Bank verleent geen hypotheek, ouders spelen bank

[Verwijderd]

Ik heb een vraag over leningen bij particulieren om een huis te kopen.

De situatie is dat een hypotheek niet gaat lukken omdat de banken niet willen lenen.

Nu bieden de vermogende ouders van mijn partner aan het hele bedrag voor ons te betalen, maar het huis op onze naam te zetten, waarna ik de helft van het totaalbedrag maandelijks kan afbetalen. (ik wil nou eenmaal graag mijn helft bijdragen)

Heeft iemand hier wel eens zo'n niet-bank constructie gebruikt en kan uit eigen ervaring vertellen, of wie weet hoe je de bijzondere leen-situatie vorm moet geven ? Waar komt een notaris bij te pas? Welke professional zou mij hier zowiezo over kunnen adviseren? Een hypotheekadviseur wellicht niet omdat we geen hypotheek afsluiten (?)

[Señor Sjon]

Je kan eens op familiebank zoeken. De constructie komt vaker voor. Er is een heel treintje van rente en aflossong betalen, hypotheekrente aftrekken en het restand weer geschonken krijgen.

[Tuttel]

Lijkt me een situatie waar ik niet graag in zou zitten, gezien alle persoonlijke omstandigheden die in de toekomst een rol kunnen spelen, maar ook in de huidige situatie zal je voor altijd bij ze in het krijt staan.

Daarnaast heeft de bank waarschijnlijk een goede reden om het te vragen bedrag niet te lenen?

[belrpr]

Al de ouders borg staan dan kan je ook een normale lening krijgen.
Ik weet niet hoe het zit met familieleningen en deze dan in de belasting in te brengen.
Maar mocht het in de toekomst ooit misgaan met de vriendin dan sta je met een normale lening toch sterker.

[Cum Grano Salis]

belrpr schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 01:51:
Al de ouders borg staan dan kan je ook een normale lening krijgen.
Ik weet niet hoe het zit met familieleningen en deze dan in de belasting in te brengen.
Maar mocht het in de toekomst ooit misgaan met de vriendin dan sta je met een normale lening toch sterker.

Inderdaad, de mogelijkheid is er om een derdenhypotheek af te sluiten. Je schoonouders zijn derhalve wel aansprakelijk.

[Pietervs]

Het is belastingtechnisch vaak interessant om een lening bij familie af te sluiten: zij krijgen meer rente dan dat ze van de bank krijgen, terwijl jullie nog steeds je belastingaftrek houden. Een en ander moet wel notarieel geregeld worden, ook met het oog op de toekomst: mocht jullie relatie op de klippen lopen wil je wel voorkomen dat je schoonvader het bedrag ineens opeisbaar maakt.

Kijk eens op www.fiscalert.nl, zoek daar op de term "familiebank": zij schrijven regelmatig over dit fenomeen.

[gr8-jen]

tot nu toe zijn er alleen nog voordelen.

Je kan zelf een rente afspreken. toen ik het uitzocht was er wel de regeling dat het niet meer dan 25% mocht afwijken van de marktconforme waarde. ook heb je nu nog maar een paar type hypotheken. geen idee of je nu per jaar een bepaald percentage moet aflossen om hypotheekrente aftrek te krijgen.

Voor mij is wel de bedoeling dat ik het in zijn geheel wil aflossen en dit staat ook vastgesteld zodat het duidelijk is voor beide partijen.
Ook zou ik kijken naar hoeveel je schoonouders max mogen schenken. dit was vroeger 48.000,-. en eigenlijk schenken je schoonouders aan je partner. even goed kijken of dat technisch in orde blijft en je schoonouders en jullie zelf niet opeens schenkbelasting "mogen" betalen.

[Speedener]

Een schenking tbv aankoop van een huis is dit jaar tot een ton 'gratis': http://www.belastingdiens...nking_van_maximaal_100000

[Verwijderd]

Bedankt voor de antwoorden zover.

Ik ben vooral blij met de omschrijving 'familiebank', ik heb hierdoor al veel informatie kunnen vinden. Het is wat lastig om de constructie van afbetaling te bepalen, in feite lenen de schoonouders hier aan twee personen die beide hun deel afbetalen.

Het schenkrecht bepaalt dat de eerste ton belastingvrij is, maar wat gebeurt er dan met de overige 2 ton ? Hoe hoog wordt die belast en hoeveel moet er dan (dus) nog bovenop worden gelegd?
stel dat dat 10% is, dan moet er dus in totaal 320.000 worden geschonken.


Is het belastingtechnisch voor de ouders misschien beter om het huis op naam van schoonouders te zetten? En het daarna over te zetten op onze naam ? (we maken ons niet druk om de jaarlijkse vermogensbelasting)

[ Voor 29% gewijzigd door Verwijderd op 22-07-2014 08:26 ]

[Zoijar]

Je moet voor de rest gewoon een officiele lening laten verstrekken, dus op papier zetten hoeveel je leent, tegen welke rente en afbetaling. Je schoonouders moeten dan belasting betalen over de rente die ze ontvangen, en voor jullie is de hypotheekrente aftrekbaar. Het rentebedrag waar ze belasting over betalen is aan een minimum gebonden.Het maakt ook uit wat voor type lening het is (bv direct opeisbaar). Als je zoekt op dingen als 'lening familie' of 'direct opeisbare lening' vind je bergen informatie.

[francoski]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 08:10:
Het schenkrecht bepaalt dat de eerste ton belastingvrij is, maar wat gebeurt er dan met de overige 2 ton ? Hoe hoog wordt die belast en hoeveel moet er dan (dus) nog bovenop worden gelegd?
stel dat dat 10% is, dan moet er dus in totaal 320.000 worden geschonken.

Bron: http://www.belastingdiens...even_schenkbelasting_2014

Tariefgroep I - eigen kinderen/pleegkinderen - echtgenoot/geregistreerd partner - partners voor de schenkbelasting	Waarde schenking	Schenkbelasting (%)
	tussen € 0 en € 117.214	10%
	€ 117.214 en hoger	20%

Daarbij moet je eerst het belastingvrije gedeelte eraf trekken. Dus 100k vrij, daarna over 117.214 10% betalen, over de rest nog 20%.

[Zoijar]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 08:10:
Is het belastingtechnisch voor de ouders misschien beter om het huis op naam van schoonouders te zetten? En het daarna over te zetten op onze naam ? (we maken ons niet druk om de jaarlijkse vermogensbelasting)

Je kan niet zo maar een huis overzetten, dat is dan ook een schenking. Een lening is denk ik belastingtechnisch de beste manier... ik zou even een belastingconsulent om advies vragen. Die paar tientjes heb je er in een maand uit...

[Bob Popcorn]

Even niet om het topic te kapen, maar een familiebank constructie is toch een mogelijkheid om "gratis geld" te genereren met renteaftrek? Stel ik leen bij m'n broer 100k voor m'n huis. Hij leent bij mij ook 100k voor een huis. We betalen elkaar 8% rente, en we hebben beide recht op 52% renteaftrek. Zo "genereer" je toch bijna 50% van de rente van 100k?

[Verwijderd]

Zoijar bedankt voor die opsteker. Het gaat inderdaad niet om een volledige schenking maar om een gedeeltelijke : 100.000 schenking en de rest is lening bij de schoonouders.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 22-07-2014 09:07 ]

[floriske.nl]

• jullie hebben € 300.000,- nodig en willen ieder € 150.000,- voor je rekening nemen
• de eerste € 100.000,- van het deel van je partner wordt geschonken (notarieel vastgelegd) onder voorbehoud dat dit gebruikt wordt voor de eigen woning. (op dit moment is een eenmalige schenking aan kinderen van ca. € 100.000,- tbv de financiering van een eigen woning vrij van schenkingsrechten).

• Jullie lenen de overige € 200.000,- bij de ouders en laten hiervan bij de notaris een akte opstellen.
• Daarin wordt het gedeelte van je partner (€ 50.000,-) als aflossingsvrij beschreven
• Voor jouw deel (€ 150.000,-) wordt een aflossingsregeling bepaald. Het makkelijkst is om een jaarlijks bedrag/percentage vast te leggen dat op 1 januari wordt voldaan, hierdoor heb je een restant hoofdsom welke over het gehele jaar gelijk blijft en is de rente makkelijk te berekenen en lager dan wanneer je over het jaar verdeeld af zou lossen.
• De rente wordt vastgesteld en mag niet teveel afwijken van de huidige gangbare rente. Ik ga nu even uit van 5%

Tot zover de akte, dan de rente:

Hierbij ga ik er van uit dat je schoonouders deze renteopbrengsten niet nodig hebben en jullie (zolang jullie samen zijn) hierin willen compenseren.

• Jullie betalen aan het einde van het jaar 5% rente over het restant van de totale hoofdsom (eerste jaar € 10.000,-)
• Je schoonouders schenken je partner een bedrag dat even hoog is als deze rente.
• Jullie of je schoonouders betalen schenkingsrecht over dit bedrag (de eerste +/- € 5000,- is vrij, over het overige deel betaal je 10%)

Op deze manier is voor jullie de rente aftrekbaar (LET OP! dan moet de rente wel echt betaald worden en niet "kwijtgescholden") en betalen de schoonouders geen extra belasting over de ontvangen rente omdat hun vermogen gelijk blijft.

De aflossing:

• Je schoonouders schelden (jaarlijks, bij voorkeur op 1 januari) een deel van de schuld van je partner kwijt (afhankelijk van de hoogte van het totaalbedrag en de op dat moment geldende (verhoogde) vrijstellingen/schenkingsrechten)
• hierover betalen je partner of je schoonouders schenkingsrechten (muv eventuele vrijstellingen).

• Jij lost jouw deel dat vastgelegd is af.

etc.
.

Edit: Ik lees net dat sinds 1 januari 2013 rente over een aflossingsvrije hypotheek niet meer in aanmerking komt voor hypotheekrente aftrek, dan gaat bovenstaand verhaal dus niet meer op en zou je het als volgt kunnen doen:

Als het je schoonouders niet direct om de renteopbrengsten te doen is, het deel van je partner niet fysiek afgelost hoeft te worden, maar jouw deel wel fysiek afgelost willen zien kan je de volgende constructie gebruiken (getallen zijn fictief):

• jullie hebben € 300.000,- nodig en willen ieder € 150.000,- voor je rekening nemen
• de eerste € 100.000,- van het deel van je partner wordt geschonken (notarieel vastgelegd) onder voorbehoud dat dit gebruikt wordt voor de eigen woning. (op dit moment is een eenmalige schenking aan kinderen van ca. € 100.000,- tbv de financiering van een eigen woning vrij van schenkingsrechten).

• Jullie lenen de overige € 200.000,- bij de ouders en laten hiervan bij de notaris een akte opstellen.
• Voort het gedeelte van je partner (€ 50.000,-) en voor jouw deel (€ 150.000,-) wordt een aflossingsregeling bepaald.
• De rente wordt vastgesteld en mag niet teveel afwijken van de huidige gangbare rente. Ik ga nu even uit van 5%

Tot zover de akte, dan de rente:

Hierbij ga ik er van uit dat je schoonouders deze renteopbrengsten niet nodig hebben en jullie (zolang jullie samen zijn) hierin willen compenseren.

• Jullie betalen aan het einde van het jaar 5% rente
• Je schoonouders schenken je partner een bedrag dat even hoog is als deze rente.
• Jullie of je schoonouders betalen schenkingsrecht over dit bedrag (de eerste +/- € 5000,- is vrij, over het overige deel betaal je 10%)

Op deze manier is voor jullie de rente aftrekbaar (LET OP! dan moet de rente wel echt betaald worden en niet "kwijtgescholden") en betalen de schoonouders geen extra belasting over de ontvangen rente omdat hun vermogen gelijk blijft.

De aflossing:

• Je partner lost haar deel dat vastgelegd is af.
• Je schoonouders schenken een geldbedrag gelijk aan dit bedrag
• hierover betalen je partner of je schoonouders schenkingsrechten (muv eventuele vrijstellingen).
• min of meer dezelfde constructie als bij de rente dus

• Jij lost jouw deel dat vastgelegd is af.

etc.

Dit is ietwat kort door de bocht en een goede notaris/financieel adviseur kan jullie de ins en outs precies uitleggen, maar ruwweg komt het neer op bovenstaande.

Houd er rekening mee dat als je schoonouders ook de schenkingsrechten voor hun rekening nemen dit als "extra schenking" gezien wordt. Dan betaal je over de schenkingsrechten ook weer schenkingsrechten

[ Voor 62% gewijzigd door floriske.nl op 22-07-2014 10:04 ]

[A Lurker]

Hiervoor kun je een financieel adviseur als tussenpersoon inschakelen. Deze persoon kan voor jou een hypotheekconstructie verzinnen, of dit nou via je (schoon)ouders gaat of niet. Vroeger was het heel gunstig om via je ouders (of familie) te lenen, omdat je zelf de rente kan bepalen en daar dan weer hypotheekrenteaftrek voor krijgt. Dus wat je typisch deed was de rente redelijk hoog zetten, en zo veel renteaftrek scoren. Als je ouders vervolgens elke maand bakken met rente ontvangen van je, kun je dat regelen met giften, of bijvoorbeeld producten in natura (weet niet hoe dat precies zit). Niet helemaal hoe het bedoeld is, maar zo ging 't dus vaak wel!

Of dat tegenwoordig nog zo is weet ik niet, maar dat kan zo'n adviseur je haarfijn uitleggen. Die kosten anywhere tussen de 1000 en 4000 euro voor het volledige traject. Dat lijkt veel geld, maar vaak weten ze wel de wet zo gunstig mogelijk te gebruiken. Mischien krijg je korting als je je hypotheekconstructie (lenen van een bekende) al uitgezocht hebt. Verder is een inleidend gesprek vaak gratis.

Succes!

[ Voor 4% gewijzigd door A Lurker op 22-07-2014 09:22 ]

[Hann1BaL]

Bob Popcorn schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 09:01:
Even niet om het topic te kapen, maar een familiebank constructie is toch een mogelijkheid om "gratis geld" te genereren met renteaftrek? Stel ik leen bij m'n broer 100k voor m'n huis. Hij leent bij mij ook 100k voor een huis. We betalen elkaar 8% rente, en we hebben beide recht op 52% renteaftrek. Zo "genereer" je toch bijna 50% van de rente van 100k?

Je betaalt ook 52% belasting over de rente die je ontvangt. Die ben je even vergeten mee te rekenen in de berekening. De ontvangen rente is gewoon inkomsten.

Meer ontopic: Ga alsjeblieft even een financieel adviseur zoeken die alle details uitlegt en uitzoekt. Banken willen niet voor niets een gigantische papierwinkel aan informatie van je hebben en wij moeten hier op basis van sumiere informatie iets nuttigs kunnen zeggen?

Een financieel adviseur kan misschien ook uitleggen waarom de bank jullie geen geld wil lenen en kan bepalen of een lening bij je schoonouders wel een goed idee is. Niet alleen omdat ze meer kennis hebben, maar ook omdat ze emotioneel niet betrokken zijn bij jullie wens voor het huis, zullen zij hoogstwaarschijnlijk een beter oordeel kunnen vellen dan jij.

[ Voor 33% gewijzigd door Hann1BaL op 22-07-2014 09:25 ]

[Dido]

Hann1BaL schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 09:22:
Je betaalt ook 52% belasting over de rente die je ontvangt. Die ben je even vergeten mee te rekenen in de berekening. De ontvangen rente is gewoon inkomsten.

Nee hoor. Investering in box 3, dus je betaalt 1,2% VRH over de ton. Dat levert dus netto 6,2% rente op, terwijl je zelf 3,84% netto betaalt. Dat is dus 2,36% netto rendement. Op dit moment hoger dan de spaarrente, maar het is maar de vraag of dat zo blijft. Moet je wel wegkomen met 8% - goed kans dat de fiscus boven de 6% gaat klagen wegens niet-marktconform. Dan blijft er een 1,32% netto rendement over. Dat rendement neemt af omdat je HRA alleen geldt bij minimaal annuitaire aflossing. Al met al zal deze constructie dus puur praktisch niet echt fantastich renderen.

---

En ook maar even wat meer ontopic:

Het gaat dus ruwweg over drie delen:

1) Je schoonouders schenken een ton aan je partner. Dat kan kennelijk belastingvrij.
2) Je schoonouder lenen een ton aan je partner.
3) Je schoonouders lenen een ton aan jou.

Alle drie de delen worden gebruikt om een huis aan te schaffen.

Voor deel 2 en 3 kun je gewoon een annuitaire lening afsluiten (je moet aflossen om HRA te mogen gebruiken).
Gebruik een relatief hoge rente, zet alles netjes op papier en je kunt bij 5% rente rekenen op een netto rente van 2,9% bij 42% HRA. Dat is per persoon dus 2900 euro in jaar 1.

De ouders van je partner mogen je partner een dikke 5000 euro per jaar schenken (dat moet dan wel los van de rentebetaklingen gebeuren!!!), zodat er voor jullie samen netto 800 euro per jaar zouden betalen voor een lening van 2 ton. Tegelijkertijd verdienen je schoonouders 5000 euro per jaar (2,5% rendement op hun 2 ton), betaald door de fiscus

Let wel, dat om HRA mee te rekenen, je (minstens) annuitair moet aflossen. Je belastingvoordeel loopt dus gedurende de looptijd terug naar 0, en de het laatste jaar betaal je geen 29000 maar 10000 euro rente. Nog steeds is dat effectief natuurlijk maar 2,5% als je de gift laat doorlopen.

Dit is natuurlijk maar 1 scenario, laat zeker alles door een adviseur doorrekenen!!!

[Marco]

Tuttel schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 00:40:
Lijkt me een situatie waar ik niet graag in zou zitten, gezien alle persoonlijke omstandigheden die in de toekomst een rol kunnen spelen, maar ook in de huidige situatie zal je voor altijd bij ze in het krijt staan.

Daarnaast heeft de bank waarschijnlijk een goede reden om het te vragen bedrag niet te lenen?

Vooral dit hierboven.

Ik weet niet hoe oud je bent, en hoelang je al een relatie hebt met deze dame, maar dit lijkt me geen ideale situatie.
Is het niet handiger dat de ouders het huis kopen, en dat jullie dan van hen gaan huren?

[w0utje89]

1) Je schoonouders schenken een ton aan je partner. Dat is belastingvrij.
2) Je schoonouder lenen de rest aan je partner.

het huis komt op naam van je partner.

je schoonouders bepalen de hoogte van de rente, dit is bij ons hoger omdat dit meer oplevert.
3) je partner betaald elke maand rente. (+ hetgeen wat je wil afslossen)
4) jij betaald elke maand de helft van de rente (+ de helft van hetgeen wat je wil afslossen)

je krijgt nog een deel terug via de belasting.

de schenking hoeft trouwens niet meer bij de notaris vast gelegd te worden. alleen een brief naar de belasting dacht ik met handtekeningen (als ze er om vragen).

[ Voor 18% gewijzigd door w0utje89 op 22-07-2014 09:56 ]

[nokiaan958GB]

Notaris heb je toch al nodig voor passeren koopakte (en tenaamstelling) huis.

Laat daar ook schriftelijk vastleggen wat met je schoonouders is afgesproken mbt schenking/lening. Alles vastleggen om te voorkomen dat een schenking later toch een lening blijt te zijn.................
Laat je ook adviseren over testament, samenlevingsovereenkomst en trouwen. Zo overvang je ook eventuele toekomstige onverwachte gebeurtenissen.

[t_captain]

Op zich is het vaak wel gunstig om onderhands te lenen i.p.v. via de bank, zie ook voorgaande replies.

Een ding wil ik wel belichten: is het wel verstandig om een lening aan te gaan die je bij de bank niet kunt krijgen?

[w0utje89]

t_captain schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 10:31:
Op zich is het vaak wel gunstig om onderhands te lenen i.p.v. via de bank, zie ook voorgaande replies.

Een ding wil ik wel belichten: is het wel verstandig om een lening aan te gaan die je bij de bank niet kunt krijgen?

De schoonouders moeten garant staan. bij overlijden ed. komt het huis op hun naam.
Via de bank is het gewoon heel lastig om het te krijgen. Voor een huurhuis zou ik nu meer kwijt zijn per maand..
natuurlijk moet je dit per situatie kijken.
ik neem aan dat ze gaan villa gaan kopen.

[ph4ge]

w0utje89 schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 10:43:
Via de bank is het gewoon heel lastig om het te krijgen. Voor een huurhuis zou ik nu meer kwijt zijn per maand..
natuurlijk moet je dit per situatie kijken.

De bank heeft alle ruimte om per situatie te bekijken. Als ze jou geen vergelijkbare lening geven zal dat wel een reden hebben. De huur is misschien meer dan je kale hypotheek, maar bij je koophuis komen nog veel meer kosten en risico's die je bij huur niet hebt. Heb je dat wel voor ogen? Het zal zo zijn dat het uiteindelijke plaatje dan te risicovol is in de ogen van een partij die zijn geld verdiend aan zo veel en zo hoog mogelijke leningen verstrekken

Al hoeft een ouder natuurlijk geen winst en kunnen ze het risico voor lief nemen, dus het plaatje ziet er dan altijd beter uit. Als ze je een lening geven die jij niet kunt dragen is dat uiteindelijk hun probleem, maar moet je zo'n situatie willen binnen je familie?

Nog een tip, hou er rekening mee dat alles wat niet marktconform gebeurt als schenking telt.

[Señor Sjon]

En wat gebeurt er dan als ze niet kunnen betalen? Ik zie zijn schoonouders nou niet echt met deurwaarder en al ook partnerlief de deur uitmikken.

Banknormen zijn natuurlijk ook veel strenger worden, kan zijn dat ze een gewenste verbouwing niet mee willen nemen, beiden nog geen vast contract hebben, in de verkeerde sector werken (ja, daar houden banken ook lijsten van bij), beiden als ZZPer of freelancer werken, etc. Er zijn voor een bank legio mogelijkheden om een klant af te wijzen.

[Deveon]

Señor Sjon schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 11:15:
geen vast contract hebben

Dit is tegenwoordig niet meer relevant als je maar kan aantonen dat je 3 jaar lang een stabiel inkomen hebt (wat dus ook geld voor zelfstandige).

Tenslotte kocht ik mijn nieuwbouwwoning met een vast contract en (na ontslag, financiele redenen) tekende ik als eenverdiener de hypotheekofferte met een halfjaarscontract (proeftijd diende wel voorbij te zijn).

[ Voor 6% gewijzigd door Deveon op 22-07-2014 11:27 ]

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 11:15:
En wat gebeurt er dan als ze niet kunnen betalen? Ik zie zijn schoonouders nou niet echt met deurwaarder en al ook partnerlief de deur uitmikken.

Tja, dat is de vraag, maar je gaat toch geen huis kopen wetende dat je een aanzienlijk risico loopt niet te kunnen betalen en dat je familie daar de dupe van is?

Señor Sjon schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 11:15:
Banknormen zijn natuurlijk ook veel strenger worden, kan zijn dat ze een gewenste verbouwing niet mee willen nemen, beiden nog geen vast contract hebben, in de verkeerde sector werken (ja, daar houden banken ook lijsten van bij), beiden als ZZPer of freelancer werken, etc. Er zijn voor een bank legio mogelijkheden om een klant af te wijzen.

Precies, de bank wijst je niet zomaar af dus je moet je goed afvragen of je het dan toch gewoon gaat doorzetten op een andere wijze.

[Señor Sjon]

In mijn optiek wijzen banken nu wel heel snel af, vooral met AFM e.d. in de nek. Die zetten geen stap meer buiten de lijntjes of schatten zelf risico's in.

[Dido]

t_captain schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 10:31:
Een ding wil ik wel belichten: is het wel verstandig om een lening aan te gaan die je bij de bank niet kunt krijgen?

Zelfs als een bank ze afwijst omdat ze over 3 ton bij 5% al gauw een dikke 1600 euro bruto of een kleine 1000 euro netto mogen aftikken per maand, hoeft dat niet te betekenen dat ze de kosten over de van de ouders geleende 2 ton, met eenmalige en maandelijkse schenking, zijne 660 euro bruto of 230 euro netto (!!!) niet zouden kunnen betalen

[ph4ge]

Dido schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 11:51:
Zelfs als een bank ze afwijst omdat ze over 3 ton bij 5% al gauw een dikke 1600 euro bruto of een kleine 1000 euro netto mogen aftikken per maand, hoeft dat niet te betekenen dat ze de kosten over de van de ouders geleende 2 ton, met eenmalige en maandelijkse schenking, zijne 660 euro bruto of 230 euro netto (!!!) niet zouden kunnen betalen

Ik neem aan dat ze de schenking ook bij de bank hebben uitgelegd en het alleen om het restbedrag gaat. Anders zit je inderdaad enorm appels en peren te vergelijken. Uiteraard denkt Sjon de makelaar dat de bank maar niet zo moeilijk moet doen, maar op basis van de informatie die we nu hebben lijkt het er op dat je gewoon teveel wilde gaan lenen. In essentie maakt het niets uit van wie je het leent. Ja, je schoonouders zullen misschien minder moeilijk doen als je een maandje moet overslaan, maar aan de andere kant is het wel een enorme lening die boven jullie relatie hangt. Je wil niet dat als je een keer nieuwe schoenen koopt dat je schoonmoeder opmerkt dat je voor dat geld ook de enorme lening die je bij hun hebt had kunnen aflossen. Ik hou alle vormen van zaken en familie/vrienden het liefst gescheiden, ik heb het te vaak mis zien gaan.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 22-07-2014 12:25 ]

[w0utje89]

ph4ge schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 10:59:
[...]
De bank heeft alle ruimte om per situatie te bekijken. Als ze jou geen vergelijkbare lening geven zal dat wel een reden hebben. De huur is misschien meer dan je kale hypotheek, maar bij je koophuis komen nog veel meer kosten en risico's die je bij huur niet hebt. Heb je dat wel voor ogen? Het zal zo zijn dat het uiteindelijke plaatje dan te risicovol is in de ogen van een partij die zijn geld verdiend aan zo veel en zo hoog mogelijke leningen verstrekken

Al hoeft een ouder natuurlijk geen winst en kunnen ze het risico voor lief nemen, dus het plaatje ziet er dan altijd beter uit. Als ze je een lening geven die jij niet kunt dragen is dat uiteindelijk hun probleem, maar moet je zo'n situatie willen binnen je familie?

Nog een tip, hou er rekening mee dat alles wat niet marktconform gebeurt als schenking telt.

Ik was in me eentje (3 jaar terug), dat ging me no way lukken bij de bank. Goede baan, vast contract, geld op de spaarrekening.
Het klopt dat er andere kosten bij komen, zolang het meeste kluswerk bij de aankoop (lening) zit zal je waarschijnlijk alleen de verzekering als extra last hebben.
risico's eigenlijk nooit gehad. Het huis staat op mijn naam, mijn vriendin en ik delen de maandelijke kosten waardoor de last nog minder is geworden.

wat ik al zei, mijn ouders hebben de rente op de lening hoog gezet, omdat dit het gunstiger was voor hun.
bij mij kon het niet anders, en het was voor mij ook nog eens de beste optie.
Vanuit mijn eigen ervaring kan ik het dus iedereen aanraden als je die mogelijkheid krijgt/hebt.

[Zoidberg_AvG]

Ik heb ook een hypotheek van mijn vader (half jaar geleden afgesloten), maar dan vanuit zijn BV. en dus niet van een particuliere rekening.

Puntje waarbij je hier op moet letten is dat je wel een marktcomfore rente betaald (niet veel lager dan bij de bank dus).
Anders vindt de belastingdienst dat je het gedeelte wat je minder betaald dan je bij een marktconforme rente zou doen een schenking is, en daar moet belasting over betaald worden.

Je moet trouwens ook naar de notaris om een hypotheekakte op te laten stellen, tenzij dit bij het lenen van een particulier anders is. .

Mijn advies: rij ff langs bij een accountant, de kost je wel een paar honderd euro, maar dan weet je wel waar je aan toe bent, en deze kan je ook helpen met het maken van een contract. De kosten van een Accountant kan je gewoon bij je hypotheek trekken.

[maniak]

Let wel dat de lening met je ouders annuitair moet zijn om rente aftrek te krijgen van de belastingdienst. Ik raad je ook sterk aan om je lening te registreren bij de belastingdienst http://www.belastingdiens...pgaaf_lening_eigen_woning

[ph4ge]

w0utje89 schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 12:33:
Het klopt dat er andere kosten bij komen, zolang het meeste kluswerk bij de aankoop (lening) zit zal je waarschijnlijk alleen de verzekering als extra last hebben.

Voor de duidelijkheid, je hebt natuurlijk ook onder andere extra belasting, vve en onderhoud, bij elkaar ook al snel een paar duizend euro per jaar extra wat je als huurder niet hebt (zit in de huur). Kale huur en kale hypotheek vergelijken is appels met peren vergelijken. Als je geen lening bij de bank krijgt is de kans groot dat je nog wel sociaal kan huren en dan blijkt dat het financiële voordeel zich pas op zn vroegst na vele jaren voor doet als je appels met appels vergelijkt.

w0utje89 schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 12:33:
risico's eigenlijk nooit gehad. Het huis staat op mijn naam, mijn vriendin en ik delen de maandelijke kosten waardoor de last nog minder is geworden.

Dat risico's zich niet voor doen wil niet zeggen dat ze er niet zijn.

[Blik1984]

Kunt ook hier eens kijken voor wat extra informatie en wat achtergrond

http://zakelijkbezuinigen...-over-de-familiebank.html

[pedorus]

Arjan v. Giesse schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 12:33:
Je moet trouwens ook naar de notaris om een hypotheekakte op te laten stellen, tenzij dit bij het lenen van een particulier anders is. .

Hier is geen notaris voor nodig, zolang de lening maar voldoet aan de voorwaarden die de belastingdienst stelt (lening ter behoeve aanschaf woning, geen oude overwaarde, verplichte aflossing, rente binnen marges van marktrente, formulier ingevuld en opgestuurd, enz.). Het bespaart geld om de hypotheek niet in te schrijven, in theorie levert dit natuurlijk wel meer risico op voor de ouders.

http://www.geldenrecht.nl...en-aan-zoon-notaris-nodig

[Verwijderd]

Bedankt voor alle goede en goed bedoelde adviezen. Ik snap heel goed dat lenen van vrienden en familie bij grote bedragen voor problemen kan zorgen. We kunnen dit voorkomen door nu zo veel mogelijk scenario's te bespreken.

[Dido]

Arjan v. Giesse schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 12:33:
Puntje waarbij je hier op moet letten is dat je wel een marktcomfore rente betaald (niet veel lager dan bij de bank dus).
Anders vindt de belastingdienst dat je het gedeelte wat je minder betaald dan je bij een marktconforme rente zou doen een schenking is, en daar moet belasting over betaald worden.

De fiscus wordt nog veel minder blij als je een te hoge rente betaalt.

[Tsurany]

Verwijderd schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 15:11:
Bedankt voor alle goede en goed bedoelde adviezen. Ik snap heel goed dat lenen van vrienden en familie bij grote bedragen voor problemen kan zorgen. We kunnen dit voorkomen door nu zo veel mogelijk scenario's te bespreken.

Maak niet de vergissing dat je denkt dat alle scenario's bespreken echt helpt. Vergeet niet dat mensen na persoonlijke problemen totaal om kunnen slaan. Dat je nu met elkaar over weg kan betekent niet dat je dat over 10 jaar nog kan. En dat is erg lastig als jij dan nog steeds afhankelijk bent van de ander.

[Kevinp]

Tsurany schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 18:23:
[...]

Maak niet de vergissing dat je denkt dat alle scenario's bespreken echt helpt. Vergeet niet dat mensen na persoonlijke problemen totaal om kunnen slaan. Dat je nu met elkaar over weg kan betekent niet dat je dat over 10 jaar nog kan. En dat is erg lastig als jij dan nog steeds afhankelijk bent van de ander.

Ik denk ook dat je moet zorgen dat alles (zeker voor jou) goed op papier komt te staan. Het zijn jou schoonouders. Zorg gewoon dat alles netjes op papier staat. En dan kan je mogelijk een conflict hebben. ( Je gaat vreemd met een ander en de relatie gaat over, schoonouders pissed).

Of andersom, en schoonouders ook pissed op jou (waarom weet je niet). Schoonouders gaan failliet en hebben geld nodig etc etc.

Zorg dat je alles netjes beschrijft en dat kan betalen. Waarbij ik doel op eventuele giften die je terug zou kunnen krijgen. Dus rente betalen laten we zeggen 1200 euro per jaar ( is natuurlijk bijna niks) en 100 euro per maand gift terug krijgen (netto betaal je 0 en krijg je nog ca 500 euro van de belastingdienst).

[Lothlórien]

Familliehypotheek: Kan bij de vereniging eigenhuis, maar mijn ouders en wij hebben ervoor gekozen dit gewoon in eigenbeheer te doen. (scheelt 180 euro administratiekosten). Dit moet dan in een contract worden gezet, met een annuitaire afbetaling in 30 jaar (althans: voor de hypotheekrenteaftrek). Geef dit dan ook aan bij de bank en je hoeft geen belasting te betalen over de rente van jouw lening.

Voordeel is dan dat je ouders best een wat hogere rente mogen vragen, zij staan vervolgens vrij om deze rente terug te schenken (of het verschil tussen wat jij betaalt en wat de bank op spaargeld zou betalen).

Zo hebben wij het ook gedaan en met de huidige rente (bij de bank) van 3,55 % kon mijn vriendin ook nog eens meer lenen dan zij ooit had durven dromen.

[kdekker]

Lenen via je ouders moet aan precies dezelfde regels voldoen als lenen van de bank (dus annuïtair). Het enige verschil is dat je ouders (een deel van) de rente kunnen terug schenken. Je ouders krijgen een hogere rente op hun vermogen dan ze met sparen kunnen krijgen (het risico mogen jullie zelf bepalen) en dat verschil kunnen ze terug schenken als ze dat willen (met vrijstelling van de fiscus voor bijna 5k per kind per jaar). Dit komt dus naast de ton vrijstelling. Rentetarieven moeten marktconform zijn + een hele hoop meer regels. Zie belastingdienst. Leg alles vast. Notaris hoeft niet. Registreren bij de belastingdienst weer wel (weet ik niet zeker: die regels zijn vorig jaar veranderd).

Maar goed: de ouders van je vriendin zijn van jou niets, tenzij dat je trouwt of een samenlevingscontract hebt. En bedenk wat er gebeurt als jij, of je vriendin elkaar niet meer zien zitten.

Bij bijv. ABN Amro zijn modelcontracten te vinden. En ergens vond ik nog wat over een glijclausule, als de fiscus de berekende rente te laag vindt, en de lening als verkapte gift aanmerkt.

[maniak]

Let wel de lening mag niet direct opeisbaar zijn door de verstrekker, dit moet expliciet in het contract staan. Je kan hiermee lelijk in de problemen komen als je dit niet goed regelt.

[Blik1984]

Volgens mij kun je via fiscalert ofzoiets dergelijks wel een voorbeeldcontract vinden waarin alles staat wat er in moet staan. Waaronder de direct opeisbaarheid e.d.

Zo heb ik het in ieder geval met mijn vader toendertijd wel gedaan. Hoge rente berekend, onderhands kreeg ik iets terug, netto betaalde ik zo goed als niks aan die lening.

[DrivinUCrazy]

Met _jouw_ vader. Daar zit wel een belangrijk verschil.

[Cave_Boy]

Ik vind eigenlijk de opmerking van dat de ouders het kopen en jullie het huren eigenlijk geen slechte opmerking. Jullie betalen voldoende huur om gelijk te blijven voor jullie ouders (dat ze er niet op achteruit gaan) plus een beetje extra. Dat beetje extra wordt bijgehouden en als alles goed blijft gaan wordt er een bedrag afgesproken en dan wordt er een overdracht gedaan van het huis.

[Lekkerboeie86]

Stel nou dat je een situatie hebt waarbij je een hypotheek wel rond krijgt (200k). Maar je ouders bieden alsnog aan om een kwart van de woning via hun te financieren, zou dat voor mij ook een voordeel kunnen zijn? Het gaat hier niet om een schenking, maar om een lening.

Ergens vind ik het een fijn idee om het zelf te kunnen doen, maar als het in de maandelijkse kosten flink kan schelen is het misschien wel intressant. Komende week zit ik bij een hypotheek adviseur en daar zal ik deze 2 situaties neer leggen, maar wellicht kan Iemand al een indruk geven.

Wel belangrijk om te weten dat mn ouders meer rendement verwachten dan op mn spaarrekening. Dus beide partijen moeten hier voordelen zien.

[Blik1984]

Tuurlijk kan dat voor beide partijen rendabel zijn. Stel je doet 50.000 via een familiebank constructie. Je ouders mogen dan 5% rente rekenen, dus 2500 euro per jaar. Jij kan via de HRA ruim 1000 euro terugkrijgen. Stel je spreekt via je ouders af dat ze 2% terugschenken per jaar, dus 1000 euro. Dan betaal jij dus eigenlijk maar 3% rente en netto slechts 1% (om en nabij). Je ouders krijgen 3%, dus ook ruim boven de huidige spaarrente

Dat terugschenken is wel key in het hele verhaal rondom de familiebank

[celshof]

w0utje89 schreef op dinsdag 22 juli 2014 @ 10:43:
[...]


De schoonouders moeten garant staan. bij overlijden ed. komt het huis op hun naam.
Via de bank is het gewoon heel lastig om het te krijgen. Voor een huurhuis zou ik nu meer kwijt zijn per maand..
natuurlijk moet je dit per situatie kijken.
ik neem aan dat ze gaan villa gaan kopen.

ts heeft het over 300k. Daar kun je vast in bepaalde delen van het land een villa van kopen, maar is nou niet echt een schokkend bedrag. En qua bedrag heel vergelijkbaar met mijn eigen situatie en als wij een paar maanden later hadden willen kopen, dan was het niet meer gelukt bij de banken door de aangescherpte normen.

[TWeaKLeGeND]

Wil jij een huis kopen van 12 miljoen en je hebt 11,99 miljoen eigen geld en nog maar 10k nodig krijg je ook die miezerige 10k niet zonder contract of jaarcijfers tegenwoordig. Dus om te stellen dat 'als de bank het niet wil geven moet er een reden voor zijn' is te kort door de bocht. Of nouja die reden is er wel maar die heeft niks te maken met jou, risico's of draagkracht. Enkel met mismanagement binnen banken en de daaropvolgende maatregelen die door ons oa afm zijn ingesteld

[Verwijderd]

ik denk dat het beste is voor iedereen als het hele financiële verhaal tussen schoonouders en vriendin plaatsvindt, ik woon dan bij mijn vriendin in en betaal een evenredig bedrag aan huur / hypotheek. Zo voorkom ik dat ik mijn nieuwe schoenen niet durf te laten zien aan de schoonouders

[jeanj]

Even ter info: de schenking van 100.000 euro is niet (meer) beperkt door familie banden, dus je schoon familie zou ook jou 100.000 belasting vrij kunnen schenken voor de aankoop van een huis, als ze het zouden willen....

[dcl!]

Nee, als je partners bent moet je het weer bij elkaar tellen.

[Verwijderd]

Ik bedenk me net een voordeel, omdat we het bedrag contact kunnen betalen vervalt het 'onder voorbehoud van financiering' gedeelte. Hierdoor wordt bieden op huizenveilingen dus ook mogelijk.

Heeft iemand daar ervaring mee?

[FFW]

Ik zou altijd voor een familiebank kiezen. Stel je dit voor :

Verkoopprijs woning : 200.000
Hypotheek bij familiebank.

familielid kreeg 100.000 schenking
schoonzoon betaalt maandelijks een hypotheekbedrag met 7% rente
van de rente wordt onderhands de verbouwing betaald, ongeveer 10.000 per jaar.
elk jaar hypotheekrente aftrek twv 4000.

Adviezen om een familiebank te wantrouwen snap ik dus niet. Het zijn nota bene de banken die je niet kunt vertrouwen.

[Krisp]

Dit topic is inmiddels 3 jaar oud. Ik vermoed dat TS inmiddels wel een huis heeft. Daarom sluit ik dit topic.