Hypotheek issues

[Cliffie]

Zoals zo veel mensen, staat ons huis (niet letterlijk ) onder water Gelukkig hebben we in de afgelopen jaren veel gespaard. Het is nu wel eens tijd om hier wat mee te gaan doen.

De situatie is als volgt:


Hypotheek bestaat uit 2 delen, totaal 265,2k euro, geen NHG.

- Aflossingsvrij 133k euro, 7 jaar vast, 5,3%, loopt nu 1,5 jaar (A)
- Hybride 132,2k euro, 10 jaar vast 4,5%, loopt nu 8,5 jaar (H)

De hybride hypotheek bestaat uit 50% spaar, 50% beleggingen. Opbouw tot nu toe is 12k euro.

Maandlasten (bruto):

(A): 588 euro rente
(H): 496 euro rente, 173 euro premie

totaal: 1257 euro bruto, 801 netto.

Huis is momenteel getaxeerd op 220k euro. We hebben 45k euro over om wat aan deze situatie te doen.

Makkelijkste optie is gewoon om deze 45k euro in het aflossingsvrije deel te stoppen, de lasten gaan dan naar 1057 euro bruto, 685 euro netto. Nadeel: we zitten nog aan een hypotheek vast zonder NHG en dus ook hogere rente.

Optie van onze adviseur is:

- 45k euro aflossen, totale hypotheek gaat dan naar 220k euro (=gelijk taxatie).
- vervolgens totale hypotheek omzetten naar hypotheek met NHG (max = taxatiewaarde).
- mag max 50% aflossingsvrij -> 110k (deel A)
- premie van 173 euro per maand en opbouw van 12k euro in spaarproduct (volgens regels mag je niet meer premie betalen dan voor de omzetting) -> 96k (deel
- restant aanvullen met annuiteit (mag niet anders) -> 25k (deel C)

- totaal maakt dit een hypotheek van 231k. Die 11k zijn nodig voor boeterente (7k), NHG provisie, notaris, etc.
- kosten zijn aftrekbaar, krijgen rond de 4 a 5k terug, die kan later weer meteen afgelost worden.

- totale kosten van deze constructie per maand: 1005 bruto, 682 netto (= marginaal minder dan mijn oplossing).

Voordeel: meer gegarandeerde aflossing aan einde looptijd (B+C = 121k euro vs 66k (50% van hybride)).
Voordeel: 10 jaar lang NHG 4%.
Nadeel: hogere hypotheek (231k vs 220k).

Nu komen we bij de vragen: zijn er meerdere mogelijkheden die gunstiger uitpakken dan bovenstaande? Zie ik zaken over het hoofd? Ben ik te paranoia dat ik denk dat de adviseur me perse een nieuwe hypotheek wil aansmeren, of heeft hij wel gelijk?

Graag jullie mening/visie, en ja, het is een lang verhaal geworden Bedankt!

[Verwijderd]

Heb je de optie al bekeken om de gehele hypotheek vorm om te zetten naar een spaarhypotheek en dan die 45K gebruiken als inleg (evt over 2-4 jaar verdeeld ivm de 1/10 regel.).

[Cliffie]

Volgens mij mag ik de hypotheek niet 100% omzetten naar spaarhypotheek, nieuwe regels?

Tevens blijft mijn huis heel erg onder water gedurende de looptijd. Ik heb dan ook geen NHG, dus hogere rente (wat an sich niet heel erg is met spaarhypo). 1/10 geldt niet overal, sommige hypotheekverstrekkers hanteren een kleinere bandbreedte. Bij 45k inleg in enkele jaren gaat mijn premie heel erg hard omlaag. Als die bijv naar 50 euro per maand gaat, dan mag bij een bandbreedte van 1/10 mijn hoogste inleg niet groter zijn dan 6k (50*12*10).

Bedenk me nu net: ik kan de hypotheek niet omzetten zolang mijn hypotheek (265,2k) hoger is dan de taxatiewaarde van 220k.

[Cliffie]

Ook mijn preminleg van 173 euro per maand mag niet hoger worden. Het restant moet ik dus aanvullen met annuiteit (of lineair), en/of max 50% aflossingsvrij. Geheel spaar kan dus volgens mij....

[ATS]

Disclaimer: Ik ben geen financieel adviseur.

Ik zou nog eens goed rekenen of je dit überhaupt wel moet doen. Ik denk dat je er weinig mee op schiet om eerlijk te zijn. Onder water staan is geen issue, zolang je niet wil of, erger nog, moet verkopen. Allereerst zou ik niet mijn hele liquide vermogen nu in je stenen stoppen. Hou een mooi bedrag achter de hand. Voor het deel boven de VRH vrijstelling kan je het natuurlijk zeker overwegen.

Ik vind de kosten van 11k om e.e.a. te regelen nogal hoog. Waarom maak je geen gebruik van je maximale jaarlijkse aflossingsruimte? Dat is vzikw minimaal 10% per jaar. Dat kost je geen boete rente. Je moet echt een enorm rentevoordeel hebben wil die boeterente interessant zijn denk ik.

Kan je niet beter je vermogen op een andere manier vastzetten, voor een termijn dat je er bij kan op het moment dat je rentevaste periode afloopt? Dat is het moment dat je goedkoop van je hypotheek af kan.

Anyway: ik denk dat je moet beginnen met het beantwoorden van de vraag wat je nu eigenlijk wil bereiken hiermee?

[Verwijderd]

Ik ben er niet zo thuis in..
Maar volgens mij heb je nu idd alleen HRA op anuitaire vormen..
Daarom heb ik mijn aflossings vrije deel dus omgezet naar een spaarvorm voordat de nieuwe regels ingingen.

Maar als je totale hypotheek 265K is en je hebt al 50-60K ingelegd in een spaarhypotheekvorm.
Dan is je effectieve schuld maar 205-215K. en sta je dus niet onderwater..
Omdat als je je huis verkoopt je op 0 of in de plus komt..

Daarnaast krijg je over de inleg komende 20 jaar nog rente.. Als je het aflost ben je het gewoon kwijt...

[ Voor 19% gewijzigd door Verwijderd op 22-11-2013 11:17 ]

[mkleinman]

Belangrijke vraag is denk ik: Hoeveel denk je zelf te kunnen sparen en hoeveel discipline heb je daarin?

Als je discipline daarin groot is zou ik zeggen puur en alleen aflossen op het aflossingsvrije deel. Van dat deel weet je namelijk dat het een lening is die blijft openstaan tot aan het einde van de looptijd van de hypotheek en na 30 jaar moet je daar dus de volle pond voor betalen!

Grote voordeel hiervan is dat je je hypotheek niet hoeft open te breken, geen boeterente, notariskosten e.d hoeft te betalen en je constructie met je hypotheek NOG complexer wordt.

En ja: Ik denk dat je tussenpersoon je graag een nieuwe hypotheek wil aansmeren omdat dat voor hem inkomsten oplevert. Voordeel is nu wel dat je weet hoe veel.

Dus als je het geld kan missen en je nog voldoende buffer overhoud lekker aflossen in het aflossingsvrije deel. Op die manier heb je zelf controle en inzicht in hetgeen wat met je hypotheek gebeurd.

Overigens aanrader is het boek: Hypotheekvrij! van Gerard Hormann!

[page404]

ook ik ben geen financieel adviseur, maar is het verstandig die boeterente en notariskosten weer mee te financieren? Als je toch 'geld genoeg' hebt en de aftrek weer in aflossing steekt, waarom die niet contant aftikken en buiten de financiering houden?

En verder met mkleinman ^^

Overigens is er nog een ander optie... rentemiddelen. Dan houd je je hypotheek intact, maar verlaag je je rente naar de huidige marktrente met een nieuwe rentelooptijd + een opslag voor boeterente en admikosten. Het is van veel factoren afhankelijk of het zinvol voor je is, maar het lijkt tamelijk weinig rompslomp op te leveren.

Hier nog wat info en de berekening: http://financieel.infonu....-door-rentemiddeling.html

[ Voor 51% gewijzigd door page404 op 22-11-2013 11:26 ]

[Woy]

ATS schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 11:14:
Disclaimer: Ik ben geen financieel adviseur.

Ik zou nog eens goed rekenen of je dit überhaupt wel moet doen. Ik denk dat je er weinig mee op schiet om eerlijk te zijn. Onder water staan is geen issue, zolang je niet wil of, erger nog, moet verkopen. Allereerst zou ik niet mijn hele liquide vermogen nu in je stenen stoppen. Hou een mooi bedrag achter de hand. Voor het deel boven de VRH vrijstelling kan je het natuurlijk zeker overwegen.

Hier sluit ik mij bij aan. Op zich is onder water staan helemaal geen reden om af te lossen. Natuurlijk wel een reden om te zorgen dat je kapitaal opbouwt om dit bij eventuele verkoop te kunnen financieren.

Je moet dus goed afwegen of het slimmer is om het met laag risico te investeren, of af te lossen op je huis. Daarbij sowieso zorgen dat je nog genoeg liquide middelen hebt, dan ben je flexibeler dan als dat alles vast zit in je huis.

Ik denk dat het op het moment zeker wel kan lonen om een gedeelte af te lossen op je hypotheek als je een rente percentage van 5,3% hebt, maar ik zou dat wel overwogen doen, en niet alleen omdat je "onder water" staat, want dat is op zich helemaal niet erg.

Verder zou ik ook eens doorrekenen wat het kost als je de huidige rente vaste periode uitzingt. Immers loopt over 1,5 jaar al het rentevaste deel van je hybride hypotheek af. Natuurlijk is het nu niet goed te voorspellen wat de rente over 1,5 jaar is maar ik verwacht niet dat hij meteen enorm zal stijgen.

[ Voor 10% gewijzigd door Woy op 22-11-2013 11:42 ]

[BulMi]

Ik zou dit jaar nog de wettelijke 10% boetevrij aflossen en dan volgend jaar (is alweer over 2 maanden) nog een keer de 10%
Aangezien dat dit jaar 26k is en volgend jaar 24k, blijf je daar met je spaargeld binnen de bandbreedte.

Andere zou nog kunnen zijn om boetevrij af te lossen en extra storting in spaardeel, je adviseur zou wel kunnen berekenen wat de laagste netto lasten opleverd.


De regels van NHG worden steeds strenger en het is maar de vraag of je er straks gebruik van kunt maken. Zou jammer zijn als je daar nu veel extra kosten in steekt en dan straks toch tussen de regels doorglipt en je dus met een restschuld blijft zitten.

[Cliffie]

Dank allemaal

Ik mag 20% aflossen jaarlijks. Vervelende is dat de rente van niet-NHG leningen gewoon hoog is. De herziening van het spaargedeelte is over 18 maanden, en die staat nu hoger dan tijdens afsluiting (4,5% tijdens afsluiten, momenteel 5%). Dat is ook niet zo erg, want het spaargeld rendeert ook harder.

Wat ik wel begreep is dat ik nu 8,5 jaar lang 173 euro in het hybride deel heb gestopt (12*173*8,5=17646 euro) en de waarde nu 12k is. Geen idee of dat normaal is na 8,5 jaar van de 30 jaar.

Dat is dus mijn "zorg", het hybride deel zal in het slechtste geval slechts 50% opbrengen van de beoogde 133k (beleggingen dan 0). Dat in combinatie met het 45k onder water staan is niet ideaal.

Ter info: de 45k valt allemaal boven de belastingvrijstelling, we hebben daarna nog genoeg over.

Ik lees her en der op internet wel dat het bijstorten in het spaargedeelte lucratiever kan zijn dan aflossen. Geen idee of dat zo maar mag en hoeveel dat dan scheelt. Het hybride gedrag maakt het niet makkelijk, want je mag er nu wel geld in storten, maar het eindkapitaal mag niet hoger worden dan initieel afgesloten.

Wil ik dit exact weten zal ik de papieren er bij moeten zoeken denk ik.

Anderzijds is de lagere lasten per maand ook erg fijn om te hebben, genereer je weer geld mee (wel minder dan verwacht, 100 euro netto per maand).

Het negeren van het onder water staan is natuurlijk in feite gewoon uitstellen van de problematiek, uiteraard verwacht ik wel dat de waarde van het huis dan afdoende is om het gat te dichten tegen die tijd.

Moeilijk allemaal

[JJ Le Funk]

Ben ik te paranoia dat ik denk dat de adviseur me perse een nieuwe hypotheek wil aansmeren

als de adviseur (een deel van) zijn inkomsten betrekt bij de hypotheekverstrekker, dan zou ik daar wel van uitgaan.

[Rukapul]

Ik zou zeggen simplify, simplify, simplify. Ga voor een eindresultaat die het simpelst is. Neem het simpelste pad daar naartoe. Houdt het zo simpel dat je het in een zin kan uitleggen.

20% aflossen, 8.5jaar, hybride, hoge kosten: dat doet me denken aan een Rabobank Opmaat hypotheek met extragratis woekercomponent. Of het saldoverloop normaal is kun je onder andere bepalen aan de hand van de financiele bijsluiter en financiele overzichten die je bij afslutien hebt gekregen. Bij dit soort hypotheken gaan er in het begin heel veel kosten ten laste van de polis, wordt er een verzekeringspremie ingehouden en wordt daarnaast op de totale inleg iets van 3% tot 7% aan kosten ingehouden en daarnaast nog een paar euro maandelijks.

Wees in elk geval voorzichtig met het maken van transactiekosten voor toekomstige kostenbesparingen. Die transactiekosten ben je sowieso kwijt terwijl je situatie wellicht nog verandert waardoor die toekomstige kostenbesparingen nooit gerealiseerd gaan worden (bv door verhuizen).

Ik zou even heel goed rekenen aan die spaarpolis. Je kunt er namelijk vrij makkelijk vanaf omdat er netto niets op is verdiend (inleg > waarde) en dus geen inkomstenbelasting hoeft te betalen. Dat is echter onzinnig als het goed rendeert. Eventueel kun je bij een positieve uitkomst hem nog optimaliseren met verkorting van de premiebetaling i.c.m. een extra storing (maar dat is tegenstrijdig met het simpel-argument).

Buiten bovenstaande zou ik domweg boetevrij gaan voor het leningdeel aflossen wat netto het duurst is mits de besparing opweegt tegen het risicogewogen rendement dat anders gehaald kan worden met het geld. Het simpelst is aflossen op het aflossingsvrije deel omdat je dan niet in de gaten hoeft te houden wat de verwachte opbrengst van de spaarpolis is.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 22-11-2013 13:01 ]

[Woy]

Ik zou overigens ook nu vast meerekenen wat je de komende tijd nog af zou willen lossen. Als je bijvoorbeeld verwacht elk jaar 10k extra af te lossen de komende 5 jaar dan zou ik persoonlijk nou niet om gaan sluiten, want dan weegt de lage rente minder mee, en zou ik nu niet al die moeite nemen.

Het nadeel van de constructie die je financieel adviseur aanraad is sowieso dat je uiteindelijk zo'n 6 a 7 duizend euro meer schuld hebt dan bij de andere optie ( 11k kosten - 4 a 5k ). Voor die paar euro netto per maand minder zou ik dat niet doen. Die moet je immers in 1,5 en 5,5 jaar terug verdienen om het lonend te maken, en dat red je volgens mij niet.

[Pannenkoekkie]

Momentje...

[ Voor 98% gewijzigd door Pannenkoekkie op 22-11-2013 13:06 . Reden: Lezen ]

[T-MOB]

MrJayMan schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 12:48:
[...]
als de adviseur (een deel van) zijn inkomsten betrekt bij de hypotheekverstrekker, dan zou ik daar wel van uitgaan.

Dat mag toch niet meer met het provisieverbod? Neemt niet weg dat nieuwe hypotheken afsluiten voor hem meer werk (=inkomsten) is dan adviseren om 45k af te lossen op de huidige hypotheek.

[Pannenkoekkie]

T-MOB schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 13:08:
[...]
Dat mag toch niet meer met het provisieverbod? Neemt niet weg dat nieuwe hypotheken afsluiten voor hem meer werk (=inkomsten) is dan adviseren om 45k af te lossen op de huidige hypotheek.

Dat is de reden dat je niet altijd voor het "volledige pakket" afkopen moet gaan, maar juist voor betaling per uur zou moeten kiezen.

[zomertje]

Het grote verschil in het advies volgen of alleen aflossen is de verwachte opbrengst. In de nieuwe hypotheek zal de opbrengst van het spaardeel veel hoger zijn dan in het huidige. Van de huidige weten we niet of het beleggingsdeel wel wat op gaat brengen. Er kan dus gerust 30 of 40k verschil in zitten. Dus dat is een onzekere factor. Is het terecht dat men je nu liever een spaarcomponent wil aansmeren dan een beleggingsdeel? (dat was 15 jaar geleden wel anders denk ik )

[Krisp]

Sowieso zou ik niet beginnen met het betalen van boeterente, tenzij er een business case achter zit. Oftewel: aflossen tot maximaal 20% per jaar in jouw geval. Volgend jaar mag je weer 20% aflossen, dan kun je in korte tijd van je hypotheek fors verminderen. Ook zou je de Rabobank kunnen bellen om te vragen of je boetevrij mag aflossen tot aan de WOZ-waarde. Het lijkt me sterk dat ze daar tegen zijn, daar zijn namelijk al regelingen voor.

Dan de vraag op welke hypotheek je moet aflossen. Daarvoor zou ik altijd de hypotheek met de hoogste rente uitkiezen. In dit geval is dat de aflossingsvrije hypotheek. Extra argument daarbij is dat je er nog 5,5 jaar aan vast zit, terwijl je bij die andere hypotheek er minder lang aan vast zit. Het rendeert dus meer om die zo ver af te lossen als dat zonder boete mogelijk is (max 20%/jaar dus).

Verder zou ik oppassen dat je de beleggingscomponenten opzegt. De reden dat beleggingscomponenten in het begin slecht lijken te renderen is dat je in het begin (zoals Rakapul al zegt) eerst de kosten betaalt en daarna pas serieus begint met beleggen. Tegelijkertijd zou ik nooit bijstorten: je belegt dan, terwijl je tegelijkertijd geld geleend hebt.

Slotopmerking: raak niet overspannen van het 'onder water staan'. De banken vinden dit zeker net zo spannend als jij. Als je aflost, help je hun ook. Neem daarom rustig je tijd.

[Señor Sjon]

Ik zou meer waarde hechten aan geld liquide dan alles in het huis. Zelf zou ik de eerder geopperde max. 20% op de hoogste rente inlossen en zelf 20-25k aanhouden als reserve. Zolang je onder de VRH grens zit, zou ik niet zo snel geld naar de bank brengen, vooral als dat je 7 tot 11k gaat kosten.

Wellicht kan je ook een rente-aanpassing vragen als je onder de 100% taxatiewaarde uitkomt. Dit is vaak een andere rentecategorie en kan ook schelen.

[ Voor 20% gewijzigd door Señor Sjon op 22-11-2013 14:44 ]

[Cliffie]

5k bijstorten in spaarhypotheek levert volgens de rekenmodellen 30-35 euro per maand minder premie op. Die kun je weer investeren om extra af te lossen.

Voordeel van het advies van de adviseur is dat ik 10 jaar onder de pannen ben tegen 4%.

[Señor Sjon]

Reken dan uit wat dat advies je echt oplevert.

[Cliffie]

Aan de andere kant: bij het afsluiten vonden we het ook niet erg dat de opbrengst van de hybride hypotheek kan fluctueren tussen 25% en 50% van de totale hypotheek. Zorg voor later. Wat nu fijn is, is inderdaad mindere maandlasten.

Editten is voor mietjes

[Cliffie]

Onder de taxatiewaarde schiet niet zo op, dat scheelt 0,1% rente, en dan moet ik al naar 90% executiewaarde.

Rentemiddeling kan ik ook doen, maar in dat geval is het gat tussen huidige rente en mijn rente te klein, ik zou van 5,3% naar 5,17% gaan (zelfde looptijd weer aannemen dan).

[MikeyMan]

Staan ze stortingen in het spaardeel toe?

Vaak mag dat niet...

Zit zelf ook een beetje te neuzen naar besparingsmogelijkheden. Heb zelf een goede hypotheek, zonder belegging etc, met 45% aflossingsvrij, maar ook een huis wat zwaar onder water staat.

Denk dat ik hem om die reden sowieso niet overgesloten krijg, aangezien ik onder NHG viel, en nu boven de limiet zit.

[ Voor 70% gewijzigd door MikeyMan op 22-11-2013 15:13 ]

[PolarBear]

Goede hypotheek met 45% aflossingsvrij, klinkt als een contradictie.

[PaT]

PolarBear schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 15:37:
Goede hypotheek met 45% aflossingsvrij, klinkt als een contradictie.

Mwah, ligt aan de hoogte van de hypotheeksom. Niet iedereen met een koophuis hoeft per sé aan het einde van de looptijd "gratis" te wonen a.g.v. een compleet ingeloste hypotheek.

Ik ga dit volgen, want e.e.a. komt aardig met mijn situatie overeen.
En pas inderdaad op met hypotheekadviseurs. Ze lijken zo vriendelijk, maar willen uiteindelijk maar 1 ding, geld verdienen.

Overigens, let je op dat je met zo'n flinke bak met spaargeld op een gegeven moment daar ook belasting over moet gaan betalen.

[MikeyMan]

PolarBear schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 15:37:
Goede hypotheek met 45% aflossingsvrij, klinkt als een contradictie.

Want?
Percentage ligt nog wat lager, maar ik zie niet waarom dat geen goede keuze zou zijn?
Het is mijn intentie om dat deel zelf te gaan aflossen, maar wil dat op een later moment beslissen.
Sowieso zit ik nog 27 jaar vast aan deze hypotheek, dus ik heb nog even.

[Verwijderd]

Ik zou een BMW kopen met die poen.

Heel fijn,maar in dit topic is het vooral een troll.

[ Voor 48% gewijzigd door Rukapul op 22-11-2013 19:09 ]

[jeanj]

Tja zet het zelf even uit in Excel, zet je plannings horizon op 10 jaar, vul de andere 2 hypotheken aan tot 10 jaar met een aantal rente scenario's. Staar je niet blind op het bedrag, ik zou het alleen doen als het echt heel veel uit maakt en niet voor een paar honderd euro!

Ik ben zelf voor eenvoud en zou eerder twee keer 20% kostenloos aflossen. Dat scheelt weer in de kosten, en dat kan je weer voor aflossing gebruiken...

[BulMi]

boetevrij aflossen heeft ook nog als bonus dat je premie inleg voor spaardeel omlaag gaat. Je hebt immers aantal jaar betaald om op een bepaald bedrag uit te komen, dat hoef na het boetevrij aflos opeens 20% minder te zijn.

[henkbas]

ben je van plan je huis binnenkort te verkopen? Als dat niet het geval is dan zal de tijd het 'onder water' staan vanzelf weer terug brengen, je huis wordt vanzelf weer meer waard alleen hebben we het dan wel over termijnen die langer zijn dan je huidige looptijden....
Als je met die 45k niet ergens anders meer geld kan maken dan die €100 per maand dan aflossen, als je er ergens anders meer van kan maken dan lekker laten staan en die 45k ergens anders dan in je eigen vastgoed beleggen.

just my 2 cents

[ATS]

Andere mogelijk interessante investeringen op woonvlak (mocht je dat nog niet gedaan hebben): je huis energieneutraal of in elk geval veel zuiniger maken: zonneboiler, zonnepanelen, een aandeel in een windcorporatie, isoleren... Wellicht is dat financieel interessanter dan het geld in je stenen steken. Het levert ook lagere maandlasten op, net als extra aflossen, maar het zou wel eens een hoger rendement kunnen hebben.

[ Voor 16% gewijzigd door ATS op 22-11-2013 19:56 ]

[GoldenSample]

ATS schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 19:55:
Andere mogelijk interessante investeringen op woonvlak (mocht je dat nog niet gedaan hebben): je huis energieneutraal of in elk geval veel zuiniger maken: zonneboiler, zonnepanelen, een aandeel in een windcorporatie, isoleren... Wellicht is dat financieel interessanter dan het geld in je stenen steken. Het levert ook lagere maandlasten op, net als extra aflossen, maar het zou wel eens een hoger rendement kunnen hebben.

En comfort, overigens hangt dit natuurlijk sterk van de situatie af en zou ik dit alleen doen als je 'laag hangend fruit hebt hangen' (om maar eens een lekkere management bullshit term er in te smijten), oude CV ketel/enkel glas etc. etc.

De vraag die ik me zou stellen (naast het gewoon goed doorreken met wat renten situaties) is eigenlijk vooral: wat ga ik doen over 21.5 jaar (of eerder) hoe ga ik de restschuld financieren & wil ik de onzekerheid van een belegingshypotheek (ok maar 50% van dat deel maar toch) nog houden?

[eggda]

BulMi schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 19:29:
boetevrij aflossen heeft ook nog als bonus dat je premie inleg voor spaardeel omlaag gaat. Je hebt immers aantal jaar betaald om op een bepaald bedrag uit te komen, dat hoef na het boetevrij aflos opeens 20% minder te zijn.

Voor zover het in het aflossingvrije gedeelte is, is dat niet van toepassing. Daarvoor geldt, voor zover ik begrepen heb (ook geen adviseur), dat de 1-10 regel geldt: Je mag in een jaar maximaal 10 x de premie van de overige jaren inleggen. Overigens kan je wel de overlijdens risico omlaag, en wellicht ook elders ondergebracht (lees ergens goedkoper) worden

[Raymond v/d H]

Nog een nadeel bij de oplossing van de adviseur:
Naast de kosten van de adviseur, notaris, taxatiekosten, et cetera moet je ook nog er behoorlijk wat tijd voor vrijmaken.

Kan je bij de hybride hypotheek ook alleen storten in het spaardeel of is het altijd 50/50? Als je kan storen in het spaardeel kan het gunstig zijn om een additionele storting te doen. Als het ook mee moet in het beleggingsdeel, dan zal je zelf moeten bedenken of er (1) niet hoge kosten verbonden zijn aan het beleggingsdeel en (2) wat de kans is dat de beurs weer een dipje maakt en je dus je zuur verdiende spaarcenten weer in rook op ziet gaan.

Verder: Vooral je eigen plan volgen en gewoon max. boetevrij aflossen. Het is simpel, je hebt geen extra kosten of rompslomp en je hebt direct het gewenste effect. Zonder dat je weer met een hogere hypotheek eindigt (was dat ook niet de aanleiding van wat jullie willen, minder schulden?) ...

[Cobb]

Blijf je wonen tot einde looptijd hypotheek? Dan zo ik overwegen om het aflossingvrije in te dammen. Zo niet dan zou ik het storten in het spaargedeelte. Ik zou niets doen met je beleggingsdeel, je weet namelijk niet wat hiermee gaat gebeuren.

[Cliffie]

Het hybride deel zit anders in elkaar ben ik achter gekomen na de papieren te hebben bestudeerd. Ik kom er morgen op terug

[Cliffie]

Alvast tipje van de sluier: Swiss Life belegspaarplan van, jawel, Zwitserleven.

[Ray]

de constructie zoals voorgesteld kan in ieder geval fiscaal en zit best netjes in elkaar. Of het bij jou past is afhankelijk van je wensen en doelstellingen maar de opzet is zeker interessant.

Het NHG voordeel in rente heb je nog over de volledige restant looptijd dus even doorrekenen kosten versus verdiensten

disc. is je huidige polis een KEW overigens ? is het een hybride spaarhypotheek of een leven hypotheek met een hybride polis. Dit kan nogal wat verschil maken

[ Voor 44% gewijzigd door Ray op 24-11-2013 22:40 ]

[Cliffie]

De huidige polis is dus een KEW, levenhypotheek. Met de ingelegde premie van 173 euro per maand wordt geinvesteerd in 2 fondsen:

Zwitserleven Maatschappijgarantiefonds 50% -> minimaal 2% rendement
Zwitserleven Mixfonds 50%, welke in 2 fondsen belegd: 50% Europees Aandelenfonds, 50% Obligatiefonds.

Een deel van de ingelegde premie is voor de ORV, volgens universal-life constructie: meer premie als je ouder wordt.

De eerste 10 jaar zijn de kosten hoger, waardoor er dus minder in de fondsen wordt belegd.

Als de waarde van de polis minder wordt, of minder hard groeit door tegenvallende koers van de fondsen, wordt het deel van ORV inleg hoger. Sneaky product dus

Rendement van het Maatschappijgarantiefonds is de afgelopen jaren gemiddeld 3,9%, het laatste jaar net 3%. Rendement van het Mixfonds is stukken hoger, zeker 10%, laatste jaar 13%.

Resume: de totale GEGARANDEERDE waarde van de polis is op het einde van de looptijd dus maar een klein deel van de geprognosticeerde waarde. De rest hangt af van de aandelenkoersen gedurende de looptijd. Volgens mij heb je pech als toevallig de koers op het eind laag is.......

Is het verstandig om (tijdelijk) een deel van de premie te investeren in een ander fonds, om meer eventueel rendement te krijgen? Of zo snel mogelijk van deze polis af en omzetten naar wat anders?

[Señor Sjon]

ORV eruit slopen en zelf afsluiten. Hebben wij ook, is niet verpand aan de hypotheek en dus vrij inzetbaar bij overlijden. Er is een ware prijzenoorlog geweest in die levensverzekeringen, maar ik denk niet als onderdeel van de hypotheek. Premie hier is 38/mnd voor 250k dekking.

[Cliffie]

Heb geen idee hoeveel de ORV premie momenteel is. Even Googlen

Gevonden

http://www.zwitserleven.n...orwaarden/1469_080701.pdf

Tabel helemaal onderin.

Begrijp ik goed, dat ik als man op mijn 50e dus 3,57 euro per 10000 euro verzekerde waarde per maand betaal? Dus 13,3*3,57= 47,48 euro? En dan het deel van mijn partner er nog bij? Dan blijft er tegen het einde van de looptijd dus niets over om te investeren.

Momenteel zitten we dan op een dikke 30 euro per maand aan ORV.
Over 10 jaar 74 euro per maand.
Laatste jaar (over 21 jaar), 218 euro per maand.

Ga ik dus uit van allebei 100% van de poliswaarde bij overlijden (=133k).

[ Voor 86% gewijzigd door Cliffie op 25-11-2013 08:51 ]

[ATS]

Klinkt als: gefeliciteerd, u heeft een woekerpolis...

[PaT]

ATS schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:09:
Klinkt als: gefeliciteerd, u heeft een woekerpolis...

Ik ben toevallig bezig geweest met een ORV. Voor een vrouw van 34 kost een dekking van 180.000 euro, gelijkblijvend iets van 2 tientjes tegenwoordig. Laat je het annuitair aflopen (wat kan als je beiden in de hypotheek zitten) dan is het echt iets van rond een tientje per maand. Afsluiten moet rond de 200 euro kosten, dus dat verdien je relatief snel terug.

[Cliffie]

Daar zijn de meningen volgens mij over verdeeld.

Ik kan het niet helemaal meer achterhalen, maar deze kostenstructuur was ten tijde van afsluiten ook bekend, dus wel transparant. Tegenvallende beursresultaten an sich vallen niet onder een woekerpolis.

Grootste aandacht ligt nu iig bij deze spaarbelegpolis, en wat nu verstandig is te doen.

Optie is zoals Senor Sjon aangeeft, de ORV er uit slopen en elders afsluiten. Ik zie premies van 26-30 euro per maand. Van de 173 euro/mnd blijft dan meer over om te investeren, of het maandbedrag gaat flink omlaag, geen idee hoe dat dan werkt.

Geen idee of het verstandig is de hele polis over te sluiten, de meeste kosten zijn de eerste 10 jaar (loopt nu 8,5 jaar) en een groot deel van de looptijd waren de beurskoersen niet florisant.... Nu de beurs weer hersteld, profiteer ik bij oversluiten daar ook niet van.

[Cliffie]

PaT schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:17:
[...]



Ik ben toevallig bezig geweest met een ORV. Voor een vrouw van 34 kost een dekking van 180.000 euro, gelijkblijvend iets van 2 tientjes tegenwoordig. Laat je het annuitair aflopen (wat kan als je beiden in de hypotheek zitten) dan is het echt iets van rond een tientje per maand. Afsluiten moet rond de 200 euro kosten, dus dat verdien je relatief snel terug.

Voor hoeveel moet je de ORV dan afsluiten? Voor het gedeelte aflossingsvrij van de hypotheek, of ter hoogte van de waarde wat de polis moet opbrengen?

Annuitair aflopen, dan krijg je dus steeds minder, waarom zou je dat willen?

[Señor Sjon]

Ik zou nooit annuitair aflopend doen, daar is over 20 jaar niets van over. Aan de ene kant heb je inflatie en de ander kant aflopend. Dat gat wordt twee keer groter dan je denkt. Voor de premie hoef je het niet te laten, zit vaak maar een 10-15 euro/mnd tussen.

Wij hebben het bedrag gekozen op wat de partner makkelijk moet kunnen opbrengen als hij/zij overblijft. Eventueel het huis verkopen en de maandlasten uit de premie betalen. Dan heeft diegene een zak geld over en is vrij om te verhuizen.

[ Voor 31% gewijzigd door Señor Sjon op 25-11-2013 09:22 ]

[Robkazoe]

MikeyMan schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 15:04:
Staan ze stortingen in het spaardeel toe?

Vaak mag dat niet...

Zit zelf ook een beetje te neuzen naar besparingsmogelijkheden. Heb zelf een goede hypotheek, zonder belegging etc, met 45% aflossingsvrij, maar ook een huis wat zwaar onder water staat.

Denk dat ik hem om die reden sowieso niet overgesloten krijg, aangezien ik onder NHG viel, en nu boven de limiet zit.

Dat wilde ik ook al zeggen. Ik heb destijds ook gekeken om extra bij te sparen via mijn spaarcomponent van de hypotheek en dat kan helemaal niet. Sparen gebeurd bij mij via Allianz. Aangezien ik 50% spaarhypotheek 50% aflossingsvrij heb, kan ik alleen aflossen op het aflossingsvrije deel.

En je gaf aan dat je beleggingshypotheek slechts 13K waard was, terwijl je er veel meer geld ingelegd hebt. Tja, dat is het nadeel van beleggen. Je hebt op economisch goede tijden dure beleggingen gekocht en daar is nu een grote economische crisis overheen gegaan. Dan zijn je beleggingen weinig waard en kun je alleen maar hopen dat de beleggingen komende tijd goed gaan renderen. Ik zou in dat component in ieder geval geen geld stoppen. Het punt is, je kan er nog 100K geld in stoppen als je wilt, als je na 30 jaar een grote economische crisis hebt, dan kan die pot met geld nog waardeloos zijn.

Het kan goed gaan en veel geld opleveren maar het kan ook tegen zitten. En je kunt er niets aan doen, want zo draait de wereld/beleggingen nu eenmaal.

[Señor Sjon]

Mijn aandelen gingen aardig goed anders. Ik kocht ze wel heel goedkoop in.

[Cliffie]

Robkazoe schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:25:
[...]

Dat wilde ik ook al zeggen. Ik heb destijds ook gekeken om extra bij te sparen via mijn spaarcomponent van de hypotheek en dat kan helemaal niet. Sparen gebeurd bij mij via Allianz. Aangezien ik 50% spaarhypotheek 50% aflossingsvrij heb, kan ik alleen aflossen op het aflossingsvrije deel.

En je gaf aan dat je beleggingshypotheek slechts 13K waard was, terwijl je er veel meer geld ingelegd hebt. Tja, dat is het nadeel van beleggen. Je hebt op economisch goede tijden dure beleggingen gekocht en daar is nu een grote economische crisis overheen gegaan. Dan zijn je beleggingen weinig waard en kun je alleen maar hopen dat de beleggingen komende tijd goed gaan renderen. Ik zou in dat component in ieder geval geen geld stoppen. Het punt is, je kan er nog 100K geld in stoppen als je wilt, als je na 30 jaar een grote economische crisis hebt, dan kan die pot met geld nog waardeloos zijn.

Het kan goed gaan en veel geld opleveren maar het kan ook tegen zitten. En je kunt er niets aan doen, want zo draait de wereld/beleggingen nu eenmaal.

Zelfs bij een normaal stijgende beurs volgens de gemiddeld index, zou de opbouw niet veel hoger zijn. Dat komt onder andere door de hogere kosten die de eerste 10 jaar worden gerekend. Uiteraard helpen de duur aangeschafte aandelen dan niet

Wat ik ook lees, is dat veel mensen na verloop van tijd (>2/3e van de looptijd) alsnog de beleggingspolis omzetten naar een spaarproduct. Zou hou je het tot dan toe opgebouwde potje veilig.

Ik plan iig nog een nieuw gesprek in met de adviseur, om al mijn bevindingen te toetsen en te kijken wat hij daar over heeft te zeggen

Zelf ben ik er denk ik wel uit:

1) Flink inllossen op aflossingsvrije deel (45k).
2) Kijken naar de ORV, evt. oversluiten.
3) 1,5 jaar wachten, dan niet meer 10 jaar vast, maar 2 jaar vast. Kan gewoon bij Obvion en die zijn voordelig bij 2 jaar met >100% EW: momenteel 3,5%.

Waarom 3)? Langere looptijden geven zekerheid, maar kosten geld. Volgens de historie, zijn kortlopende rentes achteraf altijd voordeliger geweest.

[robbierzz]

Cliffie schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:20:
[...]


Voor hoeveel moet je de ORV dan afsluiten? Voor het gedeelte aflossingsvrij van de hypotheek, of ter hoogte van de waarde wat de polis moet opbrengen?

Annuitair aflopen, dan krijg je dus steeds minder, waarom zou je dat willen?

Als je een volledige annuitaire hypotheek hebt waarbij je een normaal aflossingsschema volgt, heb je ook niet meer dekking nodig dan het restant van de hypotheek om de andere persoon 'vrij' te maken . In jouw geval heb je verschillende hypotheeksoorten welke op verschillende momenten een deel van het bedrag vrijmaken. Ik zou dan ook bekijken; wat gebeurt er over 15 jaar als ik / partner kom te overlijden? Vallen de hypotheekdelen dan vrij? Of moet je gewoon de hele looptijd uitzitten voordat de belegging wordt uitgekeerd? In dat laatste geval moet wel gewoon het normale maandbedrag worden betaald door de achterblijvende partner iets wat je juist wilt indekken met de ORV.

Dus; dan niet annuitair dalend maar gewoon het hele bedrag, of in ieder geval een deel waarvan je verwacht dat de achterblijver het niet kan betalen.

Cliffie schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:39:
[...]


Waarom 3)? Langere looptijden geven zekerheid, maar kosten geld. Volgens de historie, zijn kortlopende rentes achteraf altijd voordeliger geweest.

Klopt; lastige is natuurlijk als je nieuw moet afsluiten en NHG wilt én aan je grens leent, dan wordt bij kortlopende rentevaste periodes uitgegaan van de wettelijke rente (momenteel 5,3%), dus wordt je leencapaciteit minder .

[Señor Sjon]

Ik zou wel 20k in reserve houden. Dat extra aflossen heeft geen zin als je de verlaagde maandlast ook niet kan betalen. Van die 20k kan je wel lang de hypotheek betalen bij (tijdelijk) inkomensverlies.

[Cliffie]

Buiten de 45k aflossen is er meer geld voor handen, dat zal niet direct een probleem vormen.

[Cliffie]

robbierzz schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:44:
[...]


Als je een volledige annuitaire hypotheek hebt waarbij je een normaal aflossingsschema volgt, heb je ook niet meer dekking nodig dan het restant van de hypotheek om de andere persoon 'vrij' te maken . In jouw geval heb je verschillende hypotheeksoorten welke op verschillende momenten een deel van het bedrag vrijmaken. Ik zou dan ook bekijken; wat gebeurt er over 15 jaar als ik / partner kom te overlijden? Vallen de hypotheekdelen dan vrij? Of moet je gewoon de hele looptijd uitzitten voordat de belegging wordt uitgekeerd? In dat laatste geval moet wel gewoon het normale maandbedrag worden betaald door de achterblijvende partner iets wat je juist wilt indekken met de ORV.

Dus; dan niet annuitair dalend maar gewoon het hele bedrag, of in ieder geval een deel waarvan je verwacht dat de achterblijver het niet kan betalen.


[...]


Klopt; lastige is natuurlijk als je nieuw moet afsluiten en NHG wilt én aan je grens leent, dan wordt bij kortlopende rentevaste periodes uitgegaan van de wettelijke rente (momenteel 5,3%), dus wordt je leencapaciteit minder .

Leencapaciteit is gelukkig ook geen probleem. We zijn ook zeker niet voornemens om te verhuizen binnen 10 jaar

[pedorus]

Cliffie schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:39:
Ik plan iig nog een nieuw gesprek in met de adviseur, om al mijn bevindingen te toetsen en te kijken wat hij daar over heeft te zeggen

Weer terug naar de adviseur, die voorstelde om 11K kosten waarvan 7K boeterente te gaan maken, en je wellicht eerder een mooie woekerpolis heeft verkocht...

Ik dacht trouwens dat extra storten in een beleggingspolis sowieso niet mogelijk was, dus dit jaar maximaal boetevrij aflossen op het andere deel is dan waarschijnlijk het handigst, en in ieder geval overzichtelijker dan 11K kosten.

[PaT]

Cliffie schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:20:
[...]


Voor hoeveel moet je de ORV dan afsluiten? Voor het gedeelte aflossingsvrij van de hypotheek, of ter hoogte van de waarde wat de polis moet opbrengen?

Annuitair aflopen, dan krijg je dus steeds minder, waarom zou je dat willen?

In mijn geval heb ik een spaarpolis. Ga ik de pijp uit, dan keert mijn spaarpolis het gespaarde uit. Dat wordt ieder jaar meer, dus kan de ORV ieder jaar minder worden.

Je sluit een ORV af voor een bedrag dat jij wil. Ik heb het bovenstaande gedaan, maar je kan ook voor de volledige looptijd gedekt blijven. Het is maar wat je er voor over heb.Je zou zelfs meer kunnen verzekeren dan je hypotheek, zodat ook je overlijdenskosten afgedekt zijn (ik zeg maar wat geks)

[Krisp]

Cliffie schreef op maandag 25 november 2013 @ 09:39:
[...]

Ik plan iig nog een nieuw gesprek in met de adviseur, om al mijn bevindingen te toetsen en te kijken wat hij daar over heeft te zeggen

Zelf ben ik er denk ik wel uit:

1) Flink inllossen op aflossingsvrije deel (45k).
2) Kijken naar de ORV, evt. oversluiten.
3) 1,5 jaar wachten, dan niet meer 10 jaar vast, maar 2 jaar vast. Kan gewoon bij Obvion en die zijn voordelig bij 2 jaar met >100% EW: momenteel 3,5%.

Waarom 3)? Langere looptijden geven zekerheid, maar kosten geld. Volgens de historie, zijn kortlopende rentes achteraf altijd voordeliger geweest.

Klinkt als een goed plan. Ik zou ook kijken naar een aflossingsschema voor de toekomst. Zeker als je van plan bent om er langer te wonen en het vanuit je salaris kunt betalen, is aflossen altijd een goede optie.

pedorus schreef op maandag 25 november 2013 @ 10:31:
[...]

Weer terug naar de adviseur, die voorstelde om 11K kosten waarvan 7K boeterente te gaan maken, en je wellicht eerder een mooie woekerpolis heeft verkocht...

Even aanvullend op de kosten: als je een echte woekerpolis hebt hoef je wellicht geen oversluitingskosten te betalen, vanwege het 'best-of-class' beleid. Kijk even of je daar onder valt en of je adviseur daarin meegaat. Zeker omdat je een nogal woekerende ORV hebt, zou ik daar even aandacht aan besteden.

[Cliffie]

Daar ga ik het wel over hebben bij de adviseur. Ik kies eerst voor de makkelijke wegen zoals vermeld in mijn "stappenplan". De hele polis oversluiten kan altijd nog wel. Eerst die ORV er uit, dat laten doorrekenen en een aparte afsluiten. Dan ben ik al een deel kwijt van de negatieve polis. Dan wil ik met huidige prognose cijfers mijn huidige spaarpot in de polis + inleg de komende 21 jaar laten doorrekenen waar je dan op uit kan komen. Herverdeling van fondsen kan ook een optie zijn.

De verzekeraar waar de polis is ondergebracht rekent voor veel van deze zaken geen kosten momenteel.

[Cliffie]

Aflossen wil ik sowieso, dat houdt de deur open voor eventuele toekomstige wijzigingen naar NHG, of uberhaupt een andere hypotheek.

[PaT]

Cliffie schreef op maandag 25 november 2013 @ 12:35:
Aflossen wil ik sowieso, dat houdt de deur open voor eventuele toekomstige wijzigingen naar NHG, of uberhaupt een andere hypotheek.

Volgens mij heb jij zojuist het antwoord op je eerste vraag gegeven.

Overigens, als je als laatse gepost heb, gebruik dan de wijzig knop in plaats van 2 posts onder elkaar te zetten

[Cliffie]

Mjah, editten is voor mietjes Ik zal er rekening mee houden

[djwice]

OK heel blond:

Stop met het nemen van een aflossingsvrij deel.

Neem een NHG 100% Anuitaire Hypotheek.
Los zo veel af als nodig om die af te kunnen sluiten.

Deze rentes krijg je dan, zonder opslag:
https://www.rabobank.nl/p...ypotheken/hypotheekrente/
http://www.obvion.nl/Hypo...Hypotheekrente-Obvion.htm

Je weet op die manier zeker dat als je hypotheek eindigd, je geen spaargeld of een nieuwe lening nodig hebt op te kunnen blijven wonen waar je woont.


Foot note
Een los spaarproduct, zoals je adviseur voorsteld, geeft je minder rente dan deze rente+inflatie, dus is anuitair aflossen nu gewoon voordeliger dan sparen.

[ Voor 7% gewijzigd door djwice op 25-11-2013 21:36 ]

[djwice]

- deleted - product was niet meer verkrijgbaar / alternatief niet aantrekkelijk

[ Voor 197% gewijzigd door djwice op 25-11-2013 21:49 ]

[Sport_Life]

Ik zit zo eens te denken.. en het valt mij op dat je wel heel graag naar NHG wilt, kosten wat het kost. Het "advies" van de adviseur gaat ook wel heel erg graag naar NHG*. Met jouw gegevens is dat aan het eind van het ritje enkel voordelig indien je er gebruik van moet maken.. als je namelijk nu 11k moet investeren, ga je dat nooit terugverdienen in 1,5 of 8,5 jaar. Geeft NHG jouw een fijn gevoel (risicoaversie) of verwacht je binnenkort een scheiding oid? .

*Note: ik ben geen financieel expert/adviseur, dus kan niet beoordelen of het wel/niet goed advies is.

Is geen verdenking hoor, maar ik vraag me af waarom je zo graag naar NHG wilt . Voor de besparing lijkt het in eerste instantie niet zinvol. Voor de portemonnee van de adviseur wel..

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 25-11-2013 22:25 ]

[Krisp]

djwice schreef op maandag 25 november 2013 @ 21:21:
OK heel blond:

Stop met het nemen van een aflossingsvrij deel.

Neem een NHG 100% Anuitaire Hypotheek.
Los zo veel af als nodig om die af te kunnen sluiten.

Deze rentes krijg je dan, zonder opslag:
https://www.rabobank.nl/p...ypotheken/hypotheekrente/
http://www.obvion.nl/Hypo...Hypotheekrente-Obvion.htm

Je weet op die manier zeker dat als je hypotheek eindigd, je geen spaargeld of een nieuwe lening nodig hebt op te kunnen blijven wonen waar je woont.


Foot note
Een los spaarproduct, zoals je adviseur voorsteld, geeft je minder rente dan deze rente+inflatie, dus is anuitair aflossen nu gewoon voordeliger dan sparen.

Sorry, maar volgens mij heb jij het principe van een aflossingsvrije hypotheek niet begrepen. Waarbij je bij een aflossingsvrije hypotheek flexibel bent in de aflossing ervan, ga je bij een annuïteitenhypotheek de verplichting aan om dit in een oplopende hoeveelheid per jaar te doen. Een annuïteitenhypotheek is dan ook heel geschikt voor mensen zonder spaardiscipline, maar heeft voor de TS in kwestie totaal geen toegevoegde waarde: hij heeft bewezen dat hij in staat is om 45K bij elkaar te sparen.

De enige verantwoordelijkheid die je zelf met een aflossingsvrije hypotheek aangaat, is dat je jezelf verplicht dat je na 30 jaar de hypotheek in zijn geheel aflost. Hoe je dat doet bepaal je zelf. Ik geloof niet dat iemand die spaardiscipline heeft die verantwoordelijkheid ooit uit handen zou willen geven. Dat is wel wat je met een annuïteitenhypotheek doet. Dat een groot deel van NL niet langer nadenkt dan dat een maand lang is, wil nog niet zeggen dat TS dat doet.

[djwice]

@Krisp ik lijk je te irriteren.

Als TS financieel 100% aan jouw beeld voldeed had hij wellicht niet een rente van 5,3% geaccepteerd 1.5 jaar geleden. En had hij eerder afgelost aangezien hij nu over zijn spaarkapitaal wellicht belasting heeft afgedragen en minder rente ontving dan dat hij betaalde. (reken maar na wat een 4.2% nhg anuitair die toen (1.5 jaar terug) verkrijgbaar was, met dezelfde inleg aan rest kapitaal had gegeven).

Gedurende de looptijd wordt bij een aflossingsvrije hypotheek vaak niet (periodiek) afgelost door klanten. Ook niet door spaarders met voldoende eigen reserve, terwijl voor hen dit wel voordelig is als ze een lage rente ontvangen of boven de kapitaalbelastinggrens kopen.

Jij kunt uitrekenen of de kosten voor NHG in de rente korting wordt terugverdient of niet. Als er dan nog overblijft, kun je inschatten of die kosten de risico dekking rechtvaardigt. Wellicht dekt een NHG het zelfde risicogevoel af als op dit moment een bepaald deel van het spaartegoed, alleen dan goedkoper.

[Krisp]

@Djwice: Je geeft een advies wat helemaal naar de laatste trends van de markt is, maar niet noodzakelijkerwijs het meest verstandig. De argumentatie die je daarbij gaf, was nogal zwak. 'Je weet zeker dat je bij nul uitkomt' is wellicht fijn, maar met wat minder zekerheid en wat meer spaargeld los je dat ook op. De argumentatie die je nu geeft zit wat beter in elkaar.

Los daarvan blijf ik ervan overtuigd dat aflossingsvrij beter is dan annuïteit. Ik zou zelfs niet voor 0,2% rente overstappen: je forceert jezelf tot aflossen, ook als dat een keer niet goed gaat. Met een aflossingsvrije hypotheek heb je die flexibiliteit wel.

[Cliffie]

Het klopt helemaal dat ik me nu pas echt verdiep in mijn hypotheek; dat had ik beter 1,5 jaar geleden kunnen doen. Dan had ik waarschijnlijk niet klakkeloos die 5,3% tegen 7 jaar genomen, true

@Sport_Life: ik wil niet perse naar NHG, maar het heeft uiteraard voordelen, maar moet er dus wel veel kosten voor maken. Het komt er op neer dat ik met overstappen meer kapitaal opbouw, en met niet overstappen is dat onbekend. Nu lees ik over mijn Swiss Life Belegspaarplan niet heel veel goeds op internet, dus dan gaat het jeuken

Nu schijn ik dus ook het geheel te kunnen overzetten naar Banksparen als ik dat zou willen, of gewoon het product te laten bestaan en de angel (ORV, zorgt voor hefboomeffect) er uit te halen. Dat wil ik aan mijn adviseur voorleggen. Geen idee wat daar dan de kosten voor zijn.

Feit is dat het belegspaarplan op het eind natuurlijk nooit 0 wordt: er zit een vast component in, en de aandelen renderen nooit naar 0. 173 euro per maand tegen 4% voor nu nog 21 jaar zou ongeveer 96k euro opleveren. Dat is dan ex. ORV.

Over spaardiscipline: ik heb ook nog een kapitaalverzekering en lijfrentepolis lopen wat geld gaat opbrengen

[ Voor 5% gewijzigd door Cliffie op 26-11-2013 08:19 ]

[Cliffie]

Verwijderd schreef op vrijdag 22 november 2013 @ 17:12:
Ik zou een BMW kopen met die poen.

[mbr]Heel fijn,maar in dit topic is het vooral een troll.[/]

Haha, ik vind het wel grappig: ik heb al een BMW

Ja, ok, geen nieuwe

[MikeyMan]

Krisp schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 08:03:
@Djwice: Je geeft een advies wat helemaal naar de laatste trends van de markt is, maar niet noodzakelijkerwijs het meest verstandig. De argumentatie die je daarbij gaf, was nogal zwak. 'Je weet zeker dat je bij nul uitkomt' is wellicht fijn, maar met wat minder zekerheid en wat meer spaargeld los je dat ook op. De argumentatie die je nu geeft zit wat beter in elkaar.

Los daarvan blijf ik ervan overtuigd dat aflossingsvrij beter is dan annuïteit. Ik zou zelfs niet voor 0,2% rente overstappen: je forceert jezelf tot aflossen, ook als dat een keer niet goed gaat. Met een aflossingsvrije hypotheek heb je die flexibiliteit wel.

Bestaande hypotheken mogen nog aflossingsvrij overgesloten worden, heb ik begrepen.

Daarnaast; wat mij betreft is het helemaal niet nodig om na 30 jaar de hypotheek afgelost te hebben. Ik ben dan 55, en kan dan als het goed is prima een kleine hypotheek dragen zonder aftrek.
In de tussentijd heb ik zelfs nog de mogelijkheid om zelf extra af te lossen.

Vergeet niet dat die 30 jaar puur gebaseerd is op aftrek en het feit dat men vroeger wat ouder was bij afsluiten.

[Señor Sjon]

En je moet dan nog 20 jaar werken. Je zou met wat er overblijft een 20 jarige hypotheek af kunnen sluiten. Of je gaat versneld aflossen als de Euro ingewisseld is voor de volgende munt.

[Krisp]

MikeyMan schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 09:05:
[...]


Bestaande hypotheken mogen nog aflossingsvrij overgesloten worden, heb ik begrepen.

Daarnaast; wat mij betreft is het helemaal niet nodig om na 30 jaar de hypotheek afgelost te hebben. Ik ben dan 55, en kan dan als het goed is prima een kleine hypotheek dragen zonder aftrek.
In de tussentijd heb ik zelfs nog de mogelijkheid om zelf extra af te lossen.

Vergeet niet dat die 30 jaar puur gebaseerd is op aftrek en het feit dat men vroeger wat ouder was bij afsluiten.

Op zich hoef je niet alles af te lossen. Ik zou zelf ten alle tijde voor mijn pensioen de hypotheek afgelost willen hebben en dat -zeker als mijn penisoendatum minder dan 30 jaar ver is verdisconteren in mijn aflossingsschema. Immers: het pensioen is niet meer zo hoog als dat het vroeger was. Daarbij kost het hebben van krediet geld. Met een rente van 5% betaal je in 20 jaar het gehele bedrag, maar heb je nog steeds een lening openstaan. Met het kopen van een huis is het vrijwel noodzakelijk op een lening te hebben, maar dat laat onverlet dat aflossen vrijwel altijd wenselijk is.

[djwice]

@ MikeyMan in "Hypotheek issues"
Wellicht heb je als je 55 bent inmiddels klein kinderen, en blijkt dat ineens een motivatie om minder uren te willen werken. Dan is het mooi als je dan alleen nog verbruikskosten hebt en geen aflossingen. Dan ben je naar mijn idee het meest wendbaar/flexibel. Maar je hebt gelijk, geen mens weet wat de toekomst brengt.

Zelf verwacht ik dat op langer termijn de huis prijzen zich conform herbouw waarde gaan ontwikkelen. Zeker met de verplichte neutraal bouwnorm vanaf 2020 (2018 voor sociale woningbouw) lijkt het mij logisch dat niet neutrale woningen richting de restwaarde + locatie waarde gaan. Met de huidige stand der techniek kost neutrale herbouw vaak niet eens zo veel extra dan het passief maken van een bestaande woning.

[ Voor 4% gewijzigd door djwice op 26-11-2013 13:03 ]

[MikeyMan]

djwice schreef op dinsdag 26 november 2013 @ 13:02:
@ MikeyMan in "Hypotheek issues"
Wellicht heb je als je 55 bent inmiddels klein kinderen, en blijkt dat ineens een motivatie om minder uren te willen werken. Dan is het mooi als je dan alleen nog verbruikskosten hebt en geen aflossingen. Dan ben je naar mijn idee het meest wendbaar/flexibel. Maar je hebt gelijk, geen mens weet wat de toekomst brengt.

Zelf verwacht ik dat op langer termijn de huis prijzen zich conform herbouw waarde gaan ontwikkelen. Zeker met de verplichte neutraal bouwnorm vanaf 2020 (2018 voor sociale woningbouw) lijkt het mij logisch dat niet neutrale woningen richting de restwaarde + locatie waarde gaan. Met de huidige stand der techniek kost neutrale herbouw vaak niet eens zo veel extra dan het passief maken van een bestaande woning.

Klopt ook; vandaar dat ik ook minder dan de helft aflossingsvrij heb, mét het voornemen om nog extra af te lossen. Ik stel alleen dat volledig aflossen geen doel op zich hoeft te zijn. Ten opzichte van drie jaar geleden, toen we ons huis kochten, kunnen we nu beiden 30% minder gaan werken voor hetzelfde (start) inkomen. Gezien onze beider loopbaanpaden, verwacht ik dat deze stijging de komende jaren zich door blijft zetten, en dat is dus ook de afweging die we gemaakt hebben.

We zijn uitgegaan van anderhalf startsalaris voor de hypotheek, met de 'wetenschap' dat we allebei vrij snel carriere zouden gaan maken.

Overigens; op de lange termijn is het wel mijn verwachting dat de huizenprijs met in ieder geval de inflatie zal stijgen. Gok op zo'n 1% per jaar, en dat is over 30 jaar nog best een bedrag.

Los daarvan, de 150k die nog open staat over 30 jaar, is ook een stuk minder waard tegen die tijd

[Cliffie]

Ben een beetje verder in mijn administratie gedoken, en heb de waardeoverzichten van de jaren na 2008. De ORV is gestegen van 240 euro per jaar, naar 305 euro per jaar. Die wordt dus elk jaar hoger, dat wist ik eigenlijk wel.

Als ik deze los zou afsluiten, kom ik op een premie van ongeveer 26-30 euro per maand, welke niet meer veranderd. Dat is volgens mij dus wel een goed idee

[ATS]

€30 per maand is ook €360 per jaar. Hoe ben je dan opgeschoten ten opzichte van die €305 die je nu betaald?

[Señor Sjon]

Omdat die 360 de komende tig jaar vast is en de 305 een tientje per jaar duurder wordt.

[Cliffie]

Idd... en zelfs nog veel duurder als het rendement achter blijft. Als het eindkapitaal de helft is als nodig is, 66,5k ipv 133k, is de ORV premie het laatste jaar ruim 1400 euro