Mijn koopwoning langdurig verhuren ?

[WiLLoW_TieN]

Hoi,

Ik woon als sinds ruim 1 jaar bij mijn vriendin.
Nu wil ik mijn kleine hoekhuis gaan verhuren. Zodat ik het wel in bezit hou.

WOZ ( 2014 ) is "maar" € 82000,-- Onlangs ( 2014 ) door een makelaar getaxeerd op € 84.000,--
De hypotheek ( annuïteit ) loopt nog 12 jaar ( 3,65% ) en de resterende hypotheekschuld is nu € 18500,--
Dus over 12 jaar is het huisje geheel hypotheekvrij. Nu die € 18500,-- geheel aflossen is geen optie.

Mijn bruto hypotheek is dus maar circa € 136,--

Woon oppervlak 65m2. Perceel opp. 90m2. Dus geschikt voor 1 persoon of een stel.

Nu de vraag de "Bank" zal er geen probleem mee hebben dat ik ga verhuren aangezien ruim 77% van de ( WOZ ) waarde is afgelost. Althans dit heb ik per mail bevestigd gekregen.

Ik realiseer me dat de HRA dan vervalt. Maar hoe gaat dit verder in zijn werk.
Stel ik kan het verhuren voor € 500,-- per maand. Dat is dan excl. G/W/L en bv Ziggo

Een andere collega verhuurt zijn ruime zolderverdieping met eigen keukentje / tiolet / douche.
Hij zei dat alles wat de verhuur opbrengt per jaar wat minder is dan € 4748,-- niet belast is ?

Bevoordering studenten woonruimte --> http://www.belastingdiens..._kamerverhuurvrijstelling

Houdt dit dus in dat ik dan maar belasting ga betalen over ( 12x 500 ) - 4748 = € 1252,-- ??

Maar ik zal er niet meer staan ingeschreven...en ik verhuur de gehele woning.

Dus --> http://www.belastingdiens...ijke_verhuur_eigen_woning

En --> http://www.geldenrecht.nl...ning-via-de-leegstandswet

Als e.e.a niet legaal en financieel interessant kan, dan laat ik het LEEG staan gewoon.

Indien meer info benodigd is vraag gerust.

Weet iemand hier hoe dit nu precies zit...HELP a.u.b

[Mythio]

Lijkt me een vrij specifieke situatie...kun je dat niet beter bij een specialist neerleggen? Waarschijnlijk kan zelfs de bank je hier goed mee helpen, maar anders een financieel adviseur ofzo.

[t_captain]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 08:21:

Ik realiseer me dat de HRA dan vervalt. Maar hoe gaat dit verder in zijn werk.
Stel ik kan het verhuren voor € 500,-- per maand. Dat is dan excl. G/W/L en bv Ziggo

Je woning en hypotheek verplaatsen naar box 3. Dat betekent dat de rente niet meer aftrekbaar is in box 1. Evenzo heb je geen eigenwoningforfait meer en worden inkomsten uit verhuur van de woning niet belast.

Je betaalt in box 3 30% belasting over een fictief rendement van 4%.

In jouw geval heb je een woning van 82000 euro - schuld 18500 = netto bezit 63.500. Daarover 30%*4% = 760 euro aan belasting per jaar in box 3 (ik hou voor de eenvoud geen rekening met de drempel voor schulden en de vrijstelling in box 3).

Houdt dit dus in dat ik dan maar belasting ga betalen over ( 12x 500 ) - 4748 = € 1252,-- ??

Nee. In box 3 betaal je geen belasting over je daadwerkelijk ontvangen inkomen (huur, rente, dividend, etc). maar over een fictief rendement van 4%, zie boven.

Je hypotheeklasten en belastingen over deze woning bedragen samen zo'n 200 euro per maand. Verder moet je rekening houden met onderhoud (groot onderhoud + buitenzijde woning zijn voor de verhuurder). Als je daarvoor 150 euro per maand opzij zet, zitten je kosten op 350. Als je 350 aan kale huur ontvangt, maak je een kleine winst (in de hypotheeklast zit een stukje afbetaling). Alles daarboven is netto winst.

Een andere collega verhuurt zijn ruime zolderverdieping met eigen keukentje / tiolet / douche.
Hij zei dat alles wat de verhuur opbrengt per jaar wat minder is dan € 4748,-- niet belast is ?

Niet vergelijkbaar. Zijn woning zit in box 1 (eigen woning als hoofdverblijf). Huurinkomsten zijn dan belast in box 1, boven een drempel inderdaad.

[ Voor 11% gewijzigd door t_captain op 17-03-2014 09:12 ]

[merauder]

Mijn advies is om het niet te doen, tenzij je de beschikking hebt over een knokploeg

Niet zozeer om de financiële aspecten, maar omdat je met een goedkope woning waarschijnlijk huurders zult treffen die om wat voor reden dan ook niet terecht kunnen in de sociale woonvoorziening. In een gunstig geval tref je huurders die op de wachtlijst staan, en een woning zoeken om in te overbruggen.

In een ongunstig geval tref je huurders aan die al een vrachtwagen aan problemen met zich meebrengen. Hier in de straat is ook een woning particulier verhuurd aan een stel welke te dom is om te poepen. Ondertussen betalen ze wel braaf de huur, maar zijn GWL afgesloten, zodat ze de woning gebruiken om extra bijstand te ontvangen. Desbetreffende woning verpauperd nu keihard, het stelletje krijgt nu € 200,- extra uitkering, en de eigenaar mag straks rekenen op heraansluitkosten en alle ellende van dien.

Ik weet niet wat je intenties zijn met het aanhouden van de woning. Mocht het een back-up zijn voor het stranden van de relatie, houdt er dan rekening mee dat je huurders niet heel erg snel uit je pand krijgt. Huurders hebben een enorme woonbescherming.

[WiLLoW_TieN]

Als ik de woning verhuur zal dat zijn aan iemand die ik persoonlijk ken of wordt aangedragen door iemand uit mijn vriendenkring of door een collega. Er zullen dus geen tokkies inkomen. En maybe vraag ik idd wel te weinig ?

[Krisp]

Ik heb de titel onttagt omdat we in WI altijd serieus zijn.

[WiLLoW_TieN]

Krisp schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:28:
[mbr]Ik heb de titel onttagt omdat we in WI altijd serieus zijn. :)[/mbr]

TY

[t_captain]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:21:
Als ik de woning verhuur zal dat zijn aan iemand die ik persoonlijk ken of wordt aangedragen door iemand uit mijn vriendenkring of door een collega. Er zullen dus geen tokkies inkomen. En maybe vraag ik idd wel te weinig ?

Je woning heeft 2 taxaties op 82k en 84k. Ik neem aan dat die waarde inderdaad realistisch is. Een kale huur van 500 geeft een kapitalisatiefactor van 14. Dat lijkt me in de normale range. Met andere woorden, ik zie niet veel ruimte om meer te vragen (hoewel je natuurlijk altijd geluk kunt hebben).

Je moet wel rekening houden met het feit dat je in de sociale sector begeeft met een huur onder de liberalisatiegrens.
Het gevolg is dat je de maximale huur volgens het puntenstelsel moet vaststellen.

[Verwijderd]

Het verhuren van je eigen woning is sinds 1 juli 2013 een pak gunstiger geworden voor de verhuurder.
Obv de leegstandswet heeft oa de huurder geen bescherming meer bij beeindiging van de huur.

http://www.rijksoverheid....g-tijdelijk-verhuren.html


Met een goed huurcontract kun je wel degelijk de overweging maken om te gaan verhuren.

[Señor Sjon]

Dit ziet er niet echt uit als tijdelijke huur.

Maar ga je enorm inlezen in de contracten. Ook specifiek vermelden dat er geen wietplantage is toegestaan en je moet nooit verhuren inclusief G/W/L/TV. Bij problemen komen ze bij jou i.p.v. de huurder als het contract op jouw naam staat.

Ik zou een paar topics hier nazoeken hoe huurders en verhuurders met elkaar omgaan en trek er lering uit.

[Verwijderd]

Klopt, goede correctie senor sjon !
Half gelezen.. was in de veronderstelling van idd tijdelijke huur situatie.
Advies van een goed (dichtgetimmerd ) huurcontract blijft dan nog wel staan...

[Verwijderd]

Daarnaast valt je woning waarschijnlijk in het punten stelsel. Je moet dus ook uitrekenen wat je maximaal aan huur mag vragen.

[WiLLoW_TieN]

Als ik die formulieren van de Rijksoverheid geheel eerlijk invul kom ik aan 173 punten.

Dit --> http://www.huurcommissie....lfstandige_woonruimte.pdf

Volgens de tabel kom ik dan op een huur van max. € 639,21 maar dat vind ik zelf teveel.

Hiervoor zou ik het zelf niet eens huren

Het manko is eigenlijk dat er ( momenteel ) maar 1 slaapkamer boven is ( wel van 18m2 )

De keuken is 16,5 m2 ( woonkeuken ). Woonkamer circa 26m2. Badkamer met douche ( met tiolet ) 5,5 m2

Hal bij voordeur 1,5m2. Berging buiten ( steen ) 9m2.

[Señor Sjon]

Het puntenstelsel veroorzaakt wel meer hiaten. Piepkleine badkamers met een bad bijvoorbeeld.

[merauder]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 09:21:
Als ik de woning verhuur zal dat zijn aan iemand die ik persoonlijk ken of wordt aangedragen door iemand uit mijn vriendenkring of door een collega. Er zullen dus geen tokkies inkomen. En maybe vraag ik idd wel te weinig ?

En ook dan is er een kans dat iemand om wat voor reden in de problemen komt. Ik heb genoeg voorbeelden van mensen mee mogen maken die compleet doorsloegen nadat een relatie op de klippen liep, en zichzelf en de woning begon te verwaarlozen.

Hoewel de kans klein is, is het verstandig je hier tegen te wapenen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 17 maart 2014 @ 10:24:
Daarnaast valt je woning waarschijnlijk in het punten stelsel. Je moet dus ook uitrekenen wat je maximaal aan huur mag vragen.

Schiet mij maar lek maar geld dat ook voor de particuliere sector?

[WiLLoW_TieN]

Precies er zit wel CV in en de ketel is van 2011. Het huis(je) is van 1928 origineel. Echter geheel nieuw opgetrokken ( buitenmuren enz ) in 1985. Dak en vloeren zijn bv geisoleerd. Groepenkast en electra is nieuw.
Keuken is met inbouw koel- & vriescombi. L-vormige keuken met inbouwoven en vaatwasser.
Badkamer met nette douchecabine en designradiator. En normaal staand WC.

[t_captain]

Verwijderd schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:12:
[...]


Schiet mij maar lek maar geld dat ook voor de particuliere sector?

Zie mijn voorgaande post met twee links. Of er sprake is van vrije of sociale huur, hangt van de hoogte van de huur af en niet van de persoon van de verhuurder.

[WiLLoW_TieN]

merauder schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:10:
[...]

En ook dan is er een kans dat iemand om wat voor reden in de problemen komt. Ik heb genoeg voorbeelden van mensen mee mogen maken die compleet doorsloegen nadat een relatie op de klippen liep, en zichzelf en de woning begon te verwaarlozen.

Hoewel de kans klein is, is het verstandig je hier tegen te wapenen.

Point taken ! Maybe moet ik het verhuren dan maar uit handen geven ?
Heb al een ( standaard ) huurcontact liggen. En ook info gehad van die collega die zijn ruime zolderverdieping verhuurt. En er zijn op internet talloze tips ( en valkuilen ! ) te vinden.

[Verwijderd]

t_captain schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:13:
[...]


Zie mijn voorgaande post met twee links. Of er sprake is van vrije of sociale huur, hangt van de hoogte van de huur af en niet van de persoon van de verhuurder.

Van de gekke dat je niet zelf mag bepalen voor welk bedrag je je eigen woning mag verhuren.

[WiLLoW_TieN]

Verwijderd schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:21:
[...]


Van de gekke dat je niet zelf mag bepalen voor welk bedrag je je eigen woning mag verhuren.

Volgens mij staat het mij wel vrij om minder te vragen dan waar ik op uit kom volgens dat

puntenstelsel ( toch )

[Señor Sjon]

Minder mag altijd. Maar ik weet niet of je vrolijk wordt van externe verhuurders die voor je werken. Zij romen een bedrag af voor hun diensten en screenen in de regel niet altijd even goed.

[WiLLoW_TieN]

Senor Sjon schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:26:
Minder mag altijd. Maar ik weet niet of je vrolijk wordt van externe verhuurders die voor je werken. Zij romen een bedrag af voor hun diensten en screenen in de regel niet altijd even goed.

Daar ben ik me van bewust. Dan wordt de huur gewoon € 575,-- bv ?

[Verwijderd]

Zoals ik het lees in die eerste link moet je boven een bedrag van € 699,48 zitten anders is het geen vrije sector meer.

[Señor Sjon]

Vaak betalen huurders 1-2 maanden als fee en moet jij ook nog wat betalen.

Met één woning kan je dat makkelijk zelf regelen. Zorg altijd voor een borgstelling en dan pas sleutels. Geen mensen zonder contract of borg je huis in laten. Heel simpel. Je krijgt wel een $insert zielig verhaal, maar daar moet je redelijk hard in zijn. Maak een oplevering (voorbeelden te vinden) en registreer sleutels + aantal en alle meterstanden.

[WiLLoW_TieN]

Senor Sjon schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:36:
Vaak betalen huurders 1-2 maanden als fee en moet jij ook nog wat betalen.

Met één woning kan je dat makkelijk zelf regelen. Zorg altijd voor een borgstelling en dan pas sleutels. Geen mensen zonder contract of borg je huis in laten. Heel simpel. Je krijgt wel een $insert zielig verhaal, maar daar moet je redelijk hard in zijn. Maak een oplevering (voorbeelden te vinden) en registreer sleutels + aantal en alle meterstanden.

Aan zoiets zat ik ook te denken. B.v 2 ( of 3 ) maanden huur als borg.
Een zo waterdicht mogelijk huurcontract. Maar dat komt goed heb enkele juristen in de vriendenkring.
Idd sleutels vastleggen ( en bij een evt. nieuwe huurder ) de cilinders zelf vervangen.
Behoeven geen super dure te zijn. Midrange spul van de bouwmarkt voldoet.
Bij een evt. 3de huurder kunnen de originele er weer in, enz

[RemcoDelft]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:15:
Point taken ! Maybe moet ik het verhuren dan maar uit handen geven ?

Dan kom je al heel snel bij louche makelaars uit, die zowel de huurder als verhuurder laten betalen (wat wettelijk verboden is). Maar verwacht er niets van: bij problemen zijn ze toch niet verantwoordelijk, en het kan ze ook niet schelen of de huurder betrouwbaar is, als ze hun geld maar binnenkrijgen.

Je kan wel hoge eisen stellen aan huurders. Clubs als Stienstra.nl doen dat ook: salarisstroken, contract, verklaring werkgever, verklaring vorige verhuurder, muziekinstrumenten, huisdieren, etc.
Op die manier heb je een aardige indicatie of diegene blijft betalen. Je kan ook geluk hebben en iemand treffen zoals wij, die jarenlang een hoge huur blijft betalen, of je kan pech hebben zoals de vorige bewoners hier, die na een half jaar weer vertrokken. Dan houd het je aardig bezig.

Mijn vraag is meer: waarom wil je de woning in bezit houden? Als het misloopt met je vriendin heb je er weinig aan als er een huurder in zit.

[Verwijderd]

Zolang die hypotheek zo laag is zal dat weinig uitmaken schat ik zo. Als je er nu winst op kan maken met verhuren dan is het helemaal mooi meegenomen.

[WiLLoW_TieN]

@ hierboven omdat het nu niet bepaald het juiste klimaat is om het te verkopen. De WOZ waarde in 2103 was € 104.000,-- En idd ik wil het gewoon behouden als "vangnet". Dus de huurder zal een contract krijgen wat elk jaar moet worden verlengd.

En van beide zijden een opzegtermijn van 3 maanden ( b.v indien ik de woning zelf nodig heb ! ).
Gaat de huurder hier niet mee akkoord prima dan mag hij het niet huren voor die prijs ( Die ( ver ) onder het puntenstelsel ligt ! ).

En mocht ik de woning nooit zelf daadwerkelijk nodig hebben dan is het helemaal na die 12 jaar ( als het geheel hypotheekvrij is ) een leuke aanvulling op mijn salaris.

Onderhoud aan de buitenzijde kan ik zelf uitvoeren !

[ Voor 7% gewijzigd door WiLLoW_TieN op 17-03-2014 11:56 ]

[beascob]

Kan je de ruimte niet splitsen en twee kamers verhuren met gemeenschappelijke keuken?
Kamerverhuur heeft minder juridische voetangels en klemmen dacht ik.
Want een huis verhuren en niet weten of er één of 5 mensen in wonen...

Zelf kom je niet makkelijk terug in je huis als je het als geheel verhuurd.

[ Voor 14% gewijzigd door beascob op 17-03-2014 12:02 ]

[sanderb]

Het verhaal van t_captain klopt volgens mij mbt de belasting.

Het grootste probleem met verhuren is dat het heel lastig is om huurders uit je huis te krijgen. Als je niet tijdelijk wil verhuren omdat je huis te koop staat, ben je feitelijk overgeleverd aan de plannen van de huurder. Als die 10 jaar wil blijven zitten en netjes huur betaald wordt het lastig om ze eruit te krijgen.

Zie voor geldige redenen om de huur op te zeggen:
http://www.rijksoverheid....uurcontract-opzeggen.html

Verhuur dus altijd voor bepaalde periode en zeg de huur ook steeds op voor het aflopen van de termijn van die periode. Je moet dan dus ook opnemen dat je na die periode zelf weer gebruik wil gaan maken van de woning. Het staat je natuurlijk vrij om op dat moment met dezelfde huurder weer een nieuwe contract voor bepaalde periode aan te bieden.

Voor een hoop mensen zal dat een reden zijn om niet te willen huren, maar aangezien je laag kan zitten met de prijs zou dat wel eens mee kunnen vallen.

Ik zou ook eisen stellen aan inkomen. Liever de garantie dat iemand een baan heeft dan een borg van 2 maanden. Borg mag overigens ook nooit verrekend worden met huur. En zorg dat je voor verhuur een lijst maakt van alle bekende gebreken en neem op wat er wel en niet onder de borg valt. Slijtage van je tapijt bijvoorbeeld ga je niet kunnen verrekenen met de borg.

Een opzegtermijn van 3 maanden mag niet!
Wettelijk is de opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn van de huur. Als je dus per maand huur gaat vragen is de opzegtermijn ook een maand.
Zorg dat je gewoon de wet volgt dan krijg je ook geen gedonder. Zeker met die lage woonlasten wil je het gezeik niet dat iemand moeilijk gaat doen. Dan ben je goedkoper uit als je een maand met leegstand zit.

Indien je de woning zelf tussentijds weer wil gaan gebruiken hou er dan wel rekening mee dat de huurder passende vervangende woonruimte moet kunnen krijgen. Juist met een (te) lage prijs kan dat tegen je werken omdat de huurder dan tussentijds met veel hogere maandlasten wordt opgezadeld en loop je kans dat je een procedure mag gaan starten en die nog verliest ook.

[WiLLoW_TieN]

beascob schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:00:
Kan je de ruimte niet splitsen en twee kamers verhuren met gemeenschappelijke keuken?
Kamerverhuur heeft minder juridische voetangels en klemmen dacht ik.
Want een huis verhuren en niet weten of er één of 5 mensen in wonen...

De huurder zal in het te tekenen huurcontract tekenen voor het feit dat het object bedoeld is voor exclusief gebruik van de huurder ( + een evt. partner echter na toestemming van de verhuurder ).
Indien er een 2de persoon bij komt in de vorm van een partner van de initiële huurder dan zal ook in het huurcontract staan dat dan de huur iets hoger wordt.
Ook zal in het huurcontract komen te staan dat b.v honden en katten en andere huisdieren die tot overlast of schade kunnen lijden niet zijn toegestaan. Dus een goudvis of cavia mag wel b.v

[Señor Sjon]

Een cavia vreet meer kabels dan een blindengeleidehond.

Huur met een persoon erbij lijkt me erg tricky, een beetje te privacygevoelig en gewoon iets te bemoeizuchtig om nuttig te zijn. Wanneer woont iemand in? Ga je net als bij de AOW tandenborstels tellen? Stel wel als eis dat iemand zich bv inschrijft op het adres om zo de verbruikersbelastingen ook op diegene zijn/haar naam te hebben.

[sanderb]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:05:
[...]
Indien er een 2de persoon bij komt in de vorm van een partner van de initiële huurder dan zal ook in het huurcontract staan dat dan de huur iets hoger wordt.

Ook dit niet doen. Het is geen geldige reden voor een huurverhoging wanneer je verhuurt exclusief GWL.
Je mag maar 1 keer per jaar de huur verhogen, ook bij geliberaliseerde huur.
Nogmaals... hou je aan de regels en zoek goed uit wat die zijn.

Ik heb aan de andere kant gestaan als huurder, en je kan het een verhuurder heel lastig maken als het spelletje hard gespeeld wordt. Dit soort clausules die wettelijk niet mogen zorgen er alleen voor dat bij een eventuele procedure je keihard onderuit gehaald wordt.

Waarom zou je ook de huur verhogen bij een extra bewoner als je geen kosten maakt per bewoner?

[Verwijderd]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:52:
@ hierboven omdat het nu niet bepaald het juiste klimaat is om het te verkopen. De WOZ waarde in 2103 was € 104.000,-- En idd ik wil het gewoon behouden als "vangnet". Dus de huurder zal een contract krijgen wat elk jaar moet worden verlengd.En van beide zijden een opzegtermijn van 3 maanden ( b.v indien ik de woning zelf nodig heb ! ).

Gaat de huurder hier niet mee akkoord prima dan mag hij het niet huren voor die prijs ( Die ( ver ) onder het puntenstelsel ligt ! ).

En dat kan dus niet....

Om een huurcontract aan te gaan met jaarlijkse verlenging moet je toestemming hebben van je gemeente voor tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet. Er is geen andere methode.. (Ik geef je in jouw situatie nul kans dat je dat voor elkaar krijgt)


Je kan wel iets anders afspreken met je huurder máár zodra deze dit aanvecht heb je geen poot om op te staan.

Lees dit: tijdelijke verhuur

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 17-03-2014 12:19 ]

[RemcoDelft]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:52:Dus de huurder zal een contract krijgen wat elk jaar moet worden verlengd.

Dat is met de huidige huurbescherming stomweg niet mogelijk. Tijdelijke huurcontracten bestaan niet.

En van beide zijden een opzegtermijn van 3 maanden ( b.v indien ik de woning zelf nodig heb ! ).

"Dringend eigen gebruik" is wellicht de enige optie om daadwerkelijk een huurder te kunnen uitzetten, maar als de huurder niet meewerkt heb je hier alsnog een harde dobber aan.

Je komt nu over als iemand die zich heel snel ontpopt tot huisjesmelker en allemaal onwettige eisen wil stellen. Juist daarvoor is er huurbescherming, om te voorkomen dat huisjesmelkers misbruik maken van de (door de overheid veroorzaakte) schaarste op de woningmarkt.
Die huurbescherming is zo ingericht dat je als huurder prima een contract met illegale eisen kan ondertekenen, en je er vervolgens niet aan hoeft te houden omdat ze nietig verklaard worden.

sanderb schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:04:
Verhuur dus altijd voor bepaalde periode en zeg de huur ook steeds op voor het aflopen van de termijn van die periode. Je moet dan dus ook opnemen dat je na die periode zelf weer gebruik wil gaan maken van de woning. Het staat je natuurlijk vrij om op dat moment met dezelfde huurder weer een nieuwe contract voor bepaalde periode aan te bieden.

Succes met uitleggen aan de rechter dat je al jarenlang jaarlijks de huur opzegt vanwege "dringend eigen gebruik", maar er toch niet zelf bent gaan wonen. Dat "dringend" kan je dan niet meer hardmaken.

[WiLLoW_TieN]

Senor Sjon schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:12:
Stel wel als eis dat iemand zich bv inschrijft op het adres om zo de verbruikersbelastingen ook op diegene zijn/haar naam te hebben.

Dat zal idd een vereiste zijn ! En ook door mij worden gecontroleerd. Tevens zal idd gevraagd worden of diegene ook kan aantonen dat hij een vast inkomen heeft. Nogmaals ik zal er geen wildvreemde in laten.
Plus tot een bepaalde hoogte is het "My way or the Highway" ! Ik hoef het niet perse te verhuren !
De complete momentele maandellijkse lasten die ik heb aan de wonig zijn ;

1 ) Hypotheek buto € 136,-- p/m
2 ) Complete maandelijkse belastingen ( OZB / Riool / Afval /... ) € 42,-- p/m
3 ) G / W / L ( nu ! ) € 20,-- p/m
4 ) Ziggo € 0,-- p/m
5 ) Opstal verzekering € 6,-- p/m
6 ) Inboedel verzekering € 4,-- p/m

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Ik ben zeker GEEN huisjemelker ( zonder S ) vindt het alleen zonde dat het nu leeg staat.
En wil het dus evt. aan een bekende ( of vertrouwens waardig persoon ) ter beschikking stellen.
En dat ik er dan idd iets aan overhoud is toch geen doodzonde ??

[ Voor 14% gewijzigd door WiLLoW_TieN op 17-03-2014 12:23 ]

[Señor Sjon]

1) Logisch
2) klopt niet. Let op de splitsing in gebruiker en eigenaar in je aanslag, want de gebruikersdelen komen voor de huurder.
3) n.v.t., door huurder. Overigens zijn vaste kosten voor netbeheer al in de 30-40 euro per maand, dus die 20 is wel erg laag.
4) n.v.t., door huurder.
5) Let op eventuele huurdersclausules in je opstalverzekering. Kan zomaar zijn dat ie duurder wordt of bepaalde onderdelen niet mogelijk zijn zoals glas.
6) n.v.t., door huurder.

Je vergeet waterschap, reserveringen onderhoud, cv-contracten, klein onderhoud voor rekening verhuurder, crisispotje k*thuurder, potje juridische advies voor evt. contracten, etc.

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 17-03-2014 12:29 ]

[beascob]

In Nederland wordt je genaaid als je normaal doet.
Een bilike huur? Dan blijven ze zeker wonen, want verhuizen is duurder. En eenmaal verhuurd altijd verhuurd. Daarom word je of huisjesmelker of je verkoopt de boel. Een tussenweg is er niet.
Ik charcheer nu, maar zelf zou ik eerder denken aan kamerverhuur.

[WiLLoW_TieN]

Volgens mij kan ik beter standaard dan al maar € 650,-- vragen aan huur.
Trekt dan misschien ook ander volk aan ?
Plus als er dan een 2de persoon bijkomt dan is dat gelijk vwb mij ok.
Maar als ik het verhuur aan ( een voor mij bekend ) persoon dan kan er toch niet ineens bv 6 personen wonen ?
Of mis ik nu iets ??

[Squixx]

Kamerverhuur zit je aan hetzelfde vast: huur is huur. Tenzij je er zelf altijd al als hospita woont. Wat dus vooral aan te raden is is gewoon markt conform te verhuren (dus geen lagere prijs) Simpelweg om uitbuiting van jou als verhuurder te voorkomen.

De leegstandswet zul je niet aan voldoen:

KOMT MIJN WONING IN AANMERKING VOOR VERHUUR IN DE LEEGSTANDSWET?
Voordat je je woning verhuurt via de leegstandswet, moet de woonruimte aan één van de volgende criteria voldoen. Het betreft een woonruimte:

in een voor de verkoop bestemde woning, die nog nooit bewoond is geweest (bijvoorbeeld nieuwbouw);
die in een periode van tenminste 12 maanden voor de leegstand van de desbetreffende woning, in zijn geheel of gedeeltelijk bewoond is door de eigenaar;
die minder dan een jaar geleden is opgeleverd en sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
die tien jaar leeg kwam te staan en slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) als woonruimte verhuurd is geweest;
voor een sloop of renovatie bestemde huurwoning.

Tenzij je onder punt 2 kan vallen. Mocht dit zo zijn, dan kan je bij de gemeente onder de leegstands wet een vergunning voor tijdelijke huur krijgen. ECHTER: deze betekend ook niet dat de huurder in de tussentijd geen huurrechten opbouwt. Alleen dat er een ultimatum aan de huur zit.

vb. Jij krijgt een vergunning onder de leegstandswet met een einddatum van 17/03/2019 (duur 5 jaar)
Tot 17/03/2019 geld het normale huurrecht, dus kan je iemand zeer moeilijk uit de woning krijgen. Echter op 17/03/2019 eindigt het huurcontract en is de huurder verplicht om te vertrekken.

[RocketKoen]

Senor Sjon schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:36:
Vaak betalen huurders 1-2 maanden als fee en moet jij ook nog wat betalen.

Dat is dus verboden. Al zijn er genoeg louche makelaars die het toch doen.
Als de makelaar door de huurder en de verhuurder betaalt wordt is er namelijk belangenverstrengeling.

Verwijderd schreef op maandag 17 maart 2014 @ 11:31:
Zoals ik het lees in die eerste link moet je boven een bedrag van € 699,48 zitten anders is het geen vrije sector meer.

Je mag als particulier ook in de sociale sector verhuren hoor. Alleen dan bepaalt het puntensysteem hoeveel huur je mag vragen.


Waar je ook op moet letten is dat huurders in Nederland behoorlijk goed beschermd zijn. Je kan iemand niet zomaar je huis uit zetten. Een huis waar nog huurders in zitten levert je bij verkoop bijvoorbeeld maar de helft op van een leegstaand huis.

[WiLLoW_TieN]

Volgens mij kan ik beter het huisje niet verhuren ?!?

[Verwijderd]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:54:
Volgens mij kan ik beter het huisje niet verhuren ?!?

Daar komt het bijna wel op neer. Gek he, al die huizentekorten in de huursector. Hoe zou dat toch komen?

[Squixx]

Volgens mij valt dat an-sich ook wel mee. Echter moet je je wel bewust zijn van je plichten als verhuurder. Wil je niet aan deze plichten voldoen, dan kan je er inderdaad beter niet aan beginnen.

[ph4ge]

Hou er ook rekening mee dat huurders, zeker als het tijdelijk is, een huis echt helemaal uit kunnen wonen in korte tijd. Toen ik zelf een huis kocht ook een paar keer bij huizen geweest die bijv. een half jaar verhuurd waren en waar de schade enorm was. Als het bijv. expats zijn hebben die vaak een hele andere standaard mbt hygiëne en geen enkele binding met het huis. Laat staan als je een wietplantage in het huis krijgt, zijn er genoeg die het overkomt ook na gebruik van een makelaar.

Ik zou mijn huis wel tijdelijk verhuren aan een familielid of een goede vriend, maar aan een compleet vreemde is ook wel een beetje vragen om problemen heb ik het idee.

[Verwijderd]

Als je tijdelijk kunt verhuren obv de leegstandswet; Kortlopend huurcontract afsluiten, inachtnemend van de wettelijke minimum termijn van 6 maand.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 17 maart 2014 @ 13:03:
Als het bijv. expats zijn hebben die vaak een hele andere standaard mbt hygiëne en geen enkele binding met het huis.

Niet de expats die ik ken...
Expats betalen vaak wel 400 euro meer dan de markthuur, zeg maar handjeklap tussen eigenaar en makelaar om allemaal wat extra uit de werkgever te kloppen.

Senor Sjon schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:28:
3) n.v.t., door huurder. Overigens zijn vaste kosten voor netbeheer al in de 30-40 euro per maand, dus die 20 is wel erg laag.

De teruggaaf energiebelasting is ongeveer 1 euro per dag, als je weinig thuis bent kan je zelfs geld toe krijgen.

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:54:
Volgens mij kan ik beter het huisje niet verhuren ?!?

Die afweging moet je zelf maken natuurlijk. Gewoon alles volgens de regels, en kijken wat het dan oplevert (of kost!).

[WiLLoW_TieN]

Tweakers bedankt voor alle hulp en tips. Ik ga hier nog eens heeel goed over nadenken.

Er wordt niet verhuurd aan onbekenden ! En ik wil idd alles volgens de regels doen.

Verder input info is van harte welkom !

[murphsy]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 13:14:
Tweakers bedankt voor alle hulp en tips. Ik ga hier nog eens heeel goed over nadenken.

Er wordt niet verhuurd aan onbekenden ! En ik wil idd alles volgens de regels doen.

Verder input info is van harte welkom !

Dag Willow_Tien, ik (als jarenlange en tevreden huurder) denk dat je vooral moet proberen vanuit twee kanten te denken. Dus van mij geen woord advies over regels en contracten. Wel over gevoel.

Jouw kant: jij wilt verhuren want het staat leeg en dat is zonde. Ook kost het geld. Je zou graag iemand helpen met de woonruimte en de kosten wat verlagen (of misschien zelfs een beetje verdienen). Wel zie je het huis als vangnet.

Kant van een eventuele huurder: op zoek naar een woonruimte. Voor een schappelijke prijs (huurders hoeven niet perse goedkoop, het moet vooral een eerlijke prijs zijn). En het aller belangrijkste bij een (t)huis: zekerheid & vertrouwen.

Deze twee kanten moet je vervolgens mengen tot een overeenkomst.

Als jouw insteek is om er, wanneer de nood er is, vrij ad hoc op korte termijn weer in te kunnen trekken dan kan je zekerheid voor de huurder niet bieden. Wat mij betreft moet je dan niet gaan verhuren.

Ik denk dat je gevoelsmatig rekening moet houden met het 'thuis'-effect. Als straks iemand 9 maanden jouw woning heeft gehuurd en jij er onverwacht toch zelf weer gebruik van moet maken... Voel jij je er dan 'goed' bij als je deze persoon ertoe moet zetten om uit zijn/haar thuis te vertrekken 3 maanden later?

Dan lijkt de enige optie verhuur voor bepaalde termijn. Vooraf stellen: 12 maanden kan je erin. Dan kan de huurder daar vanaf dag één rekening mee houden en zal zijn/haar binding met het huis heel anders ontwikkelen.

[WiLLoW_TieN]

@ above bedankt voor je input !

[Wilke]

WiLLoW_TieN schreef op maandag 17 maart 2014 @ 12:54:
Volgens mij kan ik beter het huisje niet verhuren ?!?

Als ik het topic tot nu toe lees zou ik het inderdaad niet adviseren. De wetgeving in Nederland is voor verhuurders een waar mijnenveld, en je zult je dus zeer goed moeten inlezen (wat veel moeite en tijd gaat kosten), of een relatief groot risico lopen op gedoe. Tot nu toe krijg ik uit dit topic de indruk dat je eigenlijk geen idee hebt waar je aan begint, en dat is niet lullig bedoeld maar gewoon een constatering. En ja, het is idd jammer dat je in NL zo ongeveer een master in huizenverhuur zou moeten volgen wil je als particulier geen onredelijk hoog risico hiermee lopen.

Het risico op echt slechte huurders zal misschien best meevallen, maar als je zelf ook de wet en belastingregels niet of nauwelijks kent en geen idee hebt wat je wel en niet in een huurcontract kunt en moet zetten, dan ben je wel om problemen aan het vragen (en niet eens per se met je huurders).

[WiLLoW_TieN]

Vandaag eens met iemand gesproken van de Hypotheker. Als ik de restant hypotheek omzet zo

gauw mogelijk naar een persoonlijke lening ( van € 15000,-- ) 10 jaar looptijd ( 7% vast ! ) dan betaal ik

€ 173,-- p/m en is het geheel ook afgelost over 10 jaar !

( Uiteindelijk betaal ik dan nagenoeg hetzelfde als nog 12 jaar € 136,-- )

En dan rust er GEEN hypotheek meer op ! En heeft een Bank of de Gemeente niks meer te zeggen ?

[ Voor 5% gewijzigd door WiLLoW_TieN op 18-03-2014 17:59 ]

[t_captain]

Waarom zou je dat doen? Ik snap dat ze dan advieskosten of provisie aan je verdienen, maar voor jou gaat de rente alleen maar omhoog. Een beter alternatief zou zijn om de maandtermijn van je bestaande hypotheek te verhogen tot 173, dan ben je nog sneller klaar.

[WiLLoW_TieN]

t_captain schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 18:09:
Waarom zou je dat doen? Ik snap dat ze dan advieskosten of provisie aan je verdienen, maar voor jou gaat de rente alleen maar omhoog. Een beter alternatief zou zijn om de maandtermijn van je bestaande hypotheek te verhogen tot 173, dan ben je nog sneller klaar.

Maar dan RUST er dus nog een hypotheek op en is verhuren lastiger...per saldo kost het omzetten wat maar

12 x 12 x 136 ( is netto bij verhuur ! ) = € 19548,-- en 12 x 10 x 173 = € 20763,--

[t_captain]

Je gaat (iets) meer betalen, ondanks een hogere maandtermijn en kortere looptijd, en zonder rekening te houden met eventuele boeterente wegens voortijdig inlossen van de hypotheek of eventuele advieskosten op de nieuwe lening. Ik denk dat het verhogen van je maandbedrag op je hypotheek beter uitkomt, als je daar 173,- van maakt wordt de looptijd korter dan 10 jaar.

Bedenk dat zo'n adviseur heel happig is om veel over te sluiten, dat zijn hun advies-uren of provisies.

Wel heb je het voordeel dat je geen toestemming van de bank meer nodig hebt, maar die krijg je zonder problemen als je slechts zo'n kleine schuld open hebt staan.

[WiLLoW_TieN]

Ten eerste JA ik heb maar zo een kleine schuld open staan anders open ik zo een topic niet.

En juist dat de Bank er dan niks meer over te zeggen heeft is me wel wat waard.

Zeker als ik het dan zeker kan gaan verhuren voor circa € 550,--

[Krisp]

De bank gaat er nooit een probleem van maken met zo'n kleine hypotheek. Gewoon de bank informeren en verhuren.

[WiLLoW_TieN]

Krisp schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 20:04:
De bank gaat er nooit een probleem van maken met zo'n kleine hypotheek. Gewoon de bank informeren en verhuren.

Nee maar ze kunnen als ze willen wel lastig doen !

[Krisp]

Dat doen ze niet. Een bank is een instelling die kijkt naar risico's, die zijn nihil met zo'n kleine hypotheek. Dat geldt bij minder dan ±50% van de waarde, daar zit jij dik onder. Ik weet niet of je bang bent om te bellen, maar ik raad je aan om het eens te doen en hun reactie te horen.

BTW: door je hypotheek in 10 jaar (of zelfs sneller met de opbrengst van de huur) af te lossen ben je nog goedkoper uit.

[RocketKoen]

Het risico voor de bank is dat ze de huurders er niet uit kunnen trappen als de TS zijn hypotheek niet meer betaalt. En een verhuurd huis levert maar de helft op als ze het moeten verkopen (is immers hun onderpand).
Vandaar dat Krisp ook die 50% noemt.

[WiLLoW_TieN]

Precies de Bank kan bang zijn dat de woning bv intern helemaal wordt uitgewoond en als ik dan ook

nog eens niet betaal...dan levert het idd wel die circa € 18500,-- op edoch.

Ik wil gewoon LOS zijn van een Hypotheekakte. Dan ben ik wat vrijer in dat evt. verhuur scenario.

[creator1988]

First, de gemeente zal het aan haar anus oxideren of er een hypotheek op rust of niet. Maar soit.

murphsy schreef op maandag 17 maart 2014 @ 14:15:
Jouw kant: jij wilt verhuren want het staat leeg en dat is zonde. Ook kost het geld. Je zou graag iemand helpen met de woonruimte en de kosten wat verlagen (of misschien zelfs een beetje verdienen). Wel zie je het huis als vangnet.

Kant van een eventuele huurder: op zoek naar een woonruimte. Voor een schappelijke prijs (huurders hoeven niet perse goedkoop, het moet vooral een eerlijke prijs zijn). En het aller belangrijkste bij een (t)huis: zekerheid & vertrouwen.

Mwah, kan je ook in de short-lease gooien. Ik zit nu in Amsterdam in een appartement dat ik per maand huur, omdat ik nog niet weet waar ik over 3 maanden werk. Moet je waarschijnlijk wel in de stad zitten.