Bezwaar maken WOZ

[Binnetie]

Vorige week kreeg ik van de gemeente de WOZ-waarde van mijn woning.
Deze is per 1-1-2013 €189.000,-
Per 1-1-2012 was deze €154.000,-

Dit vind ik een erg groot verschil en ik wil hier bezwaar tegen gaan maken. Ik heb de woning gekocht in oktober 2013 voor €147.500,- (getaxeerd op €165.000,- met plaatsing nieuwe keuken €167.500,-
Onderhoud woning is volgens het taxatierapport die ik liet doen bij aanschaf woning 'voldoende maar wel erg slordig gebruikt'. In het taxatieverslag van de gemeente staat dat de staat van de woning slecht, onder gemiddeld is, waarom dan deze stijging vraag ik me af. We hebben het helemaal opgeknapt nu en wonen er net een paar weken in. Dus de WOZ zal zeker stijgen, maar waarom dat nu al is?

Het is lastig om de referentiepanden te vergelijken. Wel valt me op dat de referentiepanden voor 2013 een lagere WOZ hebben dan in 2012, die van mij stijgt ineens €45000,-

Nu kan ik via mijn gemeente digitaal bezwaar maken via DigiD, maar daar is niet echt ruimte om het goed te onderbouwen.

Ik vraag me nu af of mensen nu zelf bezwaar maken of dit via een dienstverlener doen die namens jou bezwaar maakt. Vereniging Eigen Huis biedt deze dienst aan: http://www.eigenhuis.nl/w...ancieel/woz-specialisten/

Maar wat zijn de algemene ervaringen met het bezwaar maken via zo'n instantie? Is het wel echt gratis?

[Señor Sjon]

Ik heb het gewoon zelf gedaan toentertijd. Bij het kadaster een koopsomoverzicht kopen of een kopie van de prijsblad van je koopakte doen. Dat je huis onlangs gekocht hebt is een pré. Mijn bezwaar is toen toegewezen omdat ik ook een taxatie en koopakte van het WOZ-jaar had. Ook waren de referenties verkeerd gekozen, dus dat was een redelijke intikker.

[Binnetie]

Dankjewel. De koopakte zijn ze echt nodig? Kopie van de taxatie van destijds heb ik zo liggen dat is geen probleem. Alleen wat vul je dan in bij het bedrag wat jij vind dat de WOZ moet zijn?
Hoorde al mensen in mijn omgeving die zeiden van ja leuk een lage WOZ qya belasting maar dat gaat tegen je werken als je je huis wilt verkopen.

[arie_papa]

Ik heb een paar jaar terug ook bezwaar gemaakt. Diverse punten aangedragen, waarvan 9 van de 10 van de tafel werden geveegd (oa ligging nieuwe snelweg / geen aanpassingen aan de woning / daling woningprijzen). Het punt waarin in gelijk gesteld werd is dat de referentiewoningen niet representatief waren voor mijn woning. Uiteindelijk ging hij met 6000 euro omlaag.

Daarnaast moet ik erbij zeggen dat WOZ 2013 tov 2012 ook met 4000 euro gezakt is. Een stijging van 45000 lijkt me dus erg onwaarschijnlijk en buitenproportioneel.

[Señor Sjon]

Binnetie schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 13:41:
Dankjewel. De koopakte zijn ze echt nodig? Kopie van de taxatie van destijds heb ik zo liggen dat is geen probleem. Alleen wat vul je dan in bij het bedrag wat jij vind dat de WOZ moet zijn?
Hoorde al mensen in mijn omgeving die zeiden van ja leuk een lage WOZ qya belasting maar dat gaat tegen je werken als je je huis wilt verkopen.

Niet de hele koopakte, alleen de bladen met de perceelsaanduiding/adres, datum van aankoop en afgesproken prijs en mogelijk een kopie van het eigendomsbewijs.

De taxatie is hoger dan je koopprijs, dat lijkt me dus niet handig om als argument in te sturen.

Ik heb eigenlijk nooit naar WOZ gekeken bij aan/verkoop. Dat is ook niet echt leidend. Het is niet zo dat de gemeente je huis koopt voor die waarde.

WOZ vul je de waarde in die je ervoor hebt betaald, dat is de meest reële waarde omdat dat een erg recente transactie is. Ik heb nooit problemen gehad met dit soort bezwaren.

[gambieter]

Geldzaken passen beter in Werk & Inkomen, vandaar een schopje zijwaarts:

SG >> WI

[Binnetie]

Ik moet er wel bij zeggen dat ik de WOZ waarde van 1-1-2012 opgevraagd heb via het kadaster. De papieren met de WOZ beschikking van 1-1-2012 had de verkoper niet meer (erg slordig persoon, dreigende executieverkoop). Dus of de WOZ ook daadwerkelijk 154.000 was weet ik niet 100% zeker.

[Señor Sjon]

Die staat ook bij je stukken van het huis. De notaris verrekent de gemeentelijke lasten namelijk bij aankoop.

[Galois]

Voor belastingjaar 2014 kijken ze naar de WOZ met peildatum 1-1-2013.

De Hoge Raad heeft meer dan 10 jaar geleden een uitspraak gedaan, dat de koopprijs de beste graadmeter is voor de WOZ-waarde (mits er geen sprake is van executieverkoop oid). De gemeente mag rekening houden met prijsdalingen en stijgingen.

Kortom: jouw verhaal is erg eenvoudig. Jij hebt het huis in okt. 2013 gekocht voor 147.500. Dit mogen ze 'extrapoleren' naar 1-1-2013 en zal dus enkele procenten hoger zijn, omdat we in een dalende markt zitten. Dus jouw WOZ-waarde voor belastingjaar 2014, met peildatum 1-1-2013 zal rond de 150.000 euro moeten liggen.

De nieuwe keuken zal hier niets mee te maken hebben, omdat deze er op 1-1-2013 er nog niet in zat.

Succes ermee en 100% zeker dat je gelijk krijgt.

(nog even een bron over de uitspraak van de Hoge Raad: klik)

[beascob]

Wijlen mijn buurman heeft twee jaar geleden van een aantal buren ( ook ons) de WOZ gevraagd, in zijn aktie om de WOZ te verlagen. Dus neem de WOZ van je buren mee in je afweging, (als ze overeenkomen qua huis).
Verder de trend die je aangaf: Referentie panden zakken x%, -sterk argument- dus mag je gelijke behandeling verwachten.
Een WOZ word nogal automatisch ieder jaar volgens trends bepaald. individueel taxeren is te duur.
Je had afgelopen jaar naar de gemeente je renovatie en opknappen gemeld? Zo niet, dan weten ze helemaal niets van je verbeteringen.
Mede dankzij de aktie van mijn buurman is de WOZ in ons rijtje zo verlaagd dat we nu jaren steeds weer een lagere OZB betalen tegen de plaatselijke trend in.
Het kan wel zijn dat je aktie tot gevolg heeft dat een taxatie plaats gaat vinden van jouw woning...

[NMe]

beascob schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 14:30:
Het kan wel zijn dat je aktie tot gevolg heeft dat een taxatie plaats gaat vinden van jouw woning...

Dat stelt ook niks voor. Ik kreeg een kleine 10 minuutjes lang een ambtenaar over de vloer, heb mijn eigen woning afgekraakt en uiteindelijk nam 'ie mijn aankoopprijs over voor de WOZ-waarde.

[Binnetie]

Van mij mogen ze komen taxeren. Ik kreeg in januari een brief met vragen die ik in moest vullen over de aanschaf van mijn woning. Het ging hierom hoe de afwerking van bepaalde zaken was. Hoe de staat van de CV, badkamer etc was. Deze is matig. Ik heb wel foto's die dit kunnen beamen. Ook of er nog verbouwingen of opknapbeurten gingen plaatsenvinden.
Ik neem aan dat ze niet zo dom zijn geweest om de antwoorden te gaan hanteren voor de WOZ bepaling van 1-1-2013 maar eerder voor 1-1-2014.

Ben even bezig geweest met een bezwaarbrief:

Geachte heer/mevrouw,

Ik ontving van u de WOZ-beschikking onder nummer xxxx, gedagtekend 28-02-2014, betreffende de onroerende zaak [adres] met als waardepeildatum 1-1-2013.

Ik ben het niet eens met de daarin genoemde waarde van € 189.000,- van mijn woning. Naar mijn mening heeft u deze te hoog vastgesteld en wel om de volgende reden(en):

* Er is geen rekening gehouden met het volgende:
- mijn eigen taxatierapport 16-09-2013 toont een lagere waarde (zie bijlage)
- woning was op 1-1-2013 nog niet in mijn bezig en het onderhoud/de staat aan/van de woning is alleen maar verder achteruitgegaan omdat er geen onderhoud aan gedaan werd (zie foto's woning/binnenzijde woning)

* De woning wijkt af van de referentiepand(en):
Refpand 1
- Referentiepand daalt €6000,- in WOZ = 3,5% daling
- WOZ-waarde nagenoeg gelijk aan verkoopprijs
- Staat onderhoud voldoende in tegenstelling tot mijn woning (slecht, onder gemiddeld)
- Er is geen garage

Refpand 2
- Referentiepand daalt €9000,- in WOZ = 5,8% daling
- WOZ-waarde nagenoeg gelijk aan verkoopprijs
- Staat onderhoud voldoende in tegenstelling tot mijn woning (slecht, onder gemiddeld)
- Betreft ander soort woning (rijwoning)
- Er is geen garage

Refpand 3
- Referentiepand daalt €4000,- in WOZ = 2,1% daling
- Heeft grotere garage
- WOZ-waarde nagenoeg gelijk aan verkoopprijs
- Staat onderhoud voldoende in tegenstelling tot mijn woning (slecht, onder gemiddeld)
- Grondoppervlakte is groter

Ik heb nog niet alle zaken qua verschillen benoemd maar vroeg me af of dit een goede opzet is?
Misschien dat ik ook nog het linkje van de Hoge Raad erbij in meeneem.

[ Voor 63% gewijzigd door Binnetie op 06-03-2014 15:53 ]

[ATS]

Haal in elk geval even de typo eruit: bezig -> bezit

[NMe]

Je doet al erg veel moeite. Ik heb het destijds erg kort gehouden, iets in de richting van het volgende:

Geachte heer naam,

Ik trof vandaag de WOZ-beschikking van mijn woning en ben van mening dat deze niet de juiste waarde vertegenwoordigt. Ik heb mijn woning gekocht op datum voor bedrag en daarvoor is de woning getaxeerd op bedrag, 20% lager dan WOZ-beschikking. Ik teken bij dezen graag bezwaar aan en verzoek u de WOZ-beschikking aan te passen aan de werkelijkheid.

Indien nodig bent u altijd welkom om de situatie ter plekke te beoordelen.

Met vriendelijke groet,
NMe

Weekje later had ik een briefje in de bus met het verzoek te bellen voor een afspraak, nog een weekje later stond hij binnen en twee weken daarna was mijn aankoopwaarde overgenomen als WOZ-waarde.

[Señor Sjon]

Je taxatie was iets van 160 en je koopprijs 147. Ik zou dus niet de taxatie gebruiken.

[NMe]

Ik ook niet inderdaad. Ik heb dat in mijn geval alleen gedaan omdat de taxatiewaarde en de aankoopwaarde vrijwel gelijk waren.

[Vandaahl]

Vaak heeft de gemeente een standaard formulier dat je moet invullen, vrij eenvoudig 1 A4tje. Daarbij kun je de motivatie aangeven.

Geef ook aan dat je gehoord wilt worden, dan kun je indien nodig mondeling nog even de ambtenaar overtuigen. Mijn bezwaar werd indertijd vrij standaard afgewezen, na mondelinge toelichting werd daarna pas naar de feiten gekeken en is het alsnog toegewezen.

[Eriksk]

Vorig jaar was onze woz waard 178k, dit jaar 216k. Ik kon niet echt overeenkomsten vinden met de huizen uit het taxatierapport. Buurman heeft precies hetzelfde huis, deze is dit jaar 146k!!

Ik wilde bezwaar maken en dat kan prima via bemiddelaars. Die strijken echter een flink bedrag (vergoeding) op als ze succes hebben (728eur). Daarom heb ik eerst een zaak aangemaakt bij de gemeente om in goed overleg de waarde te verlagen of vervolgstappen te bepalen. Als dat niet helpt, kan bezwaar maken altijd nog.

Die vergoeding moet betaald worden en uiteindelijk is dat geld van de gemeente en dus jou geld. Het is dus voor iedereen beter (behalve de bemiddelaars) om eerst contact op te nemen met de gemeente.

[Shadowhawk00]

Stap 1 voor WOZ bezwaar, vraag op welke referentiepanden de gemeente gebruikt heeft.

Stap 2. Kijk of de waarde van deze panden gelijk is aan de waarde van jou pand en of ze vergelijkbaar zijn.

Stap 3 als ze vergelijkbaar zijn maar de waarde is lager stellen dat de waarde van jou pand gelijk moet zijn aan die andere omdat ze vergelijkbaar zijn. De gemeente moet de waarde bepalen aan de hand van referenties.
Als ze niet vergelijkbaar zijn of hoger in prijs zoek 3 andere ( met wel een handige waarde ) en eis dat daarmee vergeleken word jij mag referenties aangeven.

Je hebt overigens een heel sterk punt aangezien het huis in 2013 verkocht is voor 150k en de verkoopprijs de waarde van het pand is kan je dit nog aandragen als prijs.

Vorig jaar heb ik het heel simpel gewonnen, prijs van de vergelijkbare woningen was lager dus die van mijn woning ook. resultaat -> gelijk gesteld waarde aangepast.

Eriksk als jou buurman een vergelijkbare woning heeft die 146 is gewoon stellen dat dit pand overeenkomt en dat jij wilt dat dit als vergelijkbaar object gebruikt word. Volgens de wet heb jij hier recht op, en stellen dat de panden die de gemeente aangedragen heeft niet vergelijkbaar zijn.

O en waarde ontwikkeling is helaas geen grond voor bepaling van je huis. Al daalt de waarde overal met 50% maar zijn alle vergelijkbare panden hoger dan je vorige aanslag ga je ook omhoog.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 06-03-2014 20:45 ]

[Terpen Tijn]

NMe schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 17:23:
Je doet al erg veel moeite. Ik heb het destijds erg kort gehouden, iets in de richting van het volgende:

[...]

Weekje later had ik een briefje in de bus met het verzoek te bellen voor een afspraak, nog een weekje later stond hij binnen en twee weken daarna was mijn aankoopwaarde overgenomen als WOZ-waarde.

Dat is dan snel gegaan op die manier. Ik las dat de gemeente er in principe bijna een heel jaar over mag doen om het bezwaar in behandeling te nemen. Krijg nu al spijt dat ik wel argumenten in mijn brief heb gezet.

[Binnetie]

Ik heb het taxatieverslag van de gemeente met referentiepanden gedownload van hun website, dat zijn de refpanden in mijn brief (ik heb het refpanden genoemd maar daar staat in het taxatieverslag het adres van de woning).
Had ook een koopsommen uittreksel gedownload bij het kadaster, van de afgelopen 5 jaar bij mij in de straat. Helaas is dat niet echt in mijn voordeel.

Huisnummer 1 is mijn woning:

[Señor Sjon]

Zijn die andere nummers wezenlijk anders? 37 valt al af door het afwijkende perceel. Dan nog kan je het op onderhoud e.d. gooien en dat het logisch is dat wat je zelf betaald hebt, ook overeenkomt met de WOZ.

[Binnetie]

Wat ik nu kan opmerken is dat 37 een tussenwoning is (met aan voorkant carport).
Nr 21, 31 en 33 zijn hoekwoningen. Nummer 37 is de andere kant van de straat, ik woon zelf op nr 1. Deze huizen komen ui het koopsommenoverzicht, hiervan weet ik niet de de WOZ-waarde. Vraag me ook af of ik de uitdraai van het koopsomoverzicht moet toevoegen als bijlage.

Referentiepanden 1 (WOZ: €164.000,-), 2 (WOZ: €145.000,-) en 3 (WOZ: €185.000,-)

[jebos]

In principe is je eigen koopprijs leidend voor je WOZ als deze onder gewone marktomstandigheden tot stand is gekomen. Dat is immers de waarde die in het normale economische verkeer betaald is. Ik zou dat dan ook als argument in je bezwaar opnemen en het verder niet te moeilijk voor jezelf maken met vergelijkingen naar andere woningen en verklaringen voor waardeverschillen. Eerder in je topic is al verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad hierover.

[Binnetie]

Senor Sjon schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 14:15:
Die staat ook bij je stukken van het huis. De notaris verrekent de gemeentelijke lasten namelijk bij aankoop.

Ik heb hier nog even naar gekeken maar ik vind dit alleen in de afrekening van de notaris:

Ontroerende zaak belasting € 270,74
Watersysteemheffing €93,02
Totaal: €363,76
Verrekening van 30-10-2013 t/m 31-12-2013 €62,79

Is dit terug te rekenen naar de WOZ?

[Señor Sjon]

Ja. De gemeentelijke verordening/tarieventabel even opzoeken en de OZB zien te vinden. www.coelo.nl houdt dit ook bij, maar is matig doorzoekbaar. Anyhow, als je het percentage en eventuele vaste bedragen weet, kan je met simpele wiskunde je WOZ terugrekenen.

[Binnetie]

Die van vorig jaar kan ik niet meer weer vinden. Maar nu is het 0,126%

- Rioolheffing is €171,- staat er op de website van de gemeente

In mijn aanslag:
- OZB: €238,14 (1-1-2014 - 31-12-2014
- Rioolheffing €142,50 (1-3-2014 - 31-12-2014)
- Afvalheffing €185,83 (1-3-2014 - 31-12-2014)

Totaal €566,47
De WOZ is nu €189.000 en de totaal aanslag €566,47

Aanslag in 2013 (uit afrekening notaris):
- Ontroerende zaak belasting € 270,74
- Watersysteemheffing €93,02
Totaal: €363,76

Nu probeer ik op basis van deze gegevens de WOZ van 1-1-2012 te berekenen, maar ik kom er niet uit. Iemand die me handje op weg kan helpen?

[Señor Sjon]

270,74 gedeeld door het percentage. Maar die zal ongetwijfeld jaarlijks verhoogd zijn, dus je moet toch terugzoeken naar het juiste jaar.

[jebos]

Als ik naar het bedrag kijk van 2013 (270,74) in vergelijking tot dit jaar (238,14) denk ik dat je WOZ in 2012 een stuk hoger was dan wat jij dacht, waarschijnlijk zelfs een stuk hoger dan nu.

Maar enige manier om dat met zekerheid te zeggen is inderdaad het percentage van 2013 er bij te zoeken.

[Señor Sjon]

Dat zegt niks. Gemeentes zijn heel creatief in het verschuiven van kosten naar rioolrecht toe e.d.

[Binnetie]

Of de notaris heeft een fout gemaakt misschien? Lijkt me haast van niet, maar goed
Ik vond hier wat OZB-tarieven: http://media.rtl.nl/media/financien/rtlz/2012/2011ozb2.pdf

Gemeente Meppel:
OZB 2012 €221,27
OZB 2013 €232,35 (andere website spreekt van €231,40)
Percentage van 2012 = 0,109%

Nergens kan ik die van 2013 vinden.

[ Voor 5% gewijzigd door Binnetie op 10-03-2014 14:52 ]

[jebos]

http://www.cijfernieuws.nl/ozb-tarieven/drenthe/

Percentage 2013 is volgens die site 0,1180% voor Meppel.

[Binnetie]

Haha ik zat ook op die website, maar kwam niet verder dan 2012. Zie ik nu dat ik een ander linkje heb.
Hoe kan je dit nu berekenen dan? Ik kijk hier: http://www.kadasterdata.nl/woz-berekenen maar of ik nu 2013 of 2014 invul dat maakt niet uit.

[Señor Sjon]

238,14/0.126%=189.000
270,74/0.118%=229.440. Maar, in die 270 zit ook een deel eigenaarslasten met een vast bedrag. Dan kan dat bedrag niet eens. Ziet er een beetje gek uit.

Hadden ze vorig jaar ook een foutje gemaakt? Die cijfers van bv. RTL gaan uit van een gemiddelde woningwaarde, die kan je niet zomaar omslaan naar je eigen woning..

Maar je zegt verschillende dingen zoals bv. rioolheffing. Misschien moet je alles voor jezelf eerst structureren, want nu ontstaat er een brij getallen.

[Binnetie]

Ik weet het niet, de woning heb ik in oktober gekocht en de WOZ van 1-1-2012 dacht ik op te kunnen vragen via het Kadaster. Daar heb ik een uitdraai van besteld en daar staat €154.000, - op.

[Señor Sjon]

154.000*.118=181,72
270,74-181,72=89,02 verschil. Dat moeten nog wat andere belastingen zijn.

Maar goed, dit doet allemaal niet erg ter zake in je argumentatie. Je kan aantonen dat die 189k omlaag moet naar 147k middels de aankoop van de woning in het belastingjaar zelf.

[Cartman!]

Hier is de WOZ ook enorm gezakt van 176K toen we t kochten in 2008 toen het kochten naar 148K dit jaar terwijl 2 makelaars het huis op 175K zouden taxeren (onafhankelijk van elkaar). Opzich zijn de gemeentebelastingen dan wel lager maar heeft het op de korte termijn nog nadelen of is het beter het naar boven te laten bijstellen ivm. verhuizing over een paar jaar?

Ik denk dat t overigens komt door de verkoop van studio's hier tegenover die de helft kleiner zijn dan ons appartement oid, ik heb de rekenmethode nooit begrepen.

[Verwijderd]

Mijn WOZ is naar beneden bijgesteld. Logisch ook van het is vanzelfsprekend dat WOZ de markt volgt.
Ik snap niet hoe gemeenten met die astronomische verhogingen op de proppen komt in deze tijd. Het was afgelopen jaren janken in het kwadraat in de huizenmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 11-03-2014 11:27 ]

[Woy]

@Binnetie: Had jij jouw huis ook niet van de bank verkocht die op het punt stond om het in de executie verkoop te gaan doen? Dan is het natuurlijk logisch dat vergelijkbare panden voor hogere waardes verkocht zijn.

Dat neemt niet weg dat je nog steeds kan proberen om jouw verkoopprijs gewoon als leidend te houden, maar bij een daadwerkelijke taxatie is het niet gek dat er dan een wat hogere prijs uit komt, immers is het niet onder "normale" omstandigheden verkocht.

Zelf moet ik ook eens gaan kijken om bezwaar te maken. De WOZ waarde van mijn huis is volgens de gemeente van 1-1-2012 t/m 1-1-2013 zo'n 2% meer waard geworden terwijl de indexatie binnen de gemeente een daling van een paar procenten laat zien. Eind 2011 is het huis van mijn buren, die exact vergelijkbaar met mijn woning is, verkocht voor zo'n 8% onder mijn huidige WOZ waarde. Al met al zou ik toch een WOZ waarde van zo'n 10% lager verwachten, dus toch de moeite om er eens achter aan te gaan.

[Binnetie]

Klopt. Ik heb het huis van de bank gekocht. Zo deed de makelaar het overkomen. Maar op het koopcontract stond gewoon de naam van de eigenaar. Hij was ook bij het tekenen van de aktes enzo.
Je kunt zeggen dat het vlak voor de executie is verkocht, maar ik begreep dat je bij een executieverkoop de naam van de bank op de koopakte hebt staan en niet die van de eigenaar?

[Woy]

Ja ik verwacht ook dat het huis gewoon door de eigenaar verkocht is, alleen onder druk van de bank. Maar dan nog betekend dat dat je huis mogelijk onder de marktwaarde gekocht hebt omdat er andere factoren meespeelden.

Dat zijn natuurlijk geen dingen die je in jouw bezwaar mee wil nemen, maar wel iets wat je bij een mogelijk antwoord van de gemeente mee zult moeten wegen ( Als in, je kunt wat eerder tevreden zijn ).

Het verklaart tevens waarom vergelijkbare objecten een hogere verkoopprijs hebben dan jouw pand. In je bezwaar zul je dan dus ook vooral de nadruk op de verkoop prijs moeten leggen, en niet op de andere panden. Die andere panden werken immers negatief voor jouw standpunt, en de daadwerkelijke verkoopprijs positief.

[Binnetie]

Daar moet ik je gelijk in geven ja. Ik heb nu een lijstje van de verschillen met andere panden. Maar ik denk eerlijk gezegd dat het ook tegen me gaat werken.
Ik ga wat meer aandringen op de verkoopprijs en de uitspraak van de Hoge Raad.

Edit:
De brief:

Geachte heer/mevrouw,

Ik ontving van u de WOZ-beschikking onder nummer xxxxx, gedagtekend 28-02-2014, betreffende de onroerende zaak [adres] met als waardepeildatum 1-1-2013.

Ik ben het niet eens met de daarin genoemde waarde van € 189.000,- van mijn woning. Naar mijn mening heeft u deze te hoog vastgesteld en wel om de volgende reden(en):

* Er is geen rekening gehouden met het volgende:
- aankoopprijs van de woning is lager geweest dan de WOZ-waarde
- woning was op 1-1-2013 nog niet in mijn bezig en het onderhoud/de staat aan/van de woning is alleen maar verder achteruitgegaan omdat er geen onderhoud aan gedaan werd (zie foto's woning/binnenzijde woning)


* De woning wijkt af van de referentiepand(en):
• Refpand 1
- Referentiepand daalt €6000,- in WOZ = 3,5% daling
- WOZ-waarde nagenoeg gelijk aan verkoopprijs
- Staat onderhoud voldoende in tegenstelling tot mijn woning (slecht, onder gemiddeld)
- Er is geen garage

• Refpand 2
- Referentiepand daalt €9000,- in WOZ = 5,8% daling
- WOZ-waarde nagenoeg gelijk aan verkoopprijs
- Staat onderhoud voldoende in tegenstelling tot mijn woning (slecht, onder gemiddeld)
- Betreft ander soort woning (rijwoning)
- Er is geen garage

• Refpand 3
- Referentiepand daalt €4000,- in WOZ = 2,1% daling
- Heeft grotere garage
- WOZ-waarde nagenoeg gelijk aan verkoopprijs
- Staat onderhoud voldoende in tegenstelling tot mijn woning (slecht, onder gemiddeld)
- Grondoppervlakte is groter dan mijn woning

* Mijn eigen taxatierapport 16-09-2013 toont een lagere waarde

Bijgevoegde taxatierapport verschaft veel informatie over de staat van de woning. Ook de foto’s in het taxatierapport en de bijgevoegde foto’s van de woning laten een heel ander beeld zien van kwaliteit van de woning.

Daarnaast is er een uitspraak van de Hoge Raad geweest welke aangeeft dat de eigen koopprijs leidend is voor de WOZ-waarde:

Voor het belastingjaar 2014 wordt er gekeken naar gerealiseerde verkopen in 2012 en 2013. Een eigen aankoopcijfer (koopprijs) is hierbij leidend.
In dit kader heeft de Hoge Raad in haar arrest van 29 november 2000 met LJN: AA8610 bepaald dat inzake een rondom de waardepeildatum gerealiseerde transactiesprijs tot de volgende rechtsregel moet worden aangehouden: “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”

In simpele bewoordingen betekent dit dat in het geval er een eigen aankoopcijfer is welke nabij de waardepeildatum is gerealiseerd deze aankoopprijs aangehouden dient te worden bij de bepaling van de WOZ-waarde. Wel dient hierbij aangetekend te worden dat de gemeente de waarde mag terugrekenen naar de waardepeildatum. De waardepeildatum is voor het belastingjaar 2013 1 januari 2012. Omdat wij ons momenteel in een dalende vastgoedmarkt bevinden zal een woning verkocht in 2011 op 1 januari 2012 minder waard zijn en een woning verkocht in 2012 zal op 1 januari 2012 meer waard zijn geweest dan bij aankoop. Door middel van een permanente marktanalyse bepaald te gemeente hoe de prijsontwikkelingen zijn verlopen tussen uw aankoop en de waardepeildatum.

Bron: https://www.wozspecialisten.nl/nieuws.php?id=301

Naar mijn mening zou de waarde per 1-1-2013 vastgesteld moeten worden op €150.000,-

Hoogachtend,

Heb niets over de prijzen gezegd van de andere woningen, maar alleen aangegeven dat de WOZ gedaald is met zoveel %.
Is dit wat?

[ Voor 89% gewijzigd door Binnetie op 11-03-2014 14:11 ]

[Woy]

Ik zou vooral de indexatie tussen 1-1-2013 en jouw aankoopdatum benadrukken. ( eventueel interpoleren als er alleen jaarcijfers te vinden zijn )

Dus aanschaf € 147.500 31-10-2013. Indexatie in de buurt van 1-1-2013 t/m 31-10-2013 -5% ( voorbeeld ) = € 147.500 / 0,95 ~ 155.000.

Je wil juist dat ze afstappen van de referentie panden, aangezien jouw transactie de beste maatstaaf is. Dan moet je verder alleen nog beargumenteren wat er tussen 1-1-2013 en 31-10-2013 gebeurd is met de prijs. Daar heeft de prijsontwikkeling van 1-1-2012 tot 1-1-2013 van de referentie panden weinig mee te maken.

Beter kun je dus kijken of je bij bijvoorbeeld het CBS cijfers over de prijsontwikkeling in jouw buurt gegevens kunt vinden.

disclaimer:
Ik heb verder geen ervaring met bezwaar indienen, maar dat zou zijn hoe ik het aan zou pakken. Zo min mogelijk refereren aan de referentiepanden ( Wel benoemen dat ze niet overeenkomen met jouw pand om reden X, Y en Z ). Je wil de gemeente immers overtuigen om van de referentiepanden af te stappen en jouw transactie leidend te maken.

[Binnetie]

Via het kadaster kwam ik bij de woonwaarde rekenmodule en de PBK (Prijsindex Bestaande Koopwoningen):

Met de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) rekent u eenvoudig uit wat de waarde van uw woning of vergelijkbare woningen was op een bepaalde datum. Deze index is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS. Het Kadaster is met de indexering van de woningwaarde begonnen in 1995. Het raadplegen van de index is gratis.

Sinds februari 2013 bevat de Prijsindex bestaande koopwoningen minder gedetailleerde cijfers. Als gevolg daarvan wordt de Woningwaardecalculator niet meer bijgewerkt. Op dit moment kunt u de globale woningwaarde berekenen tot en met december 2012.

De peildatum van de WOZ-beschikking die u begin 2014 ontvangt, is 1 januari 2013. Omdat de waarde op die datum vergelijkbaar is met de waarde in december 2012, kunt u de Woningwaardecalculator gebruiken om de waarde te vergelijken.

Als ik de module hanteer komt er dit uit:



Dit is van het CBS rechtstreeks: http://statline.cbs.nl/St...DM=SLnl&PA=81884NED&LA=nl

Hoe formuleer ik dit dan in de brief?

[ Voor 6% gewijzigd door Binnetie op 11-03-2014 15:45 ]

[Shadowhawk00]

Binnetie schreef op dinsdag 11 maart 2014 @ 13:58:


Heb niets over de prijzen gezegd van de andere woningen, maar alleen aangegeven dat de WOZ gedaald is met zoveel %.
Is dit wat?

Voor de bepaling van de waarde van een pand word niet gekeken naar voorgaande jaren en de marktontwikkeling maar alleen naar referentiepanden.
Een antwoord heb ik ooit gehad met die strekking en dat was het. exit bezwaar.

[RagaBaSH]

Misschien een domme vraag, maar waarom zou je zoveel moeite doen voor een WOZ bezwaarprocedure?
Je belang is heel klein, namelijk 0,126% van €39.000 (= nog geen € 50,00).
Daar staat tegenover dat je WOZ waarde wel van groot belang is bij de financierbaarheid van je woning bij doorverkoop. Nu zeg ik niet dat je woning direct verkocht moet worden, maar in het onwenselijke geval dat, krijgt de volgende koper bij aanschaf een hypotheekaanbod waarin de WOZ waarde een rol speelt. Een hypotheek (veel) groter dan de WOZ waarde betekent voor de bank meer risico en dus een slechtere financierbaarheid.
(contra: bij overlijden is een lage WOZ weer erg handig, ivm de nalatenschapsbelasting)

Bovendien verwacht ik dat je je eigen voordeel (die € 50,00) al min of meer hebt gebruikt om bij het kadaster en andere diensten gegevens op te vragen.

Mijn advies: kies je gevechten, dit is er niet 1 van.

[Binnetie]

Daar zeg je wel iets.
Ik heb nu ongeveer 3,50 euro aan kosten gehad voor het opvragen van de gegevens van het kadaster. Die kosten vallen wel mee. Maar ben wel tijdje bezig geweest met uitzoeken en de brief opstellen. Het huis zou ik heel lang in kunnen zitten, maar je weet niet wat de toekomst doet. Wanneer mijn vriendin nu in een opbouwend contract zit qua uren kan het ook zijn dat je in de toekomst je huis wilt verkopen voor iets mooiers.

[Woy]

RagaBaSH schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:48:
Misschien een domme vraag, maar waarom zou je zoveel moeite doen voor een WOZ bezwaarprocedure?
Je belang is heel klein, namelijk 0,126% van €39.000 (= nog geen € 50,00).

De WOZ waarde tikt wel op meer plekken aan. Zo geld het voor de OZB, de waterschapsbelasting, inkomstenbelasting en erfbelasting.

Alleen het EWF voor de inkomstenbelasting is bijvoorbeeld 0,7% waar je boven de 40K ten minste 48% belasting over betaald.

Daar staat tegenover dat je WOZ waarde wel van groot belang is bij de financierbaarheid van je woning bij doorverkoop.

De WOZ waarde heeft geen enkele invloed op de financierbaarheid. Daarvoor zal altijd een onafhankelijke taxatie voor gedaan worden. Tevens weet iedereen dat de WOZ waarde een niet al te nauwkeurige taxatie is, en dus kan een lage WOZ waarde zelfs een positief punt zijn bij verkoop ( Want lagere lasten )

[Señor Sjon]

Ik zou als koper zijn met een lage WOZ (=minder belasting betalen), dan met een WOZ die de waarde reflecteert. Maar er zijn al een hoop handvatten aangedragen hier. Pak je eigen koopprijs als leidraad, een beter ijkpunt kan je bijna niet hebben.

[Binnetie]

Even een update van deze kant. Ik ontvang allemaal post van de gemeente die bedoeld was voor de vorige bewoner. Deze heeft zich namelijk nooit laten uitschrijven op mijn adres. De gemeente stelt dan een onderzoek en zal hem nadat ze concluderen dat hij er echt niet meer woont, uitschrijven op mijn adres.

Dus maar even gebeld hoe dat nou zat., helaas is het verkiezingsdag en konden ze me niet verder help. Ook mijn vraag over de WOZ konden ze niet beantwoorden, maar na enig aandringen kreeg ik toch een medewerker te spreken. Deze gaf aan dat mijn WOZ 2013 (per 1-1-2012) €193.000,- was! Hoe komt het kadaster dan bij €154.000,-? Handig want dan kan ik dit ook weer gaan corrigeren bij de belastingdienst.

Dus de WOZ is voor mij 4000 euro gedaald, heeft het bezwaar indien dan nog zin? Heb wat foto's opgescharreld van toen we de sleutel kregen en toen was het nog echt een vies hol. Deze heb ik als bijlage.

[Señor Sjon]

Ja

Je bestrijdt de waarde, niet de waardedaling. De afwijking is groter dan de drempel. Ook ben jij een nieuwe bewoner die niet eerder in gelegenheid was om bezwaar aan te tekenen.

Maar ik dacht dat je bezwaar bij hen al op de mat lag. Iets houdt je tegen...(?)

[Binnetie]

Nee ik had er simpelweg geen tijd meer voor gehad (nog druk met klussen in het huis). Vond het alleen opvallend namelijk.