art. 4 uit NVM koopakte

[Galois]

Wie snapt wat hier staat:

Het artikel:

4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde
bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening nummer
De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 4.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 10 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en
het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de
waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze
overeenkomst heeft voldaan.
Over de waarborgsom wordt door verkoper geen rente vergoed.
Als de notaris over de waarborgsom rente vergoedt, komt deze rente aan koper toe.

En de toelichting:

Indien de waarborgsom betaald wordt uit eigen geld terwijl de koper toch de gehele koopsom wil financieren, is het voor een koper fiscaal aantrekkelijk om de waarborgsom niet in mindering te laten strekken op de koopsom. Voor zo ver de waarborgsom in mindering strekt op de koopsom, kan de fiscus zich op het standpunt stellen dat de hypothecaire lening gedeeltelijk gebruikt is voor terugbetaling van de gestorte waarborgsom. Voor zo ver de waarborgsom uit eigen middelen was voldaan, wordt dat gezien als aanvulling van de eigen middelen. De rente over dat gedeelte van de lening is dan niet fiscaal aftrekbaar. De akte gaat ervan uit dat het uit eigen middelen betaalde gedeelte van de waarborgsom aan de koper wordt terugbetaald bij betaling van de koopsom.

Stel koopsom €1000,- en waarborgsom €100,-. Op 1 december wordt de waarborgsom op de rekening van de notaris gestort. Op 1 februari is de overdracht.

De volledige koopsom wordt gefinancierd, incl. kk, dus even voor 1 februari maakt de bank 1,05*€1000,-=€1050,- over naar de notaris.
De notaris betaalt hiervan €1000,- aan de verkoper, €20,- overdrachtsbelasting, de makelaarscourtage, hypotheekadvies, zijn eigen kosten, in totaal exact €1050,-

Alles is betaald, de waarborgsom is niet aangebroken en wordt weer teruggestort aan de koper.

In dit geval is dus niets fiscaal niet aftrekbaar. Toch?

Maar in welk geval wel?

Als de notaris voordat hij die €1050,- van de bank overgemaakt krijgt, alvast van die €100,- waarborgsom de overdrachtsbelasting, makerlaarscourtage, etc, van betaalt?
Bedoelen ze er dat mee?

Dus je moet expliciet tegen de notaris zeggen dat hij de waarborgsom niet mag gebruiken voor het betalen van rekeningen?

Snap ik dit artikel? Of kan een kenner het mij beter uitleggen?

[bszz]

De notaris moet je dit kunnen uitleggen...

[Galois]

bszz schreef op donderdag 19 december 2013 @ 09:12:
De notaris moet je dit kunnen uitleggen...

Als jij die mening bent toegedaan, reageer dan niet als je geen notaris bent

[StecaGrid]

Als jij financiering geregeld hebt voor de hele hypotheek plus aanvullende diensten, en jij de waarborgsom terug laat storten(maw je wil die 10% graag in je verhuizing stoppen). dan verandert er niks aan de fiscale aftrekbaarheid.

Als de notaris de waarborgsom gebruik om de koopsom te verlagen, dan betaal jij met jouw 10%, 10% van het huis. vervolgens houdt de notaris geld over van de hypothecaire lening wat hij naar jou terugstort. Jij krijg dus 10% van de geldverstrekker teruggestort, die 10% zou dan niet fiscaal aftrekbaar zijn.

In mijn geval houdt de notaris € 900 euro over wat hij op mijn rekening stort. Zolang ik dit geld in woningverbetering stop, heeft dit volgens mijn adviseur geen negatieve impact op de fiscaliteit(wel bonnetjes bewaren).

[Woy]

rik11 legt het inderdaad goed uit,

rik11 schreef op donderdag 19 december 2013 @ 09:35:
Als de notaris de waarborgsom gebruik om de koopsom te verlagen, dan betaal jij met jouw 10%,

Je verlaagt de koopsom natuurlijk niet , maar het te financieren bedrag inderdaad.

Eigenlijk stop je dan dus 10% eigen geld in het huis, en 10% van je hypotheek is daarmee een consumptief krediet. De notaris moet dus gewoon duidelijk aangeven dat het geld van de hypotheek gebruikt word voor het kopen van het huis, en jouw geld alleen voor de waarborgsom.

Het is dan ook puur een administratief verschil met welk geld je de verkoper betaald, en fiscaal gezien is het beter om dat met het geld van de hypotheek te doen.

Galois schreef op donderdag 19 december 2013 @ 09:08:
Dus je moet expliciet tegen de notaris zeggen dat hij de waarborgsom niet mag gebruiken voor het betalen van rekeningen?

Snap ik dit artikel? Of kan een kenner het mij beter uitleggen?

Correct

[ Voor 16% gewijzigd door Woy op 19-12-2013 09:49 ]

[Señor Sjon]

Maar waarom niet een bankgarantie stellen? Veel makkelijker en kost in de regel niet zoveel.

[Woy]

Senor Sjon schreef op donderdag 19 december 2013 @ 15:31:
Maar waarom niet een bankgarantie stellen? Veel makkelijker en kost in de regel niet zoveel.

Als je het geld toch heb liggen zou ik het ook gewoon zelf voldoen. Meestal kost een bankgarantie 1% van het garantiebedrag. Je bespaart dus enkele honderden euro's, en loopt daardoor hooguit een beetje rente mis.

Verder is het echt niet zo complex hoor, gewoon duidelijk bij de Notaris aangeven ( Die zal het zelf ook wel zo voorstellen ) en het geld overmaken.

[bszz]

Galois schreef op donderdag 19 december 2013 @ 09:15:
[...]


Als jij die mening bent toegedaan, reageer dan niet als je geen notaris bent

Sorry als ik je op je tenen getrapt heb maar dit was niet belerend bedoeld. Koopaktes zijn niet eenvoudig leesbaar en je notaris moet zich er van vergewissen dat je snapt wat je tekent. Hij of zij is de aangewezen persoon om je uit te leggen wat er bedoeld wordt en om te adviseren wat in jouw specifieke situatie verstandig is.

[StecaGrid]

Wat ook een mogelijkheid is, is de verkopende partij vragen de bankgarantie te laten vervallen op het moment dat de financiering rond is en de stukken bij de notaris liggen. In ons geval zijn ze daar niet mee akkoord gegaan, maar vragen kan altijd!

[CubicQ]

Woy schreef op donderdag 19 december 2013 @ 15:36:
[...]

Als je het geld toch heb liggen zou ik het ook gewoon zelf voldoen. Meestal kost een bankgarantie 1% van het garantiebedrag. Je bespaart dus enkele honderden euro's, en loopt daardoor hooguit een beetje rente mis.

Verder is het echt niet zo complex hoor, gewoon duidelijk bij de Notaris aangeven ( Die zal het zelf ook wel zo voorstellen ) en het geld overmaken.

Ik heb ook gewoon zelf het garantiebedrag voldaan. Zelfs die rente kreeg ik terug, volgens mij is dat wel redelijk standaard. Dus dan is het sowieso een stuk goedkoper.

Notaris heeft dit wel vaker meegemaakt, dit is 'gewoon' de standaard manier om hier mee om te gaan.

[_JGC_]

Ik heb destijds ook gekozen om zelf geld te storten. Een halfjaar geen rente vangen op 16K was goedkoper dan het afsluiten van een bankgarantie. Achteraf kreeg ik de rente ook nog vergoed van de notaris en telde het bedrag toen ook niet mee bij de berekening voor VRH.
In mijn geval was de hypotheek ondergefinancierd, die storting van 10% was niet voldoende om het restant van het aankoopbedrag, notariskosten en de toen nog 6% overdrachtsbelasting te betalen.