Hoe garanderen ze inleggaranties?

[chronoz]

Ik kwam deze advertentie tegen tijdens het internetten op mijn telefoon. Ik vraag mij nu eigenlijk af hoe ze de inleggarantie kunnen garanderen.

Advertentie: http://i.imgur.com/g8EzH3y.png

Ze zeggen rendementen te hebben van tussen de 7,8% en 11,4%. Dit is aanzienlijk hoger dan de 1,8% rente op een spaarrekening en 2,4% rente op een 3-jarige termijndeposito.

Het lijkt me onwaarschijnlijk dat ze zulke hoge rentes bieden, hoge rentes staan meestal voor hoge risico's. Zou je er echt op kunnen vertrouwen dat je sowieso je inleg terug gaat krijgen of zijn er addertjes onder er gras?

[MrDirect]

Allicht krijg je je geld niet terug. Easy Life al vergeten? Dubai Palm Invest vergeten? Bouwstaete Vastgoed vergeten?

[Rukapul]

Dat kunnen ze ook niet. Er zit geen garantie tegen insolventie bij.

Al dit soort vastgoedobligaties hebben structuren waarbij het risico vergelijkbaar is met aandelen ipv obligaties. Qua opbrengst overigens niet, want die is in tegenstelling tot aandelen ongemaximeerd. Er zit typisch heel weinig eigen vermogen in dit soort constructies.

Begrijp je bovenstaande niet, dan moet je al helemaal ver weg blijven van dergelijke 'obligatie'-producten.

[ Voor 24% gewijzigd door Rukapul op 20-09-2013 15:09 ]

[cornfed99111]

Lees de brochure, zou ik zeggen. Nu weet je eigenlijk nog steeds niks.
Dat het geld weg gaat naar verre landen is wel aannemelijk.
Alleen in China bijvoorbeeld kan je zulke rendementen nog halen.
Tot de bubbel barst kan je goed verdienen.
Als je op het verkeerde moment instapt of je investeerder is toch niet zo betrouwbaar, is het geld foetsie.
Risico lijkt mij eerder zeer hoog..

[t_captain]

Vastgoed in groeimarkten. Op zich geen heel gek idee, behalve:

* je hebt te maken met minder stabiele economische en politieke omstandigheden
* bovenop de normale risico's van vastgoedbeleggingen heb je een groter inflatierisico, en daar bovenop een wisselkoersrisico.
* een garantie is nooit sterker dan de partij die hem uitgeeft. als je met een eigen vermogen van 1 miljoen een project start t.w.v. 20 miljoen en het gaat mis, is het niet mogelijk om je obligatiehouders te compenseren.

Besef je dat vastgoedprojecten vaak worden volgeladen met een hypotheek (zo hoog als de bank wil gaan), en de rest van het bedrag wordt geleend bij obligatiehouders. Als het foutgaat sta je niet vooraan.

Een klein voorbeeld. India is een groeimarkt. Je zou er een winkelcentrum kunnen bouwen. Anders dan hier zou je het waarschijnlijk nog wel aardig kunnen verhuren. So far, so good. En toen zakte de INR flink weg tegen de Euro. Huurders betalen in roepies, obligatiehouders worden in euro betaald. Dat werkt niet

[Arthas]

Inleggarantie: gegarandeerd dat jij je geld in mag leggen en gegarandeerd dat zij het zullen beleggen voor je. Tenminste, daar gaan we dan vanuit. Er zijn ook genoeg vastgoedprojecten waar geen cent ingestoken werd en de makelaar met de noorderzon vertrokken was.

Het is geen rendementsgarantie, want dat kunnen ze niet geven.

[chronoz]

Een inleggarantie is de garantie dat men aan het einde van de looptijd van een belegging ongeacht het beleggingsresultaat, de inleg terug ontvangt.

Dat houdt dus in dat projecten als deze gewoon failliet gaan als het niet lekker loopt en er eigenlijk geen sprake is van een echte inleggarantie?

[ATS]

Nee, eigenlijk niet. Je kan wel een garantie verkregen hebben, maar dan moet er wel ergens geld zijn om te claimen. Van een kale kip kan je niet plukken, als je de kip al kan vinden. Je zou het wellicht kunnen verzekeren, maar of dat hier ook gebeurt? If it sounds too good to be true, it probably is...

[ Voor 12% gewijzigd door ATS op 20-09-2013 22:14 ]

[rr7r]

Door tegen jou te zeggen dat ze dat garanderen en dat juridisch vast te leggen. De garantie komt echter van dezelfde tegenpartij en heeft dus weinig waarde.

Een dergelijke obligatie valt overigens in de categorie "High Yield" en kan je beter middels een beleggingsfonds aantrekken welke een zeer brede spreiding heeft.

https://www.google.nl/#q=high+yield+mutual+funds

[Ploink]

Waarom anonimiseer jij een publieke advertentie?
http://www.centurionvastgoed.nl/

Met Centurion op avontuur in Costa Rica
8% Obligaties serie VI

[ Voor 62% gewijzigd door Ploink op 23-09-2013 00:51 ]

[Seraphin]

Om het financiële / technische aspect van je vraag te beantwoorden; als ik een investeringsmaatschappij zou zijn, dan zou ik een inleggarantie (alleen) aanbieden door zelf een credit default swap aan te gaan met een gerenommeerde tegenpartij.

Dus: ik (als aanbieder van de obligatie), ga een contract aan met b.v. ABN AMRO, waarin staat dat zij mij betalen als het vastgoedvehikel failliet gaat. Die regeling is dan je inleggarantie die je aan de consument kan aanbieden. Zoals al eerder opgemerkt; de waarde van die garantie (swap) is dus gelijk aan de betrouwbaarheid van de tegenpartij met wie je hem afsluit.

Bij b.v. Easy Life (wat hierboven al werd genoemd) waren er in essentie 2 problemen:
1) Jouw inleg werd in werkelijkheid maar zeer beperkt daadwerkelijk geïnvesteerd.
2) De tegenpartij met wie hun "inleggarantie" was afgedekt middels herverzekering, bleek een heel schimmig bedrijf uit Costa Rica te zijn. (overigens toeval dat nu Costa Rica weer wordt genoemd... hoop ik).

Een van de vragen die je je dus moet stellen voor deze vastgoedobligaties, is met wie zij contracten hebben afgesloten om de inleggarantie te kunnen bieden. Dit zou in het prospectus moeten staan.


[edit]
N.a.v. de comment hieronder de links boven mijn post gelezen. Goed stuk van die Herman Bouter; inderdaad een nogal wazige constructie. Voor mij zijn dat al voldoende red flags om hier niet in te willen stappen.

[ Voor 8% gewijzigd door Seraphin op 23-09-2013 13:18 ]

[Ploink]

In bovenstaande links kun je lezen dat er geen AFM toezicht is en slechts een beperkte accountantscontrole. Lijkt me sterk dat hier sprake is van een credit default swap, want die stellen toch wel hun eisen wat betreft transparantie.

MrDirect schreef op vrijdag 20 september 2013 @ 15:07:
Allicht krijg je je geld niet terug. Easy Life al vergeten? Dubai Palm Invest vergeten? Bouwstaete Vastgoed vergeten?

Het kan een bonafide fonds zijn, maar misschien kunnen we het later aan dit rijtje toevoegen.
Dat je investeert in belastingparadijs Costa Rica, waarvandaan ook de meeste gok websites opereren maakt het al twijfelachtig.
Zelfs al hebben ze de vorige leningen netjes met rente terug betaald, zegt dat niets over de betrouwbaarheid op lange termijn. Dit kan een Ponzi scheme zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door Ploink op 23-09-2013 13:02 ]

[t_captain]

Die goksites zijn wellicht de beste beleggingen in Costa Rica. Lijkt me lucratiever dan een vanilleplantage

[n4m3l355]

Ik lees zelf graag de volgende website: http://www.fiscalert.nl/op_de_deurmat/

Dit is een website die vastgoed obligaties analyseert en vervolgens een mening vormd. Je kunt een accountje aanmaken maar het aantal sterren die ze toekennen aan andere fondsen van Centurion specifiek (1) geeft al aan dat deze zeer onbetrouwbaar is.

[ Voor 3% gewijzigd door n4m3l355 op 25-09-2013 16:44 ]

[ari3]

De enige betrouwbare inleggarantie lijkt mij een bankgarantie ter grootte van de inleg van een gerenommeerde bank. Als de belegging niet anderszijds terugbetaald wordt mag de belegger de bankgarantie inroepen.

Als de garantie bestaat uit het geloven van de makelaar dat het echt gegarandeerd wordt zou ik er weinig vertrouwen in hebben.

[n4m3l355]

Centurion is geen makelaar. Tevens een bankgarantie op een product in costa rica lijkt me niet realiseerbaar. Eerder een verzekering op de inlegwaarde die betrekkelijk goedkoop zijn iets wat overigens niet ongewoon is zeker voor grote fondsen. Het ontbreken van een dergelijke verzekering is dan ook reden genoeg om hier ver bij weg te blijven.

[Juup]

Als een bedrijf alleen maar dit soort plaatjes op de website heeft:




dan weet je al genoeg. Oplichterij.