Prive huizencrisis, verhuren optie? Wat is nou wijsheid?

[Anoniem: 77516]

Hallo allemaal,

Ik ben niet heel actief op het forum (vroeger wel) maar lees nog wel regelmatig mee. Ik denk dat er in dit forumdeel aardig wat mensen kunnen zitten die in dezelfde situatie als ons gezeten hebben.

Ik heb 6 jaar geleden in mijn eentje een huis gekocht en daar een hypotheek op zit van 176000 euro. Dit was net voordat de huizenbubble klapte dus mijn woning is behoorlijk in waarde gezakt.

Op zich was het een prima huis, maar inmiddels wonen hier ook mijn partner en dochter (1+ jaar). Woon oppervlakte is ongeveer 80m2, geen tuin en 2 slaapkamers. Echter willen we graag door naar een volgend om het gezin uit te breiden en omdat deze woning niet meer past in onze situatie.

Nu is het zo dat we meer dan genoeg verdienen om een huis te kopen van 300-400.000 euro maar we zitten dus met dit huis. Ik vind het verstandig om eerst te wachten tot dit huis verkocht is, en dan pas iets nieuws te kopen.

Maar nu komt het probleem, het staat al een jaar te koop, we zijn best in prijs gezakt, flink wat reclame maar er is gewoon helemaal niemand die interesse getoond heeft. En daar lijkt ook niet echt verandering in te komen. Als we het verkopen aan een opkoper moeten we ongeveer 55.000 euro bijleggen.

Dus, nu zitten we te denken aan het verhuren van de woning. Qua inkomen kan ik de woonlasten makkelijk dragen, maar toch voelt het onprettig 2 hypotheken. Momenteel betalen wij 971 euro aan bruto hypotheek en als we het gaan verhuren willen we 1/3e van de hypotheek aflossen zodat de last nog maar 680 euro is. Op het eerste gezicht lijkt 800 - 850 euro een 'normale' huurprijs voor een vergelijkbare woning.

Nu roept dit bij mij de volgende vragen op en wellicht dat iemand tips voor ons heeft?

• Naast hypotheekkosten, vermogensrendementsheffing zijn er nog andere kosten die je bij het verhuren hebt? Zoals Opstal verzekering e.d.? Dit om de marge te berekenen.
• Zijn er mensen die aanraden om dit via een makelaar te doen? Dit gaat uiteraard ook ten koste van de marge lijkt me?
• Als je verhuurt onder de leegstandswet waar let een bank dan op bij het beoordelen van een aanvraag?
• Ik had ergens gelezen dat je huis leeg moet staan als je vergunning aanvraagt bij de gemeente, klopt dat?

Eigenlijk ben ik ook wel benieuwd of mensen in dezelfde 'positie' hebben gezeten en wat zij gedaan hebben? Wachten is voor ons niet echt een optie want de huizenmarkt is pas na jaren herstelt.

[Wilke]

Yep. Een paar dingen die handig zijn om te weten:

• Zodra je gaat verhuren verhuist het huis naar box 3. Dat betekent geen HRA. Omdat zowel huis als hypotheek naar box 3 gaan, betaal je belasting over WOZ-waarde huis - openstaande hypotheek + spaargeld etc. Als je huis onder water staat en je wel veel spaargeld hebt, kan de VRH dus zelfs omlaag gaan. Ook niet onbelangrijk: de verhuursinkomsten zijn geen inkomen uit werk.
• Kun je zomaar 1/3 van de hypotheek aflossen zonder boeteclausules? Bij sommige banken mag dat (sinds afgelopen week), maar vaak is het max. 10%/jaar, soms 20%. In dat geval kun je dit jaar nog snel 10% aflossen en meteen per 1 januari nog 10%. Schiet toch al redelijk op. Let op dat je zo'n aflossing vaak een maand tevoren moet doorgeven (verschilt per bank).
• In je hypotheekcontract staat dat verhuur zonder toestemming van de bank verboden is, omdat het huis als onderpand veel minder waard is in verhuurde toestand. Hoewel het risico misschien beperkt is, kun je jezelf potentieel wel enorm in de nesten werken door buiten de bank om te handelen. In de praktijk kraait er geen haan naar zolang je het maandbedrag netjes betaalt. Maar als je huurders treft die niet betalen, zelf je baan kwijtraakt etc. kan dat natuurlijk best misgaan, en dan heb je wel een serieus probleem. Een bank gaat i.h.a. alleen akkoord als je verhuurt onder de leegstandswet. Er zijn bureautjes die de hele aanvraag daarvan voor je regelen, huurders zoeken en ook het huurcontract opstellen, en controleren dat dit op een manier gebeurt die de bank accepteert. Je krijgt via hun dan ook officieel toestemming van de bank om dit te doen. Dit is er een van: http://www.overbruggingsverhuur.nl/ als je even zoekt zijn er nog wel enkele. Als je sowieso van plan bent je bank netjes in te lichten, zou ik ze even bellen en navragen op welke manier zij dat accepteren.

Dan antwoorden op je vragen:

• Hypotheek wordt dus bruto, vermogensrendementheffing zal naar alle waarschijnlijkheid meevallen, zeker als je onder water staat, een deel van de gemeentelijke belastingen gaat naar de huurder (bewonersdeel), maar niet alle (OZB blijft bv. voor jouw rekening) de gemeente rekent geld voor de vergunning (sommige schandalig veel, honderden euro's), en de vergunning bepaalt een maximum bedrag waarvoor je mag verhuren (!). Opstalverzekering blijft idd voor jou, inboedel voor de huurder. Energiecontracten moet de huurder zelf afsluiten (dus de jouwe opzeggen per ingang verhuur, meterstanden goed opnemen).
• Via makelaar regelen kan, als je bank dit accepteert of als je toch niet van plan was het ze te vertellen. Maar ik zou het bij een site als overbruggingsverhuur even nakijken, die leggen het proces aardig goed uit.

[Rukapul]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 13:55:
hypotheek op zit van 176000 euro

huis te kopen van 300-400.000 euro

Als we het verkopen aan een opkoper moeten we ongeveer 55.000 euro bijleggen.

als we het gaan verhuren willen we 1/3e van de hypotheek aflossen zodat de last nog maar 680 euro is

Wachten is voor ons niet echt een optie want de huizenmarkt is pas na jaren herstelt.

Ik heb even de kern gepakt en daar kan ik maar een conclusie uit trekken: verkoop die hut, neem je verlies en wordt gelukkig in je nieuwe huis. Je zit blijkbaar in de gelukkig omstandigheid dat je het verlies kan dragen (55k max verlies < 59k beoogde aflossing).

Je hoeft het natuurlijk niet aan een opkoper te verkopen. Je hoeft slechts iets goedkoper te zijn dan de goedkoopste aanbieder en je raakt hem wel kwijt.

[Anoniem: 77516]

Wilke schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 14:40:
Zodra je gaat verhuren verhuist het huis naar box 3. Dat betekent geen HRA. Omdat zowel huis als hypotheek naar box 3 gaan, betaal je belasting over WOZ-waarde huis - openstaande hypotheek + spaargeld etc. Als je huis onder water staat en je wel veel spaargeld hebt, kan de VRH dus zelfs omlaag gaan. Ook niet onbelangrijk: de verhuursinkomsten zijn geen inkomen uit werk.

Ik had me uiteraard al wel wat in verdiept De bedragen die ik in de beginpost noem zijn bruto bedragen ik ging er al vanuit dat ik geen recht op hypotheekrente aftrek zou hebben. Maar als ik mijn hypotheek aflos zal mijn huis niet meer onder water staan is mijn verwachting.

Wilke schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 14:40:
Kun je zomaar 1/3 van de hypotheek aflossen zonder boeteclausules? Bij sommige banken mag dat (sinds afgelopen week), maar vaak is het max. 10%/jaar, soms 20%. In dat geval kun je dit jaar nog snel 10% aflossen en meteen per 1 januari nog 10%. Schiet toch al redelijk op. Let op dat je zo'n aflossing vaak een maand tevoren moet doorgeven (verschilt per bank).

Ja, ik zit bij Florius en die rekenen al vanaf vorig jaar geen boete meer. Ik heb een aflossingsvrij deel van 44.100 welke ik dus in een keer wil aflossen en Florius heeft voor mijn berekend dat ik nog eens 13.000 kan aflossen van mijn bankspaardeel binnen de bandbreedte zonder fiscale gevolgen. Op mijn bankspaar staat al 6500 euro (dus in totaal dan 63.000 'afgelost').

Wilke schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 14:40:
In je hypotheekcontract staat dat verhuur zonder toestemming van de bank verboden is, omdat het huis als onderpand veel minder waard is in verhuurde toestand. Hoewel het risico misschien beperkt is, kun je jezelf potentieel wel enorm in de nesten werken door buiten de bank om te handelen. In de praktijk kraait er geen haan naar zolang je het maandbedrag netjes betaalt. Maar als je huurders treft die niet betalen, zelf je baan kwijtraakt etc. kan dat natuurlijk best misgaan, en dan heb je wel een serieus probleem. Een bank gaat i.h.a. alleen akkoord als je verhuurt onder de leegstandswet. Er zijn bureautjes die de hele aanvraag daarvan voor je regelen, huurders zoeken en ook het huurcontract opstellen, en controleren dat dit op een manier gebeurt die de bank accepteert. Je krijgt via hun dan ook officieel toestemming van de bank om dit te doen. Dit is er een van: http://www.overbruggingsverhuur.nl/ als je even zoekt zijn er nog wel enkele. Als je sowieso van plan bent je bank netjes in te lichten, zou ik ze even bellen en navragen op welke manier zij dat accepteren.

De bank gaan we uiteraard inlichten, ik wil daar geen gedoe mee krijgen. Ik neem aan dat als een aanzienlijk deel van de hypotheek is afgelost dat zij dat meenemen in de beoordeling. Een bemiddelingsbureau inschakelen klinkt interessant maar volgens mij zullen geldstromen dan ook langs hun gaan. Na wat onderzoek kwam ik erachter dat Tijdelijke Twee Woningen BV niet te vertrouwen is (bron: VARA).

Heel erg bedankt voor je comments!

Rukapul schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 14:45:
Ik heb even de kern gepakt en daar kan ik maar een conclusie uit trekken: verkoop die hut, neem je verlies en wordt gelukkig in je nieuwe huis. Je zit blijkbaar in de gelukkig omstandigheid dat je het verlies kan dragen (55k max verlies < 59k beoogde aflossing).

Je hoeft het natuurlijk niet aan een opkoper te verkopen. Je hoeft slechts iets goedkoper te zijn dan de goedkoopste aanbieder en je raakt hem wel kwijt.

We zullen over een maand nog eens 10k zakken in prijs en zijn dan al 20 gezakt. Als we het dan verkocht krijgen voor bijvoorbeeld 133.000 zitten we op een restschuld van ongeveer (incl courtage) 39.000 en daar is het afgeloste deel (6500) al afgehaald. Dat is best pijnlijk.

Mijn bezwaar is dan ook dat als je daarvoor kiest je het geld echt 'kwijt' bent. In het gunstigste geval verhuur je de woning voor 5 jaar, zijn de huizenprijzen wat gestabiliseerd en verkoop je het voor veel minder verlies, maar goed wellicht wishfull thinking..

Het is een lastige situatie die mij dagelijks bezighoudt..

[ Voor 14% gewijzigd door Anoniem: 77516 op 06-10-2013 15:28 ]

[ph4ge]

Als je een veel hogere hypotheek kan krijgen, dan moet je nu toch elke maand een aanzienlijk bedrag over houden en dus flink extra kunnen sparen/aflossen om zo niet met een restschuld te blijven zitten? Dat is waarschijnlijk de enige oplossing, zo snel mogelijk zorgen dat je niet meer onder water staat. Sparen en op een houtje bijten totdat het zover is.

Om te verhuren heb je overigens ook toestemming van de bank nodig. Hou er rekening mee dat bij huren heel wat kosten en risico's komen kijken.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 06-10-2013 15:26 ]

[Anoniem: 77516]

ph4ge schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:23:
Als je een veel hogere hypotheek kan krijgen, dan moet je nu toch elke maand een aanzienlijk bedrag over houden en dus flink extra kunnen sparen/aflossen om zo niet met een restschuld te blijven zitten? Dat is waarschijnlijk de enige oplossing, zo snel mogelijk zorgen dat je niet meer onder water staat. Sparen en op een houtje bijten totdat het zover is.

Raad eens waar we nu mee bezig zijn? Sowieso als ik het ga verhuren en een tweede huis koop los ik het dusdanig af dat de lasten van dit huis van 971 euro naar 680 gaan. Daarna zal ik uiteraard jaarlijks blijven aflossen.

[Wilke]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:22:
De bank gaan we uiteraard inlichten, ik wil daar geen gedoe mee krijgen. Ik neem aan dat als een aanzienlijk deel van de hypotheek is afgelost dat zij dat meenemen in de beoordeling. Een bemiddelingsbureau inschakelen klinkt interessant maar volgens mij zullen geldstromen dan ook langs hun gaan.

Dat hoeft niet, ze kunnen ook alleen betrokken zijn tot aan het tekenen van het huurcontract. Daar betaal je ze dan ook voor, maar daarna loopt alles gewoon rechtstreeks tussen jou en de huurder.

Rukapul heeft wel een punt. Als je genoeg geld hebt staan om te kunnen verkopen, dan gaat dat wel even flink pijn doen, maar ik vraag me af hoe makkelijk je anders een (tweede) hypotheek gaat krijgen.

Hangt er ook vanaf hoe ver je al gezakt bent qua prijs in het jaar dat het te koop staat.

[ph4ge]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:30:
Raad eens waar we nu mee bezig zijn? Sowieso als ik het ga verhuren en een tweede huis koop los ik het dusdanig af dat de lasten van dit huis van 971 euro naar 680 gaan. Daarna zal ik uiteraard jaarlijks blijven aflossen.

Keep it up Het goede nieuws is dat het duurdere huis zowel relatief als in harde euro's nog sneller in waarde daalt en dat je er dus uiteindelijk alleen maar op vooruit gaat.

[Anoniem: 77516]

Wilke schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:35:
Rukapul heeft wel een punt. Als je genoeg geld hebt staan om te kunnen verkopen, dan gaat dat wel even flink pijn doen, maar ik vraag me af hoe makkelijk je anders een (tweede) hypotheek gaat krijgen.

Hangt er ook vanaf hoe ver je al gezakt bent qua prijs in het jaar dat het te koop staat.

Pas wel op he, straks ga ik het nog overwegen ook! We zijn dit jaar 10.000 gezakt en gaan nog 10.000 zakken over een maand. Dan is mijn mentale plafond wel bereikt een beetje. Ik wist niet dat een huis wat bij aankoop 163.00 was (toen ook al flink onderhandeld) nu zo hard gekelderd is in waarde.

Tweede hypotheek zou volgens een adviseur zeker geen probleem zijn. Hij rade mij ook verhuur aan om ons geld het beste te renderen. Maar verkopen geniet bij ons nog de meeste voorkeur, geen gezeik en risico's.

ph4ge schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:37:
Keep it up Het goede nieuws is dat het duurdere huis zowel relatief als in harde euro's nog sneller in waarde daalt en dat je er dus uiteindelijk alleen maar op vooruit gaat.

Dat is inderdaad wel zo. Wij hebben een aantal huizen op het oog die rond de 280.000 zitten (vraagprijs) dus uit wraak wil ik daar minstens ook 30.000 op afbieden

[ Voor 20% gewijzigd door Anoniem: 77516 op 06-10-2013 15:50 ]

[ph4ge]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:47:
Dat is inderdaad wel zo. Wij hebben een aantal huizen op het oog die rond de 280.000 zitten (vraagprijs) dus uit wraak wil ik daar minstens ook 30.000 op afbieden

Dalende huizenprijzen zijn eigenlijk voor bijna iedereen goed, je houdt immers meer geld over voor andere zaken of voor een mooier huis. Uitzondering hierop zijn handelaren/makelaars/banken dat soort clubs, mensen die gewoon te grote risico's hebben genomen en het in een stijgende markt ook moeilijk zouden hebben gehad en mensen die willen uitstromen vanwege levensfase en die vaak nog meer dan genoeg overwaarde hebben. Gezien het feit dat het er op lijkt dat jij tot geen van deze groepen behoort moet je je vooral niet door een mentale barrière tegen laten houden, maak van de privé crisis een privé kans.

Voor de duidelijkheid, als jouw huis 30.000 euro in waarde is gedaald en je gaat op een 2 keer zo duur huis ook 30.000 euro minder bieden, dan is jouw huis relatief wel meer in waarde gezakt. Dat zou zonde zijn, want in de duurdere klassen is juist de relatieve daling groter.

[ Voor 17% gewijzigd door ph4ge op 06-10-2013 16:04 ]

[Mythio]

Eerlijk gezegd vind ik 20k zakken niet heel veel gezien de tijd die het te koop staat.
Ik kan zat mensen om mij heen die moeite hebben (gehad) met verkopen en vaak rond de 40k omlaag moesten om te boel te redden. Als huizen echt maar 20k minder waard waren geworden was die hele huizenbubble ook niet zo een probleem geweest ;-)

[Paul]

ph4ge schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:56:
Dalende huizenprijzen zijn eigenlijk voor bijna iedereen goed, je houdt immers meer geld over voor andere zaken of voor een mooier huis. Uitzondering hierop zijn handelaren/makelaars/banken dat soort clubs

En daar hebben we er weer eentje die voor het gemak maar even vergeet dat er iemand is die met de restschuld blijft zitten.... Banken doen tegenwoordig al moeilijk als je 100% hypotheek wilt, laat staan dat er nog eens 39k aan restschuld bij in moet waar geen bezit tegenover staat.

Ik ben het met je eens dat een situatie waar alle huizen minder waard _zijn_ een betere is dan eentje waar ze heel duur zijn, alleen moeten de huizen dan eerst minder waard _worden_, en dat is het grote pijnpunt.

@TS: Je moet helaas niet kijken naar hoeveel je al gezakt bent, dan benader je het probleem (ook emotioneel) compleet van de verkeerde kant.

Als je het kunt dragen (en zo te lezen kan dat...) is het veel beter om te kijken naar welk bedrag je moet vragen om op korte termijn een koper te hebben. Iedere maand dat je het niet verkocht krijgt kost je gewoon keihard 700 euro of zo... Als het dan een jaar te koop staat dan heb je een jaar lang frustratie en zoeken etc etc gehad terwijl je er aan het begin van het jaar misschien wel vanaf was geweest als je het toen voor 7k minder te koop had gezet. Het had je hetzelfde gekost maar ondertussen zit je al wel een jaar prinsheerlijk in je nieuwe, ruime woning.

Behalve dat je dat jaar eerder had kunnen verhuizen zit je ook nog met het feit dat in dat jaar de prijzen verder zijn gedaald. Aan het begin 7k lager inzetten scheelt je na een jaar met 10k moeten zakken, ofwel je bent al 17k goedkoper uit...

'Volgende maand met 10k zakken' is wachten met zakken omdat je het emotioneel nog niet aan kunt, maar eigenlijk kost je dat dus dubbel

[ph4ge]

Paul schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 16:48:
En daar hebben we er weer eentje die voor het gemak maar even vergeet dat er iemand is die met de restschuld blijft zitten.... Banken doen tegenwoordig al moeilijk als je 100% hypotheek wilt, laat staan dat er nog eens 39k aan restschuld bij in moet waar geen bezit tegenover staat.

Je moet wel goed quoten

We gaan overigens naar max. 80% hypotheek toe gelukkig. Dan is het probleem van de restschulden helemaal verledentijd.

[LeVortex]

Bij verhuur kun je op je woning de leegwaarderatio toepassen. Dit is een percentage van de WOZ en afhankelijk van je verhuurprijs. Dus daarmee daalt je waarde van box 3 nog verder. De hypotheek komt ook in box 3 (en het lijkt erop dat je in de toekomst gezien je waarde geen last gaat hebben van de bijleenregeling).

probleem is of je een verhuurder gaat vinden of een koper in de toekomst

[Wilke]

LeVortex schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 17:37:
Bij verhuur kun je op je woning de leegwaarderatio toepassen. Dit is een percentage van de WOZ en afhankelijk van je verhuurprijs. Dus daarmee daalt je waarde van box 3 nog verder.

Hey, dat is handig om te weten. Maar het geldt niet voor leegstandsverhuur als ik deze pagina moet geloven (zie voorwaarden toepassing).

[Rukapul]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:22:
We zullen over een maand nog eens 10k zakken in prijs en zijn dan al 20 gezakt. Als we het dan verkocht krijgen voor bijvoorbeeld 133.000 zitten we op een restschuld van ongeveer (incl courtage) 39.000 en daar is het afgeloste deel (6500) al afgehaald. Dat is best pijnlijk.

Mijn bezwaar is dan ook dat als je daarvoor kiest je het geld echt 'kwijt' bent. In het gunstigste geval verhuur je de woning voor 5 jaar, zijn de huizenprijzen wat gestabiliseerd en verkoop je het voor veel minder verlies, maar goed wellicht wishfull thinking..

Bekijk het eens puur financieel en vanuit een risico perspectief. Als je doorgaat dan zit je met de volgende situatie:
1. waarde huis 1 133k, hypotheek 117k, eigen vermogen 20k (18%), bruto huurrendement 5% (als het meezit)
2. waarde huis 2 280k, hypotheek 224k, eigen vermogen 56k (20%)

Door het aanhouden van de eerste woning vergroot je de exposure naar residentieel vastgoed met 50%. En dat met een hefboom van 1:5. Dat zijn geen beste ratios voor een investering.

Natuurlijk is er nog de kans op stijging van de woningwaarde, maar dat is pure speculatie. Zelfs als het in 5 jaar 25% hoger staat dan heb je m.i. een mager rendement voor het risico. Dat risico bestaat namelijk niet alleen uit de huizenprijsontwikkelingen maar ook uit het compleet uitgeleefd terugkrijgen van je woning, het niet kunnen vinden van een huurder en zelfs de eigen frustratie wanneer de prijzen alsnog 10% dalen en je met het oog op het verdampen van het eigen vermogen alsnog besluit te verkopen.

Die 20k eigen vermogen kun je ook anders inzetten wat niet gecorreleerd is met de Nederlandse huizenmarkt.

Het is een lastige situatie die mij dagelijks bezighoudt..

Dat zou temeer een reden moeten zijn om die hut direct te verkopen en nu in plaats van volgende maand de prijs omlaag te gooien.

[Jaymz]

Rukapul schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 14:45:
[...]

Ik heb even de kern gepakt en daar kan ik maar een conclusie uit trekken: verkoop die hut, neem je verlies en wordt gelukkig in je nieuwe huis. Je zit blijkbaar in de gelukkig omstandigheid dat je het verlies kan dragen (55k max verlies < 59k beoogde aflossing).

Je hoeft het natuurlijk niet aan een opkoper te verkopen. Je hoeft slechts iets goedkoper te zijn dan de goedkoopste aanbieder en je raakt hem wel kwijt.

Ik heb in sterk vergelijkbaar vaarwater gezeten en bovenstaand advies uitgevoerd; sterker nog; we hebben zelfs gekocht voordat we verkocht hadden. Verkopen heeft bijna 40k gekost en we zijn zeer gelukkig in ons nieuwe huis

Als je het kunt en wilt lijden is dat daadwerkelijk doen vrijwel altijd de beste optie

Toevoeging: De meeste appartementen die (meer dan een jaar geleden) 'onze concurenten' waren staan nog steeds te koop. Bij mijn eigen appartement 1,5 jaar eerder geldt (behalve het verlies) hetzelfde; te koop gezet voor een reële prijs, (gelukkig) verkocht en toenmalige concurrenten staan nog steeds te koop...

[ Voor 15% gewijzigd door Jaymz op 06-10-2013 20:01 ]

[Anoniem: 77516]

Iedereen heel erg bedankt voor de reacties! Het heeft me toch een bepaald inzicht gegeven. Ik ben me zeer bewust dat ik eigenlijk niet mag klagen en blij moet zijn dat ik uberhaubt het verlies kan betalen.

Als we het te verwachten verlies nemen (39k) dan leveren we iets minder dan de helft van ons vermogen in dus we zijn dan nog zeker niet failliet. Maar het betekend wel dat investeringen in een van mijn bedrijven uit moet blijven en ik moet altijd rekening houden met een buffer omdat ik ondernemer ben.

Ik ga komende week in contact met mijn makelaar opnemen in ieder geval

[Anoniem: 197141]

Wanneer je in een hogere prijsklasse kunt kopen is het nog het proberen waard om de huidige woning in te zetten als inruil bij de verkoopmakelaar van dat grotere huis. Hij regelt redelijke prijs voor je huidige woning en kan daardoor met wat handigheid 2x verdienen.
Kan uiteraard bij meerdere makelaars en je woning staat extra in de aandacht.

*btw, een makelaar die na een jaar mijn huis nog niet verkocht heeft, vliegt eruit.

[ Voor 27% gewijzigd door Anoniem: 197141 op 06-10-2013 20:29 ]

[Dido]

Ik sluit me aan bij Rukapul en Jaymz, ik heb zelf vorig jaar ook eindelijk een huis verkocht met 40% (!!) verlies, maar god, wat is het de rust waard!

Geen gezeik met huurders, geen stress over wel of niet verkopen, een veel overzichtelijker financieel plaatje (ja, wij hadden ook gekocht voordat we verkochten).

Maar ondanks het flinke verlies kan ik met recht zeggen dat ik geen seconde spijt heb gehad van de aankoiop van het nieuwe huis, noch van de uiteindelijke verkoop van het oude huis. En de 40% verlies wordt _meer_ dan gecompenseerd door het nieuw-verworven woongenot en de afwezigheid van de stress die het oude huis met zich meebracht.

Dus als je het verlies kunt dragen, doen. Die 40 mille ben je binnen de kortste keren vergeten, en gaat je meer voldoening opleveren dan een wereldreis die je even veel zou kosten

[Vreesie]

Wij zaten in precies hetzelfde schuitje. Uiteindelijk hebben we toch een andere woning aangekocht (over.3 weken de sleutel) en hebben ons huisige appartement verhuurd via de leegstandswet. Niet ideaal maar voor ons op het moment de beste oplossing.

Uiteraard blijft de woning wel te koop staan en hopen we er alsnog vanaf te komen. Wel weer 30k schuld boven op de aflossing die we gedaan hebben, maar dat is niet anders.

Succes

[Jaymz]

Dido schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 20:20:
Ik sluit me aan bij Rukapul en Jaymz, ik heb zelf vorig jaar ook eindelijk een huis verkocht met 40% (!!) verlies, maar god, wat is het de rust waard!

Je kunt vooruit kijken

[enermax]

Ik vind die 10.000 ook niet bepaald een verlaging. Mijn huis heeft 1.5 jaar te koop gestaan en ben met 78% van de waarde akkoord gegaan. Uiteraard speel ik dit spelletje ook met mijn nieuwe woning. Huurders in je huis wil je echt niet ook al zien ze er betrouwbaar uit. De kans dat het fornuis compleet is aangekoekt, gaten worden geboord en de spaghetti in de gordijnen hangt... is het geval geweest bij mijn tante. Dan zit je dan met je borg...

[Rukapul]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 20:07:
Als we het te verwachten verlies nemen (39k) dan leveren we iets minder dan de helft van ons vermogen in dus we zijn dan nog zeker niet failliet. Maar het betekend wel dat investeringen in een van mijn bedrijven uit moet blijven en ik moet altijd rekening houden met een buffer omdat ik ondernemer ben.

Dat laatste is natuurlijk vrijwel triviaal op te lossen: financier het nieuwe huis 100% ipv 80%. Onder NHG kost dat toch even veel en het levert je 20% (56k) vrij kapitaal op wat je zowel kunt besteden als investering in je bedrijf als cash buffer.

Ja, als je het investeert in je bedrijf dan verhoogt dat je hefboom, maar ik neem aan datje weet waar je mee bezig bent. In elk geval zul je bij die investering meer op de hoogte zijn (en een hoger rendement nastreven) dan een willekeurige speculatie op de woningmarkt

[Sissors]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 15:22:
[...]
Mijn bezwaar is dan ook dat als je daarvoor kiest je het geld echt 'kwijt' bent. In het gunstigste geval verhuur je de woning voor 5 jaar, zijn de huizenprijzen wat gestabiliseerd en verkoop je het voor veel minder verlies, maar goed wellicht wishfull thinking..

Het is een lastige situatie die mij dagelijks bezighoudt..

Maar nu het ongunstige geval. Zelfs als er geen enkele fout wordt gemaakt, wat zo maar kan betekenen dat je met een huis zit waar een huurder in zit die nooit meer weg gaat, wat als die huurder een wiet gaat verbouwen in je huis en gigantische schade aanricht?

Of zelfs als ze niks illegaals doen, maar gewoon tokkies zijn die schade aanrichten?

Ik zou zelf gewoon voor de optie gaan die je veruit het meeste rust geeft: Dalen met de prijs en dat ding verkopen.

[Anoniem: 77516]

enermax schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 22:27:
Ik vind die 10.000 ook niet bepaald een verlaging. Mijn huis heeft 1.5 jaar te koop gestaan en ben met 78% van de waarde akkoord gegaan. Uiteraard speel ik dit spelletje ook met mijn nieuwe woning. Huurders in je huis wil je echt niet ook al zien ze er betrouwbaar uit. De kans dat het fornuis compleet is aangekoekt, gaten worden geboord en de spaghetti in de gordijnen hangt... is het geval geweest bij mijn tante. Dan zit je dan met je borg...

In totaal is het dan 20.000 wat we verlaagd zijn. Op originele aankoopprijs (163000) zijn we dan 'al' 23000 omlaag gegaan. Ik moet wel toegeven dat we veel te hoog ingezet hebben, waar ik achteraf wel spijt van heb. Met 30.000 verlies (op de hypotheek 170.000) kan ik goed leven.

Rukapul schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 22:29:
Dat laatste is natuurlijk vrijwel triviaal op te lossen: financier het nieuwe huis 100% ipv 80%. Onder NHG kost dat toch even veel en het levert je 20% (56k) vrij kapitaal op wat je zowel kunt besteden als investering in je bedrijf als cash buffer.

Ja, als je het investeert in je bedrijf dan verhoogt dat je hefboom, maar ik neem aan datje weet waar je mee bezig bent. In elk geval zul je bij die investering meer op de hoogte zijn (en een hoger rendement nastreven) dan een willekeurige speculatie op de woningmarkt

Het bedrijf waar ik in wil investeren is niet mijn belangrijkste inkomstenbron. Ik heb het voor weinig kunnen kopen vorig jaar en het is in waarde verdubbelt (op basis van inleg) in een jaar tijd. Dus ik investeer met een zekerder gevoel daarin dan in vastgoed. Het verhuren zit me dus ook niet lekker, maar zag ik als 'enige' waardevolle optie. Ik denk dat jullie me op een ander pad gezet hebben, waarvoor dank.

[Ardana]

Geen antwoord op je vragen maar... check voor je ook maar overweegt om te verhuren de maximaal toegestane huurprijs via www.huurcommissie.nl.

Als daaruit nl. blijkt dat jouw maximale huurprijs ónder de huurtoeslaggrens (momenteel € 681) ligt, dan kan een huurder jou dwingen om je huurprijs te verlagen naar de maximaal toegestane huurprijs. En 't lijkt me dat je dat echt niet wil...

Legaal trucje om de huurprijs te mogen verhogen: verhuur het gestoffeerd. Ik geloof dat je per jaar 15% van de nieuwwaarde van je stoffering (behang, verf, vloerbedekking, gordijnen) bij de huurprijs mag optellen... Je verliest er niets op (dat behang neem je toch niet mee, de vloerbedekking wellicht ook niet, gordijnen vaak ook niet) maar je huurprijs kan er wel flink van stijgen! Gemeubileerd kan ook (daarvoor geldt hetzelfde), maar dat levert m.i. meer narigheid dan geld op. De huurprijs voor het stofferings- (en meubilerings)deel geldt nl. niet voor het bepalen van de maximale huurprijs...

Je krijgt dan bijv.:
Kale huur € 650 (gechecked via huurcommissie.nl)
Servicekosten € 0 (tenzij je ook bijv. water of tv/internet wil gaan leveren - zou ik niet aanraden, dan moet je nl. ook 'n jaarlijkse afrekening geven)
Stofferingskosten: € 100.


Ik weet overigens niet hoe de huurprijsbepaling zich verhoudt met verhuren onder de leegstandswet...

Voor het overige:
* opstal: check! Moet je hebben en komt voor jouw rekening. (En vaak is die duurder voor verhuurde woningen)
* onderhoudskosten: check! Voor jou rekening. (En vaak heb je meer onderhoudskosten voor een verhuurde woning, dan voor 'n eigen woning)
* hypotheeknemer: vaak gaat de hypotheeknemer in 't geheel niet akkoord met verhuren, soms alleen onder zeer bijzondere voorwaarden (zoals uitsluitend mogen verhuren aan familie). Als je 't besluit te verhuren zonder toestemming, kan de hypotheeknemer de volledige schuld ineens opeisen, vaak binnen 14 dagen ed. Bij uitblijven van het voldoen van het verschuldigde bedrag, kunnen ze per executie verkopen - en aangezien de hypotheekschuld ruim lager lijkt te zijn dan de waarde van jouw vermogen, zullen ze dat zeker niet laten.

Anyway, veel succes!

[t_captain]

@TS: Een paar dingen in je post vallen me op:

1. De aanschaf van een nieuw huis staat kennelijk niet ter discussie. De vraag lijkt dus niet te zijn of je wilt verhuizen, maar wat je met je oude huis moet doen.

2. Ik bespeur het effect van een pokeraar die een slechte hand kaarten heeft. Eigenlijk zou hij ze moeten neerleggen, maar er is geinvesteerd in de kaarten dus speelt hij door. Ook beleggers die op verlies staan vertonen dit gedrag; liever wachten op een rebound dan het verlies te nemen.

Probeer je eens voor te stellen dat die huizen geen woningen maar beleggingen zijn. De opbrengst is de huur (bij verhuur) of de bespaarde huur (bij eigen bewoning). In het eerste geval koop je een huuropbrengst met een leegstandsrsico en een wanbetalingsrisico, in het tweede geval ben je zelf huurder. Stel dat je nu geen positie had en dus neutraal kunt beginnen. Je bent dus van plan om een huis te kopen voor eigen bewoning. Als je veel vertrouwen hebt in de ontwikkeling van de woningmarkt, zou je nog een tweede huis kunnen kopen om te verhuren en op termijn te verkopen. Er is zelfs een extra voordeeltje: je kunt dat tweede huis aankopen zonder overdrachtsbelasting op KK ... je bezit het immers al.

Dat is dus de kernvraag: heb je voldoende vertrouwen in de woningmarkt om je positie uit te breiden van 1 naar 2 panden?

[Lethalis]

Anoniem: 77516 schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 13:55:
Op zich was het een prima huis, maar inmiddels wonen hier ook mijn partner en dochter (1+ jaar). Woon oppervlakte is ongeveer 80m2, geen tuin en 2 slaapkamers. Echter willen we graag door naar een volgend om het gezin uit te breiden en omdat deze woning niet meer past in onze situatie.

Ik woon zelf samen met mijn vriendin in een appartement van 80m2. 2 slaapkamers en een grote woonkamer.

Naast ons wonen ze met 2 kinderen. De kinderen slapen in de grote slaapkamer (15m2) en de ouders in de kleinere (9m2). Het is verder een kindvriendelijke buurt etc.

De vraag die je jezelf misschien zou moeten stellen is: wil ik dit risico lopen? Is het wel echt nodig?

Ik zou sowieso niet 2 woningen willen bezitten. Dus ik zou eerder verder met de prijs zakken dan dat ik mezelf helemaal in de nesten zou werken. En anders gewoon blijven zitten.

Mocht je overigens toch per se willen verhuren, verhuur dan aan expats met tijdelijke contracten. Het is zo jammer als je een huurder krijgt die niet meer betaalt en die je er vervolgens niet uit krijgt.

[ Voor 9% gewijzigd door Lethalis op 07-10-2013 09:09 ]

[t_captain]

Lethalis schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 08:53:
[...]

Mocht je overigens toch per se willen verhuren, verhuur dan aan expats met tijdelijke contracten. Het is zo jammer als je een huurder krijgt die niet meer betaalt en die je er vervolgens niet uit krijgt.

Inderdaad. Professionele woningverhuurders (sociale sector en grotere vastgoedondernemingen) hebben hun zwarte lijsten van huurnomaden en wietkwekers. Gevolg is dat juist die soorten huurders hun heil in de particuliere huurmarkt zoeken.

En een makelaar, die doet een korte background check. Huurnomaden kun je soms ontmaskeren door hun vorige verhuurders te traceren. Hun opties zijn uiteindelijk beperkt tot internationaal verhuizen in de grensstreek, contracten afwisselend op naam van de partners te ondertekenen, of het gebruik van valse of verdraaide namen. Gevolg is dat ze na een spoor van zo'n 5 a 10 wanbetalingen beter herkenbaar worden. Een beetje onderzoek kan ze dan blootleggen. Maar voor die tijd hebben ze wel 5 a 10 woningbezitters gedupeerd.

Wietkwekers hebben eigenlijk hetzelfde probleem. Je huurder is een katvanger en die is brandschoon. Tot het een keer misgaat, maar daarna kan de organisatie verdergaan met een andere katvanger. Het kan heel lastig zijn om deze figuren op te sporen.

Het grote probleem is in beide gevallen je makelaar slechts bemiddelaar is, en nergens voor aansprakelijk.

[begintmeta]

Heb je sowieso enig idee hoeveel vraag er is naar die woning voor huur?

[Anoniem: 27535]

Je primaire reden is gezinsuitbreiding.

Dan moet je denk ik eerst gaan afwegen of het woongenot van kinderen < 3 jaar erg aangetast wordt als ze een kamer moeten delen. Buiten het slapen zal het merendeel van de tijd besteed worden in de woonkamer.

Als je inschat dat dat woongenot ~50K waard is, dan moet je inderdaad een stap nemen. Pas als de kinderen wat ouder worden, zal er echt sprake zijn van een verbetering in hun beleving. En zelfs dan: legio kinderen groeien op met een gedeelde kamer tot minimaal de tienerjaren.

Natuurlijk is het leuk als dat niet hoeft, maar de vraag is, is het een luxe?

Let wel, er kunnen natuurlijk ook andere redenen meespelen waarom je zélf graag zou willen verhuizen naar wat groters. Maar ook dan zou ik eerst het verwachte verschil in genot afwegen tegen de lasten en je inschatting of de situatie de komende jaren verbetert of dat je eigen financiële situatie de komende jaren verandert.

[Anoniem: 286207]

Ik vind wel dat er op dit forum een vrij negatieve tendens heeft ten opzichte van het bezit van huizen/vastgoed is. Ook is de gemiddelde persoon die hier reageert risco-avers.

Indien je 50k verliest op een woning van 170k is dit enorm veel geld. Het is dus ook maar de vraag of dat nodig is. Heel veel hangt af van je verdere persoonlijke en financiele situatie.

Zoals met alle beleggingen en beslissingen is het belangrijk hoeveel risico je wil lopen en hoeveel financiele speelruimte je bezit om de fluctuaties op te vangen. Op dit moment zit de huizenmarkt in een negatief trendkanaal. Echter dit kan niet eeuwig zo blijven.

Stel dat je genoeg financiele ruimte hebt om dit op te vangen en je bereid bent om gemiddeld risico te nemen kan het verhuren een goede optie zijn. Hier is het van belang een goede huurder te vinden. De inkomenseis die vaak gesteld wordt (4/5x de huur als bruto maandloon) helpt vaak om de kans op wanbetaling en "tokkies" te verkleinen.

Daarnaast is het belangrijk om te bekijken wat de risco's en rendementen zijn van de alternatieve beleggingen.

Al met al zou ik je aanraden om eerst te praten met een financieel adviseur voordat je een definitieve beslssing neemt. Hij kan voor jou in kaart brengen wat de gevolgen zijn van de verschillende opties die je hebt.

[Lethalis]

Anoniem: 286207 schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 11:43:
Zoals met alle beleggingen en beslissingen is het belangrijk hoeveel risico je wil lopen en hoeveel financiele speelruimte je bezit om de fluctuaties op te vangen. Op dit moment zit de huizenmarkt in een negatief trendkanaal. Echter dit kan niet eeuwig zo blijven.

Het probleem is alleen dat er sprake was van een bubbel.

De trend zal wel weer positiever worden, maar dat betekent dus niet dat de huizenprijzen enorm zullen stijgen. Ik ga er eerder vanuit dat ze zullen stabiliseren. Dus als zijn woning nu 120.000 waard is in plaats van 170.000, dan kan het best zijn dat dit zo blijft. Of dat het misschien weer eens 130.000 wordt, maar die 170.000 wordt het waarschijnlijk nooit meer (even de enorme inflatie buiten beschouwing gelaten).

[Hoowgii]

Die bubbel is procentueel. Duurdere huizen zijn, veelal, dus harder gezakt.
(120-170)/170*100= -/-30%. Je zou dus kunnen kijken of je deze procentuele daling ook in je nieuwe huis kunt krijgen. Er staan genoeg huizen op funda die van 390k naar <290k zijn gezakt. Dan win je dus voor je gevoel, exacte bedragen, meer dan je huidige daling.

Daarnaast laten grafieken zien als je direct je 'verlies' neemt deze minder is dan dat je 5 maand 2k er af doet vs nu direct 10k zakken.

Wanneer je de nieuwe woning aankoopt en je oude woning behoud houd je rente aftrek voor beide woningen. (minimaal 2 jaar voor de leegstaande woning).
Wanneer je deze gaat verhuren gaat de woning met lening naar box 3. Wanneer je een huurder vindt voor onbepaalde tijd (dus geen leegstandwet) heb je inderdaad te maken met een waarde daling voor box 3. Dit is vaak 80% van de WOZ waarde per 1-1-201x, kun je berekenen adv de jaarhuur. De hypotheek staat hier tegenover dus waarschijnlijk hoef je geen box 3 belasting te betalen. Je ziet vaak een huur zo rond 4/5% van de WOZ excl.

Welke van de mogelijkheden financieel en gevoelsmatig het beste voor jou is moet je zelf uiteenzetten .
Volgens mij zetten de analysten in op een kleine daling of stabilisatie voor 2013/2014. Wel worden er meer woningen verkocht..

[t_captain]

Lethalis schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 12:00:
[...]

De trend zal wel weer positiever worden, maar dat betekent dus niet dat de huizenprijzen enorm zullen stijgen. Ik ga er eerder vanuit dat ze zullen stabiliseren.

Als ik naar de woningcijfers van het Kadaster kijk (http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm), dan lijkt er in wel iets van bodemvorming in de grafieken te zitten.

Bij "aantal transacties" en "aantal hypotheken" doe je er goed aan om de piek van december 2012 en het daarop volgende dal van januari 2013 uit te middelen: er was toen een flinke tijdverschuiving van kopers die onder de oude fiscale regels wilden kopen. Fit vervolgens een curve door de grafiek en dan lijkt de markt sinds het voorjaar niet meer achteruit te gaan. Verder hoor je de laatste maanden gunstige gegevens uit de makelaarshoek (kennelijk in augustus en september toegenomen verkopen). Dat zou in de maanden oktober en november in de Kadastrale gegevens terug moeten komen. Als dat inderdaad gebeurd, wordt het scenario van een bodem in het voorjaar bevestigt. Het is heel dun ijs om op te gaan, maar het technisch beeld is wat beter dan de voorgaande tijd.

Helaas zeggen zulke landelijke cijfers niet zoveel over een specifieke woning. Het lijkt namelijk alsof er een uiteenlopende trend zichtbaar is, waar de noordelijke helft van de randstad eigenlijk al eind vorig jaar een bodem heeft gezet en alweer wat aan het stijgen is, terwijl het in de uithoeken van het land onverminderd bergaf gaat. Ook de wijk, het type woning en de onderhoudstoestand kunnen een flinke afwijking van het gemiddelde maken.

Ter illustratie de volgende gedachte: betreft het een instapklare en levensloopvriendelijke woning in Amstelveen? Dan is het misschien niet eens zo'n gek idee om tijdelijk te verhuren. Maar heb je een oud pand met achterstallig onderhoud in Emmen staan, dan beter nu je verlies nemen.

[pedorus]

Als verhuren nu zo'n geweldig idee zou zijn, waarom is er dan geen koper die het huis koopt en gaat verhuren? En waarom zou je dan niet nog een extra huis kopen, en die ook verhuren? (Ook om risico's zoals een wanbetaler of hennepkwekerij (5%+) te spreiden.)

Het gekke is natuurlijk dat TS eigenlijk profiteert van een prijsdaling van huizen, omdat het huis dat hij gaat kopen ook fors gezakt is in prijs, en in absolute zin zelfs een stuk meer. Het is vooral de verliesaversie die een probleem oplevert, objectief gezien is de prijsdaling juist gunstig voor TS. Opgeknapte huizen met een realistische prijs zie ik nog steeds binnen enkele weken verkopen, dus als het al een jaar te koop staat moet de prijs naar beneden en/of de woning opgeknapt.

t_captain schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 14:45:
Als ik naar de woningcijfers van het Kadaster kijk (http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm), dan lijkt er in wel iets van bodemvorming in de grafieken te zitten.

Statistisch gezien nog niet, en met een fors stijgende werkloosheid is dat nog nooit vertoont bij mijn weten. Plaatje van de lange termijn: http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/400jr.html We zitten zelfs nog steeds boven het piekniveau van de jaren '80 (waarna de prijzen door de helft gingen).

[Anoniem: 77516]

begintmeta schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 10:16:
Heb je sowieso enig idee hoeveel vraag er is naar die woning voor huur?

Nee, volgens mijn hypotheek adviseur (die verhuren wel ziet zitten) zou er meer dan genoeg vraag moeten zijn naar dit soort huizen omdat het een ideale woning is om voor een paar jaar in te wonen als je gescheiden bent of als starterswoning etc. Dat zou het met name interessant maken om het te huren. Heb je nesteldrang dan is het niet zo slim om dit huis te komen meestal

Anoniem: 27535 schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 11:01:
Je primaire reden is gezinsuitbreiding.

Dan moet je denk ik eerst gaan afwegen of het woongenot van kinderen < 3 jaar erg aangetast wordt als ze een kamer moeten delen. Buiten het slapen zal het merendeel van de tijd besteed worden in de woonkamer.

Als je inschat dat dat woongenot ~50K waard is, dan moet je inderdaad een stap nemen. Pas als de kinderen wat ouder worden, zal er echt sprake zijn van een verbetering in hun beleving. En zelfs dan: legio kinderen groeien op met een gedeelde kamer tot minimaal de tienerjaren.

Natuurlijk is het leuk als dat niet hoeft, maar de vraag is, is het een luxe?

Let wel, er kunnen natuurlijk ook andere redenen meespelen waarom je zélf graag zou willen verhuizen naar wat groters. Maar ook dan zou ik eerst het verwachte verschil in genot afwegen tegen de lasten en je inschatting of de situatie de komende jaren verbetert of dat je eigen financiële situatie de komende jaren verandert.

Het is niet alleen voor de kleine maar ook voor ons. We verlangen beide gewoon erg naar een tuin en wat grotere leefruimte. Al eigenlijk 2/3 jaar maar ik ben 2 jaar geleden ondernemer geworden dus hebben we onze woonwens uitgesteld omdat we waarschijnlijk toch geen hypotheek krijgen. Ook begint onze dochter nu te lopen en is het voor straks ook leuker als ze de volgende zomer buiten rond kan lopen of straks kan fietsen e.d. Wij wonen nu praktisch tegen een weg aan waar soms wel 100 gereden wordt. Ik laat mijn dochter hier niet naar buiten gaan.

t_captain schreef op maandag 07 oktober 2013 @ 14:45:
Ter illustratie de volgende gedachte: betreft het een instapklare en levensloopvriendelijke woning in Amstelveen? Dan is het misschien niet eens zo'n gek idee om tijdelijk te verhuren. Maar heb je een oud pand met achterstallig onderhoud in Emmen staan, dan beter nu je verlies nemen.

Om een idee te krijgen, ga naar de bekende huizen site en plak achter de url (/) 84227266 dan kun je de woning zien. Het is niet in de randstad maar ook niet in een boerendorp. Het is een jonge onderhoudsvrije woning, en wat mij betreft instapklaar. Misschien dat de badkamer wat vernieuwing kan gebruiken en de keuken niet naar smaak is.

Wat betreft het nemen van het verlies, ik heb ook geen idee wat dit huis nu daadwerkelijk ook waard is. Ik heb het idee dat mijn makelaar daar ook niet echt een idee van heeft want die zegt dat we niet moeten zakken maar gewoon geduld moeten hebben. Verkopen we het aan een opkoper dan draaien we 50.000 verlies op de hypotheek, dus ik gok dat het rond de 140 waard is.

[pedorus]

Je hebt wel eens woningen die gekocht worden met een vraagprijs van 164K, en dan als de markt in de regio 16% gedaald is (=>137.5K), weer te koop worden gezet met een vraagprijs van 150K. Dit terwijl bijvoorbeeld de vloeren ook 6 jaar zijn verouderd. Dan een setje overbelichte en/of gelige foto's met rommel erin erbij, een hoofdfoto met een bakstenen muur, en maar hopen op een vlotte verkoop. En zo'n woning heeft dan bijvoorbeeld ook geen tuintje waar dat wel gebruikelijk is, en de markt is nu overvol met woningen die dit wel hebben en soms ook groter zijn (?=>125K?). En dan blijkt de verkoop vreemd genoeg niet zo te lukken..

Het advies lijkt me duidelijk. Denk ook aan persoonlijke kenmerken als familiefoto's e.d. wat je zeker niet op de foto's wil hebben.

[n4m3l355]

Vreesie schreef op zondag 06 oktober 2013 @ 20:37:
Wij zaten in precies hetzelfde schuitje. Uiteindelijk hebben we toch een andere woning aangekocht (over.3 weken de sleutel) en hebben ons huisige appartement verhuurd via de leegstandswet. Niet ideaal maar voor ons op het moment de beste oplossing.

Uiteraard blijft de woning wel te koop staan en hopen we er alsnog vanaf te komen. Wel weer 30k schuld boven op de aflossing die we gedaan hebben, maar dat is niet anders.

Hoe kijkt de bank eigenlijk naar dergelijke hypotheken? Ik neem aan dat je nu dus twee hypotheken hebt lopen? En dat de som van deze hypotheek het maximale is wat je kunt lenen tegen je inkomen? Bij verhuur wordt vaak de huurpenningen niet als inkomsten gezien vanwege dat deze kunnen vervallen.

[Anoniem: 77516]

Ik vind het leuk om toch nog even te reageren op mijn topic. Mijn woning is definitief verkocht.

Ik heb het advies van de tweakers van harte genomen en waren we nog 5000 euro extra gezakt in prijs. Vervolgens hadden we een kijker en die was meteen raak. Toen weer gezakt en voor uiteindelijk nog een redelijke prijs verkocht.

Na de uiteindelijke verkoop heb ik 30.000 moeten zelf bijlegen op de rest schuld maar toch een heel tevreden gevoel erover (nieuwe huis is ook al gekocht!)

Bedankt iedereen voor zijn mening / meedenken / etc.

[Ardana]

Gratz! Blij dat het gelukt is

[Krisp]

Tof dat je het meldt, en dat het gelukt is!

[Jeroen V]

Gefeliciteerd! En heel veel geluk in de nieuwe woning

[pedorus]

Zie boven, nu waarschijnlijk alleen nog iemand vinden die ook bereid is het verlies te nemen..