100
belastingen/verzekeringen/etc 200

totaal dus 1000 ongeveer
Hier zitten de afschrijving en inkomsten belasting er nog niet bij


Nu de inkomen
berekening volgens een bezettingsgraad van gemiddeld 20 dagen per maand ( met een verhuurprijs van 90)
2*20*90 = 3600
bezettingsgemiddelde is afgekeken naar andere vergelijkbare appartementen in de buurt en prijs idem

dus 3600 - 1000 - afschrijving 100 - belasting = ?
Klopt deze berekening of zie ik hier iets akeligs over het hoofd?

[ Voor 4% gewijzigd door SonyEricsson op 05-09-2014 13:11 ]

[Hooglander1]

Hoe realistisch is een bedrag van €90,- per nacht voor een klein studio'tje als je het naast prijzen van airBnB legt?

Nog even los van toeristenbelastingen e.d. die je zal moeten afdragen en ook eventuele vergunningen.

[thafusion]

Doorgaans mag je van de hypotheek verstrekker niet je woning doorverhuren let hier dus op. Tevens krijg je geen HRA als je zelf niet de hoofdbewoner bent.

[!null]

- Waarschijnlijk geen HRA gezien je er zelf niet gaat wonen
- Toestemming nodig voor verhuur

- Zoals al gezegd, is de prijs per nacht realistisch als je het vergelijkt? Ook op locatie? Want de prijs doet vermoeden dat het niet heel erg centraal is.

- Zullen de schoonmaakkosten niet hoger uitvallen als iemand iedere keer moet komen om schoon te maken nadat er mensen zijn geweest?

Je laatste berekening, ervanuitgaande dat de bedragen kloppen, klopt wel. In de zin van omzet - kosten = winst, waarover de inkomstenbelasting gaat.

[Ardana]

Als nog niet eens weet dat je geen HRA kunt krijgen ever een verhuurde woning en dat je bruto-hypotheeklasten ook je netto-hypotheeklasten zijn, ben je alleen maar prooi voor mensen die een leuk centje aan je kunnen verdienen.

Daarnaast, waarom wil je een annuïteitenhypotheek? Bij zakelijke overeenkomsten nergens voornodig.

Daarnaast mis je nog wat kosten:
Vermogensbelasting
Gemeentelijke heffingen (met 200 ga je er vermoedelijk niet komen)
Verzekeringen (zakelijke verzekeringen zijn veel duurder)
Vergunningskosten
Brandweringskosten je moet extra voorzieningen aanbrengen en het laten keuren)
3,X % aan hypotheekrente op een zeer risico-volle zakelijke investering? Ga je niet krijgen.

Verder ben ik benieuwd of je 20 dagen per maand gaat halen, heb je onderbouwing daarvoor?

[ Voor 41% gewijzigd door Ardana op 05-09-2014 13:55 ]

[Verwijderd]

Denk ook aan opknap kosten, inboedel vervanging etc..
Reken er maar op dat je er jaarlijks mag schilderen, en kapotte inboedel mag vervangen.
Keuken/badkamer zal ook maar enkele jaren mee gaan.
En 90 euro pn vind ik vrij duur.. Daarvoor zit je al in een hotel incl ontbijt etc.
50-60 euro is meer realistisch.

En reken maar op 1500-1600 euro per maand minimaal aan "kosten"

[pedorus]

Denk niet dat je toestemming van de VvE (je buren) gaat krijgen hiervoor, dus wordt sowieso illegaal: http://www.volkskrant.nl/...Dat-mag-niet-zomaar.dhtml

[Sibylle]

Dus je hebt 2x20 nachten verhuur per maand genomen. Laten we zeggen gemiddeld 4nachten verblijf dan heb je dus 10keer dat er een nieuw stel touristen in je studio komt.

10x per maand moet je dus tijd stoppen in:
Administratie, controle, betalingen, borg etc. Als het goed gaat geen probleem, maar wat als iemand een keer de boel onderkotst en je moet een nieuwe matras regelen last minute? Dat soort dingen gaan vast gebeuren als je 10x per maand van huurder wisselt. Ook kleine dingen als creditcard geweigerd of sleutel kwijt, daar gaat veel tijd en moeite in zitten dus reken op veel werk.

Daarnaast, voor €100,- krijg je geen goede/betrouwbare kamermeid die 10x per maand de boel komt poetsen. Reken maar per bezoek €25,- (zwart) dan kom je al op €250 niet aftrekbaar.


Het is makkelijker om de studiootjes te verhuren aan expats/studenten. Dan heb je één keer per maand te maken met geld, poetsen, controle etc. Je krijgt minder inkomsten, maar ook minder lasten+risico. En je hypotheek haal je er wel uit met de huurprijzen in Adam.

[CMD-Snake]

Je hebt ook onderhoud van de woningen. Er zal toch om de zoveel jaar iets geschilderd moeten worden, de CV ketel moet nagekeken worden elk jaar en andere zaken die mogelijk stuk gaan. Als je de appartementen meubileert zal je er ook rekening mee moeten houden dat je om de zoveel jaar de meubels moet vervangen omdat ze slijten en/of op zijn.

En dan heb ik nog niet eens over de gasten die de boel slopen. Denk bijvoorbeeld hele WC rol in een keer doortrekken of letterlijk de boel kort en klein slaan. En genoeg toeristen in Amsterdam komen ook voor de softdrugs. Hoe sta je er tegenover als men wiet rookt of paddo's gebruikt in je studio? Hoe controleer je dat? Genoeg hotels in Amsterdam verbieden o.a. drugsgebruik op de kamers. Daar is nog enige vorm van controle omdat er de hele dag personeel rond loopt. Jij hebt dat niet.

Dan zou ik nog eerder me richten op studenten. Dan hoef je ook niet de studio's te meubileren. Doen ze lekker zelf dan. Genoeg studenten in Amsterdam die een kamer nodig hebben.

[BFmango]

Het lijkt erop dat je een hoop voor de hand liggende zaken over het hoofd ziet. Niet doen dus.

[SonyEricsson]

heb een paar dingen opgezocht en blijkt dat gemeente amsterdam sinds begin 2014 een paar regels hebben ingesteld wat betreft verhuren aan toeristen.
Er zit momenteel een beperking aan van 60 dagen per jaar en is dus funest voor mijn plan.

[Viper®]

SonyEricsson schreef op vrijdag 05 september 2014 @ 16:04:
heb een paar dingen opgezocht en blijkt dat gemeente amsterdam sinds begin 2014 een paar regels hebben ingesteld wat betreft verhuren aan toeristen.
Er zit momenteel een beperking aan van 60 dagen per jaar en is dus funest voor mijn plan.

Dat, en 1 van de vele andere opmerkingen die genoemd zijn.

Persoonlijk zou ik er niet aan beginnen. Je gaat jezelf namelijk in de schulden werken, stel dat je de appartementen niet verhuurd krijgt of voor minder geld. Het risico lijkt me vrij hoog, de opbrengst beperkt.

ik kan in Amsterdam 2 studio appartementen kopen voor samen 170.000. (2x 24m2, nieuwbouw)

Dit komt op mij over alsof dit een 'buitenkans' is. Ik weet de huidige prijzen in A'dam niet, maar als het nieuwbouw is dan lijken mij dit marktconforme prijzen. Als je een nieuwbouw appartement koopt met de reden om dit te gaan verhuren en er zelf niet als bewoner woont lijkt me de winst nihil.

[ Voor 24% gewijzigd door Viper® op 05-09-2014 16:14 ]

[Verwijderd]

Wil je het per se in Amsterdam doen? Ik vind zulke kleine appartementen toch redelijk veel geld. Ok, in A'dam zijn de prijzen natuurlijk erg hoor, maar toch... In een andere grote stad kan je voor ~180k gewoon 2x een appartement van 60-80m2 voor die prijs krijgen. Moet je wel een beetje kunnen afdingen.

[!null]

@hmmm: welke andere grote stad? Want volgens mij lukt dit je ook niet in Utrecht of Rotterdam.
Verder is natuurlijk de vraag of 'die grote stad' wel zoveel aantrekkingskracht heeft voor toeristen.

[CMD-Snake]

!null schreef op vrijdag 05 september 2014 @ 16:16:
@hmmm: welke andere grote stad? Want volgens mij lukt dit je ook niet in Utrecht of Rotterdam.
Verder is natuurlijk de vraag of 'die grote stad' wel zoveel aantrekkingskracht heeft voor toeristen.

Je kan zoiets in andere grote steden doen, maar je publiek moet dan eerder studenten zijn. Grote steden waar universiteiten en/of hoge scholen zijn moet je zo nog wel iemand kunnen vinden.

Expats lijken mij lastiger, die willen doorgaans meer luxe dan een studio.

[Xeodopel]

Naast de HRA die niet geld omdat het geen jij niet de hoofdbewoner bent en dat de oppervlakte maar 24m2 is denk ik dat je beter kan kijken of je dit aan studenten kan verhuren. Mist je wel een goede huisbaas bent en geen huisjesmelker.
Sommige studenten nemen het niet zo nauw met het netjes verzorgen van de woning. Dus dan kan je onderhoud/afschrijving natuurlijk wel weer wat hoger liggen.
Zeker in Amsterdam is altijd wel behoefte aan studentenkamers. Maar dan moet je wel goede kijken wat je dan voor huurprijs mag vragen. Ook daar zijn tegenwoordig aardig wat regels voor. En 24m2 zal waarschijnlijk niet aan de hoge kant liggen van dat segment. Dus dan moet je echt goed kijken of het nog wel rendabel is.

Veel suc6

[Hbeez]

Als template kun je de berekening van mede-tweakers Radeoxx gebruiken, zie deze post.

Hij had, voordat hij het appartement had gekocht, hem te huur gezet om een beeld te krijgen van de marktwaarde op basis van het aantal reacties.

Succes.