Huis kopen met geleend geld van ouders

[jelmerthebest]

Beste tweakers,

Ik zit nu in een situatie die ik vrij complex vind, vandaar dat ik hoop dat jullie mij van advies kunnen voorzien.

Ik ben op dit moment eerstejaars-student en woon nog ongeveer twee maanden thuis. Daarna gaat mijn moeder samenwonen met haar vriend en wordt het huis waar wij (zij en ik) nu in wonen overgedragen aan de nieuwe eigenaren. Ik moet dan dus mijn huis uit.

Ik zou graag samen met twee vrienden een woning kopen met een lening van onze ouders. Zoals het er nu naar uitziet zou een klein huis of appartement financieel gezien moeten lukken. De volledige koopsom inclusief k.k. zullen we lenen bij onze ouders, waarbij we de lening verdelen over de ouders, dus ieder een derde van de totale lening.

Na wat gegoogle ben ik erachter gekomen dat deze constructie financieel gezien aantrekkelijk is voor beide partijen. De markt-conforme rente die wij afdragen aan onze ouders is onbelast en wij zouden in theorie gebruik kunnen maken van hypotheekrenteaftrek, alhoewel mijn eigen bedrijf waarschijnlijk niet aan het drempelinkomen komt. Daarnaast is de maandelijks af te dragen betaling aan onze ouders waarschijnlijker lager dan de huur van een vergelijkbaar huis.

Klinkt voordelig, maar er moet nog een hele hoop worden uitgezocht. Waar te beginnen? En waar rekening mee te houden? Is het echt zo voordelig als het internet mij vertelt? Etc. Het plan is om te gaan praten met een hypotheekadviseur, makelaar en/of accountant, maar al het advies vanuit jullie wordt enorm gewaardeerd

Alvast erg bedankt,

Jelmer

[Question Mark]

Waarom niet gewoon huren? Het klinkt als een oplossing voor kortere periode (max paar jaar)..

Ik zie nog wel wat haken en ogen aan een constructie met drie eigenaren... Hoe ga je het bv. oplossen als één eigenaar eruit wil?

Mijn tip: ga eerst lekker huren en gebruik een evt lening van je ouder(s) enkel voor een eigen stekkie later.

[50Miles]

Ik wil je alvast op één complexe zaak wijzen:

- Mede-eigenaren en fiscaal partnerschap.

That said , wel een interessante materie. Mijn schoonouders hebben een huis samen met andere eigenaren, en ik raad je dit volledig af. Mocht jij willen verhuizen, en je vrienden kunnen jouw aandeel van de som niet ophoesten, dan zit je dus gebonden aan je woning omdat je vrienden jouw aandeel niet kunnen financieren. Uiteraard vica versa hetzelfde.

Mocht één van je vrienden in de WSPN komen (schuldsanering) en de woning moeten verkopen: idem problemen als verhuizen.

Meerdere zaken waarom ik het dus niet zou doen.

[ Voor 17% gewijzigd door 50Miles op 14-04-2014 14:21 ]

[jelmerthebest]

Huurwoningen zijn vaak niet te huur voor een groep studenten, vandaar dat die optie eigenlijk al afgevallen was.

Dat is zeker een goed punt en iets waar duidelijke afspraken overgemaakt moeten worden. Opties als een (onder)huurder zouden mogelijk zijn, denk ik.

Thanks!

[duckyvite]

Ik zit zelf als student in een huurwoning met mijn vader als borgsteller. De inkomenseis is 35000 euro en dat redden wij lang niet. Zodra wij een maandhuur niet betalen wordt het geld aan mijn pa gevraagd.

Dus het kan, 3 studenten in een huurhuis

[Question Mark]

jelmerthebest schreef op maandag 14 april 2014 @ 11:58:
Opties als een (onder)huurder zouden mogelijk zijn, denk ik.

Als je al met constructies als een huurder moet gaan werken omdat de overgebleven twee mede-eigenaren jouw aandeel niet over kunnen nemen kun je niet ontslagen worden van je bestaande hypotheekverplichting.

Dat betekend dat een nieuwe hypotheek aangaan voor je volgende woning wel eens heel erg lastig kan gaan worden.

Heb je dit uberhaubt al eens besproken met je ouders? Het klinkt alsof het nu een plannetje van jouw en en je twee vrienden is, zonder dat de ouders daarbij betrokken zijn.

[Accountant]

Ten eerste zou ik jou en je ouders adviseren om het niet te doen.

Mocht je toch een advies willen hebben zou ik op basis van je gegevens deze constructie adviseren (als alternatief als je toch wilt doorzetten):

Koop 100% op je eigen naam en leen dit voor 100% bij je ouders. Google maar eens op familiebank en kijk welke constructies mogelijk zijn. Dan kun je zelfs 25% boven de marktrente zitten (is alleen handig als je ook HRA hebt).

Daarna ga je je vrienden als huurders registreren en maak je gebruik van deze vrijstelling http://www.belastingdiens..._kamerverhuurvrijstelling. Hierdoor heb je wel de volledige HRA (mocht je die kunnen krijgen).

Daarnaast vraag ik me af welke adviseur je ouders zal adviseren geld uit te lenen aan je vrienden.

Maar beter gewoon niet doen en aan je studie denken en gewoon lol maken met je vrienden. Jij en je ouders gaan een te groot risico als je je vrienden in dit project betrekt.

[Fish]

Hoeveel rente betaal je dan aan je ouders ?

ideaal nul. maar dan valt er ook weinig af te trekken

[RaZ]

fish schreef op maandag 14 april 2014 @ 13:34:
Hoeveel rente betaal je dan aan je ouders ?

ideaal nul. maar dan valt er ook weinig af te trekken

Ideaal is niet nul... De betaalde rente kan belastingvrij worden geschonken.. Zit wel een maximum aan vast, maar het is slimmer op dus wel rente te betalen.. Effect betaal je dmv die schenking dan niks, en hou je toch de HRA...

U mag aan uw kinderen en pleegkinderen elk jaar een bedrag belastingvrij schenken. Voor 2014 is dit € 5.229. Dit bedrag geldt per kind.

bron

[ATS]

fish schreef op maandag 14 april 2014 @ 13:34:
Hoeveel rente betaal je dan aan je ouders ?

ideaal nul. maar dan valt er ook weinig af te trekken

Als je kan genieten van HRA: zo veel als mogelijk. Voor zover mij bekend accepteert de belastingdienst momenteel 8%. Waarom? Omdat je zo maximaal de HRA kan uitbuiten: de opbrengsten voor de ouders zijn de volle 8%, maar de kosten voor de lener (na HRA) 58% tot 48% van het bedrag. De netto betaalde rente kunnen de ouders je weer terugschenken. Voilá: een heel wat beter rendement dan je op de bank kan krijgen, en tegelijk gratis geld lenen.

Maar: dan moet je wel HRA kunnen aftrekken. Kan dat niet, dan wil je natuurlijk juist onder de marktrente gaan zitten, wellicht op de spaarrente die de ouders nu maken.

[Fish]

ja ok schenkingsrecht dat is em

Maar dan betalen je ouders zeg maar even 50% van de ontvangen hypotheek aan de belasting.
schenken ze ongeveer de helft terug aan jou ... dan kost het je 4 toch procent. ?

oh wacht je trekt het af van je belastbare inkomen dus win je daar ook weer een procenten. want dat percentage ligt een stuk hoger

[ Voor 6% gewijzigd door Fish op 14-04-2014 13:50 ]

[418O2]

HRA is als student niet zo interessant natuurlijk.

Ze kunnen je volgens mij sowieso eenmalig een ton schenken (tot eind dit jaar) als het voor de hypotheek is. Daarbij heb je nog een eenmalige hogere schenking tot je 35e.

Ik kan overigens helemaal miszitten hoor. Ik zou het inderdaad niet zo doen. Het is niet toevallig zo dat 1 van de ouders het alleen kan ophoesten en de rest van jou huurt?

[jelmerthebest]

De rente moet marktcomform zijn, dus zo rond de 3,5%. Helaas is er niet een ouder die alles kan ophoesten, wat natuurlijk fijner zou zijn.
Het is al wel met de ouders besproken en zij staan er open voor, aangezien het hen mogelijk geld oplevert.
Alvast bedankt voor de informatie rondom de familiebank, dat ga ik nader uitzoeken.

[ATS]

Nee, de rente mag 25% afwijken van de marktrente. Als je geen hypothecaire zekerheid vraagt, dan kom je in het tarief voor een persoonlijke lening, en dan is 8% reeel.
De ontvangen rente hoeven de ouders niet weer af te dragen als inkomen. Deze post valt namelijk in box 3, en daarop is de belasting 1,2%. Maar die belasting moesten ze toch al betalen, ook als het geld gewoon op de spaarrekening staat.

Maar nogmaals: e.e.a. is vooral interessant als je gebruik kan maken van de HRA. Kan dat niet, dan is de hele constructie direct veel minder relevant.

[Accountant]

jelmerthebest schreef op maandag 14 april 2014 @ 14:23:
Helaas is er niet een ouder die alles kan ophoesten, wat natuurlijk fijner zou zijn.

Dat zou naar mijn mening een no go moeten zijn voor een verstandige ouder! De kans op huilen en ruzie is groot met een gedeelde constructie, hou daar svp rekening mee.

[RemcoDelft]

jelmerthebest schreef op maandag 14 april 2014 @ 14:23:
Het is al wel met de ouders besproken en zij staan er open voor, aangezien het hen mogelijk geld oplevert.

De "familiebank" is uitsluitend gunstig vanwege het fiscale voordeel. Als je dat voordeel niet hebt, zou ik financiën en familie ver gescheiden houden. Wat als het huis in waarde daalt? Dat zet de familieverhoudingen wellicht op scherp als jij na je studie wat anders wil.

[Verwijderd]

Ik zou dit nooit doen. Ga gewoon (net als alle andere studenten) op zoek naar een leuke studentenkamer die je op eigen kracht bemachtigt. Ik zou niet op zo'n manier mezelf financieel aan mijn ouders willen committeren. Bovendien is je studententijd juist de tijd waarin je jezelf los kunt/moet werken van je ouders (voorzover je dat in je puberteit nog niet had gedaan). Maar dat laatste is persoonlijk.

[MuddyMagical]

jelmerthebest schreef op maandag 14 april 2014 @ 11:58:
Huurwoningen zijn vaak niet te huur voor een groep studenten, vandaar dat die optie eigenlijk al afgevallen was.

Dat is zeker een goed punt en iets waar duidelijke afspraken overgemaakt moeten worden. Opties als een (onder)huurder zouden mogelijk zijn, denk ik.

Thanks!

Afspraken? Jij hebt niets in te brengen op het moment dat er iemand van jullie in de schuldsanering komt of in de financiële problemen. Je wordt zowieso meegetrokken.

Je vraagt hier om advies, maar alle adviezen om het niet te doen sla je in de wind. Zoek je hier een rechtvaardiging

[jelmerthebest]

Bedankt voor jullie adviezen, ik zie nu in dat het waarschijnlijk een stuk minder handig is dan gedacht. Thanks!

[Question Mark]

jelmerthebest schreef op maandag 14 april 2014 @ 11:52:
Ik ben op dit moment eerstejaars-student en woon nog ongeveer twee maanden thuis. Daarna gaat mijn moeder samenwonen met haar vriend en wordt het huis waar wij (zij en ik) nu in wonen overgedragen aan de nieuwe eigenaren. Ik moet dan dus mijn huis uit.

Misschien te persoonlijk hoor, maar hoe is dit traject gelopen... Het klinkt alsof je moeder nu gaat samenwonen en dat je gewoon "uit huis getrapt wordt". (even zwart/wit gesteld)

Is er nog een optie dat je (tijdelijk) kunt meeverhuizen en in de tussentijd op zoek kunt gaan naar een studentenflatje voor jezelf?

[Ardana]

50Miles schreef op maandag 14 april 2014 @ 11:57:
Mocht één van je vrienden in de WSPN komen (schuldsanering) en de woning moeten verkopen: idem problemen als verhuizen.

Heb je hier ervaring mee? Want dit is niet het uitgangspunt in de WSNP.

De schuldenaar moet oa aan deze verplichtingen voldoen:
* hij mag geen onredelijke woonlasten hebben.
* hij moet alles van waarde inzetten voor de schulden.
* hij mag geen vermogen opbouwen ten koste van de schuldeisers.

Oftewel, als de woning geen overwaarde heeft, de rente- en overige kosten (niet de vermogensopbouw) in verhouding zijn met het inkomen en hij een eventuele aflossing- of inleg kan betalen vanuit z'n vastgestelde budget, hoeft er geen enkel probleem te zijn.

Bij overwaarde moet er dus gekeken worden hoe reëel die overwaarde is, en hoe die omgezet kan worden naar liquide middelen.

En omdat er uit een (semi-)gedwongen verkoop hoe langer hoe vaker en meer restschuld overblijft, zijn geen van de betrokkenen erg happig op het verkopen van de woning als dat niet super-noodzakelijk is. Kijk, als je een inkomen van € 1.500 hebt, je rente is € 800 en je aflossing € 400, dan is er geen houden aan natuurlijk. Maar als je een woning van 300k hebt, met een hypotheek van 300k, waarvan jij 50% eigenaar bent, ieder € 600 rente en € 200 inleg, dan heb je echt geen onhoudbare situatie als je een inkomen van € 2.000 hebt. Ik zou in een dergelijk geval dan ook niet overgaan tot het verplicht stellen van verkoop.

Overigens kun je dat bij gezamenlijk eigendom nooit, de overige bewoners zijn nl. geen cliënt/saniet en je kunt hen dus niet tot koop/verkoop verplichten. Resultaat kan dan wel zijn dat je de daadwerkelijke schuldenaar niet kan helpen, maar tot een verplichte verkoop van de woning zal het in een dergelijk geval zelden tot nooit komen. Ook al omdat het vaak kapitaalvernietiging is, en de mede-eigenaren dan een vordering krijgen op degene die de verkoop veroorzaakt heeft, of onterecht/incorrect heeft uitgevoerd/opgelegd.

@MuddyMagical: als medehuurder/onderhuurder heb je alleen last van de schuldregeling van je huisgenoot als jullie de zaken niet goed geregeld hebben. Als je alles gewoon netjes hebt vastgelegd, goede, redelijke afspraken hebt gemaakt en jullie een redelijk bedrag overeengekomen zijn, kan het echt probleemloos gaan.

[ Voor 7% gewijzigd door Ardana op 14-04-2014 20:05 ]

[Helixes]

beste jelmerthebest,

laat ik mij bij de meeste van de meningen hier voegen, en je aanraden hier nog eens héél goed over na te denken. De verantwoordelijkheid van huizenbezit verspreiden over zoveel belangen is een wespennest. Bedenk je zelf goed dat het aanschaffen van een woning duur (k.k.) is, en een investering die je graag wilt doen voor een periode van meer dan vijf jaar. Ik begrijp dat het de bedoeling is met twee vrienden te gaan samenwonen tijdens de studie. Gezien ik verwacht dat jullie daar nog zo'n 4-5 jaar mee bezig zijn, vermoed ik dat alleen al om die reden het aanschaffen van een woning voor dit doel mogelijk geen goed idee is.

Tuurlijk, ik ken de situatie niet. Wellicht denken de geldschieters hierin een mooie investering te kunnen maken, die ook zou moeten renderen in de toekomst. In die - wat meer commerciële - markt zit ik niet, maar goed, als zij de cijfers hebben om dat te onderbouwen, moeten ze het zelf weten. Maar ook dan: ze zullen het huis moeten onderhouden, en afstemming over de kosten en niveau van onderhoud daaraan moeten afspreken. Er moet een duidelijk afspraak worden gemaakt voor een exit van een van de investeerders. Immers, nu zijn de verhoudingen goed, maar wie weet hoe dat in de toekomst gaat. En zo zijn er nog een aantal zaken die je heel goed wil hebben uitgekiend voordat je deze stap met zoveel mensen maakt. Het gaat hier allicht over veel geld, en dat haalt over het algemeen niet het beste in mensen naar boven....

Ik zou je liever twee alternatieven willen aandragen: ofwel één van de drie vrienden (of diens ouders) koopt het geheel van de woning. De twee vrienden komen dan inwonen als huurders. De andere oplossing ligt sterk voor de hand: geen van drieën koopt een woning, maar laat dat over aan een externe professional. Inderdaad: particuliere huur. Ben je niet gebonden aan al die regels van stichtingen studentenhuisvesting en/of woningbouwcorporaties. En voor je zegt: "maar dat is toch heel erg duur?".... Ik zou eens gaan kijken wat er mogelijk is, wat de prijzen zijn, en of dat kan concurreren met de welbekende kosten koper.

Dan is er wellicht nog iets wat ik met je wil delen. Ik weet niet waar jij je vrienden van kent, maar het klinkt alsof jullie al lang hele goede vrienden zijn. Wellicht kennen de geldschietende ouders elkaar ook. Ik begrijp dat je student bent, en dat is een waardevolle periode om je vleugels uit te slaan. Durf oude vrienden los te laten, en onafhankelijk van hen een plan te trekken. Ik beloof je: die investering in jezelf rendeert veel beter dan een eventuele stijging van de huizenprijzen (indien van toepasing). Het is een grote stap, dat geef ik toe. Maar studeren is ook een grote stap, en eigenlijk wordt van studenten ook verwacht dat ze grote stappen maken.

Kortom: Denk er nog eens overna

[-tom-562]

Ik zou met z'n 3'en particulier een huis huren. Een huis kopen moet je niet willen. Jullie gaan voor het eerst uit huis en meteen bij elkaar wonen.
Wie weet klikt het helemaal niet als je de hele week op elkaars lip zit. Goede vrienden zijn is wat anders dan samen in een huishouden worden. Het kan een goede vriendschap een stuk minder goed maken als je je gaat irriteren aan bepaald soort gedrag in een huishouden. Been there, done that...

[jelmerthebest]

Nogmaals bedankt voor alle reacties. Het plan is op een laag pitje gezet en we zijn bezig met andere opties, zoals huren en antikraak.

Thanks!

[Bob Popcorn]

Even los van deze discussie; misschien moet je ook overwegen om in een algemeen studentenhuis te gaan wonen zonder je vrienden? Mijn ervaring is dat het tijdens je studententijd erg eenvoudig is nieuwe vrienden te maken, en in combinatie met een (wellicht) veranderende levenstijl erg prettig om zoveel mogelijk nieuwe mensen om je heen te hebben.

[Frogmen]

Voor de meeste ouders zal dit de tweede hypotheek zijn en dus geen HRA. Maar als ze gezamenlijk een bedrijf oprichten welke het huis koopt en vervolgens verhuurt aan jullie dan kan het. Kan aantrekkelijk zijn als belegging. Maar dan moeten ze het eigenlijk wel bij a contant hebben. Voordeel de bv staat eigenlijk los van de bewoners en theoretisch kan er een ander instappen of uitstappen.

[REDSD]

Als ik het zo lees zou ik inderdaad ook voor een huur woning gaan.
Ik ken wat mensen die in hun studententijd met vrienden een huis huurde in amsterdam en nijmegen.

Het feit alleen al dat je nergens aan vast zit is denk ik al genoeg reden om niet samen te kopen.
Het is natuurlijk maar een persoonlijke mening, maar ik zou het risico niet nemen.

[Verwijderd]

Maak eens een afspraak met de belastingdienst. Die kunnen je goed op weg helpen in eerste instantie. Dit lijkt me een goedkope eerste stap. Vanaf hier kan je altijd nog naar een betaalde adviseur gaan.

[-tom-562]

REDSD schreef op dinsdag 15 april 2014 @ 15:02:
Als ik het zo lees zou ik inderdaad ook voor een huur woning gaan.
Ik ken wat mensen die in hun studententijd met vrienden een huis huurde in amsterdam en nijmegen.

Het feit alleen al dat je nergens aan vast zit is denk ik al genoeg reden om niet samen te kopen.
Het is natuurlijk maar een persoonlijke mening, maar ik zou het risico niet nemen.

Ook dat ja. Stel dat 1 van jullie de studie niks vindt, wat dan?
Ik zou lekker met z'n 3'en een huis huren, of in een studentenhuis gaan zitten. Alhoewel dat laatste mss wat lastiger is, alledrie in hetzelfde huis zitten.
Maar wat ook gezegd is, je maakt snel nieuwe vrienden in je studententijd.

[timag]

418O2 schreef op maandag 14 april 2014 @ 13:53:
Ze kunnen je volgens mij sowieso eenmalig een ton schenken (tot eind dit jaar) als het voor de hypotheek is. Daarbij heb je nog een eenmalige hogere schenking tot je 35e.

Dit zijn geen losstaande dingen! Stel je krijgt €100K voor je hypotheek dan is daarmee ook de algemene eenmalige vrijstelling gebruikt. Als je al eens € 25K gekregen hebt (algemene vrijstelling) mag je nog maar €75K voor je hypotheek krijgen.

[Kees]

Even afgezien van alle financiele- en belastingadviezen die al gegeven zijn; Niet doen.

Een huis kopen is zo gedaan, een huis verkopen is lastig, helemaal als je er met een aantal studenten in hebt gezeten. Verder is het ook lastig om te beoordelen of je wel met die vrienden in een huis zou willen wonen, vaak kom je er dan achter dat het een hele goede vriend is zolang je maar niet in 1 huis woont want zijn opruimskills zijn non-existant. Of ze stoppen met de studie, of ze vinden een vriendin. etc etc. Al die onzekerheden lijken mij genoeg om niet meteen iets te kopen waar je jaren aan vast zit.

Wat je wel kan doen is dat een van de ouders het huis koopt en jullie dat vervolgens huren, waarbij je gewoon nieuwe huurders zoekt als iemand niet bevalt en/of weg gaat, of dat je bij een woningbouwstichting huurt, of dat je in een studentenwoning gaat wonen al dan niet bij elkaar waardoor je ook weer andere mensen ontmoet etc. Als student wil je flexibel zijn.

[Xanaroth]

Ik kan ook alleen maar zeggen, vooral niet doen. Enkele redenen:

- Als er iemand weg valt (ongeacht de reden, zat te bedenken/noemen, van vrijwillig of geforceerd tot van iemand af willen) moeten de andere 2 verplicht ook de woning uit, of dat aandeel kunnen overnemen.
Erger nog, stel 1-2 willen weg maar de andere 1-2 werken niet mee ... Dan zit je vast aan die woning totdat het ooit opgelost wordt (kan ook nooit zijn! genoeg vechtscheidingen bekend, en dan gaat het maar om 2 partijen - nu zijn er 3, dus groter risico dat er een vorm van strijd/ruzie komt), of moet je de volledige inleg opgeven.
Kan zomaar zijn, als er 1 werkloos is tegen die tijd, dat die koste wat kost de woning wilt behouden en jullie 2, gedurende vele jaren, zo kan frustreren dat je uiteindelijk de hele woning maar 'weggeeft'.

- Financiele risico (mits het allemaal goed gaat, en jullie gezamelijk besluiten verder te gaan met jullie eigen leven). Wie hoest de k.k. op, gaan de ouders jullie dat schenken of moeten jullie die gewoon terugbetalen? Wat bij een waardedaling bij de uiteindelijke verkoop (of bij moment van uitkopen van 2e/3e persoon)? Hoe ga je financieel het (groot) onderhoud regelen, aangezien je daar zelf verantwoordelijk voor wordt, en wie wordt verantwoordeijk voor de inleg/pot geld/inschakelen van bedrijven/...? Fiscaal partnerschap bij samenwonen?

- Risico ouderschap, wat als 1 van de ouders het geld toch per direct terug wilt/moet hebben, omdat ze zelf in de problemen zijn gekomen?

- Al stilgestaan bij de korte termijn toekomst? Nu als student lijken dingen simpel, maar hoe gaan de financien (belastingen met name, zie fiscaal partnerschap) als jullie alle 3 straks een full-time baan hebben en nog steeds samen ingeschreven staan? Als je dan zeg 6 maanden nodig hebt voor de verkoop, kan het wel eens aardig wat duurder uitvallen dan gewoon nu toch 'duur' te huren.

- Hoe ga je ermee om als 1 van je vrienden besluit dat zijn vriendin bij hem in kan wonen, huis is immers ook zijn eigendom.


Ik zou zeggen, gebruik die steun om een huurwoning te bemachtigen, en laat de andere 2 daar 'op kamers' gaan. Duidelijk 1 verantwoordelijke (de huurder, 1 van jullie 3), duidelijke contracten (met de overige 2, dus relatief makkelijk weg verhuizen, iemand eruit schoppen etc), dus op de lange termijn veel kleinere risico's en kans op problemen.

[ Voor 8% gewijzigd door Xanaroth op 25-04-2014 17:30 ]